万科成本核算指导

万科集团房地产成本核算指导目录第一章总则第二章成本核算的基本程序第三章成本核算对象的确定第四章成本费用项目及核算内容第五章会计科目与帐簿设置饲第六拢章牙成本般费用渠的归择集与肌分配锻持第七竿章锐成本饱报表范丹第八朽章厅附珠则洞VA嗓NK验E万酱科企厨业股晋份有沿限公缝司壮房地姿产开业发企渡业成爷本核扛算指妙导遵（讨疏论稿支）抵编制这单位维：财锻务管抵理部准一九宜九八睛年十软二月摇第一便章狭总汉则之1-菜1踪为了带加强歪成本标管理料，规狡范集宇团房娘地产草开发娇企业注成本丧核算岂，正衡确计藏算开浑发产斯品成体本，誉便于片成本眨资料绿的比份较和环分析戏，根治据《稻股份陡有限昨公司粪会计歉制度音—南会计寨科目慕和会赔计报印表》菌及其皂附件短三天“握房地仇产开趴发业暮务会杜计处叼理规爱定沟”买与我常国具虑体会原计准临则等狼有关睬规定我，以怠及集吊团《撇财务拐管理技规则革》和香《会比计管垃理规盐则》豆的要圆求，条制定粘本指虾导。僚1-科2冷集团蝴房地漠产开滨发企乡业成逢本核滩算的恼任务唐是：贿建立麦和完侄善成旨本核坚算基锋础工纳作，虾严格纵遵守吵成本智开支滨范围虑，合渣理确支定成葵本计锁算对崖象，摄正确淘归集搭和分甚配开岩发成蛛本及往费用舍，及奶时、圣准确殖、完熔整地傍提供绑成本榴核算上资料谨，及燃时发改现成况本管武理中晌存在匹的问屑题，祥以便竟寻求脱降低鄙成本宴的途术径。别1-填3辆各房准地产孔开发木企业捏，建他立成暖本核锣算责泊任制抹，不暗断完亚善成蜂本核惠算基帅础工聪作，寿改进扬成本裕核算竹办法降，严驰格按毕照国阻家以销及集纷团成途本管载理的悼要求义，正沿确组丙织成暴本核疤算工尝作，啊并自惜觉接闷受集辟团的扮监督凭。夏第二饲章幻成本朱核算叛的基材本程洽序信成本没核算划的一涂般步斥骤：率第一活步：检根据碌成本贼核算仪对象阵的确就定原凉则和掠项目叛特点蛙，确业定成葵本核佩算对抛象。民第二何步：撤按成雅本核第算及涂管理所的要动求，庆设置抗有关中成本泛核算备会计己科目量和帐域簿，解按成劲本核粱算对捐象归律集开待发成旷本费辜用。灾第三勉步：大按受府益原傻则和扔配比抹原则僚，确椒定应高分摊沿成本纺费用摄在各幕成本制核算灿对象酸之间此的分杰配方弦法、技标准己。狭第四骑步：惯将归懂集的虹开发岸成本卸费用饰按确霞定的港方法撞、标牌准在仇各成钢本核贴算对摔象之默间进敞行分尚配。蒜第五得步：晌编制告项目眉开发滩成本烧计算松表，茫计算析各成宫本核筐算对衔象的奏开发浊总成烧本。眯第六中步：岁正确侍划分伙完工节和在酷建开绪发产蒙品之秋间的桨开发灰成本冬，分愉别结班转完评工开吴发产录品成蚂本，塞按建币筑面抱积计喊算完终工产芬品单帖位成狸本。适第七蹦步：双正确总划分草可售黄面积防、不幕可售歇面积俱(由维主管忘部门搞划分防提供给)，演根据稼有关粗规定绩分别榜计算塔可售屋面积修、不舅可售仆面积即应负鱼担的助成本洁，按拜与结抱算销铲售收抬入配差比的贿原则粥正确待结转塔完工悲开发凑产品序的销介售成杀本。灿第八艳步：铺编制乌成本薯报表岭，根况据成倚本管弄理和因核算讯要求左，总搂括反蛮映各朋成本肠核算洋对象葵的成妖本情租况。展第三笔章眯成本蔬核算今对象课的确油定缩3-兄1距成本贷核算船对象刻的确偿定原滑则：晋应满秀足成治本计秘算的负需要棵；便孤于成廊本费眉用的萝归集纤；利凝于成乘本的丢及时引结算须；适鲁应成怨本监嫂控的袭要求爪。崖3-宏2壶各单结位可虎根据樱上述渡原则贝，参版照下吸列条齿件，违结合融项目喊开发披地点裂、规挪模、糕周期违、方仙式、固功能究设计柜、结睡构类矮型、澡装修昼档次亡、层皮高、隔施工覆队伍寄等因扩素和绕管理辆需要抵等当毙地实块际情石况，森确定笛具体流成本道核算尊对象伸。郑(1蔽)根单体誉开发爆项目锁，一欺般以他每一捐独立般编制社设计恰概算复或施朋工图予预算兰所列乒的单哪项开缺发工险程为脖成本号核算相对象梳。锅(2初)揪在同棵一开但发地质点、运结构盖类型渴相同浩、开僻竣工吸时间输相近唐、由裙同一衣施工意单位针施工芒或总皱包的宰群体晋开发反项目评，可拘以合胸并为晒一个庄成本帅核算哑对象谢。情(3阁)恨对于季开发坑规模毅较大述、工效期较安长的毒开发堪项目第，可伴以结肉合项途目特罩点和愧成本挤管理蹦的需皱要，踪按开带发项他目的商一定哄区域柔或部忍位或洁周期且划分矮成本描核算突对象讯。抓▲讨成跪片分羽期（鉴区）沸开发剂的项号目，洲可以烧以各傅期(季区)挤为成仙本核娃算对握象。果▲押同决一项笑目有篮裙房示、公背寓、三写字滚楼等目不同闯功能雀的，捕在按收期(兰区)板划分丧成本农核算持对象萍的基县础上散，还备应按窃功能劣划分吐成本慎核算详对象裹。批▲启同淘一小阵区、栋同一迫期有绢高层欢、多奉层、价复式杆等不峰同结往构的准，还鞋应按忧结构悼划分村成本绵核算繁对象班。钱(4贡)怕根据序核算公和管管理需议要，烤对独年立的份设计存概算脖或施训工图断预算单的配辽套设涉施，此不论爽其支钳出是顺否摊辅入房融屋等叛开发腾产品丘成本雷，均旧应单抚独作喇为成耀本核典算对绍象。巡对于世只为钩一个伴房屋此等开艺发项奏目服视务的疫、应接摊入暂房屋遇等开速发项酷目成飘本且册造价安较低给的配朱套设凶施，配可以镇不单难独作眯为成绢本核录算对右象，岩发生首的开杀发费割用直醋接计馒入房责屋等支开发菠项目俭的成忌本。处3-拨3另成本则核算钩对象辞一般章应在程开工天前确鞠定。集一旦免确定梯，不普得随史意改马变，凝以保斑证成传本核掘算的迁准确宿性。片第四蜜章潮成本绝费用旅项目滑及核声算内啄容床4-臣1低开发紫产品伪成本安核算诊应视般开发杀产品厕的具楚体情巨况，况按制涌造成采本法在设置傻成本戴项目及。成茶本项渠目一令般包屠括下辽列六造项：丹1)宜土寺地征顶用及厚拆迁挥补偿浮费延2)另前雁期工师程费固3)况基腰础设予施费常4)叉建晃筑安滤装工悉程费矩5)岩配难套设惩施费剥惊6)展开熄发间昨接费窄4-说2下各成付本项傲目的拿开支编范围傍如下路：卸土地将征用英及拆笼迁补趁偿费主指为煮取得渴土地铁开发限使用吴权而许发生身的各耍项费漂用，顷主要状包括闲以下雀内容慧：典(1支)沟土地桂征用伍费：欢支付嫂的土狗地出绢让金恐、土地地转醋让费豆、土老地效粪益金拼、土材地开告发费形，交如纳的钱契税爹、耕积地占汪用税麻，土配地变阶更用麦途和宽超面馆积补苹交的舌地价佳、补陆偿合渣作方励地价庄、合味作项守目建平房转经入分驳给合希作方截的房兔屋成爬本和蚂相应羞税金曾等。上(2农)惨拆迁谋补偿早费：被有关含地上样、地嚷下建回筑物练或附瓣着物固的拆谷迁补为偿支谋出，匹安置衫及动功迁支唯出，泪农作猫物补执偿费辣，危碎房补求偿费匙等；离拆迁灵旧建宁筑物拳回收遥的残拼值应徐估价挠入帐仁，分俊别冲荡减有订关成漏本。妈(3鸽)疑市政问配套奶费：仙指向水政府侍部门圈交纳让的大竿市政柿配套茧费，近征用旨生地霜向当惜地市刷政公脊司交睡纳的烤红线倘外道勇路、树水、块电、柜气、秩热、职通讯牛等的况建造乡费、忍管线态铺设通费等巡。俯(4糊)城其他黄：如弄土地悦开发渔权批恭复费卫、土畏地面勺积丈出量测假绘费冈等。茂前期盆工程最费衣指在棒取得档土地盯开发惕权之渠后、袖项目铺开发别前期紫的筹疯建、殊规划懂、设角计、性可行叛性研岁究、租水文诚地质湖勘察炮、测化绘、扭阀“酒三通袜一平班”境等前稀期费毁用。块主要察包括湖以下寿内容土：阅(1千)昼项目铁整体任性批向报建春费：抖项目僚报建肯时按墙规定匆向政尿府有湾关部稍门交作纳的腿报批斜费。清如：寻人防丑工程畜建设四费、昌规划诊管理袖费、倾新材帖料基表金(却或墙武改专喂项基乓金)寨、教链师住献宅基赴金(慢或中泳小学暮教师艇住宅吨补贴小费)恋、拆细迁管肃理费歼、招辰投标猎管理榨费等燃。味(2阿)攀规划冶设计亭费：奏项目丘立项缘后的良总体妈规划爬设计愧、单浩体设骨计费巷、管概线设蚊计费桌、改牵造设豪计费召、可隶行性坦研究泛费(担含支沸付社壶会中杰介服筑务机旬构的爱市场兴调研岸费)误，制轧图、扩晒图捉费，倘规划知设计晃模型谜制作取费，寿方案饰评审祥费。腊(3贡)棵勘测布丈量彼费：水水文触、地定质、凳文物晨和地住基勘威察费窄，沉裹降观涂测费阿，日梨照测叶试费碗、拨由地钉伴桩验粥线费希、复洋线费喝、定狐线费沉、放椅线费帖、建弓筑面吗积丈闯量费条等。扇(4点)危“校三通耗一平兰”茧费：休接通航红线浆外施赖工用蓝临时遥给排夏水(峰含地浸下排驶水管糟、沟机开挖无铺设匀费用寇)、脸供电及、道岗路(腰含按趣规定丙应交指的占需道费筐、道赌路挖于掘费栏)等丝设施罢的设麦计、带建造拨、装玩饰和适进行神场地准平整馋发生喊的费右用(琴包括铲开工讯前垃屈圾清春运费瓜)等页。歌(5激)容临时断设施洋费：归工地气甲方子临时腔办公匪室，绢临时榴场地略占用景费，如临时评借用叹空地估租费愉，以被及沿拌红线裙周围倡设置泛的临启时围庄墙、滴围栏贞等设振施的前设计露、建陡造、习装饰述等费灯用。临临时复设施稠内的冬资产惠，如惩空调愚、电塔视机牛，家雕具等弯不属序于临茂时设禽施费敢。朋(6岔)好预算景编、富审费播：支朱付给诱社会蝇中介诚服务菌机构抗受聘汁为项备目编域制或江审查成预算点而发倦生的蚕费用却。殖(7折)饥其他饥：包稳括挡症光费舰、危院房补资偿鉴蓬定费半、危院房补常偿鉴驶定技愚术咨兰询费胳等。迹基础训设施增费季指项磁目开区发过尖程中睬发生慢的小哑区内饶、建惯筑安临装工席程施很工图夜预算锻项目华之外氧的道撕路、象供电抓、供央水、喘供气弃、供鼠热、河排污艺、排澡洪、惊通讯他、照缎明、乌绿化猎等基六础设挖施工嚼程费葱用，正红线课外两研米与浊大市耻政接饿口的贯费用午，以梁及向砍水、顿电、剃气、铲热、研通讯凳等大检市政西公司签交纳点的费溪用。岁主要霞包括检以下峰内容浅：起(1诵)稼道路和工程令费：阅小区郑内道湖路铺开设费慎。坡(2贫)书供电满工程摧费：毅变（征配）锤电设讯备的程购置倒费，杯设备即安装伯及电宜缆铺谱设费蚊，供摆（配塞）电引贴费亭、电赔源建咏设费既，交留纳的谜电增蒙容费尺等。谢(3痰)继给排基水工持程费回：自惊来水婚、雨态（污至）水宗排放目、防改洪等将给排己水设慰施的航建造甘、管耽线铺赚设费错用，耀以及铃向自耽来水瘦公司隙交纳僵的水辉增容弯费等尾。潮(4激)柴煤气夜工程橡费：沿煤气利管道什的铺材设费械、增胡容费际、集酒资费慌，煤乞气配谎套费腹，煤出气发突展基赤金、胃煤气镜挂表钟费等廊。玻(5团)网供暖移工程滥费：旷暖气泊管道等的铺仆设费逮、集暴资费江。很(6死)挥通讯蜜工程肝费：终净线路遭的铺心设、阻币配套钩费，耻丙电缆祝集资徐费，誉交纳妹的电注话增破容费哨等。撇(7风)搜电视公工程燃费：疏小区某内有胸线电私视(驱闭路岁电视熔)的熔线路绵铺设垄和按归规定节应交惑纳的低有关快费用山。川(8睁)搁照明胳工程税费：个小区新内路戴灯照茧明设誓施支票出。鱼沈(9样)蕉绿化没工程蛙费：耀小区腿内人陡工草资坪、纯栽花妇、种袄树等湿绿化唐支出吃；绿改地建较设费敲。戚(1同0)中环拉卫工层程费挣：指自小区忍内的槽环境板卫生关设施另支出枝。如软垃圾原站(借箱)殊、公生厕等预支出廉。呢(1婆1)妖其践他：唱小区衡周围构设置弊的永犬久性嗓围墙刺、围却栏支办出、贼园区关大门药、园乡区监同控工惜程费哨、自编然下劫沉整址改费卧等。胀建筑茎安装易工程槐费荒指项深目开吧发过核程中找发生境的列蹈入建购筑安孙装工钢程施拣工图犬预算立项目物内的逢各项样费用椒(强含设孤备费点、出皂包工永程向垄承包堆方支恐付的奸临时饲设施构费和私劳动虏保险累费)隆，有损甲供颈材料宝、设园备的霞，还概应包殃括相冈应的滔甲供毒材料心、设蹈备费征。发衫包工灿程应膛依据欲承包冻方提挨供的滚经甲罪方审其定的指“碗工程鞭价款励结算巷单理”撞来确催定。幅主要针包括映以下梯内容挤：报(1农)考土建谜工程掏费挎①祖基悟础工分程费秤：土育石方申、桩俯基、缺护壁细(坡旬)工撑程费唐，基梅础处窝理费另、桩捏基咨朋询费马。陈②银主恭体工烫程费晒：即细土建翼结构霜工程咽费（肯含地腾下室伟部分坊）。娇③农有员甲供隔材料躬的，江还应已包括晶相应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