2022年上海房地产估价师考试模拟卷1测

2022年上海房地产估价师考试模拟卷

（本卷共分为1大题50小题，作答时间为1为分钟，总分1分分，60分及格。）

单位：姓名：考号：

题号单选题多工i选择判断题综合题总分

分值

得分

-单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一强符合题意）

1.在房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员

应当站在—的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A.委托人

B.估价报告预期使用

者C.管理部门

D.中立

2.在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是_。

A.在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作

为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或

者资本化率不应偏低

C.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，

不应低估折旧

D.在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后

续开发的必要支出及应得利润

3.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服

装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据_应按服装店用

途进行估价。

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.估价时点原则

D.替代原则

4.在依法判定的估价对象处分权利方面，应以一等允许的处分方式为依据。

A.相关合同

B.法律、法规、政

策C.土地用途管制

D.国家的价格政策

5.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方

法，然后按照下列一方面依次筛选。

A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化

B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允

许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否

可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是

否可能

6.对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值_支出现值的使用方式才

具有经济可行性，否则应被淘汰。

A.小于等于

B.大于等

于C.等于

D.无法确定

7.收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限

度后，收益开始

A.提高

B.下

降C.

不变

D.无法确定

2/II

8.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯

商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。则该

宗土地的评估价值应为一万元。

2/II

A.800

B.1000

C.1800

D.800-1000

9.能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是_。

A.适合原理

B.均衡原理

C.收益递增原理

D.收益递减原理

10.适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。

它可以帮助确定_。

A.最佳用途

B.最佳规模

C.最佳集约度

D.最佳使用

11.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售

形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估

该工厂用地的公开市场价值，则应按—进行评估。

A.工业厂房

B.工业用

地C.商品

住宅D.商

住用地

12.某房地产的土地面积为500m2,建筑面积为800m2,建筑建设年度和外观均

已陈旧，如果拆除重建，则测算拆迁费用为每平方米建筑面积320元，残值为

每平方米60元，则该宗房地产相对于空地的减价额为一万元。

A.10.30

B.13.00

C.28.00

D.20.80

3/II

13.当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途

下的房地产价值时，应以—为前提进行估价。

A.维持现状

B.更新改

造C.改变

用途D.重

新开发

14.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，

乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土

地的价值，这是由于

A.该建筑物的价值低于拆除费用

B.该估价结果肯定有误

C.甲土地的价值高于乙土地的价值

D.不可能出现这种情况

15.当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利

润小于现有房地产的价值时，应以—为前提进行估价。

A.维持现状

B.更新改造改

造C.改变用途

D.重新开发

16.当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于

现有房地产价值时，应以一为前提进行估价。

A.维持现状

B.更新改

造C.改变

用途D.重

新开发

17.对于回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是

A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

4/II

B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现

在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为

过去

4/II

D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

18.估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据_来确定。

A.估价对象

B.估价目

的C.估价

程序D.估

价原则

19.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋

价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则

A.估价时点为未来，估价对象为未来状况

B.估价时点与房地产状况均为现在

C.估价时点为现在，估价对象为未来状况

D.估价时点为现在，估价对象为过去状况

20.在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常估价时点为一,估价对象为—状

况下的情形。

A.现在，历史

B.现在，现

在C.历史，

现在D.未来，

现在

21.在房屋征收中，评估期房的价值应以一为准。

A.与被征收房屋价值评估时点一致

B.房屋的实际状况

C.评估人员的专业判断

D.评估人员的现场勘察结果

22.在房屋征收中，评估被征收房屋价值的估价时点为

A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点

B.房屋征收决定公告之日

C.房屋征收委托之日

D.房屋征收完毕之日

5/II

23.替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离—在同等条件下的正常价格。

5/II

A.同一城市房地产

B.同样用途房地

产C.相同房地产

D.类似房地产

24.现货房地产与期货房地产估价的不同点是

A.估价时点不同

B.房地产市场状况不

同C.估价目的不同

D.估价对象状况

25.某估价机构于2011年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价

时点为2011年6月15日。因估价结果有争议，2011年8月15日进行复估，则

复估的估价时点为

A.2011年6月15日

B.2011年8月15日

C.签订估价委托合同之日

D.估价人员与委托人商定的某日

26.以下关于廉租住房的表述中，不正确的是

A.财政投资，实行土地划拨和税费减免

B.以低租金出租

C.套均60m2左右

D.向城镇低收入住房困难家庭供应

27.《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行—

并给予补偿。

A.征收或者征用

B.没收或者征

收C.没收或者

征用D.没收

28.《国有建设用地使用权出让合同》的附件不包括

A.市县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件

6/II

B.出让宗地平面界址图

C.出让宗地横向界限

D.出让宗地竖向界限

29.被征收房屋价值评估时，应当考虑被征收房屋的—因素的影响。

A.房屋租赁

B.房屋用

途C.房屋

抵押D.房

屋查封

30.房屋征收评估、鉴定费用由—承担。

A.土地使用权人

B.房屋所有权

人C.受托人

D.委托人

31.房地产开发公司对商品住宅的保修期从一起计算。

A.竣工验收申请之日

B.竣工验收合格之

日C.商品住宅入住

之日D.商品住宅交

付之日

32.转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理

完毕之日起一日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A.30

B.45

C.60

D.90

33.城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地

域界线属于

A.城市紫线

7/II

B.城市绿

线C.城市

蓝线

7/II

D,城市黄线

34.工程设计综合资质

A.不设级别

B.只设甲级

C.设甲级、乙级

D.设甲级、乙级、丙级

35.在正常使用下，施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的表述，正确的是一。

A.供热系统为1个供暖期

B.电气系统为1年

C.装修工程为2年

D.卫生间防渗漏为2年

36.W房地产开发公司将商品房预售给李某，合同约定建筑面积120m2,单位建

筑面积价格6000元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房

产权登记的建筑面积110m2,W房地产开发公司应当返还李某一元。

A.36780

B.76752

C.83490

D.98352

37.下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是

A.已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记

B.已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记

C.房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权

登记

D.在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》

38.某住宅楼共有40套住宅，应分摊的共有建筑面积为300m2,参加共有建筑面

积分摊的住宅套内建筑面积共为2500m2,则共有建筑面积的分摊系数为

A.0.10

B.0.12

C.1.75

8/II

D.2

39.根据有关规定，人民法院依法对抵押物拍卖，对未作评估的，保留价由一参

照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。

A.人民检察院

B.人民法院

C.公证机关

D.司法机关

40.承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以

A.不可租赁该房屋

B.原租赁合同已无效

C.由人民法院决定能否租赁该房屋

D.按照原租赁合同租赁该房屋

41.2012年4月，某经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主

的评估项目。评估的房地产价格为6200万元，按照原国家计委、原建设部联合

下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定，估价收费最高为一万元。

A.4.25

B.5.53

C.7.13

D.9.27

42.下列关于一般房屋登记程序，正确的是

A.受理一申请一审核一记载于登记簿一发证

B.申请一受理一记载于登记簿一审核一发证

C.受理一申请一记载于登记簿一审核一发证

D.申请一受理T审核一记载于登记簿一发证

43.以下不征收耕地占用税的是

A.占用园地建房

B.占用牧草地建

房C.占用林地建

房

D.农田水利占用耕地

9/II

44.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的—交存住宅专项维修资金。

A.使用面积

B.套内建筑面

积C.共有面积

D.建筑面积

45.业主委员会是—的执行机构。

A.物业服务企业

B.社区居委会

C.业主大会