杭州万象城市场调研报告

杭州万象城市场调研报告

商业篇地块分析万象简介区域分析钱江新城规划区域位置—钱江新城规划

功能定位是未来杭州行政、经济、文化活动的中心；是城市经济、旅游发展的新增长点；是开辟钱塘江时代，带动钱塘江两岸城市开发的重要因素；是杭州现代化大都市形象的标志区位情况地理、交通：万象城位于钱江新城的CBD区域，北靠钱江路，西邻江景路，南临富春路，东依庆春路，其中地铁4号线中的江锦路站、地铁2号线的钱江路站均与万象城接驳，项目周边还覆盖了多条BRT快速公交路线。周边配套：杭州大剧院、国际会议中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺，规划有未来这里将成为商务办公、购物、文化娱乐的中心。

本项目周边都是城市标志性的建筑，区域价值已被认可，有一定的升值空间；配套成熟、生活便利，体现高档的生活品质。万象城规划总建筑面积约80万平方米，首期已建成建筑面积达24万平方米的大型购物娱乐中心。与三栋建筑面积达14万平方米超高层住宅（悦府）；二期将建设建筑面积达25万平方米的酒店式写字楼（预计2013年交付）公寓（2011年预计交付）；三期将建设建筑面积达11万平方米的超高层写字楼与6万平方米的超五星级酒店（预计2013年交付）。区域SWOT分析

区域优势Strength钱塘江畔，自然景观条件佳政府统一规划，有序实施，严格控制管理区域交通便捷区域劣势Weakness背临钱塘江，发展空间受限尚未成型，需要一定时间的人气积累多家不同背景开发商实施建设，良莠不齐，增加了同质开发的潜在危险就规划本身而言，杭州钱江CBD的规划是相当到位和具前瞻性的，在截止目前的钱江新城建设的过程里我们也不难看出，政府的决心是坚定的。但由于杭州传统的商务区的潜在竞争，与隔江相望的钱江世纪城能不能形成合力等问题，并且随着杭州地缘经济地不断被边缘化，钱江新城CBD形成过程是漫长而艰苦的，随之而来的不确定因素也相当复杂。商业篇区域分析万象简介地块分析地块周边环境项目东侧的住宅区在人气聚集期后极可能形成杭州顶尖的高档住宅区。南侧规划为精品商业区。西侧的规划高度300米标志性办公楼，可能对商业项目的购物舒适感和亲和力带来不利影响。北侧的规划的文化娱乐用地的具体用途未完全决定，对本项目未来环境带来了不确定因素。地铁踢交通津分析其中2号线宪、5号线或经本灭项目丙地块许，并备将在赛地块刷周边范形成坛换乘虚枢纽拣中心吵站点经钱碑江新缸城并阴在其恼中设封有站接点的询线路董有三用条线怎路这对索项目幅的可冬达性掘和客敢流的购汇集锈起到疗了极山大的斤促进座作用钱江晋新城舅规划交通她组织老城胁区交弯通连苗接有清贿江路酬、解游放东星路、弹庆春轧东路宽、凤抄起东匪路等挂交通肤主干旗道。过江科网络杭州停市将混在目螺前（异已建软和在蝴建）锤六座显跨钱辩塘江税大桥缸的基异础上硬，再牲增添敲“四乓桥一阿隧”淹，形挂成“弦十桥层一隧很”加巩密过事江网慨络。本项抹目必忙须利部用地剃块自弃身的届优势倚，合诱理地彼规划感，规死避主突干道领过宽庄及周俱边大仰楼的饿压制啊，全考力打析造强头势商耻业中梦心，步为项剑目的诊最终泊赢利千打下纳坚实仅的基油础。因写促字楼戴项目宣区位播不具截优势俊，需炭避免佩钱江牺新城倡内部晓的不绳必要西无效纯竞争辉。酒店丽在规个划设车计中宝必须图力求宗更贴隔近核记心辐匹射区袜域内良的企颗事业洲单位波和政嫂府机取构的肥实际叔需求器，与杂新城稿内大绵量的馅酒店显形成牢错位甚互补符，在逃商务段配套厉方面向真正啄达到CB袋D的要为求。地块乐SW钉OT链分析区域刺优势著St向re延ng羽th区域恼劣势酒W招ea赖kn饼es动s项目辣两面奇临宽呜阔的籍主干卖道，赔一定也程度膛影响延商业报人气西侧旁的规恭划中握的30丈0米摩隔天高射楼，免使得浙本地号块项邮目受芦到高某度压叙迫感距离刃钱塘宵江较针远，厅亲水烟性欠象缺处于屠核心戒区内非左右碑逢源析的区持位位冰置，辟可同心时吸坏引来惑自写针字楼彼和居菠民区忌的多努样化冶消费贫群体东侧叛住宅喊已大好面积炉动工赤，将馅带来夫大量柄人气建设例中的激过江佛隧道犁更能齿进一秩步提驱升地旅块价兼值地铁旁的规按划，壁将提学升区收域价亭值商业祥篇区域分析地块分析万象回简介基本圣概况。20莲05锄年8脱月，阀华润赏集团开携手沈新鸿呼基地射产拿谜下钱悬江新南城E枣－0迹6、艇07迎、0糕8地姐块，筛总占鱼地面趣积近笛10乔万平笨方米胁，包陶括了遍商业减、办括公及帅住宅据等多理种用庙途，琴当时浓业内撇为之香一震妥，“按杭州甩将出毛现万临象城应了”规划杭州浙钱江职新城捕项目澡地面总积约攻15降0亩诊，规使划建芽筑面胁积5唯5万偷平方辟米。总投颤资预螺计超搞过4听0亿箭元人永民币障。建筑快面积您近2冤0万葛平方鹿米20紧05写年8弃月，窝华润然集团殊携手积新鸿胞基地戴产拿贸下钱久江新蛾城E浪－0傲6、取07匪、0总8地启块，苹总占危地面榨积近盏10愈万平外方米衡，包赵括了骡商业拆、办扯公及匹住宅粉等多乒种用贯途，奸当时莫业内姥为之个一震遣，“窗杭州污将出地现万急象城浮了”岩。万象聋城商便城总教平图地下般三层腹，地益上六慢层空中折花园→下啄层式凉广场各层致品牌桨介绍分布尼解析重点富项目纵分析1层总国服务残台贵来宾卡B1层千康味刷3层嘉景禾电听影广盗场4层溜秆冰场分布魄解析笑B人气物较高蔽的场饲所20剖05厕年8偿月，耳华润易集团摆携手离新鸿遵基地翻产拿劣下了闷钱江尤新城樱地块闹，把超中国些第二弊个万参象城怀的梦坟想扎格根在文了杭斑州。20夏06挨年1哥2月丛，万渠象城里正式屋动工悠，把炼10因万平截方米献的土晴地上愚将建邮设一粪个8鸭0万逢平方辅米的香都市病综合消体项同目。杭州熔万象驻城商业漆市场改分析杭州僵万象防城商业橡市场烟分析

购物朵中心场辐射海商圈休分析辐射厨商圈傅范围冤界定综合态考虑胃各区括域人屑口消旋费特寒征，宿商圈拜辐射邪定位蓬如下姜：u第一冈（核其心）洒商圈肺：钱罪江新欧城周鸣边居抹民及便钱江躁新城割中办完公群巾体和演政府诊机构窑。u第二希商圈片：杭缩慧州其查他市批区，源重点愁为滨劈燕江区戒。u第三仍商圈游：杭梢州下蛙属县乱市及代杭州商市外对来人春口。商业街市场层分析主要服商圈刚比较武林武、延氏安商晨圈表挺现为反综合骆商圈弯，本灭地居来民、塞商旅牛客、规外来宏人口鸭均占捎有一灯定比尼例；捉庆春盖商圈缴则主技要表升现为弱生活私配套诞商圈琴。本净地居腔民较债多。客源苹比较芦之客网源构燥成商业腐市场歇分析主要此商圈骗比较延安拨、武猎林、肉吴山稀商圈萌的出哲租车掘及自银备车都的比自例略领高；接公交熔和自其行车膜/助傻动车邪仍是蓝杭州足市居堡民购奥物出访行的捏主要丧方式捡。客源尖比较兄之出爹行方焰式比刚较经营分商户星需求汁分析普通纱经营那商户第分析u商铺楼层搞选择普通嫩经营胞商户织的楼果层选掉择倾数向性助也十祥分明上显，她80盖%的肝被访冠者表像示只祖要沿录街一命层铺仪面。市需要运2层融和一稍通二钩商铺粱的分叠别为且9%殖和7搅%。购物捉中心坐辐射购商圈万分析商圈稍人文夹经济稳环境秤分析u人口豆数量隔分析钱江懂新城胆周边府目前挑总计挖约有榜72惠8万伟平方兆米住脉宅，磨目前孔周边远区域西约有臭10疤0万府平方漂米住渣宅在享建，著约1并/2裙集中棚于钱翅江新适城东状南侧蓬；此垫外，掩未来星在钱汗江新敌城西波北侧气将有遇约1梯00湖万平硬方米膊的住捉宅。购物禾中心磨辐射渣商圈忧分析商圈牛人文达经济赤环境理分析滨江庸区现档有人拔口1透2.冰5万屠，沿挖江新乒建小井区较棒多，饱约9袋6万验平方询米；豆未来担住宅饰供应笛量预插计在内20柄0万哪平方索米以颗上。购物店中心卫辐射包商圈渡分析商圈余人文疑经济满环境篮分析根据灾以上青调查续数据宪，预师测钱哗江新斥城周筛边及鼠滨江羞区人羽口将袋有较好大幅斑度的丈增长执，预欲计中室远期阿钱江具新城叉周边翼可达昏到人誓口3兴3.筹8万招，滨比江区棚人口糟达到剪20辣.2滴万。购物摇中心胃辐射油商圈鼻分析商圈保人文雹经济识环境液分析u人口脾结构约分析棋之家务庭人叛口分服析钱江娘新城址周边劲居民招显现闹为单踩身家饺庭及伸两口工之家辈比例暗稍高竭；滨忆江区茂三口毕之家插比例且较高诸，其由次为反四口聚之家替。膝九堡许目前累的居翻住比孤例较瘦低。购物剪中心牛辐射需商圈骂分析商圈苍人文疮经济灰环境承分析u人口征结构闭分析砍之家谷庭收贤入分躬析比较咳发现珠，钱晶江新添城居递民平坑均收法入较平低，壶而滨狼江区害基本训为新厨建小辽区，欺因此反高收牲入人召群比伶例较怀大。总结杭州妄万象毙城市遭场调匙研报春告住宅纹部分杭州芬万向令成市锐场调鹿研住宅捷篇悦府。地理顺、交描通：乘万象茧城位挤于钱耗江新督城的豪CB五D区延域，掌北靠烂钱江方路，阀西邻输江景筒路，扮南临悦富春手路，捎东依椅庆春桑路，熄其中揪地铁昼4号吓线中授的江到锦路剩站、颂地铁茎2号昌线的充钱江剖路站受均与肌万象马城接稠驳，持项目桃周边升还覆育盖了糖多条浮BR雷T快烈速公格交路势线。周荒边配辩套：好杭州榜大剧朵院、扩国际要会议歉中心熊、市兽民中迹心、腾波浪钢文化除城近梢在咫庸尺，俱规划抱有未壶来这岛里将借成为轮商务叨办公淡、购飞物、训文化皮娱乐标的中眨心。本项极目周延边都冠是城极市标锄志性泪的建轨筑，努区域佩价值纯已被菌认可结，有店一定拢的升号值空拥间；散配套丘成熟活、生捆活便碗利，秒体现快高档每的生凤活品墙质。基本情况区位情况项目啄名称厕数监量总建汇筑面秋积火14伏00浅00让平方泉米建筑说容积米率柄5.糟53绿化形率未30脉%建筑纺类别阳住剑宅普嘴通住增宅车位怒配比止1闷：1厘，头管理贺费1枪00乌装修疯状况闻精刺装修开盘揉均价愿2惨80厨00忌元开盘革时间丧8违月2筹1日对、9权月3词日、矩9月衬17夺日交付董时间屯2让00碍9-滨081瓶已开智房源宰2朱#楼起、1暴#楼垒、3下#楼丸推出热房源暴一编期：稿16知1套二期跟：1洲60墙套三期虫：3肿01俗套万象加城“电悦府耍”规划建筑开风格景观垒规划悦府凉1#迷、2墙#楼胞的主妹力户心型为库19压0~估23续0方妙的大谁户型鬼，3虏#楼雹主力乎户型促以9拼0方击为主互，有置部分歉13样5方曲~1宋40牢方房蝴源。所竿有户折型力摧求舒能适，禾3.丝式1米绕层高啦、全咸明设息计、以方正茅、通炊透，提户型绪越大腰也便影将舒浆适性版发挥乖得越蜻大。歌所有忙户型左特别抗突出据主卧剃与客侍厅部倡分的街舒适探性设殿计，毛让主豪人有陶一种缺尊崇雨感。与淹项目结所在宇钱江问新城淋CB驴D区处域的莫区域俗价值戏，和创整个罩万象皇城高碗档的淹生活跑配套永相比虫，户摆型设愧计并犬不是拌本项稼目的春亮点循，不笑是吸浩引购币房者耻的重止点。90请方户型饭：全槐明、恼通透践，但封是卧姥室面别宽过舞小，茄面积仇局促总，居歼住舒焰适性蜻不强哪，3瓣.2乘米客承厅面俭宽，察影响盐使用桥功能14煌0方户凝型：地全明披、通博透，嚷主卧敏、客拉厅功圾能突葬出、惜舒适朝性较匀好，毫但是享其余轨房间段面宽带、面他积都休比较贴小，小这样薄的三趣房有冠些顾水此失歇彼19纲5方户邻型：栋主卧淘、客叹厅等贿功能岔突出任、舒柱适性屿较好亭，但岔是其绒余房城间面链宽、告面积挎都比赤较小男，这牌个户袋型面旬积浪扛费比须较大膛，牺胳牲房岭间面葵积使女公共钉部舒侵适性共得到疑满足23轻0方户理型：响主卧黎、客废厅等夜功能扒突出沾、舒像适性魔较好肥，户味型面蒸积比爽较大软、户概型使跨用功用能齐扯全、肚房间交数量漏多，暖居住互舒适讯性基办本能分满足悦府转精装迁修标步准为修60困00测元/救m2椒，现幕场无梦样板沃房，黎效果熊图称串得上轿富丽巧堂皇回，装弯修用扬材考掀究均务采用柱国际嘉知名糖品牌遍，具测体用心材情钩况详隆见附姻表。大堂梯厅钥客厅卧室悦府骑广告预形象友独特肯、新岸颖，度一支吵笔、浓一排肌钟、种一枚阅钥匙霞给人旨留下柱深刻插的印塑象。每笛一次储的广维告词烈都能对抓住阀一个香卖点宫：C曾AL街LI虽SO程设计缸事务乳所、肿柏悦纠酒店违、3杂期精狗装修正住宅扒，步俊步推恋进，检加深目印象福。广认告突荷出的宰是“骆城”堂的概壳念，财从描公绘杭痛州万坦象城糕、柏训悦选谱择杭讨州万限象城改、深榨圳万彼象城拉，以现万象鞭城作遗为悦坐府的烟最大跳卖点修,推唉销悦浇府同巩时宣供传了猛杭州圈万象摆城。客群至情况客施户来黎源主龟要客艺户：扶多数理是杭境州本网地人次淡要客宏户：槽30姥%左俱右的辰港澳初客户昌及一照部分明外籍找人士竞，和闪少数割省内耻温橡州反、宁或波等巴地客眠户购斥买目缓的购臂买大塌户型形的客露户,益一般搬以自拣住为谢主投梅资为榜辅,从只有当少部兔分人陡以纯眠投资思为目肢的购维买,士主要骆是大罪户型卵总价危基本井在5姨00坚万以奥上,煌高达峡40辨%的踢首付嚷,投陆资成改本过挨高购长买9愚0方撕小户愚型的铲客户丘,以费纯投雀资为帐目的条占了幕50藏%左杂右客活户看仪重点看志好整穴个钱怎江新酷城区阵域的坐发展韵前景项棋目地浩处钱火江新络城核械心区生，周咸边都硬是高岂尚住爽宅,客城市底标杆浸性建淋筑,像区域瓶价值次突出交贩通优婆势明浓显,沙地铁饭1号捡线、凭2号帜线、耕4号备线都处在万初象城习设有节站点万刑象城译的概联念已偷深入仅人心点,所妹有物他业配览套高勒档,阴体现姓高档健的生缠活品续质销售好情况开盘时间8月21日、9月3日、9月17日 主力户型1#、2#楼以190~230方为主，3#楼以90方为主 推盘数量总房源622套，2#楼：161套，1#楼：160套，3#楼：301套 开盘价格28000元/平方 销售进度共成交507套，成交率达82%。1＃楼成交146套，成交均价28240元/平方2＃楼成交150套，成交均价27132元/平方3＃楼成交211套，成交均价27490元/平方 销售絮分析万客象城爽的销根售情问况相修当火