棉二生活小区=可行性研究报告

“棉二生活小区”可行性研究报告第59页目录1总论…………71.1项目概况1.2承办单位概况1.3项目拟建地点1.4可行性研究报告编制单位概况1.5编制依据、原则、编制工作概况和研究范围1.6建设规模1.7研究结论2项目建设的背景与必要性………………..112.1、项目背景2.2、项目建设的必要性2.3、项目发展概况3市场预测与建设规模………163.1、市场预测3.2、建设规模4场址、建设条件…………..214.1、建设场址4.2、建设条件5土地综合利用……………245.1土地利用依据5.2土地利用原则5.3项目选址情况5.4土地综合利用情况5.5用地规模及土地使用参数6工程技术方案…………….256.1、总平面布局与功能划分6.2、建筑设计6.3、结构设计6.4、给水、消防、排水、雨水设计6.5、暖通设计6.6、强电设计6.7、弱电设计7环保、绿化与节能………397.1、设计依据7.2、施工期间环境影响因素7.3、项目建成后对周围环境的影响7.4、园林绿化7.5、节能8消防……….428.1设计依据8.2消防给水8.3火灾自动报警系统8.4自动喷淋灭火系统9物业管理………………….449.1、物管理的内容和目标9.2、机构设置与定员9.3、物业公司经费来源10项目实施计划和招标方案………………4610.1项目建设周期规划10.2实施进度安排10.3招标方案11投资估算与资金筹措……4811.1、编制依据11.2、编制办法及各项费用的确定11.3、投资估算及投资其构成11.4、项目资金筹措与来源12财务评价………………4912.1、总收入估算12.2、销售成本12.3、税金计算12.4、财务评价指标12.5、不确定性分析13社会评价………………5313.1项目现状13.2社会效益14评价结论……………..54附表及框图等（共12张）附件：1、石家庄市发改委“项目建议书”批复2、石家庄市规划局“规划设计条件”。3、环评报告(另册)4、安评报告5、房地产开发公司开发资质证明6、开发公司企业法人营业执照复印件7、编制可研报告委托书8、项目区域位置图9、项目总平面布置图10、土地、拆迁、农民工工资支付文件11、自有资金资信证明、银行贷款承诺文件12、水、暖、电等资源供给承诺文件第一章总论1.1项目概况1.1.1、项目名称：棉二生活小区改造工程1.1.2承办单位：石家庄市中宏房地产开发有限公司法定代表人：李文立注册资金：1000万元人民币地址：石家庄市中山东路252号电话：866801161.2承办单位简介石家庄市中宏房地产开发有限公司是以房地产为龙头、以高新科技为依托，集商贸、工业、科技、餐饮、娱乐、服装于一体，走综合发展道路的大型企业集团，现有资产总额近亿元，员工近千人，其中管理人员80多人，管理人员中大专以上学历及各类中高级以上学历及各类中高级以上技术职称人员占95%以上，在公司完善的组织结构及企业访华下形成了一个富于创新、勇于奋进、充满活力的团队。公司成立以来，已有多名从事房地产开发的资深人士加盟，形成了一个强有力的开发团队，从项目策划、规划设计、工程管理、市场营销、物业管理等环节均由业界精英进行动作。中宏房地产以“人为本、业为重、和为贵”的企业精神和“投资发展经济、回报社会大众”的经营理念，优化组合企业和社会资源，以雄厚的经济实力和高素质的人才队伍及超前的思维，使企业经营不断发展，组成不断扩大，以良好的企业形象赢得了广泛雄厚的社会基础和良好的口碑。公司积极响应政府号召，投身石家庄市的城市建设和改造，投资开发的5万平方米美佳乐超市及综合商业楼，得到了良好的社会效益及经济效益。中宏房地产在创造自身经济效益的同时，不断以各种形式回报社会，并不断以创新和超前的意识顺应社会发展潮流，适应市场发展规律，并沿着企业集团化、管理科学化、经营多元化、产业科技化的道路蓬勃发展，以崭新的面貌创造二十一世纪的辉煌。本着互惠互利、优势互补、共同发展的原则，经过友好协商，石家庄市中宏房地产开发有限公司与石家庄市常山房地产开发有限公司达成协议，由石家庄市中宏房地产开发有限公司对棉二生活小区进行整体改造。1.3、项目拟建地点本项目拟建地点位于石家庄市中山路以北，广安街西。1.4可行性研究报告编制单位概况：编制单位：石家庄市建筑设计院咨询证书编号：工咨甲103205002法人代表：曹肃国法定地址：中华南大街45号电话：70229711.5编制依据、编制原则、编制工作概况和研究范围1.5.1编制依据（1）市政【1996】63号“关于加快旧城改造的实施意见”（2）石家庄市2010年总体规划（3）石家庄市发改委关于市中宏房地产开发有限公司棉二生活区改造项目建议书的批复,市计投(2003)352号文（4）石家庄市规划局2003年7月28日（5）石家庄市规划局2005年3月4日（6）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（7）建设部《房地产开发项目经济评价方法》（8）项目场址地形图及有关其它基础数据资料。（9）建设单位委托书1.5.2（1）依据石家庄市总体规划，严格遵守国家现行的有关规范和法规及省市有关政策进行编制和规划。（2）本着科学规划、合理布局，设计先进，节省投资的原则。（3）积极采用新技术、新材料，充分利用区域和规模优势，创造既有现代风格和又有浓郁商业气息的住宅、办公、商业小区。1.5.3受建设单位委托，我院组成可行性研究报告“项目组”，同建设单位有关人员进行了座谈与交流，建设单位有关人员提出了运作构思，并提供了本项目的相关资料及文件，我院项目组在认真调查、统计、分析、研究的基础上，编制了本可行性研究报告。1.5.4依据该项目建设特点，对项目建设的必要性，建设规模、建设选址、总图布置、建筑方案、环保与节能、投资估算及资金筹措、财务分析等内容进行了全面系统的研究和测算1.6建设规模1.6.1建设总用地：12801.6.2总建筑面积：518799其中：地上建筑面积：428799m2总居住户数2750户总居住人口9625人1.7研究结论经计算，本项目：估算总投资10.94亿元人民币总收入14.468亿元人民币投资利润率为（税后）17.06%投资利税率为（税后）33.16%财务内部收益率（税后）17.75%财务净现值（Ic=15%，税后）2255万元投资回收期（税后）3.69年（含建设期3年）盈亏平衡点（BEP）75.99%以上指标表明，本项目具有较强的盈利能力和一定的抗风险能力结论：本项目符合石家庄市城市总体规划，建筑设计满足使用者对居住、办公和商务活动的要求。本项目的建设对于加快我市旧城改造步伐、树立省会优美整洁的都市形象、提高土地的有效利用率等具有十分良好的经济意义和重要的社会效益。综上所述，本项目是可行的。项目建设的背景与必要性2.1、项目背景：近年来，随着国家陆续出台了一系列旨在启动房地产业发展的优惠、鼓励政策，我国房地产业在经过几年盘整后，得以重新活跃起来，进入相对理性、稳定健康快速的发展埋藏，房地产业对整个国民经济发展的贡献和辐射作用明显提高和加强，对抖动内需、扩大消费、安排就业、保持国民经济健康、稳定、快速发展起到了不可替代的重要作用，已成为重要的支柱产业。任何产业的高速发展均是由其市场需求所致，房地产业的快速发展适应了我国住房制度改革的要求和城镇居民巨大的住房需求。据国家国民经济景气指数监测中心调查分析，近年来，我国房地产业景气指数一直处在较高水平。近年来，我国人民居住条件得到较大改善，城镇居民人均住房建筑面积已达20㎡。但和经济发达国家的住房善以及人民群众日益增长的住房要求比较，仍有较大关中。目前，甸人民生活水平正在向小康阶段过渡，随着福利分房寿终正寝、人民经济收入不断提高，在解决衣食问题后，个人购房已成为人们首选的消费行为。根据专家预测，随着甸城市化进程的加快、城镇居民改善居住条件需求不断增长，未来十年我国房地产业仍将保持稳定、健康、快速的发展势头，产业前景看好。石家庄市做为省会，是全省政治、经济、文化、教育中心。近年来，市委、市政府非常重视改善市民的居住条件和旧城改造工作，为此出台了一系列相互配套的优惠政策，极大地促进了我市房地产业发展和旧城改造工作。自95年以来逐年加大住宅建设的投资规模。改革开发以来，全市新建住宅1700多万，使全市住宅面积达3000多万，户均住房使用面积从1990年的43.1%提高到50%，住房成套率也相应提高，全市人民的住房善明显改善。旧城改造方面，加大了工作力度，相继打通和拓宽了市区内多条丁字路和卡脖路，搬迁了有关居民住宅，使市区交通拥护状况得到一定程度的缓解；城市主要道路节点附近建筑和城市主干道沿街建筑得到拆除重建或装修，改善了城市形象，成为市区景观的新亮点；市政管网改造加快，改善了市政公用工程供应配套条件。但是，由于我市建市时间短，历史欠账多，加之人口增长和城市发展的因素，旧城改造步伐与城市发展比相对迟缓：一边是布局错落有致、具有时代个性、外观亮丽的高楼大厦和宽阔平坦、环境优美的城市主干道；一边是布局零乱、道路狭窄不平、市政配套条件差、房屋低矮破旧的老居民区。两者形成鲜明对比，极不协调，与老城区在市区所外的区位极不相称。项目场址区域是其中较典型的例子。棉二生活小区地处城市中心，始建于上世纪50年代，整个小区布局混杂，建筑物年久失修，许多服务配套设施陈旧不堪，已不能适应居民的生活需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危房，与周边有不协调，严重影响城市面貌和城市品位的提高，对其进行改造已迫在眉捷。为合理利用城市土地、优化城市空间布局、落实城市规划、改善人民群众的生活环境和居住条件、提升城市形象、加快城市现代化进程、拉动经济增长、失去城市经济发展和社会进步，本着优势互补、互惠互利、共同发展的精神，经友好协商，石家庄市中宏房地产开发有限公司与石家庄市常山房地产开发有限公司达成协议，由石家庄市中宏房地产开发有限公司对棉二生活小区进行整体改造。2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设是加快旧城改造步伐的需要项目场址现有建筑大部分为上世纪五十年代建设的居民住宅楼，大都年久失修、破损不堪，属危改房屋，随着项目场址周边旧城改造，场址上现有建筑将与周边城市改造后城区面貌极不协调，将越来越不能适应城市规划和发展的要求，因此急需进行相应的改造。土地是不可再生的宝贵资源，节约土地是我国的基本国策。在寸土寸金的旧城区，节约土地，提高土地利用率具有更重要的意义。项目拟选场址占地面积约13.8公顷，根据摸底调查，目前，场址上住宅建筑面积约7.3万平米，居住2424户，人口约8400人。经过改造后，住宅面积将达到73700平米(地上)，居住人口9625人，在保证回迁安置的基础上，依托场址区位优势，利用临广安街、中山路、谈南路的地段建设34.77万平米(地上)的大型商务中心，这样使土地资源得到合理配置，土地的利用率也大大提高。2.2.2项目建成后，将使当地居民走出低矮破旧、阴暗潮湿的危旧住宅楼房，搬进环境优美洁净、居住舒适安全、配套条件和功能齐全的中高档住宅极大地改善居民的居住条件。2.3项目发展概况棉二生活小区改造工程是石家庄市中宏房地产开发有限公司在进行旧城改造方面推出的又一力作，因此公司对该项目的前期工作极为重视。近一年来，多次组织有关人员对外地各类不同建筑风格的居民小区进行实地考察和比较，博采众长，以期该项目建成与场址地段相称的我市一流的住宅区和商务区；对场址原民宅情况进行了全面详细的摸底；与常山纺织集团就棉二生活区整体发生达成协议；与市有关部门进行了协商和沟通；对场址市政配套条件进行了初步了解；现已委托有关设计单位编制规划方案。项目前期工作已全面展开。第三章市场预测与建设规模3.1市场预测本项目主导产品由商品住宅和商务楼两部分组成，以下就两部分分别进行市场预测。3.1.1商品住宅⑴、总体形势随着经济收入的逐步提高，物质文化生活条件的不断改善，我市居民生活水平已基本实现由温饱型向小康型的转变。随着福利分房寿终正寝，在解决衣、食问题后，个人购房已成为人们首选的消费行为，进入普通百姓的消费日程。目前我国城镇居民人均居住面积约20㎡，据资料显示，在上世纪90年代初，发达国家人均住房建筑面积分别是美国60㎡、英国38㎡、法国37㎡、日本31㎡。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30㎡之前，人均国内生产总值在800至3000美元时，住房会保持较旺盛的需求，我国房地产业正处在这样的时期。根据专家预测，未来十年我国房地产市场容量约为60亿㎡，其中提高居住水平、改善居住条件需20亿㎡；城市化进程加快，城镇人口增加约需30亿㎡；自然折旧，更新住房约需10亿㎡。随着居民经济收入的进一步提高以及各种启动房地产市场的配套政策和措施(如：商业银行对个人购房实行抵押贷款规模逐年加大，住房公积金贷款，住房货币化分配，住房二、三级市场的启动等)的实施，将进一步提高个人购房能力，使潜在需求转为现实消费，住房消费市场总体上看前景良好。另一方面，近年来我市房地产业的快速发展，有效地改善了居民居住条件，居民住房已由短缺过渡到生存型，正在向舒适型转变。住房消费市场逐渐成熟，购房者的消费行为更趋理性化，不但要求合理的户型和宽敞的居住空间，更要求环境优美，配套设施和功能齐全，物业服务周到等，商业住宅正在由以价格为主要竞争手段向在品牌、规划设计、物业管理、形象包装、生活理念等更高次上展开竞争转变。开发商只有顺应这一市场变化趋势，才能赢得市场。⑵、我市房地产市场发展趋势A、从近年商品房销售情况看，凡是具有规模大、环境优美、户型合理、配套完善、功能齐全、物业管理水平高的小区项目均受到购房者青睐，有的甚至出现热销。B、随着经济收入的提高，住房货币化分配进程的加快，住房二、三级市场的启动，商业银行抵押货款逐年增加以及公积金货款的实施等，因对原有住房地段、户型、环境面积、配套条件等不满，需置换新房者逐年成倍增长，有力地促进房地产市场递次结构的形成，进而促进商品房一级市场的活跃；随着我市城市化步伐的加快，户籍制度的改革，进市人口也将逐步增长。上述两大住房消费群体构成我市房地产市场的主体。C、今年我市商品房价格与去年同期上涨约2.5%，亦说明我市房地产市场较为活跃。⑶、市场定位由于项目地处市区中心区域，占地规模较大，开发成本相对较高，因此本项目适宜定位在高品质、中高价位的开发档次上，以大规模开发降低成本，以优秀的人性人设计，营造新建筑风格和五星级居住环境，着力创造比较优势，通过卖点制造和兑现，对石家庄旧城改造和房地产业起到积极的示范和带动作用。项目的商品住宅主要面向市区卖旧买新置换型购房群体及新入市、新组建家庭。⑷、市场机会点分析A、石家庄房地产业整体发展水平较低，因此项目有较大的操作空间和赢取竞争优势的机会。B、目前规模较大、环境优美、配套完善的住宅项目颇受购房者青睐，是本项目可利用的市场机会点。C、小高层、高层住宅逐渐被市场接受，但供应量有限，且现有供应不具备太强的竞争优势，是本项目的又一市场机会点。3.1.2商务楼部分随着我国社会主义市场经济的建立和逐步完善，我国经济将呈现出以国有经济为主导，多种经济类型关存，相互促进，共同发展的局面，第三产业将得到迅猛发展。具体说各种社会中介组织和机构将如雨后春笋篷勃发展，无论其规模和数量都将得到空前的增长。石家庄市能适应形势的发展，因此，本项目的建设将有效地缓解这一矛盾，为我市各类社会服务，中介机构的发展提供必要的硬件设施，项目市场前景非常广阔。另一方面，随着世界经济一体化步伐的加快，我国对外开放的尝试和广度将出现空前的提高，对外交往将日益频繁，各种国社会服务中介机构、商务机构将进入我国，项目的建设将为国外的机构进驻我市，发展事业，提供到理想的办公场所，具有广阔的市场前景。项目场址所处区域是我市规划的中央商务区，业已形成大型商务区的雏形，随着本项目及周边项目的实施，将有力促进我市CBD的形成，其对商务活动的聚集效应将得到充分释放，因此区位优势十分明显。本项目以写字办公为主，相应配置：商务、会议、餐饮、康乐健身、会展、接待、生活服务等多种功能，可为住商提供全面、周到的服务内容。使本项目具有明显竞争优势，有利于吸引国内各类机构和组织进驻。综上所述，本项目将以合理的市场定位，完善的服务功能，独特的区位优势，合理的价位，一流的物业管理为广大国内外客商所青睐，本项目市场前景良好。3.2建设规模总用地面积12.8ha总建筑面积518799平方米其中：地上：428799平方米地下：90000平方米总建筑面积中：A.住宅建筑面积67700平方米B.公建建筑面积13400平方米C.地下车库35000平方米D.商务建筑面积347699平方米住宅总户数2750户居住总人口9625人第四章建设场址与建设条件4.1建设场址4.1.1场地概况项目场址位于青园街以东、广安大街以西、中山路以北、谈南路以南的地域内。场址现为棉二生活小区，该小区始建于上世纪五十年代，大部分楼房已成为危房，现有建筑中居民住宅约7.3万平方米，居住户数为2424户，另有其它配套设施约2.8万平方米，需拆迁。场址地处城区中心地带，周边城市市政配套条件完备，生活服务设施完善，是理想的居住用地。项目场址周边已具有城市中央商务的雏形，本项目设置商务功能奠定了良好的基础。项目场址具有极强的区位优势。4.1.2（1）、气象条件石家庄市位于华北平原中南部，北临滹沱河，西连太行山，为大陆性季风气候，四季分明，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥，降水量集中在7、8月。全年平均气温：13极端最高气温：42.7极端最低气温:-26.5全年平均降水量:458.6㎜日最大降水量:280.2㎜一小时最大降水量:92.9㎜最大积雪深度:190㎜冬季西北风，夏季东南风全年平均风速：1.8m全年日照时数：2737.8h最大冻土深度：540㎜全年雷暴日数：31.5天冬季大气压力：763㎜hg夏季大气压力：747㎜hg（2）、水文工程地质条件本场地属于太行山东麓的华北冲洪积大平原，主要分布第四纪冲洪积粉土，粉质粘土及细、中砂土，地下水位较深。本场地工程地质条件单一，无不良地质现象存在，地基承载力标准值为130-160kpa。（3）、地震烈度据国家地震局1990年颁布的《中国地震烈度区划图》，石家庄市处于7度地震设防区。依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），本项目设计基本地震加速度为0.10g（第一组）。4.2建设条件4.2.1供电本项目设计用电容量23030KW，从市电业局广安街、青园街供电线路各引一路10KV电源到本项目开闭所。4.2.2供排水供水由市政给水管网供给。本项目设计用水量5014m3/日（含中水排水采用雨污分流制，排入青园街、广安大街、中山路、谈南路市政污水管网，日排水量4513m4.2.3供热本项目热源为集中供热，由市政集中供热管道引入本项目换热站。总采暖热负荷为31000KW。4.2.4煤气由市政煤气管网引入本项目煤气调压站后，送至用户。4.2.5通信、电视自市政线路引入电话、宽带、有线电视线路。4.2.6以上资源供给已经得到各有关部门保证供应的承诺，详见附件。第五章土地综合利用5.1土地利用依据5.1.1国土资源部第7号令《建设项目用地预审管理办法》5.2.2石家庄市土地利用总体规划（1997－2010年）5.2土地利用原则整个项目建设要遵循布局合理、减少浪费、兼顾生态、可持续发展的土地利用原则。5.3项目选址情况本项目位于石家庄市青园街以东、广安大街以西、中山路以北、谈南路以南的地域内。具体位置见场区区域位置图。5.4土地综合利用情况本项目属旧城改造项目，本项目用地性质以住宅（公寓）为主，附建部分办公、商业。5.5用地规模及土地使用参数总占地面积12.8公顷总建筑面积518799万平方米绿地率住宅区35.7%商务区31.2%容积率住宅区1.58商务区4.49第六章工程技术方案6.1、总平面布局与功能划分6.1.1、总平面布置原则：（1）、以全市总体规划为设计依据。（2）、满足使用功能的要求，并结合实地自然状况合理布置。（3）、交通力求通畅、有序，避免各种流线迂回交叉。（4）、功能分区合理，各区之间有机结合，充分利用土地。6.1.2、总平面布置概述：（1）、基本分区：场区西北及北侧为居住区，东北为办公区，东、西南为公寓区，场区中心为社区公建和农贸市场。（2）、出入口：本项目在青园街、谈南路、广安街设置车行出入口。在广安街和中山路设置步行出入口。在沿街超过150米的建筑物设置消防通道。（3）、道路：场区内主要道路宽15（4）、绿化:本项目共设集中绿地42000平方米。（5）、停车位:本项目共设2305个汽车停车位，其中地上停车位185个，地下停车位2120个。住宅设地下自行车库。6.2、建筑设计：6.2.1、建筑设计原则：建筑设计以经济、节能、适用、兼顾美观为原则，建筑设计在满足不同功能要求的前提下，采取新思路，创造出既有时代特色，又独树一帜，并能融于城市的大环境中。6.2.2建筑风格：采用现代风格的建筑手法，寓文化于其中，给人以美的享受。6.2.3新技术、新材料：大量采用国家推广的建筑节能、环保材料和技术，创造一个无污染、环保绿色节能建筑。6.2.4、本区建设内容各项主要指标如下：建筑物名称建筑面积层数结构形式板式住宅434907砖混塔式住宅2421013～25剪力墙商住楼6680025剪力墙写字楼3920025框架剪力墙综合楼1200012框架公寓楼15764918～20剪力墙产权式商务酒店2480015剪力墙商业472503框架地下车库900002框架小学50003砖混幼儿园16202砖混农贸市场25001砖混，轻钢结构物业、居委会等4280在商业底层本区公建拟建位置如下：名称拟建位置建筑面积六级人防地下车库内(负二层)17200热交换站公建地下200空调机房地下车库内(负二层)150加压泵房地下车库内(负二层)50变配电室各高层地下500燃气调压站煤气公司确定150垃圾站地上50公厕地上150本项目住宅设计户型为两室一厅、两室两厅、三室一厅、三室两厅，建筑面积分别为80、100、120、140平方米。6.2.5、消防设计区内主要道路宽15米，其余道路宽8~4米，有完善的消防通路，消防车均能到达每栋建筑的房前屋后。区内设室外消防环状管网、消防水池，室外消火栓，高层建筑设室内消火栓，建筑物防火间距均能满足：多层之间大于6米，高层之间大于13米，高层与多层之间大于9米。建筑物内部墙体均能满足防火要求。6.3、结构设计6.3.1、高层住宅采用剪力墙结构，筏板基础；办公楼采用框—剪结构，筏板基础；小高层住宅为剪力墙或异型柱结构，筏板基础。3层商场采用框架结构，独立基础；综合楼采用框架结构，十字交叉条形基础（或筏基）；地下停车场采用框架结构，独立基础（人防部分按规范要求进行设计）。计算程序拟采用由中国建筑科学研究院编制的PKPM系列软件计算。多层住宅与公建部分采用砖混结构，现浇砼梁板，墙下条形基础。6.3.2、抗震设防烈度为7度，0.1g，第一组（见地震动参数符合报告的评审意见）。6.3.3、设计主要依据的现行国家规范《建筑结构荷载规范》GB50009-2001《混凝土结构设计规范GB50010-2002《砌体结构设计规范》GB50003-2001（2002局部修订）《多孔砖砌体结构技术规范》JGJ137-2001（2002年版）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《高层建筑砼结构技术规程》JGJ3-2002《钢筋砼异型柱框轻结构住宅技术规程》DB13(J)36-2002《人民防空地下室设计规范》GB50038-94（2003年版）6.4、给水、消防、排水、雨水设计6.4.1设计依据《建筑给水排水设计规范》50015-2003《住宅设计规范》GB50096-1999《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001《室外给水设计规范》GBJ13-87（97年）《建筑中水设计规范》GB50336-2002《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年局部修订）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2001年版）《人民防空工程设计防火规范》GB50098-98《人民防空地下室设计规范》GB50038-94（03版）《室外排水设计规范》GBJ14-87（97年）《建筑灭火器设计规范》GBJ140-90其他专业提供的条件6.4.2、给水（1）、水源：由青园街、广安街市政给水管网各引入一根DN200给水管道至区内。（2）、供水系统：1~3层建筑供水由市政水压直供，供水压力0.3MPa。4层以上及高层建筑由变频机组分区供水，15层以下为低区，16~25层为高区，分别用恒压供水装置直接供水。区内设集中加压设施，恒压自动变频泵组，一定容量贮水池。（3）、区内给水引入管设室外水表井，进行用水量计量。各用水单位用室内水表计量。本项目用水以生活、消防为主，生活日最高用水量5014m3①、生活用水标准及最高日用水量：住宅250L/人、日，用水时间24h，最高日用水量2400m商业7L/m2，用水时间12h，最高日用水量330综合楼8L/m2，用水时间12h，最高日用水量96商住楼250L/人、日，用水时间24h，最高日用水量513m写字楼50L/人、班，用水时间8h，最高日用水量130m3公寓楼120L/人、日，用水时间24h，最高日用水量630酒店400L/床、日，用水时间24h，最高日用水量330m3小学30L/人、日，用水时间8h，最高日用水量17m3幼儿园40L/人、日，用水时间10h，最高日用水量10m3农贸市场15L/m2、日，用水时间10h，最高日用水量38m3居委会等8L/m2、日，用水时间82h，最高日用水量34停车场3L/m2，最高日用水量15m3浇洒、绿化1.5L/m2，用水时间2h，最高日用水量12m3空调补水量，冷却水循环水量2%，最高日用水量3m3未预见按10%计算，最高日用水量5014m②、消防用水量：根据有关规范要求，该小区同一时间内火灾次数为一次。室外消防水压市政管网压力保证，小区内设置室外消火栓，消防用水量按30L/S计算，楼内设室内消火栓，室内消防用水量40L/S，消火栓灭火时间按3小时计；喷淋系统用水量27L/S，灭火时间按1小时计；故消防总用水量为530m3（含喷淋97m3）。消防给水由消防水池集中供给，室外消火栓保护半径为150m，布置间距不大于（4）管材室外给水管道采用给水铸铁管，室内生活给水管采用聚丙烯（PP-R）管，热熔连接，消防管道采用焊接钢管，喷淋管道采用热镀锌钢管。（5）为满足消防及生活用水量，以及为调节供、用水之间的不均衡性，设地下式蓄水池及加压泵房。①、蓄水池生活蓄水池内生活用水的调节容积取最高日用水量的10%，为500m3消防蓄水池内的消防储水量为：消火拴用水量40L/S，火灾延续时间3小时，水量40L/S×3h=喷淋用水量27L/S，火灾延续时间1小时，水量27L/S×1h=消防用水量合计530m则蓄水池的总容积不应小于350m蓄水池选用国家标准图S816“钢筋混凝土蓄水池”，容量为600m3消防水池一座分二格，容量为500m②、加压泵房㈠消防水泵：消火拴泵2台（1用1备）；喷淋泵2台（1用1备）。㈡生活水泵：高、低区各配备3台（2用1备）。6.4.3、排水系统（1）、生活污水（主要来源于住宅的厨房及洗涤用水）经中水系统收集处理后用于绿化、道路喷洒和粪便冲洗水。中水处理工艺如下：原水→格栅→隔油池→调节池→生物处理→沉淀池污泥排放消毒剂过滤→消毒→中水储水池→用水点（2）、中水可利用水量(计算公式QY=∑a*β*Q*b)按总用水量的51%估算，5014×0.8×0.8×51%=1637（3）、粪便冲洗污水经化粪池消毒处理后排入市政污水管道。6.4.4、雨水系统屋面雨水与地面雨水统一收集用于中水，多余部分排入市政雨水管网。6.4.5污水排水量按用水量的90%计算，日最高污水排水量4513m36.4.6排水管材室外排水管采用砼管，室内排水管道采用螺旋硬聚氯乙烯（UPVC）管，在排水立管的适当位置上设阻火圈和旋流降噪器。6.5、暖通设计6.5.1设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003《建筑设计防火规范》GBJ16-87（01版）《人民防空工程设计防火规范》GB50098-98《人民防空地下室设计规范》GB50038-94（03版）《民用建筑热工设计规范》GB500176-93《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（01年版）《住宅设计规范》GB50096-1999《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）《公共建筑节能设计标准》GBJ50189-2005其他专业所提条件。6.5.2设计参数气象参数大气压：夏季：995.7hpa，冬季：1036.8hpa冬季采暖计算干球温度：-8℃冬季平均风速：1.8m/s冬季风向：N冬季日照率：61.6%最大冻土厚度：56mm设计计算用采暖期天数：117天采暖室内设计参数：地下车库5℃公厕12℃住宅、办公、商业及其他18℃采暖室外设计参数-空调室外设计参数：冬季空调-11℃冬季通风-3℃夏季通风31℃夏季空调35空调室内设计参数：夏季室内温度24~26℃相对湿度﹤60%6.5.3、室外热网：区内设热交换站，内设热交换机组及循环水泵，一次热媒由热力公司提供3-4Kg/m2蒸汽，通过热交换机组，进行汽水交换后，送出95°--70℃热水，供给各用户采暖系统内。耗热指标按45瓦/平方米，总采暖热负荷为31000KW，供水温度95℃，回水温度70℃。供热管道采用无缝钢管，直埋敷设。蒸汽凝结水采取回收措施，一部分作为作为采暖、空调补水，剩余部分集中收集后排入市政排水管网。6.5.4、室内供暖系统住宅采用“热表到户，计量收费”便于管理。办公、高层商业建筑统一供暖。系统采用上供下回式，管材采用镀锌钢管。管道保温材料采用岩棉管壳。6.5.5、通风设计（1）大型变配电室、热交换站设机械送排风系统，排风量8次/h,通风7次/h。（2）、对于高层、大型汽车库等需设防排烟部分按有关规范要求设防排烟系统。（3）、地下室及人防按防护单元各自设独立通风系统（清洁、滤毒、隔绝通风）并与平时通风系统合理转换，确保战时独立各自通风系统。（4）、地下车库设机械排风兼排烟系统，结合建筑物造型实现高空排放，自然进风换气次数为6h-1。（5）、其余建筑物通风采用自然通风。6.5.6空调设计（1）住宅：由各住户自设分体式或柜式空调机。（2）商业、酒店、设集中空调，并应满足室内新风量要求。空调设备拟采用溴化锂空调机组。制冷负荷按150W/m2计算。6.6、强电设计6.6《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2002年版）《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94《低压配电设计规范》GB50054-95《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94《供配电系统设计规范》GB50053-94《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000《火灾自动报警系统设计规范》GBJ150116-98其他相关专业提供的条件等6.6由市电自广安街、青园街各引一路10KV电源，在中部设10KV开闭所，向各大建筑放射式配电。各类建筑用电指标：住宅区50W/m2；商务区80W/m2；地下建筑10W/m2。以电缆埋地引入，设备总容量32900KW，计算容量23030KW。本项目设地下变配电所两座，一座位于西北部住宅区，另一座位于中部住宅区。这两座变电所主要用于多层住宅、公建等中小型建筑用电，高层、公寓、酒店、写字楼等大型建筑在各自的单体地下室独立设置变电所。6.6.3（1）、负荷等级根据建筑物防火等级划分，一类高层消防用电为一级负荷，二类高层消防用电为二级负荷，多层住宅、小型公建为三级负荷。（2）、配电办公、商业二路电源，直埋引入。电梯、水泵采用双回路供电，末端自动切换。住宅户内设配电箱，远程抄表系统。（3）、照明住宅内以白炽灯为主，办公、商业以荧光灯为主。区内设路灯照明、室外泛光灯，由小区管理中心采用时钟自动控制。高层建筑预留霓虹灯电源并按照航空部门要求确定是否设置航空障碍灯。（4）、建筑物防雷及接地①、小高层住宅按三类防雷设计，高层住宅及其他高层建筑等按二类防雷设计，按规范要求设置防直击雷，防感应雷及雷电波侵入等措施。高层建筑采取防侧击雷措施。②、电气安全保护采用TN-S接地系统（三相五线制，PE、N分别设置）。6.7、弱电设计6.7.1、由市网引入电话系统。住宅在客厅及主卧室各设电话插座一个，商务、办公及其他根据需要在施工图阶段确定。6.7.2、由市网引入电视系统，住宅客厅及卧室均设出线口一个，其余建筑物由在物业管理中心设置线电视前端箱，向各需求单位采用分配分支方式进行信号分配（具体在施工图阶段确定）。6.7.3、由市网引入宽带网。办公室每个房间设信息点4个，商业楼设信息点10个/100m2,住宅每户设信息点1～2个，其余在施工图阶段确定6.7.4、物业管理中心控制室设：火灾监控系统闭路电视监控系统安防报警系统停车场管理系统多表远传系统广播音响系统消防自动化系统室外照明控制系统第七章环保、绿化与节能7.1、设计依据7.1.1、中华人民共和国国务院第253号令《建设项目环境保护条理》7.1.2、河北省第八届人大常委会公告第80号《河北省建设项目环境保护管理条理》7.1.3、《环境影响评价技术导则》（HJ/T2.1-2.3-93）7.1.4、《环境影响评价技术导则非污染生态影响》（HJ/T19—1997）7.2、施工期间环境影响因素项目建设施工期间，主要污染源为施工机械噪声、扬尘、建筑垃圾等，会对该区域及周边的大气环境、生活环境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影响。施工单位在施工前必须到环保管理部门办理有关手续，并按环保要求，采取必要的降噪抑尘措施，及时清理外运建筑垃圾，以期降低不利影响。7.3、项目建成后对周围环境的影响本项目无工业废弃物产生，故不产生工业污染。生活污水和生活垃圾按城市环卫要求排放，对环境不产生其他不利影响。7.4园林绿化7.4.1项目定位与环境设计该项目建成后将成为我市又一个环保小区，其中绿化景观设计成为辅助和丰满项目功能的主要因素。项目绿化景观设计主要采用绿化和小品相辅的设计指导思想，形成以居住休闲功能为主，办公、商贸为辅的综合型园林绿化系统。7.4.2设计思路考虑以点片状绿化为主、雕塑、小品为辅的景观设计思路。在建筑物之间设大片集中绿地，对小区道路、停车位等空间进行点式绿化，在适当位置设雕塑、小品。为追求多样化、人性化来突出景观效果，拟采用带式、点式、片式、堆摆等多种形式，并在部分采用立体绿化，营造“四季常绿，三季有花”的景观绿化效果。7.4.3、绿化指数（1）、绿化率：项目绿化率控制在33%以上；（2）、绿化面积：规划绿化面积4万多平米。7.5、节能7.5.1设计依据7.5.1.1、《民用建筑节能设计规程》（DBJ-2000）7.5.2.2、《民用建筑节能设计标准》（GBJ26-95）7.5.2、节能措施本项目建筑材料选用建设部规定的新型节能材料；门窗采用密闭性能优良的塑钢窗，中空玻璃，门窗结缝用保温材料封严；主要动力设备在满足功能的前提下选用节能设备，照明选用高效节能灯具，热力系统入口处安装调节节阀，用水系统设计有中水回用系统，并全部采用节水型设备，以节省能源，降低能耗。以上详见石家庄市环境科学研究院“环评报告”第八章消防8.1设计依据《建筑设计防火规范》GBJ16-87《火灾自动报警系统设计规范》GBJ150116-98《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-908.2消防给水设计范围：小区室内外消防系统。设计原则：以防为主，防消结合。消防水源来自市政给水管网，小区内环状布置供水管网及室外地下式消火栓。8.2.1室内消火栓为40L/S，火灾延续时间3h。室外消火栓为30L/S，火灾延续时间3h。喷淋为27L/S，火灾延续时间1h。8.2.2室外给水系统采用生活、消防联合供水系统，管网成环状布置，消防采用低压制，室外设地下式消火栓，其半径布置间距不大于120m8.2.3在不宜用水场所如变配电室、控制室等处设置移动式和手提式“二氧化碳”和其他灭火器。8.3火灾自动报警系统8.3.1按建筑性质确定保护等级机系统组成。8.3.2消防控制室位置的确定及控制要求。8.3.3火灾报警及消防联动控制要求，控制逻辑关系及控制显示要求。8.3.4火灾应急广播及消防通信。8.4自动喷淋灭火系统8.4.1按建筑物性质确定其火灾危险等级。8.4.2确定其室外消防水池、消防泵房及稳压设备。8.4.3确定其运行控制。第九章物业管理本项目建成投入使用后，将由有资质的物业管理公司，对整个小区实行现代化、专业化的管理，以更好地维护住宅的使用功能，延长房屋使用年限，为业主创造一个整洁、文明、安全、生活方便的办公、居住环境。9.1物管理的内容和目标9.物业管理的内容主要有：维修管理、设备管理、公共秩序管理、消防管理、保洁管理、交通管理、绿化管理。9.1.2管理的目标（1）、要充分保障物业使用人的消费权益，保证房屋及设施使用功能的正常发挥；（2）、要保障物业产权人的所有权权益，在经营管理中保持房屋的价值和使用价值，使物业能发挥最大的使用效益和经济效益。（3）、为物业使用人提供高效、优质、经济的全方位服务，为居民提供整洁、文明、安全、方便的居住条件和生活环境；（4）、使物业公司获得最佳的经济效益和社会效益，以保证物业管理公司经营成良性循环，提高公司的服务水平和市场竞争力。9.2机构设置与定员9.2.1机构设置物业公司设经理一名，副经理二名。下设办公室、财务室、经营部、保安部、工程部、环卫部等六个部室。（1）、办公室主管人事劳资、文秘档案、后勤保障、公司行政管理及公关等。（2）、财务室主管日常经营收支，代收各种费用等。（3）、经营部主管公司各经营部门管理，对外联络，公司发展规划等。（4）、保安部主管门卫、保安、消防、安全检查等。（5）、工程部主管小区房屋维护、修缮、公用设备设施的日常管理、维护。（6）、环卫部主管小区环境卫生、垃圾清理外运、绿化等。（7）、组织机构见框图9.2.2劳动定员表9.3、物业公司经费来源9.3.1、物业管理是对物业的正常运营进行维护，对物业使用人和所有人提供全方位服务，所以需要一定的资金保证。物业管理公司的资金来源主要有以下几个方面：（1）、房地产公司提供该物业管理公司一定的公建经营用房及设备，由物业管理公司进行经营，其经营收益归入物业公司的管理资金项目内。（2）、房屋产权人、使用人定期交纳物业管理费。第十章项目实施计划和招标方案10.1项目建设周期规划本项目建设期3年（自开工之日起算），具体划分为以下阶段：项目前期及论证工作初步设计及施工图设计阶段场址清理土建施工安装施工工程扫尾，竣工验收10.2实施进度安排10.2.1第1～2月项目前期及论证工作第3～5月初步设计及施工图设计。第6～35月建、安施工第35~41月工程扫尾，竣工验收10.2.2项目实施进度表（附后）10.3招标方案10.3.1、依据《中华人民共和国招投标法》和有关法律、法规的规定，确定招标方案。10.3.2、招标内容：本建设项目的勘察设计、建安工程、监理设备等。10.3.3、招标方式：公开招标、邀请招标。10.3.4、招标基本情况表见附表。第十一章投资估算与资金筹措11.1、编制依据11.1.1、1999年《河北省建筑工程概算定额》及现行概算指标。11.1.2、1996年《河北省安装工程概算定额》及现行概算指标。11.1.3、2000年《河北省建筑工程概算费用定额》、《河北省建设项目概算其他费用定额》。11.1.4、本项目有关专业提供的设计图、设备材料及有关技术数据。11.1.5、国家、部门和地区的现行其他有关规定。11.2、编制办法及各项费用的确定11.2.1、建筑工程费按建（构）筑物的结构特征和现行定额（指标），参照当地类似工程以单方造成价估算，室外工程按设计工程量及有关概算指标估算11.2.2、主要设备价格采用生产厂家报价，不足部分参照《全国机电产品价格目录》，并按有关规定计取运杂费及调整价差。11.2.3、安装工程费用在《概算定额》及概算指标基础上，按现行市场价格调整价差。11.2.4、其他费用按国家和地区有关规定计算。11.2.5、本工程取定基本预备费率为5%。价差预备费根据计投资（1999）1340号文规定，投资价格指数按0计算。11.2.6、建设单位计划本项目三年内分期竣工，其中一期工程指回迁房一年内竣工，鉴于这种情况，本报告按不分期进行经济评价。11.3、投资估算及投资其构成本项目估算总投资为98890.80万元，其中：建筑工程费45813.08万元设备购置：3563万元（部分设备含安装工程费）安装工程费：150.5万元其它费用：44892.08万元，其中：土地费用：37232万元（含契税）；预备费：2858.58万元建设期贷款利息：1628.56万元11.4、项目资金筹措与来源11.4.1、本项目建设资金为全部自筹。11.4.2、资金来源：（1）向银行贷款18000万元，年利率5.84%。（2）其余全部为自有资金（第二、三年预售收入视作自有资金），分三年投入。以上详见资金使用计划表。第十二章财务评价本篇根据国家计委颁发的《建设项目经济与评价方法与参数》、建设部《房地产开发项目经济评价方法》及现行有关财务制度，对本项目的经济效益进行分析与评价。基本数据12.1、总收入估算：根据本项目建筑特点及所处的地段等因素，参考我市房地产业销售行情，预计售价如下：名称建筑面积m2单方售价(元)小计商住楼66800300020040.00写字楼39200300011760.00综合楼1200030003600.00公寓楼157649300047294.70产权式商务酒店2480030007440.00商业47250850040162.50农贸市场25003000750.00地下车库45000300013500.00合计395199144547本项目计算期内总收入144557万元。其中，在建设期的第二、三年，预计收入总营业额的1/3，工程竣工后，第四年全部售出。详见总收入估算表。12.2、销售成本按销售收入的0.5%估算，含广告、营销等全部费用。本项目销售总成本704万元。12.3、税金：12.3.1、营业税：按营业额的5%估算。本项目营业税7039万元。12.3.2、城建维护税按营业税的7%，教育附加按营业税的3.5%。本项目城建维护税和教育附加739万元。12.3.3、所得税：按利润总额的33%计算。本项目所得税11467万元。以上详见：损益表。12.4、财务评价指标计算评价指标如下：投资利润率（税后）17.06%投资利润率（税前）25.47%投资利税率（税后）33.16%投资利税率（税前）24.76%财务内部收益率（税后）17.75%财务内部收益率（税前）24.42%资本金财务内部收益率（税后）18.75%资本金财务内部收益率（税前）47.71%财务净现值（Ic=15%）税后2255万元财务净现值（Ic=15%）税前8293万元投资回收期（税后）3.69年（含建设期3年）借款偿还期年（含建设期3年，）。以上详见：损益表、财务现金流量表、借款偿还平衡表。12.5、不确定性分析12.5.1、盈亏平衡分析经计算本项目盈亏平衡点BEP=75.99%，这表明本项目具有一定的抗风险能力。12.5.2、单因素敏感性分析本项目从建设投资、销售价格两个方面，以±5%、10%为幅度，以财务内部收益率、财务净现值、投资回收期为指标，对本项目进行了敏感性分析。数据结果表明：当建设投资增加10%和销售价格减少10%时，对项目财务内部收益率和财务净现值均产生较大的不利影响（详见单因素敏感性分析表）。请开发商注意加强控制建设投资和销售价格的优惠幅度。12.5.3临界点分析：本报告以财务内部收益率Ic=15%为期望值，以总收入、建设投资的增减作临界点分析，结果表明，当达到临界点时，总收入减少13022万元、建设投资增加7878万元。从财务评价可以看到，本项目具有一定的盈利能力和抗风险能力，因此，本项目在财务上是可行的。第十三章社会评价13.1项目现状：本项目属旧城改造项目，棉二生活小区地处城市中心，始建于上世纪50年代，整个小区布局混杂，建筑物年久失修，许多服务配套设施陈旧不堪，已不能适应居民的生活需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危房，与周边环境极不协调，严重影响城市面貌和城市品位的提高。13.2社会效益：（1）、通过改造，不仅有利于合理利用城市土地，优化城市空间布局，落实城市规划，而且有利于改善人民群众的居住生活环境，提升城市形象，加快城市现代化进程，还有利于扩大内需，拉动经济增长，推动城市经济发展和社会进步。（2）、本项目建成后，商务区及物业管理将提供许多就业机会，这将有利于社会稳定。（3）、本项目建成后，上缴国家利税16713万元第十四章评价结论“棉二生活小区”项目，严格贯彻执行国家和地方政府有关法规政策法规，功能齐全，符合城市总体规划，在我市城建工作中，其建设十分必要，同时具有良好的经济效益和社会效益，因此，该项目是可行的。目录TOC\o"1-3"\u第一章总论 11.1项目单位基本情况 11.1.1概况 11.1.2财务状况 21.1.3法定代表人基本情况 21.2项目建设方案 31.2.1项目名称、建设性质、建设地点及期限 31.2.2产品（经营）方案及建设规模 31.2.3品种、技术（工艺）、设备方案 51.2.4土建工程 51.3投资结构及资金来源 51.3.1投资结构 51.3.2资金来源 61.4项目效益 61.4.1经济效益 61.4.2生态效益 61.4.3社会效益 61.5可行性研究报告编制依据 71.6综合评价 81.6.1项目建设的必要性 81.6.2项目建设的可行性 81.6.3风险评估 91.6.4带动作用 91.6.5制约因素及解决方案 101.6.6结论与建议 10第二章背景及必要性 112.1项目建设背景 112.2项目建设的必要性 132.2.1项目建设符合产业政策及行业、区域发展规划 132.2.2项目建设有利于调整农业结构，促进产业化经营 152.2.3符合有利于增强辐射带动能力，增加农民收入 162.2.4项目建设有利于开发农业资源，促进农业可持续发展 162.2.5项目建设有利于提高专业合作社的效益 17第三章建设条件 183.1项目区概况 183.1.1建设地点选择 183.1.2自然条件 183.1.3社会经济状况 193.1.4本行业及关联产业发展现状 203.2项目建设条件优劣势分析 213.2.1政策、资源、科技、基础设施条件等 213.2.2主要障碍因素及解决方案 22第四章市场分析与销售方案 234.1市场分析 234.1.1项目产品市场供求现状及前景分析 234.1.2项目产品的市场竞争优势分析 254.2营销策略、方案、模式 284.2.1营销策略 284.2.2销售方案 284.2.3营销模式 294.3市场风险分析 294.3.1项目产品市场风险因素分析 294.3.2防范和降低风险的对策 30第五章建设方案 315.1产品方案和建设规模 315.1.1产品方案 315.1.2建设规模 315.2建设规划和布局 325.2.1平面布置 325.2.2场内运输 325.3建设标准和产品标准 335.3.1建设标准 335.3.2产品标准