2023年5月深圳房地产市场快报-世联评估

中国房地产市场发展报告中国房地产市场发展报告每一天，为您创造价值深圳市场获取更多资讯）请关注"瑞联资信平台"微信公众号或与客户经理联络瑞联平台研报系列愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享1核心指标新建住宅成交套数住宅去化周期核心指标新建住宅成交套数住宅去化周期深圳物业深圳物业核心指标一览变动指标为环比变化新建商品住宅均价∶存量商品住宅均价∶新建写字楼（含研发办公）均价∶61,036元/m59,552元/m58,159元/m新建商业（以商务公寓为主）均价∶67,214元/m住宅房价收入比存量住宅成交套数愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享2利率指标利率指标厂门.贷款市场报价利率（LPR）（%）数据来源∶瑞联数据平台数据来源∶中国人民银行.债券发行平均利率（%）愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享3全国楼市综述全国楼市综述成交回落住宅小阳春戛然而止基调未改政策促回稳不遗余力全国住宅市场综述（4月份）>四月综述∶成交双双回落,均价跌势未止世联EVS存量住宅加权均价为22,961元/m（仅作价格指数用）,环比连续十个月下滑,本月环比名义跌幅0.09%,同在可连续获得官方数据的城市中,4月存量住宅成交环比下降16.2%。业主出售意愿持续增强,挂盘房源增加,但积压三年的需求在短时间内集中释放完毕,市场活跃度回落,未能延续3在世联评估跟踪的重点城市中,4月新建住宅销售面积环比下降25.6%,总体呈趋势性下降形态。其中,一线城市下降11.8%,二线城市下降25.8%,三四线城市32.2%。其中一线成交韧性较强,三四线城市销售跌幅最大。售楼现场咨询量、认购量等先行指标下行,市场观望情4月,重点城市居住用地成交规划建筑面积环比下降14.7%,成交金额环比上升32.4%。上海、广州、杭州、长沙、合肥等8个城市接棒集中供地,成交总额明显提升,提升了土地市场热度,溢价率上升至7.8%的相对高位,流拍率维持在4月21日,上海今年首轮集中供地落幕,19宗地全部成交,揽金518.8亿元,问鼎全国城市出让金榜冠军。19宗地总规划建筑面积达到198.9万平方米,"核心城市、核心地段"双核心宗地竞价异常激烈,其中15宗溢价成交。55家房企云集上海滩,央企、国企继续霸屏,其中14宗地由央国企和地方国资竞得。万科、华润、中海三巨头在沉寂三年后,"解广州、杭州、合肥分别掘金231.0亿元、1>环比变动∶下跌城市数量占绝对多数在世联评估高频跟踪的重点城市中,存量住宅均价环比上涨城市只有12座（与上月持平）,下跌城市多达34座,下跌城市仍占绝对多数。武汉、郑州、哈尔滨等近期低迷城市需求疲软,均价下滑,仍面临阶段性的调整。>均价同比∶高能级城市均价较平稳存量住宅均价同比上涨城市有8座（与上月持平）,下跌城市多达38座。高能级城市中,上海、北京、成都热点恒热平稳运行,均价同比仍保持升势,为全国楼市的定海神针。愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享4>市场展望∶市场趋稳,分化加剧进入二季度,去年积压商品住宅需求已基本释放完毕,但居民收入及就业预期尚未扭转,市场对基本面改善可持续性存在分歧。总体而言,目前楼市仍处在调整每年三次的中央政治局会议是政策风向标。4月28日,政治局会议房地产政策基调不变,重申"房住不炒、因城施策","支持刚性和改善性住房需求,做好保交楼、保民生、保稳定工作,促进房地产市场平稳健康发展,推动建立房地产高层已经给出具体指示,防风险前提下,政策环境整体仍处于宽松状态,为后期行情企稳奠定了良好的政策基础。4月,我国已全面实现不动产统一登记。2013年中央决定建立登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台"四统一"的不动产登记制度。十年铸剑完成,现实"四统一",涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。不动产登记在财富再分配的作用不可忽视,统一登记是开征房地产税的必要条件。房地产税在市场充分恢复之前不会轻易推出,短期征税预期不高。但从大战略来说,要化解一路狂飙的地方债务问题,房地产税这个地方税种开征却是必行当前政策环境以宽松为主,各地在积极促进楼市回稳上不遗余力。核心城市微调政策多聚焦在提高公积金贷款额度、发放购房补贴等,部分城市涉及鼓励房票安置、优化限购、限售、二手房参考价等。郑州、合肥、杭州等热点二线城市限购措施继续放松,主要涵盖放松限购区域范围,对本地户籍和非本地户籍放宽购房深圳调整二手房指导价规则,银行核定存量住宅价以网签备案价和评估价就低为准,参考价仅作参考。上海存量住宅核验价和"三价就低"疑似有所放松,部分核验此外,今年已有超过86座城市下调首套房贷款利率,房伴随着各地政策进一步优化调整以及宏观经济的稳步修复,二季度全国商品住宅市场逐渐趋稳,市场分化加剧。预计长三角、珠三角、京津冀三大都市圈和二线高能级城市核心区热点恒热,市场弱复苏局面大致持续。而对于大部分城市而言,购房者积压需求快速释放后复苏动能转弱,仍面临阶段性的调整。愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享5EVS数据大公开--2023年4月全国代表城市存量房房价变化同比变动排名城市2023年4月均价（元/m）环比变动2023年累计变动同比变动1上海59,4250.11%-0.08%3.11%2泉州12,5850.27%1.63%2.99%3佛山14,3100.06%0.29%1.76%4北京53,95753,957-0.01%0.23%1.10%5西安13,9020.13%0.31%1.04%6成都13,7640.21%-0.19%0.87%7乌鲁木齐8,0360.70%1.03%0.50%8厦门40,252-0.04%-0.35%0.43%9三亚28,2050.13%-0.11%0.67%10长沙10,8250.40%-0.37%0.81%11南京29,696-0.01%0.01%0.84%12合肥17,025-0.05%-1.03%1.24%13济南14,9430.08%-0.81%1.41%14珠海19,9380.50%0.46%1.72%15广州31,240-0.07%-0.83%1.83%16昆明10,587-0.50%-0.93%2.33%17苏州19,370-0.33%-0.71%2.43%18兰州11,115-0.16%-0.15%2.49%19无锡13,918-0.58%-1.05%2.53%20海口15,2070.07%-0.80%2.56%21石家庄13,363-0.06%0.00%2.58%22大连13,311-0.08%-0.55%2.62%23深圳59,552-0.10%-0.65%2.64%24常州12,364-0.22%-0.55%2.72%25天津19,0450.12%-0.33%2.96%26南昌11,167-0.11%-0.52%3.16%27呼和浩特10,122-0.36%-1.26%3.26%28青岛16,737-0.13%-0.94%3.43%29杭州38,850-0.09%-1.13%3.54%30太原10,182-0.25%0.04%4.08%31福州21,129-0.19%-0.52%4.47%32南宁11,033-0.02%-0.63%4.63%33惠州10,098-0.03%-1.03%5.06%34温州17,192-0.37%-2.41%5.21%35贵阳8,499-0.16%-0.64%5.34%36武汉15,276-1.24%-2.23%5.39%37宁波22,990-0.30%-1.68%5.44%38沈阳9,099-0.01%-0.89%5.52%39长春8,568-0.16%-2.09%5.53%40烟台9,739-0.07%-1.19%5.78%41重庆9,330-0.29%-1.12%5.90%42东莞22,978-0.40%-1.50%6.43%43郑州12,507-0.61%-2.10%6.68%44中山10,210-0.80%-2.91%7.85%45江门6,968-0.37%-5.38%7.96%46哈尔滨8,716-0.14%-1.80%0.65%数据来源∶瑞联EVS数据平台愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享6聚焦聚焦深圳市场愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享7政策资讯概述政策资讯概述4月4月,深圳调整二手房指导价规则,银行不再捆绑参考价放贷,核定存量住宅价以网签备案价和评估价就低为准,参考此举意味着深圳楼市调控开始放松,有助于盘活市场流动性,恢复市场信心。土地市场概述土地市场概述4月4月,深圳推出共12宗地,以工业用地为主,建设用地面本月共有3宗地顺利拍出,土地面积40.75公顷,规划建筑面积新房住宅概述截至4月底,深圳在售新建商品住宅39,791套/40存量住宅概述4月4月,深圳存量住宅量价齐跌,在经历了梦幻般的小阳春之后,网签量冲高回落。具指标意义的瑞联EVS存量住宅均价为59,552元/m,环比下跌0.10%,同比下跌2.60%。2021年深圳率先推行"二手房指导价",看得见的脚踩住了看不见的手,均价陷入连续18个月阴跌,房价去泡沫化效果显著。住宅租赁市场住宅租赁市场根据瑞联EVS统计数据根据瑞联EVS统计数据,4月份深圳优质商商业市场概述一手商业市场（以商务公寓为主）∶价量齐跌一手商业市场（以商务公寓为主）∶价量齐跌4月份,深圳一手商业物业均价为67,214元/m,环比下跌4.4%。成交面积23,271m,环比大幅下降84.0%。零售商业租赁市场∶租金回升,空置率保持平稳一季度,深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金（初值）为719元/m一月,环办公市场概述一手写字楼市场∶价升量跌一手写字楼市场∶价升量跌4月份,新建写字楼成交均价58,159元/m,环比上涨14.7%;成交19,216m,环比大跌87.6%。新建写字楼可售面积高达163.9万m,库存量下降0.4%。写字楼租赁市场∶租金趋势性下行,空置率基本稳定一季度,深圳商务区甲级写字楼租金继续下行,平均租金为190.3元/m一月,环比下跌1.2%。静态租赁回报率为2.9%。愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享8政策资讯深圳存量住宅612个,龙华、宝安、光明区未来供应位居前三此次的统计存量住宅量比2022年12月31日统计的宅地量多了170宗。龙华增加94宗依然是供应大区,其次是宝安（84深圳∶"十四五"新增20万套保障房,从54万套提高到75万套4月11日,深圳发布了《中共深圳市住房和建设局党组关于巡察整改进展情况的通报》。《通报》中提到,印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》,全面对接国家住房保障体系,推动出台《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》等四个规章,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制提高保障性住房投资占房地产开发年度投资总额比重,从2021年的9%提高到"十四五"末的15%以上;"十四五"期深圳2023年度建设用地供应计划印发政策资讯4月21日,深圳印发2023年度建设用地供应计划。今年计划供应建设用地1200公顷,其中新供应建设用地9政策资讯居住用地∶计划供应居住用地330公顷,其中商品住房用地205公顷（新供应100公顷,更新整备供应105公顷）,公共住房用地125公顷（新供应55公顷,更新整备供应70公顷,民生设施用地∶计划供应民生设施用地54商服用地∶计划供应商服用地27公顷,其中新供应7公顷,其中DY08单元北部两宗地调整为"二类居住用地",两宗地总建面约20.8万m,深圳57个保障房集中开工,约3.9万套深圳提出2021-2027年将累计新增建设筹集保障性住房100万套（间）。届时,保障性住房将覆盖约350万-400万人。改造城中村住房,今年深圳计划推进4.9万套（间）前海妈湾规划调整,新增10多宗居住用地调整以后,妈湾将新增十几宗宅地,同时新增配套教育用地。十五单元增加了约54.21万m的住宅建筑面积、十六单元愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享9数据来源∶瑞联EVS数据来源∶瑞联EVS数据平台土地市场土地市场4月4月,深圳推出共12宗地,以工业用地为主,建设用地面本月共有3宗地顺利拍出,土地面积40.75公顷,规划建筑面积四月份深圳土地成交一览表成交日期宗地编号宗地坐落土地用途土地面积规划建筑面积成交总价竞得人盐田区盐田街道其他用地盐田港东区公司坪山区坑梓街道工业用地拉普拉斯坪山区坑梓街道工业用地作为世界单港集装箱吞吐量最高的码头之一,深圳盐田港又有大动4月21日,盐田港扩容用地J301-0008成功出让,由盐田港东区国际集装箱码头有限公司以底价5土地市场J301-0008为深圳港盐田港东港区一期集装箱码头工程的重要组成部分,项目包括一期土地市场东港区一期位于盐田区大鹏湾北岸,邻近盐田港中港区,港区南与香港隔海相望。将新建3个20万吨级自动化集装箱泊位,岸线长1470米,码头前沿水深18米,陆域总面积120万平方米,设计年吞吐经营需要,项目将建设长约2.1公里的连接东作业区与中图片来源∶深圳公共资源交易中心愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享10宅市场住新房成交分析聚焦深圳市场宅市场住新房成交分析新房供应分析新房供应分析深圳新建住宅新增供应走势深圳新建住宅新增供应走势数据来源∶瑞联EVS数据平台4月4月,深圳住宅新盘供应4,896套/47.57万m,套数环比下降8.9%。新增包括被市场寄予厚望的华润超核中心二期（708深圳新房供应还将持续走高。根据《深圳市2023年二季度计划预售商品房情况》,二季度住宅新盘总建面131.11万m,深圳新建住宅成交价量图深圳新建住宅成交价量图数据来源∶瑞联EVS数据平台4月新建商品住宅4月新建商品住宅均价为61,036元/m本月网签量3,505套/35.1万m,套数环比上升9.57%。被疫情耽搁的刚需有所释放,但绝对量依然较低。成交套数、金额双资冠军。从地段、业态、开发商实力等综合条件而言,超核中心稳坐龙华第一梯队。详见下一页《深圳新建住宅销量T0P25》。愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享11住宅市场聚焦深圳市场住宅市场四月份深圳新建住宅销量四月份深圳新建住宅销量T0P25排名项目名称行政区域板块成交套数成交面积成交均价成交金额1龙华区2光明区光明3会展湾雍境花园宝安区沙井4万科金域学府龙岗区龙城5宝安区西乡6润晖府光明区光明7颐安都会中央龙岗区横岗8招商臻城花园龙岗区布吉9信义金御半山龙岗区布吉鸿荣源博誉府龙华区书香雅苑深汕合作区鹅埠溪山别墅龙华区颐城臻湾悦家园南山区前海华侨城四海华亭龙华区龙华中海寰宇珑宸花园龙岗区龙岗中心区卓越和奕府龙华区龙华宝安区新安深汕合作区赤石龙岗区龙城中洲湾福田区沙头融湖盛景花园龙岗区平湖金地明峰府光明区公明壹成中心花园龙华区龙华万丰海岸城宝安区沙井御景天峦府罗湖区莲塘愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享12住宅市场聚焦深圳市场住宅市场按所有物业类型权益销售总额排名排名企业名称项目数量销售套数权益销售面积权益销售金额(亿元）1特区建发投资32,370165,083109.72深圳地铁集团762970,56266.53华润置地101,43693,49944.24卓越集团674859,62038.45万科982657,56437.26佳兆业集团627523,74325.47中洲控股222929,16724.98深圳鸿荣源643929,72523.49京基集团532031,04322.110中海地产646246242,89542,89521.811华侨城1143943936,08436,08421.412深圳海岸投资130930933,51133,51119.213招商蛇口1458858834,08234,08218.514晟润丰110610632,65632,65618.115天健集团214014017,19417,19416.816新世界集团111611613,89713,89716.217颐安集团422822,21512.018金地集团325323,51211.419康达尔地产111216,11411.320深业集团834625,69610.821鼎宏投资125623,30210.522仁恒置地324419,4219.523深圳国际21468,9049.424绿城中国123918,1779.225人才安居126110,6109.1售喜人,排名同步上升。愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享13住宅市场住宅市场分析与点评分析与点评4月4月,从各区域的成交来看,主要成交来自关外,成交面积合计占比为89%,其中龙华区成交领先,成交面积在全市的关内成交面积合计占比11%,其中福田区为主力成交区域,成交面积四月份深圳新建住宅成交区域分布四月份深圳新建住宅成交区域分布数据来源∶瑞联EVS数据平台愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享14住宅市场聚焦深圳市场住宅市场新房可售及去化深圳新建住宅可售套数深圳新建住宅可售套数数据来源∶瑞联EVS数据平台截至4月底截至4月底,深圳在售新建商品住宅39,791套/404.02万m,可售套数上升4.7%。库存压力最大的行政区包括龙岗区8,698套,龙华区8,266套,坪山区5,371套。第二季度新盘供应计划里,有13,024套住宅跑步进场,库存拉响警报,深圳人才房成为影响市场预期的新变量,今年可售人才房约1.7万套。人才房像一条鲍鱼,扰动的不仅仅是买房人,更是深圳整个房地产市场,住宅严重失衡的供求关系慢深圳住建局正在牵头制定深圳保障性住房相关政策,拟取消原来的安居型商品房、人才住房等住房类型,新增了保障性租赁住房、共有产权住房等住房类型,把深圳的住房体系彻底分成保障住房、商品住房双轨制。期来衡量住宅市场的供需情况,该数字超过18个月即存在较大的市深圳新建住宅库存去化周期数据来源∶瑞联EVS数据平台愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享15住宅市场存量住宅分析聚焦深圳市场住宅市场存量住宅分析深圳存量住宅成交价量图深圳存量住宅成交价量图数据来源∶瑞联EVS数据平台分析与点评分析与点评4月,深圳存量住宅量价齐跌,在经历了梦幻般的小阳春之后,网签量冲高回落。具指标意义的瑞联EVS存量住宅均价为59,552元/m,环比下跌0.10%,同比下跌2.60%。2021年深圳率先推行"二手房指导价",看得见的脚踩住了看不见的手,均价陷入连续18个月阴跌,房价去泡沫化效果显著。本月存量住宅网签3,192套/30.2万m,套数环比下跌19.17%。不管是新房售楼现场咨询量、认购量,还是存量住宅的带看量、转定量都在快速下行。近期挂牌量逼近5.2万套大关,这既包括需求积压以旧换新的刚需群体,还包括一部分本月,深圳调整二手房指导价规则,银行不再捆绑参考价放贷,核定存量住宅价以网签备案价和评估价就低为准,参考价仅作参考。此举意味着深圳楼市调控开始放松,有助于盘活市场流动性,恢复市场信心,被许多人视为救命稻草。但从绝对数值而言,即使横向与发达国际顶级城市作比较,深圳房价收入比高到没有城市可作参照。根据Dem0graDhia《国际住房负担能力调查2022》房价收入比数据,香港23.2、悉尼15.3、温哥华13.3、洛杉矶10.7、伦四月份各区存量住宅成交套数及均价四月份各区存量住宅成交套数及均价数据来源∶瑞联EVS数据平台愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享16数据来源∶瑞联EVS数据平台分析与点评数据来源∶瑞联EVS数据平台分析与点评住宅市场住房租赁市场住房租赁市场深圳住房租赁市场走势深圳住房租赁市场走势根据瑞联根据瑞联EVS统计数据,4月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为82.5元/m,总体趋势平稳偏弱。深圳存量住宅空置率约5.5%,在全国主要城市2023年,政府工作报告对房地产工作的要求是∶加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题。大力发展保障性租赁住房是2023年深圳楼市主旋律。1月17日,发布《深圳市保障性住房规划建设管理办法》《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》4《深圳市保障性租赁住房管理办法（稿）》规定,政府组织配租的保障性租赁住房,租金按照不高于同期同地段同品质市场参考租金的90%确定。其中,由政府组织配租的住房,按照同期同地段同品《深圳市公共租赁住房管理办法（稿）》规定,公共租赁住房租金按照市场参考租金的30%左右确定。面向特困人员、低保及低保边缘家庭配租的,租金按照市场参考租金的3%左右确定。2023年一季度,深圳地区生产总值为7,772亿元,同比增长6.5%,这一增速远高于2022年全年增速3.3%。在中国式现代化建设和高质量发展道路上,深圳奋楫争先,勇当尖兵。从GDP到投资、消费、出口等各项主要经济指标,深圳都实现了较快增长,经济持续回升的态势已经明确,为全年经济稳中向好打下坚实基础。深圳是全国吸引人口最多的城市之一,实际管理人口在1,800～2,200万之间。《广东省第七次全国人口普查公报》显示,深圳常住人口十年暴增了713.6万人,是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率最高的地级以上市。优质的创业环境、量身定制的优惠政策为楼市带来了大量刚需住房需中长期而言,良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数,将继续支撑住宅租赁需房价更多是信贷泡沫的滥觞,房租背后有着居民实际收入的约束,在深圳投资一套商品住宅,仅靠目前的租金收益（扣愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享17聚焦深圳市场商业市场一手商业市场（以商务公寓为主）∶价量齐跌4月份,深圳一手商业物业均价为67,214元/m,环比下跌4.4%。成交面积23,271m,环比大幅下降84.0%。商务公寓方面,东海国际中心成交公寓13套（3,118m）,成交金额4.71亿元（均价151,178元/m）,遥遥领先,雄霸成交金额首位。本项目位于福田区深南大道7888号,由两座国际甲级写字楼、国际五星级酒店──东海朗廷酒店、两座商务公寓及时尚精品商场组成。总占地3.6万平方米,建筑面积50余万平方米。项目为双子塔结构分A、B两座,分别为80层和73层,主力户型为建面140～500m的平层及复式厦（21套）等。详见下一页《深圳商务公寓销量T0P25》。深圳新建商业（含商务公寓）物业成交价量图深圳新建商业（含商务公寓）物业成交价量图商业市场商业市场数据来源∶瑞联EVS数据平台商业营业用房方面,位于坪山区的润樾山花园,月内成交1,598m,成交金额8,348万元（均价52,236元/m）,一举摘润樾山由华润置地、招商蛇口、华发股份联袂开发,位于碧岭街道坪山大道与黄竹坑路交汇处西南侧,润樾山临近在建地铁14号线、16号线牛角龙站,占地约3.3万m,总建面约18万m,由7栋可售高层住宅、1栋人才房以及临街商业组成。本项目批准上市商业9,720m,目前已售罄。其他成交商业楼盘还包括星河天地（200m,均价130,000元/m）、恒大天玺公馆（50m,均价120,887元/m）、华润愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享18商务公寓聚焦深圳市场商务公寓四月份深圳商务公寓销量四月份深圳商务公寓销量T0P25排名项目名称行政区域板块成交套数成交面积成交均价成交金额1华润笋岗中心罗湖区笋岗2恒大悦玺大厦龙岗区龙岗中心区3龙岗区龙岗中心区4华谊兄弟文化城坪山区坪山5碧桂园翠湖大厦罗湖区翠竹6仁恒梦公园龙岗区龙城7恒大天玺公馆罗湖区桂园8君胜熙珑山龙岗区龙岗中心区9东海国际中心福田区香蜜湖深汕绿地商务中心深汕合作区鹅埠御成府南山区南头盐田区盐田弘基朗寓南山区桃源99宏发天汇城光明区公明99 -星河天地光明区光明88锦尚公馆南山区前海8南山区招商8会展湾东城宝安区福永8深业泰富广场罗湖区笋岗7-会展湾水岸宝安区福永7仁恒芯梦公园宝安区沙井5华侨城创想大厦龙华区5深业世纪山谷南山区华侨城5龙华区石岩5荣德国际龙岗区横岗5愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享19聚焦深圳市场商业市场4月份4月份,深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为176.0万m,环比下降1.4%,下降趋势显著。库存去化周期29.2个月,也就是说即使无新增供应,依照当前平均销售速度,仅销售现有的库存面积需要2.4年。根据《深圳市2023年二季度商品房房源信息情况》,二季度预计供应房源面积约154.31万m,共15,521套。其中,商务公寓8.45万平方米,1,211套;商业5.54万平方米。深圳新建商业（含商务公寓）可售面积深圳新建商业（含商务公寓）可售面积商业市场商业市场深圳新建商业（含商务公寓）物业库存去化周期深圳新建商业（含商务公寓）物业库存去化周期数据来源∶瑞联EVS数据平台愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享20聚焦深圳市场商业市场存量商业物业市场∶租金回升,空置率保持平稳4月份,深圳存量商业物业（以商务公寓为主）成交面积23,875m,环比上升17.2%。一季度,深圳社会消费品零售总额2,358亿元,同比增长11.8%。整体商业市场逐渐摆脱了疫情的影响,成熟商圈逐渐完成业态调整,客流量有序恢复,整体租金回升。深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金（初值）为719元/m一月,环比上升1.3%,同比下跌4.9%。空置率一季度,深圳网上零售持续快速增长,限额以上单位通过互联网实现的商品零售额增长27.8%。互联网技术使消费者逐渐掌握消费市场的主动权,电商快速发展碾压传统百货零售业,不利于零售物业的租售。核心都市圈核心城市内优质资产,依旧是重要的资产配置选择。深圳良好的经济和人口基本面将继续支撑本地消费市场的发展,有利于零售物业租售的长远表深圳优质购物中心最优租金层平均租金深圳优质购物中心最优租金层平均租金（单位∶元/m月）商业市场商业市场深圳优质购物中心最优租金层平均空置率深圳优质购物中心最优租金层平均空置率数据来源∶瑞联EVS数据平台愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享21深圳新建写字楼成交价量图办公市场聚焦深圳市场深圳新建写字楼成交价量图办公市场一手写字楼市场一手写字楼市场∶价升量跌4月份,新建写字楼成交均价58,159元/m,环比上涨14.7%;成交19,216m,环比大跌87.6%。岁宝壹品热销4,188m,成交金额1.4亿元（均价33,486元/m）,问鼎全市成交面积冠军。本项目位于八卦岭上步路与泥岗路交汇处（6、7号线八卦岭站）,批准上市写字楼130,145m,累计成交48,574m,目位于宝安中心区的华侨城宝辰大厦成交3,170m,成交金额2.5亿元（均价77,731元/m）,勇夺成交金额冠军。项目批准上市写字楼92,226m,累计成交7,056m,销售率为8%。计容建筑面积104,740m,由约9.2万m写字楼、约1.2万m宝辰荟组成,建筑高度约230米,是其他热销楼盘还包括,恒大都会广场（3,485m,均价57,326元/m）、滨江爱义南方大厦（2,716m,均价51,718元/m）、京基水贝城市广场（1,582m,均价69,629元/m）、恒裕柏悦湾（1,356m,办公市场办公市场四月份深圳写字楼销量T0P10四月份深圳写字楼销量T0P10排名项目名称行政区域板块成交面积成交套数成交均价（元/m）成交金额(万元）1岁宝壹品福田区园岭4,1882933,48614,0242恒大都会广场龙岗区坂田3,4853,4852457,32619,9763华侨城宝辰大厦宝安区宝安中心区3,1703,1701677,73124,6384滨江爱义南方大厦福田区园岭2,7162,71610251,71814,0465京基水贝城市广场罗湖区翠竹1,5821,582969,62911,0136恒裕柏悦湾南山区南山1,3561,3561774,75310,1387华侨城一新玺南山区南山1,2941,2943135,68317,5548合景同创一臻林天汇南山区南头623623382,6675,1499顺泰中晟大厦龙华区大浪572428,5061,63010乐创荟大厦龙华区观澜483121,8181,054愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享22办公市场数据来源∶瑞联EVS数据平台办公市场数据来源∶瑞联EVS数据平台办公市场4月份4月份,深圳新建写字楼可售面积高达163.9万m,库存去化周期为31.4月,即使无新增供应,依照当前平均销售速度,仅销售现有的库存面积也需要2.6年。去化压力有所缓解,但依然较大。深圳新建写字楼可售面积深圳新建写字楼库存去化周期愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享23深圳甲级写字楼平均空置率深圳甲级写字楼平均空置率办公市场存量写字楼市场存量写字楼市场∶租金趋势性下行,空置率基本稳定4月,深圳存量写字楼销售成交9,340m,相对于超过800万m的存量市场而言,买卖寥落,交易以租赁经营为主。2023年一季度,龙岗区坂田街道星河W0RLD双子塔、宝安中心区卫星通信运营大厦入市,写字楼招租面临较大竞争压力。受复杂的国际形势和国内宏观经济的影响,深圳写字楼新增需求转弱,业主选择以价换量的策略来达成去化目标,一季度,深圳商务区甲级写字楼租金继续下行,平均租金为190.3元/m一赁回报率为2.9%。深圳商业性办公用地供应过剩,写字楼供应持续井喷,可以满足未来十年的需求。见微知著,未来两年将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰,供过于求问题再次激化,"以价换量"仍将是近期租赁市场的主办公市场办公市场一季度一季度,深圳甲级写字楼平均空置率为21.9%,环比下降0.5个百分点,整体空置率走势基本稳定。深圳写字楼存量居大湾区城市之首,未来两年簇拥入市供应更是达到匪夷所思的800万m,将长期处于供过于求状态。预计未来一年整体租金将趋势性下降,空置率高位徘中长期看,随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实,深圳六大总部基地逐步成形,供应高峰期过后写字愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享24当前形势∶当前我国经济运行好转主要是恢复性的,内生动力还不强当前形势∶当前我国经济运行好转主要是恢复性的,内生动力还不强,需求仍然不足,经济转型升级面临新的阻力,推动高质量发展仍需要克服不少困难挑战。四方面重点工作∶研究院月报风险隐患持续化解.要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,支持刚性和改善性住房需求,做好保交楼、保民生、保稳定工作,促进房地产市场平稳健康发展,推动建立房地产业发展新模式.在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和"平急两用"公共基础设施建设;规划建设保障性住房。推动经济运行持续好转.加快建设以实体经济为支撑的现代化产业体系;.全面深化改革、扩大高水平对外开放。把吸引外商投资放在更加重要的位置,稳住外贸外资基本盘。内生动力持续增强.积极的财政政策要加力提效,稳健的货币政策要精准有力;.多渠道增加城乡居民收入,改善消费环境,促进文化旅游等服务消费;.切实保障和改善民生,强化就业优先导向。社会预期持续改善.持续提振经营主体信心,帮助企业恢复元气;.从根本上解决企业账款拖欠问题;.推动平台企业规范健康发展,鼓励头部平台企业探索创新。全国层面政策速览.四月中共中央政治局会议召开,提出推动建立房地产业发展新模式整体来看,4月中央层面关于房地产领域的定调依旧是"房住不炒"下的因城施策,需求端支持刚性和改善型住房需求,供给端做好保交楼、保民生、保稳定依旧是主线。值得关注的是,4月28日召开的中共中央政治局会议中,进一步强调了要促进房地产市场平稳健康发展,推动建立房地产业发展新模式。今年以来,从提出支持探索现房销售、进一步完善房企"三挡四线"规则,到启动不动产私募投资基金试点、发布金融17条支持住房租赁市场发展、支持消费基础设施发行基础设施RE1TS等重磅政策的发布,均对房地产业新发展模式内容作出持续的丰富,为行业新模式的实践探索带来广阔空间。此外,本次会议还特别提出,要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和"平急两用"公共基础设施建设,以及规划建设保障性.本次政治局会议首次提出推进超大特大城市城中村改造工作,未来城市更新工作将得到进一步推进,有利于持续改善城市面貌、优化城市规划布局、盘活优质存量用地等。.所谓"平急两用"公共基础设施建设,即平时用作旅游、康养等,重大公共事件突发时立即转换为隔离收治设施。该举措一方面有利于盘活疫情期间各大城市建设的方舱、医疗服务设施等,另一方面有利于韧性城市建设,提高城市风险防范能力。2023年4月中共中央政治局会议要点总结2023年4月中共中央政治局会议要点总结.我国全面实现不动产统一登记,不动产统一登记制度体系基本成型2023年4月25日,全国自然资源和不动产确权登记工作会议在成都召开,指出自2013年3月《国务院机构改革和职能转变方案》明确提出建立不动产统一登记制度至今,在新中国历史上第一次实现了不动产统一登记。当前我国不动产统一登记制度体系基本成型,信息平台运行平稳,不断健全。本次会议引发了市场对于不动产统一登记将是为开征房地产税预热的担忧,但事实上,不动产统一登记更重要的是为了摸清家底,保护公共和个人财产权益,保护产权合法交易,并非征收房地产税的必要条件和环节。结合当前市场情势,房地产税改革试点工作更大概率将选在更稳妥的时期推进。.最高法明确保障商品房消费者优先受偿2023年4月20日,中华人民共和国最高人民法院公告了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》,其中明确提出"商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款,主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持;在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下,商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持。"信息来源∶官方信息,瑞联平台价值研究院整理愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享25研究院月报研究院月报研究院月报地方层面地方层面.地方政策放松趋势延续,二线城市持续出台三限放松政策4月份各地房地产调控仍主要集中在需求端,且以公积金政策优化为主。此外,本月多个一、二线城市出台人才、落户、限购限售放松以及二手房指导价放松等政策。值得关注的是,在二手房领域,据市场消息,上海针对二手房核验价和三价就低规则、深圳针对二手房指导价规则均有所松动,为市场带来积极讯号。在供给端,多地继续在放宽预售资金监管、推进多渠道多模式去库存、推进城市更新与棚户区改造、鼓励房票安置等方面出台支持性政策,有利于进一步降低房企资金压力、促进市场良性健康发展。此外,深圳发布了《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》,提出取消原来的安居型商品房、人才住房等住房类型,新增保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有4月需求端典型政策例举政策类型政策摘要人才支持、放宽落户限制.广州荔湾区∶对产业杰出人才、产业高端人才、产业急需紧缺人才每年分别给予最高不超过10万元、5万元和3万元的薪酬补贴,补贴期限最长不超过3年。产业领军人才在国（境）外取得硕士以上学位的,按年劳动报酬的25%一次性给予引进单位最高不超过5万元的资助资金等。.杭州:对已在市区落实就业单位的35周岁以下的普通高校大.广州荔湾区∶对产业杰出人才、产业高端人才、产业急需紧缺人才每年分别给予最高不超过10万元、5万元和3万元的薪酬补贴,补贴期限最长不超过3年。产业领军人才在国（境）外取得硕士以上学位的,按年劳动报酬的25%一次性给予引进单位最高不超过5万元的资助资金等。.杭州:对已在市区落实就业单位的35周岁以下的普通高校大专学历毕业生,可在市区办理落户"45周岁以下普通高校硕士研究生可按.先落户后就业”的原则,在市区办理落户"放宽技能人才落户条件"放宽投靠落户条件"优化完善居住证积分落户政策"全面放开县域落户政策。.宁夏∶全面落实县城取消落户限制,实现稳定就业生活的农民工便捷落户。.岳阳∶在市区购买首套住房（含新建商品房、二手房）的人才发放一次性购房补贴,博士研究生及市级以上（含市级）领军人才20万元,全日制硕士研究生5万元,.双一流”高校（含原985、211高校）本科毕业生3万元,其他高校本科毕业生2万元,正高职称人才20万元,副高职称人才6万元,高级技师15万元,技师6万元。放宽购房落户及就近入学条件。放宽限购、限售....杭州∶钱塘区已纳入差异化限购范围,外地户籍居民只需1个月社保即可购买钱塘区首套新房或二手房,应提供1年以内社保缴纳证明。.合肥∶在庐阳区大杨镇、三十岗乡,蜀山区小庙镇,包河区肥河镇、大圩镇购买住房不限购"刚需资格认定调整为登记购房之日前3年内拥有市区累计缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明（追溯补缴不予认可）”"有60岁及以上成员的本市区户籍居民家庭、有未成年子女的二孩及以上多子女本市区户籍居民家庭,可购买第3套住房"持有安徽省居住证且居住地址在安徽省合肥市的非本市户籍居民家庭,可在合肥市限购区域购买1套住房。.郑州∶二环以外区域不再限购"同时,限售政策调整为以网签或契税缴纳或不动产权登记,三者任一满一年可售。多孩、全龄友好、职住平衡等家庭购房支持.北京∶正式发文前就3个试点项目窗口指导银行办理全龄友好购房信贷业务"多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照.一区一策”的方式由房山区试点。.绍兴∶对无房户或现自有房（商品房）人均面积不超过30平方米的三孩家庭,购买商品房时一次性发放30万元房票"二孩、三孩家庭优先配租保障性租赁住房,二孩家庭按市场价70%标准确定,三孩及以上家庭按市场价60%标准确定"对无房户或现自有房人均面积不超过30平方米,且确有租房需求的二孩、三孩家庭,实际租房（商品房）时,分别依申请发放每月800元和1500元的租房补助。.岳阳∶符合生育政策二孩及以上家庭,在市城区购买新建商品住房,签订新建商品住房买卖网签合同,并在2个月内缴清契税的,二孩家庭按商品住房买卖合同成交总价款2%的标准给予奖励,每套奖励最高不超过3万元"三孩及以上家庭按商品住房买卖合同成交总价款3%的标准给予奖励,每套奖励最高不超过5万元。二手房指导价放松.上海∶据媒体报道,上海二手房核验价和.三价就低”疑似有所放松。当前核验价已达到合同价的80%-90%,甚至有些还超过买卖合同价,二手房购房者实际首付压力有所减轻。.深圳∶据媒体报道,深圳调整二手房指导价规则,各银行将正式.告别”二手房参考价,即未来办理按揭业务已不再按参考价作为基准,将以网签备案价和评估价孰低为准。信息来源∶媒体报道,官方发布,瑞联平台价值研究院整理愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享26研究院月报研究院月报研究院月报地方层面地方层面4月供给端典型政策例举政策类型政策摘要放宽预售资金监管.岳阳∶开发企业可暂缓储存房地产开发项目资本金,实现销售收入后在资金监管账户上留足项目资本金。存量项目资本金在完成主体工程.五方”验收后,可申请全部解控。.江门∶对2022年1月1日至2023年6月30日竞拍取得商住用地,并在2023年6月30日前办理施工许可证的房地产项目,可以向辖区住房和城乡建设部门申请预售资金各环节的监管留存比例下调1%,用于项目工程款、材料款、税费等必要费用支出。.贺州∶2020年12月31日前,企业复工后,允许企业一次性提取其资金监管账户中50%监管资金用于项目复工复产"并进一步将预售资金监管比例降低5%（即住宅部分预售资金监管比例从35%降至30%,非住宅部分预售资金监管比例从25%降至多渠道推进去库存.重庆∶支持区县通过集中购买和盘活市场存量房等方式筹集棚改安置房源。.岳阳∶推进财政购买商品房用于保障性住房工作。.广州∶适用于已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等合法非居住存量房屋,以宗地或栋为单位按规定改建为保障性租赁住房。城市更新/棚改行动、鼓励房票安置.重庆∶今年到2025年,全市将实施城镇棚户区（危旧房）改造三年行动计划,预计改造棚户区8.3万户。支持有条件的区县推行推行房票”等货币化安置方式。.岳阳∶探索出台房票安置政策。.南昌∶东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区（不含南昌高新技术开发区、南昌经济技术开发区）四个中心城区范围内,国有和集体土地上房屋征收与补偿全面推行房票安置。取消人才房和安居房.深圳∶发布《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》,市住房建设局正在牵头制定深圳市保障性住房相关政策,取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型,新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型。信息来源∶媒体报道,官方发布,瑞联平台价值研究院整理愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享27研究院月报研究院月报研究院月报宏观经济数据宏观经济数据据国家统计局数据,4月份服务业持续回升,接触型聚集型服务业明显改善;工业生产总体稳定,装备制造业增长较快;市场销售较快增长,网上零售增长加快;固定资产投资规模扩大,高技术产业投资增长较快。总的来看,国民经济延续恢复态势,向好因素累积增多,但国际环境依然复杂严峻,国内需求仍显不足,经济回升内生动力还不强。2023年1-4月国民经济数据部分指标一览（同比）全国规模以上工业增加值社会消费品零售总额全国固定资产投资住宿和餐饮业生产指数信息传输、软件和信息技术信息传输、软件和信息技术房地产行业数据房地产行业数据房地产开发投资方面房地产开发投资方面∶1-4月,全国房地产开发投资35,514亿元,同比下降6.2%,其中住宅投资27,072亿元,下降4.9%;商品房销售面积37,636万m,同比下降0.4%,其中住宅销售面积增长2.7%;商品房销售额39,750亿元,增长4月70个大中城市商品住宅销售价格变动方面∶一线城市新房售价环比上涨0.4%,涨幅较上月扩大0.1个百分点,同比上涨2.0%,二手住宅环比上涨0.2%,同比上涨0.9%;二线城市新房售价环比上涨0.4%,同比上涨0.2%,二手住宅环比由上月上涨0.3%转为持平,同比下降2.2%,降幅收窄0.2个百分点;三线城市新房环比上涨0.2%,同比下降1.9%,比上月收窄0.8个百分点,二手住宅环比由上月上涨0.2%转为持平,同比下降3.6%,比上月收窄0.3个百分点。图·70个大中城市分城市等级商品住宅销售价格环比变动情况（%）数据来源∶国家统计局愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享28研究院月报研究院月报研究院月报存量住宅市场存量住宅市场EVS数据大公开∶4月全国代表城市住宅存量房价变化数据来源∶瑞联EVS数据平台>四月综述∶成交双双回落,均价跌势未止世联EVS存量住宅加权均价为22,961元/m（仅作价格指数用）,环比连续十个月下滑,本月环比名义跌幅0.09%,同在可连续获得官方数据的城市中,4月存量住宅成交环比下降16.2%。业主出售意愿持续增强,挂盘房源增加,但积压三年的需求在短时间内集中释放完毕,市场活跃度回落,未能延续3在世联评估跟踪的重点城市中,4月新建住宅销售面积环比下降25.6%,总体呈趋势性下降形态。其中,一线城市下降11.8%,二线城市下降25.8%,三四线城市32.2%。其中一线成交韧性较强,三四线城市销售跌幅最大。售楼现场咨询量、认购量等先行指标下行,市场观望情4月,重点城市居住用地成交规划建筑面积环比下降14.7%,成交金额环比上升32.4%。上海、广州、杭州、长沙、合肥等8个城市接棒集中供地,成交总额明显提升,提升了土地市场热度,溢价率上升至7.8%的相对高位,流拍率维持在4月21日,上海今年首轮集中供地落幕,19宗地全部成交,揽金518.8亿元,问鼎全国城市出让金榜冠军。19宗地总规划建筑面积达到198.9万平方米,"核心城市、核心地段"双核心宗地竞价异常激烈,其中15宗溢价成交。55家房企云集上海滩,央企、国企继续霸屏,其中14宗地由央国企和地方国资竞得。万科、华润、中海三巨头在沉寂三年后,"解广州、杭州、合肥分别掘金231.0亿元、1>环比变动∶下跌城市数量占绝对多数在世联评估高频跟踪的重点城市中,存量住宅均价环比上涨城市只有12座（与上月持平）,下跌城市多达34座,下跌城市仍占绝对多数。武汉、郑州、哈尔滨等近期低迷城市需求疲软,均价下滑,仍面临阶段性的调整。愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司愿景∶成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享29>均价同比∶高能级城市均价较平稳存量住宅均价同比上涨城市有8座（与上月持平）,下跌城市多达38座。高能级城市中,上海、北京、成都热点恒热平稳运行,均价同比仍保持升势,为全国楼市的定海神针。同比涨幅居前的城市为上海（3.11%）、泉州（2.99%）、佛山（1.76%）、北京（1.10%）及西安同比跌幅居前的城市为哈尔滨（-10.65%）、江门（-7.96%）、中山（-7.85%）、郑州（-6.68%）及东>市场展望∶市场趋稳,分化加剧进入二季度,去年积压商品住宅需求已基本释放完毕,但居民收入及就业预期尚未扭转,市场对基本面改善可持续性存在分歧。总体而言,目前楼市仍处在调整每年三次的中央政治局会议是政策风向标。4月28日,政治局会议房地产政策基调不变,重申"房住不炒、因城施策","支持刚性和改善性住房需求,做好保交楼、保民生、保稳定工作,促进房地产市场平稳健康发展,推动建立房地产高层已经给出具体指示,防风险前提下,政策环境整体仍处于宽松状态,为后期行情企稳奠定了良好的政策基础。研究院月报4月,我国已全面实现不动产统一登记。2013年中央决定建立登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台"四统一"研究院月报的不动产登记制度。十年铸剑完成,现实"四统一",涵盖所有不动产物权的不动产统