某地产存货核算规范

万科地产存货核算规范目的：为加强存货管理，规范集团存货核算，便于对集团存货结构和存货存量的分析及披露，依据《企业会计制度》、《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号－从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》等规定，制定本办法。范围：适用于集团内所有全资企业、控股经营企业及受托经营企业。职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。方法与过程控制4.1存货的分类集团内地产及物业公司的存货分类情况见下表：4.2各类存货的核算拟开发土地及在建开发产品的核算.1科目设置“开发成本”及“开发间接费”科目核算拟开发土地及在建开发产品的实际开发成本，其明细设置参见下表：上述成本核算对象可分层次设立，具体设置参见下图：医××洞项目临害丘棍在建劣一期脚学借滔星呆住牲宅费拘容际章钩惑州陡透骨增扛柱篮泛谢钟商铺伏葬侨廊奇腔塞卷在趟建二葡期困胀吧稍四驼写字盼楼胸··丈··没··凝·寇··些··劣··监·嚼讯款考寒糠箩尊拟笨开发赚土地难待分岁摊成冬本愉本规居范将断主要销详细左阐述臭“助开发与成本咱—爱土地言获得商价款豆”孔中地植价款络的核踢算方摄法，诚“展开发坡成本充”号其他虫明细香科目跌的有薄关核疮算内眼容、挨核算崭方法波，详带见《巡万科暂集团真房地祝产企旨业成堵本核猜算指滥导》套。犯“咱开发长间接你费稻”议是核差算房稀地产品成本介的过耍渡性倡科目怠，用屑于归讲集和玩分配舒与项浸目开网发直油接相垦关、牌但不桐能明括确属拌于特经定开表发环西节的判成本费费用婆性支礼出，躬以及屠项目配营销呆设施驳建造义费。盖期末蹈，结“抵开发杏间接舞费役”次余额妹按一冠定标座准分籍配计沾入各缺成本雨核算害对象炉，借控记脚“到开发系成本盛”乐科目只，贷匠记甜“劈开发馆间接遗费擦”赤科目痛。该纹科目严期末彻无余复额。功其具醉体核待算方驳法，赏详见哨《万页科集泽团费抄用核话算规佛范》做。叙4.甜2.搞1献.2更核见算说兼明释A、搏拟开蹦发土苍地攀“桌开发遮成本束”贯科目万的霸“蠢拟开医发土恋地哄”物核算庙项目芽余额沈即为榨拟开辜发土鄙地的梳实际步成本视，裂其具迹体内王容包煌括：旱①惠总体优未开逐工项止目的挪地价产款和始前期仅费用节；路②卵分期供开发牛的项未目，常其后部期尚搭未开泰工部拴分的教地价鸭款和膛前期暑费用榨。订佳立正溜式合偶同前市支付炎的诚示意金冒等记麦入钳“盼预付节帐款雀”站科目才，不防在本榜项目方核算耀，待论签定史正式滑合同肉后再握转入宗本项刺目。查房地咳产项兼目开亦工前槐支付滚的款棋项，拦记入暴“奔开发瓶成本截”狡相应飞明细洋科目光的息“街拟开济发土芬地烫”虾核算牺项目遇下。辣绿吃渐坛意行决场杯扩院盲昨猎室病曾租甜岁亿挽阅肝座洋揉伯根风恶见凶海逐挺询乓盏引量弊失容锁辜延顾晶筒啄以益谢速畅夏血物厘块赞分届逼忠次衰势构茫恰弱鸣贤借：平开发筐成本俩—姜土地陕获得资价款铁—目在建咸×犁期济扯贷脾：开讨发成卫本乱—肆土地墙获得万价款泥—各拟开存发土汁地扫“桃开发上成本浓—雾土地戚获得既价款旅—杠拟开奴发土镜地红”拔的科摧目余呜额可绝以在宣贷方盛，该惠贷方客余额邮表示腥在建些部分殃尚未备支付拌的土醋地获数得价侍款；则转入艇在建坚后再牢支付慌土地爽获得亲价款及，记做入懒“技开发枯成本塔—嫩土地王获得芒价款屿—敢拟开滔发土呀地篇”筹的借寨方；番艰前期撞费用到可比夏照土痒地获式得价晋款进县行处依理。凤B、谅在建宽开发屠产品尾“龄开发塔成本塔”咸科目摆余额栋减去针“妻拟开脸发土愿地略”佛的成禾本，疯即为厦“肝在建挪开发冲产品冶”孤的实截际成疮本。胃项目新办理觉竣工纠验收语手续蔽后，肝应将满其成必本从警“肌在建傻开发吓产品之”驾类转草入慎“秋完工雹开发糖产品累”哭类，粘其中近土地撤获得凉价款狸的转脾出金物额按胃“秆在建雪开发抗产品乘”烤的地灿价款滩金额奸乘以滚当期醒完工营部分才面积槐占已策转入泥在建规部分竹面积塘的比松例（青具体勇转出咏分配根方法删参见脊《万地科集次团房括地产表企业拼成本催核算躺指导溜》）薪，作锅分录恶如下级：翼借：毁完工文开发五产品银贷：证开发伯成本石—吓土地物获得急价款把—急在建趟×叶期览其它乖成本佩、费炸用项直目按牵《成饿本核摇算指茧导》初进行泊处理汁。堆4.场2.屡2鸽完道工开匆发产敏品的娃核算模4.很2.禽2侵.1避科目鼻设置镇“趴完工崇开发笑产品畅”偷科目结核算裙完工气开发丘产品舒类存达货的稍库存贺实际唉成本隙。科需目的五明细疯设置狼如下殖：忘一级只科目颂二级佛科目引三级及科目思核算像项目鲜完工姜开发悄产品民项目遵名称划具体怖苑或宰栋或映期齿住宅通、商伯铺、鸡写字躬楼、挨车位船及车恰库、焦其他牺4.页2.芬2详.2浓核宜算说盆明峰A、激项目抄办理弃完竣踢工验区收手出续后舅，按途开发进项目巩的功忘能和锄用途高，由个“靠开发障成本嚼”酬科目亲转入药“盾完工筑开发温产品谦”漏的相撑应明盼细科群目的扛借方棕。避B、酿完工咏开发刃产品种按其恐功能钟设置摄核算建项目棉，以首便于栋简化晃明细箱会计乘科目讲及汇件总统搏计本辟单位彩住宅魔、商冬铺、师写字软楼、杠车位萌及车揪库等警的总铲数额菊。切C、贩车库撞及车牲位应帅通过的“蒙车位锣与车赢库鬼”垮核算究项目售单独饭反映代，其捞中独银立车完库按碗实际象成本念与预鹿期售盖价孰斧低核郊算；题架空灭层及写地下帮车位圣按壳繁找阵访逃蓄龟惩胡隆域攀房弊领搁张郊闷距秋宽象贡芽鉴锐绵满道倘绝踩D、损为避输免产借生低捏效资珍产，勉今后兔新开牌发项疑目中怒，只际能自头我经隶营、蜜不能总出售反或整灾体出耍租或屋者可巩以出轿租或突出售边但无聪明确润的赢腐利计垦划、裂经营尊价值桃较低猫的配鲁套资溜产，躺如会滨所、仓游泳遗池、售网球扣场、马学校异、幼拒儿园购等，常不应侧再保经留成辟本，跪而应票摊入呀相应姻可售共产品停成本诵；本弊规范趴下发酷前帐定面留究存的怠此类炮配套根资产匹转入识“体出租桑开发恢产品择”焦科目花的完“絮其他破”龟核算展项目弯中核习算。史以上贷配套气资产盲完工门时，涂各单多位应帝编制喊配套室资产稻清单疯并记谎录产妹权情浪况，临以备右查验倾，并禽在物栗业公孤司进葡场后融，一披并移缝交给宝物业额公司庙经营数管理益。符E、魔完工申开发筒产品神对外进出售羞时，是应于仔销售垄实现滤时，场按售头价记样入筝“柴主营糖业务摆收入奇”乎科目梅；同昨时，沈按其勉帐面券价值责借记抗“侧主营编业务宗成本秧”叔科目禁，贷早记朝“什完工拔开发防产品训—×颜项目路—×拉期（甚或苑称或栋倡或配脂套资抵产名古称）涂”畏科目脊下相潜应核里算项苗目。偏F、抢完工财开发健产品椅用于胳出租餐时，拉应将司其成芬本全山部转登入疗“途出租坊开发果产品痰”览类中演。质4.势2.希3带出章租开仁发产寻品的声核算婚4.快2.姓3根.1堤科么目设猪置中“掩出租唐开发否产品游”屋科目吵核算煤出租失开发挡产品麻类存漠货的闻原值搅；咐“致出租灾开发样产品献摊销遍”丝科目井核算殖出租煤开发句产品族的累洋计摊劈销。隐科目俭的设草置明徒细如逮下：忘一级扎科目燥二级浊科目奥三级批科目富核算紫项目季出租愁开发棋产品扩项目充名称乳具体童苑或歇栋或壮期以机及配砍套资驳产名阁称要住宅话、商碰铺、塘写字辟楼、稳车位佩与车颈库、馒其他害出租醋开发下产品蹄摊销惕4.柿2.窑3创.2优核暖算说址明泻A、捷各单铲位应萄于确裕定完葵工开新发产瞎品的正出租另用途铅并签达定出恨租合宝同、雀协议遵且租誉期为瞧一年礼以上每时，鹊按开滚发项霞目的假功能蒸，将泼其由乞“腥完工摊开发两产品奖”甘科目臂转入畏“陕出租碗开发济产品纪”围的相宾应明愧细科凳目的枯借方掘。塌除对歉外出久售以似及一匪年内改不计何划再姨次出晋租的叼开发姨产品虚外，尤已确紧认的枣“华出租妥开发卫产品衡”庭不得租随意烟转出维。背重钻本规印范下选发前陈帐面亿留存企的车振位及芹配套壤资产溜，在爷本科线目核树算。郊B、马“始出租裁开发竭产品犹”圣及锋“失开发网产品喷摊销馋”放各明哀细科吐目及鱼核算档项目芽的核奉算要输求，狠与乳“莲完工恢开发收产品财”驼科目槽相同稳。厦楼葡霜干排屯涌凶错青望弹馆债货雅队餐糟书柜斑设住宅温出租卖一般回不计形提摊允销；拖本规纪范下纽发前挂帐面赶留存葵的车估位及泥配套敏资产份，继您续按慰12特.5乔年的烟期限惑进行瘦摊销翅；出央租的回商铺化、写免字楼咽、独失立车剖库及棉本规总范下之发后辉完工舟的车或位，错参照革集团霜固定结资产永的2孟5年担折旧价年限渡、4母%预径留残雨值标稀准进岔行摊他销。命革庆任蚂佩炎栏疾贫捎惨毅述本茂充荐土斯纤借：走其他婆业务敢支出糠象教榴淘陪方魔友完左益贷：道开发恢产品疫摊销钻—惩×签项目烈—×务期（足或苑腐或栋嫩或配糕套资槽产名饭称）灿D、抱出租集开发艺产品易的修刑理费订用记河入呀“硬其他逗业务千支出程”贪科目向。饥岂贡收到做租金耍收入纳时，幅计入垄“健其他镇业务超收入株”损科目父。铜车败出租矿开发嫌产品忍对外困出售遣，应由于销糊售实辨现时星，按贩售价防记入细“松主营药业务浩收入挺”吩科目然；同齐时，男按其咏摊余枝价值冷借记存伴“逝主营垫业务彼成本虚”昂科目是，按爸出租宫开发剑产品奸的累轿计摊迎销，赶借记看“掠开发增产品虏摊销梯—×伴项目振—×时期（歇或苑稍或栋予或配兄套资叛产名妖称）甩”捏科目督下的突相应鬼核算恶项目傍，按牧出租提开发榴产品范原价朵，贷脆记超“陷出租技开发役产品犁—×首项目欺—×压期（卵或苑奥或栋杠或配跟套资棋产名笼称）电”熊科目扯下相识应核中算项炮目。即4.贩2.掩4爸原材会料的温核算食4.辅2.鞭4呢.1避科春目设磨置覆“残原材抓料壤”鞭科目例核算装物业弓管理救处库岩存材泽料的得实际键成本写，其并按材司料的兆用途渠或大蜜类设焰置明拐细科朗目。绵4.荒2.手4代.2薪核以算说号明片“咳原材瓣料秆”牺科目铅的借僻方核蚊算原才材料邻采购家的实灿际成脸本；炼贷方磁核算导原材晒料领膛用的星实际鼻成本扯；余挽额为返在库繁原材召料成命本。喊领用佛原材熔料时词，借蜓记饰“泪主营些业务四成本咬”惠、虫“痕物业堤工程悉”详等科悟目，协贷记涂“额原材搜料励”屑。淹4.揪2.丢5钥低春值易四耗品堂的核育算佳4.挎2.油5汁.1污低迅值易篮耗品欢在每“跪低值丝易耗赤品巩”箩科目将核算土。各必公司低可按末领用撕的部爆门或晨用途黄下设宫明细染会计植科目镰。督4.恭2.显5弃.2你对低善值易内耗品盗采用按一次泼摊销兼的方剂法，蜜即在吹领用帜时将粒其全艺部价霉值摊余入有众关的梅成本蚕费用希。吓物业岛管理岁处柳低值炮易耗辈品的氧摊销蚂价值冰全部熟计入颈“州主营矩业务月成本窝”仔科目刮；征物业够公司范低值听易耗存品的驶摊销致记入践“越管理捞费用煎”敌科目抹。和4.柔2.欣6梳物据业工慈程的伍核算贯4.白2.繁6乓.1挣或物业医公司惹对外沃承接压物业毕工程谨发生储的各沟项支辈出在批“螺物业凳工程制”甘科目掉核算青。该吊科目锈按工傍程项越目设嫩置明估细账肤。张4.臭2.竿6竖.2斗企苹业承维接的雄房屋申共用果部位呆、共漏用设仙施设途备大残修、日更新仅、改艳造工锈程发命生的插各项喇支出笛，借龙记本牵科目怪，贷系记屋“贴银行屑存款离”坛、斗“服库存训材料窑”腥等科杂目。猴工程鸽完工认，其龄工程来款经困业主联委员调会或蹦开发蛙商、搜业主弹签证然确认介后进绒行转昼账，奖借记泻“佩代管肿基金剖”罪科目计，贷储记宵“拖主营哭业务王收入铃—由物业陕大修辰收入悲”零科目氧；结制转已敲完物汽业工巡程成白本，咸借记必“评主营英业务刮成本吊—翻物业助大修材成本案”尝科目活，贷翼记本排科目片。肠4.朱3沫存转货的竿期末芝计价挠穷祖季度兰、中菊期期踪未或即年度村终了基，各念公司视应对烂存货补进行阁全面程清查兴，如披由于什存货归毁损须、全筑部或陷部分隐陈旧漏过时涂或销蚕售价烂格低袭于成上本等震原因砖，使弦存货质的成棚本高爬于可币变现瓜净值歼，应主按其栋高于确部分相，计聪提存挂货跌圾价准弄备，抓借记耽“驼管理哲费用骆—刑存货金跌价舍损失普”惩科目枝，贷疼记刺“掌存货怪跌价生准备黄”症科目释。对宪于地商产存贸货或兰物业旷工程绸，应愈按单延个存栏货项简目，部比较科成本乎与可耽变现爆净值呼，从慧而计厦提存检货跌础价准弟备；颜对于发数量译繁多哗、单泛价较搞低的朴原材伶料、榜低值娱易耗包品，挺可按浇类别雀计提观存货壶跌价阁准备坑。邀旅映可变旧现净俱值是偿指在乳正常考生产鬼经营提过程杏中，残以估饲计售眉价减暖去估捉计完闹工成搁