蒙山国际老年城项目可行性研究报告

5-蒙山国际老年城建设项目项目建议书

目录第一章总论 11.1项目概况 11.2编制依据 41.3研究范围和主要内容 51.4主要技术经济指标 61.5存在问题与建议 7第二章项目建设背景和必要性 82.1项目建设背景与提出的理由 82.2项目建设的必要性 13第三章人口老龄化及养老服务业市场分析 203.1中国人口老龄化的现状 203.2山东人口老龄化现状 213.3蒙山养老服务事业和老年产业的现状 233.6养老服务事业的市场发展趋势 363.4养老服务事业的市场需求分析 253.5养老服务事业的市场机遇分析 343.7养老服务市场竞争优势 373.8养老服务目标市场定位及营销 39第四章旅游客源市场和规模预测 434.1山东旅游业发展概况 434.2项目区域旅游资源概况 444.3临沂市旅游业发展现状 454.4临沂市旅游客源市场特征现状分析 474.5绿色旅居养老旅游发展前景分析 484.6项目的主导旅游产品与客源市场需求对应分析 504.7客源市场定位 524.8游人规模预测 54第五章项目选址与建设条件 555.1项目选址方案 555.2建设条件分析 55第六章项目建设方案初步构想 646.1指导思想 646.2项目建设理念 646.3项目产品开发思路 656.4项目产品设计原则 666.5项目开发定位 676.6项目建设总体目标 686.7项目建设总规模 696.8项目建设主要内容与规模 69第七章项目总体布置与工程技术方案 737.1总平面布置 737.2主体工程方案 757.3公共工程及辅助设施 81第八章环境影响评价 898.1生态环境现状 898.2项目建设对环境的影响分析 898.3环境保护目标 918.4环境保护措施 928.5环境影响评价 95第九章安全卫生、消防与节能 969.1劳动保护与安全卫生 969.2消防 999.3节约能源 1009.4节水 104第十章企业组织与人力资源配置 10610.1企业组织 10610.2劳动定员 10710.3人员培训 108第十一章项目实施计划 10911.1建设工期 10911.2项目实施进度计划 109第十二章投资估算与融资方案 11112.1估算估算 11112.2总投资 11312.3资金筹措 114第十三章财务评价 12113.1评价方法与原则 12113.2基础数据 12113.3财务分析评价 12213.4财务评价结论 127第十四章社会评价 12813.1项目对扩大社会就业情况分析 12813.2项目建设对社会的影响分析 12913.3项目建设与当地互适性分析 13013.4社会评价结论 131第十五章风险分析评价 13215.1风险因素识别 13215.2风险程度分析 13215.3主要风险分析 13215.4风险防范对策 136第十六章结论及建议 13716.1结论 13716.2建议 138附图：01区位图02项目布局图03主要单体方案效果图1~6附件：PAGE97第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：蒙山国际老年城建设项目1.1.2建设地点：临沂蒙山区“明光寺”林业景区内1.1.3项目建设性质：新建1.1.4项目法人单位概况企业法人名称：秀云川（北京）生物科技有限公司法定代表人：段金志基本情况简介：秀云川（北京）生物科技有限公司于2009年6月经北京市工商行政管理局批准注册成立，公司主要经营范围是对老年公寓、康复医院、旅游度假、社会公益事业等的开发投资。公司的宗旨是：以“传承孝德文化、发展老年事业”为核心，弘扬中华民族敬老爱老助老的传统美德，帮天下儿女尽孝，给世上父母解难，为党和政府分忧；为更多的老年人提供延年益寿的最佳旅居环境，让更多的老年人真正体会到老有所养，老有所乐，老有所为。同时积极争取海内外关心中国老龄事业的社会团体、社会各界知名人士的支持和帮助，协助政府积极推进中国老年社会福利、医疗卫生、文化体育、老年教育等各项事业的发展，加强同国际老龄组织、友好机构及各方面人士的联系，促进互相间的合作与交流。1.1.5项目建设目标强化“帮天下儿女尽孝，给世上父母解难，为党和政府分忧”建设宗旨，经过蒙山国际老年城项目的开发建设，将蒙山国际老年城建成为山东一流的国际化异地养老护理服务示范基地和蒙山旅游接待集散中心的框架皱形，达到国家4A级旅游景区标准，打造成为全国首家“社会福利事业社会办”的养老特色品牌，给全国老龄事业"老有所养、老有所医、老有所做、病有所医"做出一个典范表率。1.1.6拟建项目的主要内容与规模（一）拟建项目的主要内容（1）旅游接待服务设施工程包括蒙山国际度假山庄，游客服务中心，休闲度假商务会所，三星级旅游厕所（）亩左右。（2）老年护理服务设施工程包括旅居养生养老度假公寓，康复疗养中心，老年爱心护理院，老年文体活动中心，营养膳食中心，保健养生科普展示馆，老年护理产品展示中心和旅游购物中心，水疗养生吧，银发农庄。（3）公共工程及辅助设施公共管理设施工程：行政办公楼，员工公寓，道路交通工程：活动广场，停车场，游览步道，运输物资车，政管理与消防车，环保交通车。给排水设施工程：DN200玻璃钢给水干管，抽水泵及设备，抽水泵房，生产用水高位水池、地埋式污水处理装置，污水收集管道，污水收集管道供电设施工程：高压埋地电缆，低压埋地电缆（含配件，变压器配电所。环保设施和环境景观工程：垃圾收集点2处、垃圾中转站、垃圾清运车、环保宣传牌、油烟净化设备、其它环保设施。（二）建设规模蒙山国际老年城项目规划总用地规模为多少亩，项目建设实际占地面积，各类型老年服务与旅游设施建筑总面积，老年康复疗养护理与旅居养老度假公寓接待床位、旅游接待服务床位，可同时安置老年人养老旅居和游客住宿。预测2020年达到多少万人次。1.1.7建设年限：3年，即2012至2015年。1.1.8主要建设条件项目区的自然条件优越，对外交通运输条件方便快捷，供水、供电和通讯等配套基础设施完善，物料供应充足。依托蒙山优越的资源优势，本项目建设所需的主要建设条件均已具备，现有条件完全能够满足工程建设各方面需要。1.1.9项目投入总资金及效益情况项目投入总资金1.2亿万元，本项目建设资金全部采取项目业主自筹渠道解决。本项目虽然为社会公益性质的养老服务产业基地，但项目的盈利能力、资金回收能力以及抗风险能力都较强。1.2编制依据1.2.1有关法律法规依据（1）中华人民共和国颁布的《老年人权益保障法》、《城乡规划法》、《森林法》、《环境保护法》、《环境影响评价法》、《土地管理法》、《公路法》、《建筑法》、《农业法》、《农村土地承包法》、《水法》、《防洪法》、《水污染防治法》、《水土保持法》、《清洁生产促进法》、《循环经济促进法》；（2）《水利风景区管理办法》、《水利旅游项目管理办法》、〈中华人民共和国森林法〉办法》、等。1.2.2有关规范、规程及标准依据（1）中华人民共和国国家标准《旅游规划通则》（GB/T18971—2003）、《旅游区（点）质量等级划分与评定》(修订)（GB/T17775-2003）、《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972-2003）、《旅游厕所质量等级的划分与评定》（GB／T18973－2003）、《绿色饭店》（GB/T21084-2007）等；（2）《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》（中发〔2000〕13号）、《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发〔2009〕41号）；（3）国务院办公厅转发全国老龄委、国家发改委等10个部门的《关于加快发展养老服务业意见》（国办发〔2006〕6号）、民政部发布《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》（民发〔2005〕170号）；（4）《山东人民政府关于进一步加强我区老龄工作的意见》《中共山东委员会济南市人民政府关于加强老龄工作发展老龄事业的意见》（5）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)、《投资项目可行性研究指南（试行）》（2002年1月）；（6）中华人民共和国国家标准《老年人居住建筑设计标准》(GB/T50340-2003)、行业标准《老年人建筑设计规范》（JGJ122—99）、《疗养院建筑设计规范》（JGJ40-87）（试行）和《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ050-2001）等；（7）《老年人社会福利机构基本规范》（MZ008－2001）；《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003、《室外给水设计规范》GB50013-2006、《室外排水设计规范》GB50014-2006等。1.2.3有关规划、计划依据（1）《中国老龄事业发展“十一五”规划》、《山东老龄事业发展“十一五”规划》和《济南市老龄事业发展“十一五”规划》；（2）《山东省旅游业发展总体规划》、《近期重点实施计划》、《山东旅游资源整合概念性规划》；（3）《山东国民经济和社会发展第十一个五年计划》；（4）《临沂城市总体规划》、《临沂市旅游业发展总体规划》；（5）《平邑城市总体规划》、《平邑土地利用总体规划》；1.3研究范围和主要内容1.3.1报告研究的范围本项目可行性研究的范围是《蒙山国际老年城项目总体规划》中所列实施建设的工程项目。1.3.2报告研究的主要内容研究的主要内容是项目背景与建设的必要性，人口老龄化现状及养老护理服务业分析，旅游客源市场分析定位与规模预测，项目选址与建设总体方案论证，项目建设条件分析、项目产品方案设计、建设内容规模与工程技术方案，环境保护，安全卫生、消防与节能，项目实施进度计划、组织管理，投资估算，融资方案，综合效益分析、风险评价等。1.4主要技术经济指标表1-1主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1项目区规划总面积公顷2项目建设期限年3-53项目建设主要内容3.1蒙山国际度假山庄M²3.2休闲度假会所M²3.3旅居养老度假公寓M23.4营养膳食中心M²3.5保健养生科普展示馆M²3.6康复疗养中心M23.8老年爱心护理院M²3.9老年文体活动中心M²3.11水疗养生吧M²3.12游客服务中心M²3.13老年产品展示与旅游购物中心M²3.14服务管理用房（含办公楼）M²3.15员工公寓M²3.16围墙M3.17入口大门M²3.18车行主干道M3.19活动广场M²3.20停车场M²3.21DN100~DN200玻璃钢给水管M3.22地埋式污水处理装置m33.23DN100~300砼污水管M3.242*750KVA、2*1000KVA、2*1500KVA厢式配电所座3.25三星级旅游厕所M²3.26垃圾收集点处3.27垃圾中转站处3.28景观绿化与植被恢复M²4项目总投资万元建设投资万元流动资金万元5资金筹措万元5.1申请国家专项资金补助万元05.2自筹资金万元6效益指标6.1所得税前财务内部收益率(IRR)%6.2所得税前财务净现值(NPV)万元6.3所得税前静态投资回收期（Pt）年6.4投资利润率%6.5盈亏平衡点（BEP）%1.5存在问题与建议1.5.1存在主要问题蒙山国际老年城建设项目以优越的区位与对外交通条件、良好的养生养老自然生态环境和舒适宜人的旅游气候为特色，探索旅游业与老年养老服务业相结合发展模式，资源丰富，市场前景广阔。但存在项目区内及周边生态环境比较脆弱，容易受到周边环境和居民生产生活的不良影响，与临沂市其它旅游景区存在近距离同质化竟争激烈等问题，要处理好水资源保护与旅游开发利用之间的关系，各级政府要高度重视，强化“保护优先、政府主导、市场运作、居民参与、科学发展”的原则，整合平邑旅游资源，提升完善蒙山旅游产品功能，把项目的下游配套农产品供应与当地居民生产相关结合，延长项目的社会效益产业链，确保各利益群体的和谐与互动发展将成为本项目开发成功的关键环节。1.5.2建议（1）项目建设内容多，投资额大，涉及面广，应坚持统筹兼顾，整合资源，综合考虑，科学设计，合理规划，布局完善的原则；建议平邑政府成立项目建设服务协调领导小组，实行统一协调，加强宏观调控与主动服务，保证项目顺利实施。（2）建议项目建设要严格按照国家的有关标准规范，加强工程勘察设计、施工、监理等环节的质量管理，严格执行环境影响评价和环保监督制度，按社会公益精品工程的要求进行高起点、高标准实施本项目，确保工程质量。（3）建议按国家基本建设程序进一步做好各项前期工作。在下一步工作中进一步提高优化设计方案，并多渠道筹措资金，尽早实施，使项目有计划、高质量地完成，尽快发挥其预期的经济效益、社会效益和生态效益。第二章项目建设背景和必要性2.1项目建设背景与提出的理由人口老龄化问题是全世界各国共同面临的问题，随着这一问题的日趋严重，许多国家都在探讨其解决途径。随着我国经济的快速发展，同时也面临一系列的经济社会问题——人口老龄化问题，它已经成为目前中国社会发展的一个重点特征。按照国际上60岁以上老年人口达到10%、65岁以上老年人口达到7%即为进入老龄化社会的标准，我国自1999年就已经进入了老龄化社会。根据2009年全国老龄委员会办公室最新公布的数字显示，我国已成为世界上老年人口最多的国家，截至2009年底，我国60岁以上的老年人口已经达到1.67亿，占全国总人口的12.5%，老龄人口现在以每年3%以上的速度递增，远远高于总人口千分之六点六的自然增长速度；同时，高龄化程度和“空巢”化比重也进一步加大，其中80岁以上高龄人口现在已经达到1806万，并且更是以每年5%的速度迅速递增；预计到2050年我国60岁以上的老年人口将达到4亿多。中国的人口老龄化不仅是中国自身的问题，而且关系到全球人口老龄化的进程，因此备受世界各国的普遍关注。我国作为当今世界人口最多，同时也是生育率下降最快、持续时间最长的发展中国家，因而也是最早进入并将迅速走向老龄化严重阶段的发展中国家。中国人口老龄化具有速度比较快、达到的水平比较高和地区分布不平衡等显著特点，欧美一些发达国家在进入老年型社会时，人均国内生产总值一般在5000―10000美元左右，而我国目前的水平与之相差较远，是典型的“未富先老”国家，与发达国家“先富后老”比较形成了“未富先老”基本态势，因而老龄化对经济发展的影响和制约格外引人瞩目。老龄产业作为老年保障事业的重要组成部分，它的发展标志着一个国家文明和社会进步程度。人们通常说的老年事业，更多的是从社会发展的角度，作为社会公益性事业来对待的。随着市场经济的发展，老年事业中的政府负责供养“三无”老人等仍属于社会公益事业，还有一些为满足老年人物质、文化消费需求的事业，要逐步走产业化发展路子，在财政给予必要资助的同时，应鼓励社会团体和个人参与，启动老龄产业机制来兴办社会福利设施，实行谁投资谁管理，依法进行经营，调动各方面的积极性。但是，在社会主义制度下，我们发展老龄产业的根本目的，是为了提高老年人的生活质量，而不仅仅是为经营者牟利，为此，政府从多方面创造条件支持老龄产业发展，包括给予政策扶持。如优先审批建设用地、享受减免税政策、优惠贷款、优惠用水用电等，鼓励社会福利事业发展。随着国民经济水平的不断提高，及人们生活质量也要求越来越高，老人们已不再像过去那样对身体顾及不够，拥有一个健康快乐的晚年是儿女们和老年人自身的共同心愿，家庭养老、机构养老、社区养老等中国最典型的传统养老模式面临着各种新挑战，养老模式正在向“异地养老市场化、社会化”的方向发展，因此发展老龄产业越来越多地受到人们的关注。旅游业已成为世界经济中发展最快、带动面最广的朝阳产业，旅游业将在全球经济的重构中发挥重要作用。我国国民经济的快速发展给旅游业的发展提供了广阔的发展空间。随着国内居民收入水平的提高、闲暇时间的增多和旅游意识的增强，国内旅游市场将会更加蓬勃的发展。我国北京、上海、江苏、浙江、山东等东部沿海省市的人均GDP都已超过3000美元，国内旅游需求旺盛。国内居民闲暇时间增多也为出游提供了保障，我国假日制度的改革、带薪休假制度的推行，促进了我国国内旅游市场由潜在旅游市场向现实旅游市场的转变，全国对旅游业形成大投入、培育大市场、构建大产业的发展态势。2009年12月国务院颁布了《国务院关于加快发展旅游业的意见》，意见从全局的高度，不仅鲜明地提出了把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，而且明确了中国旅游业的发展目标：到2015年，旅游市场规模进一步扩大，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；入境过夜游客人数达9000万人次，年均增长8%；出境旅游人数达8300万人次，年均增长9%。旅游消费稳步增长，城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%。经济社会效益更加明显，旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%。每年新增旅游就业50万人。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。《国务院关于加快发展旅游业的意见》中的二十条意见，全面贯串了21世纪发展旅游事业的要素、全过程，尤其指出：“中西部和边境民族地区要利用自然、人文旅游资源培育特色优势产业”。21世纪人类的主题为“生态、健康”，即由以“对抗性治疗”为主的健康形式转变为以“养生＋预防”为主的健康形式；据世界卫生组织的一项全球性调查表明，真正健康的人仅占5％，患有疾病的人占20％，而75%的人处于亚健康状态，尤其是中老年人群。据资料统计：我国经济发达地区已有10％左右的人口进入中产阶级，他们有钱有闲并有很强的感恩之心及让父母延年益寿，享受生活的强烈愿望，同时健康的生活理念及其方式已逐步成为成功的中老年人生活的主题，老年人对于身体健康和养生日趋重视,老年人对高质量养老生活的需求市场不断扩大,我国养老服务业的市场需求潜力巨大，适合不同需求层次的养老方式脱颖而出，旅游养老作为一种新的旅游方式和一种新的养老模式,“观光与休闲旅游养老、分时度假旅游养老、观光地养老置换”等旅游养老模式逐渐被大众所认识，目前，孝敬老人保健养生游、生态养生休闲游已成为现代中老年人生活的风向标，为现代旅游业和老龄产业的发展提供良好机遇。根据调查的综合统计，山东老年人口增长迅速，已经步入老龄化社会，并且人口老龄化程度高于全国平均水平。到2009年底，山东常住人口中60岁及以上老年人口占13.59%；2009年底临沂市60岁及以上老年人口92.9万，占临沂市常住总人口14.86%，且每年以3.5的速度急剧增长，同时临沂市又是一个高寿地区，85岁及以上老年人口326人，人口年龄结构已进入老龄化阶段。因此，山东临沂均呈现出老龄人口基数大、增长快、高龄化、低收入老人多的特点。因此，加强老龄工作，科学发展老龄事业，协调开发老龄产业势在必行。山东省党委、市人民政府高度重视旅游业和老龄事业的发展，十分重视旅游业和老龄工作。近几年来，采取了一系列重大措施，制定了一系列涉及旅游业发展和老年事业的政策和规定，对山东的重点旅游资源和产品进行了整合提升，围绕把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业为目标，持续打造（“一个旅游龙头、两大旅游集散地、三大国际旅游目的地、四大旅游品牌、五大旅游特色、产品体系，同时广泛开展尊老爱老宣传教育，初步建立了养老保障体系和为老服务体系，各级老龄工作部门认真贯彻“党政主导、社会参与、全民关怀”的老龄工作方针，紧紧围绕“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的老龄工作目标，维护和保障老年人的合法权益，使老龄工作取得了新的进展，为促进山东的改革发展与社会稳定作出了积极的贡献。为了更好地保护和科学合理地开发利用蒙山景区内的生态旅居养生环境和生态旅游资源，适应我国人口老龄化和经济社会快速发展的需要，加快山东老年福利服务和“社区老年福利服务星光计划”项目设施建设进度，把项目区区域旅游资源和蒙山文化”与我国上下五千年文明古国的“孝德文化、养生保健文化”资源有机整合优化，积极探索旅游业与老年养老服务业相结合发展模式和开发生态旅居养老模式，建设成为异地养老型老年护理服务示范基地和临沂市区域性旅游接待集散中心，加快把资源优势转变为经济优势，打山东旅游养老品牌，秀云川（北京）生物科技有限公司提出了建设“蒙山国际老年城”建设项目，打造华夏孝德养生文化和生态旅居养老颐寿主题的老龄产业特色品牌。2.2.1项目建设符合老龄事业发展规划和国家产业政策蒙山国际老年城建设项目以优越的区位与对外交通条件、良好的度假养生养老自然生态环境和舒适宜人的旅游气候为基础，以保护生态环境为前提，以中国“孝德文化、养生保健文化”和梦幻水乡“水文化”为主题，以养生保健、和谐养老以及老年颐寿有机结合的系列老龄产业品牌和“绿色旅居养老”模式为特色，以精英健康养老保健、康复疗养护理体验、老年养生文化教育、商务休闲度假为主要功能、集老年居住、康复疗养、颐寿护理、休闲娱乐、精神慰藉、心理治疗、临终关怀为一体的综合性大型绿色旅居养老产业基地和异地养老型老年护理服务示范基地，成为临沂市区域性旅游接待集散中心。国家实施西部大开发战略中把鼓励发展特色旅游业作为西部大开发中发展第三产业的龙头。为发挥西部资源优势，国务院颁布了“关于实施西部大开发若干政策措施的通知”[国发（2000）33号]，在政策、资金等方面给予大力倾斜支持。同时国家和山东各党委、政府高度重视老龄事业的发展和老龄工作，颁发了《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》、《山东省党委、人民政府关于进一步加强我区老龄工作的意见》，制定了一系列涉及老年人的政策和规定，把“老年爱心护理工程”作为重要的任务列入了我国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中，老龄事业和老龄工作取得了新的进展。国务院副总理、全国老龄委主任回良玉在2010年1月28日召开的全国老龄工作委员会全体会议上强调：大力弘扬尊老敬老助老的传统美德；建立健全养老保障体系、养老服务体系和老龄工作体系；要加大对养老服务设施的投入力度、对养老服务业的扶持力度，鼓励、支持社会力量兴办老年服务设施和服务机构。因此，建设蒙山国际老年城建设项目，能有效地挖掘项目区旅游开发潜力和中国“孝德文化、养生保健文化”“蒙山文化”价值，能为老年人提供生态旅居养老和健康疗养服务，将进一步激活蒙山老区乃至全国的养老服务业市场和异地养老旅游市场，发挥老区旅游接待集散中心功能，符合国家实施西部大开发战略和山东老龄事业以及旅游业发展规划和相关产业政策要求，也符合《国务院关于进一步促进山东经济社会发展的若干意见》中山东将实施“发展总体布局中对项目所在的蒙山经济社会发展要求。2.2.2项目建设是应对人口老龄化、促进地方经济发展的需要人口老龄化所带来的问题绝不仅仅是老年人自己的问题，庞大的老年队伍，将对社会政治、经济、文化产生深刻的影响，如医疗保障、生活照料、自我健康、家庭婚姻、社区保健等问题，给家庭、社会、国家带来巨大的压力。对于已经进入老龄化社会的山东临沂市，人口老龄化对地方经济社会发展、全面建设小康社会产生了一定影响。据山东民政部门统计，目前我市国家开办的养老院总床位数约有5万张左右，有30000多老年人入住。让居家养老的老人在社区内有一个活动场所，但目前我区的社区老年福利服务设施供不应求。特别是作为山东人口密度大的临沂市，目前临沂市的社会福利院、乡镇敬老院与养老院等收养床位仅有1200张，公益性社会养老服务机构与设施远远供不应求。蒙山国际老年城作为市场化的民办老年服务机构之一和一种崭新的养老模式，是为了配合山东“星光计划”项目实施的补充，是在当前工业化、城市化、市场化和家庭小型化背景下，“空巢家庭”和“四二一”结构家庭的数量不断增加，解决人口老龄化和老年人问题日益突出的重要举措，对发展临沂市老龄事业和特色老龄产业，开拓老年服务市场，落实“老有所养、老有所医、老有所学、老有所教、老有所为、老有所乐”，维护和保障老年人的合法权益，促临沂市地方经济发展，全面实现建设小康社会总目标具有重要的战略意义。2.2.项目建设是满足广大老年人日益增长的物质和文化生活的需要由于随着老龄化逐渐显现，老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压力进一步加大。虽然近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，按照社会事业与经济协调发展的要求，中国老龄事业仍存在问题：城市养老保障制度不够健全和完善，农民养老问题日益突出，贫困人口中老年人的比例仍在增加；老年福利服务基础设施短缺，老年活动场所建设资金投入不足，老龄产业发展滞后；老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群众组织建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。

由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，退休后的失落感、孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康。服侍、照顾发好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实“三个代表”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。从发达国家和我国发达地区的情况看，老年人外出度假、旅游、住老年公寓已成为新时尚。因此，蒙山国际老年城项目的实施，将有利于临沂市一定程度上缓解人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。2.2.5项目建设是适应旅游业可持续发展和分时带薪休闲度假的需要目前，世界旅游业正朝着特色化、生态化、休闲化发展，现代旅游需求趋向“新颖、别致、时尚与丰富多彩”。近几十年来，世界旅游业发展很快，年均保持在4%以上的增长速度，占全球商品和服务生产总值的7%，旅游业将在全球经济的重构中发挥重要作用。据WTTC/WEFA组织预测，从2000年到2010年，旅游业的直接和间接产值将占世界GDP总值的11.7%，并提供2～2.55亿个就业机会，21世纪旅游业将成为世界最大的产业。而长寿养生旅游研究，是21世纪旅游规划中的一个新课题、新领域，题目新颖，社会意义、生命意义深邃；长寿养生、休闲度假是旅游业现代新潮的标志，是旅游渗透到日常生活领域的必然趋势。据世界旅游组织统计，长寿养生、休闲度假旅游，在世界范围，每年是以15%～20%的增幅发展。人口长寿及其长寿人口密度，正见证了当地社会生活的文明程度和生活质素。一个地区长寿人口的逐年递增，证实社会的进步，人际关系的融洽，生命科学的发达，生活环境的优越，一句话，是最生动的“和谐社会”的标志。在旅游产业中，生态养生休闲旅游是保护自然资源和生物的多样性、维持资源利用的可持续性旅游方式，现已发展成为增长速度最快的一个新兴产业。随着人们回归大自然热情的高涨，对生态旅游的兴趣越来越浓厚，并且正在逐步发展成为旅游时尚。生态养生度假旅游兴起是人们对自然环境的兴趣和环境保护意识不断增强的结果，被看作是传统大众旅游的替代品，当代旅游的转折点，是21世纪旅游产业发展的方向和旅游业可持续发展的关键，是我国旅游业发展的趋势。因此本项目将形成“生态旅居养老”特色系列旅游产品，符合全球旅游业发展方向和可持续发展的要求。世界旅游组织经过调查研究指出，进入21世纪后，全球的旅游客源市场面临着新的变化，旅游者出游动机出现三种新的发展倾向：一是旅游者越来越重视洁净的环境和环境保护（即生态旅游取向）；二是休闲旅游和养生旅游越来越受到欢迎（即旅游文化品位）；三是传统性的旅游目的地通过建设主题性公园、赌场和大型旅游度假区吸引游客获得成功（即主题性旅游）。21世纪，休闲将演变为人类生活的中心内容，休闲旅游将成为主要的旅游方式。早在20年前，西方的未来学家们就极富预见性的指出，当人类迈向21世纪的时候——由于我们已经进入一个以知识创造和分配信息为基础的经济社会，其社会结构、生活结构和生存方式业将发生重大的变革。2015年前后，发达国家将进入“休闲时代”，休闲将成为人类生活的重要组成部分。据美国权威人士预测，休闲、娱乐活动、旅游业将成为下一个经济大潮，并席卷世界各地。专门提供休闲的产业在2015年将会主导劳务市场，新技术和其它一些趋势可以让人把生命中的50%的时间用于休闲。目前我国已加入世贸组织，不仅促进了我国休闲产业的发展，也带来了新的休闲观念。对于休闲旅游的研究表明，将传统的游山玩水式的休闲同文化、知识传播以及现代科学知识普及等结合起来，创办出丰富多彩的“主题休闲”项目是未来休闲旅游的发展趋势。目前流行的主题休闲包括文化休闲、科技休闲、运动休闲、乡村综合性休闲、环保休闲等各种带有主题色彩的休闲活动项目。融休闲、旅游、度假、居住、会展、商务、教育于一体的多元化大型休闲社区将登上历史舞台，它将彻底改变人们以往一系列固有的概念模式。旅游不再是“白天看庙，晚上睡觉”的纯观光旅游，也不是“挤来挤去”、“没有风景只有人景”的假日旅游，而是讲究身心愉悦的休闲度假旅游。居住的概念，也不光是冷冰冰的屋子，而是住在花园里、住在自然中的景观房、休闲房；会议也变得不再枯燥，而是在优美的环境中开的休闲会议。分时度假与产权酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区。70年代在美国兴起，并扩展到世界各地，逐步成为全球推崇的休闲度假方式。目前世界上已经形成了60多家大型分时度假集团及由5000多家酒店组成的度假交换网络，旅游度假目的地遍及90多个国家，年销售额超过90亿美元。随着中国经济持续高速的发展，中国的旅游消费方式也在逐步从观光旅游转向休闲度假旅游，分时度假与产权酒店也将成为我国推崇的主要休闲度假方式之一。中国现在的旅游市场上，随着旅游消费的不断增长和消费者消费观念的日渐成熟，经过了初期单纯以观光为目的的发展阶段后，度假需求已经产生并形成了一定的市场规模，人们的旅游观念也在发生着转变：不再注重游的是名山大川还是古迹名胜，更注重休闲度假，一种在心理上的彻底放松与休闲。据国内几家大型咨询集团2001年的旅游市场调查和分析，中国的旅游方式需从以往的以团队观光为主的单一旅游形式，过渡到个性化、家庭朋友式、休闲养生度假型的分时度假旅游时代。随着中国经济发展后人们生活水平和旅游者收入水平的提高以及休闲时间的增加，度假旅游市场会不断扩大。2007年12月17日国务院公布了《全国年节及纪念日放假办法》和《职工带薪年休假条例》，我国出现法定节假日与周末连休三天的小长假、黄金周和职工个人带薪休假并存的新局面。此次调整必将推动短途旅游的热销，对于地处山东旅游集散中心城市以及临沂旅游圈和蒙山旅游圈结合点上的蒙山国际老年城将成为众多旅游者向往的热点目的地之一。2.2.6项目建设是促进地方县域经济发展的需要由于老年服务业和旅游业是关联度高、带动作用好、综合性强的经济产业。通过向老年人和旅游者提供食、住、行、游、购、娱、康体医疗、保健护理等多种服务，可极大地带动和促进地方商贸、交通、饮食、旅馆服装、医疗、保健、保险、娱乐等等许多领域及相关产业的发展，起到“一业带百业”的作用。项目的建设改善了当地的道路交通、水电通讯等基础设施条件，为地方经济发展服务；可带动项目区交通运输业、旅游土特产品和老年特色商品加工业、餐饮业、旅馆业等第三产业的发展；项目区老年服务业和旅游业的发展可为社会提供更多的就业机会，有利于剩余劳动力的分流，减轻社会就业压力；从而实现“开发一方项目区，带动一方经济，富裕一方百姓”，全面促进地方经济快速发展。据权威机构测算，老年服务业和旅游业每增加一元收入，相关行业即增加4.8元收入，老年服务业和旅游业一人就业，社会就能增加5人就业机会。蒙山国际老年城项目将形成“生态旅居养老”、“康疗养颐寿护理”、“旅游接待集散”、“老龄产品商贸”的特色系列产品，将对平邑县域经济发展起到较好的推动作用，经济效益良好，社会效果显著；因此本项目的建设将为建设“富裕文明和谐蒙山”、促进蒙山方经济社会的科学发展做贡献。综上所述，本项目建设非常必要，意义重大。第三章人口老龄化及养老服务业市场分析3.1中国人口老龄化的现状中国不仅是世界上人口数量最多的国家，也是老年人口数量最多的国家。据全国老龄办的最新统计数据，截至2009年底，中国60岁及以上的老年人已经达到1.67亿，其中，80岁以上的老人1899万，失能老人达940万，部分失能老人约为1894万，其中大约有3250万老年人需要不同形式的长期护理。与其他已经成为老年型国家的人口老化历程相比，中国的人口老化具有两个突出的特点：一是人口老化速度和老年人口的绝对数增长快；本世纪后期，为控制人口的急剧增长，国家推行计划生育政策，使得人口出生率迅速下降，加快了我国人口老龄化的进程。由于下世纪前半叶人口压力仍然沉重，还要继续坚持计划生育的国策，其结果将不可避免地使我国提早达到人口老龄化高峰。二是人口老化超前于经济发展水平而提前出现。从我国70年代后期开始实行计划生育，之后人口增长幅度开始下降，到目前，这20余年的时间内就完成了人口老龄化过程，人口年龄结构从“成年型”向“老年型”急剧转变，使得人口老龄化超前于经济发展。具体来说，我国人口老龄化有以下几方面的突出特点：第一，我国老年人口的绝对数量大。我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的1/5，占亚洲的1/2。到2050年，老年人口总量将超过4亿，比目前法、德、意、日、英五国的人口总和还要多。第二，高龄化趋势显著。随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。第三，“未富先老”。发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在5000至1万美元，目前平均达到2万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足1000美元。在世界上现有70个老年型国家中，我们中国排名倒数第四，与格鲁吉亚、亚美尼亚和摩尔多瓦三国为伍，是非常典型的“未富先老”国家。第四，“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养四个老人和一个小孩）愈加明显。从实行独生子女政策以来，第一代独生子女现已进入婚育年龄。一对夫妇在供养四位老人的同时，还要抚养一个孩子。而社会竞争的加剧让相当数量的子女在自身条件的限制和压力下，没有时间或者能力照顾老人。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。第五，社会保障城乡差异较大。随着我国城市化进程的加快和人口的迁移流动，多达1.4亿的年轻农民涌向城市，加快了农村人口老龄化的步伐，农村出现了大量的“留守老人”,独立或只与配偶生活的老年人的比例还会上升，农村家庭的养老功能将日益弱化，很多农村老人会因此失去生活保障。由于人口老龄化进程快于经济发展水平，使得社会对人口老龄化的承受能力较为脆弱，尤其是城乡二元经济结构的存在，致使社会养老保障体系重在城镇，而农村的覆盖面则相对较窄，部分老年人口缺乏应有的养老、医疗等基本社会保障。在推进和完善社会养老保障措施的过程中，尤其是农村的力度亟待加强。3.2山东人口老龄化现状3.2.1山东老年人口增长迅速，人口老龄化程度高于全国平均水平2007年人口变动情况抽样调查结果显示，山东常住人口中，0-14岁少年儿童人口1062万人，占22.28%；15-64岁人口3264万人，占68.45%；60岁及以上老年人口635万人，占13.31%，其中65岁及以上老年人口为442万人，占9.27%。老少比为41.62%，年龄中位数为35.04岁。与2000年人口普查数据比较，65岁及以上老年人口比重提高了1.96个百分点，老少比提高了13.73个百分点，年龄中位数提高6.57岁。按照国际上划分年龄结构的标准，山东人口已明显老龄化。山东常住人口年龄结构与全国相比，0-14岁少年儿童人口比重低2.88个百分点，15-64岁人口比重高4.05个百分点，60岁及以上人口比重高1.71个百分点，其中65岁及以上人口高1.17个百分点。到2009年底，山东60岁以上老年人口达到633万人，占全区总人口的13.59%，比全国高出1.6个百分点，且以每年3.5%的速度递增。其中，65岁以上的老年人口达到455万人，80岁以上老年人有89万人。与全国相比较，山东人口老龄化特征更为明显，老龄工作形势严峻。3.2.2外出人口年轻化加快人口老龄化进程，“空巢老人”比重大山东是人口净流出省区，由于大量青壮年人口到山东外务工经商，加快了人口老龄化程度，同时也加快了常住人口抚养比的上升。据2007年人口变动情况抽样调查资料，推算山东净外出人口(流出-流入)约550多万人。在外出半年及以上人口中，15-44岁青壮年占91.36%，而60岁及以上人口仅占0.94%。由于大量青壮年人口外出，造成少年儿童人口和老年比重上升，加快了人口老龄化的进程。3.2.3老年人口抚养比提高，引发“421”家庭“泛滥”长期以来，由于山东一直是实行计划生育政策相对严格的地区之一，出生率、死亡率和自然增长率的不断降低，巩固了“低出生、低死亡、低增长”的现代型人口再生产模式。但与此同时，老年人口数量大、上升速度快也成为山东人口变动的一大隐忧。4个老人、1对夫妻、1个孩子，这种被称为“421”模式的家庭正越来越多。而“421”家庭引发的一个最主要的社会问题就是养老压力，据最近一项调查显示，35%的城市家庭要赡养4位老人，49%的城市家庭要赡养2到3位老人。而从赡养费看，35.6%的城市家庭每年花费超过1万元。出于对医疗保险体系的担忧，家庭积极储蓄，不敢增加消费支出，是现在中年人的普遍心态。老年人口抚养比是指某一人口中老年人口数与劳动年龄人口数之比。老龄化水平的升高，会增加老年人口的抚养比。2009年山东65岁及以上老年抚养比为13.59%，与2000年相比，老年抚养比上升了2.60个百分点。山东老年抚养比比全国高2.49个百分点，说明山东每百名劳动年龄人口所抚养老年人的人数比全国平均水平高，负担比全国重，“421”家庭比重大。3.3山东养老服务事业和老年产业的现状养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。养老服务机构包括社会福利院、老年公寓、退休人员公寓、养老院、托老所、敬老院、老年服务中心、康复中心等。随着经济的发展以及人口老龄化的日益严峻，中国的老年产业扑面而来，为政府和企业都提出了新的挑战和商机。老年产业是以年龄以及由年龄决定的消费特征为标志而划分的产业，即为满足老年人的特殊消费需求而为他们提供产品和服务的产业，它包括传统老年产业如服装、食品、特殊商品、交通、保健、老年福利设施以及现代老年产业如娱乐、旅游、住宅、社区服务业、老年教育等多种行业。3.3.1山东老年服务机构设施的建设相当滞后目前，山东养老服务事业的发展与老年人口增长相比显得相当滞后，老年产业才露尖尖角。根据2009年山东社会发展统计公报，2009年末全区城镇建立社区服务中心123个，各种社区服务设施1460个；各类收养性社会福利单位床位数11.02万张，收养各类人员9.57万人，仅能满足目前广西60岁及以上老年人口633万人的1.51%，说明当前山东的养老服务现状无法满足老年人养老的需要。虽然全国和山东在2001年就启动了老年福利服务“星光计划”，让居家养老的老人在社区内有一个活动场所，但住老年护理服务中心和养老机构供不应求，绝大部分老年人仍是“居家养老”。如果参考国外一些发达国家，进住老年护理服务中心(老年公寓)和养老机构的老年人约占老年人总数的5%左右，山东规划入住老年护理服务中心(老年公寓)和养老机构的老人占总人口的比重按3%计，633万的老年人中将需要老年护理服务中心(老年公寓)和养老机构有19万个床位才能满足入住需求，而与目前现有床位数相比缺口8万个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年护理服务中心(老年公寓)和养老机构的需求。也远远落后于发达国家的5~7%的比例，无法满足老年人养老的需要。3.3.2老年服务机构的设施简陋、服务质量不高从山东和临沂现有的床位和实际入住情况看，还存在“未富先老”现象较普遍、入住率低的问题。主要原因是目前山东的近半数老年人由于经济收入低、“居家养老”的观念依旧、缺乏科学养生知识、居住环境差、身体健康状况不好、生活内容单调、情绪不稳定和子女不孝敬等因素，还有一些养老机构的设施简陋、服务质量水平不高等原因，造成大多数养老机构里生活的老人只能得到基本的生活需求，这些都呼唤着社会各方力量能多渠道解决老龄化问题。从老年服务机构设施看，山东和临沂市现有的养老院、敬老院和福利院以中小型为主，拥有500个床位以上规模的还比较少，整体规划设计落后，且户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能相对单一不全，设施档次低，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。服务人员缺乏专业培训问题急需解决，目前在养老院从事服务的人员部分为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。3.3.3老年服务机构的规模层次“小而低”由于过去山东对发展老年服务业的认识有一定缺陷，很多企业认为老年产业投入大、风险高、资金回收周期长、回报低，从而采取观望态度，制约了产业的发展；现阶段传统老年产业涉及的产品及服务单一，层次低，主要在衣食、居住和医疗保健方面提供低层次的服务，而现代老年产业涉及的老年人的文化娱乐和精神享受方面的产品和服务没有得到很好开发。山东和临沂市现有养老院、敬老院均属计划经济的产物，多属行政救助和自助行为。现有的养老服务机构均以中小型为主，拥有200个床位以上规模的还比较少；绝大部选址坐落在主城区内，噪音和空气污染大，且多数的养老服务机构用房是经翻新过的民宅和企事业单位用房，房屋简陋，内部安全隐患突出，绿化植被缺乏，总体环境质量有待提升。从实际情况看，养老服务机构的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，功能相对单一，配套设施、管理水平、服务质量落后，人居环境较差。3.3.4老年服务业的行业标准缺失从全国和山东情况一样，目前政府只有原则性的政策措施，在老年产业所涉及到的生产、流通、经营、消费等各个环节，缺少配套的可操作性的政策支持，致使老年产业服务市场尚未实现规范化和标准化的运作模式，例如存在家庭服务业中的服务标准与税费等较多问题。3.4养老服务事业的市场需求分析随着老龄人口的日益增多和“421家庭”（即两位成年人赡养4位老人和1个孩子）的逐步增加，养老服务市场的供给缺口日趋明显,为我国养老服务业的发展提供了客观需要和外在的基础条件。目前，全国以及山东、临沂市各地专为老年人提供服务的设施严重不足，养老院床位的缺口异常之大,养老服务业的市场需求潜力大，蒙山国际老年城建设的市场前景广阔。3.4.1老年人的身心需求分析老年人的身心需求主要包括生理、心理方面的需求。老年人在生理、心理方面的需求比其他人群更多。从少年，青年，中年，一路走到老年，人的心理和生理发生了巨大的变化。特别是对山东临沂市属80岁及以上老年人口比例大的高寿地区老年人，步入老年以后，人在心理和生理上发生与青壮年完全不同的情况，叫做老化现象。主要表现有身体功能的变化、感觉功能的变化、心理功能特征的变化、生活结构的变化等。据研究表明，老年人需求的方面比其他人群更多，这包括：（1）健康的需求：老年人常常能感觉自己身体的变化，尤其是70岁以后，人体生理功能的衰退是显著的。对于健康的需求是老年人普遍存在的一种心理状态。人到老年，常有恐老、怕病的心理，所以在条件允许的情况下老年人更关注自身的健康状况。（2）工作的需求：这对于退休的老年人更强烈。他们大多尚有工作能力，聚然间离开工作岗位肯定会产生许多想法，他们有的希望再次从事工作，以体现自身价值。（3）依存的需求：人到老年，精力、体力、脑力都有所下降。有的生活还不能完全自理，这时他们希望有人照顾，尤其得到子女的亲自照顾。子女的孝顺，将会使他们感到有所依靠。（4）和睦的需求：到了老年，人更希望自己有个和睦的家庭环境，不管家庭经济条件如何，只要全家和睦，邻居关系融合，互敬互爱，互相帮助，老年人就会感到温暖和幸福。（5）安静的需求：老年人一般都喜欢安静，怕吵怕乱，有些老年人就怕过星期天，这一天子女、儿孙都来了，乱嚷嚷地度过一天，对老年人来说，这样的星期天是“苦恼的星期天”。（6）支配的需求：老年人原来多为一家之主，掌握家中的支配权。但由于年老后社会经济地位的变化，老年人的家庭地位、支配权都可能受到影响。这也可能造成老年人的苦恼。（7）尊重的需求：老年人离开工作岗位可能会情绪低落，如果得不到尊重，就会产生悲观情绪，甚至不愿出门，长期下去，则会引起仰郁和消沉，埋下疾病的祸根。（8）求偶的需求：丧偶对于老年人来说是极其沉重的打击，丧偶后生活寂寞，心理表现无助，有很强的找个伴的愿望，希望有人照顾。3.4.2老年人对老年护理服务中心（老年公寓）和养老服务机构需求分析老年护理服务中心（老年公寓）兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前一个紧迫社会问题。人口老龄化影响家庭结构和家庭赡养的功能。长期以来，我国长辈与子女之间是一种"哺育"与"反哺"的关系，即长辈抚养子女，子女赡养长辈，这也形成了中华民族敬老养老的传统美德。随着人口老龄化的日趋严重和计划生育国策的落实，以及人的预期寿命的不断提高，由此将形成越来越多的新的"四世同堂"家庭，这样一对夫妇至少赡养2-4个老人，在这种情况下，一般家庭很难承担传统意义上的养老义务。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年护理服务中心（老年公寓）等。老年护理服务中心（老年公寓）项目是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年护理服务中心（老年公寓）和康乐中心。随着山东经济社会的快速发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，山东临沂市对老年护理服务中心（老年公寓）的市场需求将不断增长。（一）社会对老年护理服务中心（老年公寓）的需求迅速增长（1）我国步入老年型社会后，高龄老人迅速增长，对于三个基本方面的服务需求将变得愈加迫切，这就是日常生活照料服务、精神安慰服务和医疗保健服务。这是由于国家推行计划生育政策，一般家庭只生育一个孩子，构成所谓“4.2.1”或“4.2.2”（在农村）家庭结构，目前，独生子女一代已进入婚育期，他们一方面要投身于现代化建设，参与激烈的社会竞争，培育下一代，又要照料双方四位老人，难以承受如此的重负。这就使得从居家养老向社会养老过渡变得势在必行。因此，蒙山国际老年城建成高标准、国际化的社会养老型和绿色旅居养老示范基地符合社会发展和（2）随着高龄老人人数的较大增加，对社会服务的需要会越来越多，服务质量要求越来越高，他们的生活用品需要人代购，家务劳动需要人帮助，饮食起居需要人照料，特别是老年人身体本身机体的老化和病损，需要求医购药，都离不开他人配送和护理。同时，高龄老人除了日常生活和身体需要照顾外，他们在精神生活方面也需要得到不断的填充，需要得到感情交流，有些老人甚至常常有人能够聆听他（她）们的絮叨，有对久远往事不连贯的回忆，也有对飞速发展的社会新事物的不入时评。这就需要为他们提供像老年护理服务中心（老年公寓）这样的场所和环境，因此，蒙山国际老年城项目的建设非常必要和及时。（二）建设老年护理服务中心（老年公寓）是大部分老年人的心愿目前老年人提及最多的问题是“生活有人照料”，和“看病就医方便”。老年人对养老方式的选择近年来呈现出以下特点。在经济上要靠自己。子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，子女在赡养老人方面的表现在弱化。解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为迫切。现在越来越多的老人愿意自己设计自己的晚年生活，尊老敬老自古以来就是中华民族的一个传统美德，弘扬尊老助老的“孝德文化”已成为时代风尚。本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供一个舒适、宁静、受敬重而温馨的颐寿乐园，按社会发展和老年人需要适时开展老年护理、慢性病护理和临终关怀等护理服务。本项目的实施将建立一个集老年居住、康复疗养、颐寿护理、休闲娱乐、交流老有所用为一体的蒙山国际老年城（老年公寓）是国内外和临沂市大部分老年人的心愿。（三）大中城市及东南沿海经济发达地区中高收入老年群体对高端老年护理服务中心（老年公寓）需求加大社会人口流动的加速使得更多的老人没有子女在身边照料。在老龄化的发展中，老年人对住房的需求也逐渐发生了变化。在一些大城市里，多数父母与成年子女更愿意分开居住，这既能使老人活动不受干扰，减轻子女负担，也减少了长期共同相处容易产生的矛盾。而普通住宅由于各项设施并不符合老年人身体、心理等各方面的需求，因此，能够住进一个设施完备、服务周全的老年城，倒成了很多中国城市老人向往的事。目前我国老年住宅市场需求加大，一些大城市里，许多父母与成年子女更愿意分开居住。（四）低收入老年弱势群体对福利性养老机构需求较高受我国经济发展城乡差距大、东西发展较大落差的影响，我国偏远地区、经济落后地区的老年消费群体（属老年弱势群体）消费能力有限，且观念仍停留在传统的居家养老、养儿防老上，短期内难以对老年护理服务中心（老年公寓）有较高需求。因此他们对老年护理服务中心（老年公寓）的需求以福利性老年护理服务中心（老年公寓）等养老机构为主。（五）老年护理服务中心（老年公寓）市场有需求空间，但市场供给仍较为紧缺国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人一些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年护理服务中心（老年公寓）。从环境上看，老年护理服务中心（老年公寓）有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模一般较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。所谓老年护理服务中心（老年公寓）是供老年人集中居住的专用住宅，是居家养老与社区服务的结合，不仅需要在楼层、医院、交通、服务设施等方面符合老人的身体特点，更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。但在中国目前的这些老人服务机构中，好多名为老年护理服务中心（老年公寓）、养老院的场所，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能单调，且可供活动的绿地较少，并不具备完善的建筑设施和服务条件，不能够全方位地为老年人提供良好的服务。有些更是只把老人当作病人看待，并不关心老人们情感或心理需要。据全国老龄办的最新统计数据，截至2009年底，中国60岁及以上的老年人已经达到1.67亿，其中，80岁以上的老人1899万，失能老人达940万，部分失能老人约为1894万。但是，截至2009年底，全国各类养老机构有38060个，床位只有266.2万张，我国平均每一百位老人拥有1.5张的床位，比发达国家一般在5%左右的比例比较低。据有关部门测算，我国养老机构的床位至少缺300万张。由此可见，我国目前现有的养老机构只能收养老人不足100万人，还不到目前中国1.67亿老年人的1%。且不论条件如何，单从数量上也远远不能满足老人们的实际需要。从总体上讲，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能较差，无法适应老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活动的绿地较少。因此随着观念的变化和老年人口的增多，山东和临沂市对老年护理服务中心（老年公寓）等设施的需求有增无减。3.4.2旅游养老的市场需求分析（一）由于人们思想观念的转变，许多老人产生了旅游养老的愿望

传统的观念认为，老人一般都在某一固定地点或是在家里或是在养老院养老。但是随着人们生活水平的提高，人们的思想观念也发生了转变。不少老年人退休之后，在身体和经济条件的允许下，产生了出去旅游的愿望。而以往的短期集中式的旅游项目，耗费大量的体力和精力，使许多老人感觉到力不从心。而旅游养老则不同，老年人可以在目的地联系一家养老院，预定床位，然后一边休息一边旅游。养老院的床位比宾馆的房间要便宜得多，所以老年人可以在目的地享受快乐而不增加太多的消费。由于这种思想的驱动，产生旅游养老愿望的老年人会越来越多。