房地产-工业地产：2006年中国工业地产发展综述061211

PAGEPAGE92006年中国工业地产发展综述及趋势预测北京思源置地房地产顾问有限公司房地产研究中心一、2006年中国工业地产发展现状1.本年度工业地产土地价值增长迅速，第一季度增长幅度首次超过其他类型用地2006年第三季度工业地价水平为492元／平方米，增长率0.97%；与2005年同期相比，2006年第三季度工业地价增幅提高0.67个百分点（2005年第三季度工业地价增长率水平为0.30%）。同期商业、居住地价水平分别为2526元／平方米、1686元／平方米，同比增长0.38、0.57个百分点。2006年全国城市总体地价增长率同期水平比较（%）资料来源：国土资源部地价动态监测系统由于政策对工业用地出让的规范，工业用地市场价格的市场体系逐步建立，工业土地价值开始在市场中有所体现。2006年全国城市分用途平均地价增长率比较（%）资料来源：国土资源部地价动态监测系统2006年第一季度，工业用地的价格增幅同比出现比较明显的增长，增长幅度首次超过其他类型的用地显示，首先政策调控使工业用地走向了市场化；其次是新的工业用地开发投资增长出现了较大的提升。而且，全国工业用地不管是售价还是租金都在节节攀升，拿上海来讲，第三季度内上全市平均工业用地报价环比快速上涨14.5%，为105.2美元/平方米。同期，厂房平均租金报价环比上升4.97%，至4.78美元/平方米/月。2.产业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方面，国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；另一方面，保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。北京原有近千家开发区和工业园，经审核后已正式批准保留的仅27家。去年北京市批复开发区详细规划工业用地面积为8067公顷，其中绝大多数已经出让给企业，到2006年8月份可出让和租赁的工业土地面积只有2481公顷，工业用地量趋于紧张，多数开发区已面临“无地可用”的窘境。上海、重庆等地的工业园区同样面临无地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工业园区已基本无地可售，市场上对工业用地的争夺到了激烈的程度，甚至出现了200家客户争夺100亩的土地的场景。根据重庆市城镇建设总体规划，到2010年重庆市工业用地只有66万亩，截至2006年5月底，工业用地供应指标已基本用完。而造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面：一是开发区规划面积与产业发展的矛盾。部分开发区随着入区企业增多，逐渐形成产业集聚效应，引来更多的项目入驻，现有土地存量已不能满足新上项目对土地的需求，而开发区扩区又受到各种因素的制约，致使开发区发展受限。另一方面原因是部分开发区本来的规划面积过小。只有100至200公顷，发展空间有限，难以形成较大规模的产业聚集，制约了开发区的发展。3.企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。虽然我们一直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价的劳动力和土地。北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间。而生产基地向二、三线城市转移的同时，国内外各大企业总部却在向一线城市“迁徙”，这是一线城市和二、三线城市所面临的不同发展机遇。人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格的低廉是十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。总之，工业地产将是中国房地产市场的下一个投资热点，也许是资产升值的最后一片热土。4.工业地产开发模式不断创新纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种:工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。随着越来越多的投资者加入工业地产，工业地产的开发模式正在不断创新，特别是综合运作模式正在不断的得到完善和改进，并且越来越多地被采用，取得良好的市场效果。(1)工业园区开发模式如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。(2)主体企业引导模式如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。（3）工业地产商模式如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。（4）综合运作模式综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。二、2006年中国工业地产政策回顾1.与工业地产相关政策回顾时间政策与工业地产相关内容7月11日《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》外商投资设立房地产企业，投资总额在1000万美元(含1000万美元)以上的，其注册资本应不低于投资总额的50％；投资总额在300万美元至1000万美元的，其注册资本应不低于投资总额的50％；投资总额在300万美元以下(含300万美元)的，其注册资本应不低于投资总额的70％；外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。8月1日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。8月6日国土资源部推出土地使用五大价格与税收措施五大措施：一是提高征地成本。二是规范土地出让收支管理。三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度8月31日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》建立工业用地出让最低价标准统一公布制度国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。10月18日《土地出让金收支管理办法》(草案)基本修订完成初步规定是城镇土地使用税提高2倍，新增建设用地有偿使用费和耕地占用税各提高1倍。至于地方政府对土地出让金的收支，将采取在财政部系统（即国库）中设立“国有土地有偿使用专账”的方式，按照国有土地出让金收入的一定比例，建立“国有土地收益基金”，并规定地方政府不得作为当期收入安排使用。在这个过程中，土地出让金将全额纳入地方财政预算，实行“收支两条线”，并接受地方人大的监督。并且，土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发。此前的做法，是要求土地出让金增值部分的15%作此用途。11月22日财政部、国土资源部、中国人民银行日前联合发出《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。通知强调，新增建设用地土地有偿使用费仍实行中央与地方30：70分成体制。同时，为加强对土地利用的调控，地方分成的新增建设用地土地有偿使用费，一律全额缴入省级国库。2.政策点评2006年是政策密集的一年，从政策内容看可总结几点：（1）为了防治外资的大量涌入对中国经济安全造成影响，提高外资进入门槛，其在境内投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序要经过严格的审批。规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为；这样可以在一定程度上抑制国外资本的投机成分，维护国民经济安全，稳定地价，防止投资过热。（2）工业用地招拍挂主要是解决工业用地出让价格太低和过程不规范问题。“协议出让”的方式出让土地使用权成了政府滋生腐败的一个重要原因，政府往往为了招商引资甚至“零”地价出让土地，土地的价值不能真正显现，也造成了土地资源的巨大浪费。而招拍挂的意义在于：首先，工业用地挂牌出让，极大地简化了审批手续，提高了行政效率，是实行阳光行政、高效行政的又一制度创新。其次，工业用地挂牌出让为企业公开、公平、公正获取发展用地提供了一个崭新的平台。再次，工业用地挂牌出让，缩短了企业获得土地使用权的周期，对提高工业用地使用效率，探索土地节约集约利用和新的出让模式具有重大意义。第四，采取工业用地挂牌出让方式，通过设定企业准入门槛，将有利于引导片区的合理布局和健康协调发展。（3）强化土地出让金收支管理，约束地方政府卖地的冲动。国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方政府，土地出让金净收入已经占到政府预算外收入的60%以上。这种极不合理的状况，固然有着法律空白、监督不力的诱因，但在另一方面，中央与地方财权、事权不相匹配，更是卖地冲动难以遏制的症结。通过重新划分土地收益及收支分离，可以对地方政府卖地冲动实行遏制。三、2006年中国工业地产大事记1.中国工业地产发展里程碑——中国首界产业园创新论坛召开2006年8月10日到11日，由北京思源置地房地产顾问有限公司和新地产策划机构联合举办的“中国产业园创新论坛”在北京国际会议中心召开。来自北京、上海、深圳、杭州、西安、香港、台湾、新加坡等地的政府官员、学者、产业投资机构、产业园区代表、入住产业园区企业代表和专业策划机构等，着重讨论了：“在新政策环境下，产业园区及工业用地的投资价值？如何判断国内产业园区未来的发展趋势？如何在现有产业园区的开发模式上进行创新？在新政策环境下，产业园区如何定位、开发及运营？国内产业园区如何与国外资本对接？”等问题。为了方便业界对中国产业地产有更全面和深入的了解，思源顾问总结了过去数年对产业地产长期跟踪、系统研究、顾问咨询的经验，推出了国内首部全景式介绍中国产业地产的深度研究报告——《中国产业地产创新研究报告》，力求给开发投资企业和园区发展管理机构以参考和启发。2.总部经济、总部模式全国开花自2003年北京第一个总部基地--中关村（丰台）基地开始建设以来，总部经济从北京逐步蔓延到上海、广州、武汉等城市。目前我国已形成了三大总部经济区：①长三角区。基本形成以上海为核心，以江苏、浙江的苏州、绍兴等中等城市为制造基地的"总部-加工基地"区域合作模式；②珠三角区。形成了香港和顺德、东莞间的"总部-制造业"互动发展模式；③环渤海区。以北京为核心，以京津冀及环渤海为腹地的"总部-加工基地"模式。总部经济对于一个区域的发展具有５种效应：税收供应效应，一个总部在这儿，结算中心一般就在总部，部分税收得上交总部所在地；产业效应，一个总部入住一个区域，往往能带动当地第三产业的水平；消费拉动效应，一个总部的研发、生产、投入及交通运输、个人消费等活动都在本区域实现；就业乘数效应，商务服务产生的就业与生活服务产生的就业往往能带动新的就业；社会资本效应，一个地区总部越密集，说明这个城市的各方面条件较优越，越能吸引企业总部，使城市设施条件更趋完善。总部带来的种种利好效应，带来了一股总部经济热潮：广州、深圳强强联合欲做南中国总部中心。青岛、沈阳、大连、杭州、南京、厦门、武汉、西安、重庆等国内各大城市纷纷树起了发展总部经济的大旗。3.物流地产成为工业地产市场的新宠从2003年普洛斯带着“物流地产”的概念登陆中国后，就掀起了物流地产的热潮。美国的AMB，新加坡的丰树基金，腾飞基金，麦格理亚洲投资基金等国外投行纷纷在国内布下棋子。国内地产巨头也不甘寂寞，合生创展，恒大、美林基业、珠江投资、复地、绿地等也开始在各大城市上演“圈地”热潮。同时一向在地产界活跃的江浙财团在住宅和商业逐渐被政策限制的情况下也开始染指物流地产。陆家嘴集团1.9亿收购陆家嘴软件分园一厂房，并以6363万元的代价获得3万平方米的地块，用于工业厂房的建设。嗅觉灵敏的温州商人也加入到工业地产的淘金中来，普庆投资在上海投资两处工业物业之后，又将资本之手探向了天津。复地与上海钢联投资发展、上海新杨行经济发展签定合作开发协定,共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目,项目占地面积约347亩,总建筑面积26.28万平方米，复地在合资公司中占50%股权。外商工业地产开发商几乎没有本土化的障碍，工业的标准化决定了工业地产的客户需求在全球范围内都是基本一致的，这正是外资工业产商无需本地化就能长驱直入迅速布局中国的原因，也让本土地产开发商在财大气粗的海外同行面前优势尽失。更重要的是，全球的工业巨头都在外资工业地产商的客户名单上，以普洛斯维利，目前，全球四千多家企业与其建立合作关系，世界一千强企业中近半为其客户。4.AMB在中国市场首次发力于上海１月22日，仲量联行宣布，已协助美国工业地产巨头AMB收购了松江九亭的一个物流房地产项目，预计总投资约1330万美元。“这是AMB在中国的第一笔收购。”AMB中国副总裁OliverTreneman介绍说，这一仓储物业距虹桥机场6公里，距上海市区18公里。最早由日本八佰伴公司于8年前建成。2005年11月，AMB从香港上市公司“爪哇控股”手中收购，项目包括一期17474平方米的工业地产及旁边一块待开发用地，可开发工业物业面积达17826平方米。AMB将在中国侧重拓展机场、海港及其他主要交通枢纽的物流房地产市场，近期计划在中国物流地产市场至少投资5亿美元。资金投向主要考虑北京、上海、珠三角以及其他沿海港区。AMB置业有限公司（纽约证交所代码：AMB）成立于1983年，是全球第二大工业物流房地产投资和开发公司，在北美、欧洲和亚洲开发、收购并经营工业物流地产，目前在全球近40个区域市场里拥有1,100多栋物业，总面积超过1100万平方米，主要服务于美国联邦政府、FedEx（联邦快递）、DHL（德国邮政局）等2800多家客户。投资及管理的资金总额达100多亿美元，全球拥有1000多平方米的物流仓储设施，5．ＧＥ开始试水中国工业地产２月，ＧＥ旗下的ＧＥ东芝有机硅公司与江苏省南通市政府签署协议，计划投资约7800万美元在南通建设其在中国最大的工业厂房。同时ＧＥ还将拓展中国商业地产市场，计划通过5000万美元的资产而使项目得到经营性升值。四、中国工业地产发展预测1.政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。从2003年到2006年的工业用地政策，我们可以看出，工业用地即将进入“市场调配资源的时代”,而不是以政策为主导对资源进行调配。工业工地出让逐渐走向市场化，使土地价格能够真正反映市场供求关系。今后政策方向今后政策方向开发区名义“圈地”土地集中整顿阶段03年2月-03年底04年05年-06年整顿深化，监管力度加强短暂休克疗法持续整顿，取得阶段性成果政策效果巩固整顿成果合理规划引导发展经济高速发展需要，逐步放行阶段强化集约用地积极盘活存量土地鼓励产业结构优化升级鼓励向“多功能综合性产业区”发展今后政策方向土地出让金收支管理逐步实施工业用地招拍挂2．国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。2005年年末新加坡丰树以1.2亿元收购浦东空港欧罗物流园项目，今年年初全球排名第二的工业地产开发商AMB成功收购了靠近虹桥机场的物流地产项目，再加上近日麦格理开发的上海康桥物流厂房仓库，外资对上海物流地产项目的升温其实还仅仅是一个开始。海外投资机构进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说不算是障碍。他们的开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户；二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上市，融到大笔的资金。这些海外基金通常的做法是打包上市，扩大资本，进行更大的投资。先前腾飞基金的做法便是把手中的44个工业地产项目打包成REITs上市，融到大量资金，轻松地用同样的股本金做成了比原来规模大5倍的业务。在麦格理的计划中，康桥项目可能也会被打包上市，进行融资，以求更大的投资资本。

尽管普洛斯、丰树、AMB、麦格理等目前在中国的投资方式并不是真正的REITs，“普洛斯和AMB在中国内地一系列投资，实际上还是一种着眼于具体项目的公司经营方式，而不是立足于为投资者理财的基金操作方式”。但近年内地REITs可望开闸，普洛斯和AMB之所以选择此时对中国进行巨额投资，就是要利用时间差，提前在中国内地房地产行业布局，为即将实行的REITs做准备。当然，把国内的工业地产项目转化为REITs产品到海外上市更为现实，在麦格理的计划中，康桥项目就被打包进上市计划。3.投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地从北京、上海等一线城市撤出，而只保留区域总部、研发中心这样占地少、劳动力要求精简的机构，同时将占地面积大、普通劳动力需要量高的生产基地移至二线城市。国内六大区域开始成为各跨国企业选址热点：分别是以天津、青岛为代表的环渤海地区；以苏州、杭州为代表的大长三角地区；以深圳厦门为代表的华南地区；以成都、重庆、西安为代表的西南地区，以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。4.工业地产的升级版——产业地产工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物用途有较大的范围。其范围通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。通过与目前国内经济、产业发展的情况对比，建设部有关工业用地性质的解释已经是一个陈旧的名词解释，与时代发展已经出现了明显的脱节。在国内一些城市，为适应发展的需要，政府在土地供应中已采取了研发用地、科研用地等新的土地形态。这些土地虽然仍保持着工业用地的部分外在特点，但承载的产业内涵已经出现根本变化、更广泛，以适应新兴工业和产业发展、升级的需要。从现实意义讲，工业用地需要升级为符合新经济和新型工业化发展的产业升级需要，符合产业布局和城市规划要求的产业用地。产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。产业地产在形态上的狭义定义，体现在传统地理意义上的表现形式，主要形式为城市近郊或者郊区的工业园、开发区。与中国经济、产业发展、城市发展相结合，产业地产在形态上的广