美国房地产金融机制的启示2

美国房地产金融机制的启示美国的住宅金融机制是在政府干预和市场调节下发展成熟起来的，其成功的运作模式在弱化和规避住房金融风险等方面发挥了重要作用。因此，借鉴美国的经验，对促进我国房地产金融业的发展，启动我国的住房消费有着重要意义。一、美国的住房金融机制的构成20世纪60年代以来，美国居民的住房自有率大幅提高，跟它高度发达的住房抵押贷款机制是密切相关的。住房抵押贷款是购房人以所购住房为抵押，向金融机构申请贷款来支付该住房的购房款的一种住房金融类型，主要包括三个主体：放款人、购买人以及从事抵押贷款交易的机构。在这种机制下，相应地形成了美国住宅金融的一级市尝二级市场和住房抵押保险市常自1965年美国家庭住房自有率就达到63．0％，至2001年达到67．8％(资料来源：美国国家统计局)。1．丰富的资金来源(一级市场)一级市场是直接发放贷款的市场，由集蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行、人寿保险公司、抵押银行等构成。表1未清偿抵押贷款来源(1960～1981年)单位：亿美元质储蓄邪互助按商业地人寿也政府唐年份渔贷款醉储蓄腔保险烈支持耻其他嘴总烤计粒协会原银行剩银行狭公司链机构松19深60膏55咬.4纱20霞.6冷19姓.2孝24挤.9峡7.牙1屑14冶.7赠14榜1.扩9米19择65财94灵.2学33伴.8游30怪.4策29洲.6蝶6.纱6莫25暂.9止22盛0.是5会19胖70网12指4.丙5梳42轨.1寻42竟.3嗽26迷.8纸24枕.7殿37堪29心7.阁4航19身75咬22除3.坛9嗽50甘77革17句.6竿66顶47动.6绒48疾2.浪1吵19棉78屡35踏6.仿1色63剃.3哀12哭9.今2像14世.4把11俩9.秒6棚70嫁.9现75艺3.滔5缸19强81旷43木3.骂1斩68才.2部17常0怪17挽.2罗20傻9.恒7清14玉0.姨3更10坏38顽.5资料来源：美国国家统计局储蓄贷款协会大多是地方所有的私营机构，吸收个人存款，然后发放长期贷款，主要用于房屋建造、购买、修缮。商业银行除了直接向消费者发放住房信贷外，还向有关的经销商购买抵押贷款票据。人寿保险公司中向房地产公司提供贷款，把它作为一种投资形式，以适应经济条件的变化，而更好地调节所持有的有价证券的价值。政府支持机构的贷款主要满足消费信贷短缺的农村和小城市的退伍军人的要求。抵押银行通过向商业银行借款来发放贷款，其借贷的利息差为仓储利润，用来维持其放贷服务。2．完备的二级市场二级市场是出售抵押贷款的市场，主要由抵押贷款的保险机构和从事二级抵押市场交易的机构组成。二级市场的运作使一级市场有了长期稳定的资金来源。现在，全美国的二级市场主要由这三家机构垄断：政府全国抵押协会、联邦全国抵押协会、联邦住宅贷款抵押公司。联邦全国抵押协会(FNMA)，它主要是依严格条件购买FHA和VA提供的贷款，也担负为传递证券按期支付本息提供担保的职责。惑政府录全国零抵押呈协会蚀(G框NM础A)讽：它挖不购超买抵尿押贷土款，壳而是凳发行愁以抵躬押贷斗款为完担保社的长辨期证主券，扁提供牧担保孕的机歉构主抱要是趁FH岸A和鸽VA例。密联邦套住宅虚贷款菠抵押译公司纠(F轧HL贴MA浙)，满它主纳要从刑储贷对协会辩、储蜂蓄银分行、这抵押隆银行趣等购呀买抵梦押贷剩款，灯然后喜将贷浇款通舞过抵欢押参朗与证剖的办司法再骆次转牌让出稍售，锐联邦颈住宅糠贷款愈抵押侮公司屿负责涛及时把向投哀资者捏转付介收到逝的抵盾押贷滴款的驳利息房和本膏金。御患3．声健全罢的保丑险市驼场映保险嫌市场治为一句级市朗场和愈二级气市场很提供吃安全兰保证鄙。在场一级敢市场赶上，活当贷事款数忙额占伯所购户房价套的8去0％愧以上爱时，叫金融栗机构乔就必柿定要案求借盆款人菌投保萄。保葱险不民仅转裕移了孝金融狐机构眯的风磨险，舒也有续利于蓬抵押铸证券薪在二亡市场礼上的寄发行完。池在一服级市念场上搏，联求邦住烂房管睡理局订(F元HA面)、其退伍辞军人动管理额局(化VA射)等伟这样前的政喜府担读保机轮构，恳它们部为住掩房抵歉押贷令款提释供保则证保功险。段FH搁A的馋保险风对象勿主要妙是购半房债米务支搜出占超家庭义收入敏29瑞％～箱41健％的坦中低融收入里居民艇的住疯房贷电款。民FH远A为帜抵押售贷款陵提供秒10选0％振的担舰保，土但其客担保翅对象障必须藏经过叨严格烘的审塘核。帜VA雅只对给住房眯抵押坐贷款章的部百分实肤行担开保，伪担保页的比呜率视绘抵押册贷款制金额断的大嘴小而骂定。墓菌在二絮级市劈场上薯，政陷府全铃国抵觉押协仪会(杏GN攀MA悉)、哪联邦钉全国诉抵押由协会蓬(F穷NM疗A)丸、联盼邦住纯宅贷贷款抵后押公膊司杯(F予HL络MC透)等坚提供县担保文，目侵的是完加强磨FH症A、水VA屿保险魔的抵牧押贷之款在笔二级帮市场浑的流剥动。徒谣此外系，还骑有一欺些私算营保绪险机肯构，新成为域保险近市场校的有贼力补郊充。僻私营访保险缸不只巨是局逢限于箩中低冒收入属者，碑可以小是任柿何具柳有支着付能禽力的销购房拣者。墨其理凯赔方朋式有震两种平：一帆种是久向贷丑款机葬构支锄付全鸽部款卧额，醉拥有沉房屋野所有禾权；工另一劣种是亚支付长贷款很额的械20魂％～坡30释％，否让贷警款机沙构拥街有房院屋产毫权。罚各表2景1碑99必3～居19袭96脂年美窃国新炕增抵阻押贷李款保江险金康额(钟单位慢：百雾万元伙)莫年禾份怕内F铁HA眠挽V少A速私营把保险肃私营林保险拥的脑份额初19银93崭79成13越1眨41妄58裕1立13厅67炒67权53三.1洪0%价19嫩94职91抢62血2役49芹47裂4乘13垫14锡02情48降.2技0%忆19虹95障45翻31盯1何23烛94珠0搬10罢96社25笑61方.3秆0%恶19冰96止71键61瘦7玉33烫3拼58毫12对69届72按54甩.7窝0%冬二、喘美国轰住房桑金融州机制牌的具捕体运淡作图1忠一级鹊市场毙的运木作：戏一级炕市场诚住房决抵押恨贷款愧的核屠心是嫂抵押田贷款迅的发岭行银龟行和叙购房涂人。劝在抵鸟押贷劈款生脊效前叉，购测房人屡到保灿险公掉司投类保，摊抵押返贷款带生效友后，程购房佣人有限投保闸并交懂保费馒的义蒙务，辱保险呈的受葡益人绵为抵相押权肥人、夹购房帝人。骨其中悄银行柱为第农一受尤益人惯，发篇生投哪保标惠的事体故后珠，保踢险公书司有攀优先悦赔偿镇损失忌的义初务。吐银行瞧首先罢受偿域，在夫赔偿猫超过副债务掉后，筑购房书人才南能受刷偿。亩颤在抵暗押贷迎款中例，购怪房人闸以购滚房合姻同和强房屋狐产权杠证换谅取抵莲押权东人的枕贷款撤，购梁房者况得到伤的是漆房屋街产权由证及疗抵押议贷款难的合脚同承租诺(犹还本僵付息齐)，材付出见的是票资金孤。正弄常情炼况下尘，抵锋押人扬按约型还本摆付息灾，到医期取赌得房厌产权蚊，银稳行收挨回本衔金和刚利息护。进二级淋市场径的运永作：躲债券颈投资睁者，岂抵押丧贷款长的发坟行银禾行以炎及作温为中陆介的纹担保坏保险委机构泊，它直们同窝一级铺市场尤的主粥体抵协押贷宅款的那发行办银行隙、购冻房者榨成为哄一个先完整养统一元的市稳常发奸行银膛行是荐联系兴一、斤二级亚市场艇的纽煤带。眠库由于顺房地尸产市苍场与挨资金血市场融紧密读相连怎，房故地产岩依赖焰长期称贷款晚。一惠级市富场上郑如果春因为狼银行尘长期扇缺乏萍信贷荡资金世，就纸会造诞成资档金紧泛缩，裕资金念利率拳上升踏，相督应导污致借让款成阔本上途升，淡取得习贷款吉变得秒困难国，房毯产需辩求就警会下概降。抵因此创，发殃行银把行将偿已抵窑押的燥房地混产债禾权让肢渡给幸抵押凉贷款蹄的交桌易机弟构，牵这些井机构迟在二绍级市昆场上梯将成漆千上跟万的帐债权击，打扛包推守向金臭融市鼠场(窑即抵旦押贷落款证唯券化沙)，子从金零融市窑场吸榆收资掏金投叶到房驴地产顽抵押圾贷款擦的发电行银菜行。碑哥三、交从美爸国住茅房金礼融机止制得盟到的滨启示涝美国忘在住灭房金临融体监系中习树立溜了罢“盖市场棉机制觉与政今府干剧预相昌结合捞”智的良烘好典蔬范，剪使住财房金拿融体泽系稳优步发驻展并织日趋洽成熟信。目猾前，好我国疏的住添房抵菌押贷红款以疯成倍皂的速传度增颈长，蒸截至序20春02披年3况月，我我国腥的住电房抵鼻押贷雀款市盐场大雹概有临65书00兆亿左赖右。约但由城于我蔑国住持房金湾融机若制的嗓不成南熟，严形成键住房颤市场通上强射大的餐消费侧需求僚和有挂支付床能力唯的需刑要相钱对不柏足的扒矛盾拨，造紧成我妥国住绸房消怕费发影展缓为慢。史因此窝，我视们总环结了庄美国痰房地论产金轿融机气制的捏经验育，提仍出一惠些促奋进我档国住卸房金叔融和萝住房台消费迷发展赚的建院议：誉平1．涝政府裕介入馆住房烦金融复市场会是必节要的反，但含必须贡符合陕市场旨机制亏的原裳则胸政府银介入畏有两栏种形奸式：下一种山是直筋接干阶预，晕一种习是间卵接干副预。炒美国碰政府拥对房认地产祖金融泊的干狸预则卫是建闭立在杨高度晚发达剥的市乒场体册制下剖的，违是间福接干体预。钱我国矿正处倍于经未济转泥轨时朝期，锄我国场市场释经济趣体制电的特携征是快参与浇市场克交易速主体吉地位陵的平记等。鸦因此天，从谢经济布体制淹改革械的目扩标看秀，我余们对垃住房装金融震的干塑预也六应该腿是间费接调律控为沙主。阁政府觉应该驶通过差完善栽市场吼的基眼础设绪施和跪体制昂的建僵设来熔促进哗住房蜘金融毙体制写改革蝴的深岂化，乓并尽隙可能嫁避免速扭曲槽市场拒的行茂为。械莲2．怜政府环可以未成立陵专门户机构猾为居结民贷组款提元供但巨保和滤保险绝，促绿进二丽级市猛场的老发展妄政府辽成立京专门具担保浸机构忘为居啦民住日房贷秃款提景供担吴保和性保险伞，可寺以使染贷款顾者遇软到拖显欠和膀违约夜风险叙时，搬免受写直接烦经济宾损失奸。我糊们应伞当建刃立类唱似F俱HA配和V萍A这惕样的姜政府袄担保访机构犁，专余门对爬中低溉收入届庭的科住房棋抵押朵贷款溪提供新但保除，使姿它在杆二级抚市场蝶的发瓜展中浆担当变重任晚，并烫推动哥住房甘金融蜡体系窄的形穿成和查发展惧。巾二级搭市场勇的流太动性绑强弱明与否菊，直庄接关弱系到惜住房蚀抵押敢贷款舟资金订来源叮大小锅以及桐住房涂金融畜的宏途观风瑞险。核目前造，我紫国的配商业喘银行族发放杨的住窜房抵辫押贷借款已锤经积属累了哑一定化的规裳模，黑由于并这几估年利负率处楼在不葵断下求调的前过程刊中，笛再加气上宏谋观经孙济不乱景气甘，可厦贷项锐目偏透少，盼因此月住房探抵押呢贷款技短存牌长贷洪的不盈匹配蝴风险嫁目前系还没壶有体盼现出驰来。鹅但是亩，随书着抵涉押贷政款规荒模的盯不断拘增长浆，在君利率先上涨蜓的情倒况下含，这辈些金遗融机煎构将解面临栏很大拢的风理险，魂因此防，提碎高抵游押贷聋款的途流动穴性就汉成为雾了化猴解金折融风亭险的涌一个元很重螺要方斗面。膝要解描决流谷动性豪的问则题，滥从国毁际金芳融发乏展的哀趋势乓来看容，无玉非就惹是抵立押贷最款证糟券化槐。抵渣押贷近款的纠证券值化，托要求您对抵各押贷昨款进染行集米合，斧增强嫂信用匠等级陕，以荣便在楚二级陶市场颤上出告售。忍政府穿机构教或者砍准政缴府的荣机构舒在信垄用增应强的莫过程沫中可久以发晒挥独贩特的敞作用甚，并挠且还榨可以疾通过通设立闻证券来发行梢标准桃，从叔而扩扰大抵信押贷杰款的待证券谱化。旁医3．卫培育箱多层怪次、目多种创类的算消费喜信贷魔主体末我们端看到单，美爽国提站供消粘费信衣贷的优主体多非常价多，勇包括酷金融陪结构页(如沈商业除银行叨、储宗蓄银宏行等中)和扬非金柿融机质构(撑如保您险公唉司等句)。扣而我稀国提金供消占费信古贷的可主体午则过泰于集攀中，席基本该限于惊四大绿国有际专业垒银行域，其菌他金井融机算构介绕入少妹。以瞒建设痛银行南为例男，它扎的个渣人抵时押贷胸款业膊务只气占全动行贷饰款业盾务的咬1％做，更搞不用摸说涉耽及这属一行求业比络较晚助的中所国银室行和案中国现农业碗银行垂。因丘此，劲我们霜应该割鼓励躁更多鸭的金唉融机炮构和辰非金膀融机烘构提模供消免费信芒贷。芝我国代住房北抵押摘贷款遭的发喷展给控我国侦保险冲业提鸟供了盯很大英的发珍展空扑间。悄我们附认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