浦江商业市场2

浦江商业市场分析任何产品在推向市场之前，都必须充分了解当前的市场环境，并对目标客户进行深入的研究，才能客观、准确的预见未来市场。商业地产项目作为一种特殊产品，同样需要依托于区域商业市场并符合当地客户的需求才能生存和发展。本章力求通过对区域商业市场环境以及客户需求的研究和分析，来寻找市场空白点与客户需求点的结合部位，从而为本项目的产品定位提供客观、坚实的理论依据。一、浦江宏观商业市场分析1.2006年经济发展及人均收入状况关全县原国内古生产某总值弃61制亿元只财政汉总收售入敲7.秘4亿绍元晌地方习财政嘱收入无3.腐7亿鄙元遣工业拔总产话值变18柜0亿叮元挪外贸秤出口乡交货蛮值事56杰亿元勤实际肾利用叉外资垄25距21咸万美券元非全社担会固亚定资明产投烈资怕35峡亿元唯规模泪以上题企业犯29绍2家咱城镇汇居民栽年人圾均可钱支配扛收入阶13痕56知5元清农村塔居民犹年人谈均纯垄收入明龙45低50怪元酱百强怠县排勇名或15迷9位从浦江的经济发展指标及人均收入来看，城市经济主要是以水晶玻璃、锁具等传统产业为发展核心，发展形态主要以手工作坊、厂房、个体经营为主，有相当一部分居民有着较高的收入，可说消费力相当强。同时浦江的产业形态也决定了外来务工人员特别多，主要分布在各个工厂、作坊、三轮车、小经营户等多种行业。2.2006年浦江各商圈分析病经过牺为期罪两天剂的市界场调百查，吃浦江昼的商则业相壤对比铲较集以中，璃主要锅分布坏在人曾民东逃路、孩和平营北路摄、和洞平南邻路、捷新华刮东路挖，其页余的草商业舰相对保分散产，有合少数催专业前市场赢分布票四周影，但佩商业坟氛围申一般敌。既1）庙商业何区域养及业锹态分熄布券①平中必心商被业区荣●屋福街泰隆车广场押：英位于膛浦江饲商业悔的第湾一核戚心圈扁，总冶建筑司面积灾逾3企80僚00致平方脑米，丙是一卸个集风购物烫、餐拔饮、胃娱乐撞、休历闲、危综合多服务轻于一旦体的腹的现渠代化客复合梨型商炼业广歌场。掉地下增一层坝：服营装、三饰品叨一楼到：服查装、摊淡、鞋碍、珠柜宝粪二楼些：钟诚表、暂超市字、服晕装、知包撞三楼梯：品寿牌服葵饰、锋男女呆装、农运动防休闲低装、啊内衣豆、童渗装、送皮具霉、健宇身器蝴材缝地上味一层描部分添可买寿以外街，其临余楼率层均稠为出驰租，朱首年知返还蛇2个闪月租椅金。积例：姨地下被15龙㎡1且06铲00鸦元/杀年，今即1劣.9山元/绞天/劲平方衬米。置人流捞量测烟算：愉下午告15签：5抵0-累15坟：5增5，太进1厉20招人，吧出1街50场人，取共计恢27且0人没，一壤分钟浆54笔人，溜人流院量2奸59抢20信人/装天，闷由于谢其出获入口蒙南北尤各设貌一个户，所抄以对阻测算寄会有桑一定戴影响蛇，实掘际数河量应海当更剥高。出评价道：缩广告范宣传庆比较母好，刊虽然韵相比娃时代硬广场虚成立桑较晚丽，但付在消蹄费者址中美监誉度检较高铲，人方气也辈旺，惯由于纠它和堵时代非广场吗对门惑而立肠，所腊以人种流量抢可以推共享恢。剪调查楼中不什发现沟，由爹于地耀下商舟铺租乒金水饭平较瞎低，料所以溜有相剥当多丧的外孔地务移工人校员也节参加纺进来乐，做盾起了本小老犁板。魄●慢时艰代广燃场购献物中歇心险老牌嘉商业辞中心聋，成剥立较肆早，逼总占拳地面离积2茂万平杨方米脂，总抬建筑骗面积塞9万介平方昼米。扣由四煎星级旋宾馆况、购湖物中订心、期时代班商城惭组成暮，。侮与福丸泰隆般广场闸对面踪，人泛流量域各方单面相鹿互共也享，薯也均冤为出弄租。宾一楼桌：化算妆品另、通纱讯器覆材、聪黄金室珠宝饮、幼士儿用毙品、远鞋类雾、箱殊包古二楼船：男悄女装虏、休除闲装道、童颠装、详针织说内衣驳、小安百货雷三楼掀：家冷电城早、运腹动城碍、家且具城刊、玩圈具、钓游戏藏广场垦人流姜量测据算：摘下午签16善：0静0-已16类：0贱5，坛进1旱50三人，目出2摧00库人，执一分室钟7柴0人缴，人仍流量炉33因60抽0人板/天溜。罗评价博：戏烫挡作为应较早末的商辨业中索心，影其先帝天的圣地理斧位置嫩优势读及业逝态分杰布决已定了涛其源背源不买断的睛人流天，其射租金者水平衡也与抹福泰棋隆不迅相上挡下。已●活民蓬主路洞步行蠢街辣沿民码主南枕路、专民主建北路诸一条洽内街午，两敏侧均走为小搬型店踩铺，帜与福甜泰隆前广场石、时蒸代广撇场南睬北相报通，到但档敌次也略较为沾低端包，道酿路宽迎度约小3米彩左右射，路震况也跟不大届好。衣经营摇范围哭：服富装、货鞋帽赤类，仇面对倦低端咸消费套人群浆。鲜租金茫水平龟：牺好地尝段：职25福㎡，望19开00残0元涉/5惩个月范，即柿5元死/天宋/平棉方米抓；绩差地鄙段：刚15塘㎡，储13沉00波0元逢/年犁，2桑.4贩元/功天/北平方修米。娘评价市：法较老薄的小叙型步减行街统，尽具管经忙营铺安面及牧街道馅形象丢显得真凌乱唐，但最地理垄位置贩及市腾场号播召力充，决哨定了拣仍有工可观侄的人格流量坝来支期撑其辟发展奶，从敬租金宁水平克就可塞以看逆出来列，附锯近的项福泰共隆广激场尽皮管装凡修较罪好，毁但其过地下置租金抹仍低写于此佛步行凳街。润②部和足平北择路商捷业区芝●剑商凑贸中腥心（卸小商午品市绝场）顶：孩市场锹为低栗端商商品，促共分惧上下趣两层便，由禾于距斥市中骑心较仙近，行人流善量也状不错匪。旦一楼咬：玩扰具；姜二楼墙：衣臭服、步拖鞋把等日录常用萝品，则3㎡随价格棵5.仍5万两元，陈即1竭83条33席元/致平方郑米。淹人流站量测底算：不15之：2摩8-俩15卵：3拨3，我进2奔0人若，出纱39偿人，鼓共计楚人流新量1寸2人裹/分洪钟，汉假定涉早上泪9：言00罚-下病午5毫：0遭0，当人流便量5爸76汗0人拢/天置。窗评价筋：塔肃输由于合商贸芝中心窗的低蹈端定赶位及艺内部厦装修派等硬脏件设障施的萝差距累，也寺决定揭了其间档次暗不高狂，但虫和平纲北路拔的人延流也挂给市腹场增巷添了库无限帝的活柜力。班●威四柳牌楼徒商厦薯成立点三年丑，位仿于商泡贸中洋心与雀市中柄心中奶间地骂段，别生意框较清规淡。饮地下厦一层朱：药垒房茫一层敏：服怕装、策鞋，帝36窃㎡租煎金1忧00肝00绿元/铅年，牢即约橡0纵.8火元/序天/府平方礼米；双二层哀：童矩装，饿50符0㎡氧，2伟0万使元/貌年，泪即1笋.1吼元/焰天/负平方暑米，违十年栋合同津。小人流狠量测产算：冠下午械15喉：4某0-护15纽：4巧5，若进2笔8人穴，出针18订人，园共计凉9人酬/分疲钟，治人流江量4轮32睬0人稻/天胶。两评价罗：唱馆割四牌买楼商弦厦与陆商贸主中心律相隔滨很近规，但推其租堪金水惊平却租相差诞颇多蹈，主垫要是松由于便建筑嫌本体拼的设纪计及极新的惨商厦万没有六足够位的市捆场号宽召力钳。席●桌沿叨街店纹铺理40葡㎡，熊58字00尤0元束/年碰，即猜4元温/天略/平悄方米月。可番以看种出，席沿街筐商铺依价格慨相对迷较贵断。靠③是和迁平南眼路商酸业区竿●泉中截心农喘贸市翁场析位于梅宣西点路，饰成立粥十多塌年，重是老安牌城过市中漫心，两主要荷经营树蔬菜睁、水雪果、源副食御品等页。催一层阁：用险户租拖用经晋营，温15并㎡，宜17知00侍0元水/年符，即歌3.鸡1元乖/天疫/平堂方米啊。斯二层仿：好历佳乐竭量贩丈●震水果挪市场承●卸茶叶烧市场矩●旦和平纳南路瑞街活主要很在人拆民东局路至各浦阳缺江中初间段谎，主街要经批营家丘居饰课品、缴服装燃、百怨货等搭，档赠次一跌般，鸡分布牵较散遮。素④钉新善华东旬路商被业区复主要反是和震平路侧与环随城路恐中间帝段，条区域物宾馆呜林立稳，经泛营各双种服灯装等牢，人始流量悄不错凯。语店面虾租金穷：4返0㎡踏，3哲50瞧00屋元/吹年，罪即2尚.4吩元/存天/更平方培米。摆总结卷分析泡：痰整体稳看来不，呈响现几萄大特除征：劣◆绢大臭型商荷业设臣施分泰布集斜中，涉周边杯小商管业做盾补充至目前路浦江秧整体联商业俘环境捞良好棒，商效业设贞施主败要集志中在甲人民狐东路刘、和范平路缩沿线君，以毛福泰形隆广魔场剥、愿时代棍广场傲等商魂业设蕉施为侦代表阵。该温区域拒聚集肝了大蝇量消大费者逝，商花业气青氛浓句厚，距是浦向江商辆业的郊热点劈所在功。而军本项茧目所栏在的要西区卧大规原模商妥业浩目前智还没挺有丈，蜂只有牧月泉农西路唱沿线咳有少扇许店肝面，交但主牺要是违以经架营水娘晶玻举璃的魂经营疮部锻，找无论橡从装隙修不涛是规寸模，既都不沟上档赞次叛，良杯好的透商业旅氛围依还未拾形成录。然与本紧项目冠紧邻降的汽液车西连站是纳小型悦站点么，过虏往人闹流量疫也相昆对有杀限，邀本区最域的东消费戴潜力潮主要铲是小轧区居衰民和仆外来退打工附者及皮周边织学生习。摩◆夜商品经档次挎分区恰错开疯，于种类阿繁多熔从商狭品种鹊类上俭讲，掘浦江嚷区域知内低葱、中嫌、高欢档各灭类商革品齐链全，宝即使寻一些可知名群品牌袭在浦蝇江也并并不月鲜见激，浦则江商泡业市共场基秋本上放能够层满足吊人们沾的各高种消铁费需狮求。拼在浦巷江，卸一些踩日常狡用品咳等普棚通商失品在使各个劝区域续都很熄容易咽购买掏，而描大家钞电、萝名牌猾服装擦、珠驾宝首播饰等肢中高究档商培品则啄主要途集中傲在利市中缓心地奥段牌。无淡论从妥商场糕的硬泪件配途套设柳施，竹还是漏从商街品的匀种类踩和档岔次来卸比较感，零市中需心商男业都探与其广他几断个商距业区卡块馆存在切明显塌的优北势。撞商业奶商品带的种阿类和滋数量父明站显较费多爹，知链名品郑牌甚膏至国牧际一俭线品织牌大洞多集允中在任这里辨。总步体而刮言，饿项目奥所在业的西动区他缺乏新高档威次的垂商业侄设施龙，爸缺乏或必要蹲的蝶商业哥网点盼及配罩套设坏施。证◆组消费组群仿遍布嗽四周腥，集其中购厘买性乌强海通常做情况亭下，围消费慢个体哲在购医买日利常生锋活用雹品时践大多赤在居点所附胜近的躺商店祖进行狮采购监，但帜是对山于大舌件物沈品、蜻贵重启物品跌和奢纷侈品湾等商奔品，抄消费枪者则球希望秀到城袋市的堆商业忍集中推区进蝶行选遥购，炎商业贺集中玩区除背了基梳本的烤购物梢功能衣，休次闲、流娱乐边功能熊同样具是吸壁引消泼费者齐的重鸟要因黎素。郑当物映质生夺活到奔达一协定水陡平，盒购物律将不亮再是香单纯底的买烧卖，伙体验旧消费卸的过赖程将晋成为斯影响江购买针活动员的重拘要组堤成部辣分。流发达摩城市粮通常漏具备遍多个阵商业悼中心孕，商英业中省心多骑以商挖业街祸或M鞠AL苗L的俘形式得存在撒，每薯个商砌业中边心点滑辐射健着不勺同范锯围内孙的消次费个价体。弱浦江控在城医市建嗓设的壮过程也中，机由于诸历史允和文袖化等秩客观司原因类，形轿成了简市中贸心与鞠城市隐周边逝发展援不均疤衡的息现状阔，修东西绑南北容各区提居民钟更多复的信桶赖市墨中心戏范围摆内的嚼商业汉满足碍需求存。目金前项馒目所谱在地闸的消早费者郊多为湾区域鸭内的职客户访，商集业设种施的良滞后进性、误交通望和人衰们固约有观葬念下险，难委以伯吸引让其它镇区域炸的客智户流柏入。泉在调扯查中跑不难您发现泽，对彼于当锁前的设消费妨客户玩流量油，悉市中闹心较金项目雷所在街的西揭区有脱绝对卫的数陈量和竹质量要优势宗。辜小结麦：择浦江席整体纷商业脾环境酬良好遍，经革过多介年的词发展兼和建遵设，暗商业评设施增已经水形成章了自仰有的啄体系笑，但哈在某下些方递面仍皇不够什理想沙，具悦有改独善和糖提升瓣的空祖间。罩此外梨，浦哑江在肌城市毛建设鞭的过纽程中横，形贞成了伯各区捧块骨发展惨不均典衡尊及集准中性灾的速特点渠，省不过勉，随辨着项倦目的府建成杂及未制来商颂业设徒施的握逐步口完善兰，该权区块洪仍有氏一定上的发跌掘和狡提升哥空间浑。非3.饿20占0绸6昨年浦僻江商鸟业地嫁产蜻发展干特点经●羞商业阳地产响市场主投资蒜的多雄元化敬20镰0予6鼠年，慨随着泊商业材地产美专业笼服务碑机构价的深拘度介地入，还开发域商将康越来内越明练确商阵业地岗产开骆发利孙润的雄市场庆容纳美方向宴，从鉴而进删一步伶调整防开发钻投资略策略绕，调才整单顶一的赖投资猜开发砖模式晴以及冤物业洪类型横，从吵而使杏得商液业地晒产市跳场呈仗现多暴元化挽的趋厦势。龙●抄社区扮商业捷地产青兴起栗，且装地位歉将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