“格林公寓”暂定名项目定位及产品建议方案

“格林公寓”（暂定名）项目定位及产品建议方案一、市场产品特征：布心目前在售项目较少，蓝堡公寓正处于热销中，理想新城2期下个月面市，东湖新地带处于尾盘阶段。通过对区域住宅项目市场调查，区域市场具有如下特征：1)建筑规模：片区内在售楼盘多为中等偏小规模，物业形态以多层、小高层为主。理想新城2期建筑面积大概5万多平方米，蓝堡公寓建筑面积1.8万平方米，还有东湖新地带剩下的部分面积，三者合计面积大概在8万平方米左右。2)建筑类型：该片区住宅项目主要以多层、小高层组成。中高层主要分布在太白路两旁和东湖路的南端，如：君逸华府、碧岭华庭、彩世界、东湖新地带等。多层、小高层主要分布在太白路以北的地方，如：理想新城、山湖居、绿映居、心怡花园等。3)户型：布心片区在售楼盘中大户型与小户型套数比例约为：60％和40％。蓝堡公寓是布心房地产市场相对而言定位比较明确的小户型物业，应该说中户型是布心市场的主力。从市场的供求关系和租赁市场的需求来看，小户型的空间非常大。在面积方面，二房的面积在60～80㎡之间，三房的面积在85～110㎡之间；小户型以单身公寓和一房一厅为主，并有小部分的小二房。单身公寓的面积在25～30㎡之间，一房一厅的面积在35～40㎡之间，小二房面积在55㎡左右。在户型设计方面，功能布局较为合理，方正实用，通风采光较好，但与其他片区相比户型设计一般，缺乏亮点；小户型缺乏可变分组自由性。4)客户：主力客户主要是在罗湖一带上班的白领一族、投资客户、具有罗湖情结的周边居民、香港客户。次主力客户主要是政府公务员、肌学校典教师拉、私防营生障意人殖、布接吉客乐户沙。援5）符价格思：烧布心久片区路在售商项目篇中，健蓝堡烈公寓忽价格蝶最高败，均谈价6查30岔0元微/炼㎡（她带5捷00足元装肯修）没，东技湖新全地带赔均价吹58棵00怜元/枣㎡，县位置旁相对誉较偏神的理如想新西城均制价4用60律0元雅/㎡袜。片步区整伞体价粮格与层寸土颗寸金旁的罗互湖其宪他片锣区相辞比，裙布心淘的价笔格优页势便厉凸现麦出来拼，尤系其是护与东争门、凳蔡屋烈围和撕口岸龟片区歉相比理，可劫以说亭是天转壤之冶别。暮虽然使布心趟片区诊近年金的价届格有段所提悟升，挺但与厅其他孤片区脸相比山还是沃有较饼大的莲优势档。桂二、峡居住链人群闹特征牙：贤1、斯自有侨居所准人群随：做白领贪人士况：扰来深西时间霜不长叨或大碍学毕剑业参允加工顽作3碌-5口年的团年轻躺人，移在罗拦湖一熟带上刊班，默待遇辱相对避较高警，不街过积钳蓄不禾多，谎他们慨购房棋一般隆在父鸦母的宪帮助晓下购闪自己崭的居逗所，鄙户型卡相对目偏小决。店来深踏多年提，经宿过多蔑年的岗积累河，不赠满足馆于租印房或泰现有舰的住伍房，惕追求皮高品纠质的兽生活掌，启他们咐把眼暴光放超在了诵综合才素质淋比较常高的乏楼盘遮上，卸户型膜一般处比较劈偏好悄三房界。哲具有凶罗湖选情结亡的居枝民枣：演在罗滥湖居泡住多裙年，片对罗眼湖有岭特殊狸的感脊情的肃居民沫，手团中有是一定甲的积突蓄，梅拥有张单位辛分的扎房子秧，面版积小础，户杨型差燥，随厨着家暑庭成类员的急增多阳，住土房显法得紧止张。押为了歪改善女居住雷条件厕，他左们不技得不辅考虑敌购买包新房柳，营劣造良投好的夕家庭床氛围瓦。改香港夫客户腐：购这些塞客户喜多在贸深圳多工作嗽或有穗业务都往来哗，另粥外还等包括陷相当衔数量础的深项港家涉庭，茅他们晋倾向骡于具窑有港循人生帆活氛班围的购区域缴进行脆置业旨。由糟于百熄仕达拦、彩烘世界喜等高鲜素质预楼盘籍的带脖动，碎布心缠片区劳逐渐声成为咳了受逃港人予认可缎的置卸业区钳域。绩2、右租房尼人群历：陵租住缎民房凳群体工特征都：蝴刚大圣学毕塌业来平深的嘱年轻借人，娇在罗漂湖一类带上站班，兵待遇躲一般赶，工绞作相著对不丹稳定欠，故清选择段租金烟相对婶便宜御的民龄房居部住。辉这部棍分人宴是深顿圳最削有活荣力的吧，也亏是最帖有潜谣力的喉群体踪，当秀他们霉有足沾够的泛经济走实力哲以后烘，必冷然会猫选择掏档次嘉更高间的物圾业居躬住。袋在工然厂上反班的仁打工测一族管，缺待遇淋较低显，工卵作相歼对稳谷定，驰不满塞足现诸时工悲厂提泰供的筋宿舍就，他泡们会四和朋解友或芒同事健出来总选择则租金均相对虑便宜嫩的民效房居猎住。勺租住友社区楚群体谜特征雁：娇在罗棕湖一膝带上海班，君待遇名相对局较好壶，有钥一定倒的经究济实繁力，奸目前行不急枯于购偿房或絮还没烘有足伞够的证实力猴购买燥理想执住房戚的群村体，伞故他壤们会括选择赛档次伤相对漠较高尊的物吐业居院住。根在深奏圳工松作或痒有业耽务往睡来香艇港客师户，帜他们弱倾向冷于具恒有港伟人生旺活氛谢围的捐区域劣居住嫁。由毕于百诱仕达洒、彩孝世界欠等高泥素质苍楼盘依的带捉动，贵越来尊越多译的香让港客忍户喜石欢居疯住于否此。般三、建项目粗经济刺指标匆分析揉：示1、敌地块途概况基：犁本项迅目位使于布与心东杨晓路厉的最冒北端语，依脱山而竹立。撞东面假为已全经入跑住的带山湖弹居；狼南面秘紧靠布心重怡花景园；盛西面润与泰职和花辣园隔绍路相厅望；洽北面帜临近稠布心崭山庄扰。项番目周淘边休具有拿浓厚博的居典家生封活氛形围。雀2、斜项目扫经济嘉技术湖指标霉地块允呈不傍规则传三角贺形，皂临街包面共耽长：固10壮4米么；建领设用脾地面而积：振29筛28稳.2瓦㎡；熄建筑骨面积努：5青20络0㎡波；咸容积现率：膊1.如78腰建筑聪覆盖档率：艘30霜％咳建筑躲高度态：2膊4米咐退红床线要泥求：漂东4福米，猫南4喘米，考西6凡米，束北4蓄米全3、蓄生活程便捷钉程度昆状况刃分析信交通套情况祖：减项目钱距离趣主要济干道咽还有馆一定菠的距哗离，贵经过寄的公酿交线错路较禁少，屋交通昏不是验十分密的便执利。股目前宿经过乳项目船附近丘设有援一个崖总站胳，但赵车次影较少涛，具殖体线已路有乔：4禾24果到火经车站财、4赖83袋到蛇暗口、沃33袍6到喇龙华遮等。州除此霜以外缓，其慢它线捏路站倍点距盈本项写目较咏远。奋周边待配套军情况麦本项秒目距愁离大榆部分污生活德配套寇较远漠，只摔能依治靠自运身配句套来批满足轨生活纲所需权。读具体殿生活拢配套奋有：葬教仍员育讽：臂布心咱中学然、东多晓小屿学、崖布心住小学企、布纺心幼位儿园丽。够购物湖场所葱：甘华润希超市浪、眼民乐兽福超孩市、该山湖鸽居商援业街帮。股银躺任行视：单中国竟银行与、电建设必银行识、邮票政银絮行、添工商颈银行盐。洒娱乐耐休闲赛：面肯德邪基、怕上岛逆咖啡蹄厅、搞在建朗的金投威啤均酒广秘场。重医尖率院巧：啊罗湖详妇幼蛾保健哈院、包东湖介医院钱。圣景缎仓观化：拢天然葡山景狐、东士湖公拆园、贝在建组的围检岭森辣林公醋园。欧4、仍优劣谋势分镜析：受优势啊：威市场炒压力净较小削：坟近期易布心扣片区商楼市婶供应匠量极偷少。绘到目袍前为滚止，垂该片呜区新躁推出珠的楼扯盘只接有蓝既堡公厘寓、牌理想征新城匆和东库湖阳颗光，崇供量悉仅1卡00跨0套者左右咐，整粘个楼举市供酸量不座大，靠竞争星压力热相对曾较小弹。顷价格寇优势透：军布心隔片区躺整体芒价格木与其刻他片抢区相坐比，满价格亏具有怕很大辩的优航势。丑由此耕看来唇，本螺项目表跟其粒他片蚊区同跌一档布次楼疾盘相孩比，肢价格僵上是璃有较帖大优吐势的麦。即愿使跟厨片区毅内同趣类楼星盘相斗比，炕本项扩目的薪价格似也是爆有竞话争力浙的。筑浓厚灰的居润住氛承围：变项目候附近恐聚集释着多缘个生么活社胆区，纵居家瓣氛围镜较为烂成熟割。益投资拍市场齐活跃统：糊由于幼布心梁片区栽租金称与其查他片胃区相饱比优缓势明羊显，键再加辈上片逗区小何户型漂项目狭较少早，所路以导纱致了酿片区版的租蹈赁市抽场较房为活矩跃。器劣势鲁：盖项目鹅规模马较小戏：谅由于嗽项目奸本身验规模刘较小比，可冠以用玻来规梦划园屯林的你空间宿不足载，对蜓于那瑞些对鸟园林抗要求弊较高蹄的客替户来补说，搅这是国一个岁不利燥的因秆素。撑片区做整体饼形象丽问题架：视地块央附近像分布议多个贯工业挂区和妥农民捞房，染整体押形象克较差螺。零治安极生活决环境自：渔项目瓜附近汉汇聚绍着民横房、纺厂房军及宿翠舍，冷人员扶复杂途，治吃安生迟活环址境较说差。胖交通铺问题涂：得经过纤项目授公交赴线路射较少积，距树离主诵干道核还有致一段脾距离炭，出士行相彻对不洪便。原5、长开发乡思路咏指导原：陵通过牲对本缎项目睡周边逗的市润场进慢行调持研分斧析，克同时返对项督目自捞身进苦行客惩观的宾分析什，项陡目优贵势和猪劣势祖都已掩经非江常的拳明确寸。基侨于以钉上分枕析，量指导大本案于确定钟开发踢思路的：吉1）宿确定真开发顿思路析的重总要因舰素：挂【市男场因固素】盲布心国片区健小户插型供坑应明另显不短足，你但需抛求正典在逐拖步增片加，比租赁轧市场训显得什十分也活跃气。苹布心刺片区拒拥有芬成熟驶的租拖赁市燕场，爽片区缝内过柳渡居影住人至群众妈多，裳拥有乞过渡梅居住遇和投协资客惑户基党础。五布心隐片区宁主流桌客户刷居家妨型客莲户，歼对项器目综活合素扎质要冷求较怠高，警园林海景观钢和小宋区的姿居住荐氛围禁必然叼是他腥们的盟首先江因素互之一顶。但呈过渡忍型客咸户或绩投资得客户剂对居靠住环猾境要孕求不挡高，傲价格沸才是免他们矩的首眉要考诱虑的徒因素赖。赞【自狡身因保素：协】叮由于贯项目满本身旗规模脸较小坊，可棚以用兴来规使划园捧林的希空间扣不多雁，这择样小扛区的惊环境什就难著以形研成一毫定的臂规模吐，更纳不便腰于营藏造成地熟居蓬住氛抚围。叶2）客确定滴本项岭目的瞒开发酬思路孕：散综合呈以上窃所述罪，本燕案的祥开发千思路总定为爱：窃寻找羞市场适的空累白点晓，迎加合市作场的辅需求仁，吸弄引目立标客拦户群胜体，碰选择照适合玉项目歇现有覆综合风实力郊，风病险较孟小的确过渡轨居住傍兼投榆资双塞重功额能的联精品贵小户弱的开彻发思遥路。谈四、愤产品指定位吃沿袭奔项目唇开发竟思路证，本总项目庙定位上为精歇品小沃户型子，根银据市行场调劈查可便知，枕目前高市场荷上小岭户型勾以单之身公楚寓和棵一房魂一厅皆为主漂，并巴有小交部分静的小恐二房盐。单晶身公裁寓的秤面积先在2帮5～装30众㎡之春间，劳一房姿一厅颈的面叙积在角35冲～4兆0㎡篮之间通，从积真正锹使用迁功能机上而崇言，贫小户草型面改积大朝几个诚平米障，使猎用效蛋果就榴改善搭良多所。另绕外，设考虑锤到一劣房一粉厅的讯户型身功能辈性更唱为灵轧活实玻用，牵且在伪设计艳时还含可考侧虑处课理为牌两套乐打通娘做二蝶房，协故建赢议本浮案以谜一房蛛一厅扁户型们为主黎，具吓体户附型定蝶位为劫：水户型猜面积扶（M土2唱）苦套数怠比前面积挥比差单身凉公寓值26剪-2剖8报35普%惩27坏%赖一房雨一厅厕38基-4极0芬65蝇%压73丸%挨怠暮五、秤产品愉设计借1、驻总平弓布置夸根据险项目饱经济德指标炉可知半，项欢目占封地2宰92僚8.作2平杆米，景覆盖菜率3么0%亚，建尚筑单幻层面势积约尺为8天78某平米垮。总色建筑犁面积垮52伯00猛平米旅，设剃六层椒住宅慎的话堂，单判层面葱积为队86挣6平闯米，漏满足钟覆盖活率要搬求。感同时战，可淘满足旁24卸米的垃限高雪要求升，煌根黄据本忌案户情型定爱位，币平均凑每户希面积怖按3坏5平闭米计惜，一纽个标舅准层植设计惧8户冈时，休单层首建筑约面积碗为2搞80部平米尝，则贴需要失设置分三栋担楼体羡，每跪栋设伙置一趴部电湖梯。房具体尤布置载为两貌栋临勿街、示一栋慰设于店地块叨西侧烟，形辽成半照围合条式。驶同施时，师六层敢住宅粱，单扩层层廊高3停米，鸭根据宫限高月要求倘，尚添余有董6米稼高度彻空间舍，为略充分透利用盆建筑抢高度喝、塑晒造建倦筑立蝶面效醉果，企增加族项目要的产大品品根质感骆，同砌时最橡大限启度挖只掘项汇目开师发收厨益，刘可设之首层辟6米赵高架字空层孝，预掌留将战来临炕街面厨改为乏商铺剑，内龙部架匠空层逆则设演园林脚及泛贼会所呀。父考寸虑到着地块炕实际介地形急，小谦区的远两个将入口老设在惰东晓续路临且街面耕的两盆端，掘主入资口在夏东端桌，次游入口将设西求端，欠同时根也是鬼车行钟的入捆口和示出口螺。继蜂抗化挺苏刮小区占总平蚂面布戏局示风意图椅标准花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