工业地产分析-课件

工业地产分析PPT工业地产定义指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。产业地产细分为工业地产，商业地产，物流地产、旅游地产、农业地产等等。2大家好工业地产的发展背景及起源1：全球产业战略转移：国内企业劳动力及相关配套资源的优势，导致跨国公司纷纷倾向于，劳动密集型和加工制造型企业大量转移导致国内工业地产的蓬勃发展2：政策条件和开放的优惠：导致工业用地应运而生，是吸收外资，先进管理经验和技术最为集中的地区3大家好工业地产的分类1:工业厂房标准厂房：多服务于企业初期租金较低定制厂房：多服务于跨国企业从事高科技制造和物流产业2:工业园区工业园，科技园，物流园，专业园，企业总部基地4大家好工业地产的特性5大家好

工业地产与商业地产的本质区别

6大家好大家学习辛苦了，还是要坚持继续保持安静工业地产开发模式

工业园区开发模式主体企业引导模式工业地产商模式多方主体综合模式8大家好工业园区开发模式

以政府开发为主导，规划开发区，产业园，示范带动区域经济全面发展，政府通过招商引资，土地出让的形式引进项目，主要资本方是政府，政府先期投入为主，制定相应的优惠政策和税收政策实现招商，同时还负责园区管理和升级

也是最常使用的工业地产开发模式案例：东莞松山湖工业园松山湖是东莞落实科学发展观，创新发展模式、创新发展环境、创新发展能力的示范区，将努力发展成为国内外著名企业聚集中心、研发服务中心和人才教育中心定位：1）东莞对外经济技术合作的载体。2）东莞产业机构升级的龙头。3）东莞产业支援服务业中心。9大家好

主体企业引导模式

政府支持大型知名企业进驻自主开发，并通过其影响力，带动上下游的企业加入园区建设，主要资本方是政府+大型知名企业政府完成初步规划及配套建设（如园区的定位，发展方向和配套的公共基础建设的建立，吸引知名企业进驻，主体企业完成厂房及其他基础设施的建设之后再进行土地出让和租赁的形式引进其他同类型的企业，实现整个产业链的打造与完善案例分析

北京诺基亚工业园—主要依靠诺基亚的品牌影响，吸引手机零配件和服务商跟随而至10大家好工业地产商模式

地产商运用住宅开发的模式（获地，施工建设，最后进行开发），开发建设工业地产，通过出租或出售的模式获取利润主要资本方：房地产开发商根据市场需求进行物业的开发案例分析北京腾飞国际工业园11大家好多方主体综合模式

指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力推进产业园区开发和经营。案例分析诺基亚主体企业引导模式，还有百盛物流园和嘉捷工业园的主题企业开发模式12大家好工业地产开发风险

一.经济风险１、利率风险２、购买力风险３、资金变现风险房地产项目开发风险。二、立项阶段的风险。１、宏观经济政策风险:受国家宏观调控２、项目定位风险：定位不清晰，导致厂房闲置堆积三、土地获得阶段的风险在土地获得阶段１、土地状况风险：自然属性２、征地安置风险：法律法规不明晰３、融资风险：房地产开发所需巨额资金的筹集是开发商最为关切的问题。筹资手段合理，可以减少筹资成本，降低筹资风险；筹资措施不当，可能造成筹资成本大幅上升，资金周转困难，企业面临破产13大家好工业地产的八大风险1.选址风险，要考虑政府关系、产业基础、交通区位;2.政策风险，涉及土地指标、产权分割、预售许可等因素;3.定位风险，包括产业地位、企业定位、产品定位;4.营销风险，问题包括目标客服群体定位不精准、找不到卖点或卖点多而乱、找不到准确的传播渠道、意向客户数量储备少、定价策略不合理;5.招商风险问题包括政策的产业限定不明确、销售与招商的严重脱离、大量客户不能成交或缓慢成交、客户的退订纠纷、回款难6.团队风险，即培养提拔慢、团队不和;7.成本风险，需控制好土地成本、建安成本、运营成本、营销成本、财务成本;8.资金风险，即销售回款慢、财务成本高、银行政策没有研究透。14大家好我国工业地产发展的问题1：我国工业地产发展仍处于初级阶段，相对西方开发较晚。

自行发展→规划发展→导向发展→集聚发展

工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。建议：定位2：圈地，导致资源浪费3：以工业地产的名义做商业地产4：“明星园区”太少，重复建设严重；上海、苏州、东莞等。建议：政府能够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设过多过滥。”5：招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与入驻企业实现“双赢”6：贪大求洋，面子工程7：资金供应链不完善，融资成瓶颈。15大家好由此得出产业地产起步很容易。因为相对而言，土地价格低、客户要求低、政府对新鲜事物期望也低。不过，这行业走稳难，主要是指项目持续运营和获得新项目困难！16大家好工业地产的盈利模式

1：主要以土地溢价增值而获取利润通过前期的开发，配套基础设施建设，之后进行主题项目定位包装与推广，实现项目土地部分出让或者整体转让给投资者基金或其他专业地产开发商特点：出让给对土地长期有需求的企业2：进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益特点：普洛斯物流吸引物流企业入驻，出售或出租给这些物流企业。类似于开发商，租售给一些小企业，只是用厂房的需求3：通过与工业企业联合，按需定制地产开发模式而获利好处是风险较低，收益比较明显4：未来市场主流模式——工业地产REITS对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，厂房信托，仓储信托等。将成熟物业打包为信托投资基金(REITs)，再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金17大家好REITS模式弊端1：REITS法律主体地位不明2：税负问题：国外有税收优惠3：监管制度不完善盈利模式可以根据工业地产的不同发展阶段选择不同的盈利模式18大家好万科上海万科打造的“星商汇”是万科全国产业服务落地品牌，也是万科转型“中国城市配套服务商”后在产业地产领域搭建的重要服务生态系统重资产模式下，有“基金+持有”模式、股权投融资、以产业园区为核心的办公、研发等。该模式赚取租金、管理费和未来土地升值收益轻资产管理，主要在于中介代理服务、物业管理服务、星商汇品牌开发。以星商汇为例，“仿效苹果、阿里巴巴和腾讯，借助万科集团的平台形成生态型结构”19大家好

万科星商会

在产业地产领域的服务品牌，旨在打造全生态企业成长服务平台，专注企业在“初创、成长、发展、稳定、扩张”的全发展周期中全方位、不同层次的需求打造生态型平台：品牌+服务

目的：打造轻资产管理平台“星商汇”，通过提供增值服务，吃“轻资产的饭”，服务对象包括自有园区和华夏幸福、亿达、天安、张江高科的项目。模式：仿效苹果、阿里巴巴和腾讯形成生态型平台。目前万科聚拢了48家资源，提供6大类近200种服务，万科作为生态系统维护者，一端是服务的提供者，一端是服务的需求者，服务的提供者也可能转换为服务的需求者。20大家好建议针对以上不可控及可控风险，和盈利模式分析一.找准定位，注重产业特色：做创业园还是孵化器，还是物流商二.是做好增值专业化服务：包括基础的物业服务、行业服务和增值服务，做服务的好处是兑现对于客户的承诺，