上海市酒店公寓市场报告

第一部分酒店式公寓概况“酒店式公寓”，时下流行的物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。借鉴国内最近5年的酒店式公寓的发展历程，分析酒店式公寓的市场情况。一、起源酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。之后又出现在上海、北京等地，目前全国各大中城市都有发展。二、概念酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。三、特点（一）酒店独立产权投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。（二）酒店式管理酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。（三）兼具居住度假与投资两种功能酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。四、用途分类该（一桥）竹商务框酒店蜻式公赶寓苦商务音酒店州式公终寓与愈商住符酒店关式公潜寓相伯比，绑有更仓好的治商务食氛围框。大循城市侵CB忆D及备周边弊地带含中大才中小型型企管业聚状集，毅便利摧的交猾通、米优越喂的地钞理位啄置、吨齐全谋的配戏套设向施，奋从而滤形成按了浓济郁的欢商务密氛围柳。局抽撤目前足在许犬多大语型中奸心城淘市中担，很器多项尿目定煤在商册务酒盆店式山公寓歇上。别因为棕商务甲酒店赢式公席寓面笔对的吨客户鹿主要魔是中恒小型增公司蓄。而深中小嚷型公硬司过什去都液住在经办公爽楼里怨办公况，办溜公的伞租金喊的水竿平较愤高，约而如隶果购他买商围务酒米店式膨公寓挥的话训，大浅约办仔公楼派七八夫年的议租金于足以渣买下芽一百因多平阶米的枣商务梢酒店桂式公差寓，郊这些备公司劣就认弃为买罚比租药更合激算。涌所以遣目前透酒店及式公混寓一笑般都目以商箭务酒同店式章公寓快为主娇。鸣（二油）陈商住秋酒店饮式公陪寓浇商住忙酒店错式公浊寓灰基本酿上具立有住痛的功券能，狗但是菜由于受地处泼繁华公商业筒地段今，因喘此具济备了吧既可杯居住急、又遣可商计住的旬价值毯。虽受然商逗住酒岸店式芒公寓蛾商务甘环境回还不竿错，砍但却刷没有仇写字起楼、想商务原酒店鹿式公黄寓的截那种识商务胆气氛称。商本住混死合在拌一座事楼中含，办欠公环蝶就大滩打折葱扣。贵它只影在特劳定区茧域内店存在够，其浴物业紫功能粘模糊副，办源公、妖居住故混合既，环侄境杂迁乱。青办公肆的人种经常丢能闻孕到邻臂居住湿户家汪里飘舰出的级炒菜辽味；助而住丢户则碰要面换对川潜流不柄息的鞋陌生门面孔喊。通收讯、简网络犁、物另业管遥理、铺消防粱、安过全、赏停车还等难饭以让听商、振住在复这里夺的客航户满算意。忠但由猜于商怎住酒宿店式姑公寓枪投入记少、筒成本冠低、虑资金部回收痛快、菊风险语相对猜较低跑，以翠中小涛户型草为主界，房询款总饶价不谣高，哗使其根在市银场上箱具有环一定算的竞厦争力惨，甚狭至从炕中低宴档写亏字楼继中抢等了一粗部分嫂市场松，这论说明叙商住炕酒店烛式公念寓受符人青逃睐是她有其翅独特壮的背畅景与足生存粉空间匹的。索贞（三朵）躲新生寇代酒判店式亡公寓刷一种忠集酒键店、预公寓拒、写亦字楼或三类渣物业巡于一颠体的她公寓冒新品叼种，妄即班“仗三合捞一盗”仆的新谈生代革酒店拴式公烂寓璃。新昆生代市酒店轨式公岁寓比呈商住台更有双氛围旗比商贯务更纪便捷置，同恼时，字在同嫁样品歉质的链环境全与氛求围中怨，新雹生代秋酒店商式公戒寓在糟生活店与工正作上备又比倡商务线酒店泻式公鞠寓更陆便捷漠。在右生活株上，吗新生避代酒盆店式扔公寓偿有一裕般商梢住酒坏店式良公寓朵所没黎有的乔精装稻修，国全套尝的品目牌家贯具、深电器驾，再懒加上慢商务吩酒店老式公烫寓所纲没有湾的与谨之相脏匹配料的酒促店式乌高档俗、体欧贴、碗细致究的服状务项足目和谅全天伸候商即务服胃务，桑它可柱以作奶为老文板或货高级芬员工养的日允常居认住场哪所，果为人盲们赢视得了茶较多政的工伶作与谋休息族时间磨。园第二腔部分饮酒怠店式复公寓器操作落程序金一、让开发瑞流程沿市场墙定位仗→廊需求稻分析寺→救区位餐选择饥→丧规划妇设计琴→顺装修棚标准甘→或经营桐管理球（一像）市黎场定鹅位湾酒店分式公开寓的扮硬件帽设施孕和服氏务内兆容决贺定于虚酒店抢式公遥寓的贯定位宗，而购酒店背式公绩寓的之定位悦则决领定于肺购买植或租松赁这广类物怕业的裕使用仓者的列需求留。投值资者瓜群体衡依托茂于使拖用群近体，究物业刘不适神合用梦家，谈也不乡会有创人投太资。祝1.糊海内鸣外常搁驻当柄地的矛商务碰机构尘和其钓它机消构棕2.捧国内久及海证外常棉来当旷地的枣商务跨人员缓3.箩当地患企业狐4.婚SO城HO简族异5.升个人遮或家禾庭居砌住生允活者这上述芽用家舟群体圆的需倚求差提别较采大，正一个哄酒店幸式公折寓项贸目难婆以同盗时满船足所墨有用宁家群罩体的后需求陕，若理以满姨足某献一类呼或相俗追认另的某枪几类锦用家纪群体索需求丸为目晒标，齿则可摘以为忍用家挑提供颜更适童宜的转产品论和服惑务。积几年快来的辱发展造已分御化出英两大亡类，鸡一类查为侧蹦重居恢住功颂能，叠主要习为居索家生恳活者百提供绍酒店膛式服黎务的众酒店理式公绿寓；榴另一童类为茄侧重目办公惭功能屯，为宜各类册机构视或个晴人提茎供办票公场师所和洞简单种居住辣条件凤的酒译店式勾商务愁公寓肯。用魄于居姑家生授活的镰酒店户式公畏寓又受有中稳大户越型和霜小户寺型两纸种，驶各类执用家汉群体谎的需贪求不纸同，咐面向卖不同矿的用轻家群订体，套就有夕不同旁的功吊能设亭置、咐硬件毫设施撑和服忧务内臂容。迷（二历）需盈求分它析腐酒店鹿式公象寓的呜市场拐需求呀者主能要有孟以下别几类沫：轨1皮、海掏内外斧常驻愧机构似的商起务人偏员、千管理盘人员皆和技五术人鸣员柱国内这及海革外常训驻机聚构，谋规模杆较大厉，派系驻人如员较电多的勤，一蓬般有冈专门鼓的办洁公和搂居住饮场所很，二缝者分搭离。斜作为震办公供场所烈，他泻们可狱能选怎择办岁公楼皱，商耕住楼臣或酒日店式夕商务担公寓馋；作胃为住万所，依可选四择住宗宅或粉居住朗功能狭齐全届的酒迟店式天公寓发，现像在一选般不忠会选歪择酒瓜店。引规模陕小、葬派驻写人员算少的召海内完外驻窗地机料构往悠往将寨居住患空间很与办优公室键合为帆一体清，需天要的有户型族面积紧小，熟可选论择商泉住楼以或酒译店式晚公寓盛。实贤力较死强，零注重损形象卵的机衰构更设倾向新于酒背店式捕公寓侮。刺2领、国煤内及篇海外专商务怪人员愁由于齿业务近关系陵，国嗽内及罚海外竿都有弹不少伸商务旧人员明会选岭择住月酒店壮，也则可能闷在商薄住楼撒或酒材店式饥公寓真中购盆买或罩租用慢一套贺房，乌以方距便居积住和哭办公郊。乏3欣、投宫资者饼不少敢人购米买房衔屋用仁于投臭资，炼一般娘选择矮户型机面积抖小。母总价屡低的死物业伴，酒乖店式洗公寓蔽是投隙资者位，尤争其是纯香港盾投资跨者乐策于购危买的船物业论。有柜余钱部的当车地人岁也乐足于购驶买作栋为投宅资。签4井、小停企业飞和五SO谨HO魂族鸣少数稿盈利矛能力犯强的期小企近业会导购买粪或租剑用酒蜂店式怖商务桃公寓挎，用格于办疮公及唯休息租居住春。随伯着科晌技发欣展和顷计算等机网煎络普艇及，昂家庭拘办公赏室已婆成现萝实，们已有厌少数市人在案家办宵公，婶这部溪分人鼻即权SO样HO押族。稳酒店验式公谣寓兼爹具居牛住和禾办公代两种凯功能衫，适氧合捷SO桃HO洲族。夏5茫、居贯家自抖住者谦带有锈厨房后、卫乔生间蹈甚至肆阳台葱，居船住功桂能齐巴全的虑酒店榨式公灯寓也扰可用偿于家奖庭居志住，轧但其步单价安、总责价和菠物业拌管理袋费都说相当茂高，牙只有猛少数贡人会猫作为搭纯粹盐居家恳之用酷。奥（三撤）区长位选营择欣区位微的选烫择对侦酒店祖式公抹寓昏的成俗败影派响很愁大。民侧重嘉于居保住功编能的镜酒店倡式公浴寓安，主俱要是狼为商拦人及模企业阀高级考职员全提供两居所茶，要迫位于畏高级恳写字弱楼附雀近，占交通葵方便谷，有戚较好导的居混住环庆境和桶景观努，并肠有完槽善的早生活拢配套赖设施宾。为采常驻拾的海附内外束商务凉机构月及海处内外费商务粉人员速提供填办公式和居斜住场义所的梯酒店揪式公罚寓友，要姓位于欺酒店件密集杏的繁详华市锻区，遥以吸焰引酒课店的猫常客跪。还绝要求出周围器写字汪楼多靠，交牵通便布利，邮有良传好的虚商业协、餐填饮及察娱乐皇设施动，便寺于开浆展业勺务和败生活午居住吃。为急小企利业及究个人回提供健办公缎和居迹住场除所和备酒店码式公交寓樱，对适位置吊的要距求不醒如前窑两类痒严格往，但痒也要酷交通蠢方便弟，邻售近写箩字楼植，周电围有滴较完贵善的冶商业争、文隙化及捷娱乐乖设施唱。暮某个批区位厉，地酸段是静否适雅宜建代酒店坊式公删寓造，建怒哪一津种恋酒店面式公赏寓黄，根匠据该螺地段镜周围达的物硬业及础配套后情况忘而定衬，但衔一般捡都要仙满足螺交通业方便陪、周撕围有中较完倍善的导商业救、文孤化及疑娱乐扑设施善等要艳求。潜（四欧）井规划揭设计史酒店屠式公游寓慕既可麻用于壳居住天，也逃可用龄于办贪公。挎面积搏小的辈酒店矛式公皮寓叨中，芹居住枕空间栏同时俯是办秃公空恋间。男而面选积大旁的鄙酒店佩式公缴寓隔中，述居住鸽空间灿和办鸡公空拍间分酸离。疫不同斩的京酒店唤式公滔寓锅侧重细点不雅同，浸有的帅偏重滨于居状住，咸如厨贤房、诉卫生忘间齐辉全，奏甚至涝有阳向台；土有的言偏重关于办纱公，松只有巩卫生羡间，漂无厨窄房，片提供庭一些谜办公去设施壶和通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对于类不同垄层次双的居漏住者宜及其茎生活门习惯队,居洁室套生型设横计缺卧乏灵备活分史隔,埋产品汉去化熟存在扛一定奴问题抱.络C.身忽视丈运营伐管理纤,影稿响需监求信溪心.伴在酒站店式穗公寓艳的后功期运烫营中阿,酒轨店物丸业管消理公歌司的谣品牌拨及其姜提供匪服务切将直货接影雾响出哀租率梅和出喝租价穴格.哄对于摊开发遵商而召言,则能否苏聘请输知名海星级翁酒店尚直接仔管理财或有银酒店细背景郑的物猾业公愧司进柴行管抽理,霸从而糟提供绿高品权质酒损店专捕业服甜务将科直接歇关系筑到是港否能青确保黄酒店丢式公篮寓的布收益胁情况昏.但辟是,针对于徒绝大夹多数士知名定酒店分公寓衫管理慈公司歼而言书,一嫌般并守不请虚来管曾理完肺全销暴售型号的酒误店公吨寓物易业.马相反浅,对摆于绝乞大多流数开反发商闹而言狮,一回般都飘是以秋销售驱物业义获取举资金姐为目野标.题二者左之间纵的矛佩盾,敲必须栗引起式开发软商的键关注背.叠D.缺返租职风险要问题锣.作滴为一孕种偏慕重于讯投资仍的房调地产狐物业运,众亩多的心开发壳商为妨了尽售快的锡回收借资金坏,在查市场携上出翅现越框来越笛多的奉以返窗租模从式进阴行销委售的使酒店岸式公起寓物闭业.狭在此纸必须弟指出瓣的是茄,一挨方面辟,返江租之贩后对直投资阀者承舱诺的菠投资转回报貌,最垒终来侦源于谷酒店鹅公寓顺项目代的出动租价露格和淘出租路率,犹一旦萍项目循无法社实现油正常亏的经蔽营收滑益,燕开发沫商将刚要承概担承令诺租吗金,妹因此累面临说较高蹄的违翅约风择险;逐另一校方面洽,投碎资者科对于葡返租侦存在系的各法种风年险已暮经有厘了比岁较清代晰的响认识与,因笑此会廊要求或开发蜡商提魂供较扮为完库备的键担保量机制文和退网出机站制,另一旦慎开发吴商没冈有完厘备的数担保颜和退谎出机票制设珍计,车以投梁资回赚报吸堪引投六资者听的目泛标将撑难以榨实现邮,必雅将对急项目积整体暂运作勺产生文较高声的市结场风画险.杏新产陆品的养上市迷，无君疑会仇对市柱场上炒的其欢他物泻业形扒成不松同程删度的迹冲击芳。部姜分缺非少产赠品特东色，葛经营俱管理圣一般冬的物恐业，理将会寨很容朽易被帖市场瓶所淘励汰。睬具体僵反映陈在空区置率攻提高扇、租娇金水犯平下滤降等窗方面道。持雾续长炊久的从生命重力是箩酒店馅式公凉寓在赠市场帮上的困法宝舞，这忙也是楼“出物售型甚物业潮”和目“出徐租型阴物业辞”的快主要狂区别贼之处标。才北京意酒店挥式公管寓寨一、静北京彼酒店逃式公键寓概咐况通据不仍完全暑统计菌，目悠前祝北京仗房地改产市资场中芹具有催代表捎性的撇酒店蛇式公喷寓项葡目有疫30以个口左右粱，主情要分切布在盈CB残D、悲中关泻村、齐长安佛街、窗亚运傍村和平望京万板块朝。其惯中C肠BD娱共有军酒店界式公班寓7寸个，伟占总眠体市骂场的钱28骨％；舌中关投村5所个，浊占总舞体市巷场的迟20煤％；费长安或街8趣个，做占3霜2％企；亚灶运村屋2个围，占溜8％托；望渴京3侧个，领占1协2％付。总拨供应晨套数劈11咏96谨0套荡，各丘板块磨供应岛量及茶所占黎市场梦份额够如下狭图所添示：昼北京游酒店带式公讽寓庄的总碰体供进给量饥大约盆在7逆00梢0个傻单位渴（套边）厌左右任，主明要仍蚀然分展布在包CB萝D及狼周边多的东恨部区庆域，隙其他母区域戒像王窜府井络的嗓东方治广场踪，崇叙文门耀的新财世界瑞商场挪，中风关村丰等，罗也有剩一定戏量的谷酒店史公寓狼上市劫。触插见下速表征北京揉部分络酒店深公寓皮租金伙面积斧户型痕一览找表疮项目砍名称苗租金压水平付（疑＄洽/月民*套平）镰面积胳户型型三全渐公寓在10毛00渔验–掘7幕00室0熟33璃-响2甘25松1求-增4居教丽都针公寓厕15朋00婚恢–晶8幕50罩0障54淹-互2得85久1痰-垒5居朽东方抵豪庭嗓公寓寿17搞00唐诉–丢1桶30市00缺55燃-洁3繁00殊1尾-仰4居议

挖丽苑渡公寓将18先00继巡–湿6有50茧0西60亏-拳2膛37盼1争-损3居竞盈科牙中心才18来00股务–效8有00惩0泄75苍-屋3翅04雹1秩-康3居盘凯宾纽斯基括公寓穿18居50颗缸–淘6绑00挤0摆52颤-茂1疾55味1怜-灭4居耻瑞士胖酒店坏22孔00盗霉–会6雨00牵0巷53浪-县1过60虎1辜-梁3居柔丽晶联苑满22朱00灿摔–猜7瑞00傍0园14心9咸-句35患2夺2饺-吸4居伟东湖塑别墅睬公寓妻22胀30蹈固–饮1首27吃00薄81役-围3笑70雕1蒜-量5居识京城抢大厦拴23驴00灾顿–途8绞80秃0颜10工9迎–蒜3相36疫1够-燃5居缘国贸挨公寓枣24楼00栏冶–吵8级00徐0留70嫁-冤2蚕28唤1迟-族4居支嘉里帅中心滑28槐00改呀–捉2体25肆00贫10铜0泉-傍52只6哀1桨-彼5居京雅诗淘阁爽30喇00义慰–握1杏25慧00浅10徐5历-灶80贺1偷-程4居竖北京权国际赛俱乐蜘部公恳寓砌32血00和续–垦1苗05播00江58踏-刚1蝴89舅1兔-中4居昆万国矿公寓稼50暖00研慌–户1陈30委00冬15角3驾-还30角6咸2仆-慧4居闸北京眼酒店牛公寓崭项目隶因所丈处位碧置姿而用有所逼差异冤，但弃总体踏而言礼，1疫—修2居童室的系面积宴占大芦多数昆，3勤居以盲上的臭户型秩相对辱比较毯少。专1居填室的桨使用佩面积眉在5赶0欣—功90夫平米待之间伏，2旱居的剖使用叛面积陷基本特在9泛0要—谣15胸0平埋米之角间；山3居诞的使袍用面求积在雾14屑0背—脖20室0平输米之请间；料4居奏的使迅用面眼积至龙少在权15耳0平核米以理上；敞从不叙同户男型的翠配比数来看冬，1犬居和拌2居耳所占伪的比哪例较针大，柄一般柱在8仓5%丧左右荐比较域合适梯。不僻同区婆域由答于客个群存河在比并较大恒的差徐异，虚所以歉对不性同户徐型的择需求锯存在历一定馆差异订，比婚如东矛部C模BD素的国席贸公坝寓和宪燕莎费的凯言宾斯絮基就灯存在队一定塑差异凉；国钢贸公密寓的南1居临和2略居比美较抢绘手，口3居队的空筐置率读相对朗高一宫些；谁而凯犁宾斯绪基的立1居凉、2庭居和慧3居糕、4漆居需贯求差刚不多驻，但标需求丧的客赶户类性型和助层次肯不一沉样，钓1居虹和2电居主枕要是付租期鞠比较谊短的吩客户于（凯粘宾斯斗基1齿月起敏租）古，3展居和锤4居扣主要黄是一仪些长济期租轮户（位1年刑以上振的租斥户）客。胡鲁近期薪开发秆的斥酒店虹式公开寓新邮盘的趣分布公来看常，大挨部分斜还是父集中朋在西夸城区施、朝遇阳区间、海亦淀区酸等经宇济地也段较矩为优院越的施区域患，产辜品定俘位也过多是孙围绕萌所在凤区域丽的特待性而笔打造杠。如宾位于沟海淀凝区的工“文钓津国秀际”评，专迅业定帐位于披中关睛村踪地区匠的酒舒店式呀服务虚公寓蛛。位凡于宣睬武区垮的“欢锦上屯”酒所店式查公寓云，紧秧邻观金融卖街煌和国道际传乌媒大榨道，奇更是肠直接厕宣称仍为“藏金融膨街专膀属酒劝店式相公寓营”。桃而位粱于会国贸铸CB皮D内范的“恼国贸栗DN键A”没，光肃是看稻案名鬼就已上经足若以看艘出此糖项目社在交拣通条寇件、像周围惰配套苏方面升等的维优越员性，丢以及棚主打完CB堆D的即定位证。菜二、勿北京夕酒店情式公握寓乖价格轿据2纱1世添纪不弦动产店北京张区域邮市场兄统计灯资料将显示货，膀与普诚通酒命店相胜比滔北京云酒店迎式公佣寓的璃单位柴面积跳月租克金在哨价格棋上更阳加实蛛惠。蜂北京插酒店蠢式公蛾寓，酷低者矮月均抚12皇美元粪／梁㎡狂，最驾高的吐在5惩5美讽元疮／羊㎡驾左右杜，大婚多数帐定价羊为2吸0-蹈30哑美元怨／柳㎡芬，目印前出划租率矩普遍梳在8腔0%拼-9功0%状左右睁，聋较以链往都份有所冲上扬桨。挣北京透较早梨的知昆名酒锁店公辣寓酒躺店的决租金络水平叶（不启包括阳物业狂管理遗费用警）基哑本上漂在讲＄刑30抱—坛40星/赤㎡逝*月子，租呢金水互平和糊顶级他写字婶楼水瞒平相陶当，萄物业各管理杏费基凤本上倍相当扭于租星金的瞧10粮%冲左右步。酒衫店公松寓目钩前的宫售价绝基本垦上在蚂＄携20貌00买/施㎡水以上球。被枝在出莲售的辛项目裳中，墓绝大易多数喉销售保均价脑在1掠0,筛00岩0元宪/霉㎡赏以上刑；在拆10隔,0男00舌元/矮㎡墙以下毙的项部目占震29蛮％。荐不同骆价格茫段项附目所欣占市穗场份顿额如顾下图哲所示也：去在出况租的北酒店债式公鹿寓项眠目中滔，C程BD般及长织安街热一带畏的酒煤店式主公寓岁项目杯租金稻明显么高于贺其他盏区域节，如帝嘉里扑中心备和雅抄诗阁喇公寓蜂的月洞租金悉分别白达到邻25治-4叹0美裕元/贡m2配和3科2.轮8-友41蚊.5蒸美元家/m姻2。犯月租大金在摧15阶美元暖/m爬2以复下的滚项目驼占3丑8％同，1汪5美灶元/碗m2盐以上膛的项替目占妈62骑％。是不同产租金剃范围晋的项朋目所印占份蹄额如炮下图粪所示楚：每针对亡酒店伏式公谅寓客捷户的传需求鱼特征付，唱北京链市场疤中的包酒店尺式公朴寓的俭户型蕉从1废居－和5居枣，其悉中1艺居的萍比例鄙最高贯，其输次为尊2居挪和3亿居，夸分别烈占5否9％兆、2匠4％惑、1躺5％莲；面吴积为社11犯0m或2以笼内的址户型摇比例奇最大披，其剩次是革12保0-震19愉0m歌2之芳间的偿户型姥。居钱室的抗数量套和面郑积根膝据不落同细便分市它场所阿面对珠的客岁户群嫂而呈墙现较盆大差拿异。荡例如确：富现顿中紧心主予要吸疗引单狼身租摔客，牵户型滋全部渡为1牺居的慧小户孕型；项嘉里优公寓肥、棕卫榈泉父国际良公寓唇主要瓦吸引牙外籍敌高级梳管理郑人员颤，有疏3-揭5居剩户型自且面拳积相以对较挺大。缩三、常北京势酒店燥式公昼寓客话源分惩析营目前梳，北圾京酒且店式剃公寓帜的整个体出治租率纺很高妻，达度到8破8.咽7%速，特产别是俊在C苏BD度地区的，出勺租率胡高达拐90奏%以启上，相低者字也达类到7现0%绳。督主要梨用于教较长驰期逗纵留的饭客户徐租住讨。目狮标租汁赁客柳户主错要为脉外籍喂公司袖派出泡的高储级员撤工、贿国内醋大型笼私企蔑的老奥板、得高层及人士该。他懂们以拖商务劳居住配为主饿，并舒具有遥长期颗居住召及安亡置家箩人的泥需求始，这那些客百户的均租期团一般松为半冬年以王上或暗更长忧，由逮公司养担负凶高额脾的房转租费驰用。掀酒店戴式公脸寓的敌短期笋租户着主要览是来蛋京参拉加会涨议、挎从事怠商务滚活动贪或短仪期公隶司业遮务的感白领煮，通瞒常租伏用一育房或滤两房祝，租茎期从爱数天延到3持个月归不等娇。长吨期租龙户则彼多为悲跨国妨公司约中高春级管蓬理人言员和好各国吗驻华牢使馆倘人员凶，他辞们在终京工烘作时中间较猜长，滑通常目带有灾家属煤，因脸此居嚷住面燥积要守求更仿大，尝租期解一般慢超过倒3个欠月。求投资上客户穷主要炎可以贪分为内两大华类型秤。第隐一类骨为纯讨投资锈型客旬户，就主要肾有个鸦人投眼资者援和机恨构投是资者烤。他赞们购徒买酒要店式足服务徒公寓夏的主批要目撒的是聋看中娱了酒览店的亡增值未潜力倡，其贴预期递投资恭回报犁率一锡般在杀8%鞭-1脖5%吧。这绿部分乳客户让占整交个客滤户总六数的乎60旬%左剪右。袍第二患类客鼓户为适养老熊型客壁户，处以个榨人投若资者啊为主贴，年旋龄普雹遍在许40冷岁以口上，岗购买姿的目跑的主慧要是弃希望夹退休易后能道够得对到丰炕厚、克稳定衔的经胜济来客源。屋这类汗客户治的投或资风级格比奇较稳途健，率经济创实力征也比悦较强仰，多努投资到于1垒00知平方全米以称上的普较大探户型括，预哭期投应资回格报率电多在龄10斗%以咽下，杆最看边重项岸目的蛋发展目潜力座，占震客户介总数宁的1午5%链左右永。兽倚会除投裕资型连客户娇外，乌其他茄客户赛也有忙相当帜比例纪，包腾括以辉自住有兼投闯资为暖主要嫩目的刺的私检营业码主、惧办公爱族和陆以满列足内哈部需速要为培目的让的海变外跨保国集狂团客海户等瓶。呼四、纸北京条酒店坐式公傍寓土装修未酒店豪公寓择总体绕的装染修标戏准应院该不残低于释4星绝级酒调店的龙装修路标准事，乞其大勺堂及夸公共启区域助、卫瓦生间浆、厨搅房等荡方面纵都有缠严格挥的装窑修要赵求。鄙细分永起来烂，客赴户对械酒店殃公寓妥的装乞修要墓求主帽要包谊括如勒下几歼个方被面：谜1、顷对大驼堂及两公共眯区域悬的装笨修要逃求：他酒店跃公寓近在大旧堂的澡面积垫和挑危高（风空）蛇方面亲没有激写字斩楼要誓求得眉那么躲严格沾，但沃酒店糊公寓搂对于候大堂配装修僚的档三次特缓别看课重，货对于挤公共驰区域互的装样修重勤在装僵修后固的效委果，串而不尿一定渐必须引使用驴非常景名贵蒙的材桥料；遣2、板对外糕立面久的装柏修要桶求，波酒店构公寓揪的外奋立面扎一般坚是玻颤璃幕死墙，敲高档蚁石材触，瓷伐砖；截3、忌对卫效生间新的装忌修要款求，谋对酒玩店公茧寓卫典生间牧总体盒的装眼修效仓果可店以概诉括为僚“努宽敞座、明详亮、敲实用忆”盐，在配功能俊划分枯上需宿要考晶虑室“融浴缸丹、独住立淋扔浴房福、带由浴缸滑精装究修、桥高档辱卫浴变、大干浴缸止”澡；亲4、萄对厨韵房的码装修妇要求冈；厨垮房基瓣本上涨需要间配弹备全荷套厨立房电管器，努同时婆基本界上需姥要考眼虑西滔式厨输房或败者是您中西号合璧踏式厨杯房。鞋五、铃北京先酒店穗式公仇寓芹设施致（一劣）配妥置轧酒店劣公寓拆从业铺态上尺看，啦更靠粒近酒门店业番，可迫以算惕作酒航店物衰业的棍一个偿细分垒市场垂，同缘时由咸于酒役店公法寓的妙买家委基本页上属辨于投碌资型己客户耀，而离最终迎使用匆对象氏除了菜在使撕用时栽间上令相对梯于酒观店客台户更叙稳定棵更长手期，景听以雾几乎育所有第的酒蓝店公竞寓都裙是精区装修池产品秧，同夸时由路于酒想店公畜寓的辰最张习使用千客群各的层坏次相美对比凤较高候，对足于家岂具和矿家电科的配限置一绝般都样比较姨讲究砍。罚从酒微店公阅寓的乓家具睡配置伞来看药，至茅少需侧要以申下配钥置：劳床（芬或加筐长床多）、剩沙发纱、书利桌、途餐桌茫，根偶据入君住客巧群的纲具体棍情况侨可以夹考虑湾配置彻：书反柜、度酒柜逢、儿秒童床保等；彻从品竟牌的臂要求拿来看隔，一股般需截要配哀置国叨外知灯名品榨牌。志（二金）其配套嗓服务互从酒招店公面寓家慨电的序配置泡来看爆，一浑般至样少需箱要考锡虑以滴下电树器：脆电视约、洗飞衣机益、微互波炉旷、冰巩箱、寒空调等、洗冰碗机扇；根爹据入俊住客糊人情彼况备馒选的谊家电珍包括当：饮住水机肚、电茫饭煲骆、烘衣干机拔、烤础箱、骑音响柿等。遇从品硬牌的刑要求钳来看宋，应趋该是并国外慰知名紫品牌宾。坐从酒征店公映寓项摩目的穷配套倦服务拒及设裤施来私看，宫健身臂中心骂和游浩泳池奏是配搞套比递例比营较高关的设晶施，芬基本诊上每朱个项泡目都乳具有彼两项摆配套房服务管，另收外配净套比朱例比祸较高泡的设黄施，梁基本辣上每止个项奉目都织具有捉这两罪项配煌套服倘务，俘另外袍配套鸽比例策比较盼高的药是儿拘童活氏动室秘和儿泼童游兽乐场与，主弓要原纽因在胞于有应一部欲分高那端长他期居断住的跳客户仇，往烫往是驰整个轻家庭叠几口纹人都嘴居住添在跌酒店进式公慰寓忌项目合里，假并且触这些害客户莫的家乘庭中马有一演些未迎成年导的儿治童，透为了乒这部润分儿呀童活千动和户玩耍杠的需辜要，编相当她一部厦分项护目设绑计了贪儿童变活动只或游映乐场位所；势其次鹅对于腔餐饮畅、（份小型剥）超绑市、哀商务析中心踩、桑器拿、嫩健康谱俱乐朗部、皂银行贡的配辱套比蒸例都鞭比较惑高。医（见扑下表铅）递酒店咸公寓浸目前直配套青设施凶配套很服务持项目幻百分跌比炎配套尝服务庙项目昼百分链比说健身惰中心遍87披.5尸购物配中心好18依.7赚5稠儿童倡活动尾场所乞62牢.5季电影石院施12系.5寨餐饮亡56贩.2腾5永诊所婆12段.5炮超市这43禾.7厕5漠网球靠场呜12滤.5泛桑拿拌37徒.5练台球饿室怪12烛.5得商务轮中心粒37渐.5窝咖啡找12姨.5菊健康悉俱乐手部砌31聪.2扛5摔药店猾6.州25型银行办31令.2焰5剥酒吧印6.渡25林从酒级店公诉寓最吉终使蚀用窑者活（主暖要是吵租户卸）对睁配套鲜服务猪设施堡的需正求情亮况来蔬看先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