天明国际森林公寓销售方案

天明国际森林公寓销售方案一、销售策略1、前期大量积累客户资源，按照政府规定，开盘集中爆发，快速销售2、南楼北楼同步销售，以南楼为重点销售，北楼适当控制销售节奏，保证项目持续的热销；3、开盘目标：开盘销售40%，约260套，其中南楼约180套，北楼约80套(2007年5月26日开盘，开盘方式另定)（一）定价项目的定价参照郑州高楼楼盘，结合项目成本效益分析，本着市场预测的原则，制定科学的价位。入市表现均价：住宅均价4300元/平米、商业用房均价5300元/平米目标成交均价（最终）：住宅均价4500元/平米、商业用房均价6000元/平米（二）郑州市代表性高档高层价位概况从以上价格情况分析：1、高档的高层项目均价相对范围在3800—4200元/平米，特别是集中3800—4000元/平米的均价，相对高端的达到5000元/平米以上，如银基王朝和天下城；2、公寓楼由于存在精装修差别，均价范围相对较大，3800—4400元/平米，市场上高端项目的精装修和毛坯房比例基本相当，在成本和表现均价约200元/平米；3、楼层差价，高层由于楼层高，差价一般范围小，小幅差价在10-20元/平米，一般在30-50元，差价大的在50—100元/平米，以20-50元/平米居多，具体差价更多在于楼层数，部分项目执行阶段性楼差价，如非常国际就是采用的这种定价方式，6层以下，层差为60元，6-12层差20元，12-17层楼层差15元，18层以上楼层差为10元。根据以上高层市场，结合项目特征，本项目在产品、位置、环境、建筑立面存在竞争优势，而在企业品牌、内部配套、物业管理上存在差距。难（幕三放）借项目研成本坐分析森：抓（三寻）开委发利卡润美：挂项目伐面积中（平拢米）掀销售去额年（万规元）亦均价线（元傲/平如米）皂优惠它3%胖南楼益南户性10炕58夏4乌48吼40嗓45裤73握44蒙36弱南楼读北户竿99旦93拼44榴48韵44套51姿43瘦18烤南楼骆整体龟20肥57仙8稼92侦89充45钳14住43扛79嗓北楼喷23愧86聚7拢10僚43挎1呢43京71挂42顿40肤住宅各总体赢44虽44涝5刮19闲72宇0朵44间3惰8叼43淋04蒸商业弓50信03遣26尘52豆53代00副——粗总体隐49惠44狡8畏21袭78坚0迎44疮05俘——蹦项目蝴利润驳：营21瘦78墓0玻—间1内73瘦87并=4洪3认93袋万元句投资孕回报悔率=该43郑93性÷降17英38蚁7=仰25谋%急现金宁流量河分析悔：以肉20捐07缎年5炮月份贪开盘吹推测叹，按盏照一科年的邀销售六周期炎计算吼，在耻20唇07装年8拘月份储出现仇正现猎金流掌。倾具体盯模拟妨价格迈表和生现金宗流量废表译见附傲件辜，具缩体优淹惠另从定！汁（四让）销济控：腥销控也策略仰：丧执行斑以价戴格销州控为辆主，逗辅以啦楼层馆销控亿南楼朝南户姑：单沾个户给型的浮立体讨销控春（从景底层拳到顶由层）亩与单妙个户熄型的抵阶段匠楼层骡销控室相结鹅合兵南2纽、南阻4、壁南6与、南劣8、歇南1速0执沾行从跌5层倚到2峰6层磨整体予销控拨，每炕平米集比正醋常价该位高竖30剪0元警/平堪米片南1汇户：攻执行篮楼层测销控须，6问、7差、可9、扔12塑、1吧5、朱16绑、2松0、壶22徒层比凶正常响价位肠高3瘦00查元/云平米诱南楼砍北户今：剖北2咳、北睁6、畅北9杯户执捷行从骨5层广到2做6层鹿整体茫销控睁，每喊平米隶比正伴常价控位高扑30爽0元座/平衣米玩注：熄南楼辨当客椒户需饿要相密邻两宜套或愿多套仆组合柜时，搜可根界据情番况灵俱活掌帽握销疤控房勉源。守北仗楼：笼东一颤单元歪东南毫户、角东户壮、东爷二单信元西牛南户丑执行非从2伤—跌28甚层整骑体销蔽控冠手录柳东二纯单元幻西户较执行鸡楼层者销控恶，5渐、7爷、9轮、1惜0、弓12灶、`脸5、众16趁、1迫8、眉19仓、2减0、毙25景层每械平米纠比整遮体价押位高鸭30畜0元矮/平祝米荒总体附销控砖量在除总量殃的4域0%将，保赴证房环源销谈售和方持续终热销顾；跑商业倾销售患周边痕商业绞分析叙：港天旺罪广场胡天旺熊广场伞分为蹦“天糊旺广相场商烦业街针”和馋“世晒纪联城华大臣卖场席”两让部分拿，总舒占地引面积词约最34馒00达0m谣2炎，总捷建筑堪面积赛约6区.6需万m袍2。警天旺炉广场蜓商业城街建拍设规怖模为迫地上解四层遗，局鼠部五买层，尿总建昌筑面研积约称3.唐8万俩m2宫，具拥有零泡售、棚娱乐搞、餐隐饮、嘱休闲角康体她、文碰化和拖生活玉配套悲服务携等功宵能。增大卖牺场建没设规批模为申地上爹三层亦、地参下一内层，钳地上蔽总建认筑面密积约红2万构m2崇，入鸽口分渔别面勇向东晶风路著、丰雾乐路冻和东冶部广倚场，锤地下功为汽侮车库裕和设性备用俗房。甜天旺骡广场踪总建盾筑面械积６各万多枕平方肺米，为除已构开业丸运营床的西书侧２轨万平依方的富世纪画联华盛外，晃三、启精装钩修式和物楚业管具理建休议扶（一蝴）精馅装修施为了迅提高吸项目讽品质鸟，树呜立高欣档形氏象，应节省少公寓进楼业服主的响装修放烦琐贝，筐避免夹各户堂装修尽的相熊互干脊扰，处便利私业主周投资要置业狱，建搂议南醒楼公盐寓统狂一采治取精会装修铺，在呼实际驳装修教中采妖用惕简装术修断，具翅体装沿修标刮准建投议如倚下：较帝1、覆大堂往：镇大堂宜为石遣材精撇装修烛。首种层大秤堂墙牧面、祖地面粉采用搜石材肚或同篇档次苍材料惭饰面挤，顶踪棚为爱矿棉船吸音赤板吊野顶，梢灯饰退等装景饰。政2、泊公共丘楼梯颗间地耀面、俘栏杆京：花慨岗岩挽踏步书、不旱锈钢谷扶手治栏杆施。槐3、呆电梯懒：知鸡名品凝牌电葬梯（窗如西点子奥盯的斯炉）萌，佳候梯父厅墙吼面为敲环保营涂料滔和其蹈他材哗料装少饰而奏成，互电梯戏门套声为石坡材装庸饰,厌吊顶愿,并乘且装扁有监流控系荷统，馅烟感眼、喷凑淋、亩背景个音乐术等设辨施一疲应俱内全。替电梯低门套酸：优膝质大亭理石校/花据岗石域雕刻堡造型盯4、叉公共逮走道果：石帅膏吊师顶，阿地面呜铺防愈滑地咐砖并害设1虽0公态分踢责脚线伞材料蹦为地乓砖，工墙面小外刷佩乳白鼠色防桶瓷涂谅料。受5满、入祥户门死：为蹈双层倡防割撬厘门，感有子亭母锁警。虚统一冷安装糠一级么防火够板门受，防券盗执晴手锁虏，如倚盼盼兆牌踪。亿6障、室窝内窗腊户批：中枝空玻景璃彩拍铝窗乓。数7悟、室爬内天拜棚茄：品根牌乳逼胶漆夏饰面帜（如烛鸵鸟服牌弄、多膀乐士药等烟）。正8壤、室屯内地树板棚：品巴牌复都合木锤地板堤并带庸10否公分球高踢型脚线痒。秃9安、室龙内墙悔面根：品恒牌乳凤胶漆肠饰面由（如肌鸵鸟福牌）爷。垂1倚0魄、电肃讯龄：每锡户预超留电步讯线朵路，哭预当铺宽期频网晌络，溜预留案网络葛接口酱，室泰内预叶留电肯话接庙口仓室内罢预留葡有线团接口昂，贼品牌议电源沾开关份（如掩西门债子）养。洁客厅例餐厅思：坊地坪郊：圣凡象/陡红塔纵/福么满地浅或同仙等级甩实木遇复合皇木地唇板畏柱墙面室及天练花：雪立邦拆/多帅乐士复或同烈等级需环保护乳胶孔漆角吩踢脚吨板：炮圣象迫/红胀塔/医福满碗地或萄同等姨级实恼木耀胡开关窃插座心：西谅门子骨（S炊IE盲ME痕NS鉴）/躲松下埋（N虫AT辰IO笼NA烫L）闷或同车等级摧栽窗帘续杆（京轨）耐窗帘用盒：牧高档捷优质腿金属种或木秋制均厨房义：乌地坪雕及墙贼面：喇路华纠（R端OV贞ER嫩）/瞧奥龙略（O换LO建NG怜）/这鹰牌借/诺弟贝尔著或同蹄等级先人造绒石或湿瓷砖他线吊顶系：轻暮钢龙系骨防莲水石戚膏板鲁刷立月邦、偏多乐演士或李同等扩级防沃水环宏保乳挎胶漆钓立灯具归：高叶档优药质吸专顶灯裤康门：础史丹翼利（毯ST虹AN狡LE税Y）笑/德拆仕（源DS跃H）杰同等肚级玻凶璃推仰拉门谈台面式石：伏可丽畜耐/勇西德锦石或双同等亡级人罗造台等面石唱小洗涤娱盆：舌高档桑优质亚不锈锻钢子姿母盆倦裹龙头泽：进柱口或难合资笨品牌克双温葱单柄接拉出绿式水新龙头受/直袜饮水株龙头插灶具痰：进听口或片合资茧品牌黑吸油辆烟机锡：进乡口或填合资盟品牌父陈开关草插座动：西糟门子久（S俯IE拖ME忆NS社）/纠松下渐（N爽AT丹IO慌NA党L）稳或同目等级贺卫生校间护：自地坪杯及墙择面：池路华尖（R面OV透ER暑）/块奥龙防（O惧LO片NG佩）爆/吃诺贝抢尔或蠢同等兆级人饿造石歉或瓷给砖口敏平顶呀：立扔邦/凡多乐瞎士或愤同等架级防惊水环乏保乳舌胶漆爹供灯具腰：高黎档优雁质吸怠顶灯狠洁具辟、龙描头、抵花洒胶五金芽：科葛勒（翠KO租HL遍ER斧）/榨乐家错（R碌OC矩A）抖合成骑或同前等级登炎化装核镜配耀镜灯韵：高等档优赶质垒朋开关飘插座汪：西吴门子梢（S伪IE握ME棉NS槐）/仗松下轻（N意AT物IO嫩NA摇L）警或同聪等级棋装修塘费用誉预算瓣：党约园40存0窜元/乎㎡茧，此泪装修醋费用岔通过施售价蛋获得脆，南祸楼每贸平米其提高眉40炸0中元/镜平米利。僚（二任）各样板矿房装脏修摸：昏1、独样板辆房：顾建议杰在与霞售楼弊中心难联建帐，以刑南楼些标准哀公寓劲户型春38守.裂76在平米拌和6染4.害15捉平米幕为样伐板房吼，以奴现代膨简约触式装运修风籍格，策内部姐布置若与炭交房辫标准厌类同邮。嗽开放救时间酒：与键售楼俯中心虎同赚时裤开放应，专12占月1背0日这。聋2、恋售楼控中心史：位近置在撑临东摸风路忌，东柳西长许