抚州市新华区健康花园项目申请报告

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第一章项目申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况1.1.1项目申报单位申报单位名称：抚州市新华健康花园房地产有限公司（以下简称健康花园公司）申报单位住所：抚州市新华区YDK街道森林公园内法定代表人姓名：***公司类型：有限责任公司注册资本：人民币壹仟万元实收资本：人民币壹仟万元1.1.2项目申报单位主营业务健康花园公司经营范围包括:房地产开发［肆级］、土石方工程、物业管理。1.1.3项目申报单位经营年限健康花园公司经营年限自成立日期19951.1.4项目申报单位股东构成抚州市新华健康花园房地产开发有限公司系经抚州市新华区工商行政管理局登记注册，由广州市LKJ有限公司和抚州市新华森林大酒店有限公司共同投资成立，属于有限责任公司，法定代表人***。公司注册资本为人民币壹仟万元，其中广州市LKJ娱乐有限公司出资玖百万元，占股份的90%；抚州市新华KK有限公司出资壹百万元，占股份的10%。1.1.5项目申报单位负债情况该项目申报单位的相关财务指标见表1-1～表1-3。从表1-3知道健康花园公司的资产主要为“存货”112，220，735.46元和“无形资产”52，557，500.00元，而负债主要为“短期借款”101，630，439.34元和“其他应付款”137，744，765.18元。健康花园公司的存货主要为前期项目剩余住宅，“无形资产”主要为土地使用权，而负债的原因是前期公司开发项目规模大，商品住宅剩余，加之有项目在建，处于资金回笼再投资的阶段。负债率比较高是与房地产行业的特殊性有关。房地产行业资金流动速度比较快、资产变现能力强的特点也使得健康花园公司的资产状况总体来说是比较安全的。

表1-1健康花园有限公司近三年开发经营情况2006年2007年2008年完成投资（万元）合计其中住宅基础设施实际利用外资（万美元）开发建设情况（万㎡）施工房屋面积竣工房屋面积其中竣工住宅面积开发土地面积新区旧城区拆除房屋面积经营情况销售房屋面积(万㎡)其中销售住宅面积（万㎡）有偿转让土地面积（万㎡）经营总收入（万㎡）其中销售商品房收入（万元）商品住宅收入（万元）利润总额（万元）工程质量合格品率（%）优良品绿（%）是否有重大工程质量事故表1-22009年3月损益表项目行次本月发生额（元）本年累计数(元)一、经营收入1减：经营成本2经营费用3经营税金及附加4二、经营利润5加：其他业务利润6减：管理费用7财务费用8其他（待摊开办费）9三、经营利润10加：投资收益11营业外收入12减：营业外支出13加：以前年度损益调整14四、利润总额15减：所得税16五：净利润17表1-32009年3月资产负债表资产行次年初数期末数负债及所得者权益行次年初数期末数流动资产：流动负债：短期借款46应付票据47货币资金1应付帐款48短期投资2预收帐款49应收票据3其他应付款50应收帐款4应付工资51减：坏账准备5应付福利费52应收帐款净额6未交税金53预付账款7未付利润54其他应收款8其他未交款55存货9预提费用56在建开发产品10一年内到期的长期负债57待摊费用11其他流动负债58待处理流动资产净损失12流动负债合计65一年内到期的长期债券投资13其他流动资产14长期负债流动资产合计20长期借款66长期投资：应付债券67长期投资21长期应付款68固定资产：其他长期负债75固定资产原价24长期负债合计76减：累计折旧25固定资产净值26固定资产清理27所有者权益固定资产购建支出28实收资本78待处理固定资产净损失29资本公积79固定资产合计35盈余公积80无形资产及递延资产未分配利润81无形资产36所有者权益合计85递延资产37递延及无形资产合计40其他资产其他长期资产41资产总计45负债及所有者权益总计901.1.6项目申报单位主要投资项目抚州市新华健康花园房地产开发有限公司从事房地产开发经营多年，有丰富的房地产开发经营经验，并取得过辉煌的业绩。该公司正全力打造位于抚州市新华YDK旅游经济区森林公园内的集度假、休闲、观光、养生于一体的大型国际化生态居住社区项目——健康花园。1.1.7项目申报单位现有生产能力抚州市新华健康花园房地产开发有限公司是现有在册员工20多人，其中，设中级职称5人。初级职称8人，暂缺岗位人员目前正在招聘补充。有职称人员分布详见表1-4健康花园公司拥有房地产开发四级资质。从事房地产开发经营业务多年的健康花园公司，形成了一套高效成熟的经营模式和拥有相当稳健的财务系统，在之前成功的项目开发基础上，配合积极创新的工作理念，相信在不久将来，健康花园公司必将不断带来更多更高质素的住宅商品。表1-4有职称专业人员高级中级初级人员变动说明建筑结构财务经济统计其他相关专业小计1.2项目概况1.2.1项目的建设背景宏观背景2008年以来，中国经济社会发展遭遇到前所未有的严峻挑战和重大考验。在外围经济形势突如其来的变化的情况下，中国经济发展产生了一定的不利影响。但总体看来，在国际经济不利因素和严重的自然灾害双重打击下，我国经济实体发展的基本面并没有发生改变，国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，中国经济保持了增长速度较快、价格涨幅趋缓、结构有所改善的较好态势。面对经济形势的变化，面对国际金融危机带来的空前挑战，中国以前所未有的力度展开了新一轮宏观调控。实施积极财政政策和适度宽松货币政策传递了清晰的信号：扩内需、保增长、调结构的调控措施，将推动中国经济走出困境，迈向新的发展阶段。从2008年9月15日央行宣布6年来首次下调贷款利率，到2008年11月份扩大内需十大措施的出台，到中央经济工作会议重申保增长的调控目标，再到十大产业振兴政策的密集获批……面对危机，中国正在果断有力地展开行动。2009年，国际经济环境更趋严峻对我国形成较大的周期性调整压力，我国企业还面临生产要素价格上升、市场需求结构变化和节能减排等政策性导向所形成的结构性调整压力，2009年国内外经济环境中不利因素和不确定因素增多。我国仍然处于工业化、城市化双加速的发展战略机遇期，国内储蓄率较高，外汇储备充裕，基础设施投资空间充分，国内消费市场潜力较大，在科学发展观指导下进一步完善社会主义市场经济体制将激发国内各方面发展积极性。从国家统计局发布的2009年第一季度经济指标来看，一季度我国国民经济运行出现积极变化。初步核算，一季度国内生产总值65745亿元，按可比价格计算，同比增长6.1%，比上年同期回落4.5个百分点。其中，第一产业增加值4700亿元，增长3.5%；第二产业增加值31968亿元，增长5.3%；第三产业增加值29077亿元，增长7.4%。虽然总体环境存在诸多不确定性，但经济下滑势头有所抑制，回升苗头初步显现。因此，我国经济仍具有应对各种困难和挑战的活力和潜力。城市发展规划背景自2002年12月新华撤市设区以来，大抚州“2+5”的组团发展概念、《抚州市域城镇体系规划纲要导则》、《抚州市城市总体规划》相继出台，对大抚州的整合与协调发展提出了新思路。作为大抚州整体一部分，新华为衔接上层次的发展构想，新华区城市总体规划、新华区工业布局优化与整合规划、新华区JK涌城市规划设计、中心区的规划和城市设计等规划相继出台，为新华未来的发展提出了战略性的新要求、新策略。现阶段，新华区已经进入工业化的中期阶段，居民生活水平已进入宽裕型小康阶段，城市发展已步入量的增长和质的提高并进阶段。但是新华城市建设水平仍然停留在县城的建设水平上，不能适应社会经济和城市空间转型的需要。因此，建设高水平的中心城区为社会经济跨越发展提供空间依托，成为新华推进城市中心区建设、提高城市发展水平的基本诉求。同时，作为大抚州的重要组成部分，上级政府也要求新华区的建设要符合抚州现代建设的基本要求，与现代化大城市的品位相适应，打造一个具有新华特色的现代新城。抚州市JK组团中心区的开发建设的提出正是适应新华及大抚州社会经济与城市转型、提高中心城区积聚与扩散能力、推进城市扩容提质、塑造生态型现代化滨江城市，提升城市竞争力的有效途径。抚州市JK组团中心区具体范围为：东起三达路，南到北江堤岸，西侧北段以森林公园边缘为界，西侧南段以口岸大道为界，北至环湖路，面积734.6公顷，南北长约4600m，东西长约2200m。预测未来居住区人口11.0121万人。中心区建成后主要为商业、金融、政治和居住生活用途。中心区开发建设目标为：(1)遵循《新华区城市总体规划》对行政、文化中心的安排和《抚州市JK组团新华中心区控制性详细规划及节点城市设计》对用地的具体布局与控制，聚合政治、经济、文化中心功能，成为抚州JK组团的中枢，缔造更好的经济与产业集聚平台。(2)打造区域特色，实现新华中心城区扩容提质，实现城市南拓、西进，促进“一江两岸”城市空间形态的形成。(3)建构具有山水交融、环境优美的园林城市，成为滨江城市的窗口，体现城市新区形象，将城市开发与环境保护及可持续发展有机融合，实现经济、社会、环境三大效益的统一。项目建设必要性项目开展地段位于原健康花园建设住宅组团内部，临近原（一期）的空置土地上，拟建目的是为了适应健康花园规模发展的需要。健康花园地处抚州新华森林公园内，该区属于抚州市“2+5”组团规划里新华区行政、文化、经济中心——YDK街道的生态居住区。依据独特的自然环境和成功优质的建筑设计，2001年开发至今，已吸引了大批财富阶层、高知阶层、政治经济名流在那里安家置业。为了满足市民对优质住宅的刚性需求和实现健康花园公司规模的扩展的目标，遂拟建该项目，并达到土地合理开发利用的要求。1.2.2项目的建设地点本项目位于抚州市新华区YDK街道森林公园内，原健康花园（一期）北侧的空置用地上。依据《新华区城市总体规划（2003--2020）》，这里是规划中的JK组团，位置优越。项目具体位置见附图“项目位置示意图”。（一期）情况（一期）开发时间为2005年9月，总用地面积为20866.43㎡，其中建筑面积为7800㎡，建筑基地面积为3320㎡，共有13套独立低层住宅建筑，户型面积为502至650㎡不等，建筑风格独特，每户并配有独立花园。建筑户排以一字排开，户排前方为天然湖泊，后方为原始生态山林。项目开售不久已经基本售罄。1.2.3项目的主要建设内容本项目以科学合理利用土地为前提，以联体低密度低层住宅为主体。项目建筑物包括5栋下山户型联体低层住宅和8栋上山型联体低层住宅，带底层花园。（二期）与（一期）一路相隔，该道路已建成。建设地块为空置用地，仍保留原生态地表，土地开发需要通过平整实现。本项目立足于提升新华生态生活品质，在建筑内涵上糅合了国际前沿都市生活风格。有关项目建设内容和规模的详细技术经济指标见表1-5和表1-6。表1-5项目建设方案明细表户型栋数（栋）基地面积负一层面积计容面积总建筑面积㎡/栋小计（㎡）㎡/栋小计（㎡）㎡/栋小计（㎡）㎡/栋小计（㎡）C1（下山户型）5267.321336.60162.62813.10672.983364.90672.983364.90C2（上山户型）8293.922351.36668.345346.72668.345346.72合计3687.96813.108711.628711.62表1-6项目主要经济技术指标一览表项目数量单位1、用地面积30250.60平方米2、总建筑面积8711.62平方米3、计容面积8711.62平方米4、容积率0.295、基地面积3687.96平方米6、密度12.19%7、绿地率65.13%8、居住户数26户9、居住人数91人1.2.4项目设计的依据与规范设计依据●本建设项目立项批准文件●本工程项目红线图●本工程项目地质勘察报告●项目环境影响报告书●新华区土地使用规划设计条件●设计合同及设计任务书●建设单位提供的本项目的其他相关资料●《中华人民共和国城乡规划法》●《城市规划编制方法及实施细则》●《广东省城乡规划管理技术导则》●《抚州市城乡规划管理技术规定》●国家有关建筑设计工作的指导方针、政策、法规、规范、规定及标准●建设单位认可的设计方案设计规范1）《住宅设计规范》（GB50096-1999）；2）《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；3）《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；4）《建筑给排水设计规范》（GB50045—95）（2005版）；5)《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）；6)《建筑物灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；7)《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）；8)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067)；9）《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118—88）；10）《公共建筑节能设计标准》（GB50189—2005）；11）《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）（2006版）；12）国家和地区有关的设计规范、标准和规定。1.2.5项目的建设方案总体设计健康花园名（二期）占地面积30250.60平方米，总建筑面积为8711.62平方米，建筑密度为12.19%，建筑容积率为0.29，绿地率为65.13%，共建居住户数为26户。1、设计理念以人为本的设计指导思想，面向二十一世纪，以建设绿色生态型高智能化居住环境为目标。强化小区居住功能，合理安排居住配套建筑设施，提高生活质量，为居民创造一个低密度、高绿化率、高智能化、布局合理、功能齐备、生活方便的现代化居住小区。2、户型设计本项目共规划有下山户型和上山户型两种低密度联排低层住宅，楼高均为三层，户型建筑面积由280㎡至290㎡不等，同一联排建筑间用一开明宽阔的长廊相连。每种户型都做到“三明”设计，适合广东地区住户对住宅的基本要求。科学合理利用土地为前提，以低层联排住宅为主体，采用两排横排式环山规划布局，户排间设有大型中心花园，并充分利用南水北山的天然景观优势，合理规划建筑朝向。住宅错落有致，实现主朝向无遮挡，主要为南北朝向，主朝向间距12m以上，局部楼距也达到12m以上。本项目户型设计彰显出独特风格，力求使建筑机构与优美的自然环境完美结合，以自身的建筑语言体现出自身的品位。立面设计中，以丰富和谐的色彩配合现代的建筑造型，创造出亲切、协调、富有人情味的建筑形象。在形式上，选用了挑板、凸窗、檐口、线角、顶部构架等建筑元素，并配以米黄色、枣红色，形成生动、丰富的立面造型。注重窗、阳台、空调机等立面构件的细部处理及墙面的材料色彩和组成的变化。立面高贵、轻松、既节约造价，又呈现南国居住建筑的秀雅风格。结构设计结构设计基本风压WO＝0.5KN/㎡；楼面均布活荷载为4KN/㎡，特殊的设备荷载按实际情况考虑。本工程抗震设防烈度为6度，符合新华的抗震设防烈度要求，并按钢筋混凝土框架结构设计。拟采用预制管桩基础，视地质勘察结果定。道路设计本小区道路系统规划遵循“短、捷、顺”的原则，配合已建道路，以环状道路围绕整个二期小区，并作为小区主干及消防车道，人车分流的交通系统，小区主出入口设置在用地西面，顺接组团支路。道路规划设计充分考虑为步行服务，体现对人的关怀。主要表现在：（1）汽车绕小区外围道路进入自家地面车库，户主可通过车库直接进入组团绿化平台，出入方便。人行系统融入景观系统的规划设计中，各个建筑的人行流线相串联，达到“步移景异”的效果与绿化带结合的自由式人行道。（2）重视道路景观设计，使驾车或步行是一个愉快的过程。如机动车道两旁均为绿化，而人行道则是或穿插于绿化之中，或穿过架空层下面的水榭。（3）贯彻适用、经济和安全的原则，道路布局合理、流畅且生动。活动与绿化结合极容易获得良好的景观效果。给排水设计本项目用水有生活用水、绿化用水和消防用水。项目供水管道沿道路布置，拟从市政给水管网上引入给水管，能够满足项目用水需要。根据有关消防规范将生活用水与消防供水系统合一。楼宇排水系统采用雨污分流方式。消防方面用水，形成环状管网，每隔100米设置一个室外消火栓，型号为新华100—10。室外消防用水由消防泵加压后提供，消防水池贮水为2小时的室内消防用水量。同时，在室内消防管网上设置水泵接合器。通风及空调设计本项目采用自然通风，空调由住户自行选择安装。电气设计根据项目初步预计，因建设规模和接纳人数均较小，不专设配电房。由邻近供电线路引电源至区内各用电点即可向各用电器提供电源，线路可满足本项目使用要求。照明系统。照度按国家标准中间值执行，灯具采用节能灯具。各楼内照明采用多管日光灯,户外路灯采用高压卤素气体光源照明，景观用灯采用节能装饰灯。防雷接地。按三级防雷建筑考虑，接地按共用接地装置考虑，接地电阻R≤1欧姆。弱电系统设计电话系统。由城市通讯光纤引入小区机房，设置ADSL复用设备，提供用户宽带上网业务，小区内设若干户外电话分线箱，为用户提供电话线路。有线电视系统。组团范围内弱电中心内设有线电视房，小区配置有线电视双向传输网，采用HFC接入方式向住户提供宽带接入。消防设计本项目建筑物均为三层建筑物，耐火等级为Ⅰ级。在设计时，结构表面均喷涂环保防火材料，且每户外都有一个消防栓，并附有消防水带和水枪，房屋内部配备小型灭火器，为了美观需求，灭火器放置在暗装壁橱中，方便取用。1.2.6项目定位功能定位居住功能：共13幢联排高绿化低层低密度住宅建筑，安居乐业，其乐融融；度假功能：健康花园全区被天然植被和山水湖泊所包围，常年冬暖夏凉，气候宜人，雨量充沛，四季恒温，是休闲度假的好选择；智能化设施功能：分户计量式电水表、智能化系统、全区门禁系统、住宅防护系统……让住户享受高科技式的生活，解除一些不必要的烦恼；交流功能：园区拥有一处集商住游玩、会议交流多功能社区会所——健康花园度假酒店，让住户可以和处于同一阶层的人士进行高谈阔论，畅所欲言；旅游功能：项目位于抚州市森林公园内。森林公园总面积达12万亩，是一个景点众多、风光独特的大型综合风景区，住户能足不出户便能享受其中。目标群体定位1、基本信息分析客户来源：新华区（也包括其他地方）的私营企业老板、民营或外资企业高级职员或高层管理人员，从事金融，证券、保险业的高收入者以及持外国护照在大陆做生意的华人等，以新华JK城区为中心，辐射新华周边其他城市及乡镇，如广州市、南海区等；客户阶层：处于金字塔顶端的人士；年龄状况：40—60岁为主家庭结构：拥有子女，有着3口或更多家庭成员的组合家庭状况：注重家庭生活，更注重子女的生活环境工作状态：工作繁忙，压力繁重生活方式：摆脱现在的枯燥乏味的生活方式，注重对生活品质的追求购买动机：改善居住环境，追求居家生活品质，对目前新华的楼市（尤其是高档住宅）发展前景充满信心消费行为：注重品质，充满理性2、特征分析 他们是这个社会的高层人士，人际交往档次高，在社会上打拼多年并且有了很高的成就，且在不断的向更高方向去追求和拼搏。他们希望好好享受自己所创造的人生成就。他们开始向往对生活品质的追求，开始注重对生活情调的讲究，他们有较强的社会阅历和经验，对生活有着较为深刻的认识和领悟。价格定位在相近原则和可比原则的指导下，考虑未来竞争楼盘的预计销售均价，本项目价格预计销售价格主要参考项目一期的住宅价格（均价7000元/平方米），考虑到竞争楼盘的预计销售均价、建筑材料未来价格走势及项目的发展升值潜力，因此，本项目市场预计销售均价为8000元/平方米。1.3项目的投资规模和资金筹措1.3.1项目总投资本项目预计总投资3517.53万元，各类费用估算详见表1-7。

表1-7工程项目开发建设投资估算表项目名称总价(万元)单方造价(元/㎡)一、土地费用二、前期工程费用三、建筑安装工程费四、基础设施建设费五、开发期间费六、其他费用七、不可预见费七、项目总投资1.3.2项目资本金资金来源主要通过自筹方式解决，现土地费用275.00万元已交纳。依照国务院新公布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号)，从2009年5月27日起，对不同行业固定资产投资项目资本金比例进行了细化，其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。健康花园公司自有资本占总投资比例符合要求。1.4项目综合评价结论健康花园（二期）建筑方案比较完善,在总平面布置上有效地合理利用空间。建筑设计经济科学,结构牢固可靠,消防符合有关规范的要求,另外项目的给排水和通风及空调设计也是比较完备的。总体来说项目的规划设计是经济、适用、可靠的。项目开发商也更趋于理性，成熟，在经历了房地产市场盲目开发与竞争高潮之后，开发商将更趋于理性的态度对待项目的经营，尤其在项目开发、产品设计、市场定位、服务水平、营销策划等方面做细做精，力求为广大健康花园住户带来更优质的生活。

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析2.1.1项目所在地经济和社会发展概况地理位置抚州市位于中国广东省中南部，地处珠江三角洲腹地，东倚广州，南邻港澳，同时也是位于亚太经济发展活跃的东亚和东南亚的交汇处，与广州同处在中国最具经济实力和发展活力之一的珠江三角洲经济区中部，共同构建“广佛经济圈”，地理位置优越。经济发展城市建设实施“整体协调、错位发展”的区域发展战略，与广州错位发展、优势互补，共建广佛都市圈。同时加强对粤西沿海地区与西江流域地区的辐射作用与吸引作用。抚州城市定位为“制造业高度发达、岭南文化特色鲜明的现代化大城市”。人口状况新华区总人口约为44万，有海外华人、华侨和港澳台同胞20多万人，是广东省著名侨乡。YDK街道范围内，常住人口为4.3万，2.1.2抚州市新华区城市总体规划简介在《抚州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》的指引下，根据抚州市“2+5”组团城市发展战略，《抚州市新华区城市总体规划（2003-2020年）》构建了新华建设“一河两岸”的城市空间形态，明确了未来15年新华的城市性质、职能、规模和发展方向。明确规划新华城市建设的目标就是使新华成为珠江三角洲西、北江交汇处的园林城市，广佛都市圈西部交通枢纽及旅游、会议、培训基地。《抚州市新华区城市总体规划（2003－2020年）》确定了JK组团人口规模为：近期（2010年）城镇化水平将达到80%左右，城镇人口规模26-28万人；远期（2020年）城镇化水平将达到90%左右，城镇人口规模36-40万人；远景人口规模达50万人。JK组团城市建设用地规模为：近期（2010年）城市建设用地达到33.6k㎡，人均建设用地控制在120㎡。远期（2020年）城市建设用地控制在48k㎡，人均建设用地120㎡。此外，本次规划明确了城市中心区的位置，并明确了JK、河口、YDK以及江南的功能，确定城市发展方向以向西、向南发展为主。新华区未来的建设需加快河口片区的提升改造，强化其生活居住功能；JK片区重点向西，近期适当向北，逐步优化；江南片区重视保护环境，适时开发。2.1.3项目内容的衔接和协调规划衔接根据抚州市城市规划管理有关规定及《抚州市新华区城市总体规划（2003-2020年）》的规划要求，本项目规划目标是立足于以人为本的基础上，力求创造便利、安全、舒适的居住环境，倡导建设生态居住和可持续发展的生活居住空间。本项目的规划布局符合抚州市规划局新华分局提出的规划设计要求，并通过该部门的建设审批，认可项目的规划布局与新华城市规划相匹配。其具体规划包括项目总平面规划、绿地系统规划、竖向系统规划、道路交通系统规划以及单体建筑规划等。布局协调房地产行业是国民经济和社会发展中的先导性行业、支柱性产业，也就是说要发展一个地区必然是房地产行业先行，有了房，才可以居、才可以工、才可以商。上面我们介绍了新华区的城市总体规划，知道JK组团近期（2010年）城镇化水平将达到80%左右，城镇人口规模26-28万人；远期（2020年）城镇化水平将达到90%左右，城镇人口规模36-40万人；远景人口规模达50万人。这样的城镇化进程推进就必然需要大量的住宅，故在新华发展房地产是一项关乎人民生活水平提高、关乎社会进步发展的大事。本项目不仅位于YDK片区重点发展方向的位置上，而且还处于JK组团内，战略意义重大。如何搞好本项目，是关系到如何把新华区城市总体规划变为现实的关键一步。可见，本项目的适时而为是顺应了新华的城市规划发展的。项目所处位置属于JK组团重点发展的区域，其开发建设可作为新城开发建设的排头兵。总体来说，项目与有关国民经济与社会发展规划以及新华区城市总体规划是比较衔接和协调的。2.2房地产市场分析2.2.1房地产市场的产业政策近年来随着我国房地产市场的升温，国家也相继出台了相关的调控政策,这些政策对房地产市场起到了一定的调控和引导作用，促进了房地产市场的良性健康发展。尤其是随着社会经济的发展，人民生活水平不断提高，特别是高收入人群数量的增加，人民对住宅的多样化，可选择性及功能质量和环境质量的要求越来越高。为了满足这部分高收入人群对高质量居住环境的需求，让他们产生一种强烈的归属感，从而在市场上形成较为强烈的需求，故而项目在规划、开发构思上都是针对他们而量体裁出合适的低层户型。可见，本项目积极响应了国家的政策，满足了市场的需求，尽了企业的社会责任，是利国利民的好项目。现就有关对本项目有影响作用的行业政策陈述如下：（1）2005年3月国务院办公厅发出了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（简称“国八条”），国家对房地产市场的调控上升到政治高度。国务院出台八点稳定房价的意见如下：一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。2005年5月国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当时加强宏观调控的一项重要任务。本次调整指出应该在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，改善住房供给结构。（2）2006年5月17日《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》也就是国六条出台，具体内容是：一是切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四是进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。五是加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房。积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六是完善房地产统计和信息披露制度。增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。（3）进入2007年，广东省也相应作出了调控动作，出台了相关的意见，对此华盛公司将全力拥护。《广东省建设厅印发2007年广东省建设工作要点的通知（粤建法字[2007]18号）》指出，2007年全省建设工作的总体要求是，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻全国建设工作会议和省委九届十次全会精神，全面落实科学发展观和构建社会主义和谐社会重大战略部署，发挥城乡规划的统筹和先导作用，促进城镇化健康发展，深入贯彻房地产调控政策，完善住房保障体系，加大建筑节能和安全生产工作力度，完善市政公用服务设施，提高城乡人居环境水平，促进依法行政，加强党风廉政建设和精神文明建设，开创我省建设事业的新局面。（4）2008年12月20日《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，具体的内容是：一、加大保障性住房建设。力度争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。二、进一步鼓励普通商品住房消费。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。三、支持房地产开发企业积极应对市场变化。引导房地产开发企业积极应对市场变化，支持房地产开发企业合理的融资需求取消城市房地产税。四、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。五、加强房地产市场监测。六、积极营造良好的舆论氛围。（5）进入2009年，广东省也相应作出了调控动作。粤十五条《国务院办公厅关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）中鼓励普通住房消费措施和支持房地产开发企业积极应对市场变化，要求在2009年重点抓好全面落实房地产市场调控政策，着力构建住房保障体系的工作。切实调整住房供应结构。深入贯彻国家关于房地产的调控政策，适当加大土地供应量，落实年度住宅建设计划，使商品房供应量基本满足市场需求；运用规划等调节手段，调整住房供应结构，增加面向中低收入家庭的中低价位、中小套型普通商品住房供给，稳定市场供求关系，保持房地产业合理的发展规模和增长水平。（6）在低层住宅建筑产业政策上，国家国土资源部重申“调整住房户型结构、严格低层用地审批”，明确继续限制低层住宅建筑的供应，对于类似用地限制两年以上的要回收。2.2.2房地产市场发展的方向1、企业中心全面转移。早期，房地产业是劳动密集型企业，对资金、技术、人才的需求远低于低廉、充足的劳动力和优惠宽松的税收环境的需求。在发展到一定规模后，房地产业开始寻求资本、信息、技术、人才等企业快速发展的新生产要素，而这些往往是在企业的诞生地找不到的。2、上下游开始对接。随着经济实力与技术力量的发展，一些房地产企业已经不再是简单地处在产业链的一个节点上（如建材等），而是拥有了自己的一些核心技术，企业的产业布局开始向相对完整的产业链方向扩张。3、开发模式发生革命。在对发达国家的产业追赶中，中国的房地产现在有片面重视产品技术与质量，而对生产模式等柔性的工艺技术重视不够。在信息技术的促进下，世界房地产开发将从大规模生产模式转向大规模定制（大规模定制能给用户提供个性化的产品）模式的改变。4、信息产品进入房地产终端。现在的房地产终端产品简单地存在着，在使用中基本上只发挥相对单一的功能。而随着信息技术的发展，在以后的10年中，信息技术将广泛地应用到房地产的最终产品中。一些旧的楼宇也要进行网络化的升级，产品信息化（全面数字化将拥有网络核心）成为网络的终端。水泥钢筋的建筑在网络的支持下，将更加智能化，从开放的网络中获得充分的信息，功能将更加人性化。2.2.3项目所在地新华房地产市场综述新华地域广阔，自然环境优美，空气质量高，非常适合生活居住，新华的房地产依托这个得天独厚的自然背景大力发展了一大批高素质楼盘而且深受市场欢迎。根据新华区建设局提供的2005年、2006年商品房预售与销售数据显示：2005年1－11月，共预售1948套，预售面积是20.14万平方米，实际成交套数为2959套，实际成交面积则是23.79万平方米，初显供不应求的情况。但这种供不应求现象在2006年已得到有力的缓解。2006年1－11月份共预售1124套商品房，预售面积为14.59万平方米，而实际成交套数则是1528套，成交面积达14.56万平方米，实际成交套数超出预售套数404套，实际成交面积则比预售面积少了0.03万平方米。从上述数据可看出，虽实际成交套数上升，但实际成交面积却有所降低，新华区楼市供求关系大致平衡。2007年，随着新华城市环境的进一步改善和楼盘素质的大幅提升，房地产市场也出现了量价齐升的可喜局面。2007年新华区商品房成交面积为55.81万㎡，成交套数为5787套，月均成交482套，其中160㎡以上商品房成交345套，面积10.40万㎡，总金额为66641.37万元。2008年全年新华区商品房成交面积为33.14万㎡，成交套数为3548套，为2007年全年成交套数的61.3%，月均成交296套，比上年减少2239套，其中160㎡以上商品房成交294套，面积9.02万㎡比2007年少1.38万㎡，总金额达72556.10万元，比2007年高8.86%。同时，2008年商品房成交均价为5587.22元/㎡，同比2007年的4518.36元有23.7%的涨幅，可见新华市场在08年寒冬下，并没有量价齐跌。进入2009年，第一季度商品房成交套数为1764套，远超过去年一季度的822套。单看4月份，新增预售10.46万㎡，约为608套，占09年以来1468套新批预售产品的41.1%，环比上月的264套激增130.3%，创09年以来的高位。其中今年第一季度160㎡以上商品房成交量为122套比上一季度71套多51套，面积3.33万㎡，总成交金额为20171.13万元，远超上一季总金额13915.38万元，涨幅为45.0%。2009年以来，新华房地产市场量价齐升，部分开发商乘“回暖之风”低价入市，而更多开发商则顺势调价，幅度合理则增强消费者的信心，过度则一直刚性需求的释放，目前各开发商均处于边试边调边观察阶段。随着泛珠三角、粤港澳和广佛都市圈区域合作的加快推进，珠三角的竞争力不断加强。珠二环、抚州一环等高等级公路的建成通车，使新华与珠三角其他城市地区的距离大大拉近，往来更加便利。便捷的交通使得新华区位、资源、生态等比较优势和后发优势将更加凸现。2006年，广东丽日集团、汇银创展等大型房地产开发商先后进驻新华开发超级大盘。这些大型房地产开发商的到来使得新华楼市热闹纷繁，为新华楼市、新华经济注入了高质量的新鲜血液。新华从此开始旧貌换新颜。随着泛珠三角、粤港澳和广佛都市圈区域合作的加快推进，珠三角的竞争力不断加强。珠二环、抚州一环等高等级公路和塘西路等区内公路的建成通车，使新华与珠三角其他城市地区的距离大大拉近，往来更加便利。地处广佛都市圈后花园的新华，正成为珠三角新一轮房地产开发的热土。2.3行业准入分析2.3.1行业准入标准介绍《中华人民共和国城市房地产管理法》为房地产行业的管理法规，本项目的建设、运作均依照此法进行，现简介其中部分条文如下：总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发用地第一节土地使用权出让第九条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。第十四条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。第十五条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。房地产开发第二十四条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十五条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第二十七条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产。第二十八条国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。第二十九条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。第三十条房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的规定，按期投入资金，用于项目建设。2.3.2对本项目符合行业准入标准分析本项目的建设单位是抚州市新华健康花园房地产开发有限公司，符合房地产行业的准入规定，并已取得房地产开发企业暂定资质证书。详见附件。土地方面，项目地块土地使用权的取得符合《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定。健康花园公司在资质范围内开发本项目，公司有自己的名称、固定的经营场所，有足够的注册资本、足够的专业人员（见第一章项目申报单位简介），在房地产企业开发资质、对土地的开发使用、企业的经营条件等方面，都是符合《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定的。

第三章资源开发综合利用分析本项目并非资源开发类项目，没有对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等自然和矿产资源的开发，故不对资源开发及综合利用展开分析，只简要介绍如下。3.1资源方案本项目不属于资源开发类项目，对资源开发方案不予论述。3.2资源利用方案本项目开发建设过程中需要耗用的自然资源及原材料为：钢材、水泥、砂、石、环保砖、抛光砖、瓷砖、水、电等。其中钢材由外地运输过来，其余材料在新华有其生产的企业，可以就近取材。新华本地有丰富的水泥、砂、石资源。尤其是陶瓷与水泥，当地就有多家生产的企业，本项目的建设就近取材大大节约了建材采购费用和运输费用，且使上游原材料生产企业得到可观的业务收益。3.3资源节约措施建设资源节约型的社会如今已成为全国上下的共识，建设行业是民生性、社会性很强的行业，在节约型社会的建设中具有举足轻重的作用。健康花园公司将认真落实科学发展观,在项目建设过程中注重资源节约,通过选择技术水平先进的施工单位,提高对资源的利用效率,降低对环境的影响,真正做到可持续发展。项目在建设过程中会采取以下资源节约措施：1、多渠道推进建筑节材，拉动新型建材应用。因地制宜选择采用新型墙体材料和粉煤灰、矿渣、石粉等工业废料资源作为本项目建设的主导墙材。2、大力应用高性能、低材耗的建筑体系和建筑材料。在附属建筑如车棚、活动场所中运用可循环利用的新型建筑体系，如钢结构。3、选择优质的施工企业并要求其适当提高建筑施工技术装备水平，全面提升施工现场装配和机械化生产能力，大幅度提高建筑过程的劳动生产率。4、要求施工单位积极推行“绿色施工”。通过有效应用清洁生产技术，推进“绿色施工”，减少施工对环境的负面影响。创建节约型工地，在施工过程中节约使用煤电油气等资源，降低建筑施工能耗。

第四章节能方案分析4.1用能标准和节能规范健康花园（二期）用能标准按照《中华人民共和国节约能源法》、《国家发展改革委节能中长期专项规划》、《国务院关于加强节能工作的决定》执行，在节能方面的规划、设计、施工、运营遵照《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75—2003）、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》广东省实施细则，同时参考《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）和《绿色建筑技术导则》(建科[2005]199号)。4.1.1用能标准及节能设计规范简介1、《中华人民共和国节约能源法》。此法是我国节约能源方面的法律，是为推进全社会节约能源，提高能源利用效率和经济效益，保护环境，保障国民经济和社会的发展，满足人民生活需要而制定。该法对“节能”下了明确的定义，即节能系指加强用能管理，采取技术上可行、经济上合理以及环境和社会可以承受的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源。2、《国家发展改革委关于印发节能中长期专项规划的通知》（发改环资[2007]2505号）。国家发改委节能中长期专项规划在论述我国目前能源利用情况时指出，目前我国单位建筑面积采暖能耗相当于气候条件相近发达国家的2-3倍。据专家分析，我国公共建筑和居住建筑全面执行节能50%的标准是现实可行的；与发达国家相比，即使在达到了节能50%的目标以后仍有约50%的节能潜力。该规划指出今后尤其是“十一五”期间，建筑、商用和民用是节能的重点领域。规划对建筑物节能提出了鼓励政策，即“鼓励采用蓄冷、蓄热空调及冷热电联供技术，中央空调系统采用风机水泵变频调速技术，节能门窗、新型墙体材料等。加快太阳能、地热等可再生能源在建筑物的利用”。而家用及办公电器方面，则提出要推广高效节能电冰箱、空调器、电视机、洗衣机、电脑等家用及办公电器，降低待机能耗，实施能效标准和标识，规范节能产品市场。照明器具方面，则推广稀土节能灯等高效荧光灯类产品、高强度气体放电灯及电子镇流器，减少普通白炽灯使用比例，逐步淘汰高压汞灯，实施照明产品能效标准，提高高效节能荧光灯使用比例。3、《建设部关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》（建科[2005]55号）。该标准规定城市新建建筑均应严格执行建筑节能设计标准的有关强制性规定…，房地产开发企业要将所售住房的结构形式及其节能措施、围护结构保温隔热性能指标等基本信息载入《住宅使用说明书》。4、《国务院关于加强节能工作的决定》(国发[2006]28号）提出“推进建筑节能。大力发展节能省地型建筑，推动新建住宅和公共建筑严格实施节能50%的设计标准，直辖市及有条件的地区要率先实施节能65%的标准。推动既有建筑的节能改造。大力发展新型墙体材料。”《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》为进一步推进夏热冬暖地区建筑节能工作，提高和改善夏热冬暖地区人民的居住环境质量，全面实现建筑节能50%的目标，建设部组织制定了中华人民共和国行业标准《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75—2003），该标准已于2003年7月颁布实施。2003年12月5日，国家发展和改革委员会、建设部、财政部联合下发关于实施《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》的通知，指出实施该标准，要严格执行国家及有关部门关于建筑节能的政策与管理规定，并与推广新型墙体材料和淘汰实心粘土砖紧密结合。节能建筑应积极采用各类新型墙体材料。标准提出了第4.0.4、4.0.5、4.0.6、4.0.7、4.0.10、4.0.11、6.0.2、6.0.6等强制性条文，要求居住建筑在设计、实施中必须严格执行。《细则是广东省对《国务院关于加强节能工作的决定》(国发[2006]28号）在广东的详细化。细则对标准作更为详细的说明和落实，供设计单位在设计时候取用。《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）与《发展绿色建筑是贯彻落实中央提出的发展节能省地型住宅和公共建筑的重要举措。为加强对我国绿色建筑建设的指导，促进绿色建筑及相关技术健康发展，建设部与科技部联合组织编制了《绿色建筑技术导则》，导则要求房地产开发企业、建设单位、规划设计单位、施工与监理企业、物业管理企业、建筑产品生产企业，要遵照《绿色建筑技术导则》的内容，调整和完善本单位的发展思路和工作重点，树立绿色建筑意识，强化绿色建筑导向，建立健全实施绿色建筑的运行管理机制，培养骨干技术人才，逐步形成本单位开展绿色建筑工程实践的特点，确立核心竞争力。绿色建筑是我国未来建筑的发展趋势。本项目在按有关节能政策规定进行项目建筑的设计时，除严格执行国家标准外，以更高的标准《绿色建筑技术导则》作为参考，可对项目的节能工作起更深的指导意义。4.1.2用能标准集节能设计规范评价用能标准不论是高屋建瓴的国家节约能源法还是部委的节能专项规划和节能工作指导意见，都要求新建住宅建筑实现节能50%。这个节能50%是针对以往我国建筑节能方面落后粗糙的水平而提出的，考虑到了建筑材料技术进步、建筑施工技术进步、窗户技术和空调器等家用电器技术进步、群众节能意识提高等等，节能50%有其科学性和长远意义。50%节能率要这样来理解，从发展的角度来看，夏热冬暖地区的居民会对夏冬季室内热环境提出更高的要求，按节能标准设计的居住建筑的能耗，在保持全年舒适环境的前提下，将比维持同样室内热环境的“基准”(既有传统)居住建筑节能50%。节能设计规范《中华人民共和国节约能源法》规定：“建筑物的设计和建造应当依照有关法律、行政法规的规定，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。”由此可见,本项目执行《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》是顺应节能形势和政策方向的。以往，由于经济上的原因夏热冬暖地区的居住建筑夏冬两季室内的热环境质量很差。健康花园（二期）全面实施《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》可以大大改善项目住宅楼夏冬两季的室内热环境质量，提高将来入住住户的居住舒适水平。考察以往新华的传统居住建筑的围护结构热工设计，一般都不考虑室内设置空调、采暖设备及节能的需要，以致建筑围护结构的热工性能很差。如果不从根本上改变建筑围护结构热工性能差的这种状况，要保证主要居室夏天舒适的室内空气温度参数，空调的能源消耗量将会非常巨大。因此必须从合理建筑设计、改善建筑围护结构热工性能和提高空调、采暖设备能效比几方面入手，采取一定的节能技术措施，提高空调、采暖能源利用效率。只有这样才能做到一方面大大提高住户的居住舒适水平，另一方面也贯彻执行了国家相关建筑节能的方针政策。《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》贯彻了国家的建筑节能方针政策，标准、数据的设定科学合理，系对夏热冬暖地区居住建筑专门而定。标准的广东省实施细则是对标准的进一步针对性地细化，更加符合广东省的实际，为本项目节能设计提供了更详细的具有可操作性的指引。本项目依此标准进行建筑节能设计、施工和运营，预期目标是实现节能50%以上，可很好地提高住宅的建筑节能效果，是对国家有关建筑节能法律法规和政策的有效响应，符合可持续发展的科学发展观。4.2能耗状况4.2.1项目所在地的能源供应状况新华区YDK街道特别是健康花园住宅区内目前已经配备能源供应方面相当完善的市政配套，有发达的市电网供应充足的电力，周全的供水管网保证了生活用水的有效供给，而燃气方面有成熟的煤气公司作为供应后盾则可保证管道供气和瓶装供气稳定。4.2.2项目的能源消耗种类本项目为居住建筑，建设期间及建成后需要消耗的能源主要是电和煤气。根据住宅建筑能耗的组成，对本项目能耗种类作以下分析。1、空调能耗。空调系统用于调节室内空气的温度、湿度，它们的能耗与住宅空调空间的大小呈线性关系。2、热水能耗。热水能耗主要用于家庭人员的个人卫生、饮用，它的能耗基本上与人口数量呈线性关系。新华居民目前热水能耗主要是耗用煤气。3、烹饪能耗。烹饪能耗主要受到家庭人口数量、年龄、饮食习惯等因素的影响。新华居民目前烹饪能耗主要是耗用煤气。4、照明能耗。国家大力推动家庭用灯采用节能灯，目前新华的酒楼食肆、办公建筑、街道照明、家庭照明等的节能灯使用都已相当普及。5、电视机、洗衣机、音响等设备的能耗。这部分能耗可以认为完全受到家庭成员的个人嗜好、生活习惯等因素的影响，此外家庭成员的收入是确定住宅建筑能耗的重要因素。4.2.3项目的能源消耗特点1、本项目属于住宅建筑，其建筑能耗受新华当地的气候条件影响。对于日光充足、炎热潮湿的珠三角地区居民来说，用于降低室内空气温度的能耗(主要是空调能耗，以往是电风扇能耗)是家用能耗的主要部分。2、本项目建筑能耗受到家庭收入的影响。收入比较高的家庭将消耗比较多的能源，而且倾向于使用干净、便利的现代能源。收入比较低的家庭则使用比较少的能量，并主要使用矿物类的传统能源。新华是我国比较发达的地区，本项目目标客户群体收入较高，整体处于地方高等水平，文化素质较好，倾向于使用干净、便利的现代能源。3、建筑能耗受到家庭人口结构、居民传统文化的影响。家庭人口结构对于住宅建筑能耗的影响主要表现在三个方面：一、从数量上说，人口多的家庭倾向于消耗比较多能量；二、从人口年龄上说，老人或儿童人数比较多的家庭倾向于消耗比较多的能量；三、从行为上说，在家停留时间长的居民将消耗比较多的能量。本项目以高尚低密度户型为主，住户家庭人口数量介于3-6人；人口年龄上预计本项目入住的老年人口占较少比例；住户在家停留时间主要为晚上6点至早上8点。4.3节能措施和节能效果分析4.3.1相关节能技术政策适用于本项目的节能技术政策系《中国节能技术政策大纲》，该大纲第三章为“建筑节能”，当中指明了目前我国既有建筑大部分为高耗能建筑，居住和公共建筑用能增长迅速。大纲中对建筑节能设计技术的要求为严格实施建筑节能设计标准。按照建筑用途和所处气候、区域的不同，做好建筑、采暖、通风、空调及采光照明系统的节能设计；完善建筑节能设计标准，建立建筑节能评价体系。●建筑墙体、屋面和门窗节能技术方面的政策有：研究、发展绿化遮阳、通风散热、反射隔热和相变蓄热技术。完善倒置屋面、架空屋面、种植屋面与反射屋面等技术。发展节能窗技术，控制窗墙面积比，改善窗户的传热系数和遮阳系数。研发玻璃节能技术，推广采用中空玻璃，提倡充入惰性气体，推广低辐射率（Low-E）玻璃、低导热率的间隔条。推广断桥、复合、加设空腔等技术，降低窗框的传热。严格窗框与窗扇、窗框与墙体间的密封。推广窗户遮阳，发展活动外遮阳技术。●空调节能技术方面相关政策为：发展优化配置冷、热源技术，避免轻负载运行，提高制冷机运行时的实际COP值。建筑空调和采暖系统应推广风机和水泵变频调速技术。研发各种空气热回收技术与装置，尽可能回收排风热、冷量。如转轮式全热交换器、纸质全热交换器、热管式显热换热器、空气--空气换热器和溶液式全热回收器等。提倡充分利用室外空气的自然冷却能力转移建筑内热量，如过渡季利用冷却塔换热方式等。●采光和通风节能技术方面，有两条条文，提出要发展利用自然光技术，发展利用自然通风技术。合理组织室内气流路径。建筑节能是贯彻可持续发展战略和落实科学发展观,全面建设和谐小康社会的一个重要方面,是执行“节约能源、保护环境”基本国策和《中华人民共和国节约能源法》的重要组成部分，是我国经济体制改革和技术创新的迫切需要，也是当前世界经济和社会发展的大潮流和大趋势。国家和企业积极推进建筑节能，有利于改善人民生活和工作环境，保证国民经济可持续稳定发展，减轻大气污染，减少温室气体排放，缓解地球变暖的趋势。因而，建筑节能是功在当代、荫及子孙的大事，是发展我国建筑业和节能事业的重要工作，也是国家社会主义建设事业的一项长期而艰巨的任务。本项目将按有关法规和政策实施有关的节能措施，但是受限于当前设计、建筑技术水平、建材、群众的节能意识的特殊性等多面综合的因素，要想在建筑节能方面做过多的工作是不现实的。项目主要的节能障碍主要是节能空调、节能灯具的正确选择、运用，以及住宅居民的意识。报告在此对项目的节能设计、施工等提出以下注意的要点，它们是当前本项目的节能障碍所在，同时也是建筑节能工作的关键，这些意见的落实可在一定程度上以较少的投入取得相应的节能效果。●本项目所在地新华属于夏热冬暖地区，外窗隔热、建筑遮阳和自然通风对于降低空调能耗的影响是很突出的，每项单一措施的节能率均可达到30%左右。目前行业中对建筑节能更加关注的是围护结构隔热，而遮阳与自然通风起到的有效节能作用却比较少引起特别的注意。其实只要设计合理，后两者对建筑节能的贡献丝毫不比围护结构的贡献逊色。因此本项目的建筑遮阳技术与自然通风技术应当引起建筑设计单位的足够重视。●根据有关文献和建筑实例，在外围护结构的几个部位中，外窗节能措施对夏季节能的贡献最大。仅更换节能玻璃就能达到32.0%的节能效果。可见外窗节能应该成为围护结构隔热措施乃至整个项目节能工作的重中之重。值得引起注意的是选用玻璃时，在玻璃的两个热工参数――传热系数K和遮阳系数Sc中，以防热为主的本项目（属夏热冬暖地区）应当以遮阳系数Sc为首要控制指标。●屋面节能率在整个建筑中比重并不大，但是对顶层住户的舒适性与能耗指标的影响是很大的，所以屋面节能也是本项目建筑节能工作中必不可少的环节之一。建筑节能工作是一项综合的技术，各种措施之间有的是相辅相成，有的是互相制约的，需要根据实际情况进行整合。建筑节能工作，不是在建筑设计方案完成以后的补充工作，而是必须贯穿整个设计思路，从规划布局设计，到建筑平面体型设计，立面造型设计，建筑构造设计，甚至室内布置全盘考虑。综上所述，在本项目的建筑节能工作中，应当是围护结构隔热、建筑遮阳与自然通风三者并重的。在外围护结构中，外窗是得热的重点部位，其次是围护结构隔热与建筑遮阳。因此外窗的隔热与遮阳工作，是项目建筑节能工作的重中之重。项目设计单位、建设单位除做好这部分的工作外，还应该更多地对将来使用本项目尤其是项目住宅居民进行节能工作的宣传和引导。4.3.2项目主要节能措施1）项目必须采用散装水泥以节约材料和能源。其他墙体、屋面等材料应优先选择可循环新型材料。施工过程减少石灰、混凝土、钢材、模板等的损耗，建立材料消耗监测制度监测材料的去向和损耗，对废料应收集起来以再利用，物尽其才。2）施工现场在施工前做好施工道路的规划和设置，可利用设计中永久性的施工道路，尽量减少采用临时施工道路。3）装修时使用环保油漆和水性涂料。4）弃土期尽量集中并避开暴雨期，做到边弃土边压实，弃土完毕后尽快复垦利用。

5）主楼建筑清理施工垃圾，使用封闭的专用垃圾道或采用容器吊运，施工垃圾及时清运。6）施工结束时，及时对施工占用场地恢复地面道路及植被。1）本项目的建筑平面布置将结合门窗洞口位置组织好穿堂风。大楼各室内部与可开启门窗相对应位置宜有可以用来形成穿堂风的通道以充分利用自然通风排除室内余热，达到节能的目的。2）本项目在建筑物周围大量布置绿化改善建筑物周围的小气候；使用浅色处理维护结构的外表面，降低建筑物整体综合温度。3）对屋顶（60厚聚乙苯泡沫塑料板）和外墙（外-加气砼[700kg/m3]180[填充料]外-钢筋砼300[梁柱]）进行隔热和散热处理，减少通过外围结构传入室内的热量，其表面材料采用浅色处理。4）提高建筑物的遮阳，减少阳光对人体的辐射和室内墙面、地面及辐射的吸收。5）在进行上述节能措施时结合使用新型建筑材料（节能材料）、高效隔热保温材料、节能型门窗(普通铝合金窗+透明玻璃[5～6mm])等，以充分利用自然条件节能。6）在选择照明灯具时，采用细管高效荧光灯、高压钠灯等节能新型灯具；灯具的配套开关则选用组合控制开关，实施分区分功能控制，按需自动切换灯具启闭及调节灯光亮度，以获得最佳照明和节能效果。7）根据建筑设计风格和日照规律，可采用多种高效智能遮阳系统，包括户外可调铝合金百叶帘、可伸缩外遮阳蓬、户外天窗遮阳帘、户内百叶帘等内外遮阳系列产品；应用日光增强型百叶帘、太阳能驱动卷闸帘、太阳能驱动风光感应及无线控制器等一些具世界领先水平的遮阳技术产品，千方百计使外窗的综合遮阳系数达到0.4。建筑节水技术途径主要有三方面：一是采用节水器具；二是采用雨污水收集回用措施；三是应用就地保水措施。雨污水处理装置回收处理雨水和生活污水，再生水回用于绿化浇水、景观补充用水和冲厕用水。本项目具体节水措施有以下：1）在选取合适的节水措施和用具前，合理规划和建设小区水环境，对小区用水量和水质进行估算与评价。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案，最大限度地有效利用水资源，减少污水的排放量，实现用水的良性循环。为此，应该做到提供安全和有效的供水、污水处理、日用水系统，实现水资源的可持续发展和利用，改善小区水生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠。建立完善的排水系统，雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。2）绿化景观用水节水。绿化节水实施原则是保障中心公园绿化、景观用水，改善用水分配，提高景观用水水质和效率。具体措施可以考虑景观用水设置循环系统，结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。建议营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3）节水器具应用。本项目将使用节水型器具，减少用水量及加压能耗，不断提高用水效益。首先，项目卫生间全部使用冲水量≤6L的马桶且采用两挡冲洗阀门，不使用耗水9升和9升以上的座便器，此办法可为卫生间节水36%。本项目4.3.3节能效果分析项目采用散装水泥,最明显而容易见的节能效果是节约了纸袋和运输装卸费用。项目采用散装水泥无疑是节能降耗减排的一项积极且经济的措施。一般来说建筑施工过程中材料损耗率约为8%--10%，管理松懈的项目其材料损耗率则可达15%以上，这对项目节能是严重不利的。本项目严格监测材料损耗，预期目标是把材料损耗率控制在6%以下。前面已经详细计算项目的建筑能耗与节能效果，预期项目在空调能耗方面每年可以节电50%。而通风、照明方面的能耗节约，则可实现超过60%甚至达到70%的节能效果。项目建筑物采用行列错式布置，保证了气流在小区范围内的通畅。大面积的园林绿化可有效降低地面温度。据资料显示，珠三角地区建筑每年用于通风的电量约为15kWh/㎡,本项目采用错列楼宇和大面积园林绿化方法有效加强小区内空气流通，降低了建筑用于通风的耗电量。目前我国普遍采用冲水量≥9L的坐便器，耗水量大。本项目努力全部推广使用冲水量≤6L的马桶且采用两挡冲洗阀门，则冲厕用水即项目住宅厨房的洗涤盆、沐浴水嘴和盥洗室的面盆龙头采用充气水嘴，可节水且不减小水柱的直径，即节水率在15%左右。一套好的设备能够对水资源的节约产生非常大的作用。例如，通常淋浴喷头每分钟喷水20多升，而节水型喷头则每分钟只需要9L水左右，节约了一半的水量。可见卫生器具和配水器具的节水性能直接影响着整个建筑节水的效果。所以本项目在选择节水型卫生器具和配水器具时，除了要考虑价格因素和使用对象外，还要考察其节水性能的优劣。

第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1项目选址及用地方案5.1.1项目选址健康花园（二期）选址于抚州市新华区YDK街道森林公园内健康花园内，原（一期）北侧的空置用地上。5.1.2用地方案项目地块用地性质为商品房住宅用地，地块土地使用权人为抚州市新华健康花园房地产开发有限公司。项目地块使用权面积30250.60平方米，总建筑面积8711.62平方米。其中建筑占地面积3687.96平方米，容积率0.29，建筑密度12.19%，绿地率65.13%。场地地势复杂，地貌上属于珠江三角洲平原腹地局部残丘。地质条件较好，拟采用预制管桩基础。经勘探，本项目地块并无压覆矿床和文物；本项目远离北江和防洪大堤，不影响防洪和排涝，不影响通航。本项目周围并无军事设施，不会出现影响军事设施安全的情况。项目地块为国有土地，属于土地利用规划中的商住发展用地，地上无建筑物和居民，无须拆迁和安置。5.2土地利用合理性分析土地是极其宝贵的稀缺资源，节约土地是我国的基本国策。本项目的选址和土地利用严格贯彻国家有关土地管理的法律法规，切实做到依法、科学、合理、节约用地。项目建设用地并没导致征地拆迁和移民安置人口。本项目建设用地符合新华区土地利用规划要求，已取得抚州市规划局的《建设用地规划许可证》和国土局的《国有土地使用权证》。项目总占用地面积30250.60平方米，容积率0.29，实现了在不过分拥挤的前提下充分利用了土地空间，土地利用率不论从空间上还是从投资强度上都是比较高的。项目容积率较低，有助降低建筑密度，改善建筑景观，创造更多的空旷空间。项目绿化与自然环境相互衬托，居住与景观相融，缔造出“家在公园里、家在流水旁、家在花丛中”的享受型生活体验。为业主们营造一个舒适、温馨、方便的理想生活空间，使他们能真正生活在一个可居、可游、可赏的公园式社区之中。总体分析评价，本项目的占地规模合理，土地利用水平较高。项目用地做到了因地制宜、集约用地、不占耕地、无拆迁移民，符合国家有关土地管理的政策法规的要求。5.3征地拆迁和移民安置规划方案本项目用地不涉及征地拆迁和移民安置,故不作此两部分工作的规划方案。

第六章环境和生态影响分析6.1建设项目周围生态环境现状6.1.1项目所在地自然环境条件本项目所在的新华区水资源丰富。属于南亚热带季风型气候，其主要气候特点表现为：冬暖夏凉、雨量充沛、阳光充足、季风明显及夏、秋季常有热带风暴影响，水资源丰富。该地区具有气温高、冷期短、无霜期长的特点，根据多年来的气象资料统计，全年平均气温为21.6℃。1月为最冷月，多年极端最低气温为-0.7℃，2、3月气温回升，7月份温度最高，多年极端最高气温可达38.7℃。全年平均蒸发量为1178.4毫米，最大可达1981.3毫米。这一地区的湿度较大，全年平均相对湿度达80%，每年春季是全年最潮湿的季节，全年平均降水量为1687毫米，最多年份可多达2357.0毫米夏、秋季节是热带风暴影响的盛期，热带风暴也是这一地区的主要灾害性天气，常伴有狂风和暴雨，给本区造成严重的灾害。风向风速是影响大气中污染物扩散的主要气象因子，北风向频率高达25.4%，次主导风向为东南风，占9.8%，这一地区偏西风较少，JK、西北各风向出现频率均在3%以下，全年静风频率较高，为18%，多年平均风速2.5米/秒。YDK街道主要属于近期坳险平原工程地质区，位于珠江三角洲边缘，平原松散、松软及特种岩类工程地质亚区。土层主要由松软、松散、特种岩类组成。对于大中型工程应以工程钻探查明清楚，选择特种基础以防不均有沉降。YDK街道内主要河流为北江、大棉涌和JK涌。两涌均为北江支流，大棉涌和JK涌在YDK街道的东南边汇集。大棉涌及JK涌均为排洪灌溉所用，流量不太大。本项目位于大棉涌南边，地下水较为稳定，对建筑无影响。项目所在地区内土壤类型主要是水稻土、花岗岩赤红壤与河流沉积沼泽三种土类，水稻土包括赤红壤冲击水稻土和珠江三角洲沉积水稻土。植被主要以人工植物为主，以经济作物居多，如水稻、蔬菜和热带水果等主要经济作物。此外，数量较多的植被主要为马尾松、青松等，还有橙、柑、香蕉等农作物。新华区矿产资源丰富，已经开发的矿产有水泥灰岩、石膏、粘土、石料、花岗岩、盐等，经勘探尚待开发的矿产资源有石油、天然气、煤、铁、钨、金等矿产。优质陶土遍布全区，是抚州陶瓷原料的供应基地。6.1.2项目环境质量现状建设项目所在地区域环境质量现状及主要环境问题（环境空气、地面水、地下水、声环境、生态环境等）。本项目所在区域环境功能属性见表6-1。

表6-1区域环境功能属性表项目类别水环境功能区漫水河，属地表水环境质量Ⅳ类功能少，水环境质量评价标准执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）的Ⅳ类标准环境空气质量功能区二类区，执行《环境空气质量标准》（GB3095-1996及2000年1月6日修改单）二级标准声环境功能区属二类声环境功能区，执行《城市区域环境噪声标准（GB3096-93）2类标准》是否基本农田保护区否是否风景保护区是是否水库库区否根据《全市环境空气质量功能区划方案》（三府办[1999]97号）规定，本项目所在区域的大气环境属二类功能区，执行