知名地产项目开发进度管理及考核办法

保利房地产（集团）股份有限公司项目开发进度管理及考核办法（2017年试行）仅制度巷名称登编制氏（修改）时间漂首次民编制陷换版刑编制取修订校编制棒编制人级编制佛单位负废止撞编号误项目开发进度员管理及考核办载法刷2016-1法2属√哗投资管理中心浪Q/储POLYT乖Z才2盐-201固6目录第一章总则3第二章职责及分工3第三章计划管理体系4第四章管理程序5第五章考核标准10第六章附则14附录A：《项目开发关键节点计划》15附录B：《分期开发节点计划》16附录C：公司进度计划管理流程及分工图17总则为规范保利地产（集团）股份公司有限公司（下称股份公司）各房地产开发公司（下称平台公司）项目进度管理，加强项目管理的计划性，确保各项目开发进度达到股份公司下达的经营业绩考核目标要求，特制定本办法。本办法适用于公司控股和主导运作的项目的内部进度管理。非公司控股或操盘的合作项目，应按照本办法要求对项目开发进度提出建议，并在董事会、股东会、年度计划等相关文件中落实。本办法的相关规定将作为项目开发进度绩效考核指标的标准，平台公司及相关的考核对象完成情况将与年终绩效与激励挂钩。本办法适用于2017年3月1日后所有新开项目（含老项目新标段）的计划管理及考评。职责及分工项目开发进度由各区办、平台公司投资计划部和股份公司投资管理中心统筹组织管理。阔各区办、平台债公司投资计划依部负责组织编启制《项目开发糕关键节席点计划》；负内责组织编制项草目各期《分期闲开发节点计划否》；负责组织报本公司相关领察导、部门对计宫划的评审与修扒改，并按照股该份公司要求上斗报相关项目及村公司年度节点旨计划。丘平台公司工程烂管理部应会同合成本、开发、领技术、销售等扰相恶关部门（或项退目部）根据《董项目开发关键齐节点计划》、暴《分期开发节抹点计划》的节腹点要求编制《净楼栋开发节点畅计划》火。虑各区办、平台沉公司投资计划熄部负责具体项正目开发计划执辰行的监督和考卫核，并按月向较股份公司书面着汇报项目进度倒计划执行情况喉。项目开发出室现重大问题或捉困难导致开发惰计划需要调整乞的，平台公司允投资计划部应灭及时说明情抱况，经公司经灭营班子书面确碑认签发后，上遵报区办后报股愉份公司审批。鹰股份公司工程快成本管理中心旱负责对项目的主工程建设节点榴进行跟踪，对闲项目进行实时淋监控及预警。警股份公司投资窑管理中心是公究司项目运营的改管理主要部门始，负责各区办广、平台公司项践目开发进度计增划的审核、相嗽关考核指标的边下发，以及各急项目年度开发亡计划考核的评咐定。计划管理体系惠开发进度管理由以楼栋为单位器，设定里程碑樱节点、一级节掏点、二级节点甩，经区办、股适份公司审核确旱认后形成固定杏模板。宽股份公司对开默发总周期及里艳程碑节点进行暴监控，一级、气二级节点分别给由网股份公司各专惹业中心、担区办及平台公给司进行管控及斩考核。锣项目开发进度妹管理体系实施队分类管理，共猾设置八种业态烟的考核节点及功开发周期：茄业态松定义及说明市多层住宅属层数≤医7寸层的住宅（含摧底商），含别青墅浓小高层住宅派8膀≤层数≤储18雾层的住宅掩（含底商）灭高层住宅旬层数≥察19够层的住宅肿（含底商）练，含超高层住掠宅醋公寓她层数不限榨（含底商）魄，含激loft勿公寓绞写字楼仪层数不限状酒店从层数不限振大型商业灾层数不限飞其他证其他业态，包残含但不限于公哪建配套、会所翻、学校、医疗逼等。管理程序描平台公司获取鞋土地信息后，划应对目标项目膛进行可行性分闭析，形成项目串立项报告上报社股份公司审批闯。立项报告应斯说明项目的初熄步开发计划，栗项目初步开发真计划应明确的谱内容包括但不展限于：键1摆、项目保证金毛缴纳、竞买及晶地价支付时间气（招拍挂项目吧）；常2枯、项目用地落域实时间；披3蚁、项目规划批抬复时间；犯4腹、项目首期四犹证（国有土地到使用权证、建何设用地规划许商可证、建设工袭程规划许可证箩、建设工程施潜工许可证）办违理完成时间。升5篮、首期开发贷版款获取时间；趣6风、项目首期开简工时间；售7蔽、项目首次开助盘时间；炊8五、项目收回股稀东投资时间；逼9携、项目实现正尤现金流的时间派；好10袄、项目首次竣巡工时间；司11财、项目首次实歼现财务结转利抄润时间；雅12啦、项目基本清挣盘时间（除车昼位、商铺外其季他产品销售率坝达班95%铅以上）。丰在签订土地成义交确认书或转背让械/换合作协议（即渡获得土地开发拐使用权）后组5碎个工作日内，扛平台公司应根蓬据项目实际情难况，结合股份丙公司职能部门链的意见，按照六公司项目开发橡的标准进度，粥形成《项目开煤发关键节点计绍划》（附录锈A张），上报股份调公司审核确认氧。项目存在合裂作开发、拆迁找、分期落实用盗地、交地等问港题需要解决的额，应在《项目蠢开发关键节点御计划》中明确被解决相关问题先、实现项目正雅常开发的时间桑节点。六平台公司在取骆得项目开发使扫用权后，应按屈总体开发计划趴要求迅速开展注前期工作，落陪实项目定位。钳在项目获取土仪地开发使用权牌后伪40程天内，平台公派司应对项目的六规划设计方案寻报股份公司技霉术管理中心审烤核，并结合《顿项目开发关键者节点计划》和疫规划方件案，形成定位嚼测算报股份公烛司投资管理中捕心和工程成本暴管理中心审核祝。定位报告中补应明确《项目边开发关键节点峰计划》及《分瞧期开发节点计海划》（附录竿B悬）。如《项目哑开发关键节点森计划》作出较婚大调整的应提努交说明材料，挡股份公司投资羞管理中心结合巷职能中心对材工料进行审核，牵审定后形成进梨度（里程碑节辰点）考核目标厦。中严禁出现未经帜股份公司批准舍的“先报规、秩后定位”的情到况。粮平台公司在收慌到股份公司定苹位审核意见意5赛日内，完成定猪位报告修订工珠作。同时，平旺台公司应连同喷项目规划方案勿平面图及项目机目标成本，一咬并报送投资管妙理中心备案。敏定位报告中确配定的项目开发孝关键节点、分申期开发节点应集作为编制《楼另栋开发节点计侮划》的依据。渔《楼栋开发节中点计划》由平岸台公司投资计餐划部组织，工糟程管理部负责立具体编写。进项目规划方案秧政府审批过程极中，如出现涉轮及重大的规划洒、成本、进度丑调整，平台公慧司应在规划方四案审批完成拾10洁天内提交调整本申请，未提出舅申请的，按审政定的定位节点籍进行考核。侵《项目开发关期键节点计划》陡应至少明确以深下关键时间节妇点：完成拆迁尺或土地整理的婆时间，不同分迈期土地落实时姜间，规划批竞复时间，四证丛获取时间，份展示区对外开抱放的时间，分嚼期开工时间，煮分期开盘销售脂时间，分期竣限工时间，分期冷交楼时间，军首批次贷款落张实时间，项目凭首次利润结转芹时间，项目收趟回股东投资时猫间，项目实现做正现金流时间潜，项目清盘时检间。肺《分期开发节血点计划》是对壳《项目开发关维键节点计划》督的细化，由区虫办统一编制，问可参考附录堡B葵编制开发节点醋流程图的方式邮，对开发事项搅进行编排。斗项目开发关键哨节点计划和分领期开发节点计创划必须经本公交司总经理签发薄后上报区办及超股份公司投资疾管理中心，投歪资管理中心履哄行审核备案手累续。节点计划距不符合要求的毒，平台公司应煤在获得反馈意候见后代5陷日内调整完成粱并反馈给投资羞管理中心。楼贿栋开发节点计吹划由工程管理桶部编制，平台亲公司投资计划牺部负责审核。闪平台公司应根轿据集团要求，锐每月制丹作企业经营情候况简报上报区模办、集团。简秀报应简要说明鲜各在建、拟建慢项目各分期的统开发进度，内亚容包括项目各航期设计、前期拼报建、工程、造竣工验收、投俘资回收等工作来的总体进展。训每年年底，投布资管理中心按弯照定位审定形肯成的进度（里朱程碑节点）节泽点完成率对平立台公司实施考烛核及激励。日当讨项目开发节点及计划执行因重剖大事件影响出愿现严重偏差或筹根据经营情况抄需要进行调整瞧时，平台公司别及区办应将调蹲整情况上报集材团相关职能中掏心及投资管理崖中心：暑1带、根据公司经胜营或项目销售嘱状况，经股份心公司投资管理僻中心审核同意公调整开发进度枯的；雹2负、项目遭受自道然灾害或不可波抗力影响正常塌开发进度的；俊3降、项目受当地悉开发、销售、眼建设、验收政某策调整、限制环影响超过甘2洁个月以上的。慧其他原因造成据的开发进度影振响，原则上均煎不允许对里程蜜碑节点进行调商整。扔里程碑节点无钥法按期完成的喊，必须按期上注报，说明调整辆原因及调整后巨的当期开发节化点计划：艇1卷、分期开工时条间（施工许可勤证获取）推迟环30徒日及以上的，巾应在原开工计饱划时间之前提句前革20火天报区办、集访团评估；钩2扒、分期开盘计礼划（您预售形象达到浇）推迟域30沃日及以上的，漫应在原开盘计削划时间之前提盐前曲20枯天报区办、集受团评估；赌3做、楼栋竣工时纹间（竣工验收虏备案完成）发感生变化，导致尸收入结转时间松节点跨半年度喘或年度的，无控法按合同约定少交付业主的，工应在原竣工计网划时间之前提绿前注60艳天提交书面情肠况说明。撞4映、楼栋浑交付锐时间（狭集中交付开始是）推迟苏且咸无法按合同约煎定交付业主的卸，应在原陈集中交付惜计划时间之前科提前谁60罩天提交书面情宇况说明。城5窜、码项目的开发计蜂划执行情况应赶在项目后完工途后作专项后评丝估。各级公司晚应做好项目各协阶段计划目标式和执行情况的桂资料积累，对页计划物执行偏差及时免进行分析总结悬，根据公司项孩目后评估工作走办理办法及相拴关指导文件及老时开展开发进铅度后评估工作斧。际公司进度计划饶管东理流程及分工糊图详见附录粗C都。考核标准场根据中长期规府划和现阶段发多展要求，股份症公司坚持住宅栗项目（指住宅卵类产品比例占宅绝对多数的项渐目）快速滚动咳开发的原则。扔各级公司制定榆项目开发计划近时应充分重视置加快开发进度美，贯彻快速滚洪动开发的理念蜡。芳项目前期规划丙设计要求：对蕉不存在遗留问格题，获得开发掠使用权后即可程正常进行开发垦建设的住宅项惭目（含公寓）晚，原则上要求园取得开发权后耳40挪天内形成定位爪材料报股份公袖司各职能中心晚审批，收到股忧份公司审批意识见后，玻5凭日内完成定位壳报告的修改及幻报备工作；涉秀及规划方案修拢改的，应在收秃到审批意见谦40剪天内完成规划椒方案的修员改，并开始政虚府方案报批程物序。项目用地乔落实（土地成雾交确认书或转智让盆/浆合作协议签订设）之日起疑5赛个月内获取建隔设工程规划许辽可证（或规划谜方案批复）；堪6和个月内获取建衔设工程施工许秘可证。浅酒店、写字楼昂、大型商业项忘目应在用地落浪实（土地成交备确认书或转让服/傻合作协议签订障）之日起止8跳个月内获取建能设工程施工许骆可证。辆对于非首开区霉的分期应按照容定位审定的《截项目开发关键淋节点计划》及鸣《分期开发节厚点计划》作为慰工作开始时间钟进行考核。其资他特殊项目需畜增加规划方案泳设计和完成批旋复工作时间的浊，应报请股份堂公召司认可。博项目建设进度后要求（竣工验周收）：对取得条开发权后即可拔正常进行开发炒建设的项目，狐原则上要求按炊照第二十七条俭的要求落实开诵工。工程建设鬼周期应按照《犬单体楼基本信围息及考核工期劲》进行考核，但各类业态原则户上不应超过以餐上建设周期：谱1饭、多层住宅（右含别墅）开工已起凶18烈个月完成竣工窜验收备案；有2青、小高层住宅处开工起但22校个月完成竣工纱验收备案；无3晓、高层住宅（询含公寓）开工职起端24里个月完成竣工执验收备案；财4巾、商业项目（还含写字楼、酒藏店、大型商业她）开工起叫36伐个月完成竣工丹验收备案。术注：以上工期赠为净工期，不迅包含冬歇及春龙节假期。开工梯指获取建筑工众程施工许可证励。制项目交付进度杏要求：房屋交炊付进度应按照博《保利地产房宴屋交付管理规灌定》的要求，担从集中交付日棋后一个月内一滔次性交楼率不掏应低于嫁85%世。勾项目销售进度灶要求：按照经裤营业绩考核管恨理办法要求，喜商品住宅（含讨公寓）的开盘脱销售的时间根愚据不同地区预寇售条件的严宽跌分为三个档次拢：侮工程出正负零凤可售的地区取悬得开发权后奥8疤个月内开盘考才核加分，超过太12多个月开盘的考凤核扣分；介于优正负零到主体扛2/3扎可售的地区取耗得开发权后宗10术个月内开盘考职核加分，超过妥14渡个月比开盘的考核扣疏分；主体完成胆2/3掩及以上可售的悠地区取得开发尖权后暂12摆个月内开盘考胶核加分，超过点18同个月开按的考这核扣分。芳项目收回股东麦投资加为累计回笼与往累计贷款超过纪累计投资的时旷点，按照子公膜司提交立项请脑示，由投资管急理中心判断项击目性质，套用海快周转型、利予润型、旧改型绞等不同标准设兔置考核节点秀。改项目实现真经营性宫正现金流躺为累计回笼超序过累计投资的仓时点，按照子安公司提交立项闭请示，由投资被管理中心判断封项目性质，套颠用快周转型、茅利润型、旧改颂型等不同标准政设置考核节点醒。刮项目各期开发爹进度要求：项勿目后续各期的颠开发进度，应半以实现项目持使续稳定销售为广目的，合理计使划、提前开始戒前期工作，合夏理有序推进工秘程建设，保证纽货量的持续供胞应。项目进行摘分期开发的，择各分期间开工而时侮间原则上不得袜超出疼12询个月，大型项辽目首开分期与钉最后分期开工扩时间原则上不龙得超出妖24药个月。同一分肯期内不同楼栋糊间的开工原则秧上不得超出窄6誉个月。扔特殊情况以上粒报股份公司的衔回复批复意见跟为准。脂根据项目开发帅过程中的各个膊节点的重要性突，设置里程碑凯节点、一级节袍点、二级节点罩三级监控。股状份公司对项目映的里程碑节点呼进行监控，以盏年度为单位对附平台公司的完介成情况进行考疼核。考核的里哪程碑节点为：嘴1挥、项目开工，仍标志性成果为词取得建设工程部施工许可证；荣2驴、项目销售，南标志姐性成果为取得扯商品房预售许膛可证；辨3题、收回股东投坚资；艺4茅、实现正现金虏流；鸣5顾、项目备案棋，标志性成果脂为取得建设工简程竣工验收备修案证。念项目开发进度证的一级、二级冷节点由区办、仓平台公司按照吩股份公司核定兼的里程碑节点胸的进度要求进高行设定，实施携分级管控，要期求落实到岗、膏责任到人。附则哨附录膀A锁：项目开发关猫键节点计划坛附录肝B炉：分期开发节涂点计划音附录刑C召：公司进度计镰划管理流程及础分工图介附录丧A范：《项目开发逆关键节点计划灵》漆项目开发关键伶节点计划表兰区域：切项目名称：