中华企业重庆袁家岗项目前期市场定位报告

第一部分项目投资环境分析一、经济、政策、市政环境分析1.1宏观经济、政策、市政环境分析重庆市宏观经济发展状况城市GDP值自97年设立直辖市以来，重庆市面对前所未有的机遇，实现国内生产总值继续保持稳步快速增长态势。据统计，2002年重庆市经济发展实现了五大突破：１、GDP总量增幅高达10.4%，自1997年来首次突破两位数；２、财政收入增幅达9%，全年达到150亿元；３、金融形势良好，存款金额约2800亿元，同比增长22%；４、固定资产投资增幅达25%，2002年达到1000亿元；５、农民收入继续保持快速增长，2002年实现增收7%，实现人均2100元的水平，实现了跨越性突破。2003年1-5月全市完成国内生产总值810.29亿元，同比增长10.9%，比去年同期提高1.3个百分点。三大产业共同支撑经济增长，分别增长3.2%、14.5%和9.2%；三大需求拉动经济增长，完成全社会固定资产投资328.31亿元，增长28.2%（剔除城乡集体和个体，投资增长34.2%）；完成社会消费品零售总额339.3亿元，增长8.8%；实现出口总额5.55亿美元，同比增长52.4%。全市地方预算内财政收入73.27亿元，增长38.6%。工业企业经济效益综合指数达到114,提高22个点。城市居民人均可支配收入3499元，增长12.4%。图1-1历年重庆市GPD增长（单位：人民币亿元）腔数据起来源站：重蓄庆市喂统计淹局年深报数域据1趋99郊6-甚20距01恨城市被FD欣I歼值蚀20寄02救年全摩市新怨签利芦用外匪资合甩同项恶目1汪69爬个，钩协议眼利用掀外资岁6.生48诞亿美买元，瓣比上叼年下蹦降9抖.8螺%；跳实际态利用孟外资严4.惭50荷亿美贪元，笔比上岁年增盾长6冷.1泛%，翼其中欠外商犁直接我投资杀2.锣81秤亿美拢元，害增长捎9.朵5%赴。猛外商心投资监企业缓对重形庆朋的经型济奖发展拼前景头较为纸看好鹿，预纽计在文未来嗓增加烟投资执的行万业墙主要摧以工庸业、展房地威产企心业为煮主，昨工业骨企业秧占5推3.容7%职，房版地产杏企业怀占2耗9.蹲6%都。此撑外批泼发零跃售贸求易业齐和服爬务业截各占霸7.妄4%峡，建喉筑业取占1插.9弓%。哲从投唤资领窜域看箱，主补要涉凤及建危立新晶的生倡产线甩、扩屑建改梅造、然房地子产、纵酒店榨（度景假村携、餐戒饮）详以及成旅游荷等。四1.虏1.毁2苏铁产业弱政策醋重庆岸房地火产市泛场相纠对于马全国金而言越属于凶较为咳封闭钢和相断对落赤后的举区域磁，整达个市忌场尚合处于司发育检期。孝设立蜜直辖陶市之木后，喂重庆辱房地边产市厉场才率开始海真正乖起步拦，市阿场的章政策仿把控绞程度喜体现式的较捧弱，阿主要幻体现赛在产炎业政柱策主嗽要依谷照国冬家房色产政全策执贡行，株着重双于规顺范管赞理房狱产市圣场；锹而相腔对调河整、喊监控抵、规拴范地距方房带地产嫩发展泻的调亿整政现策极笛少。塑表1残-1胖予重庆令市主胃要公鲜布主萍要产杂业政弱策列斯表傅数据狡来源设：上制海中假瑞市砖场研棚究部薄1.钳1.愁3慌重大绝城市疯规划射、市部政状饿况很重庆抵是全锐国闻茅名的司“乱山城取”悠，交询通问省题一圆直困馋扰着之城市介的发桐展。戚故重唇庆市迎政府跃将在蚁未来猾几年害建设供完备星的综漫合交元通运拴输体赢系，纹为未薪来经蚀济起眨飞铺用设跑菌道。飘外部内交通摩立体炊系统错重庆侄目前缠已有兆成渝副、川领黔、壶襄渝尿三条健铁路四干线禽，将拴规划污建设滔达万挣铁路支、渝振怀铁捏路、恳渝遂越铁路司、渝把汉铁扇路新拥干线剧。成贸渝高录速公舌路连氏接重被庆、唉成都境两大兴城市悦，正逐在建眉设和仅规划碰建设妥的几预条高管速公元路将污贯通邮巴渝泛大地稀。长光江"集黄金嘴水道挑"水将日告益发码挥其况通航显的重显要性舞。代轨道筛交通遭随着汤轻轨蚂二号肿线（册较新揉线）替建设咬进入债尾声借和三忧号线昼（二准塘傲-江雪北机时场）益规划势出台在，重画庆已态经形事成未兴来贯谷穿南腾北和龄东西亏的两停条诚轨道胀交通家路线须。2鹊01阻0年娇以前律，还途将启脏动一妇号线颗、轨坚道交桑通环识线、奔轻轨牢四号怜线和俊六号答线，梅轻轨恐总长惜度达介到亮13代5公渠里哄，总萄投资它达到也50词0多梯亿元万，占件到未境来几稿年恶城市德大型划投资胶项目庙总投奥资额庙的5刮%以递上。线贪城市丸交通杜半小垮时圈里重庆借市出萄台的市新建除设方步案中白，将棋斥资议87桂00蕉亿元冷建设请新重竟庆的业30迟0个戚项目歉，涉课及基悲础设孤施、浊生态迁环境束、产女业结鹊构调索整、刃社会却事业破等四卧方面晶，其蜘中包煮括两齐路机乳场、印菜园炊坝长坑江大霜桥、概人民则剧场宴、重咸庆国役际医犬院、大重庆工生态领公园田等重灿点项漏目。吉据估议计，群其中居的9于6个硬项目很将在搅20芽05影年前瘦开工喜建设斤，总坝体项鸡目在课20着10赔年完乳成。避目前跳重庆雁正开滥展城苹市交瞎通半伟小时专圈的闻建设狼，力策图在蹄年内延完工岸。米体育存场馆运重庆窝市政虹府重室点工木程在喘袁家纵岗地慈区建府立奥坐林匹嗽克中刃心，户规划凝中的状主体酸育场肚，将亮能容者纳6秆万名拴观众万，工松程计矿划于钱20牢04没年6恢月完穿成，榴届时妖，一妻个现管代化括的、哈全新蛋的体疏育运旁动中必心将赴呈现妨，最20眯04灿年亚拔洲杯右预选彩赛也机将在妙此举车行。勺目前曲，大学型游跃泳馆摊已经萍落成晒开放抱。撞1.蹄2牵上驼述因窜素发越展对钞重庆乎房地寒产市扔场之葵影响性缝良好朋的经盾济运品行为管房地版产市唇场发寺展提熄供强肯大的聋支持照近年氧来，笼重庆大在国付家继匠续实环施积慈极的焰财政黑政策鼓和稳鸟健的释货币偿政策胃，在昆国家替大力败开发劈西部重地区孙加大摘投入碎力度斩的推拐动下誉，抓茶住加记快发闸展的全大好果时机恼，进窝一步捐加大喘经济旁结构睬调整支的力啦度，鸣继续费推进杀改革经开放掩，国侄民经祝济保桶持良押好发撞展势险头，臭经济轨运行狭质量驶和效冲益进桑一步财改善逗，各车项社量会事段业全酬面进打步，余城乡贴人民芬生活拳水平疫有所毛提高弦。薯规划音、市筒政的木强大劫力度赏为房碰地产惰市场肉的多南样发棵展提燕供了夏强大恩动力写重庆说行政蛮级别织的变珍化导躺致了乌其在迟中国顿西部姥经济讲地位轰的定甜位和忆经济粒发展旷定位筛的改绍变，捆让城功市产捏生了洲新的热发展艺格局骄。为摇满足零居住停、购杠物、首办公奉、娱槽乐、绪出行兔等种肉种要欣求的咬情况勇下，备重庆碧结合膨自身费特点仅在发烧生着刑新的极布局汪规划缎、发摄展。辉新的挺市政阴工程添、规婆划动混态和体特殊算事件纵都在糟不断善刺激愚着城友市房魂地产疼市场买热点驳的诞获生，霸为城誉市房烈地产手市场私的多留样发表展提答供了规强大最动力追。但杯仍然昼应该教看到兽，目惕前重田庆市行场的亭热点伶依旧刺相对鱼分散计。陵表1参-2辨西重庆给房地蔑产市愁场热紫点发霞展态旺势塘市场公热点樱关键辣促进婚因素忆目前渔发展炕态势吴轨道梁交通块周边坛住宅宪轨道够交通迫发展如预计恰将成欢为重惰庆住改宅格热局发尼展变盒化的而关键御因素寺奥体售中心丰附近植住宅怨体育风文化单中心猪将逐丛渐形尼成独吓特的单“点奥体舍房地赏产拉链动效良应歼”刊小户池型公球寓三烂尾赌楼改害造廊作为投过渡海型和运投资觉型物捆业，液被很碰多人滚所看灰好艺产权受式酒企店各（含锐商务辣型）史烂尾寸楼改求造必逐渐形引入残先进膛理念者，未读来发项展势情头看蝇好虎江景阁住宅赤江景老自然灰资源伐重庆另市江骑景资极源相康对富任足，迈缺少毙的只宿是规袜划，越合理闯利用信将打缴造新售外滩须商铺裳投资罩内需挽拉动办相关飘政策袄市场丽运行梯态势吧良好直江北让区住朝宅碌政府过行政立支持若新的枪行政皆中心臂带动劲新的蔬住宅陈、商舟业区凶域发紧展蝴数据析来源撇：上雕海中食瑞市厉场研丛究部颈二、怕重庆桑市房匆地产座市场否环境淋分析阶2.朽1诞总福体供谈求及鲜价格敲特征婚膀19藏96锁年至拖今重抗庆的浸房地算产市汽场商穴品房甘供求喇经历裹了几天大阶毕段。絮19乖96湖年房闷产市蹈场供辞求均少较为谢低迷世，空丙置比纵率高骄。1丸9型97好年重权庆升删为直三辖市吸后为文房地慕产发刷展带情来了胞强大举的动该力，母19缺9项7察-1况99炮8年铃房产裙发展亩势头案良好盖，供饲需平夫稳上太升，姻空置属率逐泡渐被娇控制羡。1续99占8年斤-1数99语9年久供应灭量、威需求胶量均避明显扬缩减互，空捉置率桑再度个上升嘉。9逗9年基后在虹良好爹的经毕济环顶境和丘相应哗的政句策拉陪动下闷，重灭庆商氧品房推的供满应量退与需葵求量申开始抓大幅参增大历。公图1道-2割厘重庆特市历扛年商夫品房蜂供求鬼分布专数据级来源买：重赤庆市车统计揉局年捡报数径据1通99秀6-终20李01捡（单顿位：睡万平巡方米孝）狱价格摔特征掩96确年至察今重严庆商跃品房昨价格披基本退保持样了平蔑稳向傍上的窄趋势尝。但竹价格泻涨幅降不大羞；2德00志1年菊后，崭随着勉经济阵发展辱及各铲项相蹄关政纱策的乞拉动群下，护20伙03膝年价与格比浇20摔02只年上近涨了糠11或%。昆盾图1计-2牵重庆盏历年映商品荡房平斥均销皆售价芳格变仅化表奇数数佩据来厌源：奥重庆观市统饶计局山年报积数据宗2.著2遍房橡产市论场特鉴征谜砌课童泊烧哪返湿堵国席困团矿以隐陷愉范市场码供大胞于求垄，总厉体销叠售速纪率较伍缓挨较大授的市福场供证应已祝经使晓得重瘦庆的看房产杂市场个销售耕速度画明显赛减缓米，市畜场出世现了焰不应鼠有的网疲态待，这的一点味使得洽开发掠商不晒得不僻考虑马当地殖人目逢前的鼠购买丝力情牌况，属价格拍导向签是重壁庆人蜡购房边的特闪点。辞纯房地盯产开夹发拿重心心向次暴中心渣城区侨及郊厅区绍转移煮区域慕经济连的发鸽展和老道路帝交通火环境路的改欧善，乌使“及宁要苗渝中零一张穴床，阁不要习郊区阶一间冰房”屯的择聋居观今受到女挑战丸，也跪促使火购房葬区域界重心嫩发生葬转移骗。继朝渝中妙半岛房和江诞北、携南岸尘之后笨，北议部城帐区和律其他径主城雪各区述相继塌成为忘房地抄产开馅发投童资和摩消费年的热稀点区肿域。佩高尚稿地段贼创造才高价鲁位楼偿盘历综观歇重庆坡楼市呀，不册难发座现，抬重庆流高价瞎位的躲楼盘滥主要律位于猜一些启高尚叫地段费，产惭品塑倒造价梳格的墙空间东很小哄，但描高尚浴地段拍内的窗优秀法产品价仍是霉市场肯的宠专儿。违圆房产爷开发慕商大谎力开俭发旁临水医楼盘盐凳重庆通有丰拔富的萌江景钥资源俱，临景水邀楼盘明也颇乡受脾买房浇者的不青睐冰。矩亲水至性是宫重庆唉人与顽生俱意来的蕉天性面，不滋少枪开发笑商忠迎合凯市场会需求朝利用营得天押独厚夸的地优理环扭境开喝发临瓜江或饺临湖铃楼盘障。随将着城绢市化蚂发展疯，城基市规暮划与高建设颤越来刑越注六重对陶城市很气质挑的把销握和坡与自轧然环渐境的堤融合港。灵尤其店是匠社会昨生活栋水平路的不蛇断提率高，杀让夫人们社对居窃住环筒境的凶要求氏也例日益壳提高艺。稍

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