高尔夫别墅市场

高尔夫地产市场分析高尔夫地产综述高尔夫地产是高尔夫运动延伸至地产界的产物，其主要特点是高尔夫球场建设与房地产物业开发高度结合、紧密联系，在功能上形成互相配套补充，在价值上起到互相促进提升的作用。高尔夫地产一般指高档地产，必须与高尔夫球场配套，体现最高档、休闲的生活方式，一般分为高尔夫商业地产（酒店、度假村）和高尔夫住宅地产（公寓、别墅、洋房）。高尔夫地产的产生有以下三大原因和推动力：高尔夫球场带来的居住需求。根据我国的市场统计，高尔夫运动参与者中74%为高端商务人士，另外大多为热爱打球的“球友”，一般也是有钱人，所以球场带来的居住需求必定要求高端、舒适。高尔夫球场对地产项目产生的溢价作用。高尔夫球场的景观资源（大面积的草场带来的良好空气质量）、社区资源（高端商务人士、有钱人集中地地方）、心理资源（理由同上）和商务资源（高尔夫参与者更多的目的在于与球友的商务洽谈）等有利条件会对地产项目产生明显的溢价作用。根据市场统计，这个溢价效应在中国平均为20%，在发达国家平均为30%。地产项目对高尔夫球场的资金支持。有资料显示,中国现存的高尔夫球场中，约60-70%处于亏损状态。所以在国内现阶段如果单靠球场自身开发运营实现收支平衡难度很大，更不要说赢利。真正吸引高尔夫投资商的是关联产业的开发，而高利润的房地产物业开发收入则成为高尔夫地产项目主要的赢利来源。在高尔夫地产的规划开发中应注意以下四个重要问题：高尔夫球场与地产的因果、主次关系。“高尔夫地产”分为以地产为主体的“高尔夫地产”和以高尔夫为主体的“地产高尔夫”。其中的区别在于谁是根本的盈利手段，谁是用来提升主体价值的方法。这是开发之前应该明确的本质问题。高尔夫球场与地产的开发顺序和阶段划分。一般来说，球场和房地产的开发均是分阶段的，如何确定高尔夫球场与房地产物业在不同开发阶段的先后顺序，把握球场和房地产的开发时机，是关系到两者能否良性互动发展的关键，也是保证资金链条健康可靠的重要因素。高尔夫球场与住宅的空间布局关系。一般来说，住宅开发希望能充分利用球场的景观资源，而打球人士则不希望在球道附近见到过多的住宅，同时住宅过于靠近球道安全性也较低，球场与住宅在资源共享的同时又要保持一定的距离。特定高尔夫地产项目的自身特征和优势。目前中国的高尔夫地产项目绝大多数都是欧美风格的建筑，千人一面，缺乏特色和独到的卖点。今后在开发高尔夫地产时必须结合当地的社会、文化特色，形成项目自身的独特优势。高尔夫别墅高尔夫别墅是上述高尔夫地产中的一种。是指和高尔夫场地密切相关的别墅，可分为两类。普通的一类是指分布在高尔夫场地附近的别墅。高尔夫球场是独立运营的，它既能从附近的别墅获得经营利润，又能增加附近别墅的价值，两者是良性互动。目前国际上的大部分和中国的几乎全部高尔夫别墅都属于此类。顶级的一类是指本身独自拥有高尔夫球场或者适合做高尔夫球场的土地的别墅。这类别墅建筑豪华，占地面积大，包括山水林草的风景优美的私人土地。它们大多分布在在土地价格低廉的发达国家。罗在本倦项目耕中将咐要开所发的趣“高茧尔夫糕别墅悄”，菠是指虽分布撤在高司尔夫贞球场培附近贱，并为与球截场经可营形管成良壁好互趣动的法别墅桃物业娘。首相似骡物业淘比较梳目前窗公开兆信息唉的高责尔夫纽别墅右项目怖，主沫要可具以分缩为两梦种，尊一种沃是依严托和痛滞后通于高都尔夫考球场匆而产扫生的蝴，即特先有抗高尔嘴夫球钞场及阻其引茄发的革居住臭和地碗产投间资需梅求，夜然后烂才产盖生的册高尔任夫别矩墅；苏另一璃种是腔在高亦尔夫参球场北、俱俯乐部生或庄外园在夸规划证设计茫之初仆就已色经存漆在于喇方案芽之中恶的，返可以替认为销地产窃项目懒与医高尔档夫球棍场项井目是青同时遭开发贫和建败设的托。后朴者笑一般诊以度日假村裳等综米合开许发钞项目着形式灾呈现嫂。现表分别控选取纪两种酒高尔阻夫别久墅的奉一些慕案例头进行抛比较沉分析讨：种（注限：各缴网站属统计闸价格芦的口鼓径船或方低法不超同，勾导致和公布朵的价翼格不作同，见为统折一起怨见，枕价格于数据艳均选吴自搜狮狐地邻产峡，价模格走讯势描等述均聋选自投搜房街网摇；开粉盘时鸭间选赏为有喉价格谣记录尊的最负早腿时间时。郑）丘依托月于球克场地项目症名称医丽湾栏高尔堪夫别抄墅箭华堂丰高尔赞夫庄泥园枯GA挽V凑高尔睡夫会尚员别自墅拍项目抽位置蜡北京瓶市顺帐义区脆北京断市通普州区国河北菜省涿扶州市嘉球场与名称穷北京记高尔挪夫球案俱乐雷部顶运河环苑高骄尔夫迁练习严场罪东京溜都高缘尔夫沾俱乐怕部陵距球矩场距瓜离（乞km耽）含（沿各道路陷）辛4.没63作3样2.受85锋7锡9.超30怒6击产品法类型详24追0-莲27里0笛㎡双灵拼别则墅貌30厉0-否43慨0蠢㎡独万栋别意墅耀60葬0居㎡含内地下暴室独献栋建35及0-艇50忙0糠㎡独欣栋别焦墅棚25亏0-洞32姥0隐㎡联嘴排别煮墅索40东0-基70膀0踪㎡独晋栋别惭墅峡开盘收时间欠20建05陪年帝20嗓05远年奋20疯07脑年汇户型泡室搂4-邮5总4-纯6栽3-居6电厅裳3-烦4挑3-足4医2-努3沃卫冷4-交5讨4-嚷5辆3-痒4候历史泡价格越（元现/酱㎡）搜最低宫60喉00吩最高歼90矿00戒平均原73驾00角15默00恒0盆64始00漫价格攀走势寺描述等近边8芦个月否价格言平稳袭波动颗上升皱波动呈上升性小区敌特征骑占地蹦面积罩（爹m三2卷）恨59搭03浙3山10挨00盲00山建筑买面积惜（阅m跟2两）秧22晒32栽2码59竖47啄5叨容积流率嘱0.消38遍0.罩38唱0.千4桌绿化然率原80不%冷35甩.2撇%摇52祥%垄由上付述数帆据可秘以看涛出，支滞后浸于高弓尔夫室球场哪规划晋建设排的别忌墅项怀目，鬼其各晨项指男标除秩了受思到高矮尔夫抱球场局的影商响以花外，哈本身灿所处煮区位喂对项菌目产筹生的壮溢价杠效应盖也是难不可租忽视舅的。锐在上玻表中网，均吹价表援现为逼通州三项目拘＞顺互义项膨目＞吹涿州飘项目林，惭与项史目所弟处区离域房弯地产置市场嘱一般镜价格蝶是有凤比较赌显著言的正始相关喉关系宫的。锈很明秧显，宵所处院区位呈社会滋经济荣发展苹水平源对房刑地产放项目纤价值伸产生银了显灯著影派响。记与沿球场欺协同买规划胡项目旺名称翻鸿华苏高尔票夫庄恨园便汤臣旬高尔杀夫别丽墅魔佘山筒高尔未夫别求墅烂项目梦位置辟北京报市朝间阳区签上海萄市浦议东区雷上海狐市松救江区疲球场妄名称脖鸿华必国际惰高尔文夫球缘会瓶汤臣疑上海帐浦东何高尔添夫球溪场啄佘山雅国际宗高尔瓜夫俱弦乐部羞与球搂场的欧方位输球场爱西南双角英1/党4及区域伙球场垒东南侄边缘屠球场背中部普产品吗类型孕双拼肢，三尚拼，月叠拼盆三层肥独栋枝别墅蜓25病0-晒40赴0着㎡联可排别伙墅志60值0-些70刘0溜㎡独萍栋别等墅片开盘伞时间扶20燥05庭年雨20贤04励年便20暂08莲年棋户型筋室着3-货6匹5通3使厅返2-踪4漏3-哗4墓2腰卫赢3-厘4绘3-世5感3忧历史低价格贿（元洪/沫㎡）遣最低碰85纽00岁23扫00地0选17循50先0聪最高释28堡00撕0宰50石00承0劫平均齿11变00锁0充32杆00剪0抗价格首走势颂描述辉波动兆上升拢波动胃上升仪大致俘平稳吹小区戒特征锈占地男面积昼（华m降2修）挥70家00奶0瓶13慧31墙60观15钟00阅00舟0益建筑赖面积衣（凡m咳2贝）桌70来00压0咏14燃00誉00挪30名00奔00顽容积鼓率秩1益1.箩4通0.信2样绿化垒率叮30还%龟60森%锦70堆%晋根据伴上述迅表格四，我驴们发周现这宏几个裹项目骡的均比价与挺所处帝区域矩房地质产市巩场的泉一般晴均价盟并没输有明水显的批正相宗关，柳因此迈推断中：在盛协同辜规划事的项渠目中漫，球脸场、拿会所苹、别绍墅等股子项斧目是鼓互相房影响蛋和映袋衬的羡，最元终决晨定子父项目孟价值辽的主我要因趋素应险该是遍总体煤项目联的档池次、松设施记完备潮程度拳等，勿与区律域的术社会训经济扣大背暴景关烤系并业不密雷切。恋不过淘，我吓们仍能然要厕断定萄，若递非在尺城市侄经济拥发达贫的上头海、宅北京恰等地揪，这躲种集砖成性爽质的核娱乐铺休闲复项目膛也是衣无法洞发展丑起来阴的。何比较肾上文射与高辞尔夫嫂球场赏有着毯不同沟关系根的两灿种业高尔姻夫别瞧墅项坏目，外可以镇大致月得出绕如下万结论娘：滑依托迅于球撕场的播高尔朋夫别忽墅受勿到区筐域社蹲会经梅济因并素的毯影响凳更多勺；依协同异于球馆场建盐设的丈高尔遍夫别砍墅受姓到项室目整保体区考域限浪制较指多，休一般挑而言精建筑兔密度摧比依炕托于滑球场猴的别纲墅要巨高一恢些。伴从每安户面半积、哈主力墨户型骗等角费度来萌看，杰两者吹差别五不大贩，并山且同俱一般顷的别聪墅物硬业也巴比较恒接近维，共龟同的荡特点狗表现或为户臣型面全积较顿大、华户型弟种类膝较多贤。核事实峰上，鼻根据砍上文字高尔戏夫地丽产综益述的进内容渔，乘即使轿是一拿体化半规划肯开发道的高斜尔夫橡球场涨与地酱产，难也应和当分才清球盗场与缘地产观的主六次关焦系和武开发提顺序量。惜我们丝选取雹两大盼案例遮作分滑析比锅较。绕以高风尔夫死为主阁体助——秆上海真佘山寸国际由高尔纸夫俱测乐部运（锄ht栗tp隔:/答/w寒ww夺.s阳he麦sh丹an歼go脾lf紧.c粪om遭）稠首先与，从存佘山闯俱乐姨部的就网站赛来看则，其事主页博是以寇高尔砌夫为封主体壳的宣党传，闯包括映高尔吊夫俱氏乐部铺、高甚尔夫口学校故、高巩尔夫欧杂志途、俱采乐部继建设搅年代咸、取努得成娘绩等赤；佘无山别赚墅只舍是网蜂页的谁一个不标签寒和链俱接。煌因此喇该网谋站的矩宣传群意图劣是吸辜引潜炭在客朽户对丑该俱幻乐部蛋的注棵意，废而绝锐不仅肢仅是么为了魂销售晋楼盘祥。毫其次虹，从抢宣传延手段筒上来雅看，闯对高护尔夫封球场赢的介娘绍深水入到耳建设常年代陡、设点计者贫、球塞洞、颗球道猾乃至敞打球阔的建路议，忽而对摩别墅励的介龙绍仅托限于甚建筑糟风格仿和小丙区图娇景。旋由此健还是动可以浓推断蜡：其寄宣传株的主辅体对植象是梅高尔访夫球置场，雅而佘筒山别某墅某雄种程尿度上知也可结以看亭做是郊提升销主体具价值虑和吸逮引力田的一顽种手凭段。冶但是缸，从无卫星米图上查来看迁，佘狸山别警墅在磨整个俘佘山运俱乐忍部中双所占辱的面教积比巷例还剃是相事当大污的。酱如图佛所示插：左榨下青-飞右上年对角仪线以够下的徐全部装面积壳，几月乎都拘被别枯墅所筛占据碧。由岁此，健别墅膛建筑朽群占劲地面杏积与捏整个陵场地江面积坏的比既例并择不能矮作为倚谁主山谁次盆的畏判断懒标准悉。并乐且，放通过旬佘山锁别墅刷这样间的案滴例也芽可以陡推断负：尽底管别庭墅在敌佘山酷项目栽中并去不能津超越登高尔容夫球跨场成糟为主碑体，表却一钥定是鲁整个热项目侧资金课回笼瑞和盈质利的底极其垫重要裕的手功段。访以房府地产辰为主舌体翻——产大连灶西郊姑高尔悔夫庄邻园剖西郊暗高尔丑夫庄近园是拥目前瓜大连渣市唯批一的抓纯粹木的高庆尔夫渐艺墅构社区召，位扇于国肾家级烂4A栋景区非—大认连西隐郊森杨林公瓣园中钩的西姑郊高究尔夫湿运动梅场北旗侧，匆庄园胶临近隙大连得唯一愉国家卫级森变林公扭园的声山体袭溪流仪景观徐——谱西山怜水库潜和王喂家店逮水库睛。澡本项吩目没因有自百己的扬主页是，因启此我松们通贤过搜墙房网电公布摸的信醒息了吴解其础大致微情况肥。在柴项目萄介绍遍中，险主要铸是对络自然兽环境帆、建琴筑风街格、坊设计吸理念鸽、建石筑材亡料、速户型摸、景键观等后方面牺的描倡述；愉而高恭尔夫亦球场弹仅出案现在株“项失目配率套设同施”汤介绍起中。叶此外些，通彻过对车该地牛区卫文星图赖的观定察，隆也可窑以清德晰地匀发现盼，球丛场的卫建设重并不爷完善破，甚扛至几艰近于华无。懂由此粘我们禁推断得：该置高尔峰夫庄谈园的衡主营信业务滩必定象是别龄墅，械至于吴高尔断夫球匪场，闯可以衣说仅融仅是纽一种择推销莲房产呼的手辅段，改甚至引可以帖称作直“噱骆头”栗。在比较重上文傻与高盗尔夫伴球场唇呈现暗不同吴主次蝶关系续的别炉墅项通目，饰可以贤发现释它们纹之间顾的显子著差疾别，转这也僚就应稀证了佳综述仰中的裹观点庸，即嗓开发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