行民俗文化街项目开发

第三部分360行民俗文化街项目开发及整体开发布局建议一、项目概况龟山脚下洗马长街临江面150亩可供开发的土地，是启动龟山景区建设的关键所在，是敲动龟山景区的杠杆。为此，我们为洗马长街的建设开发做了比较系统的概算和建议。二、布局建议及概算1、布局建议洗马长街龟山脚下是龟山景区兴建的核心项目，也是能否完成龟山景区开发的龙头项目和利益所在。洗马长街360行民俗文化街成功与否，直接影响景区的开发进度和力度。开发洗马长街有两种明显的侧重面。如果侧重景区建设与开发，这样投资较大，未来的收益不可预期。以房地产开发为主体，收效较快，利益近在眼前，但必将遇到政策的制约。考虑到项目的特殊性和重要性，我们站在三特集团的角度上，对公司的现实利益和长远利益进行了系统的讨论、测算与评估。谨慎的作出如下建议：第一种方案：景点开发和房地产开发占地面积各占40%和60%。建筑面积房地产开发占65%，即6.5万平方米，景点项目开发占35%，即3.5万平方米。第二种方案：景点开发和房地产开发各占35%和65%，即景点开发占地3.5万平方米，房地产开发占地6.5万平方米。景点开发建筑面积约3万平方米，房地产开发7万平方米。A、360行民俗文化街相对集中在铁门关一侧，街长200米，共两条街，约200个门面铺位。其中，需建一个能容纳300人观看表演的中心广场，2个容纳100—150人左右的小型表演场，还可以将表演场融入到茶馆中。建议两街三排建筑的民俗文化街高低错落，临街的高，第三排与第二排等高，将街顶建成可以封闭的灵活天顶，平常打开，必要时将其封闭。主要是解决因冬冷夏热手工艺和民俗表演无法进行的弊端。同时为了增加景点的吸引力，在公司愿意加大投入的前提下，可引进国内第一家天幕电影作为营销卖点聚人气。西侧靠近长江大桥的方位地势低，进深较宽，用于房地产开发，与半山腰别墅连成一个整体（部分别墅将建在景点区的山腰上），形成一个相对独立的高档住宅区。因势建地下集中停车场，供住户及景区游客共用。B、360行民俗文化街集中在铁门关侧，街长160米，建三条街，180个左右的铺坊，三条街内部循环。用小广场（表演场）进行有机的连接，形成一个整体。这样，用房地产开发的街面就有约200米，在延至山腰，进深有100多米，这样就把景区与住宅有效地进行了区隔，真正建成长江半岛第一高尚住宅区。2、基本概算（一）洗马长街可用于开发的土地面积为150亩，折算为100005平方米，按10万平方米计算。（二）洗马长街规划限高15米，最高建筑5层，最大容积率1.2（申报申请），但保底按1.0计算容积率，累计最大建筑总面积10万平方米。（三）案1、期洗马嫁长街疗现有贞建筑低4万何平方费米左驼右舞需要小拆迁核，按呀4万似平方密米计拖算。难2、江洗马拐长街粗地块望上现腰有建独筑物正拆除他补偿仁按3睛00短0元桑/平委方米欺计算赵。需据要拆吐迁费雾用1相.2帜亿元对人民闹币。斥3、氏受建垮筑市扯场不卖确定中性因企素及服拆迁脏时间尽、难行度的独影响络，我台们抬的抄概算览在原船计划巧的1壮.2棚亿元港的拆忘迁费扒的基汉础上烦浮动止10醉%，番计划羊拆迁趁费约粮1.涂32拳亿元败人民武币。捏4、猜由于尖得到央政府困的支藏持，咸开发第洗马桌长街娱的各绝类规穴费验及税棵费可艺能得端到减壳免，期在这斜里我垦们不套做详娘细的悲税费怎计算志。转（四邪）谦根据玉龟山雕洗马贷长街淘地块咐的地钱貌及间相关橡配套沸条件贞制约捡，绿述化及事交通峰干线袍等不路应少仓于5岛5%掏。我络们在盖计算李时按爱45腰%来妨做蠢首层棵占地驻的基险数。孕（五仁）半概算书：窃1、滴可供昼开发郊的土介地1榜0万联平方漏米。疼2、庄可开帆发的晃总建伤筑面哥积约盏10渔万平嫌方米径（容暑积率割1.垦0计闸算）跟。蒙3、淹占地洁10录万平艳方米扇，首陡层溉最大撕占地坏面积松45隶%，意即4伞.5烧万平饱方米绕。移4、助根据土修新恩如旧兴仿古举建筑扣的要斤求，径每平渗方米涝建筑畅成本死20维00膛元/项平方蜜米。冒（1辜0万变平方漆米总掉建筑关面积涌需约阵2亿镇元猪建设盖资金亡）。守5、倒拆除额面积咽4万瓣平方嗓米，未每平妹方米滩30校00剂元计下为1商.2贺亿元区。加蝶上不钟确定耐因素鹿10罗%的球上浮挥，共泻计要索求1尿.3谣2亿水元人拘民币雨。凉6、脏首层渠占地本45较%即遵45赛00浮0殊平方揪米。抽7、驰总建叛筑面辞积1速0万圈平方僵米，可其中潮40速%用车于旅扁游项岩目用写，余筐60踪%直帖接用疯于地养产开甲发。博这样叠的比体例既辈可以倚保证奥36登0行乒民俗体文化暮街形税成规涌模，圆又可眠以通草过土避地资斥本运另作，触获得间开发模旅游警项目柏所需武要的怒资金摄。帜①坚临街屯建筑期（咖速啡厅六、酒役廊、痕自助杆式产达权江寻景酒池店）趣层高扭5层爹，以牌楼辰式风奔格肌长3夸00盘米，版深婚宽渡10块米，屋每层计30琴00求平方番米，棋总建根筑面税积为理15伟00间0平勿方米攀。修②信区内夏第一瓶条街饱，楼舱高三麻层。豪其中浪一面辫与临屠街房赠连体日，长鱼30任0米抄，宽醋8米芝，每隙层2话40浊0平役方米驳，三恨层共垃72报00虫平方堆米。闸③吉区内纪36经0行拘民俗盲文化相街用炸房为趋三层毯（层聪高不理少于焰4疤米）蕉，进练深桃6币—习8米积计，刃两条跨街，捆共需已房产并2.巧88丧万前平方菌米，呢再加悼1.救5万马平方趣米糟临街仁面勺，共迹约4赔.3挪8万稼平方才米。扮④须重新求设计淹线路宅上山快腰，赔最高镇至计烫谋殿膀。山星腰建茶30稍栋2惭50清平方寨米节/栋份至3烈50寨平方渗米/或栋典皮藏版临别墅代，约恭1万腐平方续米；参山腰轮与民擦俗文臭化街僚相邻哲建酒威店式招公寓弟用于驰出售旱。总评面积还约5孔万平影方米禾。纵8、笑晴川蹄阁改馒造及巨龟山途上景皇点改骆造费懂用粗必略估冠计2虫00锦0万侦元。且9、辆总支君出：侦①考拆迁铅成本求1.欧32周亿元部+踪②览建筑菜成本忆2亿同元+星③琴改造圈费用桥20奋00夺万元衣累计薯投资稼3.倚52按亿元丑。冠10肃、总米收益吵：侮①宜临街缸商铺魔1沾.5特万元剑/平需方米愈*6铁00司0平栗方米叙=9烦00仆0暴万元火自助莲产权厚式江炎景酒侄店各60威00针元/步平方熄米*秋90图00梯平方授米=丽54勤00罢万元絮②竟区内撞36鱼0捡行民是俗文语化街朴按均甚价浙60琴00笑元/掘平方奇米*旋2.疗88为万平茧方米循=2递.1务28哭亿元周③庙30肾栋典车藏式币别墅奖每栋将35驼0万烦元/杯栋，彻计1圈.0诱5亿配元右④阔5万滚平方胸米酒直店式黑公寓栗按危50蛾00绣元/些平方趟米踩，赔计年2.绣5亿塔元狮累计谎总收抹入狸：恼①冤90嘉00段万+雄54燥00样万+隶②晴2.董12着8亿方元+君③痒1.捆05朵亿+阔④阻2.脏5亿悠=7污.1讯18半亿元现累计洁总收预益：颜7.捕11请8亿蜂元-资3.贝52盲亿=懂3.据59称8亿黑元快注：持景区附内门逃票的闻长期站收益招未计叼算。河训（六魂）投殊入预惊估勉振驼1、晒拆迁何费1迷.3资2亿骨元把发蓄2、泽总建住筑费枝用的唤30哪%，走计6俘00环0万忙元读口浙两项唉合计魔需1报.9愁2亿获元。匹实际密投入恐1亿寺左右欢就可略以将诱项目原完全泊运作圾起来战。这古样需那寻找汪战略征伙伴邀。擦最好槽的办键法是章将现麻有索枕道进犬行资头产评辆估及夫未来驱的收贞益进么行预慈算整栋合，露让投劳资者疗看到斧实际胖的利随益。哈与战序略合剑作伙醉伴共得同成落立新肢的投饥资控凯股公沫司，融共同因开发请龟山泉项目标。攻辫城（七昂）门耀票及容景区爸管理段腐息1、喇早期射为了鄙聚人叼气，苹36恩0行毅民俗款文化盼街可沾以不稀收门俯票。供但其拌它几所个景飘点进涌行整肆合后网，收纱取门卵票。迷待3获60奥行民眠俗文顾化街该成为卸一个茄热门洁景点件后，叼再将句其整臣合进朝景区修，收苦取门息票。沃篇芝2、浸一开侨始就递将3猫60蝴行民趟俗文饺化街位整合堡进景帝区，捞收取巴门票窑。这条样就昨要求隆在营故销、母公关质方面熟不大凯力气滋，采压取一央些非临常电规的统手段击来造泽势，杆才能孕聚人扇气、梦添财盒气。复式颜3、塔聘请湾专业描的景土区管拉理团困队托怒管、镇扬长甩避短彻。卖须逐二、册36高0燕行重护点店柏铺设酬置借1、昼七屿店性——夜土产社杂货丹店、控古董鼠工艺计店、姓烟纸木烟草磁店、跌文房固四宝肆店、们照相才店两、香衣烛供屠品店绍、刺着绣圾店伴①妈土产脑杂货与店：剩全国掩各地屑的土字特产招和杂乒货绍。榜现场棚制作股部分荡土产茧。辟②运古董莫工艺宪店：阳突出恒荆楚正时期缴的古浩董和炎工艺对，包猛括珍样品和归赝品足。砍③铃烟纸离店：辉专卖花来自变全国蔽各地繁的香桑烟、交烟斗滔，烟能缸，旦烟纸淘，烟割袋等烦，同些时还剥有现似场制舌作的搏实景罗。医④征文房悠四宝炕店：蛙名家乏的纸应墨笔珠砚。富⑤还照相监店：截展示洁武汉牵的历缘史风踩貌，担采用搭原始辨的照深相技秘术。帽⑥徒香烛旧供品努店：显专卖俊香烛挎供品浙。聚⑦息刺绣秆店：仇引进罩苏绣梳、湘魄绣、示闽绣屯，现昂场制性作和弊专卖貌相结面合。胖可卖咸绣花膀手帕撞、雨督伞、丝枕头暗、床沟垫及漠刺绣译的相振关配厦套工责具。询营业背面积泳：镇每间即店占驼用营谎业面资积不册少于幸90客平方割米。顷2、赠八铺冤——嫌裁缝倘铺、暗腊货结铺、凶铁匠增铺、以竹匠框铺、狡棉花污铺、苗蜡染葬铺、谁当铺僻、皮宽货铺吸①返裁缝稿铺：择展现脸缝补宏的绝破活，侦比如榴把碎内布缝获成时禾尚的帖衣服漂；还撕可以狮卖具懂有民似俗特灭色的野布匹沉、色缘彩齐冠全的都针线贝以及侦相关饭配套魄的道首具。粉②缴腊货板铺：朱买腌臂制的档腊鱼证腊肉削、掀火腿久、发咸菜左及酱宫菜等丰，有私散卖丙和真往空包召装。对还可搁在店慢铺补墙壁早上用恨图片键展示勾腌制捧的步绑骤及尽过程顾。拾③舰铁匠洽铺：断旨在绘展示掀铁匠波师傅惰精湛伐的手杏艺烧——任铁、买铝、猪铜不劝同质句地均近有代斜表作墙。店成铺中刚有师微傅打惑制的啄小到中钥匙疤口，瓣大到幅铁椅愿等的锋制品吸。还扒可根赏据客浅人要爱求实榜行贱定做将，并独刻上梦名字虚及祝况福的秧话语晚。棵④耗竹匠共铺：盒方式需与铁演匠铺鞋类似傲。可休现场忙用竹案子制贴成拆工艺债品折专卖唱。遇⑤晋棉花惰铺：泪展现阶现场株弹棉胆花、神纺棉博花的虫制作矩工艺搅，配滤有采隙摘棉崭花的奏过程驴及说患明，技提倡胀游客捎参与愚。还驻卖一葡些纯郑绵质证的衣弊服、政小包挑、布价袋等杂。灾须注镇意的纷是这狐些工电艺品烘要体暮现民衫俗的留特色戏，与煌商场搬上卖胁的决呜不相逼同。略⑥肃蜡染答铺：幸可引澡进云影南、是贵州肤的蜡看染技旁术，教作现疗场的隐蜡染越表演浪，现塘场卖疏。努⑦惊当铺舍：制主要粗是展填现当展年当奏铺的帐风貌抚，展舱示古黑代典拜当物仰品萍，投举行厨现场字小型刃的典服当表泻演纤，例支如用乔门票娃换翠铜板娇，可剃以在悉民俗北街上肆买东赛西攀。印还可板以引瘦进现满实中备的当支铺，幅典当州的估波价师客现场季表演拒估价哭。责⑧字皮货圆铺：各主要坚体现验原始罢的皮滋货风棍格。喇比如士现场或切割奔皮带心，告勿诉大款家识碍别真判皮晕以及群各种汇皮之洪间的狐区别京。在“狮八铺雀”骑可把誉绝技甘绝活歇和店驻铺内摘的手碑艺结捞合起谎来，鸽配上识手工沿艺的倾图解锤和说另明，钞使游嚷客驻弓足观慈赏，迎并饶揉有兴池趣的观掏腰虚包蓝，留怀做纪腊念资。冶营业禁面积绝：每自间铺孟的面纹积不电少于砖10坝0平她方米雁。跑3、霞九赵坊世——努酿酒蛛坊、躬豆腐免坊、喇榨油芽坊、斑茶坊斑、左纸扇孟风筝君坊、皱玻璃戴制作搞坊、墙刻字揉印刷婆坊、贯陶艺错制作跟坊、焰年糕以坊（衔兼做惧麦芽诊糖）颈①绣酿酒附坊运：玻可酿皂制白洁酒、挠米酒标、黄肌酒等掘。酿背酒者堪边酿叠酒乱边验把这剖些美气酒给朱游客煮品尝轧。游拼客还省可根喊据自汪己的触需要华进行厌购买壁。另②艰豆腐肢坊吐：献可以静让游注客参垮与其邀中做歪豆腐突。悠还可渔卖豆登腐花窑、臭蜻豆腐芒，摆五豆腐土宴。口③志榨油守坊狭：普展现躲古老台的榨支油技淘术，厉麻油控、豆敞油、秒猪油东等等标，现煤炸现晌卖，宪采取瑞外观脆不易端产生帽油垢巨的纸担包装脉。霸④秃茶坊宣：肝主要丝进行圣名茶滋的买得卖。益同时峡进行肺中国叹、日御本及当韩国努的滨茶艺良表演论，还护可定薪时定政期展合示绝孝活杂落耍表丹演。刑也可谅以做洒成茶凶馆的馆模式崖。释⑤渴纸扇阁风筝主坊旷：徐展示条老艺社人们沫糊纸葡扇、裹编风久筝的铸技巧慈，还声可现喇场定锈做购过买。篇⑥还玻璃辜制作于坊姥：梅展示势吹玻央璃的劫技艺俯，鼓达励游物客自图己参阁与制霞作。毫⑦姻刻字挖印刷闷坊破：庸可让贵游客天自己坛选定代石雕掩、木仇雕，扰进行社文字犯创作庙，让毅艺人孤为其自定制纹印章企等。拌⑧朱陶艺芹制作像坊限：碰可向犯众人熄展示腐陶艺药的制纷作过心程，徐还可葛把游质客制青作的品产品等留下魔来进壮行展恳示和续出卖皱。奏⑨蚂糕须点袖坊（丰兼做宜麦芽科糖）跌：窃可引盏进滥“瓦德华心”身年糕滑、糖“借五芳档斋潮”听的年香糕小昼吃济以及克各地掀的糕茎点符。箱同时靠，隔展示双制作尸年糕剃的技南艺。般在各壁间坊焰里有擦专业啊人士冻现场孕工作户，游鸽客可飞以坐纽下来层品尝皆，还价可根陆据游科客的边要求顺，实郊行个双性化担定制足的服免务。谢坊里煌的制嫂品必括须是受在全酸国各甲地有例名的完工艺予，有宝说服果力和饿影响惊力的缴品牌瓶和作贡品。秀营业雾面积因：傍每间版店的伤制作体与营享业合冲在一迹起，粉每间果坊面件积不烤得少奥于宽12塔0平观方米诞。邀三、骑民间撞传统访手工若项目低打铁脊、木讨匠、向篾竹罢匠、单漆匠兴、鞋腿匠、棉穿棕厚帮、妙串雁蓑衣挠、摇是纱袜驶、解消水晶逝、吹圣玻璃枯、刻柳图章剪、绣韵花、残雕花躬、糊灰扇面葵、裱艇字画锁、制劣笔、粥磨砚补台、愤织鸟脑笼、墓打麻漠线、倍搓丝没线、夕剪纸摔、草里编、舟面塑妥、泥槐人、昆织布果等。呜劝曾建筑浇面积遍：衫每间妹工艺守品店衰不少帮于景6硬0平跃方米类，大潜至愈9馆0平窜方米辩。制耳作与胀销售汤相结泳合（损前店纷后厂汤）饶。善四、亭国内薯名优冲特点话小吃倾项目兵蝴廉每种踩地方叮风味早的小爷食项龟目相秃对集部中。玻如湖君南、杯陕西以、山走西、雹山东赔等，晚每个堤有代歉表性轮的地清区1敬0间态或1印5间滑铺连挪成一削片，够并以锅各区称域地虽名命购名。傅如山损西馆捐等。撤重点咸引进态百年介老字耍号的血小食室品品吐牌肠项目芬和品留种。刮1、铸武汉成地方筹特色园：轨汤包窑、豆阿皮、迟馄炖相、臭陡豆腐薯、热仅干面扒、咽云梦急炒鱼固面、帅东坡烫饼、疼麻糖饮、米炼酒、傲面窝跑、鸭图脖子舞、糍厌粑、景欢喜舍沱、今烧麦时等。匀2、汇其它炭地方循特色茧：冻选取狡个省行市具浓有代理表性兆的小爹吃，经加以滚引进胶。焦北京湿：用焦焦圈绿、蜜渠麻花晒、豌筝豆黄层、艾挡窝窝雷、炒资肝爆药、糖栋葫芦阅上海界：圈环蟹壳扁黄、哑南翔警小笼反馒头占、小混绍兴棚鸡粥遍天津债：去洋嗄巴杏菜、或粗狗不坊理包高子、愉耳朵纵眼炸奏糕、害贴饽工饽熬丛小鱼梦、棒洒槌果溪子、凳桂发温祥大安麻花草、五护香驴竟肉添太原尖：馆牛栲栳危、刀香削面哨、揪刷片盒西安邪：统榨牛羊惩肉泡璃馍、泡乾州凯锅盔占、皮悬带面扭、肉伙夹馍惰兰州竹：痒站拉面叼、油森锅盔缺新疆贼：谁议烤羊园肉、使烤馕损、抓拘饭象山东巷：杠塔煎包便山西但：樱篇刀削科面孔江苏腿：膊融葱油现火烧疯、汤粪包、等三丁免包子骑、蟹罢黄烧技麦继浙江剖：谎削酥油牛饼、孕重阳酷栗糕委、鲜栽肉棕泊子、奸虾爆女鳝面婚、紫黎米八述宝饭蚕安徽饱：朴线腊八逗粥、阁大救搁驾、壮徽州世饼、宇豆皮秆饭姨福建评：唯菌蛎饼肠、手姐抓面屋、五甜香捆率蹄、夺鼎边貌糊摸、肉淋棕、狮扁食芒台湾帆：则伞度小哀月担完仔面盏、鳝乐鱼伊壶面、像金爪爸米粉烂海南悼：济刑煎堆宿、竹慎简饭虹河南验：油址枣锅级盔、弹白糖君焦饼凝、鸡糠蛋布迹袋、猴血茶煤、鸡留丝卷舰、糊脏辣汤轿湖南藏：材喂新饭堂、脑础髓卷或、米欠粉、兰八宝绘龟羊茅汤、凡火宫浆殿臭兔豆腐健、姜握糖兴广东筋：李怠双皮档奶、帝姜撞世奶、导鸡仔率饼、滔皮蛋够酥、西冰肉权千层烧酥、尝广东淹月饼踢、酥纹皮莲洗蓉包邻、粉台果、哥薄皮季鲜虾盈饺及涨第粥窄、玉另兔饺予、干粗蒸蟹验黄烧之麦等艘广西奶：狗值大肉祥棕、洋桂林安马肉华米粉纽、炒婆粉虫佳四川影：刮刻蛋烘姻糕、拥龙抄鸟手、归玻璃耗烧麦鞭、担语担面演、鸡皮丝凉感面、塌赖汤兰圆、网宜宾杆燃面隙、夫乳妻肺族片、捕灯影牢牛肉抓、小届笼粉佛蒸牛湿肉屡贵州醉：惹衡肠旺现面、高丝娃韵娃、舟夜郎卫面鱼私、荷鼓叶糍北粑该、小考豆腐柴云南北：诉柱卤牛阅肉、贝烧饵桥块、肢过桥各米线酬西藏止：痛般酥油老茶阶内蒙柜古登：元奶酒患、奶独酪慰3、歉每个舞地方杏小吃造选择址10蚕0个息至2虹00劈个品探种，另连成粮一片的，基揪本形僵成规笑模。慢注蛛明折：所沸有在怒36融0行党卖出拌的东搜西，绑在标迈签上形都必笔须打抚上劳“祸三特挠·权武汉究36稳0行贪民俗局文化避街始”严字样瞒。腊每间父铺不龙少于贷30盒平方岭米。愉五、扩江湖害杂术盖绝活都项目牌1、划江湖起杂术圾：咏卜卦闯、拆坏字、集算命净、看骗相、挤看风渗水、欲耍似猴、块卖皇维历、拍小杂犁技、寸玩蛇摇、搁卖艺毒表演苹、斗孩鸡、核斗鸟肢、赛闪狗、轻滚钢吃圈等丝每间站30凶平方盖米至肤50柄平方弱米办，也跌可以术集中悔设在脑街上哨的中与小型留表演汗场进鹅行。报2、喇绝技咏绝活症：盈上刀夸山下肢火海缘、喷衣火、应贵州戒傩戏育、睡乞钉板画、碎蛇大石陡、变堂脸、施眼皮旁拎水奇、声烈火创烧身驶、下戚油锅钓，惊联心动艺魄酸、乱木偶苦书法衫、沉轻功扩、气侨功加、嘱皮影奏戏、篮拉洋财片微集中洞在3炉—岁5个轨设置甲的小盒型舞知台。搁每天听定期辞表演岛，每猛次5恶—茶8个灰节目轻，约接20熊—堵30躺分钟鸣。浓分为诚场外猎表演径场棒、茶派馆表利演场缸和广凶场表阳演场远等。肤六、皇雕塑乒小品均项目奉可供辣游客馋观赏娃拍照辣，还梨可以铲给人烈以知近识的偷启迪反。可凝布置朵在街存道上融，也尘可摆禁放在鹅表演潜台附域近。棕雕塑迟小品赵再现阀百业渐情景尝，供大游客广敬奉莫百业旱鼻祖辅，建剩议选躲取以符下行喇业：偷杜康剖（酒会业）惧陆羽改（茶速业）拆灶君赏（厨帅业）玻孙思扁邈（筋医药大业）护子孙饱娘娘杯（接党生婆萌）目黄道艘婆（栗棉纺