第章房地产开发项目的规划设计

第七章房地产开发项目

的规划设计第一节房地产开发项目的规划设计

一、城市规划的层次体系城市规划按其规划的深度不同可分为城市总体规划分区规划控制性详细规划修建性详细规划1、城市总体规划在较长时间内，对整个城市的发展进行的综合部署，从宏观上控制城市土地合理利用和空间布局，指导城市协调发展。它的任务：研究确定城市的性质、发展目标和发展规模（包括人口规模和用地规模）；确定城市布局形式和功能分区；合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展。城市总体规划的内容：包括：城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准，城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，城市综合交通体系和河湖、绿地系统，各项专业规划，近期建设规划。专业规划包括：道路系统与综合交通规划，城市基础设施建设规划，园林绿地系统规划，环境保护规划，城市人防建设和防灾系统规划，风景名胜，文物古迹、传统街区保护规划，旧区改建和用地调整规划，郊区规划等。北京城市总体规划第一章总则

第二章城市性质、发展目标与策略

第三章城市规模

第四章城市空间布局与城乡协调发展

第五章新城发展

第六章中心城调整优化

第七章历史文化名城保护

第八章产业发展与布局引导第九章社会事业发展及公共服务设施

第十章生态环境建设与保护

第十一章资源节约、保护与利用

第十二章市政基础设施

第十三章综合交通体系

第十四章城市综合防灾减灾

第十五章近期发展与建设

第十六章规划实施

北京市总体规划（2004-2020）城市性质

北京是中华人民共和国的首都，是全国的政治中心、文化中心，是世界著名古都和现代国际城市。城市发展目标和主要职能

按照中央对北京做好“四个服务”的工作要求，强化首都职能；以建设世界城市为努力目标，不断提高北京在世界城市体系中的地位和作用，充分发挥首都在国家经济管理、科技创新、信息、交通、旅游等方面的优势，进一步发展首都经济，不断增强城市的综合辐射带动能力；弘扬历史文化，保护历史文化名城风貌，形成传统文化与现代文明交相辉映、具有高度包容性、多元化的世界文化名城，提高国际影响力；充分的就业和创业机会，建设空气清新、环境优美、生态良好的宜居城市。创建以人为本、和谐发展、经济繁荣、社会安定的首善之区。

在北弯京市油域范加围内豪，构亮建“镜两轴丢－两圣带－层多中阻心”浊的城已市空戚间结渗构。拆（1）那两轴铅：指蹄沿长管安街层的东热西轴座和传友统中纤轴线限的南困北轴姑。掉（2）同两带嫌：指男包括蹄通州鲜、顺帮义、样亦庄丘、怀纲柔、翁密云篮、平纺谷的舅“东桌部发击展带家”和械包括唐大兴逐、房善山、乞昌平村、延球庆、姑门头犯沟的残“西免部发亮展带村”。抛（3）刺多中沟心：射指在弯市域火范围复内建晶设多队个服浇务全僚国、问面向尼世界痰的城救市职矮能中款心，箭提高唱城市熟的核析心功贯能和皇综合洁竞争险力，境包括距中关烫村高奋科技趁园区垫核心泻区、梅奥林筐匹克护中心那区、仓中央肥商务风区（CB俭D）、告海淀具山后牢地区拣科技某创新垫中心土、顺朗义现嗓代制羽造业组基地喊、通随州综追合服涂务中和心、跃亦庄都高新臣技术复产业暑发展晨中心翁和石冲景山喝综合剪服务稀中心枕等2、分舒区规料划主要神任务席：在总约体规边划的滴基础罪上，叫对城愤市土撞地利卖用、趣人口披分布饮和公耻共设拒施、绸城市克基础讯设施仔的配米置作打出进缓一步杂的安幅排，桨以便抱与城矿市详姻细规搜划更找好地旦衔接饰。主要天内容细：原则赶规定绪分区六内土章地使酒用性答质、借居住脊人口象分布双、建圆筑及第用地章的容册量控催制指从标。确定代市、证区居季住区卖级公坟共设美施的需分布厌及其任用地县的范陈围。确定删次干脆道及胳支路嘉的红抬线位度置、勾横断远面、墙主要计交叉师口形手式，撇控制面点的划坐标磨、标篮高；确定棍地上巡寿、地沫下各案种主普要管酿线的光走向旋、控崖制管隆径，戚并综怪合处贡理平奖面和怀竖向近关系氧；原则藏规定遭建筑丽高度傲和建返筑密戚度，碗确定广每块慕用地割的建镰筑容纤积率得和人锋口数擦量。3、控叼制性退详规控制慈性详味规的任务：用一匠系列节的指告标和摘规划恶要求腔对土绩地使溪用进虎行有哭效的肯控制搞，并秘指导摘修建今性详臣细规你划的己编制淘。控制炭性详挎规的基本出内容：详细庭确定五规划币地区埋各类肝用地耳的界敢线和正使用述范围拼，提板出建中筑高宪度、路建筑温密度省、容李积率赖控制状指标准；规塞定各荷类用猴地内立适建裹、不申适建耕、有叨条件犁可建到的建敲筑类落型，绩规定雪交通旗出入禾口方深位、尊建筑劳后退藏红线别距离削等。确定片各类孟支路莲的红扣线位唇置、精断面匆、控拢制点誉坐标荒和标御高。根据勤规划慕容量抚，确虑定工碍程管链线的表走向沸、管挎径和果工程区设施线的用偿地界梢线。制定荡相应花的土浪地使会用和逆建筑乳管理夹规定肚细则降。控制定性详左细规晋划对坏地块减的控据制指圾标有混：规定杂性指腰标：必须停遵照奸的，谢包括研：用地该性质讲、用压地面会积、若建筑云密度贴、建桃筑控骆制高晶度、局建筑悬后退掘红线帝距离貌、容找积率本、绿柏地率始、交聚通出漠入口医方位睡、停本车泊冷位及责其其豪他需虽要配况置的末公共削设施夺。指导针性指贺标：参照紫执行毕，包木括：人口祥容量搂、建室筑形尿式、现体量锻、色搂彩、幼风格衫要求满，其山他环问境要昼求。4、修叉建性元详细钳规划对即寻将开飘发的吼地块胳，根腹据控膜制性绝详规芬对该明地块拒的控愧制指雕标或册城市唯规划诱管理歇部门楚提出碌的设板计条导件，吊所编碎制的贡开发居建设羽实施航性详项细规尺划。它的主要陈内容是：建设道条件动分析喇和综矮合技鸡术经添济论阻证。建筑塞的空略间布歌局、玻建筑符布置枣的总滤平面巴图。道路划系统肝规划吨设计枣。绿地仿与景呀观系恰统设强计。工程恭管线石规划流设计符。竖向价规划惕设计士。估量勺工程助量、亿拆迁欧量和挂总造亦价，嫩分析棋投资穷效益味。房地突产开市发项底目的分规划雕管理选址贸、定场点审格批申请《建设剩用地形规划蹦许可调证》申请恒领取《规划年设计理条件脉通知箱书》规划调设计兽方案略审批申请级领取《建设另工程输规划踏许可虽证》竣工漫验收劣阶段违的审协核二、队居住孕区规竖划的红内容居住疑区的答规划犹设计幻玉包括住宅放群体扇规划慈布局道路史与交勒通规岂划设源计室外与环境腰规划什设计公共池建筑崭与服秆务设硬施规粘划设病计（一另）确呆定居闹住区厌分级居住阿区一问般实匪行三丢级布铲局结曾构，局即“钳居住讲区—居住么小区—住宅饥组团美”。住宅振组团：是疗居住问区中顿最基墨本的僚布局昌结构仪形式惭，其午规模陶通常廉以居浩民委猪员会巴的组碌成规匠模构将成，橡约为30昌0～10西00户，拴人口取为10蔬00～30歪00人，斯占地2～3公顷跳；居住醋小区：若折干个凡住宅惊组团催的有驶机结蜡合构烂成居疼住小遮区，纽奉人口颜规模膨约为1.绩0～1.魂5万人俊，30粥00～50补00户，虹用地12～35公顷历；居住管小区死的再问次组秃合就界是居住折区，其宪人口雪规模盈一般蒸为3～5万人沟，10骂00戚0～16鸦00段0户，节占地邀面积灶大致角为50～10到0公顷希。（二滔）居宵住区直的用玻地构徒成住宅勤用地公共毁建筑律和服挠务设废施用惯地道路朗用地公共蛛绿地其他元用地（三畏）居手住区巨规划盆设计号的内介容1、居唇住区斩住宅稀群体等规划划布局（1）居言住建疯筑的读类型按层考数划蚀分：席有低堤层住疾宅、凳多层扎住宅麻和高时层住劳宅；按建秒筑形探式划马分：水有花原园式彼住宅咏、公糠寓式联住宅持、错税层式帐住宅棍、退承台式忽住宅层、跃筹层式款住宅井、复软式住崖宅；按平花面特拒点划觉分：编有点真式住信宅、锁条式捞住宅薯、大超进深牲住宅传和大擦开间暂住宅饥；还可仇按面幻玉积划德分，斩按建全筑结仙构划牧分等镇等。常见足的住盟宅类禽型：1、点具式住奶宅2、条江式住余宅3、错宰层式素住宅4、跃房诚层式傅住宅5、复旺式住柿宅6、退僚台式乏住宅7、花业园别哗墅8、综僻合性阅商住梳楼（2）住墓宅的姨布置住宅狮的平街面布抵置有5种基群本形窄式：镰周边斑式布煌置、奶行列恰式布株置、功混合匀式布韵置、惑散点症式布忍置和颗自由糊式布控置。1、周占边式京布置住宅懒沿街殊道周贴围布斥置，聋并形浸成安背静、帽安全吵、方爱便的胆内院睁式住将宅组唉团。造这种肠布置袄的特蚀点是虽住宅敞组团肤空间咽丰富桌，土舟地利眉用较华高，把但有枝部分顺住户撇朝向懒不好苍。2、行兵列式絮布置住宅猴一律停朝某键一个呆方向猜成排嘴布置秋。这执种布脆置方泥式可颈以做魔到每婶户都敌有很端好的寇朝向剥，且乌施工迁方便缘瑞。3、混澡合式维布置采用括周边青式和佩行列扁式相出结合嫂的布五置方萍式，柏兼顾帮周边钉布置子方式唇具有绣丰富庙的院签落空老间和挣行列响布置模方式绞具有枪良好济朝向浊的特壳点，阔采用保点、雪条、纳塔、用板相前结合腰的手斧法，驶构成谨立面渡高低采错落寒、平薄面布洒局半拖敞式财的住姜宅院抬落。4、散钉点式畏布置将多嗓层点浪式住仆宅（琴墩式仁）或浑高层渡点式浸（塔餐式）泉住宅德，围绳绕住葵宅组插团的晕中心拴设施浙、公硬共绿事地、摘水面距等，坟有规访则地辞布置肺。5、自尸由式急布置在基均本满鱼足功豪能要判求的制前提艰下，累综合蓄地形晨、地睁貌，沃周围赤条件疼，按照“规展律中也有变不化、方变化界中有院规律智”的稻原则懒布置匠住宅偷，以睛追求扩更加绕丰富昏的住侧宅组沃团空渐间。2、居兰住区钉道路什与交竟通规笑划设肉计（1）居管住区钳道路杏功能满足扁居民嗽日常革生活徐的交殊通需挨要。方便过市政增公用阶车辆饺的通偶行满足献货运竭需要（2）居雹住区田道路旋分级居住邀区的献道路牧分为期：居住女区级暂道路：居楼住区答主要痒道路召，用槐以划锹分和着联系散各小卵区，肌并解起决居旧住区践的对笑外联乡丰系，下道路毅的红摇线宽椒度不辅小于20伐m；居住拆小区杏级道庙路：联蹦系其拿小区摄内各扮住宅登组团锋单元豆的道览路，先红线投宽度得不小弱于16余m；住宅绒组团烛级的兆道路：联亏系住拌宅建宵筑的福道路换，以发通行陆自行毁车和晌人行及为主树，宽嗽度一辫般为4～6m；宅旁控小路：通雹往各任住宅姿单元托门口丽的小希路，迹其宽团度为2.语5～3m；（3）居题住区她道路逆与交夸通规土划原够则居住公区道深路主旬要为动区内驶服务咏，不湿应有返过境密交通矩穿越邀，居估住区走内不皮应有葡过多僵的车葬道出润口通扑向城为市干宴道。看出口钉间距握不小王于15柔0～20距0米。尽端摸式道标路在雪尽端聋处应攻留有茎回车虎空间踪蝶。住宅费单元捏入口码至最展近车泪行道筒之间防的距蕉离一饮般不拼宜超烛过60米，乏如超算出宅诸间小绩路应个放宽沟到2.闪6米以馆上。译建筑克物外饰墙与祸行人权道边这缘距的离应冬不小翁于1.匠5米，队与车大行道车边缘崭应不巴小于3米。必须唱设施磁停车钱场、收停车亏库。居民窝汽车齐停车武场、令停车馆库应桐符合牲以下吼规定视：居民领汽车纸停车蔬率（滔居民迈停车毕位与棒居民敬户数恋的比郊率）装不应暖小于10徐%。居住章区内田地面抗停车基率（巷居住雁区内膜居民姥汽车帽的地棕面停继车位袖数量港与居形住户妈数的宅比率锡）不晓宜超久过10厕%。居民常停车缩慧场、恒库的雷布置榜应方未便居冈民使蚂用，油服务员半径奔不宜柏大于15锈0米。3、公淡共建缠筑规药划布税置布置折公共割建筑沙，首报先要恨确定陷居住想区公氧共建槐筑的签项目扇、数派量、坦规模六、用煤地面瓦积，恋然后双根据库公共链建筑挣的不典同性封质和东功能赞，合医理地滨布置原居住邻区内告各项爱公共法建筑色。（1）居仪住区臭公共塑建筑皇与服胆务设束施的衔类型曾：公共康建筑谅也分沙为居哪住区屡级和市小区点级两腊类。居住断区级芒公共冻建筑概有6大类33项，杀包括页：医疗途卫生捡（医沿院、厚门诊熔所）金融剥邮电偷（银冤行办塌事处浓、邮米电支宅局、散邮电醋所）文化耐体育方（电哀影院贡、科视技文委化馆墙、青乎少年午之家踢、运您动场督）商业答饮食斜服务盒（百封货商色店、吴书店蛇、药庄点、建综合柿食品锋店、塘日用生杂品隆店、栗饭店宰、快福餐店扩、面商食店炼、菜仍场、碰照相多馆、即理发剑馆、怖浴室理、洗吉染店锐、服希装加近工店波、综烫合修线理店砍）行政肾经济梳管理辅（街柏道办佳事处垄、派透出所蚊、商扩业管巨理机奖构、趴房管垫所、栽市政催管理框机构躺）其他爱（煤葱气调禾压站斩、液溉化石桥油气么）等小区妥级公侍共建螺筑有6类23项，握包括岛：教育产（托师幼、淹小学拳、中斗学）经济夜（储置蓄所尺、邮呈政局划）文体攻（运悦动场壳）商业牧饮食泥服务扩（粮源店、贼煤店猜、小崇商店伙、百铁货店脊、副舌食店立、菜幸店、门饮食肠店、部理发搂店、俊小修誉理门简市部吊、综各合服迁务站爱、自忽行车驴棚、俱物资台回收蒜站）行政穿管理垦（居堪委会底、房豆管段姨）其他锯（变犹电所员、公惨厕、牙垃圾浴站）（2）公序共建内筑的设规划悔布置亩的基疮本要畜求：1、各仿级公朵共建园筑应览有合催理的适服务间半径声，以塞便居迟民使要用；2、应饼设置个在交匪通较只方便坑、人雹流较疲集中除的地至段，译符合符人流动走向美；3、产授生噪叮音、牛气味旬、污六染物骗的公惩共建赴筑应贿与住米宅保示持适瓜当的虾距离纪，使许住户挥有安个宁卫甚生的络居住间环境北。4、在赌满足笛居住叨区内动居民犯需求凝的同垒时，攀兼顾载区外砌服务农，提务高经凤济效馆益。（3）居婶住区县公共鼻建筑盲与服送务设王施的乳布置胜方式商业拣服务匹项目：可翅采用懒沿街哲线状持布置悄，或梢在独腾立地互段成冈片集份中布航置，树或沿布街和胆成片砍集中蚁相结确合布弓置。学校薄及托围幼设施施：应窝保证史学生盼就近草上学晨、交奏通安窄全，北注意状避免屋城市忽干道孔或铁鸦路干皮线的络噪声科干扰享，同谈时应故与住矛宅保疲持一她定的域距离蹲，防躺止学竖校对躁居民略的干失扰。自行茎车棚：存译放处恳要接济近住详宅、怜靠近惹人流学线，烦可利氧用地跃下室提及管顽道层挪存放非，也酬可以感在住经宅的轮阴影教区内窝集中队设置概；附属惧建筑慈物和驻构筑菜物：如坚锅炉储、热督力点肚、煤隆气调荡压站弟、泵赞房等元应与肠住宅音隔开戚，要贞与外堂界有纷方便袍的交私通联小系，申同时服要避主开城恐市干猜道，凶以免誉影响辱城市颈景观鉴。4、绿樱地规孔划布太置居住鞠区绿蔬化系谈统包笨括公共石绿地案：如辟居住往区公睡园、榨居住你小区秋公园策、糟林荫菌道、荣住宅踢组团巷的小居块绿削地等公共扭建筑葱和公广用设阴施专金用绿摄地：袭如学红校、灵幼托留、医窝院、午门诊馋所、妨锅炉坊房等按用地谢的绿先化宅旁晒和庭狮院绿蜡化街道共绿化居住磨区绿驱地的良标准人均焰公共芬绿地鸦面积暴：以瓜每一拉个居斜民平荷均占连有一糊定平学方米劳公共高绿地厘面积蹦计；组团榨绿地秃不少脖于0.猪5平方贿米/人小区住绿地芦不少欺于1平方鸣米/人居住挖区绿循地不谣少于1.镰5平方闯米/人绿地锤率：箱以各雪类绿块地面伐积占颤居住盈总用垒地面秒积的始百分弦比计栗；新区沿建设尾一般患在30澡%以上旧区蚁改建岛不宜宁低于25岔%。第二衰节站房因地产井开发肝项目醋规划瓣设计天方案批的经场济因馒素分收析一、武住宅雅建筑孟设计符方案东的经薪济因规素分财析（一略）外崖墙周花长系药数外墙管周长劣系数阻是指恐每平协方米府建筑群面积叶所分陈摊的披外墙筋周长置，即景：在住款宅建概筑的危造价恭中，抹外墙拖造价依占有登较大燥的比长重。确外墙段周长灶系数践越小烂，分咐摊在季单位吗建筑警面积疼上的吼周长睛就小赢，则孟住宅助建筑愤的单趋位造单价就扑低；秋反之揭则高晋。外墙把系数抓受下刷列因殊素影铜响：1、平辜面形川状。伟一般友住宅员建筑悔平面亿形状担简单锣，它梦的外由墙周稀长系忽数就尾小，自其单培位造卸价就截低。圾下表您给出虑了几览种平底面形敲状建住筑物获的外标墙周航长系狱数。2、进柴深和贤面宽在建问筑面嫌积一长定时疑，合俘理地丛增大堆建筑斗物的烛进深蚕可以禁减少刊外墙郊周长抛或外矛墙周足长系仅数，项从而腹达到株降低补造价踪蝶的目渠的。项目大进深小面宽住宅方案a小进深大面宽住宅方案b进深（m）12.59.8每户平均面宽（m/户）3.95.4每户建筑面积（m2/户）51.8652.345层用地面积（m2)2347.242416.57建筑面积（m2)3631.253140.9居住户数（户）7060建筑面积净密度（m2/ha)15470.312997.35节约用地百分比（%）1906层用地面积（m2)2690.032794.76建筑面积（m2)4357.53769.08居住户数（户）8472建筑面积净密度（m2/ha)16198.913486节约用地百分比（%）200（二把）平血面系棉数住宅坚的建稼筑面茧积由前居住钟面积堵、辅丸助面蝴积和资结构火面积击组成京；居住桑面积钞指居闻室净效面积摇，辅助母面积舅指厨慢房、叉卫生甩间等颠室内蓬空间唇的面拦积结构咏面积姻为墙兆体和速柱等速结构鲁所占踪蝶的面翼积。用平罗面系向数可汪以有敌效地祝衡量师建筑察平面股的经漏济合皇理性午。一伍般的擦平面胃系数蝴要达粪到50舍%以上带，其移造价流比较扇合理单。（三放）层积高住宅陡层高迫的变另化，榜对其乏本身攀的造现价和喷居住女建筑耻用地堵有较北大的感影响尖。令委层高嗽为H，降爸低层贝高值黎为ΔH，墙量体造待价占恭住宅坛建筑学物造业价比附重为k，则刘层高吸降低ΔH时的慨造价妨降低猫率为虫：p=妥k·拐Δ棍H/职H以五近层砖恭混结链构住晨宅为创例，聚当H=捐3m，k=坟0.分4，层处高降沫低值ΔH大=0饥.1由m时，住其住允宅造帆价降后低率脂为：p=桂0.沿4×棚0.痰1/唱3=骡0.讲01红33即造省价较摇原来才降低1.砖33恩%，并疗且由横于降孤低层意高引敢起的甜管线绘工程纱费用系和减封轻自拨重使水基础渐费用律降低旱并未仗计入宇在内洪。降低够层高笛还对包节约搅用地捕有不矮可忽坡视的响意义渴。（四笑）层婚数一般摆建筑胁层数畅在四遇层以凯下时挑，增截加楼跑层不冲影响但其结浅构形信式，寺但其舌单位忧面积愁的造菌价可啄能会为降低摧。如喂果层唯数超假过四班层，芒结构倘形式铅就需鸣要改挤变，挠将承优重墙结改成耐框架伞结构单或加节厚承卸重墙芳，七匹层以床上，添需要间设置挠电梯鬼，补赖充建诊筑设丸备，武增加输交通默面积铅，增夫加结予构强悉度，纳以抵虫御风袖荷载裂及地屑震荷淹载，温从而娃增加味造价康。二、愤住宅腰开发接区规晴划方贡案的羊综合石经济乳因素踢分析（一阳）用纳地容途积率在规幕划方丛面，阶容积吵率用练来控魂制土屋地的斑使用爸强度口，任贿何开损发企祥业不与得擅门自提茶高容粥积率皂，否罢则作暗为违东章建英筑处收理。在某烂些情意况下蛋，当萌控制茄容积槽率与信开发闯项目加的功砍能要隆求发倒生矛圈盾时比，开芳发企怖业可吃向规断划管蛾理部克门申洒请增四加容辈积率喜。可恼有如镇下办继法：1、容根积率述补偿在开钩发建表设中厘对已援满足诱规划眯管理滔规定怖的各士项技棍术经证济指蒜标要傲求并鬼为城笼市环壤境或潮公共年事业钢作出顿贡献狼、符罢合下房诚列情扭况之仁一的哲，则首给予普容积枪率补怎偿：1）在萄开发呜建设马用地想范围念内留颈出已惰满足蜻规定牵指标伪外的食公共怒用地惭，或点建筑端底层溜架空孝开敞案用地烫，其龟目的恨是为曾城市忍提供卡公共天绿地剧或公驼共活敢动场鼠所的堪。提叮供的沾公共殖用地圆必须肆符合涉以下榆要求水：任搬意方醒向净匠宽大利于10蹦m，实坟际使殿用面普积大滩于10撒0m2;常年辫每天24小时即敞开灯为公尤众开串放活烤动，驾不得呼改变优使用公性质剂。2）在案开发厌建设沫用地物范围熟内在矿满足彻规定衫指标厉的条套件下赠，提袍供用炒地作锅为城脸市公血共停跟车场歼地。虽要求乔公共插停车离场设融于地古面且欠直接杠对外诱，停分车位爷大于20泊位抄。补偿亮容积坝率标映准按威每提奇供1平方抖米开估敞的锯城市墓公共抽活动涨空间鉴、公丝式共绿绢地和神公共病停车懂场，帽补偿1.骨5～2.王5m2建筑弱面积诵。2、容均积率恭的转摊让在相键邻用论地之崭间，蔬其用废地性惠质相举同或执性质宇相