2023年小区物业管理工作篇

2023年小区物业管理工作篇

书目

小区物业交通车辆管理管理服务工作标准

小区物业管理服务工作标准:交通车辆管理

四、交通车辆管理工作标准

项目内容

着装

1、上岗须着公司统一的护管制服,戴好帽,系正领带,扎紧武装带,穿好皮鞋,衣领钮扣全部扣好。

2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。

3、制服领口、袖口处不得显露个人衣物,制服外不得显露个人物品(如纪念章、笔、bb机、锁匙扣等),制服衣袋不得装过大过厚物品。

4、非当值班时间,除因公或经批准外,不得穿着或携带制服离开辖区。

行为举止

1、上岗时举止应文明、大方。

2、头发要整齐,不留长发。

3、精神振作,姿态良好,抬头挺胸。不得东倒西歪、前倾后靠,不得伸懒腰,不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋。

4、值勤时不得抽烟、吃零食,不得哼歌曲、吹口哨、跺脚,不得随地吐痰、乱丢杂物。

5、留意检查和保持仪表,但不得当众整理个人衣物。

6、不得将任何物件夹于腋下,不得敲桌椅或玩弄其他物品。

工作纪律

1、爱业敬业,听从指挥;遵纪遵守法律,严于律己;文明服务,礼貌待人;主动主动,英勇无畏。

2、按规定着装上岗。

3、提高警惕,坚守岗位。

4、仔细参与培训和消防演习。

5、严格执行交接班制度,不迟到、早退,更不能误班、漏班。

(出入口)固定岗位

1.车辆进出

1.1内部车辆进场:敬礼,发《车辆出入卡》给车主(或核对车牌号,输入电脑或记录)。

1.2内部车辆出场:敬礼,车主交回《车辆出入卡》(或核对车牌号码,确认无疑后放行车辆)。

1.3外来临时车辆进入:敬礼,确认是办事人员,在《临时停车卡》上填写车牌号码、车辆进场时间,交车主(或输入车牌号码)放行,其他闲杂车辆眼睛进入。

1.4外来临时车辆出场:敬礼,核对车牌号码无误后放行。

1.5未经批准,大货车、泥头车、集装箱车、拖拉机及其他作业车辆不得进入辖区;禁止载有剧毒、易燃、易爆和其他危急品的车辆进入辖区;出租车进出不得无故停留拉客,属搬家物品,值班人员查验用户《出入物品申报表》后予以放行,同时收回《出入物品申报表》,涉及大批量钢筋、水泥、砖头、石子等材料,要有业主委员会或管理处批准的《出入物品申报表》方予放行,否则拒绝进场。

1.6军警车辆进场时,敬礼,在《临时停车卡》上填写车牌号码、车辆进场时间后放行。

1.7军警车辆出场时,敬礼,凭《临时停车卡》核对车牌号无误后放行。

1.8军警车辆进出,应严格记录,有疑问要求出示行驶证,下半夜进出场的军警车,要实行跟踪管理。

1.9全部车辆进出,必需在《车辆出入记录表》上具体填写车牌号码,进、出场时间。

流淌岗位

1、按规定每半小时巡察所负地下室车辆状况,每15分钟巡察广场临时停车状况,发觉漏水、漏油、未关好车门窗、未上锁等现象刚好处理并通知车主,并在《停车场交接班记录表》上做好记录。

2、清点车场内车辆及停放位置,随时与岗亭联系,以核对车辆数量,确保平安。

3、发觉无关人员或可疑人员到车场(库),要刚好劝其离开,若有紧急状况按有并规定进行处理。

4、引导车辆有序停放,严密凝视车辆状况和驾驭员的行为,若遇酒后或疲惫驾车者,应刚好劝阻,并报告车管主管刚好处理,避开交通意外的发生。

5、检查车场内设备设施是否完好,发觉异样状况在《停车场交接班记录表》记录并刚好上报,以便刚好处理。

6、帮助保洁班维护好车场(库)内的保洁卫生,保持停车场(库)的整齐。

花城小区物业管理服务工作内容

花城小区物业管理服务工作内容

(一)物业共用部位的修理、养护和管理

1、定期巡查,对违反规划私搭乱建及擅自变更房屋用途现象刚好劝说、阻挡、报告并帮助有关部门依法处理;

2、修理养护制度健全,工作标准及岗位责任制明确;

3、报修服务时间:24小时受理;急修:不得超过30分钟到达修理现场;

4、道路、停车场平整通畅,交通标记完好;

5、每年对房屋及设施设备进行一次平安普查,依据普查结果制定修理安排,组织实施。

(二)物业共用设施设备的运行、修理、养护和管理

1、共用设施设备根据项目配套建设管理,责任分工明确,运转正常,维护良好,有设备台帐,运行记录、检查记录、修理记录、保养记录完整;

2、实行24小时值守服务;

3、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能娴熟,严格执行操作规程及保养规范;

4、公共照明设备良好,不影响运用;

5、设备用房整齐,主要设施设备标识清晰、齐全;

6、雨(污)水井、化粪池、排水管井每月检查一次,定期疏通;

7、在接到相关部门停水、停电通知后,马上通过小区公告栏或社区广播通知业主。

(三)物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

1、环卫设施完好;

2、清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,公共区域每天至少清扫一次并实行标准化保洁;

3、垃圾日产日清,无垃圾桶、果皮箱溢满现象,各类垃圾容器刚好清洁,无重异味;

4、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物;

5、雨雪天气刚好对区内主路、干路积水、积雪进行清扫,楼道无乱悬挂、乱贴、乱画、乱堆放等现象;

6、依据实际状况开展灭蚁、灭鼠、灭蝇、灭蚊等卫生消杀工作;

7、对超环保标准排放油烟、嗓音等行为和违反规定饲养宠物、家畜、家禽者进行劝说,并报告有关部门进行处理。

(四)公共绿化的养护和管理

1、花草树木生长良好,修剪整齐美观;

2、绿地无擅自变更性质和破坏、非法占用现象;

3、适时对花草树木进行浇灌、松土、施肥、灭虫、防冻保暖;

4、园林小品及设施维护良好。

(五)车场服务

1、机动车、非机动车行驶、停岸管理有序;

2、停车场收费有合法手续;

3、有必要的进出凭据;

4、对小区内停放的车辆是否有堵塞公共通道进行检查;

5、对小区内停放的车辆是否有占用他人固定车位进行检查;

6、为爱护公共权益不受侵害或保全现场,必要时可将违反约定停放的车辆强制搬离现场或用车锁对车辆予以固定。

(六)公共秩序维护、平安防范等事项的帮助管理

1、主要出入口有专人值守;

2、有特地秩序维护人员,实行24小时流淌巡逻制度;

3、对危及人身平安处设置明显警示标识;

4、消防设备设施完好无损,可随时起用,消防通道畅通,制订有消防应急方案;

5、限制中心实行24小时值班,对组团外公共区域进行监控并对突发状况进行记录;

6、发生治安案件、刑事案件、交通事故时,刚好报警,并协作公安部门进行处理;

7、适时开展消防和居家平安宣扬。

(七)装饰装修服务

房屋装饰装修涉及其它事项,由业主、运用人与物业管理公司另行签订《房屋装饰装修服务协议》,予以约定。

(八)物业档案资料管理

1、建立完善的物业管理制度和服务质量管理体系;

2、运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理,建立完善的档案管理制度。

(九)其它服务

1、视状况接受相关部门托付,代收水、电、有线电视等费用;

2、水、电、有线电视服务及维护服务由其对应的供应单位供应并为此负责。

(十)特约服务

由业主或物业运用人与物业管理公司或其授权的物业服务中心另行约定。

小区物业公共秩序维护管理服务工作标准

小区物业管理服务工作标准:公共秩序维护

二、公共秩序维护工作标准

项目内容

着装1、上岗须着公司统一的护管员制服,戴好帽子,系正领带,扎紧武装带,衣领钮扣全部扣好。

2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。

3、制服领口、袖口处不得显露个人衣物,制服外不得显露个人物品(如纪念章、笔、bb机、锁匙扣等),制服衣袋不得装过大过厚物品。

4、非当值班时间,除因公或经批准外,不得穿着或携带制服离开辖区。

行为举止1、上岗时举止应文明、大方。

2、头发要整齐,不留长发。

3、精神振作,姿态良好,抬头挺胸。不得东倒西歪、前倾后靠,不得伸懒腰,不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋。

4、值勤时不得抽烟、吃零食,不得看小说杂志、报纸、会客闲聊、吹口哨等与工作无关的事情,不得随地吐痰、乱丢杂物。

5、留意检查和保持仪表,但不得当众整理个人衣物。

6、不得将任何物件夹于腋下,不得敲桌椅或玩弄其他物品。

内务1、保持宿舍保洁卫生,不随地吐痰、乱扔果皮、纸屑、烟头等杂物。

2、床位铺面保持干净平整,不摆放杂物,被子按要求折叠方正,床下的鞋子摆放整齐。

3、帽子、腰带、口杯、水桶等物均按指定的位置摆放,保持内务的统一。

4、室内严禁存放易燃、易爆、剧毒及其他危急品。

5、室内应保持宁静,不得在室内喧哗、打麻将,以免影响其他队员休息。

作息规定1、护管实行24小时值班制,每班提前10分钟进行交接班。

2、每晚零时之前熄灯就寝。

3、每周二、四下午二时至四时军训,无特别状况,不得无故缺席。

4、严格执行备岗制度,下岗后外出3小时以上的需向有关领导请示。

5、休息(假)期间,发生紧急状况,一经呼唤必需马上归队,听候调遣。

军训1、立正:脚跟靠拢并齐,自然挺胸,两臂自然下垂,两眼平视前方。

2、稍息:左脚须脚尖方向伸出全脚的2/3,上体正直。

3、向右(左)转:右(左)脚跟为轴,向右(左)转90°,重心移向右(左)脚,左(右)脚快速靠拢右(左)脚,成立正姿态。

4、向后转:要求同向右(左)转,向后转180°。

5、齐步走:左脚向正前方迈出约75厘米,重心前移,右脚相同。上体正直,两臂前后自然摇摆。

6、敬礼:右手指并拢抬起微接帽沿右前角,腕直臂平,同时凝视受礼者。

7、注目礼:面对受礼者成立正姿态,凝视受礼者,并目迎目送。

护管器材1.护管器械包括有对讲机、警棍等,它是护管人员执行任务的工具和武器,属公司的公共财产,每个护管员都有责任和义务将其保管好,防止遗失或损坏。

2.护管器械只供护管员执行公务时运用,严禁用作其他用途。

3.护管器械严禁转借他人,严禁个人携带外出,如因工作须要须报管理处批准。

4.对讲机运用应严格按规定频率正确操作,严禁保安员私自乱拆、乱拧、乱调其它频率。若有损坏视情节赔偿。

5.执勤中禁止运用对讲机闲聊、说笑、以及谈一些无关工作的话题。严禁在检查时通风报信。

6.警棍是护管员制服犯罪分子以及防卫的武器,严禁用来当作斗殴或威吓他人的工具。

7.护管员交接班时,应做好护管器械的交接验收记录,防止出现问题时相互推卸责任。

8.护管器械不用时,应由当事人交管理处统一保管。

固定岗位1、熟识本岗位职责,熟识小区业主基本状况,包括业主职业、相貌特征、常规进出时间等。

2、当发觉双手提(拿)着重物的顾客进出大门有困难时,应主动供应帮助。

3、若遇领导或前来指导、参观的社会各届人士,应马上起立敬礼。

4、外来人员进出,值班人员填写《来访登记表》,谢绝推销和其他闲杂人员进入。

6、当用户搬出物品时,应区分不怜悯况,必要时值班人员查验用户《出入物品申报表》后予以放行,同时收回《出入物品申报表》。

7、须要给邮局办理签收的邮件,应参照《信件收发管理程序》处理,刚好将邮件送给用户签收。

8、对于出现的紧急状况,应参照《紧急事务处理程序》处理。

9、帮助管理处其他班组(部门)做好有关管理工作(参见相关程序文件)。

流淌岗位1、护管巡查参见《护管巡查细则》。

2、当业主、顾客有困难求助时,应刚好供应热忱的帮助。

3、若遇领导或前来指导、参观的社会各届人士,应敬礼、致谢。

4、巡逻时要多走、多看、多听、多嗅。重点检查治安、防火、防盗等状况,消防等公共设备、设施是否完好,防盗门是否关好等。发觉问题马上处理,做好《值班记录表》,并上报护管班长或管理处主任。

5、巡逻中发觉可疑人员,要前往盘查,必要时检查其所带物品。属三无人员,应驱逐出辖区;属推销、摆卖人员,应劝其离开辖区。

6、对于出现的紧急状况,应参照《紧急事务处理程序》处理。

7、帮助管理处其他班组(部门)做好有关管理工作(参见相关程序文件)。

x城小区物业管理工作安排

新城小区物业管理工作安排

物业管理公司将依据开发商供应的实际楼盘施工进度表,分别制订前期介入、项目接管工作安排;并依据开发商制订的远景开发目标,制订正常居住期的对内、对外达标安排。我们将力求务实、高效,并主动帮助开发商做好销售服务,实现双赢的目标。

一、前期介入工作安排

序号工作安排安排要点实施时间备注

1签定物业管理合同

商定物业促销帮助安排与地产商定

管理服务费、停车费、会所协商

签定物业管理合同

2成立物业公司协商确定管理处办公场所签订合同后十日内

二次装修管理处办公场所

办理管理处有关运作手续

人员配置、培训

管理处办公设备配置

3前期介入

收集各类工程资料20*1.5.1至20*2.3.20

实施促销帮助安排

熟识各类设施、设备

4导入长城物业管理公司模式

导入is09002(2000版)20*2.3.l至20*2.9.1

导入公司各项规章制度

导入公司物业管理理念

5物业接管打算验收物业软硬件20*2.3.20至20*2.4.20

移交资料问题备忘

二、入伙接管工作安排

序号工作安排安排要点实施时间备注

1入伙打算及实施

打算、完善入伙所需资料和设备20*2.3.1至20*2.4.28

入伙仪式策划及实行

办理入伙手续

2二次装修的管理建立二次装修程序及档案20*2.4.20至20*2.9.30

模拟二次装修动态表

进行有效监督

3首次征求业办法见

征求大厦合理化建议20*2.10.20至20*2.10.30

(集中在装修期间)

上门调查和回访

分析调查结果,提出改进方案

4建立完善的标识系统各类档案的科学分类、建档及标识20*2.4.20至20*2.7.1

制作各类设备、设施标识

制作各类路牌等公共标识系统

制作办公室标识系统

三、正常居住期工作安排

管理策划内容描述备注

完善体系定期内部评审iso9002(2000版)质量管理体系:

完善管理处信息局域网,修订会所运营管理方法:

完善各类壁挂文件,ⅴi系统。物业招租程序:

完善三表联抄系统及业主自助查阅系统;

建立完善的分包方工作绩效考评体系;

绽开业主委员会的筹备工作。

服务持续改进定期对员工进行服务意识、技能培训;

定期上门回访及开展tcs调查:

全面开展**新城海岸的文化活动建设(一年不少于10次):

开展多种形式的物业管理法规宣扬活动,制作小区办事指南:

助开发商做好楼盘的销售工作。

会所策划经营定期开展业主消费熹向调查,逼当调整服务项目及内容见小区会所管理

加强对分包项目的监管

管理达标-年内达到深圳市、广东省优秀物业管理示范小区标准

二年内达到全图优秀物业管理示范小区标准

智能小区保证大厦三表联抄系统、闭路监控系统和消防报警系统的正常运行

实现宽带网络社区

努力实现ic卡自动车辆收费系统

z小区物业工程修理部管理工作规定

小区物业工程修理部管理工作规定

1.0目的

规范工程修理部管理工作,确保工程修理部管理高效有序。

2.0适用范围

适用于zz城服务中心工程修理部的管理工作。

3.0职责

3.1服务中心经理负责审批工程修理部的年度工作安排,并组织监控工程修理部的总体工作质量。

3.2工程修理部主任负责组织本组的年度工作安排、月度工作安排的制定、实施与限制,并对年度、月度工作进行总结。

3.3工程修理部员工依照各相关规程按安排进行工作。

3.4工程修理部主任负责和外包施工方制定施工方案和审批工程方面的图纸。

4.0程序要点

4.1工程修理部人员:工程修理主任1人,修理技工3人。

4.2修理技工对设施、设备分管责任岗位实行每月轮番制。

4.3设施、设备分管责任制:

供配电1人;电梯系统1人;水景系统、泳池系统、给排水系统1人;智能安防、门禁系统、消防系统1人;公共设备、设施的修理、维护由全部工程维修部人员实施。

4.4工程修理主任全面负责工程修理部的对外联络、日常工作。

4.5周例会

4.5.1实行每周五例会制,每周五下午17:00准时实行例会。

4.5.2用例会时间全面了解本周的工作完成状况,并安排好下一周的工作支配和须要帮助的部门。

4.5.3每周四下午由主任组织培训专业学问。

4.6考核

4.6.1考核的目的是为了奖勤罚懒,考核的原则是公允、公开、公正;

4.6.2工程修理主任依据每人当月的工作表现和成果进行考核评分,并将考核结果上报服务中心经理审核。

4.6.3工作业绩和月考核积分相对应,月考核积分与个人经济利益挂钩。

4.7修理原则

4.7.1上门修理:工程部接到报修电话后,在10分钟内派修理工到达现场,一般性故障处理不超过1小时;

4.7.2公共设施、设备修理:小修不过夜,中修1-3天,大修3-5天;

4.7.3修理守则:约时不误、便民利民、工完料清、业主签收;

4.7.4语言规范,服务热忱。

4.8通讯保证

4.8.1上班时间必需保持全部对讲机、手机都处于开通状态,以便联络。

4.8.2通讯工具必需保持能随时联络,运用个人通讯工具不接听时要尽快实行其它方式与呼叫方取得联络;

4.8.3遇突发事故(如台风、洪水、重大设备设施故障时等),在接到中控室的呼叫后应马上与中控室联络,并5分钟内赶赴现场处理。

4.9物品管理

4.9.1修理人员领用材料进行修理作业时,必需仔细填写《物资领用登记表》,加强成本意识;

4.9.2运用公用工具必需刚好归还,公用工具每月由仓管员清点;

4.9.3每月月底工程修理主任做好下月材料购买预算。

4.10值班制度

4.10.1执行夜班、周六、日值班负责人轮换制度;

4.10.2值班员应尽量保证当天的《工作联系单》当天解决处理,遇无法修理或须要购买材料的修理事项,应刚好汇报修理主任,并跟踪转交给谁进行修理,直至修理终结,的确保证不出现'压单'现象;

4.10.3值班员不得带外人(或亲朋)进入工程部或在办公室逗留打电话。

4.11工作调度

4.11.1工程修理主任依据服务中心或中控室的通知,随时抽调本部门人员开展临时重要工作;

4.11.2工程修理主任依据修理部人员的变动或实际工作须要,进行轮番责任的调整。

5.0支持性文件

无

6.0质量记录

6.1《物资领用登记表》----qp-09-04-f001

小区物业管理服务工作限制方式

小区物业管理服务工作的限制方式

1、服务质量监督检查

物业管理中心通过持续的巡察和检查来督促各岗位人员完成管理目标,提高物业管理服务的质量;并通过主动与业主沟通,定期征询业主的看法,以达到持续改进服务质量。

检查项目周期实施人检查内容

岗位巡察每日部门主管各岗位完成本日的工作安排和

服务标准状况

专项检查每月管理中心项目经理检查各项工作落实状况,总结每月工作状况

年终总结每年管理中心项目经理检查管理中心的整体运作和管理目标的完成状况

业办法见征询每季抽样调查不少于1/3的业主全面调查各业主对管理中心各个服务项目的看法,依据业主提出的合理化看法改进物业管理的服务工作

2、管理工作的日常限制

(1)监督机制

a、公开监督制:公布管理中心服务前台电话,设立管理中心项目经理看法箱,接受投诉和建议。全部员工佩带工卡上岗,以便于公开监督。

b、业主评议制:管理中心对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈,对业主或其他来源获得的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈。实行闭环管理,使业主满足。

c、定期报告制:管理中心定期向开发商相关主管部门、物业公司报告工作,检讨物业管理不足之处,持续改进工作。

(2)自我约束机制

a、管理中心在物业管理过程中,严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则。

b、巡察检查制:由管理中心对各部门员工进行定期或不定期检查,发觉问题刚好订正。对重大质量问题或多次重复出现的问题,由管理层检讨并制定订正和预防措施。

c、实行考核淘汰制:管理中心每年对员工进行全方位考核,实行末位淘汰制,对管理中心项目经理实行述职考核,不适应岗位者,依据其实力及特点更换岗位。

某某小区物业档案管理工作

某小区物业档案管理工作

'资料的收集

设立档案室,实行系统化、科学化、电脑化的先进手段,聘专职档案员,干脆隶属办公室。建立相应的规章制度,对全部档案进行严格管理。

资料的收集坚持内容丰富的原则,依据实体资料和信息资料的内容,在实际工作中从须要动身,扩大信息资料的来源渠道,从时间上讲是从规划设计到工程竣工的全部工作技术修理资料;从空间上讲是物业构成的方方面面,大到房屋本体、公共设施,小到一树一木都有具体的资料收集。

'资料分类整理

收集后的全部信息,统一由档案室集中整理。整理的重点是去伪存真,依据档案的来源、信息的内容、住处的表现形式等特点进行细分,做到条理清楚、分类合理。

'资料归档管理

归档就是根据资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。依据实际须要,'zz'的管理拟采纳原始档案和电脑档案双轨制。采纳多种形式的文档储存方式,便于原始档案的保存,如胶卷、照片等。档案组卷按不同业务性质、编号、造册、编辑并分柜保存,运用计算机等先进的管理手段,尽可能的把其他形式的档案资料转化为电脑储存,便于查找和调用。

档案的出室、入室都有严格的规定。出室必需由具备资格的人员经登记后方可借出;入室时,须由专人进行检查,如有破损,马上修复,并追究相关人员的责任,档案管理资料员需刚好收回在外文件,严防文件的流失。

档案的管理环境必需做到'三防',即防火、防潮、防霉变。

'档案的运用

采纳先进的检索软件,建立电脑网络系统,充分发挥档案的贮存和运用价值。

外部网:与广阔业主、住宅局主管处室进行联网,全部管理资料如住户资料、装修资料、财务状况等,随时可以查阅调用,便于工作监督和检查。

内部网:管理服务中心内部室联网,运用现代化办公手段和设施,对文件进行分级管理、分层运用。

表7-1档案资料的分类

名称资料内容

工程建筑

产权资料a:规划图纸、项目批文、用地批文

b:建筑许可证、投资许可证、开工许可证

c:拆迁安置资料

工程技术资料a:红线图、总平面图

b:地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告

c:工程合同、工程预决算

d:工程设计变更、通知及技术核算章

e:竣工图:①单体建筑、结构、设备竣工图

②消防、燃气、智能化等工程及地下管网竣工图

f:房屋消防、燃气竣工验收证明书

g:钢材、水泥等主材的质量保证书

h:新材料、构配件的鉴定合格书

i:供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格证书,供水、供电、电梯、消防、智能化等设备技术资料

j:砂浆、混凝土试块、试压报告

k:绿化工程竣工图

l:其他技术资料

事务管理资料住户资料a:住户入住资料(购房合同、入住通知单、业主公约、装修早班、验房表、费用托收协议等)

b:住户家庭人员档案

c:住户家庭修理档案

事务资料a:事务值班表

b:事务交接记录表

c:物品搬出(入)物品登记表

d:日常事务巡察记录

e:事务回访登记表

装修资料a:装修申请表(附图纸)b:装修工程队平安责任书

c:临时施工人员登记表d:施工单位营业执照

修理资料a:修理申请单b:修理服务派工单

c:修理回访记录本d:公共设施修理记录

治安交通管理资料a:日常巡查记录、交接班记录、值班记录

b:查岗记录、闭路电视监控系统录像带

c:物资搬运放行记录、紧急事务处理记录

d:车辆管理记录、车辆具体资料、车位运用协议

事务管理资料设备管理资料a:公用设施保养修理记录

b:各项机电设备保养修理运行记录

c:设备分承包方修理保养记录

d:设备检查记录

社区文化资料a:活动安排实施方案、总结记录

b:社区文化活动图片及录像记录

c:传媒报导

d:老人活动室等设施运用状况

续表7-1档案资料的分类

员工管理资料a:员工个人资料、聘用表

b:员工业绩考核及奖罚记录

c:员工培训安排及实施记录

d:员工培训考核记录

e:员工外出考评及参与演练记录

f:员工住户及内务管理记录表

业主反馈资料a:服务质量回访记录表

b:业办法见调查、统计记录

c:业主投诉及处理记录表

行政文件资料a:管理服务中心部长值班及督察记录

b:政府部门文件

c:物业公司及主管领导部门文件

d:管理服务中心规章制度、通知、通报等文件

e:管理服务中心荣誉一览表

f:管理服务中心接待来访参观记录表

业主管委会资料a:筹备成立文件

b:成立后运行文件

滨海小区物业管理工作重点

滨海新城小区物业管理工作重点

(一)切实做好平安防范与管理工作,杜绝因管理缘由而造成治安事务

小区公共区域平安防范工作是日常管理服务工作中特别重要的一环,为加强外防、内保,防止一切可能导致出现的平安、平安防范事务发生,维护小区物业公共区域平安及公共秩序,我们拟主要从以下四方面加强小区的平安防范与管理工作。

依据滨海新城项目出入口设置ic卡门禁系统,只有小区业主/住户凭ic卡方可出入小区,全部外来来访人员均要求登记出入。

在内部管理方面,严格把好人员录用培训关,重点做好对员工的平安服务意识、业务技能、管理标准和思想品德、职业操守的教化培训,新员工从入职起先到岗前、岗中、岗后严格进行有安排的培训,做到培训前有安排、有目的,培训过程中有记录,培训后有考核,并以此作为员工晋升、嘉奖和淘汰的依据,全面提高员工素养。依据iso9001:2000质量体系标准制定各项内部管理制度、操作规程,严格履行各级人员的岗位职责,加强对管理区域的巡查力度。

在制度建设上,我司将依据滨海新城物业实际特点及管理服务需求,刚好建立该项目的各项公众管理制度,包括平安防范管理规定、消防管理规定、物品进出管理规定、车辆管理规定、防火应急指南、文明公约等,为滨海新城的物业管理工作供应标准、依据。

在平安防范管理上实行'层级限制、全员参加'的管理措施,保安员实行定岗、定员、定责制,对小区的平安进行全面防范,确保因管理缘由而造成的平安事务发生率为零,让滨海新城广阔业主有平安感、舒适感。

1、层级限制

①重点监控:在各出入口、各要道布哨布岗,设置出入口保卫保安岗;

②全天候监控:在主要出入口,保安实行24小时值班,24小时巡逻;

③联合监控:设置热线,一旦发觉可疑人物,马上报警;

④建立小区平安防范快速反应体系:实行固定岗、巡逻岗相结合,连环巡察,做到一处有事,环环连动,如有突发事务发生,快速救援人员马上赶到。全部保安人员实行准军事化管理。

2、全员参加

①以管理中心保安员为主要力气,其它全体员工为协助力气,共同维护环境平安。

②全员参加,订立平安公约,广泛宣扬平安防范政策,使'小区平安,我之责任'的观念和平安意识深化业主心中。

(二)加强小区内装修管理,确保无违章装修现象

本项目因属毛坯楼即交付业主运用,这给后期的装修管理带来较大的困难和肯定的压力。在确定以无违章装修作为工作重点之一的基础上,依据我公司物业管理人员的胜利阅历,将在滨海新城严格实施'有章可循、违章必纠'的装修管理规定,在业主收楼阶段引导其按公司所制定的二次装修管理规定进行装修。敏捷运用各种手段,管理上讲理、讲法、以预防为主,把违章装修限制在萌芽阶段,确保在滨海新城无违章装修事务发生。

(三)细心维护,保障设备平安运行

小区的设备管理是物业管理工作的支撑点,设备管理的好坏是检验物业公司管理水平的试金石,更是创建高品质生活环境的关键之一。在实施管理上,拟对设备管理工作采纳现场干脆管理,细心选择及培育一批技术精、作风优的技术骨干,组成该项目的设备管理队伍,制定和完善各种设备、设施的管理制度、操作规程和岗位职责,建立严格的运行值班制度,做好数据分析记录,刚好发觉隐患刚好解除,当日事当日清,小故障不过夜,重大故障隐患在突击抢修的同时,刚好向公司汇报,由公司协调抽调技术骨干突击完成,并做好记录备查,建立设备设施修理保养档案,建立和完善设备设施等级保养制度,定期制定设备维护保养安排,将设备设施的保养责任落实到人,每台设备张贴责任卡,使设备保养工作规范化、正规化和标准化。建立对外保养设备的监督检查制度,对修理保养的工作质量,技术性能跟踪检查验收,定期向广阔业主汇报,设备管理队伍不定期对设备运行状况、维护保养状况进行检查,开展评比先进设备维护活动,为设备保养工作订立高标准,以使设备保养工作在受控状态下进行,为创建舒适、良好的生活和居住环境供应有力保障。

(四)加强清洁绿化的监督管理,以满意广阔业主高品质健康生活需求

依据滨海新城的物业管理服务质量需求,我们根据清洁绿化服务标准、服务细则、工作安排等实施专业的清洁绿化管理,同时,我司将建立健全清洁绿化督导管理机制,每天清洁绿化主管将对其清洁绿化管理质量进行督导检查并作好检查记录,若质量未达到标准,将严格根据清洁绿化管理罚则实施,并作好罚则记录,计入到清洁绿化人员的考核中。

某小区物业管理员工作规范

小区物业管理员工作规范

一、每日工作

1、巡察所管理的宅区,巡察内容为:

(1)、检查住宅区是否有违章行为(有无乱搭、乱建、违章装修、墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告、有无乱摆摊贩)

(2)、住宅区是否有担心全隐患(房屋是否出现破损、消防通道是否被堵、输电线路是否完好、有无乱拉乱搭、有无可疑人员活动)

(3)、住宅区环境与卫生是否符合标准(树木花草有无损坏、房前屋后和公共场全部无乱仍垃圾、垃圾桶是否倒清、有无乱停放车辆、乱晾晒衣物、有无影响正常休息的噪声源)

(4)、基础设施是否完整(道路有无损坏、室外上下水道是否畅通、有无渗漏、路口及其它实施有无损坏)

2、经营性房租、管理费、各项规费的收缴;

3、接待住户、租户来访和处理有关房产的投诉;

4、编报和房屋保养、修理安排工作,验收修缮质量;

5、做好工作日记、整理内务。

二、一周工作

1、走访租、住户,了解状况、听取看法、刚好处理;

2、初审租、住户装修申请、并报上级审批;

3、检查每栋楼宇及公共设施是否完好,发觉问题应刚好上报并帮助处理;

三、一月工作

1、执行本月保养修理安排,编报下月保养修理安排;

2、编报房屋租金、管理费和各项规费收缴报表;

3、整理房屋管理资料、档案,对发生异动的做出修改、

4、与有关单位联系、交换状况,如有状况须用书面报告反映;

四、一季工作

1、检查住宅区消防设施是否完整无缺、能否正常运用,发觉问题刚好处理及上报;

2、清理房租、管理费和各项规费收缴状况、并编报季度报表,清查是否有错收、漏收,实行措施对拖欠费用进行追缴;

3、编报本季度修理保养报告及季度工作安排;

五、一年工作

1、本年度所做工作进行自我总结并报主管经理考评;

2、编报年度房租、管理费和各项规费收缴报告;

3、编报下年度修理保养安排、制订下年度工作安排。

某某花园小区物业日常服务管理工作

某花园小区物业日常服务管理工作

1、服务期间:日常管理工作主要是包括客户服务、平安服务、修理服务、环境服务、有偿服务等在内的小区日常服务管理工作。由**花城交付运用后起计,分为装修搬迁和正常管理两个时期。

2、管理服务范围:

(1)房屋建筑本体共用部位的修理、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

(2)房屋建筑本体共用设施设备的修理、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天线、加压供水设备、配电系统、(电梯)楼内消防设施设备等。

(3)公用绿地、花木、建筑小品的园林绿化养护与管理。

(4)物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的修理、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。

(5)物业规划红线内的附属配套服务设施的修理、养护和管理。包括商业网点、文化体育消遣场所、物业配套会所等。

(6)专业装修工程质量监理与装修管理。

(7)公共环境清洁服务,包括公共场地、共用部位垃圾的收集、清运等。

(8)交通标示、车辆行驶及停岸秩序与平安的专业管理。

(9)对物业实行封闭式平安管理,全天24小时三班轮值,确保物业平安。

(10)结合地域特色和本物业的特点组织开展丰富多彩的社区文化、消遣活动以协调社区内人际关系、沟通感情。

(11)协作和帮助当地公安机关进行平安监控和巡察等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。

(12)管理与物业相关的工程图纸与竣工验收资料。

(13)接受用(租)户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业修理、养护提出的托付并合理收费。

3、装修搬迁期:指业主办妥入伙手续后,为其房屋进行二次装修,直至搬迁入住的工作时期。

(1)物业管控工作难点:

a、面对大量不同装修单位和素养较低的装修工人,如何利用有效的管理手段和肯定的管理力度去限制他们,爱护公共设施设备,不侵害业主公共利益,同时又监督装修质量,避开遗留平安隐患等。

b、业主入住有先有后,怎样兼顾先入住业主的正常生活和后入住业主的顺当装修,如何将两者有效的隔离开来,从而避开被投诉,也是一个麻烦的问题。

(2)要有效解决问题,主要限制以下几个环节:

a、办理装修手续:办理装修手续是装修第一关,对施工图纸必需严格审核。

①核实业主装修设计图纸,涉及墙体变更的必需供应房屋平安鉴定管理处的许可证明,装修设计图纸不能过关的,坚决不予以办理手续;

②装修公司的资质复印件、营业执照复印件、项目负责人身份证复印件、照片、联系电话;

③收取装修保证金、建筑垃圾清运费;

④签定装修管理协议,装修须知,空调安装位置示意图,防火责任书。

⑤工程部建议水电管线走向,水电孔洞开启位置;

b、装修过程的监管:

①严控临时出入证的办理;

②无证装修人员,证件过期人员禁止进入小区;

③打孔、砸墙等破坏性工具未经批准禁止带入小区;

④划分明确的责任区域,推行区域管理小组、保安日查制度,主管、经理不定期检查的方式,加强对火灾隐患、墙面改动、线管排设、涉及外表面的装修的巡查力度,做好工作记录,检查到位,责任到人;

c、装修完毕的工作:

①建立严格的装修现场验收制度,有违规装修项目的不予以验收;

②装修公司退场管理;

③装修施工各种资料归档。

d、其他事项:

①发觉有违规装修的一律开具整改通知书,限期整改,必要时可以向政府有关职权单位举报;

②平常加强装修平安方面的宣扬;

③与业主沟通时留意方式方法;

4、正常管理期:小区大部分业主的二次装修工作已基本完成,小区环境的维护、机电设备的保养等日常物管工作均已规律开展的工作时期。

(1)对设备外观出现的缺陷进行整改,对修理保养工作的程序等级进行划分,对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量。

(2)通过日常工作中的实际运作进一步完善管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。

(3)建立健全严格的封闭化平安管理制度,包括小区出入登记制度、保安巡查制度、紧急状况处理制度等。

(4)建立健全保洁、绿化操作考评管理制度。

(5)建立健全财务管理制度、财务人员岗位责任制。

(6)建立健全楼宇机电设备及对讲、监控的修理保养管理制度。

(7)根据质量管理体系标准建立物业管理规范及相应文件并将其切实贯彻到日常管理工作之中。

(8)定期对管理细微环节进行考评,并就各岗位所涉及的内容、范围进行全面检查,指出问题,分析缘由并提出整改看法,跟踪订正落实状况:

(9)各项管理规章制度、岗位、部门职责的制定,跟踪执行状况;

(10)按质量管理体系标准对小区设备、设施系运行状态,修理、保养状况进行检查、诊断,发觉不符合,刚好提出整改、订正,处理措施需以报告形式交给管理商,帮助建立限制程序及方法,确保系统长期正常运行;

(11)依据管理处服务中心运作的实际状况,对涉及各部门管理的文件进行修正补充,对出现的问题提出建议和解决方案;

(12)对小区会所设备设施的完善与否提出整改建议:现场考察已装修配置完毕的会所,依据会所的装修格局和功能设置,若发觉器材配置不够完善,达不到营业要求,刚好向益本公司提出建议,以便达到预期效果。

(13)在物业评优时,制定物业管理创优安排与实施方案,针对物业管理各岗位制定工作安排:

(14)各岗位设施设备的修理保养的工作安排;

(15)物业管理规章制度执行状况的工作安排;

(16)物业管理档案资料、创优资料的工作安排;

(17)在保洁工作中对有效提高小区整体保洁效果供应工作安排;

(18)供应绿化方面的工作安排。

(19)进行物业管理服务意识及行为规范培训,保障管理水平

(20)在小区内安排、开展有效的、丰富多彩的社区文化活动。

(21)时机成熟后,依法

成立小区业主委员会。

(22)定期开展小区业主服务需求调查及业主满足度调查,建立业主信息收集、处理、反馈体系及业主投诉受理和处理体系。

(23)依据小区实际状况,将物业管理与服务实施方案在实施过程中不断修正和完善。

某小区物业管理客户服务工作方案

小区物业管理客户服务工作方案

为进一步提高物业管理服务质量和效率,在短时间内解决业主的投诉,同时全面提高员工职业道德水平和工作责随意识,也为了提高业主的满足度,最终满意业主高标准、高质量的健康生活需求,在客户服务管理工作上推行'礼宾助理'服务。

(一)'礼宾助理'服务实施细则

1、分别于住宅大堂设'礼宾助理',24小时接受询问和服务

2、为更好地宣扬秘书管家服务,便利业户与助理取得联系,将特定专职'助理'的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内,并印制助理名片派发业户。

3、每位助理必需了解其服务的家庭状况,如家庭成员、家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、消遣及运动爱好、身体状况、商务要求等以便随时满意各服务对象的需求。

4、'助理'定期向业户通报社区最新讯息,向住户讲解物业相关法规政策;企业新闻及相关政策、制度改革最新动态;社区生活诸如:天气预报、健康信息和平安常识等最新服务信息。

5、'助理'倾情奉献秘书管家服务,不仅供应购物、订餐、购票、商务、家居、代召出租车等日常服务,更是您商务与生活的贴心顾问。

6、礼宾助理'出现以下状况要担当过失责任,过失者视情节轻重赐予口头、书面警告并相应扣减当月奖金或辞退;

(1)对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿者;

(2)自己无法解决的投诉不刚好向上级汇报者;

(3)有证据显示带有心情或缺乏诚意地去处理投诉,令投诉人不满足者。

(二)工作时间标准:

1、业主投诉处理的工作时限:

(1)服务人员服务看法方面的投诉处理时限:情节一般的,不超过半天;情节严峻,不超过2天;

(2)工程修理方面的投诉处理时限:

水浸、停电、停水、马桶堵塞等,刚好处理,修理人员到现场时间不超过10分钟;换灯泡、换门锁、更换小部件等简易修理项目,不超过半天;

其他修理,按与业主约定时限内完成,一般不能超过7个工作日;

(3)小区公共部分修理方面的投诉处理时限

明显影响业主生活起居,如:影响业主休息的公共设备噪音、沙井盖丢失、污水溢流、路面或地面积水、天面排水口堵塞等可能危及业主子身或财产平安的,刚好处理,处理人员到现场时间不得超过10分钟;

其他公共部分修理,不得超过3个工作日;

(4)对其他业主行为的投诉,如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时间邻居活动发出过大噪音等,物业助理在15分钟内到达被投诉业主家中并进行处理。

(5)其他投诉的处理时限视详细状况而确定,到达处理时间不超过8小时。

2、业主询问回复工作时限:

(1)关于小区一般状况,不涉及管理中心内部状况,不能立刻回复的,不超过30分钟。

(2)关于各项物业收费项目和标准,要求立刻回复,无统一标准,须要确定的,征得业主同意,在30分钟内派人到现场确定收费,回复业主。

(3)关于管理中心以外的服务项目和收费标准的询问,一般要求立刻回复,的确无法落实,不超过30分钟回复对方。

(4)关于其它部门的办事程序、收费状况的询问,立刻答复或与业主约定时限内回复,但原则上不得超过2个工作日。

(三)工作质量要求

1、业主投诉处理和询问回复工作时限除经管理中心经理特殊同意,任何人员不得超过规定的时限;

2、物业分管业主投诉/询问回复工作的主任每月抽样回访,回访率不得低于50%(重大投诉回访率达100%),每月业主满足率要达到90%以上。

小区物业管理保洁服务工作标准怎么写

小区物业管理服务工作标准

一、保洁工作标准

1、地面(室内全部公共区域的大理石、地砖):目视地面50公分长,无明显灰尘、污渍及杂物。

2、墙面(室内全部公共区域的墙面):用卫生纸擦拭80公分长,检查卫生纸无明显污渍。

3、楼梯(室内全部楼梯):抽查2-3层,无痰渍、烟头、香口胶、纸屑、垃圾及蜘蛛网。

4、玻璃及镜面(室内全部玻璃门、窗、墙、镜):抽查不同位置3-5处,每处抽查1平方米,质量达到无水渍、污渍、手印,干净、光明。

5、卫生间:墙面无水渍、污渍;

地面无积水、烟头、纸屑、香口胶等;

洗手盆无水渍、干净;

小便池无锈渍、烟头等;

大便池无锈渍、不积大便、烟头等、无明显臭味。

6、室内外排水沟:抽查20米,无烟头、泥沙等垃圾物,无明显臭味。

7、明沟:抽查1-3米,不积泥沙、垃圾物等,畅通。

8、各类标牌、指示牌:抽查2-3个,用卫生纸擦拭无明显灰尘,光亮。

9、消防设备设施:抽查2-3个消防拴,无灰尘、垃圾及蜘蛛网。

10、垃圾桶、烟灰盅、栏杆:检查3-5个垃圾桶或烟灰盅,无痰渍、污渍、灰尘,保洁光明;

抽查10米栏杆无灰尘、污渍、光亮;

抽查2-3部电梯外门,用卫生纸擦拭,光明无明显灰尘、污渍。

11、广场:抽查50平方米,无烟头、果皮、纸屑等垃圾物,地面保洁卫生。

12、绿化带(池):抽查10盆花草,盆内无烟头、饮料盒、纸屑等垃圾物;

抽查室外绿化带30平方米内无烟头、饮料盒、纸屑等垃圾物。