某广场营销推广的初步思路

呈：万泰集团档号：由：销售策划部呈报人：事由：关于银河国际广场营销推广的初步思路日期：2003/9/9页数：□紧急□传阅□请批示□请于日内回复主要内容阅读提示关于银河国际广场整体营销推广思路，分为2条体系：其一是“保证项目足够的市场影响力”——通过各种途径及各个角度增加银河国际广场的公开亮相，提升其高端形象，建立在社会公众间的广泛知名度及目标客群中的良好口碑，从而树立使得潜在客户需购置高档办公房时第一时间想到银河；其二是“保证项目足够的客户积累量”——通过各种途径从推广之前开始积累客户，搜集可能的目标客群，进行筛选、友情联络，加深银河项目在他们心中的印象，邀请他们参加我们的“产品推荐酒会”，当他们从其他途径接收到银河高档等这类信息后，将二者结合联想产生购买动机。为了广泛积累我们的目标客户，加快将来的销售速度，这两方面必须是互相促进、互相配合的，缺一不可。读本报枪告从址项目香定位或、宣扮传推交广、忍价格伏策略兔、销笑售策凉略及乡裙楼撇主楼燕拓展则等方春面阐井述，厚主要背解决逮银河咱高端域定位垄的支捐撑问覆题，彻为下躁一步宏明确原广告抬推广醉主题敢作准战备；镜明确忽营销绣推广屋的媒颤体选慧择、喊费用牙预算们、阶明段计脆划等赏，为盯下一侧步推模广实低施提丙供参肿看标血准；碎明确翁制定凉销售够及价触格的仅基本枝思路仰，为篮制定杰具体听价格梁及销呆控提经供依佣据；灿提出舅整个性项目胆客户油推广颂的途杯径及贪方法圾，解泳决积歼累客债户的招问题姓。目录能项目冶整体抛定听位议……酿……慰……蚂…引……坏……尼…延3其目标饭客户铅定位类形象边定位餐的核哗心孕概念某定位打的来详源牌营销码推广厌策叶略酒……公……集……戴……驻……漫……松6吧宣传易推广毙目标喘宣传凤推广充的有影效通躺路屋费用犁编排茄及媒肃体组喜合钓分阶盗段广骗告策比略予价格市策霜略凶……刑……歇……瓣……崭……眠……榜…掘…往15邪定价监原则薪定价球方法悲的选英择与岁确定伍价格久定位克建议刮价格奇策略扭付款寸方式菠及优验惠政身策的销售岩策愁略抓……限……拴……辆……弟……纸……毅…醋…锯20粒销售蔬开盘导的时碧机选谣择蛋现场爸展示羊中心冶的设危立蛾销售虏控制昆销售剑组织而公关瓦及促仿销活粮动建龄议改……切……柜……说……矿…坟24屿裙楼吵推广行及招搏商缺……晴……都…群……野……型…纺…惭27蜂写字主楼咽客膊源链的丘开发晓及发扬展窝……惩……波……叙…闻3视0界需集谦团支蓬持的翼工傲作华……淡……撤……叙……以…肆…锣35柔项目羊整体胃定位南根据众银河垃国际甘广场悼物业嫌客观胖条件粘，以年及公街司对仇项目蜜的总凯体操卖作思蚕路，瓶项目洪整体哭定位瞧：南鬼京标扮志性顷建筑退、湖嫩南路菊商圈厅第一峰高楼踏，裙爸楼定凳位为父旗舰终型中手高档斗综合匀百货腰公司前，主等楼定机位为寻标志薄性高宅档次涉写字邻楼。揪各楼猪层功略能定痰位催详见界下表公：欲项目裁楼层尊面积困（平值方米墙）畏功能赖次要抵功能揪地下滑部分伙-2雕F~文-3绢F堆13混52翻2.累7砌地下障机械升停车罢场害-1娘F罚42晌34味.8株合贡计冻37妹00兼8.让7爱商业颗用拨裙楼络部虎分登1F米~7败F羊32桨77烧3.栏9跌中高牵档等旗采舰型汉百货热8F傍50它2男0.王5触大型踪餐饮束美食纯城燥员工芦餐厅攻9F秋19油23折.8背员工威餐厅洋塔楼心部分组10明F该14担55房.1拼中心安会所片员工答餐厅屑11抢F~呜24趴F潜14秃55骗.1缎/资层矛20担37半1.虾4奏商务唉间吴26逢F~寻39匠F拌14席55假.1毕/旱层就合虚计伐24知41必3.冻9供纯办蔑公层及40凉F骂~那42秋F辰13勇47牧.5逝/拔层香备注姥9萝F咱、浊25夜F触、秘43谋F滥为设捐备层纤，怠44劫F羊为机澡房蛮，坚45折F霉为停糠机坪易写字晕楼可庭售面庆积恨为碗46队24供0.粉4严平米滩，裙推楼歇和心-1跳F扩可租晴面积执为嗽42鲁02馅9.绝2至平米糠裙楼炮部分惕以岩中高吉档玻旗婶舰姑型档百货粗为主社要定歼位思茄路，花档次汽为酸中高决偏高寺，宁团可偏洗高一负些，游切忌六中档籍大路泡货。盟有了谱裙楼扬的高艘定位拳才有欺写字励楼的羞高档银，不喊仅聚营集人鞋气甚预至可兼以提波升写画字楼魔租售碰价格负。内各部垮品牌滑要有私南京袄没有杰的品秤牌，红经营液方式强既有括综合厦性又扭有特袭色，气其提中登-1包F陕既可巷作为聚裙楼竖百货球整体杀出租咳，也焰可我每们自赏行招势商，解作为彼品牌值超市徒、高冻档娱票乐、挥特色竞餐厅暂等报。狐1F句~7黄F略为百势货的锣主要辛组成送部分弄，具览体业薪态分阻布可偷由百笑货经怎营公巷司确睡定。泪8车F竿面积前为佛50锁20鲁.牙5寺平方壮米，巨根据黎面积武定位该在高侄档大摩中型姑品牌胞中式她餐饮猎。序员工滑餐厅拿，一显是商舍场的灯员工桌餐厅貌可考避虑弄在智7斗F滋或誉9狗F素转换最层；非二是诞写字老楼员您工餐碑厅可烈考虑杂在醉8恩F除或倡10动F戒的部使分位截置。碍中心袄会所走可菊设置病在设直备层拴以上粥的阀10邮F分，具窑体可须包括购商务浓、会书议、贝休闲谱、洗法衣等径功能起。稀裙楼累屋顶纵花园尾建议丙做一津定的乎景观降设计闹，形迷成主产题花延园，茄并治附加瘦休闲狭功能宝，使番之成阵为项山目的悄一个宣卖点炭；渠塔楼监部分雨为写绪字楼晋，豆9~校25隐F扁为商蚂务层护，垂26天~4讲2把为纯向办公兰层。滨目标变客户赞定位饰根据脑以上薄银河遍的总架体定猪位，斯我们慰的目活标客姻户群旗体定沃位同隆样走孙高层卷次路帽线，乏具体畏如下剖：崇裙楼尘部分吧建议桐从上加海、航北京俗、广约州、魂深圳要、香笔港等声地具燥代表客性的端经营铅业绩馋良好雁的百录货公幼司，拿重点众考虑锅意欲榴在国势内市披场大漏范围惨扩张袜的定街位高宋档的轿外资郑百货硬公司遮。蛇主楼安部分尼商务进间（粉低区据）松9岗~燥2务5齿层定服位于临商务广办公捷楼，灶总面狼积沿为冷21严82临6.遥5抽平方怕米。袋初步卫考虑肠将整东层分欺割饮为宋4~秒6络间，之面积绸为诵20刻0~奖40革0验平方批米。是具体滴分割要方案债另行读上报粗，需址结合玩细化吧调研要以后遵目标粪客户凝需求冲及总喊价控胁制等散因素测。为蚕收回遍投资昼成本盒，这膜部分绕销售遵方式方以出扶售为芹主，爆基本济不考斥虑出的租；阁目标弟客户许：中贞型成旨长性语公司惕，为碍准备孕购置稠物业仆的私废营企戴业、工股份月制企毕业及欢外地撑大公船司驻凳宁机励构等星，行米业类桑型以构有较诚高利份润率日、较窜大发的展前也景的纠为主伪；辅纯写滤字楼让（高率区）后26呀~4脾2滋层定侮位于樱高档漠纯写罚字楼异，总呆面积借为间24蹄41低3.在5东平方搭米。虏以整吩层为蜜单位墨，设因置公政共洗液手间甘。销拴售方智式为按租售馅结合嫩，原稀则上鸡整摇层思起租见售；踢目标梳客户搭：跨纵国集次团怒、上惜市公译司及激准上尽市公嗽司、材金融慧机构蒜、综诵合性呀投资液公司盏、知萌名大埋型合很资公揉司等捞。其脾中合事资及肢外资删企业厕一般村不会翻购买凑而是跌租赁掩写字隶楼，妖所珍以这纲部分药的租旬赁比梦例会讽较高宴。忆以上睡高区燕、低醋区可傍考虑睡用其引他更车加专巡业化做商务较化的辣名称及，如洲用商跳务发甚展区贵、商挥务规像模区刊、蛇VI峰P下客户候专区伟等名狐称根绣据客露户群竿体的奴不同绣加以娇区别帐定位欢，具贸体名傍称梢晕后制孩定。交形象翻定位翻的核窃心红根据捉银河销国际谱广场耍高品辟质的稻物业靠素质拣、高论层次默的客谱户定肉位，灭塑造胜相应锈的形雀象，蚊如都“眉国际朴化南贞京顶夏级写亮字嗽楼章”焰：送通过煮物业踩高标穗准的垮综合驾品质来，树誓立高狼端形珍象，专如湖诞南路思商圈漂第一刃高楼崭，全辩国文龟明舞高均尚商瓦圈的娱航母些，南且京地膀标性傍建筑遣，纵高品末质味5姐A狼顶级后写字残楼等辉。同该时树习立在瞒业内铜、在瓶社会妥上高意品质本、高向层次昼的高压端形烛象；翅在建榆立物从业高袍端形公象的食基础展上，和形成烛在目义标客籍群累—安—风高层豆次的躬商务除人群抓中良烘好的租口碑敢及广额泛的饱知名李度、涛美誉承度，恼让他吸们莫将托“谱最理征想最挪有形术象档则次的船写字鞭楼铁”淡直接蹈与银鼓河国券际广劲场相餐联系政，经偷常反勿复提禁起，庙并在策必要尝时向羽他们道同一拦阶层低的朋剪友推根荐首午选银岛河国晴际广秋场；离通过素品牌脸资源辫整合周，形欢成银蝶河公异司、康万泰珠集团径在业炮内知兴名度戴高、迫开发切水平贵高、扶操作眨专业魄的形所象，率同时错树立市在社钟会中乖良好订、积炼极的述品牌呈形象瓶，这构需要获在银麦河基甘础上徐与钟拥山国邮际、极万泰到集团伸联手荒共同跟创立军。驾核心盒支撑纸点的驻主要暂构成扩一般柴客户告选择腿写字朱楼，狡比较侄注重鹊的客概观因公素依贱次为伤：物重业的翅形象冬及品环牌、侦地段促位置凝及周摸边环盐境交尖通状食况、叶物业踪的租匀售价叉格、兄物业足的设快备配喜置及元后路期的苗物业丙管理夹等。纵结合钥银河货项目预提炼造物业庭优势杀：坦本项毒目独抢一无图二的拌优越航区位段银河童项目特地处雁城市站中心勇的优体越地葛理区饮位，策地面笔交通撇四通慨八达地：十窗几条锅公交奴线汇傍集，穿玄武瓣湖隧歉道及冷景观秧大道迷模范慧马路习近在璃咫尺猴，地打铁更煤是紧胜密相崭连。服加上孤优美衔的环浓境（笼西流溉湾广咱场）长、浓壤厚的边人文跟（政救府办蛋公区撞、民艺国使蜻馆区畜、高旺校密斧集区搜）等怒；没国际哪化商伴务、谦商业疑黄金夕氛围庭交通翁便捷娇的地票段同未时还锻具有棵完善棉的商榜业商伟务配的套，肾高校顽产业沟、健人械才印技术界、经核济配虑套检等高缠度密盒集，请可便谓于是庆“虑商务央商业杆圈的土核小心么”傍；贪项目叠自身渣的高奴品质无优势景17精0帐米的筑地标层形象环、挺疏拔流脂畅的悦外造吼型、于高轩楚开敞捕的入惜口大茫堂、孟高标满准的在配辅套设未施，膨如电允梯、兵空调晓、智验能化猪等；纱完善据的物凳业管艘理，崭提升载物业宿形象炭，带陵来真鱼正好印服务必；劝银河纤公司荡与钟揪山国度际、搭万泰霜集团鞋共同秤联手俭创立签的良涉好、坝高端仪的品盲牌形牢象；轰概念酬定位艰的来节源尝为完设善物塞业形考象，炼在寻尤找物瞧业可卧宣传帅的亮洽点基资础上胜提炼退一定牙的概滨念。睡我们其针对老目标登客户拘群体窑，从鼻客户益的利冬益点谜入手苏，在垂选择翠客户驴选择酿写字唉楼主牛导因锯素的屑基础怜深化柿提升纷，形懂成主雹题推位广概顶念。猜具体则考虑需打盒“糊文化却概聋念抹”脚、危“说地铁毒概咬念援”休或巾是界“炊生态祥办公咽概择念散”屑等等免，可深在产睛品调杏整完巾善后纺，由饼我部旺门、匙策划禾公司高、广耐告公哗司共葵同商称定。繁概念淡定位至来源惯于物谈业客羽观状捡况，撕并加龙以提袍炼。咱项目粗概念熄直接轿与广算告推柄广故的主那题语饿相关虚联述，踢“薄概富念世”府既要凭有普巩遍的采认同勇性，持又要效有针婆对银怪河的籍唯一殊性，熔既考森虑物薯业客妨观的醒优势另，又痛要融纪入企隙业软命性的摧服务猜或特蛮色。壳宣传牧推广焦策略姐营销肃推广坚原则皱不追孔求短扒时间符内的袜利益水最大就化，同而要哥追求爸利益团最长长化痰，不湿急于竞在短里的时歼间内序追求述楼盘排销售耽的成户交量仰，要挑将深加厚的狮企业公文化姿、良肯好的天社会塞形象山逐步劲灌输瓣给社确会公妄众及乔目标浙客群网，换萍言势之搅“达营销桃推广旦初期害重在刷培养解客户炮，不阿必急阴于推羽销驼”星；繁抢占皱南宏京玉写懒字截楼市饼场的曲制高届点，汇通过质规范底的谦、人及性化萍的物纤业服贯务，音加上蒸为企谷业生市存发题展的恰附加摧服务泽，力睛创写旺字楼站第一迅品牌叶，换录言之桨“祝先卖境深层屡次服亿务，醋后卖色高品译质产降品会”终；芒实现氏口碑烫营销拣，让私第一帆批客去户带温动第表二批情客户粒，形散成客珠户链滤，从苹客户验中挖疫掘客乔户，阻力晴图捷“汗让客橡户替盆我们稻说狱话香”糖。轮宣传躲推广赵目标孔目标滩客户骗群体剖的认告知及矿认可誓：通丢过宣抹传推突广的拆有效巡途径妻将楼透盘信筒息传渐达到株我们抖预定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