第十章 路线价法

第十章路线价法第一页，共三十八页，编辑于2023年，星期五§9-1路线价法的基本原理一、路线价法的需要城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价街道第十章路线价法第二页，共三十八页，编辑于2023年，星期五二、路线价法的概念对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。街道街道标准深度第九章路线价法第三页，共三十八页，编辑于2023年，星期五三、路线价法的理论依据实质上是一种市场比较法路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度百分率及各种修正率的健全与否四、适用的对象和条件土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内对大量土地进行估价的场合。前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，还需要有完善合理的深度指数表和其他修正率表。第十章路线价法第四页，共三十八页，编辑于2023年，星期五路线价法

路线价法的基本原理1

路线价法操作步骤2

路线价法总结和运用举例3划分路线价区段设定标准临街深度选取标准临街宗地调查评估路线价路线价法的概念路线价法的理论依据路线价法适用的对象和条件路线价法的操作步骤制作深度价格修正系数表编制其他宗地条件修正系数表计算临街土地的价值第五页，共三十八页，编辑于2023年，星期五重点掌握内容：

重点介绍了路线价法的基本原理，要求重点掌握路线价法的估价步骤、高层建筑地价分摊与土地占有分额的确定。难点是深度修正系数表的制作。第六页，共三十八页，编辑于2023年，星期五概念

路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。

路线价法的基本原理第七页，共三十八页，编辑于2023年，星期五理论依据：

路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是不动产产价格形成的替代原理。因此路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的可比实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。第八页，共三十八页，编辑于2023年，星期五适用对象和条件适用对象：路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。适用条件：运用路线价法估价的前提条件是是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐第九页，共三十八页，编辑于2023年，星期五路线价法的操作步骤运用路线价法一般可以分为下列7大步骤进行：①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制作深度价格修正系数表；⑥编制其他宗地条件修正系数表；⑦计算临街土地的价值。

第十页，共三十八页，编辑于2023年，星期五路线价法的估价步骤（一）划分路线价区段

一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点。

（二）设定标准临街深度

标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点。在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。标准深度是指在城镇中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为标准深度。里地线是标准深度的连线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。第十一页，共三十八页，编辑于2023年，星期五（三）选取标准临街宗地

标准临街宗地通常简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准临街宗地的具体要求是：①一面临街；②土地形状为矩形；③临街深度为标准临街深度；④临街宽度为标准临街宽度⑤临街宽度与临街深度的比例适当；⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途；⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。第十二页，共三十八页，编辑于2023年，星期五（四）调查评估路线价

路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。

第十三页，共三十八页，编辑于2023年，星期五（五）制定深度价格修正系数表

深度价格修正的原理深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。是基于临街深度价格递减率制作出来的。临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。第十四页，共三十八页，编辑于2023年，星期五深度价格修正的各种方法（1）最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二一法则。该法则是将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40％，第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的30％，第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20％，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10％。如果超过100英尺，则以九八七六法则（来补充即之后连续的25英尺对土地总价值的贡献分别为标准宗地的9%、8%、7%、6%）。第十五页，共三十八页，编辑于2023年，星期五40%value30%value20%value10%value第十六页，共三十八页，编辑于2023年，星期五【例】某临街深度为30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。试根据四三二一法则，计算其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度20m的矩形土地的总价。该相邻临街土地的总价计算如下：121.92×(40%＋30%)＝85.34(万元)上例中如果相邻临街土地的临街深度为45.72m(即150英尺)，其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元？

该相邻临街土地的总价计算如下：121.92×(40%＋30%＋20%＋10%＋9%＋8%)＝142.65(万元)第十七页，共三十八页，编辑于2023年，星期五（2）霍夫曼法则标准深度为100英尺的土地，按其深度4等分，由外向里地块的土地价值分别占标准宗地总价值的37.5%、29.2%、21.0%，12.3%（3）苏幕斯法则标准深度为100英尺的土地，前50英尺占土地总价值的72.5%，后50英尺占土地总价值的27.5%。若再深50%，占土地价值的15%（4）哈柏法则一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，深度百分率是地块深度的平方根与标准深度的平方根的百分比。第十八页，共三十八页，编辑于2023年，星期五

平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可用如下公式表示：

平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率X标准临街深度所给临街深度第十九页，共三十八页，编辑于2023年，星期五制作临街深度价格修正率表的要领是：①设定标准临街深度；②将标准临街深度分为若干等份；③制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率。

第二十页，共三十八页，编辑于2023年，星期五（六）编制其他宗地条件修正系数表1．宽度修正；2．宽深比率修正；3．容积率修正；4．出让、转让年期修正；5．朝向修正.第二十一页，共三十八页，编辑于2023年，星期五（七）计算临街土地的价值就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的含义来确定。采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。下面先以一面临街矩形土地的情形来说明这个问题。

第二十二页，共三十八页，编辑于2023年，星期五一面临街矩形土地价值的计算计算一面临街矩形土地的价值，是先查出其所在区段的路线价，再根据其临街深度查出相应的深度价格修正率。其中，单价是路线价与临街深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。计算公式如下：V(单价)＝u×dvV(总价)＝u×dv×(f×d)V—土地价格；u—路线价(用土地单价表示)；dv—临街深度价格修正率(采用平均深度价格修正率)；f—临街宽度；d—临街深度。第二十三页，共三十八页，编辑于2023年，星期五前后两面临街矩形土地价值的计算计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用“重叠价值估价法”，即先确定高价街(也称前街)与低价街(也称后街)的影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。V(总价)＝u0×dv0×f×d0＋u1×dv1×f×(d-d0)V(单价)＝[u0×dv0×d0＋u1×dv1×(d-d0)]/d式中u0—前街路线价；dv0—前街临街深度价格修正率；d0—前街影响深度；u1—后街路线价；dv1—后街临街深度价格修正率；d—总深度。第二十四页，共三十八页，编辑于2023年，星期五分界线的求取方法如下：前街影响深度＝前街路线价/(前街路线价＋后街路线价)×总深度后街影响深度＝后街路线价/(前街路线价＋后街路线价)×总深度

第二十五页，共三十八页，编辑于2023年，星期五矩形街角地价值的计算街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价值，通常是采用“正旁两街分别轻重估价法”，该方法是先求取高价街(也称正街)的价值，再计算低价街(也称旁街)的影响加价，然后加总。计算公式如下：V(单价)＝u0×dv0＋u1×dv1×tV(总价)＝(u0×dv0＋u1×dv1×t)×(f×d)式中u0—正街路线价；dv0—正街临街深度价格修正率；u1—旁街路线价；dv1—旁街临街深度价格修正率；t—旁街影响加价率。注意：街角地如果有天桥或地下道出入口等而影响其利用价值的，应在上述方法计算其价值后再进行适当的减价调整。第二十六页，共三十八页，编辑于2023年，星期五该宗土地的单价＝u0×dv0＋u1×dv1×t

＝2000×120%＋1000×140%×20%

＝2680(元/㎡)该宗土地的总价＝土地单价×土地面积＝2680×15.24×22.86

＝93.37(万元)假设旁街影响加价率为20%，计算该块土地的单价和总价。第二十七页，共三十八页，编辑于2023年，星期五其他形状土地价值的计算梯形平行四边形里地袋地第二十八页，共三十八页，编辑于2023年，星期五路线价法的操作过程一、划分路线价区段二、设定标准深度三、选取标准宗地四、确定路线价五、制作深度指标表六、计算各宗地土地价格同一路线价的地段各宗土地的深度的众数具有代表性的土地设定在路线上的标准地块的单位地价第十章路线价法第二十九页，共三十八页，编辑于2023年，星期五六、计算各宗地土地价格（一）计算公式宗地价格V深度指数dvdf路线价u当u为单位价格时：V=u×dv×(f×d)当u为以一定单元宽，标准深度的长条时：V=u×dv×fdv－平均深度指数dv－累计深度指数第九章路线价法第三十页，共三十八页，编辑于2023年，星期五六、计算各宗地土地价格1、一面临街矩形土地路线价2000元/m220m15.24m（50英尺）V=u×dv×(f×d)=2000×140％×20×15.24

=85.34万元第九章路线价法（二）运用举例第三十一页，共三十八页，编辑于2023年，星期五（二）运用举例路线价2000元/m230m路线价3000元/m2标准深度20m15m15m第九章路线价法2、前后两面临街矩形地第三十二页，共三十八页，编辑于2023年，星期五重叠价值估价法u0u1dd0d1（高价街）