XX小区物业管理方案4

秀泊经典小区物业管理方案CCPM/2007邹鹏宋敬达火科悦牲禁桥织海类诞日趋期：领20跃07率年1床0月匪1日申深圳早市长举城物轧业管牌理股奴份有拦限公滩司编南昌毅分公凯司记秀泊鹊经典搞管理墙处目录钱1.拾0木偶项目绣基本技情况庄（详团见附绑表燥1圈、附赶表仇2朝、附刺表辣3数）喊2.悟0而太管理邀处愿京景、裹使命镜和主腥要绩命效目闲标桂2.接1华驳管理碧处愿雹景咳2.茶2嗓岁管理僚处使职命筹2.岸3残2抬00煌8谊年度娃主要枝绩效讲目标吧项目泽分析慕3.誓1嫁寄客户岭群体举分析艘（详愚见附卡表激4装）用3.姜2尸滋客户烛需求寺分析识3.谁3戚且项目斜管理欣的重资点及袭难点煌分析尊（详脱见附证表犯5牙）语3.耳4惠朋项目船关键累成功特因素衣（详咳见附悟表相6誓）侍4.赌0矮温管理塞处的址人力系资源盐配置依4.央1爆阁管理丝处组厨织架若构图笋4.来2为灶人力傅资源样编织材计划招4.沙3晕胆管理唯职员劲主要肤职责暮分工滑（详虏见附翼表案7土）诉4.韵4导愈管理哑处服限务时屈间表李4.印5钢而各类枕组织地成员膛名单骂4.境6陡条管理暴处年附度培丙训计泉划（起每年达更新贵）元物业霜管理像日常月运作弹5.唱1嗽牺客户占服务优5.付1.箩1奴客户链服务飘承诺糕5.炮1.小2划关键伞客户缝清单域（每率年更赖新）塘（详势见附跟表递8翠）董5.扰1.够3公业主嫩委员纵会的口成立同和运泊作（绘详见照附表岁9供）债5.计1.芹4庙管理附处公岩共关境系的泽建立畜（详云见附展表辛10述）备5.唉2熔摸入住业及装弄修管纲理叹5.阅2.顿1羡入住跃策划狼及实网施方谱案（迹包括眉现场膀商业喘摊点肤方案够等）借5.殊2.竿2团二次丽装修刻管理闸方案须5.烘3谋扒安全倒管理尼5.仗3.杏1遗治安溉情况悲分析剪5.思3.醉2勿人员惩进出扩控制柴5.猫3.颈3竖物品耳进出盼控制锅5.碧3.烂4波应急狸响应素预案宁5.脚3.凶5弃主要公危险拣源管永理方斯案（久每年赴更新啦）窜。鲁5.削4偿倒停车盲场管肾理圾5.刮4.陷1复小区愿交通挖组织午图佣5.乎4.子2忙现有竖交通像状况塘分析皮5.调4.采3备车辆覆进出僚控制刻5.孤4.栏4细非机浆动车演的管介理任5.隔5膨苹消防泪管理贩；切5.欧5.舅1砖消防香演习根方案幕5.嫂5.坊2遭灭火毁应急厉预案畅5.风5.束3口存在鸣隐患庆分析耐及整醋改设近想困5.冈6钩税保洁犯服务葱：致5.非6.凶1穴保洁面员责提任区食域分摇工及事排班选表（盈详见革附表隐11额）凶5.池6.竭2哄保洁迅计划埋（详逼见附做表共12芹）国5.读6.战3芝生活半垃圾棍处理纵及垃净圾分递类管店理方锅案（赌详见遇附表清13垃）浩5.权6.故4筹重大稻环境乱因素铲识别梳管理挣（每注年更庭新）客5.惜6.杜5炊保洁捎应急冈方案斯（详富见附榴表木14径）鹿5.晚7筛侄园艺袭养护勾；方5.练7.六1悟小区务绿化种平面班图；咱5.舱7.弓2先主要陪苗木卖清单蒜及特败性表辈（详哑见附否表太15棚）拆5.淘7.明3蹄园林钱保养终计划打；（架详见功附表亿16览）瓣5.友7.黎4押绿化声租摆诵方案漠；妈5.腾7.碰5敌年度册消杀喇计划梁；（订详见想附表顾17招）孤5.贺8彻把共用宇设施昂设备神管理欣；辛5.姑8.归1脾设备候设施套运行客；搂5.移8.珠2荣房屋柳本体肠及共佣用实怪施维倘修养巨护计掘划；伏（每阅年更命新）津（详迈见附吴表逝18蔑）锡5.殃8.爱3棵机电插设备晚维修炒养护贱计划染；（绸每年嘱更新拘）（患详见德附表如19凝）斗5.轨8.叼4竹设备补设施缘大中贼修计伍划；谊（每朋年更麻新）奥（详旺见附脖表刮20施）燃5.逮8.伏4疏.1揉决酿电梯酬大中樱修计电划；挪（每妙年更议新）呀5.霉8.咏5惰公共央能耗歉使用昏计划最；（厨每年滑更新作）宾5.酒8.身6闹房屋径本体皆及设必备设做施完孩好率启评估税；荐5.涨9膊念社区交文化虾；煤5.职9.狸1哲客户颠需求恭分析神；岔5.羽9.些2梁社区赤文化斗活动吸计划替；（俗需每刊年更揪新）紧5.其9.选3随节假残日小努区美右化装妈饰布纽置方烫案；恋5.疗10要泳空置铁房的国管理涂5.圆11产恳公共燃广告棒位的牢管理奏5.违12岗笔商铺遵及店反面的趟管理堡5.剑13角哄标识串系统厕的管狂理（孕详见篮附表芒22聚）标6.怪0即忠财务划管理洁6.季1熟锹管理该处收零费标阻准一代览表廉6.忘2须瑞特约述服务历项目我及收悦费标凤准一付览表仆6.塌3星胖管理储处服肤务费旗收支兴测算补表（胶每年严更新授）撞6.狮4雁受停车纵场收蛾支测栗算表洒（每果年更吨新）耍6.塘5纺流集中辣供暖挑系统警收支教测算坟表（支每年挣更新屠）公6.预6韵相中央它空调中系统遮收支台测算暑表（鲁每年汗更新秘）竟7.受0秋考供应举商管要理（垮详见盘附表陈23链）邻项目米基本盼情况都秀泊侧经典忽小区呜基本遵概况终秀泊丑经典挺小区应位于鞭南昌跌市青警山湖笔燕鸣临岛公状园东葬侧。吗东邻发青山击湖大厉道，缘西邻房规划猴江大纷东路逗，南踢至青带湖村抵，北源靠城炸东四杠路，顿占地防面积港99精43下5仁平方芹米为，总华建筑壮面积葵14腊万平疲方米附，一脂期住慎宅建即筑面奥积约眉7.渐1辆万平拉方米仇，二椒、三和期建棋筑面岩积约施7稀万平较方米求。总声户数半共胶85汇4射户，疮其中堤一期匆住户其52痰8傅户，兔二期发32恋6逼户。钳车位陶数量尼51趋0今个，怠其中扩地面逢车位楚86爽个、艇地下齿车位眼42饥4刮个。吉23督.3险%完的建宝筑密牺度，足住宅膨部分粘1.展4态的容的积率通，的49耗%云的绿榆地率匠，其灭建筑键形式馆为欧部式风排格，因产品叛由花离园洋银房、遣小高电层、帖高层安景观发公寓哑以及与度假肠式酒所店公学寓和膨商业博步行禁街组看成，沫是一密个集荐居住那、休史闲、琴购物欧、娱粘乐为葵一体关的综宫合社惩区。精秀泊催经典第由脸南昌蛇金昌碎利房降地产蛮开发齐有限牢公司讯开发抄，宁酱波联细合集隔团的辞骨干及企业牵宁波独联合目地产泽和杭趋州钱剃塘集喇团共衰同投滤资建占设，愁在秀怨泊经锣典的去设计读上独檐廊什是秀萄泊经殖典一窄期的度典型惊建筑枕符号姨，而扒围绕唯檐廊移演绎粮的江剖南庭走园是景一期笔景观币的主效题。悉为了济实现费社区竞价值颂的升桑级，爬高层旷庄园栏专为驰“糖庄园廉领主微”口营造与了亚蒜太海训滨风芦情，砖秀色箩、宁涛静、讲通透凶、自脏然；斗文化夜、休形闲、壮健身错无一咐不足忘，可感亲可泪近，揪又可轧赏可谈用。物以整因体效颗果带别动局栗部个兆性空谱间，肺纵横米交错考，层讨次分蜻明，左主题阀突出都。平甲面视骂觉依荐托立沸体空蛛间，驰整体酿效果暂个性既鲜明膊，从潜而形怕成了卷“础一个似社区已，两爆种景膊观主占题所”捷的独纲特景凳观。依呈现双亚太翼海滨岗风情退的园屡林刚撕柔并列济，早阴阳评共生骑，丰盟富的牙空间届层次越让每丈一处深视角情都雍粪容典杠雅。异简单膛与厚苏重交腐织中病如华痕丽乐毅章，乌情韵队如诗攻，铸焦造一柜个可题以生贸长的鄙、可庆亲可铺近的醋绿色课空间倍。同葵时，扬在小瘦区的阅文化杯内涵芦上秀源泊经壁典是乏第一赢个在良南昌阴提出飞人与佛环境枯、人听与建来筑、喇建筑约与环折境、殃建筑脚与建你筑、帅人与漏人之匆间的汇五重疑和谐河的高筛档社警区，片低层播低密登度、便亲和涉邻里抄、睦竖邻文猎化是裙秀泊槽经典驼的最葛佳形顶式和评产品随。龄项目长基本蚊情况项目名称秀泊经典座落位置南昌市青山湖大道888号项目四至东临青山湖大道，西临规划江大东路，南至青湖村土地，北靠城东四路。占地面积（M2）99435M2容积率1.4绿化率49％总建筑面积（M2）14万M2可收费面积12万M2绿化面积48723.15M2竣工时间2005.04（一期）2007.12（二期）入住时间2005年7月（一期）发展商简介投资商：宁波联合地产、杭州钱塘集团发展商：南昌金昌利房地产开发设计商：中美华盛建筑设计住宅面积（M2）多层（25）栋（6.8万）M2、高层（6）栋（4.3万）M2，公建（幼儿园）：2000M2写字楼无商业面积（2300）M2（临街商铺）会所（M2）约2000功能配置物业办公室、社区办公室、麻将休闲包房停车场停车位共（510）个；其中地下停车位共（424）个，地上停车位（86）个，已租（52）个，已售（68）个。停车场出口共（4）个，入口共（4）个；小区出入口（2）个。垃圾站无化粪池8个水池（箱）70M3燃气■市政燃气；专用燃气站；□其它空置房情况一期空置26套，二期未入住伯主要谱设备董设施逃一览弟表（痛因二冒期开浮发商翠尚未关移交冬资料口，故青部分售设备猛暂无炮法统蛋计型涨号）序号设备设施名称品牌型号数量规格安装位置购置时间生产厂家1变压器2电梯许继西门子18XJE9000FK二期高层2006年7月河南许昌3变频水泵4加压水泵5消防水泵6智能道闸系统富士7套FJC-T6一二期2007年7月富士智能7监控摄像头8煤气报警系统9红外报警系统联物业怒管理初用房同清单鹅2.焰0竞管理目处愿叠景、讲使命扶和主柏要绩掠效目堂标具2.帐1智管理离处愿仁景勺南昌进市优耻秀样崖板小台区气2.橡2杂管理两处使礼命罩服务青秀泊渠千家南万户娘，构撕建和滴谐经抗典小刷区狮长城犹物业谢企业忆理念忙服务经宗旨属：尼服务宫业主叉冬报效扩社会冤企业袄愿景四：栽创中既华物然业管屈理民针族品畏牌愤我们创深信偏公司奶的价桶值源犯于蒙顾客旧满意衣经营缺。做只有怒每时疼每刻战用心牙关注壶顾客途的需偶求和惩期望拐，并辫及时污行动事，才半能赢姻得顾衡客的边认可到和社燃会的摔认同计，从误而赢想得更轨多的看市场瞒分额谦.我蛾们致泽力于昌创造丧一个搭使职苦员获逗得工坛作乐博趣、涨实现毁个人场梦想动的工饺作毅环播境，缘同时亮倡导坡：扬严守班工作臂程序记，勇胡于承妇担责谣任；狮用心收做事膜，创垃新思初维；果少计传较一桶时得此失，控以诚趁相待肌，信剑守承饶诺殃。卸在管誉理工麻作中拼，我羡们强劲调结俗果和井绩效蝇，遵希循别“菊结果洲驱动习过程惹”当的管邮理准必则，址我们继所做煮的一欺切都成应不晌断改摧进，育追求穗卓越征。赵企业这文化卫建设例在2月0年央的发耽展历塔程中句，长仁城物抢业的程管理俭层始旱终高膛度重怀视企吸业文仰化的笼培育莫和建丸设，拔并视咐她为让企业蜂可持大续发绞展的挨动力刘源泉考和核盛心竞糖争力臣。在号实践爬中，垮我们凉提出披了损“霜服务篇业主俗、报漆效社京会、仍创中矿华物尾业管增理民伟族品久牌牲”战的最药高使蛛命。杰以此府为指膨引，乳长城雪物业射努力本培育宫“返全员少参与绍、追伶求卓舌越蛙”字的企托业精尿神，离积极脑塑造创“径专业非、诚犁信、杰亲切矩”恭的企拿业形皱象，动形成指“乔结果而驱动盯过程灶”锦的管振理文络化、察“糊顾客约满意传经营矿”编的服涉务文减化、洗“蜻质量管—真成本系双否药决益”哭的经桶营文兄化以坟及熟“举增值垃及效调能最就大化芹”愁的团台队文培化。行通过暑企业占文化脖力的煮作用净，很祸好的沃调整杨了职碌员的耐工作赶心态堵，通蛾过对筝职员男进行胡有效蓄地激丈励及给约束窗，使迟职员水的发岸展方缺向和事公司靠的成梯长高我度统项一，艺人力锋资源该最终范发挥牺最大软化效爷能。金秆2.提3映20谈08利年度卫主要恢绩效兽目标社3.肺0耻项目曾分析钥3.俱1日客户精群体面分析结构划分所占比例需求分析措施数量比例年龄儿童（12岁以下）766％游乐场举办各种活动青少年（12-20岁）15613％足球场运动场地加大社区活动力度青年（20-35岁）42635％运动器材少举办业主与员工联谊中年（35-50岁）43136％绿化加强养护和移植老年（50岁以上）1149％健身器材和场地少增设健身器材和游乐设施职业公务员46338％上班时间车辆进出口经商16814％车辆进出小区企业职员918％出门交通问题赋闲在家48140％就近菜市场租住业主些3.齐2波客户肝需求采分析桂需求夹分析哑：筛就上导述住床户结胃构，万结合忘20垄07买年业搬主意胀见调查查问敬结果变分析坚，业璃主需逮求或迟表示循对当败前服叙务不瞎满的虾业主蠢要集泼中在木以下宽几个维方面担：兔游乐寻设施脊设备必②铜绿化肯的种陵植及蜂其养未护嫌③恭房屋诞质量奔问题友④哄停车凑场收拣费问找题及盐其停墨车问卧题虽3.颠3爬项目忘管理叹的重痰点及育难点也分析拣3.朗4赌项目百关键诵成功浴因素弟4.总0绑由管理隶处的敢人力嘴资源纹配置辉4.崭1朋管理想处组撤织架锋构图毛（附经图）经理客服中心护卫组保洁经理客服中心护卫组保洁组工程组掌4.候2棉人力衔资源祝编织伏计划天4.吴3欺管理沙职员喷主要故职责村分工征（详证见附毙表衡7俩）聚4.烧4数管理柄处服桌务时兼间表时间段班次当班人次8：30-11：30行政班114：00--17：30行政班18：00---14：30早班114：30---20：00晚班1度4.票5嗓各类甲组织根成员昏名单禁（如提消防桃义务奖小分林队、库应急搬预案膝工作馆小组信等）雁消防馋义务葡小分贵队：粘敖中富辰眼张闻比闻惯蔡猛疼何贵曾春社黄茂产英慈应急住预案柜小组边：佣陶庆戚夏金凉斌童夏招像金判熊伟短赵培权4.抱6岭管理梢处年聋度培泄训计破划（砌每年赏更新葬）古年度绢培训扛计划狂培训著对象亚：送管理浴处基属层职能员脂邮汁幸滤计划约人数麻：3蓬0夕5.艳0叶渡物业勒管理毯日常较运作文5.杏1连焰客户胀服务牛5.讽1.悟1攀客户牺服务奖承诺刺（附松表）鬼客户繁服务且承诺轧表垮上述饺服务提承诺居，我勺们定床必竭打尽所智能，撤务求市达到逢指定草目标津。匀5.瓜1.宽2例关键垄客户嫂清单须（每虑年更判新）碌1.宽求关键延客户泛名单墙：仍管理瞒处关各键客天户数封量：墙＿敲14脆＿占译小区汤总户循数比奖例＿阵3酒＿％辣；奋5.宣1.钞3沿业主择委员啦会的够成立守和运据作（允未达患到法创定条亏件，捆未成聚立）岗5.却1.易4奔管理收处公屿共关甜系的蜜建立嫁5.漂2捆潜入住霞及装别修管营理毯5.皆2.厘1足入住锈策划蔬及实刊施方伍案（梨包括壤现场千商业邪摊点贱方案非等）悉5.潜2.根2生二次稍装修敬管理适方案特一、赞业主愚申办掘二、教审批仔三、船装修酷巡查鸡及其拖监管呜四、发验收岔装修裤装饰国管理艇方案疼业主辛（用朴户）坛在对说房屋垫进行写装饰遣装修鲜时，雄必须贸会同样其委娱托的灭装修米者提踢前三突天向苗物业脉公司烛申报荣登记料，填坏写《厌房屋笨装饰芽装修吓申请骗表》饲一式鸡二份拥，如炸实申脉报装趴修项问目、额标准霜、施错工人色数，哄拟开妈工时挡间和蛋竣工韵时间册等内昏容，防并签烟定《椒装饰胶装修扁协议蚁》。截申请雀人如载为业吧主，偿须向妖物业色公司堤提供现业主损的购千房合鲜同（寸或房律产证验）及袭本人淋身份弯证的质复印洞件，子如为蜻承租喘人须训向物棉业公匹司提杰供业谢主的躺购房眉合同辫（或民房产堆证）膝、业陪主委薄托书很、承腐租人医身份医证等伟资料粗的复茄印件置。字申请偏人应幕向物躬业公斜司提沸交装旧修合洪同复俩印件冬，交睬验装睁修者哗《承娇建资微格证奥书》写原件诱。挤确需险改变介建筑福物主便体或胃承重驼结构谨，明狸显加嘴大负扮荷的忙，应途委托垒建筑陕物原点设计久单位鸟或有津相应测资质纵的设切计单谁位提迅出设束计方学案，汁报政寄府设稼计审爷批部良门审铺批。阵确需我改动闹、暗膨藏燃翻气管僵道设确施，寒应提水前一汽个月抽向供哑气单笼位提旺出申校请，兽由供沿气单斑位组劝织实嚷施。对装修悲施工漂作业裹应遵碌守消肉防规裕定，左需消锯防报谷建项萝目，搁应得是到消纽防主样管部圣门批帆准后苦实施酷，装拿修施担工作心业现恒场至押少应根配备士两个用灭火迟器。糟装修怒需向付环境贝保护炼主管纤部门付申报庆的，队应得粱到环吓境保昆护主雄管部待门批迹准后咬实施省。存装修翠需改柏变原地房屋供功能在的，沃应向投规划怎主管昨部门针批准弊后实列施。治如为泳复杂挠的装婶修，忠申请馋人应闸向物劣业公絮司提赛供相淡应设金计图润纸。我开工欧申请眯登记禾完成女后，甘装修掏作业舰人员归应到击秀泊筐经典伤客户葬中心伙办理竹登记撒手续汤，并哥领取相临时距出入帝证。稳装修靠期间控，申杆报人衫应积侍极配杆合物位业公辨司进唐行的恒监督也检查晴，及蜂时整柴改物窑业公见司提旺出的示违章蚊问题顿。凯安全蒸管理碌治安尾情况戒分析肢秀泊觉经典肉小区徒位于呈南昌颜市青鸽山湖响燕鸣胜岛公谦园东恨侧。誉东邻塑青山歼湖大吧道，研西邻雅规划陡江大础东路秘，南引至青逢湖村滋，北蛇靠城鞠东四击路，坦位置泛较偏串僻，矿主要家是剥在人秩员控激制方尘面做闹得不忌是全袄面，疾不能溜做到捡进入彩小区摇外来卫人员笨都询赴问确锋认；缎晚上搭进出贿小区新车辆石到凌钞晨4巷点左谋右，炼治安察情况胡较为众稳定罩。明5.陡3.治2傲人员滋进出援控制四对进纲出人黎员进课行登扭记，衣包括小装修柄，来清访，烂商贩蚁。患5.叼3.慎3屿物品寒进出谎控制测任何按物品丢，工蛇具进裁出小宁区都来进行夹登记期，家葛具等汪各类呀物品初要出贺小区呢必须腊出具虎客服绝中心塔发放滑的放傲行条再。掏备注共：应控包括哈护卫狐岗位纹设置零平面竹图、烫巡逻绿路线答图、灶布防朗图亦秀泊模经典夏护卫笛布置柴方案一班二班三班岗位备注赵培朱俊蔡猛301岗：班长巡逻实行签到制敖中辰何贵春熊伟302岗：大门岗徐嘉豪熊明亮夏招金302岗：侧门岗张闻闻吴刚涂烈304岗：售楼部周迪翔向德耀李强305岗：巡逻岗熊颐黄茂英邓华妹306岗：消防中心胡根云303岗：车场巡逻岗实行签到制你30馒1负那责班的长职庸位，弯负责增全班活工作闯状态斧的监衡督和稠小区革内巡用查工酸作；更30洁2负塘责进饶出大阀门口宫的人代员、浙车辆党控制绵，发谨现陌园生、适可疑调人员梦及时跑通知樱各岗昼位进则行跟虑踪；辨30约3负哭责停呜车场咬的巡纠查及疲其次后序，指发现失乱停概乱放逮现象沈及时之整改热，发尚现可巡疑人执员及获时通织知各忍岗位葱巡查史跟踪虏；县30供4负饶责售璃楼部检的开案门及疤其安坑全问覆题，沾及时拾通知洒各岗椒位跟走踪；乏30盖5负盟责小明区内匆各栋工的巡逼查，裤发现冒可疑腰人员谁和车夹辆及研时询捎问并扮跟踪庭；瞒30办6负舱责监科控中味心的岸监控遗，发继现可勿疑现烧象及仔时通蛙知各蜂岗位悼跟踪戴。费应急咸响应卫预案幼（具桌体包节括：台A永、停追电；诸B、阀停水钩；C毛、停经热；寒D、掉燃气阻泄漏月；E负、刑浪事（楼治安伤）事遗件；禁F、灾失窃暗；G将、外品来人慢员挑逐衅滋防事；沙H、之自杀截I、休意外腥伤亡菠（触扭电、掘溺水场、煤叉气中猫毒）呜；J揪、病信危人演员救晴助；转K、亿跑水甜；L乞、防脸汛；缸M、丽防风阻（台略风或虎沙尘患暴）枣；N弟、恐导怖袭夸击；富O、密公共奏卫生专事件姑（如港传染森病等缎）；府P、纽地震联；Q宰、电触梯困合人；雹R、刚聚众埋集会浆；S件、媒崇体曝笋光；辜T、妻设施桨设备纲故障赵、损渐坏；赛U、粘车辆仗损坏洲、割砍伤；确V、截简易漠交通寺事故嗽处理右等都）；搂水侵学事故总的应买急处护理流饰程图出现事故出现事故关闭事故阀门维修排除故障清理现场记录并汇报向受损用户道歉出现事故安抚被困人员通知维修人员解救被困人员维修排除故障维修排除故障维修排除故障薯B.疾电粉梯困出现事故安抚被困人员通知维修人员解救被困人员维修排除故障维修排除故障维修排除故障丹A凡公共酸卫生疲突发橡事件罗应急碑处理仗预案送A.暖1盘定义萍公共稠卫生遍事件式是指哨具有纹危害静人体微健康疤甚至劈危及驼人的尝生命牺的传述染性屡病菌多及侵亩害人挣们生凯活环粪境的仙害虫派等事绵件。幼A.宿2助工作怖流程泳A.小3防适用蝶范围伪适用熊SA垃RS攀、禽挎流感梯等庭疫情就地区尝A.站4肢职责思A留组织赏机构椅为应魄对公愉共卫默生突押发事披件的乘发生根，管桑理处窝部成蜂立防推治工谎作领吉导小率组，市做到匹统一刑领导燃、统膊一指店挥。烂组长竟：邹醋鹏贡副组因长：熟陶庆耗、熊送双平灰组员腊：黄嫂勇，瘦蔡猛以，赵们鹏，季夏金贵斌顿B氧小组榴的职侄责：潜根据盒公司宇的指北示，私负责辣本小锁区在品突发军公共硬卫生望事件淋时，葵及时厦做好纽组织亩、指谨挥、唇协调匠和服耍务保逐障等茧工作农，准赵确了梳解和睁掌握瞒小区段疫情拆及防巴治工除作动国态，烤及时网向公络司及广小区绿居民晚传递展相关谨信息企和情愉况。灰A.歇5舌演习乓要求退A均哈每年背管理针处组倡织一按次演乡习、著培训窗，全碰面掌斑握处值理事谨故的佳个人搅防护聋知识贴和技喘巧，甲积累博了应晨对突呀发公教共卫胶生事法件的辰经验昆。执B婆灭火瓣应急姜预案剑C乒存在直隐患叙分析孤及修浙改设封想岛B冲停电血事件兰应急求预案土B.迅1扎堂目的鹅为应相对突伪发停洞电事浑件，赤正确没、迅括速、陡有序奋地组龟织和搬恢复样电力钳供应呢，减钳轻停灶电成盲的影撕响和执损失伶，促罗进事斗故应叫急工里作的舌制度厅化和羽规范仰化，肉提高倚事故叠应急台的快州速反纽应能忧力，道制订蹦本预丸案。催B.度2洽适用帐范围形管理陈处停蹲电事决件。绸B.丧3投组织仪机构需与职撞责党B.悬4

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案；重大节假日或重大事情需要摆放绿化花盆时在小区大门口及客服中心门口摆放各种图形或比较艺术的形状，体现节假日隆重气息。5.7.5年度消杀计划；序号时间消杀内容频次药剂类别消杀范围1一月灭鼠11次杀虫悬浮剂小区的绿化带，公共区域。2二月灭鼠3三月灭蟑4四月灭蟑5五月蚂蚁6六月灭蚊7七月灭蚊8八月灭蚊9九月灭蝇10十月灭蟑11十一月灭蟑螂12十二月灭蟑螂5.8共用设施设备管理；5.8.1设备设施运行；故障性维修――紧急维修设备系统自诊断维日常维护保养护预防性保养报修制度管定期检测理预防性维修改良性维护――设备与系统的更新改造提升5.8.2房屋本体及共用实施维修养护计划；（每年更新）序号设备编号设备名称保养人保养周期保养时间备注1NC-11-H-1-(Ⅱ)-NC-11-H-54-(Ⅱ)可视对讲系统陈洪标每月每月15日2NC-11-E-1-(Ⅰ)-NC-11-E-4-(Ⅰ)变压器黄勇半年5月、10月3NC-11-H-1-(Ⅱ)闭路监控系统黄勇每月每月20日4NC-11-J-1-(Ⅱ)-NC-11-J-4-(Ⅱ)道闸系统楼宇科技每季度3月、6月、9月、12月5NC-11-H-1-(Ⅱ)红外线防盗系统楼宇科技每月每月5日6NC-11-H-1-(Ⅱ)巡更系统楼宇科技每月每月10日7NC-11-H-1-(Ⅱ)避雷系统黄勇半年6月、12月8NC-11-A-1-(Ⅰ)-NC-11-A-38-(Ⅰ)地下车库排污泵陈洪标每月每月10日9NC-11-A-1-(Ⅲ)-NC-11-A-39-(Ⅲ)储藏间潜水泵胡一中每月每月20日10NC-11-I-1-(Ⅲ)-NC-11-I-19-(Ⅲ)地下车库排污泵之控制柜胡一中每月每月10日11NC-11-I-1-(Ⅲ)-NC-11-I-39-(Ⅲ)储藏间潜水泵之控制柜陈国泉每月每月20日12NC-11-H-1-(Ⅱ)背景音乐系统黄勇每月每月20日注：保养所产生的费用为外委保养人工费及需厂家配置的零配件费，一般性材料费用在物料采购计划中产生。机电设备维修养护计划；（每年更新）设备设施大中修计划；（每年更新）5.8.4.1电梯大中修计划；（每年更新，第一年厂家保修）5.8.5公共能耗使用计划；公共能耗使用计划类别用电地点用电设备（用途）用电功率（KW）用电设备数量日均运行时间（日均）用电量（日均）用电费用备注公共电费水泵房生活水泵2024160140.8消防泵4040．0010.160.14变频泵4414176172.48污水泵0.751450.021.811.77电梯机房电梯9182194190.12排风扇0.021820.720.71公共照明路灯、机房照明6.545063923走廊照明43001．563.6草坪灯40120104847.04办公室、值班室用电空调7321413.72饮水机0.55451110.78办公设备1.8481410.78保安宿舍风扇、照明0.11060.60.36车库照明灯0.470010280274.4道闸用电17754.9消防值班室设备用电0.130247270.56空调用电301103029.4日合计11991175月合计35250年用量42300年用量（估算）42300公共水费绿化用水2000吨月1.46292012个月35040保洁用水3000吨月1.4643812个月5256员工宿舍及食堂用水150吨月1.4621912个月2628游泳池用水8000吨月4.7160002个月75200公共卫生间用水70吨月1.46102.212个月1226.4公共用水合计13220月119350.4房屋本体及设备设施完好率的评估；房屋本体基本完好，只是存在有房屋渗水及其裂缝现象。设施设备主要是单元门及其可视系统脱机严重。5.9社区文化；客户需求分析；在房地产从盲目到理智的嬗变过程中，我们不难发现市场发育的三个阶段：第一阶段是人们追求有楼住就行了，是房子总有相应的买家；第二阶段是追求居家的完美，装修、功能、布局、朝向等因素进入购房者的考量范围；第三阶段是追求家之外的居住环境的优雅，规模大、配套完善、环境优雅的小区盘备受市场追捧，即使远在郊外人们也趋之若鹜。人们一旦在一个优美的环境中安置一个优雅的家这一目标达到之后，人们对社区的人文环境便会提出新的要求。一种良好的社区人文环境指的是建立在相同的品味、相同的社会地位之上的和睦的社区人际关系；邻里之间，守望相助、互相友爱、健康向上，现代人由此可以从普遍存在的压抑感和不安全感中解放出来。而社区文化建设工作，更有助于这样一种和谐的邻里关系的形成。随着房地产的发展，人们已经接受了买房子是买70年生活方式的观念。而这种生活方式直接体现于社区文化中，积极、健康、向上的社区文化反映了小区的生命力，关系到"安居乐业"，关系到房子的升值和保值。不仅可以增加业主对楼盘的忠诚度，而且坚定潜在消费者的购买信心。所以，良好的社区文化活动，直接促进了销售，但是，社区文化活动与促销活动的不同之处在于，社区文化活动的参与主体是业主，而促销活动的参与主体是潜在客户；当然，社区文化活动与促销活动也可合二为一，特别是在小区入住人口尚少，社区氛围尚未形成时，将促销活动与社区文化活动结合在一起，可以有效地节省资金，所以，在设计这类促销活动时，不仅要考虑到广告宣传价值和新闻效应，还应充分考虑业主（住户）的参与性与兴趣，并符合整个小区的格调。社区文化活动的组织，对于提高小区的档次，形成小区的格调有相当重要的作用。"物以类聚，人以群分"，只有形成高档次和格调的小区气氛，才有可能吸引高档次的业主，而高档次和高品味的人群，既是小区强有力的潜在消费群，同时可以提高小区的格调，相得益彰，起到良性循环的作用。一、社区文化的作用1．营销作用1）树立品牌一个小区致力于社区文化建设工作，除了为全体业主营造一个高雅和谐的社区人文环境之外，更是从塑造产品品牌形象这一高度去开展这一工作。房地产发展到今天，早已不是盖好房子卖完了事的时代了。品牌已成为房地产市场上劈波斩浪所向无敌的致胜武器。树立一个品牌，就可以拥有一个市场。品牌的树立，当然是诸多因素综合的结果。但"品牌的背后是文化"早已在目前转型期的房地产界取得了共识。即是说，一个没有文化含量的品牌是苍白的。可口可乐之所以长盛不衰，原因就在于它是美国文化的一个载体，是美国立国精神的一个符号。俗话说"付出总有回报"。发展商如果在社区文化建设、塑造品牌的文化内蕴等方面投入巨大的人力、物力和财力，最终总会赢得业主、住户的心，得到买家发自内心的认同，并引起共鸣，在市场上高高树起自己的品牌大旗。2）口碑在销售渠道中，业主介绍是一个不可忽视的途径。它的成功率颇高。但是如果想要扩大通过此途径的销售量，必须在业主中建立良好的口碑。只有是好东西，才有可能介绍给亲友。所以，只有业主住得舒畅、舒心、满意，才会成为不盈利的中介机构。而让业主住得满意，除了业主购楼时的一切外部因素（地段、交通、环境、设施等）外，还有一个重要的因素，就是社区的氛围和格调，这就通过社区文化活动的组织体现出来。所以，发展商要想追求口碑效应，应致力于社区文化的建设。3）宣传良好的社区文化活动，往往具有新闻效应。目前，除了有偿新闻外，房地产很难有什么热点会成为新闻。但社区文化活动往往具有新闻价值，从而吸引人们的注意力。等于是起到了软广告的作用，并且对于销售的作用，比直接的广告更加有效。2．培养业主忠诚度良好的社区文化活动的组织，往往会使业主有一种自豪感。在重大活动组织时，他们会呼朋唤友前来参与。自豪感出来了，自然增加了忠诚度。这就是为什么丽江花园众多的白领人士甘愿每天上下班花费近两个小时、每月的生活成本高居不下而矢志不移的原因之一。3．提高市场美誉度社区文化活动的组织必须有几个前提：良好的销售情况、较高素质的业主、较有文化品味的发展商，这三者缺一不可，所以，可以组织良好的社区文化的小区，实际上已俱备了这三点，也就是说，社区文化活动的组织，可以提高项目在市场上的美誉度。二、社区文化的组织1．原则1）主体对象就一般小区而言，社区文化活动的参与主体应考虑以家庭为主，尤其以老人和少儿为主。其他年龄段的业主多半忙于工作或其他。只有老人与少儿才是社区文化的最坚定的参加者和追捧者。据统计，25-45岁之间年龄段的人是最强有力的购房者，他们多半上有老，下有小。组织老人与少儿感兴趣的社区文化活动，一方面安抚了老人与少儿，解决了主力购房者的后顾之忧，使售楼更容易；一方面社区文化活动有了更多的参与者和追捧者，而不是组织者唱独角戏，才会更有生命力，而不至于昙花一现，瞬间凋落。2）参与性在社区文化活动的策划和组织上，应考虑尽可能增加业主的参与性，只有业主的参与，才可以体现出组织社区文化活动的目的。如果组织的活动不符合业主的兴趣，参与的人很少，就失去了组织社区文化活动的意义。所以，活动的组织应以业主为参与主体，可以充分调动业主的积极性的活动。3）娱乐性对于小区业主来说，活动的举行并不需要有什么重大的政治意义，轻松愉悦的感官享受才是参与的目的。所以，活动在策划和组织时无需与时事结合起来，只需健康、雅俗共赏、娱乐性强、参与性强。4）宣传价值社区文化的策划还需考虑到它的宣传价值。毕竟，作为发展商，每一分钱都要有它的价值，除了间接促进销售外，社区文化活动还需具有宣传价值、新闻价值。2．载体1）成为习俗的常规性活动在一个小区的社区文化活动策划中，要将一些活动固定为习俗。这样才能给业主和潜在消费者一个印象：小区的社区文化活动是丰富多彩、永不落幕的。2）配合销售的活动在销售旺季或是展销会期间，应配合销售组织一些社区文化活动，使前来看楼的潜在消费者也可以感受到、体验到小区内丰富多彩的社区文化活动和独特的氛围、格调，从而激起购房冲动。3）配合节庆、假期的活动在一些大的节庆期间和长假期中，如春节、国庆、暑假等，会有一些不常住的业主回来度假，在些期间应组织一些活动，以丰富业主们的假期生活。以少儿为主体的暑期活动，还可以解决家长们的后顾之忧。4）社团和报刊将在某方面具有一定特长的业主组织起来，组成社区的某种社团（如艺术团、合唱团、足球队、篮球队、乒乓球队、英语沙龙等），定期进行演出、交流或比赛，可以提高业主参与社区文化活动的积极性，使活动的组织更加容易。办区内报纸是有效加强沟通的方式，但报纸的立场一定站在一个中立的角度上，不能办成是发展商的促销广告刊物，而应该反映业主的呼声、要求，满足业主想了解的问题，成为真正的沟通桥梁。3．组织者一般由发展商作为社区文化活动的组织者，并需由业主成立社区文化活动小组，从业主的角度对社区文化活动提出意见和建议。社区文化小组应由热心公益的、有一定组织能力和沟通能力的业主担任。如果有广告界的、新闻界和艺术界的业主参与组织，则更为理想。三、泛化社区文化一个社区文化氛围和格调的形成，并不是简单的几个活动就可以完成的，而与整个小区设计、开发、销售的各个环节紧密相关，所以，社区文化活动其实是一个很泛的概念。在建筑设计、物业管理、营销及广告方面都要有一个整体的以人为本的思路，才可能形成小区的文化氛围和格调，活动的组织才得以在一个丰厚的土壤中成长。社区文化的建立是一个长期的过程，一种高雅的社区文化的形成，是发展商、管理机构及业主、住户共同努力的结果。在社区文化这一园地中，发展商及管理机构是个园丁的角色，社区文化的基本载体是全体业主、住户。他们的生活模式、价值取向、道德观念、行为方式等最终决定了一个社区文化的面貌。（需每年更新）社区文化活动安排计划：节假日小区美化装饰布置方案；每逢春节（元宵节）、五一、国庆、元旦（圣诞）等公共节假日，管理处将在小区布置彩灯、装点节日气氛。具体布置情况如下：节日布置内容元旦1、大门口悬挂彩灯和大灯笼2、大门悬挂写成的“元旦”字样的装饰灯，并挂庆祝条幅3、各单元悬挂小灯笼，大堂用彩布进行布置4、向业主发放印有公司贺词的年历卡春节1、大门口悬挂彩灯，并放置巨型新春贺卡2、各单元摆“金桔”树，寓意发财吉祥3、各单元门上粘贴春联和“福”字4、向业主发放印有公司贺词的贺年卡五一节大门口悬挂大灯笼，挂祝福节日的条幅大门悬挂写成的“五一”字样的装饰灯国庆节门口悬挂大灯笼，挂祝福节日的条幅大门悬挂写成的“国庆”字样的装饰灯中秋节门口悬挂大灯笼，挂祝福节日的条幅大门悬挂写成的“中秋”字样的装饰灯，并在门口放巨型“月饼”圣诞节大门口悬挂彩灯门口摆一棵挂满彩灯的圣诞树各单元摆一棵小圣诞树，布满圣诞的小挂件另外，根据季节的不同，按照经济适用原则，在大门口、道路等地租摆花木等。5.10空置房的管理；免费为业主提供信息，做好登记，提供出售出租免费服务。门窗水电的管理及其钥匙的管理5.11公共广告位的管理；可以招商引资，为物业创收。5.12商铺及店面的管理；免费为业主提供中介服务，做好业主钥匙管理及其各种服务。严格控制商铺业主私自张贴广告及其宣传册，禁止商铺人员进小区发放各类传单，做好业主与租户之间的交接登记，及时催缴管理费。5.13标识系统的管理（一期二期尚未安装，管理处已多次发函开发商）6.0财务管理6.1管理处收费标准一览表1.1物业服务委托方式：根据国家发展改革委、建设部（发改价格[2003]1864号）关于印发物业服务收费管理办法的通知，本小区物业服务计费方式采取酬金制，即物业公司只提取管理费及其他收入10%作为管理佣金，其余的全部作为物业服务支出（支出主要有：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用7、物业管理企业固守资产折旧8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用）；1.2地上车位收入计入本测算收入内，地下车库收支预算独立编制；1.3向业主代收代付性质的水电费、供暖费节余部分计人本测算其他收入内，收不抵支部分冲减本测算其他收入，在附件5中予以特别说明；1.4预算基期：设定为2023年1月1日——2023年12月31日。注：保洁、园艺、电梯维护等日常性工作无须列入。特约服务项目及收费标准一览表6.3管理服务费收支测算表（每年更新）管理费收入测算依据类型收费单价收费总面积入住率收缴率备注多层住宅0.88元/㎡·月6.8万M250%90%高层住宅1.50元/㎡·月4.2万M230%90%商业2.00元/㎡·月2300M250%90%管理费收入测算（2023年）管理费收入=（68000*0.88*90%＋42000*30%*1.5*90%*75％+42000*70%*1.5*50%*90%＋2300*2*90%）*12=1087182备注：一期按照90%收缴率测算；二期按照30%的业主12月入伙即申报装修来测算，这样1—6月管理费按政府规定只能收取50%，7—12月可收取100%，故总体收取75%。其余70%属于1—3月份未申报装修的空房，全年只能收取50%管理费，同样按照90%收缴率测算。6.4停车场收支测算表（每年更新）1.地面停车位收入地面已办月卡车70个，每个出租价格80元/月。地面停车位收入=5600元/月、地面停车收入67200元/年2.地下停车场车位收入地下停车位目前出售64个，每月车位使用费50元/月，月收入3200元地下车位收入=38400元/年3.临时停车收费临时停车估每天20元，月临时收入600元，临时停车收入7200元/年4、停车场年总收入：67200+38400+7200=112800元6.5、其它收入=10000元新入住小区收入分项列明，如：装修管理费\摆摊设点费\垃圾清运费节余\广告位收入等6.总收入＝1315582元支出测算：.1测算说明1.管理服务佣金依照法规按营业成本的10%提取；2.营业成本包括：直接人工费用、间接人工费用（包括财务人员等工资、职工福利费、职工教育经费、工会经费、社会保险费）、折旧及摊销费用、行政办公费、外委工程费、业务招待费、物料消耗费、保洁园艺费、电梯维保费、设备设施保养费、公共水电费、社区文化费、业主委员会经费、其它费用；3.营业税金及附加按总收入的5.5%缴纳；4.企业所得税按利润总额的15%缴纳；5.总支出＝营业成本＋管理服务佣金＋营业税金及附加+企业所得税。总支出明细项目测算表单位：元3.0测算结果营业税金及附加的计算：主营总收入×5.5%即1315582*5.5%=72357元总支出的计算：营业成本＋管理服务佣金＋营业税金及附加+企业所得税即1993584+131558+72357=2197499元全年盈亏：总收入－总支出=1315582-2197499=-881917元附件：3.1物料采购计划（办公类）3.2物料采购计划（保安类1）序号编号物料名称规格单位123456789101112全年用量单价金额1B12055护卫员巡逻签到本本33333333333336103602B12063外来人员出入证盒22222222222224256003B12078交接班记录本本55555555555560106004B13005护卫夏装套30000000000003014042005B13011护卫肩章对300000000000030123606B13015护卫帽顶300000000000030154507B13016冬装套30000000000003015045008B13020领带条300000000000030103009B13024军用棉被条30000000000003050150010B13025床单条3000000000000301545011C04031军用手套双30000000000003039012棉大衣100000000000010150150013充电手电筒支6000000500001150550小计15460物料采购计划（附件：保安类2）序号编号物料名称规格单位123456789101112全年用量单价金额1停车场年卡张3030303030303030303030303601036002车辆登记本本1010510100010105101090109003护卫夏装套00001000000001016016004护卫肩章对0010010010014124805对讲机台400000000000080032006对讲机电池块010101010100520010007对讲机充电器个0010000010013603008双层铁床床板张300100010001620012009对讲机维修费111111111111680150010消防监控值班记录本111111111111121012011雨衣件22211110001111011012雨鞋双3111121