如皋市城镇老旧住宅小区改造工作实施意见

如皋市城镇老旧住宅小区改造工作实施意见（试行）为完善城镇老旧住宅小区居住功能，改善城镇老旧住宅小区居住环境，不断提升城市居住品位，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《关于印发〈关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见〉的通知》（苏旧改〔2020〕2号）、《省住房和城乡建设厅关于印发〈江苏省宜居住区建设（老旧小区改造）评价办法（试行）〉的通知》（苏建房管〔2019〕417号）等文件精神，结合我市实际，特制订本实施意见。一、实施范围（一）重点改造2000年（含）以前建成，且今后5年未纳入规划搬迁范围的中心城区范围内的住宅小区。（二）2000年（不含）-2005年（不含）建成使用，但小区基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈且改造积极性高的住宅小区也可纳入改造范围。（三）存在C、D级危旧房及其他严重安全隐患的老旧小区原则上不纳入老旧小区改造范畴。（四）以居民自建住房为主的区域和城中村不属本意见所指老旧小区改造的范畴。二、实施原则（一）尊重民意、准备充分。按照“社区居民不支持不改造、违建拆除不到位不改造、长效管理机制不落实不改造”的原则，广泛征求居民意见、充分尊重居民意愿，原则上小区同意改造的业主数未达四分之三以上或同意小区改造的业主拥有的专有部分面积未达到小区专有部分面积四分之三以上的，不进行改造；街道社区牵头对拟改造小区违建设施进行拆除，原则上违建未拆除的不改造；街道社区牵头落实长效管理机制，成立业主委员会（或管理委员会），引进物业服务企业，健全长效管理机制，原则上未落实长效管理机制的不改造。（二）统筹兼顾、协调推进。供水、供电、市政、燃气、路灯、网络等管线部门应积极向上争取资金，主动介入老旧小区改造工作，有效衔接，做好专项规划设计，与小区综合改造规划设计同会审、同实施，做到统筹考虑、协同推进，坚决杜绝重复施工、建设浪费。（三）基础改造、综合提升。根据拟改造小区的基本情况，制定符合小区实际的改造方案，对涉及居民日常生活的管网、屋面、墙体、安防技防等基础性项目进行改造；在符合规划并征求小区居民同意的基础上，对小区内闲置用房和周边闲置地块进行充分利用，合理布置养老、幼托、小游园、物管用房等完善类和提升类配套设施，并与周边环境协调统一。（四）建管并重、长效管理。改造工程严格按标准执行整治和验收要求，加强质量监管，主动接收居民监督，增强居民自治意识；街道社区严格按照长效管理体制，成立业主委员会（或管理委员会），招聘口碑较好的物业服务企业提供服务，确保小区实现长效管理。（五）居民参与、多种运作。引导居民出资参与老旧住宅小区改造工作。政府出资对小区进行基础类改造，政府、居民共同出资对小区进行完善类改造，鼓励居民出资对小区进行提升类改造；积极推行市场化运作模式，引导社会资本参与老旧小区改造。三、实施内容按照“因地制宜、分类实施”的原则规范实施内容。（一）基础类改造此类型主要针对基础条件一般的小区，改造以下内容：1.管网改造：①完善或改造小区内供水、排水、供气、强弱电、网络、化粪池等设施。②排水管网改造必须做好雨污分流，杜绝雨污混流。③原则上管线必须入地，确实不具备入地条件的，必须对管线进行安全梳理，有序排列。2.建筑物改造：①屋面：改造或完善屋面防水，确保无渗漏，在符合相关规范和确保安全的前提下，可以进行“平改坡”改造。②外墙：修补破损墙体，进行整体粉刷出新，色调风格与周边区域相协调；对破损的落水管等设施进行维修和更换；空调外机、防盗网、晾晒架等设施安装有序、牢固。③楼道：墙面粉刷出新，维修、油漆栏杆扶手，维修或更换楼道窗；完善和修复楼道灯，可更换节能型灯具。3.公共设施改造：①公共道路：翻新或新建小区道路，主干道摊铺沥青，支道摊铺混凝土路面。②公共绿化：修复或改造小区绿化，尽量保留原有较大树木，对部分低矮灌木进行修复或更换，提高绿化品质；变电箱、水泵房等设施采用景观化隐蔽处理。③标识标线：在主出入口设置平面示意图，公共区域设置楼牌、门牌、道路、无障碍设施、停车场（位）等标识牌；楼道间、公共道路等处设置安全疏散通道标识。④公共照明：修复或改造小区内公共区域照明设施，可以更换节能环保型的照明设施。⑤环卫设施：合理划分垃圾桶摆放点，按标准实行垃圾分类。⑥物业设施：合理设置物业岗亭，将小区闲置用房改造成物业用房。⑦其他设施：因地制宜设置凸面转角反光镜、车辆缓冲带等设施；在小区显眼位置设置公共宣传栏；根据实际情况设立信报箱。4.安防消防改造：①消防设施：修复或增设消防设施，按要求对每个楼幢配备灭火器。②安防设施：完善小区监控系统，小区主要出入口、主要通道、车辆集中停放区等区域安装监控设备。5.适老化改造：①楼道设置安全扶手，半层平台安装折叠式座椅。②每个单元预留加装电梯口。（二）完善类改造此类型主要针对基础条件相对较好，小区内部空间较大，周边空间尚可的小区，在基础类改造的基础上，增加以下功能：1.停车设施完善：对公共区域剩余空间较大的小区合理设置停车位或开放式车棚。2.充电设施完善：合理设置电瓶车和汽车充电设施。3.节能设施完善：建筑物外墙等采用节能保温措施；灯具均采用高效低耗、性能稳定的节能型光源灯具。4.文体休闲设施完善：根据小区实际情况，增设廊亭、休息座椅、阅报栏等相关休闲服务设施；合理设置健身器材。5.物业设施完善：利用小区闲置空地增设物业用房。6.安防消防设施完善：在主要出入口安装自动识别式道闸等智能化设施；在单元门口安装门禁设施；物业用房配备微型消防站。7.适老化设施完善：小区主要通道、出入口和单元出入口设置无障碍通道；改建或增设老年活动场所。8.海绵化改造完善：主干道、人行道、停车场（位）可进行海绵化改造，采用透水铺装。9.加装电梯：在楼幢（单元）业主就加装电梯达成一致意见，并自愿出资，且符合《如皋市既有多层住宅加装电梯实施意见（试行）》规定的前提下，支持加装电梯。（三）提升类改造此类型主要针对小区基础很好，小区内部及周边空间很大，且小区居民自愿出资参与提升类项目改造的老旧小区。可以引进社会投资参与改造。在完善类改造的基础上增加以下内容：1.卫生设施提升：在居民同意、条件允许、对周边不产生不利影响等前提下，利用低效地块或空置地块在小区及周边增设公共厕所。2.品质景观提升：在居民同意、条件允许、对周边不产生不利影响等前提下，利用低效地块或空置地块在小区及周边增设小游园、口袋公园等绿化景观。可以融入海绵化改造理念。3.配套设施提升：在居民同意、条件允许、对周边不产生不利影响等前提下，利用低效地块或空置地块在小区及周边增设停车设施。可以进行海绵化改造，设置透水铺装。4.智能化提升：①对公共照明、电梯、风机、排污泵等设施进行智能化改造，与总监控室联网，集中监控。②建立应急呼救系统，与出入口门禁、燃气报警、消防报警等系统有效联动。（四）安全整治类。该类型主要针对房屋存在安全隐患，尚有改造加固价值的小区。该类型小区的整治，按照属地管理原则，由属地政府邀请有资质的检测鉴定机构对小区建筑进行安全鉴定后，再由市级层面拿出整治加固处理方案，交由属地街道实施整改加固工程。四、实施程序（一）拟定计划：各街道会同社区对辖区内老旧小区进行排查摸底和现状分析，确定下年度拟改造小区，制定改造清单（包括需改造内容、工程量、费用测算等），征求小区居民意见，并进行民意调查，原则上小区同意改造的业主数未达四分之三以上或同意小区改造的业主拥有的专有部分面积未达到小区专有部分面积四分之三以上的，不列入改造计划。同时，需对小区居民加装电梯意愿进行调查了解，确保电梯加装工程安全有序推进。（二）报送计划：各街道需于每年6月底前，将下年度拟改造小区基本情况、改造清单、民意调查情况、违建拆除计划、长效管理机制落实情况等相关资料报市城镇老旧住宅小区改造工作领导小组讨论。市城镇老旧住宅小区改造工作领导小组于每年7月底前确定下年度改造计划。改造计划一经确定原则上不再调整，因国家、省、市临时下达紧急性、突发性改造任务，或因不可抗力、小区居民意见不一致等特殊原因确需调整的项目，需经市城镇老旧住宅小区改造工作领导小组重新讨论通过。（三）界定违建：市城镇老旧住宅小区改造工作领导小组办公室及时将经讨论确定的下年度改造计划反馈给属地街道办事处，属地街道办事处邀请市行政审批局、市城管局对拟改造小区内违建设施进行界定。（四）确定方案市住建局邀请有资质的设计单位对拟改造老旧小区开展方案设计工作，制定初步改造方案。市城镇老旧住宅小区改造工作领导小组召集相关职能部门、管线单位及小区所属街道对设计方案进行会审，统一意见，设计单位综合各方意见对方案进行修改完善，确定中期方案。街道办事处就经市城镇老旧住宅小区改造工作领导小组确定的中期方案征询小区居民意见，并将意见收集汇总后，报市城镇老旧住宅小区改造工作领导小组审核，确定最终改造方案。最终改造方案加盖市城镇老旧住宅小区改造工作领导小组公章，作为后续手续办理的重要依据之一。（五）办理手续为保证项目实施的合规性，列入市级层面的基础类、完善类、提升类改造项目需办理相关行政审批手续。1.项目用地。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。2.项目立项。凭经市城镇老旧住宅小区改造工作领导小组审核通过的改造方案及项目可行性研究报告，办理项目立项手续。3.项目审图。市住建局组织审图专家对老旧住宅小区改造（电梯加装）项目进行专项论证，并出具论证意见代替施工图审查意见，简化审图程序。4.联合审查意见的办理。凭经市城镇老旧住宅小区改造工作领导小组审核通过的改造方案、项目立项、施工图论证意见等手续，市行政审批局牵头住建局、城管局等部门对项目进行联合审查，并出具联合审查意见,作为项目开工依据。5.质监安监手续办理。建设单位凭经市行政审批局、住建局和城管局出具的联合审查意见，到属地街道职能部门办理质监安监手续，接受属地街道职能部门的质量和安全监督管理。（六）组织实施1.违建拆除。辖区街道组织对经界定的违章建筑进行拆除，违章未拆除完成的，不得进行老旧小区改造施工。2.工程招标。市住建局根据经市城镇老旧住宅小区改造工作领导小组确认的改造方案，按照相关规定开展公开招投标工作，确定施工和监理单位。在确定招投标方案时，应综合考虑老旧小区改造不可预见因素，预留适当的资金增补空间。3.工程实施。市住建局以市国有公司为依托，组织施工和监理单位进行工程施工。街道社区负责工程实施过程中小区居民矛盾调处工作，并在必要时组织进行保护性施工。4.竣工验收。施工单位将经监理签字确认的工程竣工验收报告报建设单位；建设单位组织勘探、设计、施工、监理等单位组织初步验收；对符合竣工验收要求的工程，建设单位可邀请街道社区参与竣工验收。5.档案移交。简化档案验收材料，城建档案管理机构根据改造项目特殊性，按实际形成的文件归档，并出具归档证明。工程竣工验收后申请拨付工程款的，必须提供档案归档证明，否则不予拨付。（七）拨付资金市财政部门根据市级财政实际情况，于每年部门预算中安排老旧小区改造专项资金，以便住建部门提前做好项目设计及工程预算。建设单位根据项目进度和合同约定，备齐工程款拨付相关资料，报市城镇老旧小区住宅改造工作领导小组办公室进行审核同意后，按程序拨付。（八）长效管理建设单位将小区改造成果移交街道，街道社区牵头，物业主管部门配合，成立业主委员会（或者管理委员会），建立市场化的物业管理服务，确保小区得到有效管理，巩固改造成果。1.推进物业管理专业化。小区所属街道办事处及社区居委会在市级业务主管部门的指导下，引导小区业主成立业主大会和业主委员会，建立完善的小区管理规约及议事规则，引入市场化、专业化物业管理服务企业提供物业服务；对暂不能成立业主自治组织的，由街道办事处、社区居委会、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。2.提升小区社会治理能力。加强社区党组织对业主委员会的指导，鼓励社区党组织和业主委员会成员双向交叉任职，提高小区治理能力和治理水平。鼓励建立以街道为主的执法联席会议制度，整合执法力量，推进公安、城管、生态环境、消防等执法力量进小区，加强针对车辆乱停乱放、占用消防通道、私拉乱接、违法建设、飞线充电、毁绿种菜、乱排污水等突出问题的日常巡查和综合执法，强化小区综合管理。五、部门职责成立市城镇老旧住宅小区改造工作领导小组，市政府主要领导任组长，市分管领导任副组长，市住建局、行政审批局、城管局、财政局、发改委、民政局、教育局、市文体广电和旅游局、审计局、各管线单位等为成员单位。领导小组下设办公室，设在市住建局，具体负责领导小组的日常工作。各街道办事处：作为城镇老旧住宅小区改造工作的实施主体，牵头组织小区内改造内容摸底统计、民意调查、宣传发动等工作；负责小区内违建设施拆除、矛盾调处、长效管理机制落实等工作；做好老旧小区改造工程质量和安全监管工作；组织成立业主委员会（或管理委员会），选聘物业服务企业开展物业服务，落实长效管理机制；负责未列入改造计划老旧小区的日常维修工作；按照市政府确定的城镇老旧住宅小区改造五年规划，逐年改造，确保五年内将辖区内城镇老旧住宅小区全部改造到位。市住建局：负责市城镇老旧住宅小区改造工作领导小组日常工作，具体负责组织协调、政策拟定、计划编制、督促推进、通报考核等工作；具体负责项目的规划设计、施工图论证、招投标、项目施工、竣工验收、档案归档等工作；负责工程资金拨付的审核工作。市行政审批局：会同城管局，配合属地街道对小区内违建设施进行界定；根据老旧小区改造设计方案办理立项、联合审查等相关手续。市城管局：会同行政审批局，配合属地街道对小区内违建设施进行界定；配合街道做好违建拆除，指导属地街道开展长效管理机制落实工作；配合做好小区内环卫设施的增设工作。市财政局：负责老旧小区改造中由政府出资进行改造类项目的专项资金的统筹安排，对资金管理情况进行监督，协助争取上级补助资金。市发改委：负责老旧小区改造相关配套资金的申报工作。市民政局：配合做好老旧小区改造中适老化改造工作。市教育局：配合做好老旧小区改造中幼托等教育机构增设改造工作。市文体广电和旅游局：负责小区体育设施的改造和新增工作。市审计局：负责指导项目资金审计工作，特别是中央财政专项资金审计的指导工作。供电、供水、燃气、邮政、电信、移动、联通、有线电视等管线（设施）单位及时做好老旧小区改造中涉及的管线改造专项计划；支持和配合做好水、电、气、通信、邮政（信报箱）等设施改造工作；积极向上争取资金支持。其他相关部门要根据各自职责，指导、支持和配合改造项目中涉及相关专项工作的推进。六、评价激励老旧小区改造工作将列入市政府对相关街道的考核内容之一，也是市高质量发展考核中美丽宜居城市建设水平指标评价的重要考核内容之一。市城镇老旧住宅小区改造工作领导小组办公室定期对改造工作开展情况进行考核督查，并对老旧小区改造（含加装电梯）工作中涌现出的先进集体、优秀项目、先进个人进行表彰奖励。七、其他（一）未列入当年度改造计划的老旧小区存在外墙脱落、管道堵塞等日常维修工作，按照属地管理原则，由属地街道及时处置，确保居民日常生活正常开展。（二）老旧小区改造工程（含加装电梯）按照属地管理原则，由属地政府做好项目安全监管工作。（三）各管线单位应主动介入老旧小区改造工作，积极向上级争取专项资金用于小区内管线专项改造；结合老旧小区改造规划拟定各自改造方案，并及时与市城镇老旧住宅小区改造工作领导小组办公室对接；严禁重复施工，造成浪费。八、本指导意见自颁布之日起实施。附件:如皋市城镇老旧住宅小区改造工作流程图如皋市人民政府办公室2021年2月19日附件1：如皋市城镇老旧小区改造工作流程图街道排查摸底，拟定下年度改造小区，统计改造内容，进行民意调查，原则上同意改造居民未达到标准的，不列入改造计划。计划拟定街道排查摸底，拟定下年度改造小区，统计改造内容，进行民意调查，原则上同意改造居民未达到标准的，不列入改造计划。计划拟定资金拨付组织实施手续办理行政审批局根据经市老旧小区改造领导小组审核通过的改造方案和可行性研究报告出具立项、联合审查意见；住建局出具施工图论证意见。方案确定街道将拟改造小区资料（小区基本情况、改造清单、民意调查、拆违计划、长效管理计划）报至市老旧小区改造工作领导小组讨论确定。计划报送违章界定街道邀请行政审批局和城管局对小区内违建设施进行界定，制定拆违计划。资金拨付组织实施手续办理行政审批局根据经市老旧小区改造领导小组审核通过的改造方案和可行性研究报告出具立项、联合审查意见；住建局出具施工图论证意