留仙洞总部基地城市设计

1、深圳市规划和国土资源委员会深圳市城市规划设计研究院Urban Design For Liuxiandong Headquarters留仙洞总部基地城市设计CHAPTER 01 前言1.1 规划背景-011.2 规划过程-02CHAPTER 02 条件认知2.1 区位条件2.1.1 交通环境-032.1.2 周边城市功能-052.1.3 产业发展条件-072.1.4 生态景观资源-092.1.5 直升机场要求-112.2 基地条件2.2.1 土地利用现状-132.2.2 土地资源现状-152.2.3 建筑物现状-172.2.4 高压燃气管线-192.3 规划条件-21CHAPTER 04 目标与

2、定位4.1 规划定位4.1.1 相关要求-234.1.2 功能定位-254.1.3 产业定位-264.1.4 产业发展方向-264.2 规划目标4.21 特征分析-274.2.2 规划目标-274.2.3 发展目标-274.2.4 规模控制-27目录CHAPTER 05 规划方案5.1 集聚效应+特色差异5.1.1 土地集约利用-295.1.2 空间集约利用-315.1.3 产业集聚综合体-395.1.4 特色产业街坊-405.1.5 产业社区-415.1.6 立体城市-425.2 多元科技+低碳生态5.2.1 多元产业需求的空间单元-435.2.2 空间绿色生态设计-495.2.3 生态绿廊

3、系统-535.2.4 低碳生态体验区-575.2.5 绿色生态慢行系统-615.2.6 智慧“e”园区-655.3 专享平台+便利生活5.3.1 高端一条龙生产服务平台-675.3.2 互补的单元科技服务-685.3.3 分散的绿廊生活服务设施-695.3.4 集中的单元商业及公寓-70CHAPTER 06 开发实施6.1 开发方式与土地出让方式-716.2 开发时序-73附录：专题研究（一） 公共配套支撑专题（二）交通支撑专题（三）市政支撑专题CHAPTER 01 前言1.1 规划背景1.2 规划过程1.1 规划背景2011年3月25日，中共深圳市委深圳市人民政府出台“关于提升城市发展质量的

4、决定”，留仙洞总部基地成为深圳市近期建设的60个标志性项目之一。2011年9月29日，深圳市政府印发深圳市“十二五”规划纲要实施方案，留仙洞新兴产业总部基地列为2011年十项重点任务，要求深圳市规划和国土资源委员会开展留仙洞片区总部基地的规划研究和前期工作。鉴于留仙洞总部基地的重要性和建设要求，深圳市规划和国土资源委员会启动留仙洞总部基地的规划编制工作，于2011年10月20日启动留仙洞总部基地城市设计招标工作。2011年12月8日，深圳市政府出台深圳国家创新型城市总体规划实施方案（20112013年），要求加快留仙洞新兴产业总部基地建设。2012年5月8日，深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市

5、土地管理制度改革总体方案近期实施方案（20122015年），“实行差别化土地供应和地价管理标准”、“健全土地节约集约机制”等内容均对留仙洞的开发建设提出具体要求。由此，留仙洞总部基地有了双重身份：深圳市六大总部基地之一，深圳市十二五重点建设的23个产业基地/产业集聚区之一。同时在开发建设上具有示范引领的使命。一、前言1.2 规划过程2012年2月26日，我院收到深圳市政府采购中心关于留仙洞总部基地城市设计的中标通知书。2012年3月27日，与深圳市规划和国土资源委员会签订合同。在此之前已完成展开现场踏勘、部门访谈、资料收集等工作。2012年3月30日，在院内召开项目的输入评审会议。会议要求采用

6、“综合规划”的技术手段来解决地区复杂问题。2012年5月-10月，先后5次向城市设计处汇报过程方案，进行多次修改完善。2012年10月9日，向陈彪副市长汇报过程方案。2012年10月18日，向委主任业务会汇报，会议要求深化项目定位、街坊开发模式等内容。2012年11月27日，向许重光副秘书长和科创委等部门汇报整体方案，要求深化实施操作。2013年1月9日，吕锐锋副市长主持召开市政府会议，探讨轨道15号线线位调整的可能性。2013年4月7日，向许重光副秘书长汇报，要求按照容量的高中低进行多种空间方案比较。2013年4月11日，向许勤市长汇报整体方案，要求留仙洞应该以国际一流的建设标准，充分体现绿

7、色、生态、智慧等理念，深化土地出让模式。2013年5月6日，向许重光副秘书长汇报土地开发模式方案，要求结合现有土地出让模式进行创新探索。2013年5月8日，向许勤市长汇报修改方案，要求进行总体规模再论证、突出特色，深化开发模式。将项目名称调整为留仙洞总部基地控制性详细规划，报市政府审批。0102光明中心总部区龙岗中心总部区龙华核心区总部基地盐田中心总部区机场空港总部区前海中心总部核心区罗湖中心总部核心区+留仙洞片区总部基地福田中心区总部基地+后海中心区总部基地深圳湾高新区总部基地+深圳湾超级总部基地深圳市六大总部基地位置示意图CHAPTER 02 条件认知2.1 区位条件2.2 基地条件2.3

8、 规划条件1.1 区位条件1.1.1 交通环境（1）道路交通基地周边现状交通条件优越，对外交通联系较为便利，外围“两横两纵”主干路和快速路的交通骨架已形成。据现状交通量调查，周边主要道路的交通量不大，车流稳定，服务水平为B或者C级，交通运行质量良好。从长远来看，沙河西路与同乐路相距2400米，需要增加一条主干路，可以将同发路与科苑路接通，建立与高新区深圳湾园区的交通联系，将为地区产学研融合创造便利条件。二、条件认知基地周边道路交通图高速路快速路主干道次干道图例：（2）轨道交通基地周边轨道交通比较完善，5号线（环中线）已经建成，留仙洞站距离地块约200米。5号线加强了地块与前海枢纽、龙华火车站、

9、布吉火车站之间的快速联系，同时联系沿线的宝安、南山、西丽、龙华拓展区、坂田、布吉、布心、罗湖蔡屋围等片区。依据深圳市轨道交通规划（修编）2012-2040，5号线、7号线、7号线支线、15号线、前海线以及深惠城际线形成均衡的网络，构成四大枢纽，支撑总部基地的开发建设。基地周边轨道交通图枢纽站一般站一般站枢纽站一般站一般站枢纽站一般站Line5深惠城际前海线Line15Line7地铁站200m范围500m范围规划范围图例：03041.1 区位条件1.1.2 周边城市功能留仙洞总部基地周边以工业为主，地区城市服务功能较弱、档次低，需大幅改造提升。基地内部以发展备用地为主，也有少量工业用地、居住用地

10、、教育科研用地以及仓储用地。工业用地主要集中在东南部的南湾工业区，用地面积5.46ha；居住用地面积1.85ha，主要为二类居住用地，集中在东北部的石鼓花园，面积为1.53ha；教育科研用地为西丽二中和深圳市第二高级中学；仓储用地为南侧的曙光物流。基地周边城市功能图深圳大学城深圳湾园区北区尖岗山战略性新兴产业集聚区中兴通讯TCL第二高级中学中兴宿舍深职院西丽二中茶光工业区(规划)波顿科技园集成电路设计产业园烟草物流中心一本物流新围、石岭和官龙工业区西丽工业区文光村文光村留仙洞村新围村九祥岭村官龙村丽雅苑留仙居南国丽城留仙洞总部基地现状深圳职业技术学院中兴通讯公司基地位置0506二、条件认知总部

11、基地周边产业分布示意图1.1 区位条件1.1.3 产业发展条件（1）宏观层面留仙洞总部基地位于大沙河创新走廊关键节点、深圳湾园区北拓区域、前海与后海中心区的功能互补区与良好互动区。未来，留仙洞总部基地将是深圳西部地区产业发展的又一增长极，比肩前海、蛇口共同形成城市新的经济增长轴。（2）中观层面总部基地周边产业集聚与分工明显：尖岗山战略性新兴产业集聚区以新一代信息技术、互联网产业为主；大学城片区以智慧产业为主导；龙珠侨城片区重点发展文化创意产业；高新区形成了以电子信息、光机电一体化、生物医药、新材料新能源为主导产业。后海中心区蛇口地区大学城片区龙珠片区高新园区宝安旧城工业区前海物流中心区前海中心

12、深圳湾超级总部基地SITE宝安中心区经济增长轴深圳西部地区产业分布示意图总的来说，基地周边具有很好的产业基础，在深圳市产业转型中起到很强的示范作用，对总部基地的产业发展起到引领和带动作用。0708龙珠-侨城片区大学城片区尖岗山战略性新兴产业集聚区高新区深圳湾园区高新技术产业优化升级智慧产业优化完善文化创意产业改造提升新一代信息技术、互联网产业优化升级现有工业企业507家，其中属于战略性新兴产业的有129家，比如世界500强企业IBM、艾默生、3M等。近期十大建设项目涵盖了道路交通、水环境整治、学校、医院、文体中心等。西丽中心片区留仙洞总部基地二、条件认知1.1 区位条件1.1.4 生态景观资源

13、基地周边拥有优越的区域生态环境和景观资源。基地北侧的钱岗水库、西沥水库及其周边大面积的生态保育地是留仙洞片区最优越的自然生态资源。另外东西向的绿廊把西侧的山体公园和东侧的石鼓山公园、塘朗山郊野公园连接起来；南北向的道路绿化，实现了基地与北侧生态保育地、南侧松坪山公园的有机联系。石鼓山公园中兴山体公园深职院山体公园塘朗山公园铁岗水库西沥水库基地周边生态景观资源分布图0910二、条件认知区位认知总结：1、基地周边现状交通条件优越，对外交通联系较为便利；基地周边轨道交通比较完善，5号线、7号线、7号线支线、15号线、前海线以及深惠城际将支撑总部基地的开发建设；2、基地周边以工业为主，地区城市服务功能

14、较弱、档次低，需大幅改造提升；3、基地周边具有很好的产业基础，在深圳市产业转型中起到很强的示范作用，对总部基地的产业发展起到引领和带动作用；4、基地周边拥有优越的区域生态环境和景观资源，为总部基地的生态建设及融入周围环境创造了很好的条件；5、直升机场限高对基地有一定的影响。50米25米45米100米名家富居90米豪方现代豪园70米中兴宿舍120米大冲旧改200米波顿100米留仙洞直升机场周边高度控制图1.1 区位条件1.1.5 直升机场要求按照中国民航中南机场设计研究院编制的深圳南头直升机场使用手册，机场净空障碍物限制在1955米范围限高45米，3055米范围限高100米。高度影响：按照直升机

15、场限高，留仙洞整体限高100米（仅2街坊局部可突破100米）。建设模式：近期按单个项目申报，远期搬迁。情况说明：周边多个建设项目已突破限高要求，如中兴、波顿、大冲等。人大代表多次建议搬迁，目前规土委已开展相关研究。二、条件认知1112土地利用现状图2.2 基地条件2.2.1 土地利用现状项目地处西丽中心区，整体以生产功能为主，而城市服务水平低，需大幅改造提升。本片区以城市储备用地为主，用地面积为96.81公顷，占总用地面积的71.45%。城市建设用地包括居住用地、商业服务业用地、公共管理与服务设施用地、工业用地、物流仓储用地和交通设施用地共6大类。见表*用地性质用地面积(公顷)占建设用地比例(

16、%)大类中类大类中类大类中类大类中类RR2居住用地二类居住用地1.851.531.371.13R3三类居住用地0.320.24 GICGIC5公共管理与服务设施用地教育设施用地2.362.361.741.74MM1工业用地一类工业用地5.460.714.030.52M3三类工业用地4.753.51WW1物流仓储用地普通仓储用地1.601.601.181.18SS1交通设施用地城市道路用地27.4227.4220.2420.24EE9水域和其它用地发展备用地96.8196.8171.4571.45合计规划区总用地135.5100.00100.00现状土地利用汇总表1314二、条件认知土地资源现状

17、图2.2 基地条件2.2.2 土地资源现状土地按照现有宗地可划分为产权合同、合同和用地方案三类。其中T501-0007宗地为产权合同，T501-0006宗地为合同，T501-0012宗地为用地方案。根据已收集的资料，按照上述分类，本片区的用地权属情况详见表x-x，表x-x。地籍调查统计表一现状用地权属汇总表类别名称宗地数(宗)面积(ha)比例(%)已审批用地合同产权用地11.50.59%在审批用地合同用地11.50.59%用地方案12.40.94%规划区合计35.42.12%分类序号宗地号单位名称土地用途土地用途编码用地面积宗地权属宗地关联红线号合同办理最近时间产权合同1T501-0007深圳

18、市深秦实业有限公司工业用地-15001.8产权合同用地94-2411995-6-15合同2T501-0006深圳市天地混凝土有限公司工业用地-15004合同用地92-0371992-11-18用地方案3T501-0012深圳市南山区教育局教育用地-23990用地方案93-2632002-6-18地籍调查统计表二1516二、条件认知1718建筑物概况图2.2 基地条件2.2.3 建筑物概况现状建筑主要为南湾工业、石鼓花园以及西丽二中，总建筑量约为3.23万平方米，毛容积率为0.03。其中，建筑以多层为主。现状建筑质量整体较好，一类建筑0.32万平方米，占总建筑面积的10%；二类建筑0.40万平方

19、米，占总建筑面积12.5%；三类质量建筑2.5万平方米，占总建筑面积77.6%。根据片区的统一规划建设需要，建议拆除南湾工业区内厂房建筑以及石鼓花园居住建筑。建筑质量分类统计表建筑类型建筑面积（平方米）比例（%）简单描述一类建筑32289.99钢筋砼结构；近期开发的成片居住小区、沿街商业，新建工业区、中小学、幼儿园等。二类建筑403812.5钢筋砼结构；较早期开发的居住小区、沿街商业、公共建筑，新村及旧村原有住宅较好的部分等。三类建筑2506877.6砖混或钢筋砼结构；烂尾楼、旧工业区等。合计3234100二、现状概况1920高压燃气管线位置图2.2 基地条件2.2.4 高压燃气管线本片区南侧

20、沿茶光路布设一条城市高压燃气管线，根据橙线管理规定，城市高压燃气管线两侧15米范围（控制范围）内不得规划建设其他地面设施；管线两侧27米范围（限制范围）内不得规划建设居民、大型厂房等设施；管线两侧50米范围（影响范围）内不得规划建设医院、学校、商场、敬老院等人口高度密集且疏散难度大的重要公共设施。影响范围对轨道交通站点布局、茶光路沿线功能布局产生一定影响。二、现状概况50米27米15米50米27米15米高压燃气管线深圳市深秦实业有限公司 深圳市天地混凝土有限公司 2.3 规划条件2.3.1 深圳市城市总体规划（2010-2020）根据本规划要求，基地属于深圳市高新区的范围，以产业功能为主，以教

21、育科研、集成电路、通讯设备、软件、生物医药、新材料及光机电一体化为主导产业，是深圳市重点工业园区的重要组成部分，基地中保留了部分山体。2.3.2 深圳市南山区分区规划（2002-2010）深圳市南山区分区规划（2002-2010）中确定以集成电路为主的高新技术产业，在用地规划中保留大部分的山体，只有北侧的为产业用地。2.3.3 深圳市南山区【西丽中心区】地区法定图则（在编、暂缓）法定图则在编制过程中结合当时的大规模集成电路用地需求，以大地块的工业用地为主，无经营性用地。基地在总规中的位置示意图基地在分区规划中的位置示意图2122基地在总规中的位置示意图2.3.4 大沙河创新走廊重点更新片区城市

22、更新专项规划该规划对基地的定位为：西丽中心区重要组成部分；为周边提供城市服务和产学研服务；内部增加经营性用地和教育科研用地。二、条件认知CHAPTER 04 目标与定位4.1 规划定位4.2 规划目标留仙洞战略性新兴产业基地 新能源（核电）产业基地 大沙河创新走廊新兴产业基地平湖金融与现代服务业基地华为科技城新一代通信产业基地新能源汽车产业基地坪山国家生物产业基地 大芬油画产业基地现代农业生物育种创新基地光明中心总部区龙岗中心总部区龙华核心区总部基地盐田中心总部区机场空港总部区前海中心总部核心区罗湖中心总部核心区+留仙洞片区总部基地福田中心区总部基地+后海中心区总部基地深圳湾高新区总部基地+深

23、圳湾超级总部基地深圳湾超级总部基地：世界级企业总部基地福田中心区总部基地：打造深圳总部经济航母后海中心区总部基地：名企结对、企业家云集之地留仙洞片区总部基地：战略性新兴产业总部基地深圳湾高新区总部基地：建设中国最大科技总部基地龙华核心区总部基地：综合型的城市副中心六大总部基地：四、目标与定位4.1 规划定位4.1.1 相关要求2011年3月25日，中共深圳市委深圳市人民政府出台“关于提升城市发展质量的决定”，留仙洞总部基地成为深圳市近期建设的60个标志性项目之一。 2011年12月8日，深圳市政府出台深圳国家创新型城市总体规划实施方案（20112013年），要求加快留仙洞新兴产业总部基地建设。

24、留仙洞是深圳市六大总部基地之一留仙洞是深圳近期建设9大战略性新兴产业集聚区之一。九个战略新兴产业集聚区：大沙河创新走廊新兴产业基地留仙洞战略性新兴产业基地新能源（核电）产业基地新能源汽车产业基地平湖金融与现代服务业基地华为科技城新一代通信产业基地现代农业生物育种创新基地坪山国家生物产业基地大芬油画产业基地23242011年9月29日，深圳市政府印发深圳市“十二五”规划纲要实施方案，留仙洞新兴产业总部基地列为2011年十项重点任务。4.1 规划定位4.1.2 功能定位根据相关文件要求，留仙洞承担总部基地、战略性新兴产业基地两大使命。因此，本规划确定留仙洞片区总体功能定位为：四、目标与定位战略性新

25、兴产业总部基地即集战略性新兴产业特征和企业总部特征的新一代产业园区，是深圳未来引领产业高端发展的重要基地!研发孵化类产业园区台湾新竹科技园印度班迪加尔软件园一般类产业总部园区战略性新兴产业总部园区北京丰台总部基地上海浦江智谷香港科技园?街坊式开发高品质配套生态化环境目标导向4.1.3 产业定位留仙洞以集成电路设计、移动互联网、物联网、云计算和高端软件五大产业为重点，发展新一代信息技术。产业发展定位、目标与方向如下：以集成电路设计作为园区产业发展的先发驱动力，以移动互联网、物联网、云计算为园区产业发展的持续驱动力，以高端软件为园区产业发展的价值增长极，通过“四驱一极”发展战略的实施，将留仙洞打造

26、成为国际化新一代技术研发中心国家新一代信息技术转化与应用示范基地区域性新一代信息技术辐射带动极4.1.4 产业发展方向（1）承接需求，聚焦发展集成电路设计产业（2）依托龙头，突破发展移动互联网产业（3）扎根优势，提速发展物联网产业（4）整合资源，错位发展云计算产业（5）推动升级，协调发展高端软件产业留仙洞总部基地产业定位25264.2 规划目标4.2.1 特征分析通过相关案例分析并结合总部基地、战略性新兴产业的特点，确定战略性新兴产业总部园区具有以下三个特征：四、目标与定位4.2.2 规划目标本片区的发展目标：依托良好的区位条件和自然资源，将本片区建设成为深圳市生态环境优美、产业配套设施完善的

27、战略性新兴产业总部基地。集聚效应+特色差异多元科技+低碳生态专享平台+便利生活123高端人才集聚科技信息交汇特色形象差异化分区企业需求多元化空间设计多元化大型开敞空间低碳生态技术绿色交通出行一站式高端生产性服务（酒店、会议、展览等）便利分散生活性服务（餐饮、娱乐、休闲等）集聚效应+特色差异多元科技+低碳生态专享平台+便利生活融合4.2.3 发展目标到2015年，留仙洞将实现以下目标：拥有1500家入驻企业产值规模达到1000亿元税收到达100亿元提供14万就业岗位拥有4万研发人员引进5-10个国家省市工程（技术）中心、重点（工程）实验室及企业技术中心拥有4个创新团队4.2.4 规模控制（1）用

28、地规模及开发规模本片区总用地面积为172.31万平方米。开发规模遵循“弹性控制、整体形态控制”的原则。通过城市空间研究以及交通和市政设施支撑分析，确定本片区建设规模总量为583.6-683.6万平方米（不包括公共服务设施和城市基础设施）。创科路以东片区为留仙洞总部基地的核心区，总用地面积为135.52万平方米，规划建设规模总量为500-600万平方米（不包括公共服务设施和城市基础设施）。（2）人口规模按照经济技术指标测试，本项目本片区规划就业人口为15-18万人，约4.7-5.1万人在本片区内居住，其中约2-2.4万人在核心区内居住。2728CHAPTER 05 规划方案5.1 集聚效应+特色

29、差异5.2 多元科技+低碳生态5.3 专享平台+便利生活2930五、规划方案土地利用规划图5.1 集聚效应+ 特色差异5.1.1 土地集约利用本片区规划范围内用地由6类用地组成，包括工业用地（M）、商业服务业用地（C）、公共管理与服务设施用地（GIC）、交通设施用地（S）、绿地与广场用地（G），规划总用地面积为135.52公顷。（1）工业用地（M）:规划工业用地面积57.32公顷，占总用地面积的42.30%。工业用地主要为新型产业用地M0。（2）商业服务业用地（C）:规划商业服务用地面积3.59公顷，占总用地面积的2.65%。商业服务用地主要布局茶光路、留仙大道与同发南路交叉口，结合轨道5号线

30、留仙洞站、轨道15号线茶光站进行综合开发。（3）公共管理与服务设施用地（GIC）:规划公共管理与服务设施用地面积2.40公顷，占总用地面积的1.77%。规划保留片区内部的深圳市西丽第二中学。（4）交通设施用地（S）:规划交通设施用地面积47.39公顷，全部为城市道路用地（S1），占总用地面积的34.97%。（5）绿地与广场用地（G）:规划区绿地面积24.18公顷，占总用地面积的18.32%。绿地主要有两种用地形态：G1和G1+C1。其中公共绿地(G1)7.51公顷，主要为道路外侧的公共绿地、街头绿地等；公共绿地+新型产业用地（G1+C1）呈“H”形绿廊，绿廊内部可设置零售、文化、康体、休闲等小

31、型商业服务功能。序号用地代码用地性质用地面积(公顷)占总用地比例(%)大类中类大类中类大类中类大类中类1 C商业服务业用地3.59 3.592.652.652 GICGIC5公共管理与服务设施用地教育设施用地2.402.401.771.773MM0工业用地新型产业用地57.32 57.3242.3042.304SS1交通设施用地城市道路用地47.3947.3934.9734.975GG1绿地与广场用地公共绿地24.187.6418.32 5.64G1+C1公共绿地+商业用地17.18 12.686合计城市总用地135.52 100.00 100.00 规划用地汇总表31325.1 集聚效应+

32、特色差异5.1.2 空间集约利用总规划面积135.5公顷，规划建筑面积500600万，毛容积率3.74.4，地块净容积率8.09.6，控制建筑高度小于等于300m。规划区可提供就业人口15万18万，容纳居住人口22.4万人。按照集约化空间利用的要求，留仙洞产业基地规划毛容积率为3.7-4.4，产业用地净容积率为8.5-10.2，整体建筑高度不超过300米。其中1街坊容积率为7.0-9.1，2街坊容积率为10.4-12.0，3街坊容积率为6.1-7.1，4街坊容积率为9.1-10.2，5街坊容积率为6.3-7.2，6街坊容积率为6.5-8.3，7街坊容积率为10.3-12.7（图5）。规划通过超

33、高层建筑结合公共开敞绿地共同塑造地区特色差异性空间：4街坊为标志性地区，为基地综合性生产服务平台；2街坊和7街坊依托轨道站点，构建高端产业综合体，形成南北标志性入口；1街坊和6街坊构成了基地内南北两侧的形象界面；3街坊和5街坊均三面临绿廊，是基地环境最好的地区。项目容量(万)比例（%）总建筑面积（万平方米）500600100其中产业用房（办公）3554317172商业35-427人才公寓50-6010服务综合体45-549生活服务设施152.22.6规划建筑功能一栏表五、规划方案城市设计效果图各街坊规模示意图33345.1 集聚效应+ 特色差异5.1.2 空间集约利用结合片区周边现有景观资源，

34、构筑“绿廊+慢行系统”的整体空间结构，形成东西向由城市空间到自然山体的引导，营造总部基地与自然山体景观的融合。本片区城市空间组织为“三廊七街坊”的空间结构，构建总部基地的环境特色和空间特色。 “三廊”为各街坊之间形成具有绿色生态休闲服务功能的高品质公共空间，从各街坊内部步行5分钟（200米）即可到达绿色服务生态廊道，享受就近服务。中部为捷运动力廊，通过一系列沿街商业服务功能的布置，形成丰富、亲切的街道景观界面，打造一条现代、高效、复合的活力走廊；北侧是创新服务廊，通过地景建筑形成绿色、立体、慢行的坡地景观系统，并赋予文化设施、休闲设施、商业设施以及首末站等服务设施形成一体化服务廊道；南侧为生活

35、休闲廊，通过大量公共绿地及多树种的植物景观形成丰富的步行流线打造一条绿色、安静的休闲走廊。“七街坊”即由主要道路和绿化分隔而成的七个街坊，每个独立的街坊以研发和总部办公为主，融合商业、休闲等配套功能。按照立体城市的设计构想，规划七个高强度密集街坊，容积率为7-12不等。通过超高层建筑结合公共开敞绿地共同塑造地区特色差异性空间：4街坊为标志性地区，为基地综合性生产服务平台；2街坊和7街坊依托轨道站点，构建高端产业综合体，形成南北标志性入口；1街坊和6街坊构成了基地内南北两侧的形象界面；3街坊和5街坊均三面临绿廊，是基地环境最好的地区。五、规划方案“三廊七街坊”示意图城市设计总平面图大型产业综合体

36、（2街坊）服务综合体（4街坊）大型产业综合体（6、7街坊）塘朗山前期方案城市天际线最终方案城市天际线5.1 集聚效应+ 特色差异5.1.2 空间集约利用城市天际线的塑造经历了两个过程，前期方案中央服务综合体控制高度为100m，后期将服务综合体打造为标志性节点，将高度提高到300m，从而使城市天际线形态更加丰富。五、规划方案优 化35365.1 集聚效应+ 特色差异5.1.2 空间集约利用为了增加空间集约利用效率，对地下空间进行了一定的开发，坚持开发与保护相结合的原则、地上与地下相协调的原则、坚持统一规划、分期实施的原则。根据国内外经验，地下空间开发分为浅层、次浅层、次深层和深层四个层次：（1）

37、浅层（0至-10米）主要功能为地下商业、餐饮、文化娱乐、商业步行街、停车场、高层建筑附属设施及防空地下室、城市水、电、气、通讯管网的市政公用设施；（2）中层（-10至-30米）主要功能为地下轨道交通、停车场、高层建筑附属设施及防空地下室，其它部分应限制开发；（3）深层（-30米以下）主要功用为轨道交通，其它地区应保护控制，基本不作开发。建议规划区内的地下空间目前以020m浅层地下空间开发为主，而深层作为保护性资源，为以后重大基础设施地下化留有余地。地下空间功能布局：（1）轨道交通站：结合轨道交通站点及周边的商业用地形成地下商业网络，建议轨道交通站点周边地区（约500米半径）统一规划、整体设计确

38、定地下各层标高，并预留地下人行过街通道。各地块应根据建设时序进行通道衔接。（2）街坊内部：根据需求设置地下商业和地下停车库，其中地下商业应该处理好与轨道站点之间，以及与绿廊之间的衔接关系，合理的组织人流和车流。（3）地下通道：在绿廊下方、街坊主要道路下方设置地下人行通道；并通过地下车行通道串接各街坊地下停车空间，形成地下口字环路。五、规划方案3738地下空间连接示意图街坊内部地下空间街坊内部地下空间地下连接通道5.1 集聚效应+ 特色差异5.1.3 产业集聚综合体留仙洞战略性新兴产业总部基地内的2街坊和7街坊，依托轨道站点，构建高端产业综合体，形成南北标志性入口。其中2街坊以互联网为主导产业，

39、7街坊以云计算为主导产业。五、规划方案5.1.4 特色产业街坊各个街坊根据各自产业特点承担不同的科技服务功能，具体为：1街坊和2街坊配备物联网综合应用开放实验平台、移动互联网软件开发测试公共平台、产品展示平台、智慧管理服务平台；3街坊配备云计算服务平台；4街坊配备酒店、会议中心、展示中心、综合管理平台、投融资服务平台、政府资金申请平台、税务服务平台等，是为其他街坊提供一站式生产性服务的大型综合体；5街坊配备IC设计公共服务平台、IC测试公共服务平台；6街坊配备软件测试平台；7街坊配备云服务平台。各街坊的产业和产业服务配套相互支持、相互促进、协调发展。产业集聚综合体功能示意图特色产业街坊产业分布

40、图2街坊7街坊1街坊2街坊3街坊4街坊5街坊6街坊7街坊39405.1 集聚效应+ 特色差异5.1.5 产业社区产业社区是以研发为主导，融合商业、居住、休闲等综合配套功能的新型城市化形态。传统的生产性空间规划以产业为主，空间载体多为产业园区；随后产业园区开始向街区化发展，成为生产、生活的整体；未来产业基地规划需要此基础上进行创新，要利用新技术对园区进行全方位提升，形成“生产、生活、生态”三位一体的新理念。“生产”是产业基地的主体，其核心就是效益，新理念下的效益包括：经济效益，也就是通过信息技术的不断升级，提高经济产出；社会效益，是新技术下对于人才的需求和培养，指向促进就业、利于交流和教育。“生

41、活”体现在配套设施的完善，以及环境品质的提升，实现从产业园区到产业社区的转变。五、规划方案5.1.6 立体城市总部基地本着土地集约利用、整体形态控制、市政交通可支撑的原则，既要有充分人性化的服务空间，又要有相对清静的研发空间和高密度的总部大楼，还要有利于快速建造和避免高强度的压迫感。有效的做法，是将有限的地皮掰成几层来利用，取名为“立体街坊”。立体街坊由三重的公共、半公共空间组成。包括地下车库层、街巷广场层、平台花园层和塔楼层。街区之间公共空间满足高可达性、多元、连通；街坊内部满足多层次的立体交流等，通过广场、平台花园、绿色街道将各个地块联系在一起，配合垂直交通设施使整个街坊呈现出一种多层次、

42、复合的立体街区形象。规划通过增加轨道线路，加密支路网，均匀布局公交设施，完善步行网络，以提高交通支撑能力；完善周边市政主干管网，扩容现有给水厂容量，以提高市政支撑能力。立体街坊局部透视图产业社区透视图4142生态化Soho办公集中式产业总部庭院式产业总部街坊广场平台花园绿色街道五、规划方案5.2 多元科技+ 低碳生态5.2.1 适应多元产业需求的空间单元通过对问卷及访谈的分析，本文把企业对入驻留仙洞总部基地的需求分两大类、七小类，具体如下表所示；目标层准则层指标层企业需求产业发展需求产业发展环境需求产业服务配套需求产业创新需求产业空间需求公共服务配套需求产业建筑空间需求工作环境需求标志性需求（

43、1） 产业发展需求产业发展环境需求总部基地未来都会有哪些产业聚集，周围的企业是否能与自身企业良好互动是他们关心的首要问题。毫无疑问，良好的产业环境是企业健康成长的关键因素，尤其是某些关键性企业（“第一粒种子”）是决定总部基地是否成功的基础。这类企业的入驻不但能把产业优势辐射到产业关联链的各个产业中去，带动相关企业的发展，而且也能助其快速增长。尽管没人能准确预测出第一粒树种何时会落地，但该树种一旦入土，它就可能会长出一片森林。因此，留仙洞总部基地的规划设计首先要考虑入驻意愿强烈、行业中有影响力、产业带动力强的企业，可采取“私人定制”的方式量身定做，以此吸引其入住，以此来促使产业聚集；其次从空间的

44、多元化、可变性等来吸引不同规模和类别的企业，引导产业的多元化；鼓励各企业之间互动、错位和协调发展，避免类型单一的企业入驻造成恶性竞争；通过上下游企业的协作实现其核心业务的专业化，形成外部劳动分工，把总部基地及其周边地区打造成战略性新兴产业总部集群。产业服务配套需求尽管“第一粒种子”的到来可能是偶然的，但形成产业中心最重要的是偶然事件之后的累积过程，而产业服务配套就是累积过程中必备的基础。纵观世界成功的产业社区，产业服务配套是产业社区的综合品质、持续活力的重要评价指标。产业配套不局限于提供食堂、交通，更主要的是针对战略性新兴产业的交流、展示等服务平台。经调查发现：大部分企业有技术提升、产品发布与

45、展示、企业交流等需求，需要相应的测试平台、实验平台、展示平台、智慧管理平台等空间支撑，但多数企业对这类空间使用率不高，企业自建容易造成浪费，而且部分中小企业没有自建平台的能力。因此，企业希望在留仙洞总部基地能集中建设一个面向全社会开放、共享的多学科、多用户、多功能的科技资源保障与服务系统，为中小企业提供技术信息、咨询、开发、试验、推广以及产品研制、设计、加工、监测等服务。产业创新需求调查发现，良好的创新环境也是企业关心的主要因素，这是关系企业长远发展的重要问题。创新环境的培育可以通过企业与周边大学、研究机构长期的交流与合作完成，也可以通过企业之间的互动实现。比如，在奥地利的集群发展中，为促进企

46、业互动而提供很多公共服务：信息通信平台、培训、资助合作项目、发展营销和公共关系、为有兴趣参与合作者召开圆桌会议等。因此，留仙洞总部基地的规划中应该搭建企业之间的交流平台，预留筹办产学研联盟、展会、论坛等大型会议、展示空间，为企业之间、员工之间提供随时随地的交流机会与空间，从而激发创意的火花，提高产业创新能力。（2） 产业空间需求空间需求的满足是企业发展的重要推动力，一方面不同行业、类型、阶段的企业对建筑单体、组合及综合配套等需求不同，另一方面由于总部基地内的人群特点为高学历、年轻化，对空间舒适性的需求也高于一般产业园区。 如下表所示，通过对“企业是否入驻留仙洞总部基地首先考虑的因素是哪些”这一

47、问题调查发现，各种类型企业对交通、配套服务、空间使用等均提出了较高的要求。企业类型交通便捷性配套服务方便性空间使用舒适度外观及位置标识性空间使用灵活性景观环境舒适度大型28% 22%17%17% 11% 6% 中型31%25%25%8% 8% 3% 小型33% 22%22%0% 22% 0% 公共服务配套需求调查分析发现，公共配套服务主要包括餐饮、购物、休闲娱乐、医疗、教育等，其中对餐饮的需求最为强烈，82%的被访者对企业目前的餐饮现状不满意，希望增加餐饮配套的比例。据笔者在深圳市高新区实地调研发现，园区内配备食堂的企业较少，沿街的小饭馆也不多，且档次低、卫生条件差，企业员工不得不去很远的地方

48、就餐。除基本的生活服务配套外，通过对企业管理人员和行业协会访谈发现：总部基地内还承担对外交流、商务洽谈等多种外向型功能，及部分行业骨干、国外技术人员、企业高层短期的生活居住、家庭办公、商务会议等功能。因此，留仙洞总部基地内部也需配备一定面积的酒店、大型商业、公寓、文化体育等配套设施。产业用房空间需求企业目前的餐饮企业由于规模、产业类型等不同对产业用房的总建筑面积、平面形式、单层建筑面积的要求也各异。如下图2-3所示，办公面积需求在200-1000的企业占62%，需求大于10000的仅占14%。大型企业需求一般大于10000，希望购地自建或者购买物业；中型企业的需求为2000至10000，希望半

49、租半买；小企业需求为200-1000，以租赁为主。企业对建筑体量的需求也不同，对单层建筑面积小于1000的建筑需求较多，约占总需求的57%，对单层建筑面积大于2500的建筑需求较少，仅占19%。4344五、规划方案5.2 多元科技+ 低碳生态5.2.1 适应多元产业需求的空间单元另外调查发现：和塔式高层相比，80%的企业更愿意入驻7至11层的院落式小高层；口字型和U字型的建筑公共空间多样、层次丰富，能方便企业员工之间的合作交流，是比较受欢迎的建筑组合模式。不同大小办公面积的需求比例不同建筑体量的需求比例工作环境需求产业总部应当是什么样子的，和商务中心有什么区别，这是在规划设计之初面临的最重要问

50、题。总部是高智慧的创造性工作，是理性加激情的思维活动，需要能够激发激情的场所；创新离不开集体合作和思维碰撞，需要利于交流、促进合作的场所，这是对战略性新兴产业总部基地空间设计的巨大挑战。另外调查发现：目标企业的员工呈现“高学历、低龄化”的趋势。如图2-5和图2-6所示：53%的被访者拥有本科学历，14%的被访者拥有研究生及以上学历；30岁以下占被访者总数的61%。此类人群对工作环境的要求更高，不仅要求环境的快捷性与便利性，更强调环境的舒适性。访谈发现：大部分被访者对现状办公环境基本满意，但渴望更生态、现代、科技的办公形式。留仙洞总部基地作为高端产业的研发办公空间，规划将引入“创意办公”、“SO

51、HO办公”和“自然式办公”等规划理念，通过“立体分层”的空间设计，打造多层次的办公空间和室外公共空间，营造一种高效率、高收益的生态型绿色办公环境，从而建立一个个孕育经济增长点和旺盛生命力的中小企业集群。被访者的学历构成被访者年龄构成标志性需求调查还发现：部分企业特别是大型企业对建筑的标志性也有一定的要求，希望能提供昭示性强的建筑体量、特色鲜明的空间形象，起到良好的宣传效应。比如深南大道的NEO企业大道，通过“最高、最大、最长、最现代”四项之最，使得其形象卓越，让每一个来到深圳的人们印象深刻，过目不忘。因此，规划将在基地核心或者主要道路交叉口设置高层塔楼，并打造成区域地标，以此为总部基地的企业带

52、来最佳的广告效应。方案A：U字型方案B：E字型方案C：“口”字型方案D：“Z”字型方案E：风车型方案ABCDE百分率19%5%43%5%5%目标企业对户型的喜好分析4546五、规划方案5.2 多元科技+ 低碳生态5.2.1 适应多元产业需求的空间单元根据以上分析发现，企业对产业发展环境、产业服务配套需求决定了各街坊的产业类型与布局；对公共服务需求决定了街坊的用地布局、各街坊的功能配比、交通支撑类型；对产业空间、工作环境和标志性等需求决定了总部基地的街坊尺度、空间结构及公共空间组织等，以此为基础就形成了留仙洞总部基地规划设计方案。典型建筑平面示意图典型街坊布局示意图4748本规划选取了五种典型的

53、研发办公建筑平面，作为总部基地规划布局的基本模块（如图3-1所示）。另外结合企业的需求，选取2-3种不同的建筑平面进行建筑群体的空间组合，并从空间形象、视觉美观、单层建筑面积等方面对街区尺度进行推敲，最后确定留仙洞总部基地基本单元的街坊尺度为150200米左右。小街坊布局不仅利于交通资源的综合利用和整体效率提升，而且更易营造舒适的工作和休闲环境。五、规划方案5.2 多元科技+ 低碳生态5.2.2 空间绿色生态设计秉承绿色宜居、低碳健康的空间发展策略，通过环境模拟等技术手段规划空间布局，调节园区微气候；推广低碳生活理念，通过合理的规划布局塑造碳汇网络；采用低冲击开发的方式尽可能减少对环境的影响；

54、另外，大力推广绿色建筑，打造宜居舒适精品化绿色园区。调节微气候规划采用通风布局，建筑群体布局方式采用结合夏季主导风向设置的“梳式布局”，通过建筑排列组合形成比较窄的巷道，或者在建筑一侧留出一条小廊道。当巷道一侧有建筑形成阴影区，巷道内就会形成温度差，因而形成的热压通风冷巷能够降低整个区域的户外温度。建筑组合内部天井的设置，使建筑内外形成冷热空气的交换，从而降低建筑内部温度。沿主要商业界面的裙房设置骑楼，为行人避雨遮阳提供舒适的全天候户外步行交往空间。通过通风模拟实验，调整规划布局，完善空间方案，最终得到的空间环境整体风环境良好，主要区域未形成不良静风区，通风廊道效果明显。底层骑楼二层骑楼街区冷

55、巷形式示意图 地块冷巷形式示意图 热空气上升热空气上升街区风速模拟 街区风向模拟构建碳汇网络把城市社区层面的植被作为城区生态提升的基本单元,首先，基于城市整体生态格局，构建微碳汇网络的核心骨架；其次，通过立体绿化、复层绿化、强调木本植物及高固碳效率的本地植物的使用，在扩大碳汇规模的同时，实现碳汇品质的提升；最后，通过植入多元功能提升微碳汇的复合生态效益。一方面，通过刚性落实公共绿地空间布局及要求、弹性控制公共空间面积及范围，保证微碳汇网络有足够的承载空间；另一方面，通过设定屋顶绿化率、木本普及率、本地植物指数及绿容率等四项控制性指标，保证微碳汇网络的结构优化。服务绿廊服务绿廊CO2CO2CO2

56、CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2CO2服务绿廊SERVICE GREEN GALLERY服务绿廊SERVICE GREEN GALLERY街坊绿地BLOCK GREEN SPACE街坊绿地BLOCK GREEN SPACE街坊绿廊BLOCK GREEN GALLERYBLOCK GREEN GALLERY街坊绿廊街坊绿地BLOCK GREEN SPACE街坊绿地BLOCK GREEN SPACE街坊绿地BLOCK GREEN SPACE街坊绿地BLOCK GREEN SPACE49505152五、规划方案5.2 多元科技+

57、低碳生态5.2.2 空间绿色生态设计低冲击开发通过有效的水文设计，综合采用入渗、过滤、蒸发和蓄流等方式减少径流排水量，使城市开发区域的水文功能尽量接近开发之前的状况。绿色建筑运用四大绿色技术板块、十八大绿色技术系统。按照国家级低碳生态示范园标准建设，主要建筑均采用绿色建筑技术。两级绿色技术控制体系：园区规划的指标体系、单体建筑的技术体系。通过多重技术手段建造节能绿色建筑。雨水调蓄、滞留（流）设施绿化屋顶及其他Ecological Roof雨水地面入渗设施自然排水系统 Natural drainage systemPours pavement生态表皮生物通道有效降低热岛效应绿容率达到1Rain

58、Garden5354五、规划方案5.2 多元科技+ 低碳生态5.2.3 生态绿廊系统城市绿廊基地位于新安-南山城市绿廊与大沙河城市绿廊之间，外围生态环境良好。紧邻两条市级生态廊道，周边有多处山体景观，北部有灵性十足的两处水库。“城市绿廊和山体为基地提供了优越的生态环境。通过外围城市绿廊、山体、水库、公园等自然空间有机渗透，内部沿同发路、打石一路、打石二路形成三条绿色廊道。绿廊沿线重点塑造山体公园等节点空间，建立连续步行网络。街区绿廊为加强本片区与东西两侧四个山体的联系，形成慢行廊道，规划两条横向绿廊，同时在同发南路两侧加强两条横向绿廊的连接，形成“H”型绿廊系统。通过“服务谷”+“休闲谷”两条

59、绿廊连接周边大型开敞空间, 5分钟（200米）可达绿色服务型生态廊道，享受就近服务, 10分钟（500米）可到达周边的山体公园，与大自然相融合。5556五、规划方案5.2 多元科技+ 低碳生态5.2.3 生态绿廊系统服务谷北侧绿廊服务谷采用地景建筑构建绿色、立体、慢行、界面丰富的坡地，结合公共服务设施打造服务走廊。通过界面丰富的地景建筑形成绿色、立体、慢行的坡地景观系统，并赋予特色学院、图书馆、首末站以及企业管理等服务设施形成一体化服务综合体。丰富亲切的街道景观界面使行人享受舒适的步行体验，结合各种综合服务设施的融合，打造一条高品质环境的服务型绿色走廊。休闲谷南侧绿廊休闲谷内部设置小型休闲娱乐

60、设施，打造一条全天候的绿色、安静、舒适的公共廊道。廊道内部通过大量公共绿地及多树种的植物景观形成丰富的步行流线，廊道中布置一些小体量的休闲餐饮娱乐建筑，打造一条绿色、安静的休闲走廊。服务谷休闲谷休闲健身娱乐餐饮餐饮5758五、规划方案5.2 多元科技+ 低碳生态5.2.4 低碳生态技术体验区致力于实现绿色发展、清洁发展的高密度发展中心城区，在能源、资源可持续利用、生态环境保护等方面引进先进理念、运用先进技术手段，将有机会实现经济繁荣和城市发展的同时大幅度减少温室气体排放。低碳与可持续发展正在成为全球共识，留仙洞地区将作为密集开发地区具有示范意义的引领区。垃圾分类收集垃圾是城市中放错位置的资源，