万科地产项目可行性报告

万科地产项目可行性报告一、前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。二、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；姜二、裙内部绝因素条1妨、盈项目脑启动备对公锄司未唯来几乖年发葬展战衡略、禽发展问规划仆的意漫义（锐一般帅3—泰5育年）晌，在档公司旦发展耽中的考地位屡（是栋否核最心项粘目）苗；遮2倦、传公司打进入桃重点爪区域信市场窝、项倒目合捏理布采局，厕对公聪司提丙高市召场覆抱盖率谢、提驶升品菜牌形贯象、肚降低追经营埋风险栗、扩飘大社受会影恨响力找的作脂用；协3婆、揪从公春司未豆来的卸利润租需求子、可予持续和经营荐等角妙度描筝述立沈项的然意义炒；庸第一柴部分反：项瘦目概祖况廊一、负宗沃地位括置馅宗地豪所处久城市淋、行盟政区恢域、笋非行炊政区缺域（碗经济振开发槽区、织商贸舅金融跌区等段）的铜地理硬位置流。算附图拖：项祸目在颈该城桂市的墨区位做图，是标记净出宗冷地区架域位独置，鸽与标填志性爷市政夜设施膀、建脸筑物夹（如滩市中碍心商灿圈、认机场彩等）抓的相泰对位涌置和宾距离烟、地叮段的发定性恢描述镇（与阶主要艺中心辽区域西办公气/摘商务宿/本政府闯的关柜系）痰。本二、缝宗地佳现状另1扰、像四至派范围沈；蜜2盗、讯地势州平坦秘状况全，自规然标匀高，愤与周万边地犁势比指较；叉3涛、剂地面奇现状昼，包迁括宗轰地内挡是否费有水喇渠、疗较深趁的沟踪壑（盆小峡店谷）持、池扔塘及颤高压重线等典对开盗发有劈较大查影响激的因戚素，骡并计庆算因堆此而渴损失懒的实挪际用显地面朵积；尚4饲、天地面柜现有忽居民驶情况酒，包寻括具炉体居戴住人严数、甜户数液，工祝厂数危量、舒规模萄、产市品性中质、秀开工厘状况朋等，妥并说唯明对魂拆迁故及项失目开树发进煤度的谋影响往；荐5遣、止地下歇情况据，包将括管书线、润地下锐电缆晨、暗到渠、享地上雄建筑熄物原涛有桩景基及欣地下茎建筑流/刺结构将等，恨地上傅地下径都要著注意遇有没窃有受擦保护辩的历派史文桌物古唉迹、畅可利樱用的锄构建桃；告6箭、伤土地雹的完辣整性怒，有己否市基政代堵征地欠、市模政绿辽化带质、市扎政道评路、驶名胜爷古迹骑、江蚕河湖症泊等把因素失分割渠土地史；杠7粘、议地质顽情况虑，包织括土代地结滴构、垄承载筒力、讯地下犬水位嗽和抗抱震性领要求解。蠢附图湾：平么面地着形图梳，标幸记四拉至范务围及昂相关塔数据微；绣地形品地貌拥图，尘主要慨反映呈宗地嘉地面苗建筑渣、河棒流、嗽沟壑莫、高凳压线界等内墓容；半地下介状况抱图，饭包括莫地下召管线荒、暗咳渠、夫电缆持等。桃三、车项目蚕周边膊的社想区配幅套痒（一傲）周狭边狭30颤00零米范暴围内司的社农区配璃套风1糟、善交通散状况满（朱1株）视公交假系统绕情况利，包陷括主鼠要线益路、俱行车贝区间徐等；席（醒2狠）拴宗地智出行姜主要拒依靠蔬的交膊通方涨式，错是否替需要誉发展酷商自动己解胃决；普（慈3兔）瓦现有句交通笨捷运佳系统菌，近竖期或到规划其中是昌否有球地铁冶、轻县轨等趁对交蚁通状颤况有枝重大挣影响帽的工彼程。嚷附图誉：交傍通状成况示笔意图雨，包蜘括现冶有和价未来括规划慌的城丛市公释共交陷通和寺快速范捷运撤系统丸；丢2音、蚂教育莲：大坡中小养学及另教育健质量娘情况虏。辈3屋、率医院桂等级蚁和医轰疗水乎平乏4迅、束大型拾购物屿中心缩、主铸要商盟业和工菜市顺场贝5农、塑文化杏、体东育、朽娱乐孤设施进6抖、毛公园与7屈、稳银行局8那、宣邮局乐9、渠其漏他油附图讽：生匹活设傲施分离布图腔，具辉体位灯置、爽距离排。刺（二哀）宗冠地周挺边竹30阵00裳米外垫但可些辐射丢范围冷内主其要社骗区配庄套现叛状杯四、坚项目转周边狠环境划（根盛据个违案特部性描牺述，茄没有嚼的可布以不酬写）仰1申、套治安吼情况巨2梳、脏空气裤状况肿3悉、用噪声东情况蚕4嘱、带污染谁情况舌（化歼工厂察、河诱流湖刃泊污摇染等裤）聚5鸭、蹦危险对源情择况（寻如高已压线摘、放敲射性牌、易崖燃易胃爆物现品生替产或真仓储梯基地储等）磨6裂、纷周边惩景观厨7趋、趟风水犹情况迈8絮、坚近期疼或规聪划中组周边黄环境窄的主蛮要变显化，敞如道亩路的贩拓宽姥、工所厂的感搬迁伯、大残型医低院、五学校灾、购愁物中埋心设/角超市阶的建年设等军。祝9、哥其企他送五、塌大市忌政配溪套（协都要卧说明望距宗客地距贸离、势成本地、接衡入的筒可能悼性）思1辅、弦道路弹现状垮及规仓划发或展傻包括挤现有笛路幅笨、规挂划路圾幅，渐规划鸽实施醋的时恋间，员与宗偏地的皇关系扬（影赛响）眨。泊2讽、即供水居状况壶：现朋有管绪线、检管径在及未斗来规痕划和摸实施劳时间乱。惹3肢、笋污水惠、雨璃水排伴放：哨现有徒管线摄、管暖径及冻未来功规划舅和实渐施时采间。眉4往、岸通讯表（有婶线电枝视、馋光、网召络）凯：现旷有管或线、弦上源毅位置捏、距前宗地米距离件、涉酱及线鹅路成夹本等概。酸5旬、摇永久志性供互电和法临时积施工持用电阀：现缴有管纳线、哀上源含位置脾、距栗宗地爱距离脑、涉贝及线捉路成持本等烤。拖6委、矩燃气驴：现废有管扎线、层管径支、上哲源位玻置、柳距宗狮地距钥离、脆接口熔位置部。狼7巡、剑供热瓜及生脖活热膜水：批现有眯管线唇、管径径、旗上源腊位置乔、距劣宗地懒距离滤、接娃口位扫置。安附图影：说谈明上叠述配叼套设呈施的增管线扶走向核、容灿量和赤接口时位置串，及肉未来兆规划吉扩容误和增骡加的鬼情况与。萍六、召规划钞控制联要点猛1织、壶总占的地面零积、贱代征堵地面许积、迹净用寿地面灵积、拳绿化扭面积密、道磁路面必积她2持、呜住宅肥建筑度面积摇、公已建建屋筑面届积，奥公建谣的内薯容，逮并区径分经晴营性涛和非贿经营摔性公廉建的尊面积炮3京、塔综合久容积凳率、恩住宅魄容积怪率苦4、跃建版筑密砖度忠5、把控医高币6食、捐绿化锦率嚷7、恼其玩他椅七、思土喘地价岗格污土地卸价格夺计算紧的方良法，骗若有育代征辞地要毙说明额代征完地价滨格。表根据杠购买夹价格场计算品总地遵价、鲁楼面色地价遵。宾第二地部分戒：法锡律及骡政策醒性风浸险分拉析芹一、砍合作喂方式能及条宜件糠1袜、涂合作睁方基基本情聚况：伏名称撇，主唤要股础东投栋资情缠况，万注册论资本框，成触立时重间、眼特殊抢背景跌等辽2增、殿合作窃方式毫：例石如：宪一次外性买闪断土苏地、亿建后春分房亦（面读积）良、建削后分搏销售爽收入迁、建胳后分哑利润夺、共开同设圈立公颠司等抚。除欠直接慰从政卧府批命租土奸地外定，都产要明诊确对娃方一悬定能跌够提吓供正充规税叼务发乖票。叙对分缸房、芽分收源入要载明确门合作榨方是晒否有专承担魂营业疯税的部义务桌。帽3碰、脆付款堆进度临及与抽拿地芽程序宜的配萍合膊4率、屯其他贤合作级的主汤要条虑件潜5泪、混与合刑作方像式相泼关的坡其它宏法律咱规定虹二、镜土地姐法律时性质应评估石（一锁）现始状贪1往、膜土地批所有葵权归专属艇2惰、侨土地喊使用诸权归硬属光3、帽土扑地的情用途五耻（二吼）规吹划奥1剧、规捐划所志有权洲归属腹2好、规城划使宅用权齿归属西3金、规合划的拉用途恼三、嫁取得汁土地于使用姜权程吩序评取估洁1翠、校取得障土地渠使用仪权的深程序形2蛛、浑取得芬土地冰使用芹权需港要的舰工作争日挎3谈、风取得辟商品砍房用轰地土那地使太用权记所需宫条件犯4巴、捡取得近土地悔使用沿权的极风险替及控羡制（厌取得殖土地升使用奔权存吊在的劣不确况定因牌素及视解决新）营四、米土地闲性质论变更铲的评东估（腹已经避是商币品房炮用地轿可以先不写翼）叶1著、妻土地典性质辽变更月的程虫序和医理由济2倘、跨土地散性质欣变更课的政婆策支宇持或港障碍微3尿、汽土地验性质飘变更絮需要像的工电作日狸五、可政策吼性风启险评揉估丽城市生规划司限制犬或更茫改、者突发疮性政竭策等虾政府害因素争导致赢项目体中断硬开发吵、报时批报售建流盯程无刺法完她成、亿项目毒开发文期间株土地壳性质情变更蓝受挫绑，从断而造松成前享期投司入全冰部或栋部分弓损失弄的可朗能性献判断隔。例艘如：优优诗也美地刮二三严期、障北京祝中关呼村建失设停逆建所夸有区播内住剑宅等隔。竟六、南总体秘评价职对各舅项法隙律手票续和绘程序算的可误操作咬性、摸合法读性，益风险绑的可疗控性嫂进行司评价臣。如罢：签液约合京同中她明显艘对我显方不迅利的初条款浓及其长考虑锄；部鹊分或庸全部竭条款忙存在阶的不花确定蝴性因肃素的此控制峰；不息利、蝴不确乞定条裹款可冲能遭拥受的势损失敌和对芦开发懂进度京的影牺响等出。喘第三余部分定：市个场分权析表一、萄区域膀住宅索市场惯成长依状况扰1秩、猛区域技住宅缎市场机简述牙?星形成刃时间别?号各档闻次住陡宅区谁域内球分布捐状况愉?虾购买罩人群纸变化碑2软、伯区域昂住宅窑市场帽各项思指标膨成长军状况渡（近棉3-驱5挥年）驴?傲开工免量寸/洋竣工茂量荐?孕销售摇量供/捧供需轮比偶?渠平均酬售价事抄3毫、高区域恨市场佩在市示内各循项指碌标的填排名茧状况啄及发城展趋扫势投二、喘区域取内供驴应产弱品特假征优1权、盏各档复次产辩品供且应状瞧况康2加、编各档肤次产谈品的茶集合东特征移尤其砖研究门与本煤案类院似档歌次物脂业的只特征预?言平均粮售价演递?面开发笑规模寺?喉产品闯形式离?随平均羞消化恼率顶?划平均撕容积当率黄?燥物业京在区乖域内紫分布营特征硬3细、婚区域祸内表他现最协好个籍案状闻况押附图捡：项性目周颠边楼峡盘个括案分篮布图皆，其驳中一佛些具碰代表邻性的孟未来械主要急竞争腥楼盘孝还要央配置划现场免图片随。信4贴、鼠未来惨2-基3仍年区姐域内柔可供茎应土倚地状丢况、样产品群供应扁量和垄产品谊类型彼5欲、迷分析务：本制案在露区域短市场串内的领机会队点钳6据、王结论斗：章?逢区域齐市场顾在整舞体市四场的背地位摇及发欧展态植势抽?越本案血所在呀位置孤的价翠位区怎间和获本案绑开发换产品腔的价窜位区碰间及鸣产品粮形式柴?务本案寿在区次域内刃开发吨市场陆潜力骄?蛛本案间在开湖发中桶的营瓶销焦横点问拳题疼三、摘区域贸市场丛目标罩客层辟研究亚1尽、榜各档犁次产灵品目座标客孤层特霸征及换辐射继商圈椒范围因（建丘立在决本区洲域参妄照项渐目的炮经验哑研究循及全屿市的雀趋势体特征俭上）子2匠、淹结论将：本讯案目提标人溜群的扒区域航来源肺、行巨业特现点、螺产品赔力的域偏好塌、购涉买方肉式和扁主要水的关鲜注点朝、诉饭求点淋。赚四、称目标照市场谁定位锡及产若品定锤位法1逝、刊市场框定位萝2辨、轻目标更人群炼特征贪/座来源略区域眠/菠行业袄特点及3仁、潜产品伸建议露第四乘部分叨：规因划设筑计分杜析请一、悬初步月规划琴设计毕思路胖1瞧、鸽设计压概念讽：产鸦品体豪现的寒主题舰思想粒，主赚要设坑计风屠格、来设计散特点哪。疮2越、隆主要患产品瓣类型寇：多滥层、融高层土，还费是联膊排别沫墅或泄屋顶躺花园篮、顶经层复尼式等爸其他概类型颂，及誓不同本类型讲产品见的比谁例。盼3怎、徐节能呢和环已保型俯建筑琴材料归选用妇的考厕虑。才4贯、抢在所葬在城撑市中惑，生拳产新摊型、截别具摇一格惊产品衰的可蒜能性脖。倒5惠、姐如果栽是大眉型、屈超大况型项蝴目，急对营求造大腔社区伏概念安的考榜虑。膏二、暮规划枕设计笑的可衫行性看分析债1升、闷在既但定容寄积率视、净漂用地聪面积归、住绘宅面办积、搜配套唯公建宰面积挺、控鹅高、唉建筑妨密度廉条件侨下，京制造落出的熄产品释是什扭么类喝型和鬼特性陆，是挂否符苹合前物面提乔及的否规划耳设计姐概念问和万史科所驼追寻甚的各蚀种档邀次高昏品质浑住宅蒜的要艰求。隙主要轧从规替划设扬计角剪度判街断将薪上述示硬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