深圳酒店式公寓调研及

第四节酒店式公寓的调研分析及对青岛项目的建议一、酒店式公寓的调研分析1、酒店式公寓的发展酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。酒店式公寓的特点酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。2、与公寓式酒店的区别与此同时，现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、、打印、翻译等。从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。而公寓式酒店却没有产权。匙3愿、获与蛇传统伟酒店业的区狐别根酒店脊式服豪务公速寓与母传统混酒店熟的本方质区焰别在缓于，页这种率楼盘亚可将枯每个旧单元蜂出售仰给个晕体买病房者劝，由狸于拥三有产锦权的逝业主垫居住情或委裤托酒激店物改业管亲理公傻司统定一出侮租经禽营，礼所以皂从本闻质上斩来说镰，它荷是拥对有私岂家产嘱权的训酒店岭。恭我们灾认为依，伴肯随着严一个袄新的糖投资曲、消闸费热觉点的唐出现患，酒贼店式碎公寓面在销雅售监、经粉营和旗管理巷上还没面临单如下彩一些幅新课摧题：活如何鄙建立息独特欧的营骂销模影式，做吸引齿更多云的投贿资者处作销班售对匙象；忧如何性对酒园店式竞公寓摊进行脑统一犯经营子，取吵得收著益并毛保证辛投资颈回报梅率；浙如何江引进旅全新汗的管忽理模嫩式来斗平衡疮区别嘱于住却宅物雁业管兵理和朵酒店旋服务领管理鼓的酒架店式俊公寓左物业昂管理枣等。怪4端、酒库店式盖公寓腐的市湾场诱俱惑力衫市场盖人士饿分斯析穴“旁商界住晴”旺之所南以能福吸引评客户宁主要梨原因傲是：士第一笔、冤“禽商终”陕有利骄可图附，投披资风部险小妇，转甲让出宝租回占报率资高。庸第二阴、抱“搞住寻”妈得舒割服。悦由于晕它吸围收了校传统功酒店江与传紫统公撒寓的衰优点欧，因峰此一腾推出丹即备风受商摇务人坦士欢障迎。皆第三避、产搂权问鲁题。武拥有偶产权作可以枯让业泊主居页住得落安心馅、放内心。迷必要基时桐还可酸以出惑让自竟己的昨产权齐，回掏收投狸资，是无疑雷降低冠了投泡资的钥风险煮。响5骆、况酒店寺式服寺务公框寓的虫客户建茅箭酒店赏式服心务公手寓主乡要针住对居赏住市湖场中副较长师期居搬住的龄居民调。虽某然没局有特御定的债标准钉，较赠长期爪居住芒的定妖义一跌般在袜半年丢或以苦上。蛋这个抓市场烘的主戚要客爪人有劳长期著出国苍的生责意人招及其刊家人冠，长扬期在伍外的陪跨国回公司东高级排管理柿人员登及其破家人山以及写正在环放长仿假的贵家庭允。杠据限我们蜂对深米圳酒挨店式樱公寓密的市面调得骗知砌，酒洁店式栋公寓蹄的消揉费人印群主趋要包筒括海司内外吗常驻叶深圳仰机构短的商僚务人估员、书管理冲人员泪、技奸术人泽员。舌由于则他们循工作早年限呜关系辉和人矿员轮与替，铃所以台通常驳只租复房而弦不买筝房。于由于滨住房侦补贴傍高，绒他们碎往往五会和吴家属鼻租住鉴品质问好脏的高专档公喜寓，辞这样赏便形械成了佣一个员庞大微的酒袜店式面公寓终消费道群体敞。买裙另外兔，还舅包括虫经常英往来射深圳姓的内丢地及领海外茅商务冬人员化。由椒于业恐务上俘的关彼系，跟内地紧及海标外都指有不播少商阻务人据员经快常往探返深言圳，女这类邮人会辰选择晴酒店小，也伤可能学在商佣住楼巾或酒石店式旅公寓纸中选剖择购肉买或祥租用秧住房失，以欺方便风居住毛和办爬公。淹咸投资诊者也炕是一宫个很缩大的享消费储群体由。深扔圳和剧香港书都有侄不少界人购参买房捉屋用皂于投绍资，斤他们梳一般抖选择袖户型椒面积禾小、婶总价肯低的兰物业批，酒次店式凉公寓兔就是捏其中雄之一枕。巨同时圣，还嗽有深拥圳的雅小企国业智和伍SO储H鸣O柔族。拆深圳滤的小脱企业膛数量彩众多怕，少焦数盈臭利能崭力强沈的小箩企业巡会购钢买或嫩租用呀酒店枕式商萌务公描寓，帜用于拖办公旋、休钞息及厅接袜待客讨户。陕6船、掉如何喇吸引巧市场吼投资类酒店播式公卫寓？漆酒店至式公飞寓吸分引投蚁资者葵并获粪得良润好的背收益积，关较键在扬于：倡一看南：懒位置锣，是闻否具语备可稻持续次发展自潜力芒；梁二看僵：阵配套显，全丈套生忘活、膜商务顷服务蚕，超乐市甚琴至婴免儿托粮管所仙都要班有；奔三看尘：泪物业粱管理乡。那客户拒的去赤留很毅大程浩度上遮取决勤于物付业管聋理的截质量教，提正供良贪好的捉服务施是吸友引客叙户的薯最直粗接条喂件，卵还要亲有专宋业的垄酒店森物业遥管理斥公司器或酒塞店式饮公寓纺管理逝公司雕入住侵管理叔。报四看腐：菌完整侵计划身。骂每年浮、每装月，饭甚至悼每周燃的租命务计帽划都圣应该宴有；招五看归：权推广筋。丽持续伐、稳矛定的筋市场挽传播育是物腰业发誓展的丝基础葛；沾六看牧：价整体阔经济直的发满展态针势。叨在我筝国酒缠店式虎公寓墙最早仪出现粥在深恰圳，叫后来看又出粗现在金上海匙、北绸京等瞎地。痛自圣19乞9焦9珠年以炮来，陶随着馒房地框产市郑场的俭复苏阵，酒候店式后公寓吐的租旁金一魔路上粥扬，趋投资清回报亭在糠8滚%宜－蹈10闲%系之间岂，其谅较高依的投绍资回鄙报率准吸引竭了众兄多人土的目博光。界7旋、掌酒店瓦式公版寓的垮开发环和投酿资主勤要面耳临４沿大风帝险饲氏根据配我们它的市握调分爹析孔，目年前酒估店式耐公寓末的开磨发和络投资华主要惠面临沿四大兆风险做：液苦一是拘随着资酒店缠式公兵寓物锤业越泻分越仅细，灰导致根投资孕客分陷流。维比如讽《东信方银检座酒回店》韵比较相强调顷商务埋功能愉，而寨《趣轿园》茶则更茎强香调牛“赠居仿住胡”问。常做规来朴说，馋住宅凯投资神的回糟报率主与人值们对柱住宅缠投资但市场霞的关锅注成蚂反比蒙，即僚当越咬来越生多的羊人将瓶住宅渴用于带出租闹获取纸回报矛时，廊租赁流市场需的租财金水总平就类会相婚应地陪降低特。因腰此，躬作为扛酒店缴式公椒寓住茎宅现举今相宏对集跌中的醒客户回群心—抬—礼投资钉客而淡言，班如果泉有更嗽佳的朴投资辉途径铁，必惯会转趟移目斩标。街二是席酒店世式公倚寓的俗规划掘设计幅问题沸。秩不少畏开发蝶商急辛功近旦利，剖使得翅一些受酒店豆式公隆寓的斗设计桐不尽过如人匙意。链即便秘是现尿在推尚出的兴一些河项目惑，也蚀有部摊分是遵利用明现成案地块搭中的径边角忍料设钓计而饿成，榆朝向骗、走慨道等驰都存延在一民些问析题，该也无从法满拒足酒太店式迷公寓绍住户挣的特奶定需丰求：军如缺涝乏洗麻衣、狂送餐罚等服寇务空忙间等袜。免三是陕投资殿者的魂预期像租金枪问题馋。驱现在站，市艳场上怠的酒竟店式这公寓辽产品异大多鸦为上球百套搂小单尾元的哗物业追分割期构成镜，巨旦大的本产品纠上市民量左托右着威区域围市场广的租棍赁价椒格；尘特别志是在充交付恐使用童后，裁同一床地点活的出兴租供京应量鬼骤然层增大世，诸靠多买滔家出舍租套久现的东投资桐行为扩愈演雄愈烈蝇，一再些急暗于求短成的余出租累者会侵降低旺租金俩，从内而造扑成投蒜资回销报率坚的下么降和恐投资界回收祸期的明延长承。封四是熄定价扭问题惩。晶酒店略式公托寓的沉单价漂高于围其他趁住宅臭10天%-气20枪%旋是合型理的拥。但熔不少酷酒店缎式公观寓的黎价格星砝码偏也与碗日俱忘增，隙每平狼方米衣上万催元的张酒店年式公啊寓不挥断增芽多，分价格献与市民场出藏现严记重背屿离。蠢另外膨，酒文店式掠公寓倘还存叛在绿坟化率魔低、裤楼内殖电梯何拥挤垦、通粪道狭盐窄、或居住小人群葵复杂嫁等普营遍问杜题。芽投资巩风险召怎样镇规避酸呢？功我们课认为绣，首敏先是伞对地双段的份综合理考虑冤。目兼前酒专店式详公寓但风起隶云涌赖的背羞后，梨隐藏声着区涛域供复应量千增加宽、产裹品雷辫同等贞影响苍投资字回报悄率（龟租金喷）的艘因素侍。揉因此建，我辩们在阀对青臭岛项且目进隙行市弯调时喉重点丙对项都目地欲段、卖区域呈市场剖产品派等综洁合因晋素进泡行了躲了解纯，经屈过对确国内仓酒店讲式公尾寓的喇综合女分析壶后，僻认为惊该项助目适例宜建制成五宰星级溜酒店踏式公夜寓。诱其次阳，楼摆盘要笑有创谎新设搏计，谈拒绝抽烂尾屡楼。旧酒店蹦式公枝寓设饥计要尾充分甜体现强其经唐济实原用性伴特征纷，房屈型布引局要朽紧凑便而灵破活，共减少拢户内顷消极尚空间价的数柔量，悟减少篮公共贩面积射的分概摊。忍对于刊不同聚层次掌的居尚住者饥及其怜生活奔习惯睬，居驳室套秧型设赚计可熔以灵烛活分知隔。袋8骨、酒贿店式配公寓初的未纪来发勉展和勺对青雪岛的虏影响色亏蒸目前睡，国劝内各沸大、补中城瓦市已型经形柴成了马高级哗商务约人士寻阶层今。这迅一阶升层拥竞有非挽常客锦观的盟商务侮消费陡能力扰。从没另一神方面六来看碧，中眉国加避入世灿贸以稠后也吵将为森青岛滴这样此的国丹际昏旅游就城倒市带氏来数木量众递多的翁客源厅。嘉20穗0歼8言年的织奥运罢会吸粥引了弟全世痕界人清民的发目光尘，届摧时将低会有躲越来友越多奔的人巴来青失岛旅报游，凶将会饱有讽国际终上大拥型的爹跨国旅公司卸来青献岛债设立债分部称，中营小型扩公司屋由于贯资金田实力针有限特，既丙想要狭交通疑方便站、价默位比供酒店砍低，绢又不止能放表弃高虽档的袜办公剖环境皂和办拆公处岂所，威那么届酒店者式公剃寓则仍是其难最佳昌选择攻。货白常酒店端式公稠寓为母住户纺提供轮了家龟庭住余房的领格局傲和家睁居式跪服务剩，同蚕时提菠供了怎完善厚的办逗公环裁境，鬼是典青岛拳房地柿产业覆的一兽种新涝模式锁，它厚拥有箩更多樱、更矿全的戒服务疼功能绣，对测投资触置业部的人态士来韵讲是铁一角种新贴的具席有更何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