保利地产企业发展战略背景

权威、客观、公正、全面中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY保利地产企业发展策略研究1中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY1.发展历程一、基本情况1992年9月，广州保利房地产开发公司于广州注册成立，注册资本1000万；1997年9月，保利南方集团对广州保利增资，注册注册资本6000万；2002年8月，保利南方集团联合广东华美教育投资集团和张克强等16位自然人共同设立保利房地产股份有限公司（8月31日取得营业执照，注册资本2亿）；2005年12月，公司总股本由20000.00万股增到40000.00万股；2006年3月，公司名称更名为保利房地产（集团）股份有限公司；2006年7月，保利地产在上海证券交易所挂牌上市，发行股价13.95元，目前28元左右。2中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY2.资本结构2.1股东及其背景保利房地产（集团）首次公开发行股票前后主要股东持股比例分布本次发行上市后，所有股东所持股份均为可流通股，发起人所持股份将根据公司法、上交所规则及发起人自身承诺进行锁定。3中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY保利南方集团保利房地产（集团）第一大股东，成立于1992年，目前注册资本1.005亿元，法定代表人王旭。作为一家投资控股公司，保利南方集团主要从事实业投资、投资管理和贸易。广东华美教育投资集团保利房地产（集团）第二大股东，广东华美成立于2000年1月，注册资金1.35亿，是由张克强等三名自然人共同出资设立的有限责任公司，法定代表人张新儒。该公司是从事教育投资及咨询、教育管理研究与策划、国际教育交流及资源引进等以教育产业为主的专业化投资公司。张克强保利房地产（集团）董事，澳大利亚梅铎大学工商管理硕士。曾任广州军区联勤部军官，创建广州华美英语实验学校并担任董事长。现任广东华美教育投资集团有限公司总裁、广东海外留学培训学校董事长、天津英华教育投资管理有限公司董事长。4中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY2.2业务结构保利房地产（集团）2004年、2005年和2006年上半年营业务收入分别为15.6亿元、23.6亿元和14.3亿元，分布于以下几个行业。公司主营业务收入突出，主要来源于房地产开发与销售，三年平均比重约97％。5中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY2.3资产结构截至2006年6月30日止，保利地产（集团）资产总计110.6亿元。公司绝大部分资产由流动资产构成，最近三年流动资产占公司总资产的比例均在98％以上。6中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY在流动资产中，又以存货和预付帐款作为主要构成，集团近三年存货和预付帐款占总资产的比例始终在80％以上。存货主要为公司为进行房地产开发而购买的土地储备及在开发的产品，闲置沉淀物业很少，资产保持了较好的流动性。尽管近年来集团资产规模迅速扩大，但各项资产的主要构成比例相对稳定，各年资产均以经营性资产存货和预付帐款占绝对比例，其中存货作为集团最主要的资产构成，始终保持70％以上的构成比例。2005年集团资产主要构成7中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY3.经营状况3.1财务状况2006年上半年，保利地产（集团）营业收入约为14.26亿元，与去年同期相比增长60.2％。8中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY2006年上半年，保利地产（集团）销售毛利润5.44亿元，毛利润率为38.18％。近两年集团整体毛利润率与前些年有所提高，主要有以下三方面原因：（1）近两年毛利率高的商铺贡献利润比例有所提升；（2）集团及各公司严格控制开发成本，通过招投标和集团采购进一步降低建造成本和材料成本；（3）近两年房地产行业环境良好，平均销售价格上涨。9中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY2005年上半年2006年上半年保利地产集团主营业务收入分布情况10中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY3.肯2屑开发罪经营洗指标20停05盏年全君年集伞团总歪施工戚面积仍为3起50绍万平亲方米日，比欺去年捞同期诸增长分40命％。11中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY20秧05介年全么年集夜团销袜售总词额6卡0.画2亿固元，撒比去急年同挎期增柏长3京3.嫁8％嘉。12中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY4.愁品牌钞建设品牌理理念龙——虹—和太谐生绳活、颜自然事舒适20幻玉03精-2呈00峡4年，避广东侦省消添费者侮委员反会，拆广东插省房旦地产辫诚信乡丰企业素；20芳04年，搂人民思日报天、中驳国企平业文榴化促娘进会透，20赖04年中铲国房筹地产净十大限品牌好；20情04年，样广州嫁市企国业评耽价协傲会、缺广东薄社会构学学溪会，20可04年度足最具滨诚信春度房貌地产指企业依第三植名；20置05年，慨广州期国税妄局、青地税拍局，裙广州20雕05年纳爱税百学强房桨地产娇行业贝第二与名；20由05年，帝国务隐院发皂展中毅心、沉清华忌大学接房地福产研技究所剥、中遵国指虎数研办究院航，20筋05中国摩房地辣产公岗司品接牌价孩值to抛p1侮0五强叹；20欢06年，中国夕房地自产TO蒸P1煌0研究待组，在国有穗企业多品牌荒价值杀第一蜡名。13中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY5.迈组织骆架构集团组织结构14中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY集团内部职能部门结构15中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY6.腐管理悦模式6.速1项同目开衡发决借策程普序综合惹开发厘部按照异公司劳的业启务规掘划负掠责项目眠拓展，调帖查项越目的假规划容条件筑等基悉本情腾况，提交额项目胶拓展哲报告，由总经类理办膛公会筛选数项目属。投资豆管理虽部负责秃项目掠论证胃，编制丢可行夏性报述告，组机织相申关部目门专馅业技冠术人揉员成莫立项晶目调轮研组陷，必生要时寸聘请础外部夫专业冠机构原进行庙项目锻可行阶性论忙证。可行苏性研尊究报温告经公司堂总经港理办径公会愿审议昌和专应家评促议通过认后，府提交换公司董事闲会审爬议，董厨事会仪批准予立项中后授硬权公遗司经营专层具体凳执行赖。如凤超出样董事锄会决择策权章限，现由董垫事会历提交公司肾股东影大会汽审议。股情东大践会批蒙准立或项后录授权董事心会或经营泳层具体疲执行泽。16中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY6.仇2项沾目管糊理模额式直线灿职能似式的延管理差模式董事佳会负诵责公随司开窑发项竭目的矛重大结投资硬决策搭；总经榴理负冒责项替目的军开发讯和经絮营；副总哈经理挑包括犁财务润总监隐和技合术总圾监分幸管项蔑目运雁作的蕉各项摧职能花；各部巨门按乌项目染分工非，指域定专弊人或勺小组疾负责坛各项徒具体玻工作舒。该管进理组汽织模蔬式设咱置的管理苹层级遍少，组织幻玉架构信较扁椒平，有粥利于废集中调动屋公司飞资源磁优势，并抵能根赞据市勾场需损要快速项反应馆，增侦强项脆目运雪作的茫执行瘦力度。17中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY7.脾企业接文化务实：立职足之蒸本创新：发畅展之液源规范：经淋营之稠道卓越：追蔑求之脑境7.留1企纹业理骂念7.瞧2企占业观下点人才郊观：企稠业即察人，动企业鲁为人脏，企支业靠架人服务问观：您有的满猜意是登我们啄孜孜许以求双的目颗标市场啦观：没漆有饱跨和的要市场傅，只倍有饱趋和的念产品7.条3企斥业精忘神团队仿精神侵敬伟业精变神繁创新屯精神18中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY二、红价值恼链分须析1.喊资金奶融通集团臭开发加项目流的主懂要融乒资方俯式为预收白房款、银行革贷款和合作抵合资志方投垃资。19中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY2.穴土地许获得2.步1土外地储帽备保利摧地产盟集团裁在全奥国1叶0个翼城市付拥有仰土地黎储备顷（在季建和堵拟建满项目群），者占地蚊面积传68涨1.环5万尝平方屯米，钻建筑祥面积票11锁75课万平枪方米嫩，权硬益建骨筑面柄积8扰77裤万平浪方米炮，主药要分竟布于爬以下箭城市送：20中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY2.粮2土到地获要得方臂式我们呜对保仅利地肺产集墨团3痒4个孝项目夸地块酒土地舌取得倡方式欢进行怖调查光，结榨果显武示，测通过净协议缴和挂裕牌方文式取拴得的肆地块过比较六多，抱分别院为1栏3个罪和1射1个掀。21中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY34坦个项窃目地他块总廉规划例建筑池面积宪为1热19盖0.怕77仆万平声方米乌，通谦过挂揪牌方燃式取版得的石土地纷所占鲜比例浮为4纽奉8.极9％解，协希议方任式取由得的丢土地闻所占择比例斜为2驶9.骡9％贞。22中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY3.脊销售孟、经无营3.昏1营绣销理觉念一切南以客例户需妹求为俱中心薄，走搏精品催路线番，以新产品蠢的整卵体质施量、脸高舒残适度研和文呢化品烟位赢挪得市夜场，盼为客新户提庙供优痒质服迁务，贿不断纸提高殿“保奏利地狼产”捕的品双牌形遇象，拢为消违费者叨营造副“自遍然舒装适”趣的人蜜文居皇住环鼓境。3.沙2销瓣售模乏式自主缠策划致、委纲托代填理在充撒分吸川收外折部专相业策赚划建的议的终基础援上，狮由本箩公司皱制定并销售缩慧推广丝式计划身，选掌择一血至两迷家实默力较敏强的形房地触产专鸦业代板理公滚司进源行销仙售。23中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY3.宪3客谜户群中档船商品伐住宅域面向伙的主俘要目设标客惑户是恶中等镇或中敲等偏赴上收允入阶云层，咸包括筑政府凶部门摔公务触员、洒企事画业单炼位的虚管理抓人员量、私使营企抬业经俩营者蓄和自骆由职幸业者润。写字雄楼客蛮户主尽要面霸向国电外跨考国企京业、剂国内努知名航企业碧和政浪府办透事机觉构等榴。3.滔4经垦营策看略以商珠品住柱宅开瘦发为姨主，样商用消物业多开发隔为辅熄；以耕物业缺销售垦为主酿，物洪业出祝租为乞辅；锯以自裕主开勤发经武营为塌主，锈合作疏、合转资开塌发为早辅。根据拥集团窄发展招规划昆，凭坊借多导年的别开发丸经验凡和品瓦牌优苍势，哪在经驴济较核发达竹的城每市主赚要从泥事商借品住紫宅开岁发，陈实施港精品烛策略疯。产俱品形悔式以相优质绳中档锹商品服住宅踩的开榴发为榴主，沾适量升开发芹高档捞住宅第、低爪密度饥生态楚住宅恼和写者字楼鹿等，进优化柳产品永结构队。3.脉5经踢营模导式24中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY4.纷物业渡管理保利匠地产腿集团惑控股远子公难司保阀利广嫁州物翁业管特理有吴限公平司主奔要从讨事本夹集团牛自行糠开发雀物业叠的物拴业管捕理，差物业翠管理品资质拔为国搏家一枣级，购管理赛物业尽的总敲建筑患面积区近3穗00笨万平悄方米之，2萍00话6年源上半客年物咽业管爪理收袭入1较35侦7.拨87翻万元炭，保诞利地喂产集抚团物答业管蜡理收粒入均悠来自讲这个怕公司尝。25中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY三、怒产品淋分析1.歼物业热类型在所晨统计岭的保狡力地帅产集乖团已斜建、啦在建墙和拟犹建的围57券个项抹目中传，住伟宅项屋目为楼39饼个，浆建筑钢面积肯所占径比例激79碰.4河％；逃商住附楼9先个，夜建筑极面积菌所占测比例错10竹.4柄％；乐写字鸽楼6捞个，度建筑忽面积践所占制比例椒4.摩7％直；商啄业中窑心2泽个，摘建筑跪面积疫所占叔比例热3.胖2％徐；综六合性偏项目竿1个它，建捎筑面未积所埋占比驴例2继.4莫％。26中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY2.尺物业机档次普通周住宅张为主宝，优鸣质商累业、毅写字帅楼为仅辅住宅物业档次分布各档次住宅面积分布保利恳地产肯集团品以住六宅立省项的戏有4堪7个扮，总口建筑汁面积基68技4.那46妄万平磨方米唇。其苏中普华通住临宅项合目2骡8个貌，总读建筑溜面积毫占总挪量的抢57正.7岁％；列别墅敌、商往住楼涂项目紫各9升个，倾建筑监面积糠分别限占总柱量的声15凑.2拉％和侄12绑.3愿％。27中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY3.死区域饲选择据统谦计，驾保利薄已建捞、在直建、浓拟建刷的5退7个朱项目泥中，犯广州挥、北氏京分丽布个授数最灶多，宅分别对为2品1个泼、9维个，份其他宣城市惑项目后分布驾个数团右图弯所示拢。28中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY4.庆产品垒特色主要躲产品营为商这用和键住宅瓶建筑将，实拖施精爱品策柱略，靠适当漠开发哈高档烛住宅终、低抗密度足生态竟住宅等、写板字楼滤等其耗他物胖业，茂优化染产品君结构商品里住宅冲主要啊面向粉中上遭等收缩慧入的透人群勒，写陪字楼宽主要智面向悬国外做跨国腾企业疗、国午内知沈名企雁业和馅政府椒办事陪机构陡等物业稻以销墙售为菜主，柄出租蓄为辅29中国指数研究院CHINAINDEXACADEMY四、疯发展范目标坚