房地产估价理论与方法第章房地产估价概论

房地产估价理论与方法主讲：王梓苹第一章房地产估价概论第二章房地产及其描述第三章房地产价格和价值第四章房地产价格影响因素第五章房地产估价原则第六章比较法及其运用第七章收益法及其运用第八章成本法及其运用第九章假设开发法及其运用第十章长期趋势法及其运用第十一章地价评估和地价分摊第十二章房地产估价程序第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义（熟悉）（一）专业房地产估价与非专业房地产估价的区别由专业人员完成——取得相关执业资格是一种专业意见——方法科学；分析测算严谨具有社会公信力——结果较为科学、准确、客观

实行有偿服务——向委托人收取一定的服务费用

承担法律责任——对估价的过程和结果负责（二）专业房地产估价的概念房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。分析是“测算”的基础“测算”是“判断”的基础价值或价格分析：影响估价对象价值的各种因素：估价对象本身；人口、制度政策、经济、社会、国际等因素；房地产市场状况及总体趋势测算：利用有关数学公式或数学模型和数据，对估价对象价值进行计算

判断：根据测算出的结果以及市场行情和自己的专业经验，对估价对象价值进行最终的判定

（三）估价与评估的异同估价是指价值评估，评估不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等。房地产估价师只能从事价值评估？

房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可以进行估价相关业务和咨询顾问业务。如：房地产价格和价值分配业务；房地产价值提升评估业务；房地产价值减损评估业务；相关经济损失评估业务；房地产咨询业务等。

（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义美国：RealEstateAppraisal；英国：PropertyValuation；日本：不动产鉴定；台湾地区：不动产估价（或鉴定、鉴价）香港地区：物业估价中国内地：房地产评估、房地产价值评估、 房地产估价二、房地产估价的特点（掌握）

1.本质上是评估房地产的价值而不是价格价值是物的真实所值，价格实价值的外在表现2.应是模拟市场定价而不是替代市场定价

模拟大多数市场参与者的思维和行为，充分认识房地产市场形成房地产价格的机制，科学的分析、测算和判断，揭示客观存在的房地产价值

3.是提供岭价值钥意见而不必是作轿价格康保证“房责地产苍价格吸专家浸”发童表对由估价孔对象包价值巷的专勉业意侮见。根据湖专业新意见迎的用灿途和镇作用熄，可群以分挂为两纸种不榨同性悉质的雷估价——鉴证蝴性估次价和咨询深性估框价，估厅价机揪构和重估价浩师都波要承秃担一联定的泪法律擦责任窄，但竭鉴证愤性估泊价承成担的浴法律普责任兽一般制要大唱于咨范询性爸估价嫌承担被的法锅律责累任4.估价有误醒差，但而误差服应在拳合理微范围险之内信息扰不完若全和升不确灭定性佩。评估掌价值区＝真示实价奋值＋班误差不能扩用一贷般物赤理量勿测量松的误乔差标嘉准来职要求绑估价枪的误写差标寻准，音应允屿许估藏价有哑较大荣的误搂差，躬但估拣价的舟误差啄又要束适度判断倍一个繁评估吨价值怒的误定差大位小或德准确凭性，广理论从上是膀将它舟与真危实价西值进像行比稻较，贡实际运中不邪一般地是将置它与合格萍的估他价师的重羊新估龟价结欢果进膝行比骗较即使面可以掀用上除述方旋法判域断一兵个评冈估价耗值的啦误差购大小敏或准产确性俗，但猜在实阴际估允价鉴蛇定中牧一般冒不轻分易直第接评既判一绒个评廊估价萝值的鲜对与宽错及状其误馒差大洋小，虏而是帆通过组检查恋估价芹师和祥估价慨机构钳在履周行估鼓价程屿序方野面是便否有晌疏漏匠，估弯价依趋据是楚否正即确、该估价炊方法乖是否厉适用笔、估每价参摔数是芒否合傅理等月，间悼接地柴对估随价结狼果予杂以肯门定或振否定情。5.既是茧一门佩科学销又是掘一门凤艺术房地抚产估纳价师有对行遇业规产律的威把握抬，对罗估价捏理论铸的掌弄握以珍及其碑实务湾操作国能力粗的综秧合体忽现塌。三、刚房地电产估扫价的弄必要爆性允（熟悉）（一居）专午业估绸价存途在的素前提赌：独一植无二卖、价挨值量顺大（二小）房百地产疏需要况专业孙估价房地晴产市镇场是永典型镰的不佳完全贝市场暂，有拼许多尚阻碍这房地招产价跑格合膝理形冰成的怕因素查，不舅会自济动地每形成游常人权容易魂识别酱的适哥当价霉格，朽需要亏房地妖产估良价师震提供欠市场穿信息宿，进丸行替蓄代市糠场的扩估价跟，推绣动房复地产坝价格培正常段化，嚼促进雾公平索交易贴，建者立合截理的富市场赶秩序绳。（三青）房核地产众估价幅在估恳价中蚊占主果体地乐位1.房地腊产“金量大肃面广既”，赛其他茎资产谜数量喊相对爷较少2.房地负产需谢要估秒价的理情形寻较多随，其讲他财泰产需伴要估伍价的敢情形未相对兽较少3.房地触产估兵价还尖普遍绣提供占房地祝产咨听询顾愧问服兔务，解其他并资产恋估价拨主要帆限于象价值缩慧评估摸本身坝。第二苗节介对房丈地产墓估价叉的各坛种需鹊要一、房地能产抵墓押的觉需要亡（掌握）原则戒：抵舅押人蹲担保债权不得宇超出滤抵押胆物价叛值。栋贷款吃金额喝小于敏抵押址房地梳产的郑价值袜。（1）初劝次抵四押估况价将没倍有抵烘押的泳房地停产抵仙押的（2）再舞次抵息押估掏价将以爪抵押朝的房兼地产棕再次锐抵押该财责产的弦价值攻大于钟所担回保债盒权的农余额推部分自，可富以再河次抵钟押，箭但不债得超呀出其繁余额坦部分（3）续逗贷抵僵押估读价抵押剖贷款惭到期拉后继菜续以枝该房痰地产捷向同芝一抵蹦押权撇人抵为押贷沃款的妈，对戏该房奔地产墓的抵铺押价霜值进往行评睡估。（4）抵记押期激间估慌价根据治检测更抵押慈房地著产市旦场价吃格变任化、畏掌握颜抵押谢价值蒙变化雄情况献以及惕相关块信息爆披露铜的需个要，栗定期允或在奸房地姜产市西场价尽格变展化较嫩快时析，对团抵押号房地书产的斧市场枯价格笛或市沾场价驰值、阵抵押衣价值珍等进株行重什新评驻估。（5）抵虾押房总地产寒处置幼估价债务渔人不艘履行逮到期恒债务企或者风发生抬当事迈人约赠定的洁实现荷抵押绒权的本情形克，需腐要将卖抵押蓝房地镜产折拆价或抚者拍坐卖、朗变卖造的，礼为折败价或按者拍庸卖、利变卖邮提供北相关撇价值淡参考谱依据炕，对埋该房朴地产偿的市嗓场价冶值等衣进行仪评估脏。二、绕房地酬产征女收征商用补哨偿的径需要驾（掌握）--迎-征收视是强楚制收技买，晶所有扔权变测更，打不返弯还。--流-征用忠是强脉制使朋用，食只是哀使用莲权的吹变更棒，到祸期返连还给显使用辅权人质。虽然互征收寻、征刷用为址了公闻共利蛾益的普需要担，具墙有一茶定的资强制犬性，肥但不出是无纪偿的姓，必所须依浙法给巡寿予补赔偿。产权惨调换坊价=被征倦用房拨屋价忘值-用于管产权理调换雁房屋输价值三、除房地艘产税心收的来需要情（掌握）带租帅约的慨房地洋产买卖移或抵睡押价肉值——就应酸考虑桐租约刺租金袭与市罪场租喝金差缩慧异的咽影响暖。采用实际窜收益估测涛收益辫价格国有诵土地回上房棵屋征范收补羊偿价响值估毯价——不考壤虑房忌屋租隶赁的包影响尿，应谦视为损无租绍约限王制的级房地巧产来呢估价。采用客观夜收益估测浙收益互价格四、瓜房地狸产司拴法拍蛛卖的爹需要钳（掌握）人民例法院贝强制搭拍卖踪蝶房地糕产，窄需要邻评估援被拍厨卖房观地产笨的市晓场价牙值，展为人裤民法艇院确幼定拍辅卖保抛留价顶提供尘参考候依据五、变房地渠产分份割的著需要消（熟悉）房屋痕一般染采取种折价恒或者塑拍卖曲、变梢卖的孙方式币，然叉后对士取得萍的价似款予参以分帝割；土地怪采取伯实物您分割艰时，蹲需要症根据避差价芳进行矿多退币少补六、房地衬产损护害赔忍偿的独需要必（掌握）例如万：李析某购扎买的产商品瞎房交舰付后绍，经备检测荷室内馒空气耻质量挡不符做合国帝家标膛准，盲李某拨由于肢治理凯空气泳污染豆延迟蜘入住3个月篮。（1）使宜他人封房地熊产受圆到污部染，挎造成逆他人挠房地兴产价毁值减柏损的作；（2）因凉修改勤城乡屑规划致给房穷地产翼权利衫人等丘的合鹿法权距益造盈成损茫失的叙；（3）因关新建次建筑绵物影瓜响了当相邻维建筑风物的际通风洗、采省光、饿日照捏、视真野等箭，造纠成相喘邻房罩地产丈价值屑减损屋的；（4）因据施工疫不慎瓣使临何近建掌筑物仍受损次，造装成临窝近房铲地产挡价值耻减损筒的；（5）因愈工程孝质量触缺陷楼造成捉房地晚产价月值损坛失的则；（6）未嫩能履硬约使投他人伤工程监停缓加建，寺给他肆人造域成损请失的蛙；（7）因忍对房端地产研权利嫂行使快不当钳限制叔，给签房地苏产权浪利人斜造成扁损失木的；（8）因畜异议产登记迁不当湖，造遗成房惭地产教权利看人损淋害的（9）因贪非法父批准捏征收皱、使售用土蹄地，其给当猜事人励造成挺损失坦的；（10）其奖他房池地产主损害键赔偿砍；七、牺房地煮产保哲险的思需要立（掌握）投保械时，丈确定而保险箩标的表的实跟际价蜜值，手为投龙保人好和保穿险人裂约定洲保险果标的顺的保腾险价马值和册保险滔金额咸提供灭参考仓依据牧。保险栗事故侮发生飘后需矮要评兼估因脊保险舰事故则发生读造成鲜的财栏产损芒失，皮为保椅险人侵确定思赔偿裕保险陆金的圣数额标提供耽参考吩依据聪。八、房地退产转格让和稀租赁尸的需凉要（熟悉）房地钩产转攀让包搅括房爆屋所有脑权转饼让和土地匹使用来权转携让。房地胜产租余赁包榨括房屋馅租赁毛、土疤地租晚赁和网土地嫁使用坝权出佩租九、驻国有幕建设哨用地仅使用谜权出毁让的桌需要房诚（掌握）（1）招定标出扯让方景式中笨招标蔑底价术，投欲标人杯的投嫁标报嘱价；（2）拍丸卖出站让方姐式中劫，拍堆卖人谢的拍程卖底野价，仁竞拍沟人的邀最高发出价女；（3）挂夸牌出垫让方磁式中请，出发让人败的挂婆牌底铃价，哑竞买增人的搭最高狂报价芦；（4）协冠议出践让方征式中塔，协柜议出缸让的皂最低歼价和谋最高娱价。十、寨企业黎有关调经济购行为纠的需高要析（熟悉）企业凭改制麻、资娃产重锯组、幅上市佛、产打权转废让、闯租赁私、合锄资、魄合并尾、分猾立、盟清算阶等经繁济行配为十一伟、房顶地产禁行政勾管理爸的需窄要（了解）十二池、其因他方脑面的作需要达（了解）第三嘱节乔房布地产坚估价芦的要菜素一、估价办当事你人（熟悉）（一州）房地勺产估骂价机坦构（二献）房地隶产估筑价师（三遗）估价唯委托杀人（一祖）房该地产披估价榆机构依法涝设立榜并取柱得房镰地产府估价哪机构张资质懒，从绍事房利地产简股价俗活动辛的专亚业机申构；法定端代表厅人或锡执行灾合伙片事务槽的合深伙人秀是注异册后袭从事奶房地撤产估狼价工鹿作3年以轻上的透房地梦产估袍价师资质再等级贸：暂悔定期难内的怜三级筹资质门、三烧级资下质、练二舒级资易质、茧一级华资质承揽掌业务砍不受汗地域鉴限制（一雷）房烫地产违估价因师考试醒取得《房地吸产估苦价师记执业传资格绕证书》注册军取得《房地艰产估患价注赴册证鼠书》知识艘＋经织验＋懂职业叛道德窝＝好咬的房吧地产唉估价哀师注意：只能露且必枕须受局聘于闪一个嫩房地情产估眼价机峡构从矮事估芬价业掩务，拖不得爪以个帽人名狡义承惑揽业贫务，舒不能片以个长人名肢义收庙费，吊必须站由所功在的掠房地蚀产估蔑价机扫构接阅受委哈托并眉统一鹊收费构。（三能）估咬价委欢托人估价帽服务建的需淡求者羡，估家价服谁务的演对象慈；（1）估亦价对汪象权捐利人滚：估呼价对脾象的点所有尤权人芦、使蜡用权胡人、祖抵押虫权人（2）估堂价对纸象利素害关偏系人冈：估销价结厅果的异客观然合理否与否爱会直辛接影妨响其斩利益享的单顾位或筑个人（3）估秩价报谜告的断使用棋者：义估价灰对象势的权榨利人血，投丸资者功，政驼府，许社会老公众烦等二、需估价脖目的燃（掌握）是指绿一个息估价膨项目无中估宵价委苍托人善对估微价报吉告的还预期膛用途土。按房薯地产席估价吩的需检要及集相应伏的估穴价目下的可辜以划挣分为厚：房地侵产抵撞押、辜征收稠征用理、税道收、半司法帆拍卖蚊、分符割、忍损害氧赔偿喂、保逝险、铅转让招、租我赁、遥国有寸建设役用地鲁使用气权出捏让企业牛改制饶、资糟产重箭组、耐上市欣、产皆权转垂让、月租赁牲、合遥资、各合作监、对庙外投亚资、今合并绍、分颠立、姨清算一个她估价朵项目善通常稠只有1个估搜价目竿的不同悲的估泉价目侄的将皮影响少估价镰结果估价厦目的不同估价内对象有的范涂围可能来不同估价群时点可能混不同评估逮的价值泻类型、估价袭方法也可展能不敞同。估价依据、估烤价应疾考虑租的因素可能复不同三、狮估价串对象惑（掌握）——由委托亦人和估价辰目的双重抬决定（1）在训建工对程（2）期跟房（度未来殃状况烂下的我房地垮产漫）（3）已密灭失垫的房史地产吊（如忧已损困毁的龟房屋低）（4）某侦幢房附屋的暖某个偿楼层（5）某丘幢住坏宅的豆某套略住房若等即包嗓括：穿房屋阶、构袄筑物肤、土铅地、瞒在建轰房地构产、谅未建币房地肃产、多已灭危失房央地产洗、以佣房地炒产为否主的锁整体旁资产膀、整遇体资饲产中娇的房梅地产捕。四、职价值片时点仁（熟悉）是指虾估价像项目餐中由岔估价瓦目的侦决定豪的需刺要评蜻估的述对象键价值用或价懂格对敏应的誉时间寒。估价近时点劫根据柜估价错目的秀来确金定。估价持时点诊确定己在先害，评秆估价兔值确孔定在察后。五、郑价值启类型垒（掌握）（1）市桃场价鼠值（2）投漆资价恨值（3）谨独慎价遍值（4）快钓速变否现价诊值（5）现溜状价茅值（6）残伯余价世值注意穷：一外个估务价项砌目中逆的价遍值类砌型，滩本质雁上是榜由估价换目的决定找的六、暂估价击原则右（熟悉）（1）独联立、南客观标、公踏正（2）合臣法原境则（3）价沉值时敞点原华则（4）替心代原坝则（5）最包高最懒佳利与用原锈则七、哭估价复程序极（熟悉）1.受理等估价欣委托2.确定锯估价顶基本泼事项3.制定篮估价充作业名方案4.搜集讽估价君所需弯资料5.实地积查勘荐估价竞对象6.选用恶估价释方法由进行才测算7.确定肠估价只结果8.撰写壤估价穗报告9.审核奸估价序报告10铲.交付酱估价脸报告11女.估价倒资料柱归档八、督估价宁依据号（熟悉）估价棕依据耕是指踏作为澡估价妙的前列提或摘基础池的必与要资罗料。1.有关偶法律五、法悼规、惧政策叨和标室准2.估价树委托粱书和谜委托数人提阔供的木估价贷所需盼的资倒料3.房地执产估祝价机颠构、舍注册日房地递产估班价师强掌握蹲和搜宅集的崖估价饥所需榴资料注意柿：国家遣标准覆是估监价的牙底线巷，是耀最基宴本和柔最低窝的要杯求，盯实际缴估价忆中要虏严于涝估价颠标准熔要求搏。九、枪估价杯假设斧（熟悉）是估鱼价项泉目中衬估价蜻师对旬那些留估价水所必薯要，茧但尚酿不能系肯定畅、而汽又必许须予角以明卡确的挤前提斑条件泻作出哲的某逝种假劈燕定，血以及雁对于石由估脉价目喝的决赠定的听评估施的估卧价对纷象状笛况与袖现状趣不同湖之处德的说锯明。注意缸：估价鼠假设炼的作俩用：述规避瓦估价强风险惩，保券护估倚价机旷构和像估价塞师；家告知股、提术醒估存价报昌告使单用者仔在使激用估挽价报扁告时倍注意旅，保距护估甲价报价告使厕用者润。十、勿估价流方法味（熟悉）十一份、估胁价结锈果（熟悉）估价速师不定能在慨未估亡价之旗前就戴征求凉委托姻人或帖估价后利害悄关系笋人对悬估价鼠结果谷的意祝见不能且再完形成估逐价之史前与滚他们圆讨论搂估价专结果更不通得为液承揽甲估价尺业务梢而迎允合委修托人象的高网估或拾低估规要求第四伴节漫房地欢产估纷价的罩职业诱道德（掌握）是房增地产页估价奏师和淡房地击产估俯价机搁构在宅从事缎房地虽产估渐价这漆种职术业时移，应长遵循雹的道秒德规卷范和岸行业仪行为涝规范筛。包介括（1）回课避利木益冲看突（2）不裂承揽掏超越兴自己滥专业始胜任粮能力牧的估涝价业百务（3）诚联实正跪直（4）勤职勉尽趟责（5）具挂备专麦业胜依任能体力（6）保垒守秘视密（7）公茄平竞寒争（8）承练担社水会责肆任第五酿节晒中国特房地淘产估规价行惩业发纹展概牵况（熟品悉）（1）以逃法律钱形式扛确立盐了房饭地产旁估价孩的地验位：19点94年《房地赶产管锯理法》中包条括房乞地产促价格链评估真制度跳和房演地产猪价格店评估叉人员络资格颤认证科制度铅。（2）建孙立了澡房地贩产估占价师皇执业耳资格膛制度（3）设称定了璃房地轨产估罪价师靠资格辆和房垦地产渐估价衬机构巧资质毙行政昼许可（4）成泻立了详房地樱产估屑价行吵业自舰律性朗组织均：中国干房地苦产估筒价师升与经中纪人鹅学会（5）发屈布了排房地归产估困价的诉部门嫂规章产和规圆范性唉文件（6）制编定了观房地甘产估姥价国幸家标窃准和皮相关田指导圈意见洞：房地劫产估迟价规获范、绸城市装房屋殿拆迁树估价啊指导科意见栽、房罗地产规抵押朽估价尽指导灾意见（7）形蜻成了荐较完闹善的遥房地签产估天价理闻论方求法体啄系胡：（8）深宿化和匙拓展重了房奥地产蝇估价斥业务（9）形洁成了哀公平垫竞争舒的房哗地产脑估价茅市场督：（10）积真极开斜展了闹国际照合作捞：历年减真题1、评收估征辅收房僚地产便造成满的停砌产停政业损睡失，远属于跨（B）业诉务。A．传黑统价搬值评刺估B．价断值分汽配C．相塘关经锐济损秋失评猪估D．价错值减僚损评丢估2、下桑列房芳地产晕估价广原则仪中适裤用于咱房地栋产抵痰押估凝价，醒而不山适用玻于城茎市房吗屋拆剥迁估劫价是岭（A）。A．最菠高最斧佳使助用原室则B．合朗法原镇则C．替碗代原慈则D．谨奖慎原蒜则3、采唤用假唯设开孤发法期评估垃某待鼓开发邮房地厅产的吩价值拦，适柜用的握估价圾前提击是“柏被迫干转让独前提或”。边该估樱价是谢因（C）的爆需要大。A．房裳地产然作价智入股B．法昨院强重制拍旋卖C．房根地产份税收D．房其地产滑征收啊补偿4.下列蓬房地轻产估格价相超关活饭动中责属于爬传统破价值马评估旁业务可范畴票的是(B砍)A.高层括建筑变地价隐分摊B.房地线产投娘资价阳值评档估C.因环滔境污虑染导口致的微房地之产价傍值减会损评治估D.城市洋房屋刻拆迁咬中的励停业搂损失眠评估5.从科歌学且馆可操啦作性抱上看厕，能闭够用撒于判坛断一亭个评裁估价柴值的番误差艺大小易或者椅准确馆性的伶是(底D互)A.估价剃对象祸的真狐实价摧值B.估价锐对象凡的重吸置价警格C.估价台对象租的实剧际成晴交价禽格D.合格昼估价垒师的沿重新服估价中结果6.一个哑估价雁项目斜中的吩估价兄时点甩本质富上是壳由(B寒)决定延的A.估价拴委托悉合同朴签订木时间B.估价熄目的C.实地糖查勘晓估价渔对象鹿的时告间D.委托晃人意牙愿7、关添于房杠地产野估价梁误差交的说慰法，伴错误夺的是(蔬B笛)。A．判筑断评轻估价绒值误娇差大贷小或泻者准缩慧确性顾，理写论上臂是将匠其与恭真实嚷价值件进行锅比较B．估楚价会种有误演差，泄可用省一般候物理违测量天的误长差标钥准来销要求洽估价判误差荣标准C．所净有评独估价奏值都既有误秘差，姿可以使说所尾有评轻估价威值都坊是近败似值D．估评价误摔差应详有一完定限绢度，扒因此贺需要摊确定榨合理弄误差旷范围8、某仅套住饲宅月油有效舒毛收狼入为3