融创地产集团-研发设计-设计研发流程1课件

设计研发流程（建筑）Part

1 设计管理启动会设计方案预审拿地版成本招标版成本动态成本跟踪产品经济测算（成本适配、限结算版成本扩初设计施工图内审/外审面）定位及风格意向工程 竣工 复验及预验收 验收 养护移交强排 项目方案 研判评审方案设计

设计单位任务书编 确定制幕墙启动会施工样板 施工图

销售物料及

现场效果评审 交底 合同附图审

管控核定位、分级分档及成品房标准设计任务

设计单

户型优化

成品房概

成品房方案水电点位

公区概书编制 位确定

及评审

念

设计评审 汇签

念设计评审 设计评审1精装修 施工图 设计材料启动会 内审

样板评审(需上会项目召开）施工图

实楼水电板交

底

点

位

走

场评施工样审交付 竣工评估 验收示范区定位及选址幕墙设计评设计材料样板评审成本 施工图

施工样板

关键节点交测算 底 评审

过程管控软装 开放前 整改摆场

评审

开放231项目

供方

复盘知

识后评

评价 积累估项目 规划方案评审启动会 (含户型平面及建筑立3333 3 331交付 竣工评估 验收32332333 3实楼施工

关键节点样板房评

过程管控审33额）11管网2 2 2 3 3 3 3 3 3 2设计任务

设计单位规划方案书编制 确定

参评32公区方案设计评审3 3扩初方案

施工图设

施工图启评审 计任务书 动会幕墙内审3概念设计评审22313 222123方案设计评审评审专项设

施工图

设计材料计 内审

样板评审评审成本 施工图测算 交底施工样

关键节点板

过程管控评审112223232233333333333结构 技术方案 基础选型 评审 选型3 3 3综合3BIM3示范区方案设计评审11 13 2 2 2 32审121、设计管理流程启动会设计方案预审扩初方案评审规划

方案评审

(

含户型平面及建筑立

面）强排 项目方案 研判评审方案设计

设计单位任务书编

确定制施工样板 施工图评审 交底项目供方复盘知识

后评

评价 积累估项目启动会现场效果 交付 竣工管控 评估 验收施工图启施工图设计任务书根据标准工期，拟定设各专业（建筑、精装、景观、设备、结构）设计计划，由项目签字确认归心社区基本模块情况区域竞争产品调研（启动会报告）方案本册方案评审会议纪要（立面、立面限额复核、户型平面、单元通道主要动线平面、地库平面、总图、产品配比、面积指标）方案指标复核精装交付标准（配置）扩初文本立面材料部品清单及立面主材小样扩初评审会议纪要/扩初宣讲会议纪要扩初面积指标复核把控阶段性户型、总图评审会议纪要立项会审批通过记录合同签订建筑、结构、设备设计任务书（总工办）各类技术措施、标准化文件施工图内审意见单（各类技术措施及集团标准化、风控文件要求）施工图审查合格书蓝图盖图审章施工图指标复核及面积测绘日照复核/日照报告能评、交评、环评复核幕墙单位选定幕墙方案技术措施幕墙内审幕墙内审意见单幕墙内审会议会审意见会签/盖章销售物料及合同附图审核合同附图改造附图精装修附图选房图册产品手册营销培训改造图纸评审改造图纸出图联系单制度（会签、项目变更周会）大区管理精装户型优化评审设备平台布置平面评审

项产目品定中位策心划设书计（进启度动会标报准告）

精装房户内设备管线走向评审日照复核管控能评、交评、环评管控施工图

人防专

幕墙启动动会

内审/外审项图审会前期设计阶段规划、方案、扩初设计阶段施工图设计阶段施工现场配合阶段竣工备案前期设计阶段规划、方案设计阶段扩初、施工图设计阶段施工现场配合阶段竣工备案发展、营销用地红线图CAD政府规划条件（容积率、绿化率、建筑限高、建筑密度、退界要求、配套要求等等）周边现状，在建及未建方案；产品配比及产品要求、售价；收购的项目（分期报批方案、分期指标、）7天设计部强排方案（CAD总图、户型分配彩图、体块模型图）标准户型单元平面（我司提供常规户型）指标表（表一）、产品配比（表二）评审测算汇报文件PPT制作成本、营销1.1、拿地阶段强排方案评审项目研判方案设计任务书编 设计单位确制 定表一表二㎡住宅产品配比用地面积建筑面积地上建筑面积户型面积套数 套数比

面积比可售建筑面积住宅面积㎡㎡㎡㎡户型高层120其中商业面积酒店式公寓非可售建筑面积幼儿园㎡㎡㎡㎡高层140洋房120洋房小学/中学㎡140其中物业管理用房㎡排屋其中物业经营用房㎡总20图0

：退距、建筑间距、建筑排屋社区用房层24数0

、地块出入口、地库出入别口墅、1

消防车道、道路系统等等。养老用房㎡㎡垃圾所㎡别墅2可合计售比：可售面积（住宅、商开闭所㎡铺等）/总建筑面积（地上地下）其他地下建筑面积㎡㎡其中非人防㎡人防㎡机动车车位地上地下辆辆特别关注：1、规划条件中限高、场地标高、配套用房等条件；%2、周边用地性质及现状条件；3、地下室面积的估算方式。关注：地产学院，更多干货分享建筑密度建筑高度绿地率M%1.1强排方案范例强排方案评审项目研判方案设计任务书编 设计单位确制 定1.1强排方案范例强排方案评审项目研判方案设计任务书编 设计单位确制 定1.2拿地阶段需注意事项招拍挂土地：细致解读政府规划条件（容积率、绿化率、建筑限高、建筑密度、退界要求、配套要求等），对由多个地块组成的用地需明确指标计算方式（必须分块达到指标要求？可综合平衡指标？）；时间允许的条件下应现场勘查周边现状（红线外不利因素，用地周边是否存在可能对方案排布产生影响的建筑物，如住宅、学校、医院等）；设备用房计容情况；•若有条件应调取区域控规。收并购项目：招拍挂所有应注意事项；若为分期开发，需了解项目报批报建情况，前期指标数据、销售情况及相关承诺；需调取土地合同明确有无返还物业；需明确规划条件的时效性，及所在地区的规范更新。强排方案评审项目研判方案设计任务书编 设计单位确制 定1.3拿地阶段输入与输出输入输出注意事项备注1、用地红线图2、规划条件3、产品定位1、总图（必须）2、指标（必须）3、配比（必须）4、体块模型1、细致解读规划条件2、了解当地控规及相关规范3、了解地块周边条件4、判断定位条件的合理性

5、细致审核敏感 指标的合理性强排方案作为公司是否拿地的主要依据，在过程中务必严谨、合理、客观。尽可能充分的了解前置条件，在设计过程中不可为了指标的优劣，突破限制条件。强排方案评审项目研判方案设计任务书编 设计单位确制 定2.1拿地阶段输入与输出输入输出注意事项强排方案指标成本、测算指标强排方案中的指标要求准确，为后续方案优化留有余地强排方案评审项目研判方案设计任务书编 设计单位确制 定立项会立项审批合同造价确认合同审批付款计划付款申请单结算补充协议造价确认补充协议合同审批每周四召开，准备立项会PPT√√√立项审批单合同审批单付款申请单（预付款）┾┾保证建筑设计启动及时性，线下审批单可同时签批√√专用发票6%设计成果签收单（专业负责人签字，手写对设计院阶段性评价）付款申请（设计院提供）EAS线上审批每个月月底上报下个月计划，由建筑汇总至沈晓昕处补充协议可不走立项审批4.1合约签订强排方案评审项目研判方案设计任务书编

设计单位确制 定涌清府立项类：合同名称单（如有）立项名称三堡项目幕墙图纸审查作单位全称附件委托单位杭州浙大精创建设工程咨询有限公司报价准采购方式□

比价明□

议标□

招标 √

直委单价，标明计价方□

改造□

说预估造价单价1元/㎡，按照幕墙面积计式单据编号立项内容三堡项目幕墙图纸审查直委原因土建施工图图纸审查为此单位，对项目情况比较了解。特殊说明项：如收费由来、沟通成果等备注总幕墙面积约7万㎡。强排方案评审项目研判方案设计任务书编

设计单位确制 定4.2立项PPT强排方案评审项目研判方案设计任务书编

设计单位确制 定4.3、合同签订输入输出注意事项备注设计费限额标准设计合同集团成本限额、防渗漏管控要点等附件1. 正式合同及时更新附件内容首次合作单位需对附件内容进行交底1. 正式合同需提交成本、财务产品中心及综管部留底前期设计阶段规划、方案设计阶段扩初、施工图设计阶段施工现场配合阶段竣工备案成果前置条件相关条线备注阶段性户型、总图评审会议纪要营销定位明确，总平面布局合理项目工程、营销前期、1.1启动会设计方案预审启动会设计方案预 项目启动审 会规划方案评审2.1项目启动会1、定位回顾2、产品研发

3、产品配置标准4、成本及财务指标6、客服专篇7、总经理承诺项目启动会汇报提纲1、总平面图及相应的规划指标（已与政府相关部门沟通并可基本确定的）2、业态分布与产品配比3、户型平面（标准层、特殊层及地下层平面等）4、地库专项（地库柱网及单车位面积；地库顶板

覆土深度；地库层高控制；人防位置、面积）5、交通分析（人行及车行规划；出入口设5、合资公司管理方案（适用于合资公司）置及管理

；访客车位设置；垃圾及货运流线）6、配套方案

（商业配套；物业配套；市政配套）7、项目面积指标管理（如何最大化销售面积）8、体验区规划（体验区的选址、规划布置、动线分析；样板房、售楼处的布置；体验区的成本预算；体验区的进度计划；售楼处、样板间精装修风格意向）9、外立面风格意向10、景观意向启动会设计方案预 项目启动审 会规划方案评审成果前置条件相关条线备注总平面图及相应的规划指标原始地形图；规划条件书；土地出让合同；相关国家、地方性规范工程、营销、前期业态分布与产品配比产品定位营销户型平面产品定位；规划条件书；相关国家、地方性规范工程、营销、前期地库专项原始地形图；规划条件书；土地出让合同；相关国家、地方性规范；通过项目公司评审并认可的总平面图、公司相关限额指标及标准化文件工程、前期、成本交通分析通过项目公司评审并认可的总平面图规划条件书；相关国家、地方性规范工程、前期、成；本；配套方案营销提供的配套定位；通过项目公司评审并认可的总平面图营销、工程项目面积指标管理成本、工程、营销体验区规划原始地形图；规划条件书；土地出让合同；通过项目公司评审并认可的总平面图2.1项目启动会启动会设计方案预 项目启动审 会规划方案评审成果前置条件相关条线备注方案文本原始地形图；规划条件书；土地出让合同；相关国家、地方性规范工程、营销、前期留档存底立面方案效果图产品定位、立面限额指标工程、营销、前期、成本相关会议纪要户型平面；产品配产品定位；成本限额；电梯选型；工程、营销、前期、成本相关会议纪要；与精装进行多轮复核，最终确定户型平面会签；比；精装修交付标准；精装修户型优化评审；设备平台布置评审；户内管线走向评审；单元通道主要流线地库专项产品定位；相关国家、地方性规范；成本限额；工程、营销、成本车位配比要求；项目面积指标管理成本、工程、营销、前期总建筑面积，配套指标严格控制日照复核成本、工程、营销3.1规划方案评审启动会设计方案预 项目启动审 会规划方案评审前期设计阶段规划、方案设计阶段扩初、施工图设计阶段施工现场配合阶段竣工备案成果前置条件相关条线备注扩初方案文本原始地形图；规划条件书；土地出让合同；相关国家、地方性规范工程、营销、前期留档存底能评、交评、环评审查报告工程、前期扩初评审会议纪要工程、营销、前期、成本、项管客服项目面积指标管理成本、工程、营销、前期总建筑面积，配套指标严格控制， 可售面积复核1.1扩初方案评审扩初方案评审施工图设计任务书施工图启动会施工图内/外审人防专项图审幕墙启动会幕墙内审改造版白图2.1施工图设计任务书扩初方案评审施工图设计任务书施工图启动会施工图内/外审人防专项图审成果前置条件相关条线备注施工图设计任务书建筑、结构、设备设计任务书；各类技术措施、标准化文件工程、项管、总工办幕墙启动会幕墙内审改造版白图3.1施工图启动会扩初方案评审施工图设计任务书施工图启动会施工图内/外审人防专项图审成果前置条件相关条线备注施工图启动会会议纪要建筑、结构、设备设计任务书；各类技术措施、标准化文件工程、项管、总工办相关文件交底幕墙启动会幕墙内审改造版白图4.1施工图内/外审扩初方案评审施工图设计任务书施工图启动会施工图内/外审成果相关条线备注全套施工图电子版留档存底施工图阶段日照复核/日照报告前期施工图评审会议纪要工程、营销、前期、成本项管、客服、项目面积指标管理成本、营销、前期总建筑面积，配套指标严格控制，可售面积复核施工图审查合格书；蓝图盖图审章前期重要节点，与审查单位沟通先回复意见，出合格书，后修改图纸人防专项图审幕墙启动会幕墙内审改造版白图5.1施工图启动会扩初方案评审施工图设计任务书施工图启动会施工图内/外审人防专项图审成果相关条线备注人防施工图审查合格书；蓝图盖图审章前期重要节点，与审查单位沟通先回复意见，出合格书后修改图纸；施工图审查合格书；蓝图盖图审章幕墙启动会幕墙内审改造版白图6幕墙扩初方案评审施工图设计任务书施工图启动会施工图内/外审人防专项图审成果前置条件相关条线备注幕墙启动会会议纪要大区施工图、幕墙单位选定幕墙、工程、项管重要节点，与审查单位沟通先回复意见，出合格书，后修改图纸； 施工图审查合格书；蓝图盖图审章幕墙内审会议纪要幕墙方案图纸幕墙、工程、项管、精装幕墙启动会幕墙内审改造版白图7改造版白图扩初方案评审施工图设计任务书施工图启动会施工图内/外审人防专项图审成果前置条件相关条线备注改造版白图大区施工图、二次改造图纸评审办法工程、项管、精装、法务、客服营销需满足集团改造管控要求，法务客服进行风险评估幕墙启动会幕墙内审改造版白图前期设计阶段规划、方案设计阶段扩初、施工图设计阶段施工现场配合阶段竣工备案1施工现场配合阶段施工样板评审施工图交底销售物料及合同附图审核现场效果管控成果相关条线备注施工样板评审工程、成本施工样板签字封样施工图交底纪要工程、成本、项管、施工单位、设计单位交底纪要盖章营销物料及合同附图评审工程、营销、前期、成本客服产品手册；合同附图；改造附图；选房图册；精装修附、图；各部门集体会签留底交付评估竣工验收2、项目设计管理阶段成本测算施工图交底幕墙设计评审设计材料样板评审施工样板评审关键节点过程管控软装摆场开放前评审整改开放示范区方案设计评审知识积累供方评价复盘项目后评估售楼处立面评审会议纪要

材料样板选择

会签纪要及记录

项目会签/平精装平面（幕墙材料、玻台会签景观方案璃、铝板、型材、Logo方案泛光照明方案石材等）户型彩页宣传物料案场模型样板房非交标准复盘报告示范区管理Part

2 日常行政管理1、标准化制度融创集团地产公司档案归档明细（2014年1月）执签档号档案明细城建档案馆保存期限密级备注规划设计建筑景观精装总工办YF.1研发内部成果归档01《区域竞争项目产品调研》●有（电子稿）长秘密启动会PPT（电子稿）02《项目定位策划报告》∆有（电子稿）长秘密启动会PPT（电子稿）03规划、建筑、景观、室内方案设计最终文本∆有（电子稿）有/无有/无长秘密04《项目产品定位、规划、建筑、景观方案汇报》●有（电子稿）长秘密无05初步设计及交楼标准●有（原件）长秘密重复06施工、景观及成品房技术指导性文件●有（电子稿）长秘密杭州公司及集团发文的专业文件（电子稿）YF.2研发审核文件01施工图审核意见●有（原件）长秘密各阶段内审及施工图外审02所有设计变更文档●暂无长秘密联系单YF.3研发工作联系单01方案设计任务书●有（原件）长秘密方案外部批复02扩初、施工图设计任务书●有（原件）长秘密03初步设计图纸及说明●有（原件）长秘密文本04