中学物业管理服务采购投标方案（技术方案）

目录

第一章针对本项目的理解分析和工作思路....................1

第一节针对本项目服务内容进行理解分析.................1

一、服务地址.......................................1

二、服务范围.......................................1

三、服务内容.......................................1

四、服务理念.......................................2

第二节针对项目特点提出工作思路及方案.................3

一、针对项目的管理思路............................3

(一)内部管理方面............................3

(二)校园保洁方面............................5

(三)学生宿舍管理方面........................6

二、服务的组织模式.................................7

三、创建有效的服务价值链..........................8

四、项目物业管理服务外部沟通导向图...............9

五、人员的管理与激励机制...........................9

六、公司组织架构.................................12

七、**市**中学项目内部管理架构...................16

第三节分析工作中可能出现的服务重点和难点...........18

第四节服务重点和难点相应解决措施...................23

第二章针对本项目的管理模式和管理机制...................27

第一节岗位责任制度...................................27

一、物业经理兼**校区宿舍主管岗位责任.............27

1

二、保洁员岗位责任...............................27

三、凤凰岭校区宿管主管岗位责任...................30

四、宿管员岗位责任...............................30

第二节服务沟通机制...................................32

一、管理运作机制.................................32

二、内部运作机制.................................33

三、用人筛选机制.................................34

四、用人反馈机制.................................35

五、信息反馈机制.................................36

六、员工激励机制.................................37

七、自我约束机制.................................39

八、监督检查机制.................................40

第三节工作记录及档案管理............................42

一、交接验收资料.................................42

二、巡视记录.....................................43

三、档案管理.....................................44

(一)档案管理流程...........................44

(二)档案的建立.............................44

(三)档案的管理.............................54

四、投诉与处理记录...............................56

(一)工作职能信息反馈机制...................56

(二)对业主方投诉总原则.....................57

(三)每月定期向业主单位发送工作简报.........60

2

(四)问题处理记录...........................64

五、其它管理与服务活动记录.......................67

(一)人事管理...............................67

(二)监督检查制度...........................70

(三)财务管理...............................71

(四)现场派驻人员管理.......................73

(五)办公室管理.............................77

(六)巡查管理...............................78

(七)安全防范管理...........................80

(八)消防管理...............................85

(九)保密措施...............................91

第三章针对本项目的进退场服务交接方案...................99

第一节成立针对本项目的进退场交接小组...............99

第二节进场交接方案.................................101

一、进场准备及时间进度表.........................101

二、接管工作流程.................................104

三、工作计划及工作衔接内容......................105

(一)前期介入阶段工作计划..................105

(二)管理阶段工作计划......................107

(三)正常期工作计划........................109

四、工作衔接要求.................................110

五、项目前期筹备工作计划.........................111

六、项目进场过渡期工作计划表....................113

3

七、人员平稳交接实施措施.........................114

八、进场交接措施.................................116

第三节退场交接方案.................................118

一、交接程序主体.................................118

二、具体交接工作安排.............................118

三、交接内容.....................................118

四、档案移交流程.................................122

五、退场交接措施.................................123

第四章物业服务方案.....................................125

第一节综合服务方案.................................125

一、项目组织架构.................................125

二、岗位设置.....................................126

三、项目人员素质要求.............................126

四、内部管理架构机制.............................128

(一)管理运作机制...........................128

(二)内部运作机制...........................129

(三)用人筛选机制...........................130

(四)用人反馈机制...........................131

(五)信息反馈机制...........................132

(六)员工激励机制...........................133

(七)自我约束机制...........................135

(八)监督检查机制...........................136

五、人员管理措施.................................138

4

(一)录用及考核.............................138

(二)淘汰机制...............................138

(三)协调关系...............................139

(四)服务意识...............................139

(五)人员素质、思想观念管理................140

(六)人员入职管理...........................141

(七)人员离职管理..........................144

(八)人员培训制度...........................145

(九)保障人员稳定性方案措施................158

1、新员工关爱...........................158

2、改善基层班组长级以上管理层管理方式..158

3、改善员工生活、工作环境...............158

4、实施具有竞争力的薪酬福利方案.........158

5、简化员工入、离职手续办理流程.........159

6、丰富员工文化生活.....................159

7、员工座谈会...........................159

8、班车接送员工.........................159

9、实施大小周末.........................160

10、完善员工的激励晋升机制..............160

11、构建员工与人力资源的直接通道.......160

12、关键岗位管控.........................160

13、人员工资保障.........................160

14、合法劳动保障.........................163

5

15、健康防护.............................165

第二节保洁方案.....................................167

一、拟定人员配备方案.............................167

(一)总体配备方案...........................167

(二)各岗点人员安排.........................168

(三)工作时间...............................168

(四)岗位人员素质要求......................168

二、保洁内容及要求...............................170

三、保洁工作质量标准.............................174

四、保洁项目明细和检查标准.......................176

五、保洁工作程序.................................186

六、保洁服务各项工作管理标准.....................194

七、卫生管理制度.................................199

八、检查与考核...................................202

九、清洁工作实施方案.............................203

十、保洁员管理制度...............................212

十一、保洁工礼仪形象制要求.......................213

十二、卫生检查制度...............................215

十三、清洁消耗品领用管理制度.....................219

十四、保洁规范规程...............................221

十五、垃圾分类...................................236

第三节宿舍管理方案.................................241

一、人员配置及工作时间...........................241

6

二、岗位人员素质要求............................242

三、岗位人员职责及要求..........................242

四、学生内宿守则.................................244

五、学生宿舍管理措施.............................245

六、学生宿舍内部清洁制度及措施.................247

七、假期期间学生宿舍内部厕所、洗漱间的清洁.....248

八、严格执行学校内宿生管理相关制度.............248

九、宿舍内不得有的行为..........................250

十、宿舍卫生评比条例及内容......................252

十一、学生内宿扣分细则...........................254

十二、管理组织迎新生平台........................256

十三、实现“管理、服务、育人”管理模式措施.....257

十四、突发公共卫生事件报告制度..................261

十五、应急处理...................................262

十六、特色服务...................................264

十七、学校作息时间表.............................265

十八、交接班规程.................................266

十九、宿舍表格化服务管理.........................267

第四节本项目的针对性服务方案.......................274

一、校园内公厕保洁服务方案.....................274

(一)公厕保洁相关资质.....................274

(二)保洁方案..............................274

(三)设施设备维修.........................292

7

(四)消毒、除臭............................295

(五)质量检查...............................297

(六)卫生检查制度..........................299

二、校园内垃圾桶、果皮箱清洗服务方案...........304

(一)设施清洗相关资质......................304

(二)质量标准...............................304

(三)作业规范...............................304

(四)作业流程...............................305

三、校园内“四害”消杀服务方案...................308

(一)四害消杀相关资质.......................308

(二)达到标准...............................308

(三)除四害具体措施........................308

(四)消杀服务标准..........................309

(五)注意事项...............................310

四、校园内疫情防控服务方案.......................313

(一)前端防控...............................315

(二)中端消杀...............................317

(三)末端处理...............................320

第五章应急预案和应急配合方案...........................325

第一节突发火灾及停电方面...........................325

一、报告程序.....................................325

二、组织机构的设置...............................327

三、突发火灾应急预案处理措施...................329

8

四、电力故障应急预案处理措施....................332

五、注意事项及相关记录...........................333

第二节设备故障方面.................................334

一、报告程序.....................................334

二、给排水系统事故应急处理措施.................335

三、给排水系统事故应急处理方案.................336

四、供电电源停电及电力故障处理..................336

五、停电应急预案.................................337

六、停水应急预案.................................338

七、触电应急预案.................................338

八、设备事故的处理...............................339

九、排污排涝事故的处理...........................339

十、电梯故障应急预案.............................340

十一、其他应急维修措施...........................341

十二、注意事项及相关记录.........................341

第三节公共安全及卫生方面...........................343

一、报告程序.....................................343

二、公共安全应急预案处理措施....................344

(一)漏油应急预案..........................344

(二)意外伤亡应急预案......................344

(三)火灾，污雨水井、管道、化粪池堵塞，大雨户

外施工应急措施...............................345

(四)梅雨天气处理预案......................346

9

(五)暴风雨天气............................346

(六)楼层内发生水管爆裂事故...............347

(七)人员伤害安全处理措施.................347

(八)高处坠落和物体打击的救护.............349

(九)地震应急方案..........................350

(十)突发停电事件的应急处置方案...........351

(十一)突发停水事件的应急处置方案.........352

(十二)水淹应急措施.......................353

(十三)投诉处理预案.......................354

(十四)突发喷淋头爆裂事件的应急处置方案……355

(十五)突发火警火灾事件的应急处置方案.....356

(十六)突发易燃气体泄漏事件的应急处置方案.358

(十七)突发电梯困人事件的应急处置方案.....359

(十八)突发避雷失效事件的应急处置方案.....360

(十九)雨、污水管及排水管网阻塞的应急处置方案

…………361

(二十)突发触电等人员伤害事件的应急处置方案362

(二十一)重大活动、VIP贵宾接待方案……………363

(二十二)突发食物中毒事件的应急处置方案……364

(二十三)突发食物投毒事件的应急处置方案……365

(二十四)发生传染疫情应急处理流程.........366

(二十五)暴雨应急流程......................367

三、公共卫生应急预案处理措施...................368

10

(一)重大活动应急预案.....................368

(二)节假日应急预案.......................372

(三)针对台风、暴雨水浸等自然灾害应急处置预案

.............................................................378

四、应急保障设备配置.............................389

五、注意事项及相关记录...........................391

第六章人员管理方案.....................................392

第一节人员考核制度.................................392

一、考核管理体系.................................392

二、日常考核管理措施............................401

三、人员考核情况表..............................402

第二节培训制度.....................................410

一、培训总体思路.................................410

二、培训目标.....................................411

三、培训形式.....................................418

四、培训系统的实施运作...........................420

五、项目各类人员培训方案.........................425

六、建立和完善员工培训体系.....................433

七、管理层员工培训计划...........................433

八、保洁员培训计划...............................435

九、学生宿舍管理员培训计划.......................436

十、接管后人员培训...............................441

十一、对新来员工的培训...........................442

11

十二、对在职员工的培训...........................442

十三、安全培训方案...............................443

十四、职业道德、行为规范培训方案................454

十五、保洁技能培训...............................458

第三节奖惩制度.....................................464

一、激励条例.....................................467

二、处罚条例.....................................469

三、奖励、处罚方式及流程.........................471

四、员工违纪处理措施.............................473

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第一章针对本项目的理解分析和工作思路

第一节针对本项目服务内容进行理解分析

**市**中学创建于1959年1月，是一所自治区示范性普通高中。

学校分为**校区和凤凰岭校区。学校**校区位于**市北雀路136号，

凤凰岭校区位于**市柳北区鹧鸪江路8号，学校占地面积共250多

亩，校园环境清幽，设施先进齐全，人文与自然和谐。

一、服务地址

(一)**市**中学**校区：**市柳北区北雀路136号；

(二)**市**中学凤凰岭校区：**市柳北区鹧鸪江路8号。

二、服务范围

目前学校有2个校区，建有教学楼5栋、实验楼1栋、办公楼2

栋、学生宿舍楼9栋、综合楼1栋、足球场1块、图书馆2栋、大礼

堂1座、体育馆1座、在建体育馆1座、室外篮球场12个、校园广

场、运动场、公共卫生间、校区停车场、各类球场、校区路面和下水

道、沟渠、绿化带等公共区域；服务总面积约200亩。

三、服务内容

(一)主要负责校园清洁维护工作；

(二)负责协助采购人举办活动时的勤杂、保洁突击工作，如在

学校活动场地布置、悬挂横幅以及对相关场地进行清理打扫等；

(三)在采购人举办大型活动时增派保洁员，增派人员不得少于

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20人，具体人数由采购人视情况而定(费用应包含在投标报价中，采

购人不再另行支付)。

(四)全校9栋学生宿舍楼，553间学生宿舍，约3971名内宿

生住宿管理服务。

四、服务理念

管理服务理念：服务无距离，管理无缺陷

管理服务要求：持续改进、快速反应、人性化管理、全方位保

障

建设两个工程：品质工程、形象工程

持续提高两个素质：专业素质、政治素质

培养三个能力：全方位保障能力、应急处理能力、综合管理服

务能力

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第二节针对项目特点提出工作思路及方案

一、针对项目的管理思路

根据我们对本项目的定位分析，我们确立**市**中学项目的管

理模式是：

※在物业服务组织与管理上，建立并实施以项目服务中心为中

枢的服务前向化模式的流程管理，建立以流程为基石的校方需求满

足价值链；

※在项目日常运营设计上，紧密围绕“质量、成本双否决”的

运作核心，以提供超越校方满意的“质优价廉”的超值服务产品和

保证项目能够顺利有序并可持续运行为目标；

※在服务实施及与校方的沟通下，致力于与校方建立平等的现

代契约有关系，推广“平等互动”的服务文化和沟通常态化，确保

与广大教职工、学生之间的交流顺畅无阻；

在确定管理模式的基础上，针对本项目特色及实际情况，我们

进一步提出了全方位物业管理以下的基本思路：

※强调成本控制意识和成本管理程序；

※强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进；

※致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升；

※致力于培养员工的专业素质以及学生全员的参与意识；

※致力于文化功能的提升，塑造符合现代文明的校园生活学习

与办公的理想环境。

经过对本项目进行认真调研和汇总分析，我公司拟将以下几点

管理服务思路及措施作为我们进驻管理后的重点：

(一)内部管理方面

※优先选聘原有工作人员，保证工作平稳过渡。

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我公司可以承诺在选聘录用人员的时候优先考虑原有工作人

员，保证工作平稳过渡。调拨至我公司的人员，和我公司其他工作

人员享受同等待遇。

※组织培训，提高工作技能效率。

我公司进驻校园后，必制定单独的培训工作计划。由于调拨来

的或者招聘来的工作人员未能统一思想，统一部署安排，所以，在

前两个月培训工作是重点，目的在于提高人员的工作技能熟练程

度，提高整体工作效率。

※重视企业形象，统一服装及标识。

专业企业运作与学校后勤管理，优越性在于专业、高效、服

务、性价比。而统一的标识，统一的形象是关键，我公司在进驻校

园后，将不同工种的岗位配置不同类型的工作服，以便识别。此

外，校园内的一些温馨提示，安全标语等都将酌情重新更新。

※共同制定工作计划，实行无缝工作链接。

**市**中学的校园物业工作，涉及多个单位，需要多方面互相

配合才能把工作做好，**市**中学的教育事业蒸蒸日上，各项工作

开展基本已经形成流程和制度，我公司拟采取月底总结、月初计划

的方式进行工作。做计划时将充分考虑校方的大工作计划，按照学

校的节奏来工作。如果能够做到工作计划由双方共同制作完成，执

行交由我公司执行，则可以做到整个物业管理工作无缝链接。

※注意服务过程文字记录，档案完整。

服务是一个过程，具有时效性，不可复制性。因此，服务的评

估需要过程的记录，明确服务工作指标，以便进行结果的评审。作

为物业管理服务商，我公司将会注重整个物业管理过程的文档管

理，建立齐备的档案目录，在日常工作中做好单项工作有记录表

单，工作指标尽量能够数字量化。一般物业管理档案将在我公司保

管两年。

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(二)校园保洁方面

※按照使用功能特点分区域保洁。

按照楼宇、地面、绿化带、大门、卫生间等不同的保洁需要，

实行区域划分保洁，更有利于保洁工作的开展；

※实行保洁责任承包制，工作量化定岗考核。

根据不同区域的工作量、学校的要求，定员定岗，定流程，方

便管理，方便监督，能够从工作质量的源头去管理；

※对全校倡导环保校园，人人参与。

环境整洁是每一个学校师生和教职工共同的财富和义务，人人

都有责任遵守《师生公约》和学校的规章制度。因此我公司提议对

全校发出倡导，每学期做一个《美化校园、整洁校园》的活动，以

保持校园的整洁和美观；

※实行全员参与，保持长效保洁机制。

我公司派驻的工作人员不论工作岗位和职务均有义务自动自觉

维持维护学校的环境保洁，除在工作时间使用工具保洁外，任何时

间发现较大的环境垃圾污染，均立即处理和劝阻有关人士。真正做

到全员参与，保持长效机制；

※努力创优评优。

在公司总部的引导下，派驻的物业服务中心依据学校的要求及

合同，积极参与学校组织各类评比活动，参与到学校的运作中来，

做到工作不分你我。作为项目物业服务中心，积极参与公司内部的

各项评优选优活动。此外，我公司将会积极参与教育界、物业管理

行业的各项评优活动，并承诺接管半年内达成市优的标准，这些努

力和工作开展，均有助于大力提高服务质量和学校与我公司双方的

荣誉。

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(三)学生宿舍管理方面

※按照学校要求，执行宿舍管理制度。

学生在学校的目的很明确，学习知识，学习做人的道理，为下

一步的升学和到社会上工作积累。学生在学生宿舍里面的各种行为

将牵涉到学习的效率，牵涉到其他同学的成长。因此学校为学生制

定了许多制度，我公司将按照学校的要求，严格执行宿舍管理制

度。

※配合开展思想引导工作。

学生宿舍管理是学生管理工作的一个重要部分，学生在学校，

学习的时间约每天6小时，其余就是课外活动和学习休息的时间，

一名中学生在宿舍的时间比在教室的时间要长。因此，学生宿舍的

管理是学生工作部门不可忽视的一个部分。在学生宿舍里，学生的

日常行为，思想动态，为人处事等是一个真实的体现，公司将配合

学工部门做好学生思想引导工作。有条件的，还开展学生宿舍的各

类文化活动。

※维持宿舍区的生活工作秩序，开展各类评比。

宿舍区的生活工作秩序是学生在校学习的最重要保障。因此，

宿舍管理员将加强学生宿舍的管理、巡视；记录学生的内务、行

为、思想动态、预防安全事故发生。

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二、服务的组织模式

我公司将秉承“服务创造价值，品质成就未来”的管理理念，

依托已有项目的成功经营模式和经验，完善的质量管理体系，根据

项目要求和综合公共设施等因素，我们拟在本项目采用以“以校方

为中心、以品质为导向”的“服务前向化”服务组织模式。具体阐

述如下：

恒美丽公司

授权

述职

接受信息考核

服务需求信息

需求信息服务中心经理。

服务质量投诉4指令指令

客项目反馈

需求信息，考核

户满足服务中心

核心服务产品部门主管

提供人反馈

延伸服务产品指令

服务反馈考核

4反馈(回访)

作业人员

前台后台

项目物业管理运作原理模型图

本项目物业管理组织架构描述：

※组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用项目经理

负责制，签订经营责任书，实行独立核算。

※服务中心各岗位所需人力资源配置实行公司供应下的完全双

向选择，以保证项目经理建立一支高效、协调的团队。

※服务中心内部采用完全扁平化的直线职能制，尽量减少管理

环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。

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三、创建有效的服务价值链

围绕我公司“服务创造价值、品质成就未来”的经营理念和我

们拟在本项目采用的“以校方为中心，以品质为导向”的经营管理

模式，如中标后我公司将在项目全面推行竞争型服务战略；采取有

效的管理策略提升公司的服务价值，建立一支高效的、既能为校方

提供优良的服务，又能向周边展示公司公司风采的团队。

我公司用高性价比的优质服务为校方提供使用物业的便利、安

全和舒适的生活环境、促进物业的保值增值，同时为自己创造生存

和发展空间，我们用服务为校方创造消费价值、为公司股东、员工

创造投资和工作价值、同时为社会创造我们的存在价值。我们把员

工满意、校方满意、师生满意作为我们的追求目标。

服务价值链

服务价值供应基本要素内部满意机制互动服务链

日常管理员工档案与学校

社区文化有效激励与派出所

满意度调查自我评价与居委会

企业文化导入业余活动与周边单位

境训合理化建议与主管部门

创建有效服务链示意图

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四、项目物业管理服务外部沟通导向图

政府主行业管理恒美丽公司工商.

管部门市政

监√委托监督入税务

授权指令管理：劳动

校领导与

相关部门监督交通

校园服务中心消防

环保

供电相互协调。

服务实施物价.

供水

燃气学校老师和学生相互配合街道办

提供服务

通信访客等派出所

※外部沟通导向图说明：

通过招投标获取本项目的物业服务管理权。

如中标我们将设立专门项目的物业管理服务中心，全面负责项

目物业管理工作。

在双方建立的物业服务合同和相关法规的规范下，我公司接受

学校的监督和委托，切实履行合同，遵守相关法规，建立向校方主

管领导和相关部门的定期汇报与常态沟通机制，确保双方顺畅交

流。

项目服务中心在业务上接受政府组织的监督和指导。

服务中心将在我公司原有的社会公共关系基础上不断完善、扩

展各类社会公共关系，以确保管理目标的实现。

五、人员的管理与激励机制

※量才录用、培养提升

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我们在用人机制上的理念是重视管理人员的品德修养、工作能

力以及在职培训；强调管理人员的一专多能和管理队伍的年轻化、

知识化。

在管理人员的选拔上，我们将严格按照岗位要求制定招聘标

准，根据招聘标准择优录用。不片面强调工作年限和学历资格，以

“适用”为原则，避免“大才小用”的现象。

在管理人员的培训上，我们对每一岗位的工作技能都规定了达

标要求，并通过在职教育、岗位轮训、职务轮换等多种形式对管理

人员进行培养，不断提升其综合素质。

※默契合作、充分授权

强调分工合作的工作态度。我们将采用服务中心经理全权负责

的直线职能管理方式，本着精干、高效的原则设置岗位，一方面保

证管理人员工作负荷的饱满，另一方面避免各岗位职责的交叉，做

到“人人有事做，事事有人管”。同时我们倡导全员协调管理，员

工应以合作的姿态开展工作。

倡导合理授权，在广大教职工、学生面前，每个员工都是项目

经理。学会授权是我们对管理人员的基本要求。项目经理通过授

权，将更多的精力和时间放在把握全局，正确决策上。项目主管通

过授权从繁琐的日常事务中脱离出来。同时，通过授权，每位员工

都能迅速地解决校方提出的服务需求，让校方在第一时间得到满意

的服务。同时建立检查和反馈制度，各级管理人员通过定期检查，

检验授权效果。对偏离服务标准的行为及时纠正，避免管理失控。

坚持分级指挥和逐级反馈的原则。我们强调一个上级的原则，

并在服务中心内部建立逐级向上负责的垂直指挥系统。服务中心经

理及项目主管根据实际情况发出工作指令，并通过现场指导、工作

例会、内部电脑网络等形式逐级向下传达和执行。无特殊情况下，

管理人员不得随意越级指挥，而作业员工遇到问题也必须逐级向上

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汇报，不得越级请示。

※定期考核、绩效为本

绩效考核，是我们人力资源管理的重要组成部分。其根本目的

是营造“以效率为导向”的良好工作气氛。

管理人员的绩效考核将严格依照公司已建立并有效运作的绩效

考核体系进行考核。通过公司品质管理等相关职能部门、项目经

理、项目主管的多种途径、多种方式对项目内管理人员进行日常工

作的绩效考核。

※奖惩严明、优胜劣汰

对员工实施准确及时的奖惩，是维持员工长久工作动力的有效

手段。将以公司的《员工奖惩条例》为依据，对管理人员进行相应

的激励和约束。对工作努力，成绩优异的管理人员，我们将视情况

授予“优秀员工奖”及“特殊贡献奖”等荣誉，并给予一定的物质

奖励。对工作不负责任或违反纪律的管理人员，则给予一至三级的

相应处分。我们规定：受到三级处分的员工将视情况给予降级或辞

退处理。

同时我们倡导项目服务中心所有员工积极参加我公司的竞争上

岗及双向选择。我们要求主管以上的管理人员必须通过竞争的方式

获取上岗资格，作业人员通过双向选择的方式获取上岗资格。上岗

后必须围绕“质量—成本双否决”的运作，定期接受考核，对无法

完成质量指标或成本指标的个人，不但否决其效益工资和奖金，并

且与其任职(或上岗)资格挂钩。公司定期对于个人绩效考核排位

在后几位的管理层人员和操作层人员实施末位淘汰制，通过补充新

的员工，增强内部竞争力，从而保持整支队伍的活力。

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六、公司组织架构

总公司下设：党支部、团支部、公会、营销中心、营运中心、

资金管理中心、采购后勤管理中心，2个行政部门，4个管理中心。

各部门职责：

1、公司党支部职责

(1)宣传和执行党的路线、方针、政策，宣传和执行党中央、

上级组织和本组织的决议，充分发挥党员的先锋模范作用，团结、

组织党内外的干部和群众，努力完成本单位所负担的任务。

(2)组织党员认真学习马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平

理论和党的路线、方针、政策及决议，学习党的基本知识，学习科

学、文化和业务知识。

(3)对党员进行教育、管理和监督，提高党员素质，增强党

性，严格党的组织生活，开展批评与自我批评，维护和执和党的纪

律，监督党员切实履行义务，保障党员的权利不受侵犯。

(4)密切联系群众，经常了解群众对党员、党的工作的批评和

意见，维护群众的正当权利和利益，做好群众的思想政治工作。

(5)充分发挥党员和群众的积极性创造性，发现、培养和推荐

他们中间的优秀人才，鼓励和支持他们在改革开放和社会主义现代

化建设中贡献自己的聪明才智。

(6)对要求入党的积极分子进行教育和培养，做好经常性的发

展党员工作，重视吸收在生产和工作第一线的工人、农民、知识分

子中的优秀分子入党。

(7)监督党员干部和其他任何工作人员严格遵守国法政纪，严

格遵守国家的财政经济法规和人事制度，不得侵占国家、集体和群

众的利益。

2、工会职责

d12

(1)维护职能：维护职工群众的经济效益和民主权益的职能。

(2)建设职能：吸引和组织职工群众参加经济建设和改革，努

力完成经济和社会发展任务和

(3)参与职能：发挥职工群众参政议政作用，代表和组织职工

参与国家和社会事务管理的职能。

(4)教育职能：帮助职工不断提高思想政治觉悟和文化素质的

职能。

(5)维护社区劳动者的合法权益，教育职工不断提高思想道德

素质和科学文化素养，动员和组织职工积极参加社区建设和管理，

为会员活动提供方便、创造条件。

3、营销中心职责

(1)负责全力做好市场开发与市场调研工作，负责公司渠道建

设、开发、维护，为公司销售目标的实现提供帮助；

(2)负责围绕公司下达的销售目标拟写营销方针、策略计划及

客户开发计划；

(3)负责进行客户分析与行为调查，对现有市场分析和未来市

场预测；

(4)负责客户资料库的建立与维护；

(5)负责收集客户需求信息，并反馈给营运中心；

(6)负责代理商和经销商管理；

(7)负责受理客户投诉并进行客户需求调查；

(8)负责竞争对手分析与监控；

(9)负责公司渠道建设、开发、维护；

(10)负责销售费用控制；

(11)其他相关职责。

4、营运中心职责

(1)制定公司项目发展战略、规划和方案，并组织实施；

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(2)制定年度项目工作计划，完成年度项目管理任务，实现项

目管理目标；

(3)建立和健全项目管理体系、标准和流程，推进项目管理的

规范化水平；

(4)统筹公司项目，协调项目资源，解决项目问题，推进项目

的顺利实施；

(5)组织项目立项评审工作，确保项目的可行性和赢利性；

(6)制定和实施项目管控预算，控制预算成本，监督预算执

行；

(7)建立公司与客户间良好合作关系，提升客户对公司项目的

满意度；

(8)组织项目验收和评审工作，协助营销部门回收项目款项。

5、资金管理中心职责

(1)负责公司财务会计核算，财务会计报表，财务预决算、财

务经营分析，记录项目成本、盈利、经费变动等。

(2)负责根据公司经营、管理目标计划及资金运作情况，合理

调配和拨付资金，确保公司资金正常运转。

(3)负责依法计算和缴纳国家税收，内部费用报销，发放工

资、补贴等工作。

(4)负责公司及各部门(子公司)的财务稽核。

(5)负责公司经营性资产运营情况的监控、投资效益的跟踪，

并负责投资收益及各项费用的收缴工作；

(6)负责完成上级机关下达的有关公司经营性资产产权年检登

记，完成统计报表等各类报表的汇总编报工作。

(7)完成公司交办的其他工作。

6、采购后勤管理中心职责

(1)负责起草公司通知、报告等综合性文件，做好会议记录，

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及时向有关部门传达会议安排的各项工作指示，做好落实、督办，

反馈记录和总结。

(2)负责公司证照年审和使用管理工作，公司固定资产、低值

易耗品、办公用品的购置、调配、使用和管理工作，公司安全保

卫，公司宿舍、车辆的管理工作，其他后勤保障工作。

(3)负责公司公文处理，批转各种来往文件，对文件进行收发

分检、传阅以及报刊、技术资料的管理工作。

(4)负责公司相关印鉴使用保管，介绍信、证明等的开具，

函、电收发工作。

(5)负责公司管理制度制定，根据有关规定编制全员薪酬、奖

罚、福利方案，经总经理办公会批准后执行。

(6)负责公司人事管理和人事档案，做好人员离职的交接工

作。

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七、**市**中学项目内部管理架构

美丽

柳州市钢一

中学物业服

务中心

日物业经理

想期

本部校区凤凰岭校区

以**市**中学项目所设立的服务中心为中枢，各相关岗位密切

协同运作。

服务中心：负责承担业主服务、信息管理、协调调度、质量控

制等职能及来访接待等相关后勤服务工作。

**校区：主要负责**校区校园清洁维护工作和内宿生住宿管理

服务工作；协助采购人举办活动时的勤杂、保洁突击工作。

凤凰岭校区：主要负责凤凰岭校区校园清洁维护工作和内宿生

住宿管理服务工作；协助采购人举办活动时的勤杂、保洁突击工

作。

注：项目的人力资源管理、行政事务管理、财务核算管理、品

质管理等方面由公司职能部门直接负责，项目服务中心不设置相关

岗位和编制。

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d17

第三节分析工作中可能出现的服务重点和难点

教学楼内部地面有水渍、拖痕

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(教

中风即

学

【办学理喻念

以

和

d19

楼道墙面有明显污痕

保洁工具没有统一存放地点

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操场、教学楼边缘有杂草、垃圾

d21

垃圾收集点的垃圾桶缺少日常清洗保洁

整洁校园意出里开始

公共机构生活垃圾分类政集站

2

盛超别

22

d

第四节服务重点和难点相应解决措施

一、采用先进的机械化设备(全自动洗地机、瓷砖翻新机、高压

清洗机等)进行日常的地面、墙面清洗、清扫保洁作业，提升清洗保

洁效果及维护保养质量。

全自动洗地机瓷砖翻新机

高压清洗机

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二、设立专门的保洁工具间，规范保洁工具及保洁用品的放置。

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三、每天安排保洁人员重点处理操场、教学楼边缘地区的杂草和

垃圾，杜绝卫生死角

道路的清扫人行道的清扫

作业规范不留死角排水口的清理

垃圾倾倒

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四、安排保洁人员定期清洗垃圾点的垃圾桶。

冲洗表面冲洗底座

擦拭内部擦拭表面

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第二章针对本项目的管理模式和管理机制

第一节岗位责任制度

一、物业经理兼**校区宿舍主管岗位责任

(一)严格履行合同约定，针对项目的实际情况制定各岗位人员

工作安排计划方案并严格实施，全面掌握项目管理的各种情况，安排、

协调各岗位的工作。

(二)熟悉物业各岗位工作职责、任务和程序，能及时解决各种

突发事件。

(三)团结物业服务人员，坚持做好思想工作，熟悉和掌握服务

人员的思想动态、工作表现和工作能力。

(四)除负责管理本项目物业服务以外，必须在学校举办活动时，

负责协助采购人管理秩序和打印通知、整理文件、设立指示牌等临时

工作；

(五)完成采购人交办的其它工作。

(六)投标人对本项目物业经理兼**校区宿舍主管的人事任免或

调整，须报采购人同意后方可执行。

二、保洁员岗位责任

(一)教学楼、办公楼、学生宿舍、实验楼、图书馆、和体育馆

楼内公共部位、设施设备：

1、每日上、下午各安排至少1次进行地面清扫保洁；教学日内，

对教学楼走廊的清扫保洁工作应于早上7:30分前完成，对楼梯的清

扫保洁工作应在上午8:20分前完成，并于每节课上课铃响时对以上

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