温州法院创新机制推进司法房产拍卖工作

PAGEPAGE5温州法院创新机制推进司法房产拍卖工作新闻通报会发布稿市中院党组成员、执行局长潘光林（2014年3月4日）各位新闻界的朋友们：大家好！刚才，温州中院与市住房和城乡建设委员会、中国工商银行温州分行、中国银行温州分行、浦发银行温州分行，就司法拍卖房产办理银行贷款工作正式签订了协作纪要。今后，我市范围内的执行标的物司法拍卖成交后，买受人可将所拍房产作为抵押物直接向银行申请贷款，用于支付其中部分价款，这对破解司法拍卖一次性付款难题，助推温州金融改革，提升金融机构不良债权司法处置效率都有重要推进作用。为确保这项工作的顺利进行，在市住建委的大力支持下，我们比照商品房买卖，共同创设了司法拍卖房产产权和抵押权预登记制度，这在我省乃至全国尚属首创。下面，我就协作纪要签订的背景、主要做法及意义等相关情况向各位作详细介绍。自去年3月份以来，我市12家法院已全面铺开司法网拍工作，去年8月还制定印发了《网络司法拍卖实施细则（试行）》，贯彻网络司法拍卖优先的原则，推行法院内部协调合作机制，规范网络司法拍卖操作流程。2013年，温州两级法院共司法拍卖被执行人房产（包括住房、工业产房、写字楼等商业用房）918处达46.96亿元，其中52%属金融债权抵押房产，涉及不良资产120余亿元。全市法院共司法网拍1718件（次），累计成交金额11.02亿元，为当事人节省佣金3335.38万元，这三项指标均居全省法院第一名。尽管全市法院已全面推行司法网拍，尽最大可能扩大竞拍范围，努力提高拍卖成功率，但因被执行房产平均标的额超300万元，且之前司法房产拍卖要求一次性付款，导致许多有意向的竞买人望而却步。据初步统计，2013年我市被执行房产司法网拍平均每次参拍人数为4.1人，首拍成功率低于5%。同时，我们预计2014年全市金融类执行案件将在去年大幅增长的基础上继续保持高位运行态势，需要进入司法拍卖程序的被执行人房产将达到2000余处，数量巨大，任务繁重。因此，如何解决司法拍卖买受人融资难，降低买受人参与司法网拍门槛，提高司法房产拍卖成功率，是全市法院亟待破解的工作难题。去年年底，我市鹿城法院开始试点探索司法网拍抵押贷款新举措，得到广大竞买人的欢迎，也受到了社会各界和新闻媒体的广泛好评；但根据当时的制度设计和做法，因被执行房产网拍成交后产权尚未转移过户，不能办理抵押登记，银行提前向买受人发放贷款，如因无法过户、拍卖标的物被查封等因素造成抵押登记未能完成，银行将承担很大的风险。为此，一些银行或心存顾虑、畏缩不前，或要求买受人提供其他贷款担保，增加了买受人的额外负担。面对新情况、新问题，市中院成立专题调研组，认真总结鹿城法院前期试点拍卖房产抵押贷款工作经验，多次与市住建委磋商，希望比照商品房买卖，建立司法拍卖房产预登记制度，有效防范金融风险，提高金融机构不良资产处置效率。由于该做法尚无先例，为此今年年初我院专门请示浙江高院，得到了省高院相关领导和部门的肯定和支持。之后，经与中国工商银行、中国银行、浦发银行等多家银行协商一致，并在市住建委的大力支持下，市房产登记中心同意对法院司法拍卖过程中银行抵押权采取预登记制度，全力支持法院司法创新，共同为温州金融综合改革保驾护航。由此，司法拍卖房产办理贷款工作相关协作纪要得以迅速出台。下阶段，我们将及时总结此次与首批三家银行开展试点工作的经验，待条件成熟后，将面向全市所有银行推开司法拍卖房产抵押贷款业务。我们也热诚欢迎温州其他银行积极参与这项工作，共同推进不良资产化解，提升司法拍卖成交率。有关此次协作纪要的主要规定或者做法，可以归纳为四个方面：一是实行产权预登记制度。协作纪要规定，对司法拍卖房产买受人竞拍成功并在十日内支付首付款后，法院即出具拍卖成交确认书。买受人凭拍卖成交确认书、人民法院公函和其他相关材料，可向市房屋登记中心申请办理拍卖房产的所有权转移预告登记。二是实行抵押预登记制度。协作纪要规定，买受人取得转移预告登记后，即可以该房产作为抵押物向银行申请抵押贷款，并由买受人和贷款银行凭转移预告登记证明书及贷款抵押合同等材料申请办理抵押权预告登记。三是及时发放贷款。抵押预登记后，银行在指定时间内将贷款款项支付至法院指定账户，法院向买受人出具产权过户的执行裁定书，并由买受人凭该裁定书、协助执行通知书和其他相关材料，依次办理正式的产权转移登记和抵押登记手续。四是完善相应流程。为确保工作的顺利开展，市中院会同市住建委、相关银行反复研究，商定司法拍卖抵押贷款和预登记办理流程及注意事项，起草了司法拍卖贷款须知等10余份法律文书，并制定、修改法院内部涉司法拍卖执行相关规定和流程，做好一系列准备工作。司法拍卖房产直接办理银行贷款制度的建立，切实解决了买受人融资难，将极大地提升拍卖成交率，推进不良资产处置进程，有利于房地产市场的健康发展。此次，我们率先创设预登记制度，有两点意义值得充分肯定：一是实现银行“零风险”。预登记制度的建立，有效解决了银行对被执行房产拍卖成交后产权尚未转移过户，不能办理抵押登记，提前向买受人发放抵押贷款存在信贷风险的顾虑，从而极大增强了银行参与司法拍卖抵押贷款的积极性。此次，工行、中行、浦发银行等已经与温州中院签订纪要，带了个好头，我们相信不久就会有更多的银行推出这项业务。二是实现买受人“零负担”。之前，因预登记制度未建立，银行风险未完全解除，为确保金融资产安全，银行对买受人申请相关商业贷款要求提供担保，不仅担保人难找，而且担保还需要支付额外费用。创设产权和抵押预登记制度后，各银行可取消原贷款模式下买受人的担保义务，将极大减轻买受人的负担，为当事人提供实实在在的便利。关于法院司法拍卖房产贷款协作工作，我还要借助媒体朋友向市民和竞买人特别提醒两点。一是司法拍卖本身不受房产限购政策影响，但是司法拍卖抵押贷款仍要遵守银监局关于房地产市场调控的相关贷款规定。二是准备申请贷款的竞买者要提前了解司法拍卖房产办理贷款的相关规定，特别是要注意在成交之后十日内要支付首期购房款。如因竞买人未及时提交贷款申请、支付首付款、委托公证或与银行办理相关借款手续等致使银行无法依约完成审查或者发放贷款的，仍要按照拍卖成交书规定时间全额付款，否则应承担未能按时支付款项的法律后果。朋友们，司法拍卖房产银行贷款是一项新生事物，是温州两级法院当前和今后一段时期需要大力推广