商业物业项目设施设备运行维保巡视标准(综合体)

1商业物业设施设备运行、巡察和维保作业标准一、电梯运行、巡察和维保作业标准二、凹凸压配电系统运行、巡察和维保作业标准三、消防系统运行、巡察和维保作业标准四、中心空调运行、巡察和维保作业标准五、给排水系统运行、巡察和维保作业标准六、弱电系统运行、巡察和维保作业标准一、电梯运行、巡察和维保作业标准一、电梯运行、巡察和维保作业标准设施设备台账：〔电梯〕设施设备台账：〔电梯〕设备名称品牌型号生产日期质保期限修理记录年检记录数量工程工作要点工作标准治理掌握责任人工作记录支持文件1.写字楼电梯开闭时间〔各1.在清空桥厢，确认电梯技工《电梯机《电梯管公司自定〕无人时才能启动及关房日常维理作业规2.公寓电梯开闭时间〔各公闭护保养记范》司自定〕2.业务特别要求需使录表》开启及关闭3.一般住宅电梯开闭时间用电梯的,电梯主管〔各公司自定〕批准前方可进展《垂直电3.电梯主管每周抽检梯运行巡1次电梯开关时间是视记录1否正确表》运行1.每班次对直梯机房进展巡视1次〔室内温度、电网电1.巡察时觉察问题能准时解决的,准时解电梯技工《手扶电压、屏内各电器动作状况，决.不能准时解决的,梯运行巡曳引机运行状况〕通知维保方并作好记视记录巡察2.每班次巡察电梯运行状态录.表》1次〔轿厢运行状况，声2.电梯主管每周抽检响、平稳性、平层精度等〕1确保电梯不带故障、安全运行1次维保，每月相邻两次维保间隔不少于10天，电梯技工按《电梯维保监视治理标

外包单位工作人员 工程主管工作前须签到《维保工作单》须得到修理班长签字确

《电梯维保监视治理标准》准》现场跟踪周期2维保

认觉察违规修理保养时,报修理主管对其发《整改通知书》维保工作须在各业态用梯闲时进展每年进展1次政府强制检测检测

合格证到期前一个月组织检测电梯主管负责

工程主管每月底前维保单位提交下打算 月检修打算

工程主管 《设施设备故障维3检修 过程安全掌握

由工程主管审批修理保养人员在对电梯进展保养、检修时，应先在各层厅门前挂上“电梯保养、检修”告示牌检修完成后确保现场卫生

修记录工程主管 表》二、凹凸压配电系统运行、巡察和维保作业标准二、凹凸压配电系统运行、巡察和维保作业标准设施设备台账：〔凹凸配〕设备名称品牌型号生产日期质保期限修理记录年检记录数量1.由电梯主管确认修理效果交付使用2.由维保单位供给修理记录41.扶梯停机由修理技工进展工程主管电重启动梯2.重启失败时，汇报总值并措施紧通知维保单位急3.直梯停机先停顿直梯电源故4.启动直梯困人挽救预案障通知通知维保单位进展检查总值人员处进入检修程序维保单位理善后工程 工作要点 工作标准高压操作须由运行人员获得强电主管以上领导授权后，按《供配电系统作业标准》进展某路高压回路外线路停电、来电时，依据《供配电系统作业标准》执行低压母

治理掌握 责任人 工作记录 支持文件操作 联倒闸送电及善后工作楼层修理工要求停、送某回路开关时，依据《供配电系统作业标准》执行对停电回路开关准时悬挂“制止合闸”警示牌当主、备高压都停电时启动紧急故障处理预案111.强电主管检查配电强电主管《设施设2.每半年对直流屏紧固除尘柜外观清洁状况备定期维12.强电主管制定配电护保养高压配电室3.每年对配电柜停电检查，柜停电检修打算，并〔检查〕并进展除尘、紧固1次跟踪检修过程记录表》4.每年对配电柜进展高压试1211维次保变压器2.每年对变压器停电检查，并进展除尘、紧固保养1次3.每年对变压器进展直流电阻试验、耐压绝缘试验1次11低压配电室次2.每年对低压配电室停电检查，并进展除尘、紧固1次1.供电系统发生故障时，由1.突发重大故障时，强电主管《设施设3主管组织相关人员现场查看按紧急故障处理备故障维检编制打算故障状况2.修理前，填写工作修记录修2.由强电主管制定修理打算票并做好安全措施及表》并经工程主管审批技术措施1.修理人员将检修内容、范围告知运行人员

修理时，按《电业安全操作规程》操检修交底试运行交付使用

运行人员在运行日志中填写故障状况修理人员作好相应的安全保护措施并进展修理修理完毕后，由运行人员试运行修理人员将试运行内容、范围告知运行人员运行人员试运行时，修理人员应观看运行状况由强电主管确认修理效果告知运行人员可投入使用由强电主管填写修理记录及工作日志运行人员做好故障修理记录

作，留意人身及设备安全修理中，设置设备检修警示牌修理后，恢复设备周边状态7101.觉察紧急故障时，马上切1.制止违规操作运行人员《高压室《供配电断故障电源2.在操作时，保证人运行记系统作业2.运行人员通知强电主管及身及设备安全强电主管事》标准》4掌握措施工程主管3.做好相应设备警示《变电所紧3.启动备用电源措施运行记急4.准时将故障时间、现象等事》故相关记录填写于《运行记障事》处1.保护现场，在必要时，告理知保险公司准时定损善后2.作好必要的隔离3.由治理处总经理与客服沟通，并告知受影响业户三、三、消防系统运行、巡察和维保作业标准设施设备台账：〔消防系统〕设备名称品牌型号生产日期质保期限修理记录年检记录数量工程 工作要点工作标准治理掌握责任人 工作记录 支持文件1.专业技工全程伴随维保公1.工程主管每周检查工程主管司的维保检测工作并实施监1督2.治理处总经理每月2.工程主管每月按《建筑消1次防设施功能检测、修理保养合同》商定检查消防维保单位维保工作完成状况设施设分包方监管要求备完好率应为100%，故障排解率应为100%觉察故障应在2小时内进展处理修复时间不超过12小时3.工程主管每月审查确认消防维保单位出具的《建筑消防设施技术测试报告》4.治理处总经理每年审查确认消防维保单位出具的《建筑消防设施年检报告》四、四、中心空调运行、巡察和维保作业标准设施设备台账：〔中心空调〕设备名称 品牌 型号 生产日期 质保期限 修理记录 年检记录 数量工程工作要点工作标准治理掌握责任人工作记录支持文件1111.定时抄录数据，运行技工《冷水机《空调系统221填写运行日志组运行记治理作业规巡察次3412.测温时必需定点，详见《空调系录表》范》411统治理作业标准》1相关规定运1.依据标准营业时间提前半1.主管每周测试两运行技工行小时开关机次效果2.依据实际状况〔室内外温2.定时抄录数据或操作度、冷冻进出水温、冷却进运行状态出水温〕调整参数3.挂状态标识牌，3.主机及阀门的开关状态当值班长每天检查一次主机1次每月检测1次主机4000小时进展一级保养，8000小时进展二级保养，12023小时进展三级保养1次油电控柜每月进展除尘、紧固空调主管每周至少1次第一项工作效果，25为外保单位实施，运行技工现场跟踪，空调主管准时检查维保效果运行技工《设施设备定期维护保养〔检查〕记录表》《空调系统治理作业标准》2维保水泵1次1次空调主管每周至11工作效果工程主管监视第2运行技工工程主管负责组织加油冷却塔每天开机前检查风机皮带1每天开机前开启补水阀每天关机后关闭补水阀1次每年冬季管道外观上漆1次空调主管每周至11-3工作效果工程主管监视4-5运行技工负责1-2项工程主管负责4-5项111-4运行技工次，实，运行技工现场21跟进，空调主管及末端设备次31时检查效果次41次111-5运行技工2.每月出具权威部门的水质实，运行技工现场检测报告跟进，空调主管及水处理31时检查效果415.每月清洁冷却塔及周边环1111-3运行技工附属设备2.每年对阀门外观及润滑保1施，综合修理主管准时检查效果31次13141.空调系统发生故障时，由1.维保范围外，要工程主管《设施设部门主管组织相关人员现场进展修理备故障维编制打算查看故障状况2.突发重大故障，修记录2.由主管制定修理打算并经按紧急故障处理表》部门经理审批3.修理时，按《中1.修理人员将检修内容、范央空调修理保养规围告知运行人员范》进展，留意人2.运行人员在运行日志中填身及设备安全检修交底写故障状况4.修理中，设置设33.修理人员作好相应的安全备检修警示牌检保护措施并进展修理5.修理后，恢复设修1.修理完毕后，由运行人员备周边状态试机2.修理人员将试机内容、范试机围告知运行人员3.运行人员试机时，修理人员应观看运行状况1.由空调主管确认修理效果2.告知运行人员可投入使用交付使用3.由修理班长填写修理记录及工作日志1.觉察紧急故障时，马上按1.制止违规停机 空调主管《空调系统治理作业标准》2.在操作时，保证停机人身及设备安全4掌握措施2.切断相应电气开关及水路3.做好相应阀门及紧阀门开关的警示措施急3.运行人员通知空调主管故4.开启备用机障1.保护现场，在必要时，告处知保险公司准时定损理善 后作好必要的隔离由空调主管与营运部沟通，并告知受影响业户4.按中心空调检修要求实施五、给排水系统运行、巡察和维保作业标准五、给排水系统运行、巡察和维保作业标准设施设备台账：〔给排水〕设备名称品牌型号生产日期质保期限修理记录年检记录数量工程工作要点工作标准治理掌握责任人工作记录支持文件1.每班次对水泵、电源双投空调主管每周检查运行技工《生活水《给排水系柜内的计量电度表、水泵变巡更点及记录表格泵房巡更统作业规频掌握柜、水箱的水位巡察1检查表》范》1巡察21《给排水3.每月抄录水表数据时，对运行巡察1主要的管道及阀门进展检查记录表》给4.对上述检查形成记录水系1.每周对水泵、电源双投1.空调主管每月对运行技工《设施设统柜、变频掌握柜进展清洁除1、2项抽检两修理技工备定期维1次护保养2123〔检查〕维保次项工作填写维保表记录表》3.每年第一季度对电机轴承格1次3.空调主管每季检4.填写相应的维保记录查给水泵维保效果1.给水系统发生故障时，由1.突发重大故障，综合修理《设施设空调主管组织相关人员现场按紧急故障处理主管备故障维查看故障状况2.修理时，按《给修记录2.由空调主管制定修理打算排水系统作业规表》3.由修理主管组织修理范》进展，留意人检修4.填写相应表格身及设备安全3.修理中，设置设备检修警示牌4.修理后，恢复设备周边状态1.每班对污水泵、污水泵控空调主管每周检查运行技工《污水井制箱、止回阀巡察1次巡更点及记录表格巡更记录2.每月对污水坑状况进展检1表》巡察123.特别天气时每小时对地下《给排水排室出口排水状况进展检查运行巡察水4.巡察人员填写相应表格记录表》系统1.每季度对污水泵掌握箱紧空调主管每季检查运行技工《设施设1次污水泵维保效果,并备定期维维保2.每月对止回阀检查，并清抽检其它工程护保养1次〔检查〕记录表》1.主管组织相关人员现场查1.主管组织相关人员现场查1．修理主管填写修理主管《设施设看故障状况修理表格备故障维检修2.主管制定修理打算2．由修理主管确修记录3.由修理主管组织修理认修理效果表》4.填写相应表格1.每班对天面雨排口巡察检1.空调主管每周检运行技工《外环境1查巡更点及记录表污水井、3巡察2.特别天气时每小时对天面1雨水井定雨雨排排水状况检查2.特别天气时当班期清理记排1.每月对天面雨排口清理杂主管对雨排系统情录表》系1况随时跟踪统维保2.每次下大雨后须对天面雨排口清理六、弱电系统运行、巡察和维保作业标准设施设备台账：〔弱电〕六、弱电系统运行、巡察和维保作业标准设施设备台账：〔弱电〕设备名称品牌型号生产日期质保期限修理记录年检记录数量工程 工作要点 工作标准每天对系统进展检查测试巡察 1次填写相应记录

治理掌握准时帮助车管员解决因故障导致车辆堵塞问题

责任人运行技工

工作记录《设施设备日常维护保养

支持文件1停车 维保场收费系统检修

每天用干布擦拭卡机、道1〔保洁员完成〕每月测试1次卡机、道闸的机械性能每季度对道闸进展加油保养技工接到车管员关于发卡机消灭故障信息时，准时赶往现场处理不能准时修理时，向车管员解释缘由，并向弱电主管汇报

满足车管员对停车系统的硬件操作培训需求修理主管确认修理效果

〔检查〕记录表》《设施设备故障修理记录表》1.电信部门进入电信机房时1.运行技工确认弱电主管《人员出要求其填写相关信息，方可填写信息的准确入登记2进入机房作业性表》电2.弱电主管负责每月统计电2.弱电主管在每话安装治理话数量月月底向行政部《设施设、3.维护网络系统报送数量备日常维网前，抽检统计的护保养络准确性〔检查〕系统每月查看租赁机房设施状况运行技工觉察违记录表》机房治理并抄录电表读数规状况时准时向弱电主管报告31.每月1次开启红外系统测觉察问题时尽可运行技工《设施设《防盗监控系安试能在一天内解备日常维统维护保养规红外线监控防2.觉察故障时准时修理决，如超过一天护保养范》系统系的，则准时与安〔检查〕统管员沟通记录表》1.每日对摄像头进展转动、1-2修理主管《防盗监调焦动作安管员完成视系统月2.每日用干布擦