七、虚列开发成本的证据收集与技巧

七、虚列开发成本的证据收集与技巧第一篇：七、虚列开发成本的证据收集与技巧虚列开发成本的证据收集与技巧开发成本检查内容。房地产开发企业与开发经营有关的各项支出，包括开发产品成本和期间费用两大类，重点检查房地产企业开发成本归集是否正确。对照相关合同、结算单据及付款凭据，抽查开发成本中有关征地及拆迁补偿费、规划设计费、基础设施配套费、建筑安装费、公共配套设施费等记帐凭证，看企业计入“开发成本”每一项目的金额是否有依据，是否有合法的发票、凭据；是否存在按投资概算或投资估算估计、白条入帐问题；了解开发项目的数量，地址，规模，总包合同，工程进度，核算方式等情况，查明1因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的配套设施费用，是否根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入对应核算对象的开发成本。是否将经营性公共配套设施成本摊入商品房的成本，是否预提了不可售的公共配套设施成本。是否编造虚假人员名单，虚列动、拆迁补偿费等问题。需审阅的相关资料为：动、拆迁许可证，拆迁补偿协议，拆迁、安置费发放明细，与拆迁公司签定的协议等。是否存在以虚假发票列支、虚开工程施工发票、虚开劳务发票、利用虚假资料向税2务机关申请代开发票，列支虚假成本等问题。另外，还要检查房地产开发企业的借款费用。其为开发房地产所发生的借款费用，在房地产完工之前，计入开发成本；房地产完工之后，计入财务费用。对于同时开发多个项目的房地产开发企业，应明确核算每个项目的借款费用。如果核算不清，应按不同开发项目的开发面积、投资比重或其他合理的方法对借款费用进行分配，以确定应计入开发成本和财务费用的数额。成本容易出现的问题：1.白条列支成本，包括没有抬头或没有财务章、发票章的发票。2.假建安发票列支成本，尤其是代开的发3票。3.甲方供材假票列支成本。4.甲方供材重复列支成本5.作废发票列支成本。6.购进树木等，未取得过水销售发票，多列支成本。7.连号且金额较大发票，属于假票列支成本。8.真票虚开列支成本。9.预提配套设施费用列支成本。10.工程杂费假冒预提配套设施费用多列成本。11.混淆成本对象，多转成本。12.收入与成本不配比，多转成本。413.代收费用不列收入的情况下，将代缴费用列支成本。例如：有线电视费代开发票缴纳的营业税不能列支成本。成本方面（真实的成本）相关证据的收集渠道（一）提前通知企业准备好的相关资料：1、发改委的立项批复；2、城镇国有土地使用权出让合同以及相关补充合3、国土资源管理局颁发的国有土地使用证；4、房屋拆迁补偿协议；5、勘察、设计合同；6、广告合同；7、借款合同；8、商品采购合同；9、施工合同；10、建委颁发的建设工程竣工验收备案表；11、房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证；12、房地产管理局测绘队测绘明细表；13、屋租赁合同、按照开发项目和签定时间顺序整理的商品房预售契约和商品房买卖合同；14、房屋所有权初始登记证件；15、入住通知书和房屋交接单；16、以往接受财政、税务、审计部门检查6的处理处罚决定及相关报告；17、发票领购簿、发票、收据；18、帐簿、凭证、财务报表、纳税申报表。19、决算报告20、销售许可证（预售许可证）（都要复印件）（二）假票问题及虚开票问题（一）假发票问题1、真发票但业务内容虚构问题；2、开发企业自己虚构建筑合同，委托代开发票等也经常出现；3、发票本身为假。假发票的发生领域。4、原材料假发票很多，4%的税率很容易7引起代开欲望；5、建筑业发票比较多，3%的税率很低，主要集中在前期开发、拆迁、建造过程和收尾时的一些拆迁等工作中；6、房产企业会设置一些咨询性质的公司和销售公司等中间性质的公司加大开发成本和期间费用，其开出的发票可能存在阴阳票现象；7、土地成本看其取得方式，也存在不开发票的可能性；8、地面以上的成本往往不会严重出格，地下难以看见的不分往往容易出问题，因为不具备检查性；9、总之房产开发的各个环节，甚至是销8售环节直至后续服务环节都存在发票问题，这是房产行业的通病。内部证据的提取：检查报表、帐簿、记帐凭证及有关资料，通过报表与总账、总帐与各分类明细账、相关帐户数据信息的内在逻辑关系，熟悉企业的账套结构、记账规则，结合查前分析，初步掌握企业的项目开发、销售、纳税等情况，从中查找税收违法问题的疑点、线索。可以采取实地检查和调帐检查方法。从其他部门获取相关证据，印证财务数据是否真实可靠。主要从销售部门获取“购买意向书”、“预购协议书”、“销售合同书”、销售分层平面图、销售台帐、销售方式；意9向购买数量、定金预交、首付款预付情况；合同约定付款日期与实际付款日期；按揭资金到位情况等，初步验证收入的真实性。通过工程预算、管理部门审阅投资概算、工程预算；工程施工合同、进度款支付方式、工程结算、竣工结算、因设计变更增加的成本；土地成本的构成及支付；征地拆迁补偿形式、金额等。对照当地的造价水平，判断企业账列的土地、建安等成本要素的真实性。审阅开发项目前期手续资料。如规划设计审批文件，与政府及业主的约定，承诺建设的幼儿园、小学、菜市场、道路、居委会等公建配套设施；公共配套设施的产权归属或使用权归属，成本费用的分摊方法等。验10证企业成本核算及税前扣除的准确性。销售环节外部证据的提取：在发现房地产企业内部财务资料存在疑点后，有必要从外部相关部门与个人进行取证。涉及的主要部门及取证内容为：备案登记部门。按建设部预售管理办法的规定，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，厦门的房地产管理实行网上登记，税务检查人员可进入其网站，核对其实际销售与帐面销售的记载是否相符，有无拖延销售时间及隐瞒销售收入问题。银行帐户检查：到人民银行查询其所有11的银行账号。到商业银行打出每一个账号的对账单，复核隐瞒收入情况。购买人。在价格明显偏低的情况下，了解客户的购房实际支付情况，是否将售房总价分解为售房合同及装修两份合同，从而减少房地产开发企业的销售收入，在商业店面的销售中常出现此类问题。购买双方是否故意压低合同及产权登记价格，达到购买方少缴税费和开发商隐瞒销售收入的目的。必要时，可对售楼处进行突出检查，从中获取销售主管的电脑及办公资料，查找销售清单及销售人员业绩统计表，从中发现真实的销售数量、销售价格。12鉴别建安成本真伪的取证方法：开发不同程度存在着虚列建安成本、从施工企业套取现金问题。由于有形式合法的票据和凭证，仅从帐面上难以获取虚列成本的证据，有必要从外部进行调查：到承建的施工企业进行调查。主要检查其承包工程初始合同价款。是否进行了设计变更、施工过程中是否遇上特殊地质情况及自然灾害，追加预算成本的主要原因及依据，施工企业与房地产企业是否存在关联关系或挂靠问题，甲、乙双方是否严格按国家规定的预算定额进行预算及工程结算。如果施工企业核算混乱，预算明显偏高，可13到建委施工处查找项目开工手续，到建筑档案馆、设计院、建筑质检部门获取施工图纸及技术资料，也可委托有资质的预算编制机构进行审核。对建设单位与施工企业进行现场签证追加的成本，可从建设监理单位取证。税务案件证据应当遵循的原则和要求一、收集取得、审查判断税务案件证据应当遵循以下原则（1）合法性原则即税务案件证据的形式、来源必须符合法律的规定，包括来源合法、收集方式合法、形式合法等。14（2）真实性原则即作为证明税务案件事实的证据，必须是对案件事实的客观反映和真实记载，不能有任何主观随意性，不能为任何人的主观意志所左右。（3）关联性原则即税务案件的证据必须与案件的待证事实相关联，其或者是案件事实的组成部分，或者是与案件事实有直接或间接的联系。（4）一致性原则即证据之间不能相互矛盾，并且能互相印证。（5）充分性原则即待证事实都有相应的证据，而且证据全15面，具有说服力，并能形成完整的证据链。二、收集证据，一般应符合下列要求（1）应当按照法律、法规、规章和司法解释规定的取证途径和程序收集证据，取得的证据应当符合法定形式和要求。（2）调查取证应当二人以上。所取得的证据应当注明来源、提取时间和地点，并有证据提供人、提取人的签名。当事人拒不签字确认的，应当注明并有见证人签名。（3）一份证据多页的，应当在每一页及骑缝处加盖印章或盖手印。（4）税务案件应当取得实物证据。因特殊情况难以取得实物证据或者取得实物证据有困难的，可以取得言词证据，但应当有二16人以上言词证据相互印证。（5）将其他部门取得的证据转换作为税务案件证据的，在向有关部门提取证据时，应当制作提取笔录或提取证明，说明证据的由来以及是否核对无误等情况，并由提供证据的部门盖章确认并注明提取日期和地点。从其他部门取得的言词证据，一般不能直接作为税务案件的证据，税务机关在条件允许的情况下应当自行取得言词证据。三、收集书证，应当符合下列要求（1）取得书证的原件。原本、正本和副本均属于书证的原件。取得原件确有困难的，可以取得与原件核对无误的复印件、照片、节录件等。17（2）取得由有关单位或个人保管的书证原件的复制件、影印件的，应当注明出处，由原件保管单位或个人签注“与原件核对无误”字样和提供日期并签名盖章。（3）取得书证原件的节录件的，应当保持文件内容的完整性，节录时不得断章取义。节录件应当注明出处和节录地点、日期，并有节录人的签名。原件保管单位或个人核对无异后加盖其印章或签名。（4）取得报表、帐簿、记帐凭证和有关资料等书证的，应当附有说明材料，具体说明书证的来源、提供人、提取人、提取时间和地点以及该书证所表达的内容等情况。（5）取得工商、银行等有关部门出具的18证明作为证据的，证明材料上应当加盖证明出具部门的印章并注明日期。四、制作询问笔录，应当符合下列要求1、对被询问人应当单独进行询问，不能引诱，也不能暗示。2、询问人应当表明身份和询问目的，出示执法证件，并予以记录。3、查明被询问人身份，包括当事人的姓名、性别、年龄、职业、住址等个人基本情况及其在税务案件中的特定身份如职务等。4、告知被询问人有申辩的权利和如实陈述的义务以及可能承担的法律责任。5、对询问过程应当加以详尽记录，询问完毕应当征求被询问人是否有补充说明的意19见。6、询问人应当将询问笔录交由被询问人核对或向被询问人宣读，被询问人确认无误后签字并按手印。对笔录修改处，应当由被询问人按手印确认。7、询问人应当在询问笔录上签名并注明询问日期和地点。五、制作税务检查（稽查）工作底稿，应当符合下列要求1、采取节录或抄录方式对被查对象生产经营状况和纳税情况等进行记录的，应当符合节录件要求。2、税务机关检查记录被查单位或个人的销售（营业）收入、支出、应缴税款、已缴20税款等金额时，应当由被查单位或个人核对无误后加盖其印章或签名。六、收集计算机数据或者录音、录像等视听资料，应当符合下列要求1、取得有关资料的原始载体。取得原始载体确有困难的，可以提供复制件。2、注明制作方法、制作时间、制作人和证明对象等，并由制作人签名盖章。3、声音资料应当附有该声音内容的文字记录。4、对采用电算化会计系统的纳税人，可以复制与纳税有关的电子数据作为证据。复制件应当注明出处，由原件保管单位或个人签注“与原件核对无误”字样及复制地点、21日期并签名盖章，同时还应当附有该电子数据的纸质资料并由纳税人签名盖章确认。七、收集证人证言，应当符合下列要求1、证人必须是能正确表达意志的人，而且证人证明的事实必须与其年龄、智力状况或者精神健康状况相适应。2、写明证人的姓名、年龄、性别、职业、住址等基本情况。3、必须有证人的签名，不能签名的，应当以盖手印等方式证明。4、注明出具证言的日期。5、附有居民身份证复印件等证明证人身份的文件。22八、来源境外的证据要求地税机关收集取得在中华人民共和国领域外形成的证据，应当说明来源，经所在国公证机关证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆认证，或者履行中华人民共和国与证据所在国订立的有关条约中规定的证明手续。当事人提供的在中华人民共和国香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区内形成的证据，应当具有按照有关规定办理的证明手续。第三节证明主体及程序的具体要求一、各类税务案件一般应当具备下列证据1、证明当事人纳税主体或者扣缴义务人23主体资格的证据。2、证明当事人存在税收违法行为及后果的证据。3、体现税务机关执法程序的证据，如税务检查通知书，各类批准书，调取帐簿资料通知书，责令限期改正通知书，税务行政处罚事项告知书，听证笔录，当事人的陈述申辩材料等。税务机关应当依照《税收征管法》及其实施细则的有关规定，由两名以上工作人员送达税务文书，并制作送达回证。采取留置送达的，送达人应当注明拒收理由和日期，并由送达人及税务机关工作人员之外的第三方见证人签名，同时附上见证人的身份证明。24采取公告送达的，送达人应当在当事人的住所地或机构所在地或经营所在地的地域范围内公开发行的报纸上进行。二、确定当事人主体资格，应当具备下列证据1、对已办理工商登记的纳税人、扣缴义务人，应当取得营业执照，必要时，应当取得法定代表人（负责人）或经营者身份证明（如居民身份证、护照或其他有效身份证件，聘用证书等），有关机构设立的合同、章程等。已办理税务登记的，还应当取得税务登记证件，代扣代缴（代收代缴）税款证书。2、对不需要办理工商登记的纳税人、扣缴义务人，应当取得代码证或社团登记证件，25有权机关批准文件等，必要时，应当取得单位负责人或经营者的身份证明。已办理税务登记的，还应当取得税务登记证件，代扣代缴（代收代缴）税款证书。3、对未按规定办理工商登记的纳税人、扣缴义务人，应当取得主要负责人或经营者的身份证明。已办理税务登记的，还应当取得税务登记证件，代扣代缴（代收代缴）税款证书。成本的核算房地产企业的成本由土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设26施费组成。主要核算科目为开发成本、开发间接费用、预提费用、开发产品、出租开发产品、销售成本、周转房等。开发成本一、本科目核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项用。企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。出租开发产品经营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，可直接计入“经营成本”科目，不通过本科目核算。企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的27利息支出，以及企业行政管理部门为组织管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益，不在本科目核算。二、企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”28科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，采用出包方式的，应根据承包企业提出的“工程价款结算帐单”承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“应付帐款——应付工程款”科目。企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“库存材料”、“银行存款”等科目。如果企业自营施工大型建筑安装工程，可以根据需要增设“工程施工”、“施工间接费用”等科29目，用来核算和归集自营工程建筑安装费用，月末，按实际成本转入本科目。企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“库存设备”科目。根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“预提费用”科目。预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。三、企业已经开发完成并验收合格的土30地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本结转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记本科目。企业对出租房屋进行装饰及增补室内设施工程完工，应及时结转工程成本，借记“出租开发产品”科目，贷记本科目。四、企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。五、本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细帐，并在明细帐下，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。31六、本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。土地开发成本土地开发也称建设场地开发。通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记入有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。土地开发费用的归集与分配企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用32土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发”账户核算。分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。1.土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记”开发成本——土地开发”账户及有关明细账户，贷记”银行存款”、”应付账款”等账户。2，配套设施费的归集与分配。配套设施的建设可能与土地开发同步进33行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：（1）与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。（2）与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本——土地开发”账户中。34如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本（或预算成本）在土地开发成本中预提。预提时，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“预提费用——预提配套设施费”账户。实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本——配套设施开发”账户核算，待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。3.开发间接费用的归集与分配。企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费35用”账户核算，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。应由土地开发成本负担的，由“开发间接费用”账户转入“开发成本——土地开发”账户内。如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。完工土地开发成本的结转已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的成本结转方法：1.为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将其实际成本转入“开36发产品——土地”账户。2.开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计人有关的房屋开发成本中。结转计入房屋开发成本的土地开发费用，可采取分项平行结转法或归类集中结转法。开发间接费用一、本科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，37记入“管理费用”科目，不在本科目核算。二、企业发生的各项间接费用，借记本科目，贷记“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“周转房”等科目。三、开发间接费用应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记本科目。四、本科目应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细帐。五、本科目期末应无余额。预提费用一、本科目核算企业预提计入成本、费用但尚未实际支出的各项费用，如预提配套设施费、预提固定资产修理费用等。38二、预提的配套设施费，借记“开发成本——房屋开发”科目，贷记本科目。配套设施完工，应按配套设施的实际支出冲减预提的配套设施费，借记本科目，贷记“开发成本——配套设施开发”科目。实际支出数与已预提数的差额，应增加或冲减有关项目成本。实际支出数大于已预提数的数额较大时，应视同待摊费用，分期摊入有关项目成本。开发产品开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品，39包括土地（建设场地）、房屋、配套设施和代建工程。已完工开发产品实际上是开发建设过程的结束和销售过程的开始。为了正确核算开发产品的增加、减少、结存情况，开发企业应设置资产类“开发产品”账户。该账户借方登记已竣工验收开发产品的实际成本，贷方登记月末结转的已销售、转让、结算或出租的开发产品的实际成本。月末借方余额表示尚未销售、转让、结算、或出租的各种开发产品的实际成本。此外，本账户还应按开发产品的种类，如土地、房屋、配套设施和代建工程等设置明细账户，并在明细账户下，按成本核算对象设置账页。企业将开发的土地和房屋用于出租经40营，或将开发的房屋安置拆迁居民周转使用，应于移交使用时，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品”或“周转房”等账户，贷记“开发产品——土地（或房屋）”账户。企业将开发的营业性配套设施，用于本企业经营用房，应视同建造固定资产进行处理，即按该配套设施的实际成本借记“固定资产”账户，贷记“开发产品——配套设施”账户。出租开发产品出租开发产品是指用于出租经营的土地和房屋等开发产品。其盈利以收取租金的方式逐步实现。为核算企业出租经营的土地、房屋等使41用及摊销情况，开发企业应设置“出租开发产品”总分类账户，并下设“出租产品”和“出租产品摊销”两个二级账户。其中：“出租产品”二级账户核算出租开发产品的原始价值，借方登记出租的土地及房屋的原始价值，贷方登记改变出租开发产品用途对外销售的出租开发产品的原始价值。借方余额反映实际出租的土地、房屋的原始价值。“出租产品摊销”二级账户核算实际出租的开发产品的摊销价值，贷方登记按月计提出租产品的摊销价值，借方登记改变出租产品用途，对外销售出租产品时冲销的出租开发产品的已摊销价值。贷方余额反映实际出租的土地、房屋等出租开发产品累计摊销42价值。对于出租的土地和房屋，企业应建立“出租产品卡片”，按出租产品的类别、土地（或房屋）的编号、承租单位等进行明细核算，详细记录出租产品的地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。周转房周转房是指企业用于安置拆迁居民周转使用，产权归企业所有的各种房屋。包括：（1）在开发建设过程中已明确为安置拆迁居民周转使用的房屋；（2）企业开发完成的商品房，在尚未销售之前用于安置拆迁居民周转使用的部分；（3）搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋。43为核算周转房的实际成本，企业应设置“周转房”总分类账户，并在该账户下设置“在用周转房”和“周转房摊销”两个二级账户。“在用周转房”二级账户核算在用周转房实际成本，借方登记增加的在用周转房实际成本，贷方登记减少的在用周转房实际成本。借方余额反映在用周转房的原始价值。“周转房摊销”二级账户核算周转房的摊销价值，贷方登记按月提取的在用周转房摊销价值，借方登记改变周转房用途，对外销售应冲减的已提摊销价值。贷方余额反映在用周转房的累计已提摊销价值。44经营成本一、本科目核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。二、企业按月计提的出租产品摊销和发生的维修费用，借记本科目，贷记“出租开发产品”等科目。三、月份终了，企业应根据本月已对外转让，销售和结算开发产品的实际成本，借记本科目，贷记“开发产品”、“分期收款开发产品”科目。四、本科目应按照经营成本的种类设置明细帐，如“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建工程结算成本”、“出租产品经营成本”等。45五、期末，应将本科目的余额全部转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。第五节期间费用的核算期间费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。销售费用一、本科目核算企业为销售而发生的各项费用，包括产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费，产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用。二、企业发生的销售费用，借记本科目，46贷记“现金”、“银行存款”、“应付工资”等科目。三、期末，应将本科目的金额全部转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。四、本科目应按费用项目设置明细账。管理费用一、本科目核算企业行政管理部门（总部）为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用。包括工资、福利费、工会经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、房产税、车船使用税、印花税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失以及其他管理费等。47二、企业发生的各项管理费用，借记本科目，贷记“现金”、“银行存款”、“无形资产”、“待摊费用”、“递延资产”、“累计折旧”、“应交税金”、“应付工资”、“应付福利费”、“坏账准备”等科目。三、期末，应将本科目的余额全部转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。四、本科目应按管理费用项目设置明细账。财务费用一、本科目核算企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用，包括利息支出（减利息收入）、48汇兑损失（减汇兑收益）以及相关助手续费等。为购建固定资产而筹集资金所发生的费用，在固定资产尚未完工交付使用前发生的，应计入有关固定资产价值内，不包括在本科目的核算范围内。二、企业发生的财务费用，借记本科目，贷记“银行存款”、“长期借款”等科目，发生的应作冲减财务费用处理的利息收入、汇兑损益等，借记“银行存款”、“长期借款”等科目，贷记本科目。三、期末，应将本科目的余额全部转入“本年利润”科目，结算后本科目应无余额。四、本科目应按财务费用种类设置明细49账。第六节应交税金的核算即项目在开发过程中所负担的各种税金。科目名称。应交税金一、本科目核算企业应交纳的各种税金，如营业税、城市维护建设税、房产税、车船使用税、土地使用税、土地增值税、所得税等。企业交纳的印花税、耕地占用税，以及其他不需预计应交数的税金，不在本科目核算。二、本科目应设置下列明细科目：1.应交营业税；2、应交城市维护建设税；3.应交房产税；4.应交车船使用税；50第二篇。多预提施工费用，虚列开发成本终于来到成本了。成本这东西最难写，写浅了自己觉得不好意思，写深了自己还不会。再加上个所得税的条条框框在那里摆着，有的时候真不知道深浅了。原问题：“21、多预提施工费用，虚列开发成本。”学习体会：一、开发成本项目的设置根据《房地产开发企业会计制度》，企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。1、土地征用及拆迁补偿费指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、土地闲置费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，具体科目可设置：⑴取得土地使用权土地出让金、契税、补交地价、补偿合作方地价、以房换地的价值、印花税等；⑵土地增用费土地转让费、土地收益金、土地开发费、耕地占用税等；⑶土地补偿费劳动力安置费、拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出、农作物补偿费、危房补偿费、周转房摊销等；⑷其他拍卖佣金、土地购置（拍卖、招标）费、土地交易费、土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、土地闲置费等。2、前期工程费指在取得土地开发权之后，项目开发前期的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等前期费用，具体科目可设置：⑴七通一平费临时施工道路费、临时施工用水接入费、临时施工污水管接入费、临时施工用电接入费、临时施工用气接入费、临时施工办公电话接入费、临时施工办公网络接入费、场地平整费；⑵临时设施费临时办公室费、临时厕所费、施工场地围墙及门卫室费、临时场地占用费、临时借用空地租费、其他临时设施费；⑶规划设计费规划（方案）设计费、管线设计费、施工图设计费、幕墙专项设计费、装饰专项设计费、智能化专项设计费、景观专项设计费、规划设计模型制作费、效果图设计费、制图晒图赶图费、可行性研究费、方案招标费、方案评审费、综合管网设计费、排水方案设计费、其他专项设计费；⑷行政规费及报建费项目报建费、施工许可证费、规划管理费、拆迁管理费、审图费、价格评估费、渣土费、施工噪音管理费、散装水泥专项资金、工程质量监督费、工程造价管理费、安全监督费、劳动定额测定费、招投标管理费、房屋所有权登记费、综合开发管理费、房屋所有权登记工本费、档案管理费、标底编制费、人防报建费、消防报建费、路口开设费、教师住宅基金、地籍地形图核地、抗震审查费地名费、劳动保险基金；⑸大配套费基础设施配套费、白蚁预防费、地方教育附加费、墙改专项基金、人防易地建设费、水增容、电增容费、煤气增容费；1⑥水文地质勘察费地质勘察费、水文勘察费、文物勘察费、拨地钉桩验线费、地下障碍物探测、环境评测费、施工放线费、水准测量工程测量、日照分析合同、工程波速测试、建设项目日照分析、工程测量交通分析费等；；⑺测绘费面积测绘、地形地貌测绘等；⑻预算编审费编制预算费、预算审查费等；⑼其他挡光费、挡光鉴定费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。3、建筑安装工程费指项目开发过程中发生的主体内列入建筑安装预算内的各项费用，具体科目可设置：⑴基础工程土石方工程、地基加固处理费、桩基础、围护及支撑费等；⑵主体工程土建（结构）工程、土建（建筑）工程等；⑶安装工程强电工程、智能化工程（三表远传系统费用\家居智能化系统费用）、弱电工程（背景音乐系统、电话系统、网络系统、有线电视系统）、室内电气系统费、给排水工程（自来水／排水／直饮水／热水）、消防安装工程、火灾报警工程、煤气工程综合布线系统、避雷接地工程、空调及通风工程、供暖供热工程（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）、电梯及自动扶梯、门窗工程（室外门窗、入户门、防火门）、航空灯、室内停车设备、室内停车交通设施、其他安装工程费；⑷装饰工程室内精装饰施工（主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用）、室外精装饰施工（包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用）；⑸甲供设备/材料消防设备、高低压配电柜、变压器、保温层、外墙涂料、瓷砖、窗、门、取暖设备/材料、电梯及自动扶梯、五金配件、家电、家具、厨卫用品；⑥样板房装修样板房建筑及装修、样板房内家具、样板房内家电灯；⑺售楼处装修售楼处建筑及装修、售楼处内家具、售楼处内家电、售楼处景观；⑻建安监理费建设监理费、安全监理费等⑼检验检测费基坑监测、桩基检测费（静载）、桩基检测费（小应变）、桩基检测费（高应变）、工程主体沉降观测费、采购材料检测费、其他检测费；⑽工程造价咨询费工程施工招标代理费、工程设备招标代理费、工程预算编审咨询费、工程结算编审咨询费等；⑾其他现场垃圾清运费、工程保险费、工程劳保费、施工合同外奖金（赶工奖、进度奖等）等。4、基础设施费指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，具体科目可设置：2⑴电力基础设施费红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、碰头费、变电所/站建设费、发电机、高压配电柜、低压配电柜、变压器、设备安装及电缆铺设费、电源建设费、电表费；⑵给排水基础设施费红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、二次加压费、水泵房、碰头费、雨（污）水管网建设费、消防给水基础设施费、中水基础设施费、水表费；⑶煤气基础设施费红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、煤气管道铺设费、煤气配套费、碰头费、煤气表费；⑷通讯线路及设备安装费有线电视入网费、有线电视（闭路电视）的线路铺设、电话配套费、电话增容费、电话电缆集资费、宽带网接入费、智能化系统；⑸供热基础设施费红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、供热管道的铺设费、碰头费、供热表费、热交换站、锅炉房；⑥室外消防系统消防设备、消防工程、消防控制室等；⑺室外智能化系统电子巡更系统、小区闭路监控系统、小区停车管理系统、周界红外防越、小区门禁系统、电子公告屏、室外背景音乐⑻环境系统环境设计费、绿化建设费、建筑小品、道路建造费、广场建造费、围墙建造费、保安室⑼室外辅助设施室外照明、室外背景音乐、室外零星设施、环卫设施等；⑽其他邮政配套设施、配套监理费、配套预算标底编制费等。5、公共设施配套费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出，具体科目可设置：⑴不可经营性公共设施会所、居委会、派出所、消防、公厕、自行车棚、露天停车场或停车设备、钢炉房、水塔、室外游乐设施、车站等；⑵可经营性公共设施游泳池、幼托、学校、图书馆、阅览室、健身房、医院、邮电通讯、室外停车设备、室外停车交通设施等；⑶特殊公共设施回租回购的地下人防、补交地价的地下面积；⑷其他公共设施维修基金、其他公用配套设施费。6、开发间接费核算内部核算单位为组织或管理开发产品而发生的各项费用及与项目开发直接相关但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，具体科目可设置：⑴工程管理费职工薪酬、折旧费、低值易耗品摊销费、无形资产摊销费、办公费、水电费、劳动保护费、差旅费、招待3费、修理费、交通费、培训费、其他工程管理间接费等；⑵资本化利息利息支出、利息收入、汇兑净损益、融资费用等；⑶物业性费用看护费、取暖费、维修费用、补贴性费用等；⑷移交性费用移交电设施、移交水设施、移交供暖设施、移交煤气设施、其他移交性费用。以上明细科目只是一个参考，可根据公司的具体情况以及开发项目的特点，自行进行调整。二、从开发成本到开发产品的结转1、开发成本核算的内容开发产品是指企业已经完成全部开发过程，并已验收合格合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。包括土地、房屋、配套设施和代建工程等。开发产品的成本单位，根据各单位习惯的不同，也有很大的不同。比较普遍的是以单体建筑为成本核算单位，此外还有直接以建筑面积（每平方米）为成本单位，以及以小区、项目分期、建筑类别等作为成本单位的。由于核算的成本单位不同，在结转销售成本时也有所不同。房地产业开发成本同工业企业的成本核算有一定的相似之处，其“开发成本”科目相当于工业企业的“生产成本”科目，其“开发产品”科目相当于工业企业的“产成品”。同样的，开发企业成本核算的重点也在于成本的归集与分配，此外，还要多一个成本结转的时间。2、开发成本结转的时间⑴基本规定《房地产开发企业会计制度》规定：企业开发的产品，应于竣工验收时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本结转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。但实务中，竣工验收时很难取得实际成本，因此实际操作起来有一定难度。《企业会计准则——基本准则》第三十五条规定：企业为生产产品、提供劳务等发生的可归属于产品成本、劳务成本等的费用，应当在确认产品销售收入、劳务收入等时，将已销售产品、已提供劳务的成本等计入当期损益。根据成本核算的程序，在结转销售成本之前，首先要结转开发成本。因此，确认收入是结转成本的最后期限。⑵预售时商品房预售时，房屋并没有竣工，当然也无法进行交付使用。这时，无需确认收入和成本，只需要按照税法规定缴纳/预缴营业税、所得税、土地增值税及各种附加即可。⑶竣工时房屋竣工时，通常既符合结转成本的条件。但由于实务中，需要一定的时间进行结算，因此可能无法确认实际的成本。此外，当开发项目为多栋楼时，单栋楼的竣工时可能无法确认公共配套等间接费用的实际金额。因此：3.1竣工时无预售收入时在竣工验收时，分开发对象及单位的核算方式分小区/楼/部位/户分别将开发成本结转至开发产品中。43.2竣工时有预售收入时同样结转开发成本至开发产品中，同时确认销售收入，以及结转相配比的销售成本、销售税金。3.3竣工时配套未完成时根据《房地产开发企业会计制度》规定。“根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的配套费用等，如竣工时仍未发生或未发生完毕，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。”同样，财政部1999年发布的《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》规定：“经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按建筑面积或投资比例采用预提的办法从开发成本计提公共配套设施费。”据此，在房屋竣工时仍有公共配套设施未完成的情况，可以采用暂估或预提的方式。注意：这一条符合会计的配比原则，但同所得税法规定不同。⑷竣工后实现收入时竣工后发生收入时，月份终了按时将开发成本结转至销售成本中。3、开发成本结转的原则前面提到了成本核算对象，可以根据企业的特点和项目的具体情况，适当予以确定。例如，通常是以单体建筑作为核算对象，但对于单体建筑面积过大，或者单体包括裙楼、写字间、公寓等特殊情况，也可以考虑按部位或功能确认成本核算对象；当然也可以按户予以确认。不过通常来说，过粗或者过细的确认成本核算对象，对企业来说都不是特别合适。房地产的成本理论同工业成本有很大的相似性，也可以分为直接成本、间接成本，其中直接成本是可直接计入有关成本计算对象或劳务的经营成本中的直接材料、直接人工等。间接成本是指多个部门为同一成本对象提供服务的共同成本，或者同一种投入可以制造、提供两种或两种以上的产品或劳务的联合成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入有关成本计算对象或劳务的经营成本中。间接成本必须根据与成本计算对象之间的因果关系、成本计算对象的产量等，以合理的方法分配计入有关成本计算对象中。对此，《企业会计准则第1号——存货》也明确了：“在同一生产过程中，同时生产两种或两种以上的产品，并且每种产品的加工成本不能直接区分的，其加工成本应当按照合理的方法在各种产品之间进行分配。”前面说过，开发成本基本由六大项组成。对于以单体建筑为成本核算单位来说，建安成本应当属于直接成本，对于按建筑交纳的各种资源性费用等属于能够分清成本负担对象的间接成本，余下的就应当属于无法分清成本负担对象的间接成本，需要按照合理的方法进行分配。对于间接成本的分配来说，应当遵循以下原则：⑴配比原则虽然2006版会计准则比较1992版会计准则，去除了配比性原则，但对于具体实务中，配比性原则是一个必须要考虑的重要原则；⑵因果关系原则对多部门为同一成本对象提供服务的共同成本的分配，一般应以共同成本与成本对象的因果关系为基础。如果共同成本与成本对象之间的关系不止一种，可采用双重或多重基础分配。⑶相关性原则根据财政部会计司的企业会计准则讲解，企业应当根据企业应当根据间接费用的性质，合理选择分配方法。也就是说，企业所选择的间接费用分配方法，必须与间接费用的发生具有较密切的相关性，并且使分配到每种产品上的间接费用金额科学合理，同时还应当适当考虑计算手续的简便。5⑷一贯性原则成本分配方法应当前后其基本一致，不能根据企业随意自行调整。4、间接成本较转的方法⑴建筑面积分配法这是普遍采用的间接成本核算的方法，以建筑面积作为分配基数，即：建筑面积分配率=待分配的间接成本÷总建筑面积成本对象的间接成本=成本对象的建筑面积×建筑面积分配率在实务中，根据情况可采用总建筑面积、总可售建筑面积、总可售建筑面积+公共配套建筑面积等各种口径进行核算和分配。这种分配方法的优点是数据取得容易，方法简单明确，不容易产生歧义；缺点是平均分配，对于实际的成本情况、售价的配比等方面与实际不相符。建筑面积分配法是所得税2006年31号文中提出的三种分配方法之一。⑵占地面积分配法这也是经常采用的间接成本核算的方法，以土地面积作为分配基数，即：占地面积分配率=待分配的间接成本÷总占地面积成本对象的间接成本=成本对象的占地面积×占地面积分配率占地面积分配法在分配土地及拆迁成本中，通常会有更符合实际的结果。在实务中，根据情况可采用单体的投影面积、单体的一楼面积等作为单体的占地面积，进行核算和分配。占地面积分配法也是所得税2006年31号文中提出的三种分配方法之一。⑶工程预（概）算分配法（。）工程预（概）算分配法及采用工程预（概）算的相关方法进行分配，例如机械使用费可以按照台班分配法、预算分配法、作业量分配法进行分配，建筑工程以直接费为标准，安装工程以人工费为标准，产品（劳务、作业）的分配以直接费或人工费为标准等。工程预（概）算分配法需要一定的预算、造价方面的知识，同税务方面的沟通也是一定的问题。工程预（概）算分配法也是所得税2006年31号文中提出的三种分配方法之一。⑷成本利润率分配法成本利润率分配法原理类似于商品零售企业的售价法，即假设所有的商品都有统一的成本利润率：成本利润率=项目总间接成本÷项目总收入成本对象的间接成本=成本对象的收入×成本利润率成本利润率分配法由于遵循了统一的利润率，相对比较合理，但是对于税务局来说恐怕很难认定。同时由于项目总收入很难采用实际收入（时间问题），很多采用计划收入，因此企业容易人为地控制利润。⑸建安成本分配法建安成本分配法类似于工业企业的原材料分配法，即以各单体的建安成本为分配基础：建安成本分配率=项目总间接成本÷项目总建安成本单体的间接成本=单体的建安成本×建安成本分配率由于建安成本在总成本中所占的比例越来越小，多层、小高层、高层的单位建安成本不一致，以及存在是否装修等差异，因此建安成本分配法使用起来有一定的局限。5、单体项目的成本结转6对于小区项目来说，通常一个单体作为成本核算对象。但对于单体建筑面积多、工期长、功能分区多的项目，成本核算对象需要重新确定。比如，同一项目同时有裙楼、写字楼、公寓等功能，不同的功能导致其层高、结构等有所不同，建筑成本相差很大，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，造成一定程度的不合理；另一方面，各功能区销售价格相差很大，很容易导致成本和收入的不配比性。实务中，建议将单体内不同功能区作为成本核算对象，在工程造价、成本利润等方面予以考虑，一个功能区为单价分别核算和结转间接费用。三、预售时的会计处理１、预售时基本会计处理⑴收到预收房款借：银行存款（等）贷：预收账款⑵月末计提税金借：应交税金－预缴税款－营业税、所得税、土地增值税、各种附加等贷：应交税金－应交营业税、所得税、土地增值税、各种附加等⑶下月初实际缴纳时借：应交税金－应交营业税、所得税、土地增值税、各种附加等贷：银行存款（等）这里面在应交税金科目下，增设了一个预缴税款的二级明细科目，专门用来核算计提的预缴税金，以及实际缴纳的预缴税金。２、计提税金的优点很多房地产企业预售时不计提税金，通常认为在一个总账科目中提来提去没有意义，或者认为过不了几天就要实际缴纳，计提多此一举，但在实务中计提税金有很大的好处：⑴符合真实性原则根据企业会计准则的要求，企业应当如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息。对于房地产来说，接近当月预收房款10%的各种税金金额也是比较客观的，对于企业的各项会计要素及相关的指标影响也是比较大的。⑵业务流程需要增加了计提税金的程序，使得相关的业务流程变为。税务会计计提、主管复核、月末稽核、月初请款、报税、支付税金等程序，使得整个流程更完整，避免了由于业务流程不完整，所造成的税款错算、错交的情况。⑶内部审核需要由于房地产的税金计算比其他行业都要复杂，涉及的税种多（营业税、所得税、土地增值税、各种附加等）、环节多（预缴、抵扣预缴、正式核算）、时间长（单个项目通常跨年度）、金额大、计算繁琐（预收转正式销售、退房）、特别是同一个税种税率不一致（所得税、土地增值税）、纳税基数也不一致，因此从内部审核的角度来说，更需要增加计提的步骤，以确保税金的准确性。⑷资金预算需要7房地产企业的资金预算，涉及的金额比较大，因此准确计提预缴税金，可以为资金的预算提供真实的数据。同时，也避免由于资金周转困难暂无力预缴税金的情况，几个月下来恐怕会计自己都不知道欠缴税款的金额了。3、计提税金的其他做法对于计提预缴的税金，实务中有很多处理方式，⑴计入资产类科目例如，有的计入待摊费用或长期待摊费用科目，还有的计入递延税款科目⑵计入负债类科目按上面说的计入应交税金科目。⑶不预提，实际发生时直接入账注意。不同的处理方式，对于财务比率的影响也不同，具体可以利用自己单位的会计报表进行测算一下，也是很有意思的。四、结转销售收入的会计处理1、结转销售收入的时间《企业会计准则第14号——收入》第四条规定：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：⑴企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；⑵企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；⑶收入的金额能够可靠地计量；⑷相关的经济利益很可能流入企业；⑸相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。《房地产企业会计制度》规定：⑴企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账：转让，销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售实现。代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为经营收入实现。2、结转销售收入的范围《企业会计准则第14号——收入》对于收入范围作了明确的规定：第二条收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。第六条销售商品涉及现金折扣的，应当按照扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额。现金折扣在实际发生时计入当期损益。现金折扣，是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除。第七条销售商品涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。8商业折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。会计上的收入，同所得税中的收入以及营业税中营业额的范围都不完全一致，因此需要注意。五、结转销售成本的会计处理1、结转销售成本的时间根据配比原则，同结转销售收入的时间保持一致。2、结转销售成本的方式销售成本的结转，主要取决于开发成本的成本核算对象。对于以单位建筑面积为成本核算对象的开发产品，可以直接结转至销售成本。但如同前面说过的，大部分开发产品是以单体建筑、整个项目或分功能区域为核算对象的，因此还需要进行一次分摊和结转。具体的分配方法，可以参照开发成本结转的方法，这里就不详细说了。需要指出的是，由于已经实际销售，所以成本利润率法还可以分为实际售价成本率结转法和计划售价成本率结转法。而在实务中，有的企业处于严格管理或其它目的，会要求施工单位出具详细的工程决算报告，几乎将每一层的建安成本都予以划分，并据此作为分配成本的依据。这种方法是否可行，需要同当地的税务部门进行沟通。3、结转相关税金的方式在结转税金的同时，需要将前期缴纳的营业税结转至营业税金及附加科目，将预缴的所得税根据实际情况进行调整并结转至所得税科目。但需要注意的是，由于在确认收入的时候并不能及时确认土地增值税的金额，需要经过一定的时间才能进行土地增值税清算并取得主管税务部门的审核证明后，计入营业税金及附加科目（《关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》）。六、相关的所得税1、预售时的所得税预售时的所得税，2008年以前主要执行2006年31号。2008年1月1日起执行《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）的规定，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，同其它利润总额合计后共同作为税前利润总额。对于31号文号中提及的期间费用，由于31号文没有禁止在所得税申报表中列支，因此实际上是相同的。但是对于营业税金及附加，由于在预售的时候无法计入损益类科目进行税前抵扣，因此这一点是299号文同31号文的最大区别。2、确认收入的时间31号文对于收入，是根据完工和收款两个条件同时实现来确认的。对于只完工未收款的情况，当然不确认为收入；而只收款未完工的情况，只预售所得税，在完工后再确认收入并结转相应的成本。⑴完工的条件符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；已开始投入使用的开发产品（成本对象）；已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。⑵收款的条件采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。3、确认成本的方式31号文中，对于确认成本的方式进行了严格的要求，当然也少不了所得税中特有的界于权责发生制和收付实现制之间的成本确认。⑴分摊公式已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本这种分摊公式本身是没有错误的，但是不是就只能用这一种分摊公式，值得商榷。31号文对此规定也不是很明确。⑵实际发生原则开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。31号文好像忽略了一种情况，即由前期已销开发产品负担的成本如何处理，这种情况按照会计处理比较简单，但在税务上是否允许扣除，并没有明确。⑶应付费用开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。即。应付费用中取得发票的可以扣除，未取得发票的一律不得扣除。除特殊情况外（一直不清楚什么特殊情可可以允许），预提费用不得扣除。4、实务中的问题⑴未取得合法凭证（发票）由于开发单位通常会扣减施工方5%左右的质保金，还会有一定情况的拖延付款。在实务中，施工单位是根据实际收款金额开具发票的，因此会造成开发成本总价款同发票金额不相符的情况。对于这种情况，只能是争取在下年初的所得税汇算清缴期前取得施工方的发票，然后根据与税务部门的沟通，记入到本年度的当期开发成本当中。⑵未能及时决算31号文规定，开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。根据《建设工程价款结算暂行办法》（财建[2004]369号）规定，由于工程总价款金额的不同，工程决算期分别从20天至60天不等。但在实务中，由于决算业务本身复杂，以及开发单位决算后就明确了付款的义务等原因，决算10期大大拖延的情况持有发生，甚至会出现竣工后数年时间仍没有决算完毕的情况。对于这种情况，会计上采用的是暂估成本，所得税上只能采用其他的方法，例如根据现有的资料和发票先行结转，后期决算后再行调整；或根据法院诉讼、中介机构鉴证等方式取得第三方资料，作为成本的间接证据，并寄希望于能够取得税务部门的认可。第三篇：安全执法中的证据收集与运用安全执法中的证据收集与运用在执法过程中，一些安监执法人员不懂得、不重视收集相应证据，作出的相应执法行为不能建立在事实清楚、证据确凿的基础上，由此导致在行政复议与行政诉讼过程中，因不能提供有效证据而败诉。这类问题在一些地方屡有发生，不仅造成工作被动，且也影响了安监执法人员的形象。主要问题证据的收集与运用我国《行政处罚法》《行政诉讼法》的有关条款均对执法过程中的证据收集与运用有明确的规定。安全生产监督管理部门对当事人作出行政处罚的具体行政行为，必须事实清楚、定性准确、证据确凿、处理适当、程序合法，以确保行政处罚的合法性。在行政处罚案件中，证据成为证明当事人违法事实及行政机关进行行政处罚合法性的核心。安全生产监督管理部门在行政执法过程中，应当对其执法行为依法承担举证责任。但由于一些安监执法人员不熟悉行政执法证据规则，或因为我国有关的法律法规及其相应的配套规章尚不完善，在证据收集与运用方面主要存在以下问题：取证质量不高，证据不充分长期以来，安全生产违法案件存在着“重口供，轻事实材料”的现象，证据材料中只有询问笔录，不足以认定事实，不符合“以事实为依据”的行政执法原则；有的检查报告中提到安全生产投入不足等违法行为，而询问笔录中却对此违法事实只字未提，甚至证据材料中也没有相应的佐证材料。取证程序不规范，甚至不合法对于什么是事实清楚、证据确凿，不同类别的安全生产行政案件应当收集哪些证据，或应证明到何种程度等基本问题，我国目前没有制定统一的标准和规范。因此，在收集证据过程中，有的检查人员超越检查范围进行检查；有的不注重行政相对人的申述、申辩权利，甚至有的执法案件是先做出执法行为，后取证，甚至是进入复议、诉讼环节才取证。取证方式相对单一现行的行政法律、法规制约了安全生产监督管理部门调查取证的能力、手段、保障措施，实际工作中安全生产监督管理部门比起司法机关在调查取证方面有很大的局限性。行政执法证据的取证方式主要集中在各种书证复印件、询问笔录、视听材料，而物证、鉴定结论和现场笔录等证据形式相对较少，致使证据来源面窄，证据的证明力较差。盲目堆砌证据，缺乏必要的整理说明有的案件较复杂，收集了大量证据；但大多存在着不能对所收集的证据根据具体证明对象进行分类整理的现象，而只是进行简单的堆砌。如有的检查报告和处罚决定书中只叙述认定的案件事实，而对所做出的具体行政行为依据的证据、认定过程和认定理由不进行说明；还有的案件中所收集的证据之间存在相互矛盾的情况，对于采信了哪些证据，不采信哪些证据，具体理由是什么，均不作说明。对策之一证据的收集与固定安全生产行政执法证据收集与固定，是指安全生产监督管理部门及其执法人员，为查明案件真实情况而运用法律许可的方法和手段，按照一定的程序，发现、采集、提取证据的活动。收集及固定证据的目的，在于查明安全生产违法案件真实情况，这是查处安全生产行政违法案件的基础。现场检查《行政处罚法》第36条规定了行政检查：“……行政机关发现公民、法人或者其他组织有依法应当给予行政处罚的行为的，必须全面、客观、公正地调查，收集有关证据；必要时，依照法律、法规的规定，可以进行检查。”《安全生产法》第56条规定：“负有安全生产监督管理职责的部门依法对生产经营单位执行有关安全生产的法律、法规和国家标准或者行业标准的情况进行监督检查，……”《安全生产违法行为行政处罚办法》第27条规定。“安全生产行政执法人员对与案件有关的物品、场所进行勘验检查时，应当通知当事人到场，制作勘验笔录，并由当事人核对无误后签名或者盖章。当事人拒绝到场的，可以邀请在场的其他人员作证，并在勘验笔录中注明；也可以采用录音、录像等方式记录有关物品、场所的情况后，再进行勘验检查”。可以说，现场检查是安全生产行政执法的常规手段。现场检查的任务主要是查明案件的现场状况，获取现场证据。通过现场检查，可以直接获得与案件有关的物证、书证，还能制作现场检查笔录。在现场检查获得证据的过程中，必须要有2名以上（含2名）持有省政府颁发的《行政执法证》的执法人员进行检查，并应向当事人或有关人员出示证件。当事人或见证人必须在现场检查笔录上签字或盖章。先行登记保存《行政处罚法》第37条规定。“……在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，经行政机关负责人批准，可以先行登记保存……。”《安全生产违法行为行政处罚办法》第26条对先行登记保存的要求作了明确规定。证据先行登记保存作为行政执法调查取证的专门方法，在安全生产行政执法中起到非常重要的作用，它能够使可能灭失的证据或者以后难以取得的证据，提前得到有效的固定，防止因自然或人为因素而失去某些有效证据。使用证据登记保存的方式固定证据时，必须经过安全生产监管部门负责人批准，并在7日之内作出处理决定，在此期间，当事人或者有关人员不得销毁或者转移证据。抽样鉴定《行政处罚法》第37条规定。“行政机关在收集证据时，可以采取抽样取证的方法。”《安全生产违法行为行政处罚办法》第26条对抽样取证也作了基本相同的规定。对于抽样取得的证据，行政执法机关委托或聘请具有安全生产鉴定资质的专业机构进行相关的技术鉴定，对专门性问题进行分析、判断后作出结论性意见，这就是鉴定结论。在抽样送检获得鉴定结论的过程中，抽样提出物证时应开具物品清单，由2名以上（含2名）办案人员和2名以上（含2名）见证人签字或盖章，同时送检样品需要双方认可；要委托或聘请具备相应资质要求的鉴定机构进行鉴定，鉴定机构出具的鉴定报告必须符合有关形式上的要求，如应当载明委托人和委托鉴定的事项、向鉴定部门提交的相关材料、鉴定的依据和使用的科学技术手段、鉴定部门和鉴定人鉴定资格的说明，并应有鉴定人的签名和鉴定部门的盖章等。调查询问《安全生产违法行为行政处罚办法》第24条规定。“……当事人或者有关人员应当如实回答安全生产行政执法人员的询问，并协助调查或者检查，不得拒绝、阻挠或者提供虚假情况。”安全生产行政执法案件在任何时候都可以采用此方法进行调查。安监执法人员通过询问当事人，听取当事人对案件情况的陈述，并记录下来作为一种证据，就是询问笔录。安监执法人员通过询问其他了解有关案件情况的人，记录下来作为一种证据，就是证人证言。在调查询问取得相关证据时，必须要有2名以上（含2名）持有省政府颁发的《行政执法证》的执法人员进行询问，并向当事人或者有关人员出示证件，表明身份和调查目的；在向案件有关证人取证时，应当个别进行，并对证人说明不得提供伪证或隐匿证据，同时证人的证言材料应交证人核对无误后签字或者盖章；询问当事人时应制作笔录，笔录允许当事人提出修改补充，经核对无误后，当事人须逐页签字或盖章，当事人拒绝签字或盖章的，办案人员应在询问笔录上注明情况。调取或索取有关资料并进行复制《安全生产违法行为行政处罚办法》第25条规定。“安全生产行政执法人员应当收集、调取与案件有关的原始凭证作为证据。调取原始凭证确有困难的，可以复制，复制件应当注明„经核对与原件无异‟的字样和原始凭证存放的单位及其处所，并由出具证据的人员签名或者单位盖章。”在调取或索取有关资料时，调取或索取的材料须是与案件有关的资料，并由提供人在原件或复制件上签字或盖章，以证明该证据来源或进行确认；对涉及国家秘密、商业秘密或者提供个人隐私的资料，行政执法人员应为其保密，否则应承担相应的法律责任。拍摄、录音、录像等《安全生产违法行为行政处罚办法》第27条规定。“……也可以采用录音、录像等方式记录有关物品、场所的情况后，再进行勘验检查”。根据行政处罚及诉讼的证据要求，在取得视听证据时，拍摄、录音、录像时应公开进行，以偷拍、偷录、窃听等手段获取的侵害他人合法权益的证据材料不能作为定案依据。拍摄、录音、录像时一般不作单独的调查取证方法，而作为其他调查取证时的辅助形式或补充，因此，保存有关资料的原始载体，注明制作方法、时间、制作人和证明对象等，声音资料应附有该声音内容的文字记录。另外，在收集和固定证据的过程中还需要注意确定相对人证据的收集，此项证据是至关重要的，也是首要的。公民的则需有其身份证，法人或其他组织的，需有许可证和营业执照；受委托人需有委托书；当证据中的相对人确定有冲突时，需有其他证据排除冲突；各证据中的相对人能互相印证为同一主体。同时，证据一定要合法。证据必须是由执法人员依照法律的规定程序，进行收集、固定、保全的。对策之二：证据的正确运用《安全生产违法行为行政处罚办法》第3条规定。“对安全生产违法行为实施行政处罚，应当遵循公平、公正、公开的原则……”也就是说安监执法人员在具体执法办案中要做到以事实为依据，以法律为准绳，事实清楚、证据确凿。其核心内容就是证据必须具有真实性、关联性、合法性，证据链完整闭合。用来证实违法事实的每一个证据应是可定案的证据可定案的证据必须具有真实性、关联性、合法性。合法性是指可以作为证据的事实材料不仅要符合法定的表现形式，而且取得证据的方法要合法。在安全生产行政执法过程中，安全生产监管部门不得采用违法的手段取得书证、物证和视听资料等证据；同时，证据必须符合法定的7类表现形式，否则，所作出具体行政行为违法。关联性是指证据须与违法事实相关联，与违法事实无关、无关紧要、过于重复的证据不能作为案件定案的依据。真实性是指证据事实须客观存在，被处罚当事人不予认可的复印件、复制品，被当事人或他人进行技术处理、无法辨明真伪的证据材料，不能正确表达意志的证人证言等证据，不能视为该证据真实存在，不具有法律效力。证据在整个行政执法过程中应形成证据链从行政执法程序的受理——调查取证——审理——执行——结案5个环节中不难看出，每一步程序都涉及获取相关证据和纪录。案件的受理程序应有投诉人、接待人、主管领导的批示，有关纪录证据或案发现场的有关纪录证据；调查取证应获取大量的人证、物证、视听材料、证人证言、行政相对人陈述，调查笔录、现场勘验检查笔录、检验检定或鉴定结果等证据；审理环节可涉及审理纪录、证人证言、行政相对人陈述以及行政相对人提供的各种证明资料、文件等证据；执行环节肯定有行政处罚决定书、行政处罚决定书送达通知，需要人民法院强制执行的案件，还应有申请强制执行申请书，以及执行情况的纪录证据；结案程序反映的是案件已执行完毕，应有结案申请表，并有同意和批准结案相关部门、领导的签字纪录。以上程序中的证据形成了最后归档程序的证据链。证据应随案卷一起存放不能随文书装订立卷的证据，应当放入证据袋中，随卷归档，并在证据袋上注明证据的名称、数量、提取时间、地点等内容；不能随文书立卷装订的录音、录像或者实物证据，需在证据材料备考表中注明录制的内容、数量、时间、地点、责任人及存放地点等内容。第四篇：员工违纪事实证据的收集与固定员工违纪事实证据的收集与固定对于员工违纪行为的事实证据，企业可以采取以下方法予以固定：①违纪员工写“检讨书”、“求情书”、“申辩书”、违纪情况说明等要求违纪员工写检讨书或情况说明书面材料之前，企业主管领导应找其进行谈话，指出职工行为的严重后果并提出书写要求：应完整陈述违纪行为发生的时间、地点、涉及的人或单位，违纪行为发生原因、经过，给用人单位造成的损害结果等。书面材料要有违纪员工本人签名，应注明其书写时间。对于不符合要求的书面材料，应要求职工重新书写直到合格为止。②违纪员工本人签字的违纪记录违纪记录应记载清楚违纪事实经过，造成的损害结果，违纪行为指向的企业规章制度的具体条款等。如有可能，违纪记录最好应由违纪员工本人填写;如员工因文化水平较低等原因自己不能书写的，企业工作人员应将代填写的内容以诵读方式告知违纪员工本人，违纪员工本人应签署“已了解表格内各项填写内容，本人予以认可”等类似语句;对于理解力较低的员工，应让其家属或其他员工作为证人陪同处理;签字有困难的，可以按手印代替。为操作方便，也可以采取扣工资的处理方式。企业在每次的工资单中扣除相应违纪员工的工资数额，并注明违纪事由，由员工在领取工资时签字确认。③其他员工及知情者的证明与违纪员工共同工作的同事，对违纪员工的违纪行为了解最清楚，其陈述最接近事实。但违纪员工与其有利害关系，按照民事诉讼的证据规则，利害关系人的证言确实效力较低，一般不能作为单独确定事实的证据。如果企业有其他辅助证据，与该证据形成完整的证据链，则可以成为确定事实的依据