豪景苑营销诊断报告

豪景苑营销诊断报告一、无锡住宅市场现状1．2005年上半年房地产市场风云突变，中央宏观调控意志坚决，政府出台了一系列楼市调控政策。开发商，购房者，中介在胶着中比拼着。期房及二手房交易量全面萎缩，购房者观望气氛渐浓。先前火爆的楼市遇到了销售困境，第三季度市区住宅均值为每平方米4136元，比去年同期上涨18.93%，比今年二季度增长0.98%，涨幅环比下降1.09%，增幅为三年以来同期最低。2．市场供应充足，供给结构优化。监测信息显示，今年前三季度无锡市区新增上市预售商品房348.62万平方米，其中住宅269.12万平方米。预计今年第四季度商品房上市总量约100万平方米至150万平方米。商品住宅供应品种、户型结构呈现优化趋势，今年第三季度市区150平方米以下的商品住宅供应比例达85.18%，其中80平方米以下的商品住宅供应比例达11.44%。有关专家预计今年年底将上市的楼盘中，中低价位楼盘供应数量比例将进一步加大。3．二手房市场同样上演了一起跌宕起伏的行情：国家今年通过税收等经济手段抑制房地产投机炒作，交易量在6月份大幅下挫后市场出现观望现象，7月份出现回升，至9月份交易量基本持平。有关人士分析认为，在无锡房地产市场长期理性发展的大环境下，二手房市场仍保持平稳发展的局面，但住宅成交量有所下降。房价相对平稳，涨幅继续回落。从今年前9个月全市住宅销售价格变动看，房价依然保持平稳态势。第三季度，市区住宅新盘有31个，加权平均单价为每平方米3840元，其中中低价位楼盘供应数量合理。4．年关将近，新盘不断推出，众多开发商也面临年底资金回笼的压力，使得有相当的楼盘进行了促销，并取得了一些较为显著的效果。因为接近年关，购房者的购房意识不强，消费力减弱。近期会有更多的开发商进行降价促销活动。二、05年秋季房展会本次房交会是无锡经历6.1新政之后的第一个房交会，众多开发商在熬过惨淡的6-9月份后，全部把力量放在此次房交会上，已开盘的加上刚浮出水面的楼盘都期望能够在房交会上抢的满堂红。在新政来临后，无锡市政府也着力托盘，从减少土地供应量到此次房交会增加一倍展位面积等措施众多开发商也对市场预期也比前一段时期乐观一些，在本次房展会上也有几个楼盘因为价格的优势销售状况良好。但同时这部分刚性需求客户群数量不是太多，因此整个市场的吸纳量没有根本性的变化，也不足以支撑整个楼市的复苏。多个新案浮出水面，首次曝光在民众面前（king紫金门，圣芭芭拉，百大春城）。命K穗in遵g紫黄金门霉为2阔00乖4－酸2地巩块，留总建呢32福万m烂2，戒号称激市中擦心人疲民东点路上里个案盆，圣钳芭芭妄拉为喘香港绸风水蛇隆在乓马山射的个副案，虾在现智场为怪形象摩展示匙，产腰品没族有曝促光，贴只知另道为雀T-镇H，象独栋隙，花行园洋泥房，浩公寓兴；百瑞大春追城为其昆百救大在爪惠山赵新城毅的个寄案，耐在站动前步钞行街故设立联了市浪区接确待处匆。抗惠山连新城擦12铅个楼愈盘集思体亮菠相，罪几乎脑可成均立惠求山新犬城专干场房氏交会哲。球名园轨，凤专翔馨是城，孤加州滋洋房抬，百齿大春款城，沫长安政怡和吴花园柏，金切都城蛙中央策，清最华雅刃居，红天一掌城，其天力绒罗马培假日棋公寓罢，华跌厦清鸣水湾炸，复奖地公皇园城挤，理杏想城笼市穴惠山摇新城导个案隔面临麦最大傍的问播题就枣是区拨域经揉济发咬展与描房地充产开罪发规误模严隆重脱有节，例惠山养新城好的企向业数鹿量和化质量悲无法眨与新绵区的弄企业米相提量并论令，但要现在拜整个另惠山张新城宽的住垦宅供围应量庙却远吹远超扯过新摸区近尝几年轻来土里地供售应量加的总吃和。机此次初房交贝会参桌展楼捉盘数姨量为什60喇个比泊春季逐房交烂会多谜10油个，庆参会踪的各对类房胳源总州面积致约4般75娇万平肥方米医，可荡销售塔楼盘掠约4口0个沫，房寺源面落积约亏21钟5万位平方遣米，勒参展酒数量努已超馅过春羽季房貌交会唐。形贫象展是示楼瞒盘有芳近2迫0个艘超越垄以往吴房交勿会。霉有些挣楼盘惕还未北开始墓动工借，却晌花大属笔费段用购架买展抖位前木来参颜展。抱其目跨的不谎外乎吐，一朴、对慌市场动走向汤不清阻楚，茂把案傻子早仇点曝却光以但尽可蜜能抢诚夺意众向客加户，茶二、败产品势已经侍定位沿，前踪期工盆程已竖经完狠毕，械即将安进入主施工子阶段英，想尸通过羡这次史房交敏会把斯产品牺拿到疗现场或来观慌测市貌场对拦其反摆应，跃试探桐价格取。后外地催参展哄楼盘罢消失说在上梨次春度季房嫩交会厅上，窗还有聋多个督外地葛楼盘文前来帜无锡俘参展包，而剂这次晨秋季篇房交蔬会上料，竟框然一叔个都愁没有死，其膝原因钓被新竞政打卧压掉捉的投陶资客勇有很劳大关枕系，畅再加乏上本洞身无观锡民岩众的刺保守陪心态都以致才此次喇房交掠会上拾没有融一个唤外地腔楼盘期前来明参展挠。充参展贯商展棉位设趁计花铃俏，涌力求存能吸男引客障人眼摘球。借年底糖将至盯，开碗发商芬面临趋还贷设和还得款压扎力，细加上怪房产另市场工景气阔度比敏新政敢之前服低了骂很多吉，众为多开赏发商颗都已驰经着隔急了钉，所呼以在品这次清的房计交会轨上竭抢尽所冬能用建各种财方法古能够削让自介己的耳展位担吸引读大量租眼球歉，以旺期望究客户怨能够林认可括自身薪楼盘配。象呜尚城登特意袭邀请玩菲律猛宾乐嘴队表控演，茶紫金汽门请警来魔祝术师织现场链表演悄，圣往芭芭盒拉的僚婚纱该秀与挣人体蜓行为努艺术山表演辰等。词新区献参展顿楼盘梅数量剃达到餐8个临，长货江绿芽岛二醉期、臣新港鱼国际扭、香浆溪美恭林、原第一态国际渗、吴与越之酿星、构星洲输映象给、新继都会露、新殿地假渐日广右场。阻在新把区板圆块中肿，市厌场上铲销售退较旺茎的楼皮盘在惑房展授会上杯会也吧很明旱显的密参观沈民众商较多慌，而客象吴柔越之尖星新织都会叨等个袖案，甲显得史较为怎冷清隔，没尽有民唱众在哗现场抄提问纳咨询售。计滨湖缝板块绳只见西拍地洽，不富见动榆静，币在0姿4-怖05层年度俯，整粘个蠡简湖新满城，猎滨湖攀区域寇，太绍湖新俊城的菠土地招供应徐量在芦无锡生位列肌三甲晋（另环两个观为惠掌山新析城与糊新区吓板块峰），右但此老三大奏区块膝同期咳拍下咱的土暮地有三些早淹的已麦经拿糖到预财售许习可证念，而快象滨禁湖板己块的诊楼盘妻在这徐次房裁交会朴上还牙是只收有以匆前的习几个拥老面葡孔（币新梁皂溪人俯家，冷阳光暖城市婚花园肠、金宇色江原南、个奥林欠花园辜、天亚鹅湖残、万标科魅润力之妹城）关象南字京栖誉霞地斥块，旷中国引海外踩地块困，江习阴阳凯光的厕蠡湖纸一号犬地块器等都洗没有住现身币房交殃会。如现在槐滨湖油区域毒房价戒最高沈的新受梁溪让人家布在5告38轿0元旁，但列这个眨价格卖现在却已经左很明除显很格难在艇滨湖脉区域砌站住咳脚跟掘，而纸象南糊京栖绒霞，埋中国聋海外由，江陈阴阳侨光所揪拍地唤块的貌土地籍成本消已经秃被拱兽高，缸开发蔽商如谋果也帝只是挠简单精价格若跟风英的话慎，肯辞定无脸法正丑常获慌利，病所以策开发节商只朽能静献观其以变，营等待槽时机董。鸦本次影除了席长安粗镇有巷一个件楼盘角参展蜡外，课并无美其它酬乡镇江楼盘块参展眼。无薯锡市馆区人仓的购泼房意努向还宜是以档城区惊内楼似盘为絮主，赌但是镜有大害量乡坊镇客稿户选往择市蚁区房全源。辈三、忆安镇云及周类边楼龟盘概笼况本一、援安镇南1、触华夏田-新嗽时代邮华夏证-新嚷时代宅有十术数种蹲户型下，房砖型大攀、中辫、小亦相结水合，顽部分苗住宅爬顶层塑采用在跃层窄退台它式设江计。愁一梯获两户沿，餐摩厅和破起居峰室注载重南答北通族风良队好，手采用域“趴全明典设计样”能，住回宅内渔部公盲私分坝隔，共居寝狗分离粪，浅忌进深群设计雾，室俩内布斤置紧锋凑，惯重视州厨房新、餐脊厅设烧计，繁强调湿大厅额活动因空间端，卧临室均运朝南臣，部鼓分住鲁宅设宏有双只卫。殿公有刊楼梯侨间及池活动烧空间拔远离贺入户添口。游阳台愚功能怜设置征为复发合阳迷台。平主推落户型撕为三破室两稠厅两取卫，替其他斧户型录还有稼三室想两厅蛙一卫刊,两暴室两嘱厅一箭卫，近两室园两厅域两卫乡，四府室二盐厅二腊卫，宿叠加厕别墅古等。块多层卷平均屯价格泥为2量40湖0元撤/平蠢方米承左右兆（起斥价2刑30古0元颠），汇小高张层平浆均价防格为寨26镰00股元/朝平方吓米，碰叠加闷别墅运价格技35幻00叛元/侮平方聪米，手、车崭位售瞒价未张确定零，但授可租认，地件下停赌车位辉，面茧积2鹿0平头方米普/个垦。以华夏锅-新茫时代毫初期惰订金蹦多层嚷60渠00热0元茎/户愁，小刊高层瞎80渐00用0元歼/户隐，预通定顾勤客多肢为安键镇当巾地居链民。岁该案门6月我17茄日已边开盘潜，开卷盘当派天场捡面比程较热饭烈，击也有勿一部追分投垮资客悲（一我投资识客订针购了租11竟套）永的，慢现销食售进听度已廉售1演50亩多套腹。其显中很镰大一义部分场是分搞流的影本案旬客户胳。氧华夏笋-新秒时代疼售楼颤处整践体形景象较珍好，悬该案芽目前悔在安膏镇有住四块瓶广告湾牌（捡其中容两块淘大型丹宣传传广告弄牌分经别树话于锡盖东大摸道与守安国乌路交假叉口毙，锡生东大侄道与薯锡沪单路交锹叉口死）及匙安国痛路刀责旗和含锡沪锯路部拣分路靠段刀纤旗。当随着趟该项魔目的桶开盘序，已宜开始卧在报矛纸上声做广猾告。好其广萝告量婆及广抽告效拖果对瞒本案身保持域着绝台对的底压迫璃力，委这在圆人口馒本来靠就很算少的别乡镇榴对客葱户心劈里的照影响畅也是煌无法妄想象率的。塌2、景锦沪搭花园祸定毕锦沪粪花园饿目前新只剩阵余1典套（挠15鲁层小幅高层足的底批层）寻，价财格在蜘27优49斧元/同平方纺米，览按锦窄沪花选园层碌差价岗30消元/闻平方港米计份算，寄目前揭该案悉小高弄层均曲价在胆29芦00梢元/混平方尤米左瑞右。高3、掀长江精国际皇。机茧电五惑金城慧位于蜻锡沪稻路锡膏山区玩东部镜开发揪园区核的长益江国晨际机室电五披金城头，由幼无锡梁杰利步企业霞发展盼有限膛公司裁开发蹄，无励锡市碗晟瑞霉房地悬产营破销策职划有哈限公尼司代她理，巴总投描资1畜0亿阳元，仇占地乡57焦7亩毅，已谣开工苦建设港的一使期工臂程占耽地2牲22搏亩，政建筑垮面积刮26呆万平霞方米讲；机流电五巨金城松大都晚为小斗面积小商铺花，价假格大泛约5没00星0元挣/平瓶米左蓄右。推共1障50东0户脱，地录下停叉车位颂，1高20赌0多纹个。刮华夏普新时耍代建高筑、典户型庆、面切积一毒览表辩：额层数少幢数首总户宗数朽建筑区配比誓户型豪户型荐户数企面积惕范围蓄面积躲户数占13徐+1煤4愤36锈4浙2幢威每层芦4单修元，直2幢蜓每层叨3单边元屡二室扇二厅澡一卫艺；二答室二桂厅二胖卫；再三室享二厅给一卫愤；三移室二德厅二溜卫；岁四室汪二厅唤二卫石；叠塑加别卡墅己二室勾共1的98巧户；江三室济共4准50障户；致四室献共1冠22画户；祖叠加益别墅述共1低2户粮二室蹈97叉—耐11择7平依方米亭97梳m挂2顽有2柄2户窑；1择01凭m改2归有5尺2户妙；1沈11断.9伴m首2听有2商6户周；1笋13耗.3奖m驱2霜有2盾4户圆；1啦17怖m板2来有7碧4户鹊11拳+1钓4油28始6马3幢拨每层弊3单斥元，秃1幢惰每层管4单违元缎三室搭12青4-螺13荐6平射方米配12喝4.贞9m堪2蛾；1惯26弃m惧2达；1扰27切m慎2析；1拣28遍m驱2无；1蛋28遭.4霸m敌2诱；1歉30吗m醋2央；1箱36漂.5道8m惰2捷；共猛有4船50击户脑6赏2壮12暮0伟2幢让每层筹4单裕元，男1幢览每层监2单逆元艘四室萄14眯2-丰15符2平版方米驰14辩2m蝴2夸有2巾2户江；1驰47运m浪2甲有2辆2户临；1票52街m够2剃有7赚8户口；复4（恶叠加土）患2供12种每幢术6户户叠加舞面积刃较大喝每户污20乏0-佣30止0平绸方米匠总计路13滨78巴2折78餐2牛97策-3亮00装平方晚米票78座2学面积王户数包配比肺二室马占2华5.京3%乏；三漫室占性57搁.5喂%；更四室栏占1孩5.识6%临；叠尼加别虚墅占答1.章5%南二、正查桥蹄肿查划桥距读安镇中约3忙公里伸，主跟要道踩路为标锡沪半路。惊1、毁江南百-清棚华坊压一期眼由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