住宅区分所有权与物业管理

住宅权属与物业管理物业管理是目前社会关注的热点之一，各地先后根据实际情况制定地方性法规或规章对物业管理予以规范。以下的几个问题值得探讨：一、住宅区分所有权与物业管理目前住宅楼、住宅小区传统的管理修缮已不适应当前住宅产权情况的多样化，而部分产权的住宅原售房单位承担管修事务，必然主张权利，限制购房者对住宅的利用；一些旧公房售后失修失养，亦将面临住宅的重建，住宅的土地使用权、重建成本费用分摊、重建后产权分配等等问题亦得不到解决；对于在建、新建成的商品房，住宅的物业管理质量的高低是住宅是否进入消费领域形成现代住宅产品的关键一环。然而，住宅小区的物业管理，由于长期权责的纠缠不清，导致了业主和开发商、业主和物业管理公司、物业管理公司和开发商的种种矛盾。如果以住宅区分所有权出发来分析物业管理关系，可以使上述的问题获得解决。住宅区分所有权人（业主）对住宅楼、住宅小区所享有的共用部分持份权，需依共用部分的本来用途行使权利，同时分担费用，即日常维修和更新土地或楼房的共同部分及公共设备的费用，管理事务的费用。另外，各业主基于住宅的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成作为住宅管理团体成员之一享有成员权，参与住宅管理团体集会，订立共同遵守的物业管理规约，对共同事务作出表决等。以此为基础，形成一种住宅小区新型的法律关系——物业管理关系。物业管理法律关系构成要素是：主体，住宅区分所有权人——业主；区分所有住宅管理人——业主委员会；区分所有住宅管理服务人——物业管理经营人（物业管理公司）；物业管理行政管理者——政府主管部门。客体，指主体的权利义务共同指向的对象，即物业和物业管理使用行为。内容，是物业管理合同中各主体的权利义务。物业管理存在两种法律关系：（一）基于合同基础进行的民事法律关系，体现私法的意思自治原则。（二）行政法律关系，即政府对物业管理活动、物业管理企业进行管理时，政府的职能部门与物业管理公司、房地产开发企业、业主委员会或业主之间形成的行政管理关系。政府进行物业行政管理，体现国家权力，将物业管理引向社会化、专业化发展的道路，更好地维护住宅小区房屋的使用功能，创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，引导住宅在消费环节形成良性的新运行机制。政府职能部门对住宅小区的物业管理的宏观调控主要体现在：物业管理公司的准入、物业管理服务的收费、物业的维修养护、业主委员会成立及职责等。房地产开发公司是否是物业管理中的主体？当它是所有权人或充当物业管理的经营人时，它是物业管理法律关系中的主体，同时亦是物业行政法律关系中的参与者，是住宅质量责任人。二、物业及物业管理的概念物业一词，据香港李宗锷所著的《香港房地产法》中的解释：“所谓物业，是单元性地产。一住宅单位是一个物业，一工厂楼宇是一个物业，一农庄也是一个物业，故一物业可大可小，大物业可分为小物业”。这只表明物业即通常意义所说的房地产。蔡华主编的《物业管理法律理论与实物》，将物业管理中物业一词定义为：“指已建成并投入使用的相对集中在一定范围内的各类房屋，以及相配套的公用设施、设备及相关的场地”。深圳1994年实施的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》称物业是“指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地”；1996年在实施此《条例》的细则中又规定：“物业管理，指对住宅区各类房屋及相配套的公用配套的公用设施、设备、公共秩序、保安服务等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为”。广东省1998年10月1日施行的《广东省物业管理条例》（下称《条例》）规定：物业管理“是指业主成立业主委员会对其物业的共同部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。”赢史物业段管理帝有广放义和贼狭义誓之分嚷。（准一）浊广义哈的物省业管嫩理是疗指对辫一切腿房屋枪进行者管理营的活微动，翠包括榆专业狱和非赴专业露的对径房屋恶的管浓理活扯动，微其中临包含冤了对没大型息自有假物业蛮的管访理，适也包尊括基恩于合喘同基匆础上彩的物败业管促理。亩（二波）狭埋义的农物业黑管理原仅指鞠由专剖业化趁的物纷业管崭理公撇司根勒据合之同对克房屋远进行梨的管用理，岩包括塑住宅燃小区渗、别尚墅区肆的管充理，梯也包膀括商努业用柜房、浸标准针厂房哲的管隶理。西上述义规定特都是雅从狭吼义物纱业管吼理含制义出递发来见规范篮物业捐管理乞活动遥的。隶根据死前述演对住柳宅有肯关问尾题的逼探讨脏，住宏宅的开物业帜管理拴以取加狭义谢概念些较妥穷。因黑为，没1灶、有酿利于莫更新珍业主垂观念吸，促旬进物垫业管宰理社掀会化敌、专仁业化侨。抄2舱、有毯利于搂理顺悄房地脆产开要发公宫司与墓物业刺管理崭公司巷的关邀系，演扭转弦房地谎产开蔽发公匀司不你尊重北业主虏的权确益，饿自行袭指定导物业喷管理匪公司酸对住触宅小延区进朽行管枣理的兽状况蠢。知遥综上梳所述露，物谢业管握理的理概念陕可归农纳为撇：物没业管茎理经张营人桨与业锁主（您房屋泳所有乱权人盟、使姐用人趣）或界业主糖委员默会签舰订合攻同，帐按照熄国家污及行集业标域准，赵对住惰宅区改域的舌物业胖的共碧同部境分和丢共同楚事务填进行认养护况、修屯缮和臂整治流，使辱之保堂持正弯常状醒态的蚁行为探。侦荐三、耻业主逼与物宴业管小理公祝司的围物业寻管理乖蝶业主隐对物铅业管妨理涉励及到挣业主田的界卡定。芒关于公业主右，在跟《深怀圳经伍济特妙区住亲宅区趣物业理管理犁条例战》中笋指抖“摇住宅头区内肝住宅伐和非锯住宅粒的所出有权趋人可”临；《客上海浙居住安物业效管理蕉条例罪》与僻《广袋东省暑物业复管理莫条例氏》均辰称业嘉主为驴“傍物业鲁的所远有权膛人客”误。香骑港乡19吸70净年垒6汗月羽19自日颁路布、盐19啄93句年修纵订的确《建蚊筑物篮管理臣条例猫》规截定：志“佣业主克指：席（季a告）土容地注枯册处岸纪录乏显示倾，当排其拥映有一会幅上落有建范筑物财的土会地一揭份不捧可分紫割份汤数的凝人；艺及（西b横）管陆有该滥份数知的已娱登记碍的承挺接人腾”城，根崭据这坡一规丛定，删买卖现合同合中的否购房膨人，昏须等光其契滨约在雀土地涌注册刻处注抚册后迁，方言正式裤成为捐业主健；而肾根据竭抵押逗合同抱享有碧抵押接权并居持有溪相关绍文件惨的抵军押权姿人，贫也是在香港顽房地臂产法钢上的烂业主久。很码明显张，香吐港对托业主捞的界软定包片括了座除物彩业所喝有权喝人以陕外的心对不躺动产言的利捐用人床。对拔不动真产注帽重利拌用，狱表明举所有执权问狱题不圈仅仅吧是个淋人所评有权扬，而丸是社踏会所堂有权滤，即浓法律满旨在箩保护找所有障权发辟挥物铲的效广用，竭使物政得到勇充分伴利用滩的同煮时增朽进社姑会的菊公共才福利挑。借村鉴香璃港的错规定好及目丙前我杯们住星宅的利实际窑使用烟情况家，业时主是典物业勒所有稻权人鹿的规沫定过亏于原薯则，拖还应不包括内已办两理商饰品房粒预售迅合同隔登记池的购盆房者贷、住慧宅的惠承租告人及责持有备未售蓬出住删宅的阿建设鼻单位米。因芬而根遮据区惜分所串有权坡人成问员权惯的内尼容，仙业主疗作为舱管理使人具蚁有成每员权颈人所舱享有喜的权丢利和律承担霸的义疫务。堂具体守是通侵过其漠选举穗产生孟的业尼主委蛛员会丹去实弓施管车理。栋艰业主报的管智理权奴表现万在：州1旧、表制决权灭，即狸参加丛区分印所有病人的桑会议杠——保业主孟大会书，就勇大会某讨论域的有陡关业巾主利稳益的弦事项衣进行使投票震表决挡；屠2阵、选堤举权摆，享漏有业两主委灰员会壳的选坊举和届被选渗举权弄；同座时对呜不称邮职的身管理册者予复以罢僻免；裳3玻、监悄督权贝，对唐物业专管理府公司袍的物岸业管互理服茅务活姓动，瘦进行灶监督寸；拌4嗓、请昂求权讽，对百于共资同部年分的端利用只所产犯生的阶收益盼请示旧分配抓。逮居但其抵相应叼所承位担的盾义务阁是：块1掏、执应行区声分所吉有人棋管理台团体纹所作多出的江决议照，即东执行掩业主珠大会娱和业婚主委局员会绒的有福关决鸽议、晶决定鸣；讲2蛋、遵瞎守管袭理的连规约杰，按弱时支青付分破摊的遵物业蹲管理溜、维愧修费睛用等兆。事张物业咏管理柔公司塌是为抖了获件取一饮定的刮利润蝇对他便人之辫物业读实施肃管理围，这蹦种管悉理被拍赋予判了服缴务的瞎性质稍，其予承担蹈的物鞭业管责理服嚼务责胞任，吹是业换主委演员会路通过戚与物劳业管骂理公糊司签币订物改业管什理服恐务合护同，坡物业惰管理附公司耻依授茎予的锈物业稀管理搜权实星施合拒同约天定的怖物业逗管理独行为释。物岔业管炊理公幕司按廉合同遗的范爸围、哭项目弄，遵苍守物灭业管拥理法盼律、杏法规也，独皆立自漆主地厕开展桶物业捉管理殃服务皱活动茂。服鱼务的魂内容运一般喇包括腹：建搏筑物椅及其会附属橡共用开设施雀、设犁备、擦场地狭的使来用管贪理、卵维修最养护掌、巡削视检高查；潮园林州绿地也的管铁理养容护；择环境壤卫生安的管贩理服牺务；批公共浑秩序钉的维摘护服鸟务；床车辆石行驶庆、停底放管验理及楼其场斤地的胜维修缸养护窝；物捧业档晶案资瘦料的活管理双；法闯律、捧法规伞及合桃同规阿定的槽其他钥事项输。物甘业管吩理公歪司在屯履行爆合同烂的过许程中怒，具诸有以努下权负利：酷1析、服衡务费哑用支站付请抗求权犹；达2须、物虾业管馅理权耽，要查求协坊作请鸣求权毕；浅3斥、聘酿请专投业公角司的阳权利泻；迁4龄、损拐害赔兄偿请表求权阅；颤5押、合沸同解侨除权狗。幻狗但其茶负有率的义弃务有钥：咽1语、依当合同桶约定怠实施哪物业膛管理叠；车2气、合慕同使员用有参关费扒用；竹3次、接笛受业辛主监莫督；纸4糕、赔页偿由膜于自嗽己的誉过错雨给业理主造福成的益损失旬等。钻很明懒显，超物业禾管理否公司渗处于丛管理娱服务临人的婚地位航，其驼管理歪表现斯为服转务，器服务寿的资已金来舍源于唱业主泰支付队的管假理费欠用，热物业偿管理灾公司否则是侍让业不主缴县交的础物业枣管理选费发筛挥效位用，声保证准物业由的使济用和愈增值序。援惠业主席对物系业实殖行的雨管理溜就其港本质乏和主矛要内平容而司言，蠢是一生种民屈事行牌为，却物业枣管理挎公司乱实施巷的物骄业管树理也捧是同闪样的铸性质释，二滋者之创间属海于平制等主先体之柏间的震民事庸关系独。但捉现行衣物业学管理法中政骑府权蓄力的盟不当步干预折，亦劳造成律物业阻管理寇的混组乱。盲例如制：《猫广东埋省物底业管盆理条诉例》远第十柄条规级定：渗“宰物业萍竣工裳综合畅验收宏前的或前期盾管理狗及其冲费用吵由建舰设单蛇位负创责痛……隙”扔第二屠十一微条规垒定：亿“…起…俭未经楼综合逝验收斜合格垫的物践业，相建设芒单位探不得循移交铺，并圾应承挽担物配业管距理费谱用躁”讨。验硬收这饶一行照为按吼19补98餐年仙7色月季20塌日国桨务院缴颁布车施行佣的《择城市抱房地岗产开闹发经槐营管旺理条郊例》朽规定女：希“姓房地客产开党发项跑目竣妻工，阴经验辅收合雀格后粒，方酸可交街付使构用。意未经寇验收佛或者挂验收旧不合裤格的算，不映得交京付使圣用。贩……炕对涉蜡及公蜡共安硬全的泡内容畜，组旋织工木程质铁量监魂督、插规划大、消绕防、泽人防杀等有习关部诉门或抬者单尤位进务行验店收。读”吧所指男验收片主要鹅是：胆（一仔）是届指单章体性雾建筑手物，织而非汇群体及性建毅筑物购；（竿二）车验收馅的内窜容主武要是峡单体栗性建尖筑物敞涉及平的公趣共安爷全问返题；宰（三厕）凡织未经诵验收战或验学收不遥合格沈的，间不能项交付佩使用耽。很或明显瓜，验城收是摔政府遇及其桨有关典部门构保障灿物业靠质量陵及其威安全烤性能楼的行叶政手贞段，洋将体势现国员家权矮力干恳预的绸验收普关系纲与基橡于业劳主（望或业秆主委附员会涛）与药物业常管理讽公司卸之间刘的平珠等主猫体之球间的纠缴费势关系羡等同窝，混友淆了秒民事涂法律贪关系葛与行弄政法棍律关尽系。漏实践率中部尖分接栽受物功业管庭理服悄务的肌业主逐拒交聚管理嘱费亦忙与此齐有关武。这茫提出招了政强府对陕物业术进行概管理板的问昨题。伯混四、露政府挽的物边业管挺理臂矮政府献对物西业管取理的遇方向念是明满确的城。建上设部役先后溉颁布暴的《券城市湿新建田住宅扣小区掩管理嫂办法鞠》（饮19匹94马年）进、《苏建设介部印掩发实笔施国啊家安首居工桨程的雨意见原》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