苏州高新区房地产价格调查报告

苏州高新区房地产价格调查汇报目录序言········································3上六个月苏州房地产市场分析·············46月份苏州高新区房地产市场分析·······6影响苏州高新区房价原因·············8上六个月高新区房地产价格调查总结·········9下六个月苏州房地产发展趋势展望·········9高新区房地产价格调查心得体会···············10附：高新区房地产数据整理1.序言2．上六个月苏州房地产市场分析(一)上六个月苏州房地产住宅市场成交分析上六个月，苏州共成交住宅类房源58909套，较同期增加39066套，增幅为196.88%，较去年下六个月增幅69.84%；成交总面积为6443430.23平方米，较增加4154286.04平方米，增幅为181.47%，较去年下六个月增幅70.47%.上六个月在政策处于见底态势下，全国各地楼市均出现了较为显著回升表现，就苏州市场而言，1月份因为受到春节及元旦等小长假影响，住宅成交处于正常发挥，不过从2月份开始伴伴随政策性住房强势发挥，住宅成交走势开始出现快速攀升，同时伴伴随银行优惠利率实施，3月份开始苏州住宅成交突破万套大关，之后几个月也保持着企稳走高趋势，同比出现暴涨除了与普通商品住宅大幅走量关于外，政策性住房也延续了去年8月份以来态势，月均占比达成了五、六成左右，对于住宅成交行情支撑力度显著。(二)上六个月苏州每个月住宅供求情况从上六个月供销走势图上能够看出，月度供销比基本上均在1.0以下，新增供给市场消化情况表现良好，不过从市场去化显著中不难发觉，中高端项目标增量依然消化力度有限，而万元以下刚需房源去库存速度较快，同时二季度开始首改型项目也有提速去化表现，六个月度以来受到银行货币政策利好影响，刚需带动下新房市场逐步回归。按照上六个月月均107.39万方去化速度，在没有新增供给前提下，消化现在549万方新房、存货大约需要六个月时间，而非住宅现在库存大约需要消化61个月，商住现在冷热表现十分突出。(三)上六个月苏州每个月成交量走势分析今年中央政府依然强调要坚持房地产调控不动摇，不过差异化信贷与房贷政策对于刺激首置需求有显著推进作用，同时地方政府也经过购房补助入手、契税减免等伎俩不停微调地方市场，不过结合今年以来国内外大经济形势不难发觉，国内经济疲软，稳增加成为现在政府工作重点，经过货币政策来调整市场流动性则表现愈创造显，时隔三年之后首次降息对于后市影响很大。3.6月份苏州高新区房地产市场分析(一)6月份苏州房地产住宅市场概况苏州楼市6月份住宅类房源共成交13895套，同比增加了313.79%，环比上升了1.71%；成交总面积为1551734.63平方米，同比增加了307.85%，环比上升了5.95%；成交均价方面，从均价走势图上能够看出，本月均价水平依然表现较为乏力，不过整体波动幅度较之5月份有所放大，月均价格水平与上个相比有一定回升。从今年开始，为了保障首次需求，商业银行在房贷审批及优惠利率上均采取了优惠政策，加之不少项目价格出现了较为显著调整，从2月份开始苏州住宅成交展现“一路高歌”，“金三银四红五”名副其实，而到6月份在园区几大主力项目标带动下，成交走势再度攀高，当然伴伴随现在苏州市场保障性安居工程日益推进，政策性住房从去年8月份开始大幅入市，在月度行情中一直发挥支撑性作用，在6月份成交数据中该类房源仍有六成多占比表现。(二)6月份高新区房地产市场分析高新区楼市6月份住宅类房源共成交807套，同比增加了106.39%，环比降低了1.34%；成交总面积为104217.444平方米，同比增加了107.75%，环比增加了0.47%，其中新建商品住宅成交签约量约348套，个盘中均为百套以下发挥，新房市场表现极度低迷。结合今年以来市场表现而言，刚性需求释放显著，不过区域刚需主力供给板块北新区板块新增入市量迟缓，同时区域库存新房缺乏强有力促销伎俩引导，以至于区域新房市场处于垫底状态。就月度表现而言，参加团购促销鑫苑国际城市花园项目虽成交领先，不过项目5月份中旬推新后进入去库存期，月度内74套签约量远远不及园区个盘发挥，其余项目中鸿运家园、旭辉上河郡等也都仅有40余套签约量，一直依靠个盘发挥影响区域行情高新区在主力成交项目表现低迷后，区域市场也受到较大影响。中高端住宅方面，金科王府在较为活跃销售策略下，洋房产品月度内有41套签约量，对于区域成交面积支撑力度较大。4．影响苏州高新区房价原因人民币升值空间贸易顺差扩大，人民币升值空间和压力在短期内看不到到头迹象。只要人民币继续升值，国外资金，就会继续流入中国，资金流动性过剩问题就依然存在。房地产市场就依然存在升值想象空间。2、政府态度

假如楼价下跌20%，以前业主就靠近负资产。97年香港金融危机造成负资产现象，是中国政府不愿意看到。楼价大幅下跌造成金融体系瓦解和危机比楼价泡沫愈加严重和恐怖。政府没有动力，也没有理由打压楼价，出台政策目标只是希望保持稳定发展。

3、苏州当地有效需求。有效需求是指现有购房意愿，又具备购房能力且决定在某一时段购房需求。因为调控政策中房贷门槛提升，投资性需求和刚性需求都有很大程度降低，政策挤压下苏州当地有效需求应该是大幅降低。这些购房者能否转化为有效需求，还要看他们对楼市走势判断以及由判断决定态度（决定买与不买，什么时候买）4、从一线城市转移来购房需求。最近二年因为北京、上海、广州等大城市人口负荷过重，生活成本太高、压力过大，宜居指数降低等原因，白领逃离“北上广”已初露端倪，大部分预计会分流到二线城市。苏州经济发达，环境优美，文化底蕴深厚，区位优势突出，城市建设韵味十足，城市地位举足轻重，在吸引这些白领人才方面，在二线城市中应该有很强竞争力。从大城市分流白领阶层，应该有较强经济实力，这部分人购房需求，不容小视，或许会成为苏州房价上涨一股推力5、市场供求关系

现在放盘量和买家数量对比并没有根本性扭转。二手地产市场供不应求现象没有产生本质改变。

6、苏州楼市租赁回报率

普通二手房租赁回报率依然能够维持在4-6%这之间，依然高于现在银行定时利率。5.上六个月高新区房地产价格调查总结高新区上六个月住宅类房源共成交4454套，同比及环比涨幅不及其余区域，区域市场处于较为平稳发展态势，除了科技城板块在一季度有一定市场表现外，科技城等价格相对偏高板块均表现低迷，去库存也是区域楼市面临一大难题，加之推盘不够主动，以至于区域市场在上六个月中表现极为有限。就个盘而言，鑫苑国际城市花园位于狮山路板块，周围配套资源齐全，不过偏高价格是项目实现去化主要障碍，从去年年底开始参团促销，项目去化抬头，成为了区域市场新房成交主力军，其次北新区旭辉上河郡项目主打刚需，也有一定去化量。6.下六个月苏州房地产发展趋势展望首先是中央宏观政策。下六个月最大政治就是要保持要迎接十八大顺利召开。这是我们国家政治生活当中最重最大事情。所以在这么背景下面，经济一定要稳增加，要防治各种意外事件发生。同时也要预防房地产价格显著反弹，以防功亏一篑。一样，我们要迎接十八大召开还要稳经济、稳增加。为了稳经济、稳增加，我们从某种角度比如说在金融方面还有可能要出台深入存款准备金率下调。贷款利率也有可能深入下调。不过二者综合一下总来说我们能够判断下六个月宏观调控总体应该还是比较稳定，不会出现各种过分、意外政策方法。总体要维持要迎接十八大，要保增加、保稳定。从开发商角度来看，从苏州上六个月以价换量，在以价换量前提下面有不少开发商往往希望是量增价升。下六个月苏州房地产市场包含很多开发商也依然会采取上六个月以价换量做法来争取保量，达成销售额目标。总体应该来说下六个月销售量在苏州房地产市场是不会小。尤其是十八大召开前后也就是金九银十，我相信苏州房地产销售量依然会延续今年上六个月态势，销售量会比往年显著增多。所以总体我判断下六个月苏州房地产市场是量增价稳或者量升价格微涨。价格微涨当中包含了一些结构性调整7．高新区房地产价格调查心得体会作为市场调查课期末考评——小组完成一份完整调查汇报。其中一项是做市场调查。作为一名学生，这是一次机遇，一次与社会接触好机会，也是一次不可缺乏挑战。我们小组按计划预定去高新区各家房产进行调查。这次调查总结了一些心得：首先，要严格抓紧自己工作，把工作做到位。第二，以科学态度去进行调查，以热情服务态度去做调查问卷。第三，以笑容覆盖一切困难，以真诚打动群众。不论在什么工作单位，或是什么样工作类型，先要做好自己所要工作，严谨工作态度和主动心态是必须!请记住不论什么时候，都不要放弃，面对困难时，更需要自己心态和态度要主动，即使挫败情况会经常走到我们身边，但我们必须好好总结，把问题关键点找出来。让问题得到一定处理，这时我们个人主观能动性就要充分地展示出来，发挥自己能力，把自己需要克服困难所克服了，这是我们在调查中需要学好！这次调查令我获益匪浅，我会学到每一个点，每一个思想，做法等铭记于心，应用到我日后工作当中。楼盘名称旭辉朗香郡旭辉上河郡诚河新旅城新地国际公寓项目位置新区金枫路北段与312国道交汇处新区长江路北，兴贤路与文昌路交界（大润发对面）塔园路西侧、天平学院东南侧苏州高新区塔园路166号，狮山路、塔园路交界处开发商苏州旭辉兴腾置业有限企业苏州旭辉高科置业有限企业苏州诚河置业有限企业苏州阳光新地置业有限企业物业类型住宅住宅、别墅、写字楼、商业住宅、别墅住宅建筑类别多层多层、小高层、高层、低层高层、小高层、多层高层户型范围96㎡-150㎡86㎡-310㎡76㎡-442㎡102-305平米主力户型3居室119平米;3居室112平米3居室119平米;3居室112平米2居室87平米;2居室87平米2居室148平米;4居室304平米物业企业苏州悦华置合物业服务有限企业永升物业香港悦华置地物业发展集团有限企业雅园物业物业费2.30元/平方米·月小高层2.1元/平米·月0.80元/平方米·月c8.3元/平方米·月宗地编号苏地-B-72苏地-B-73苏地-G-3占地面积56984.31M2176896M2104070.3M243000M2建筑面积78778M2322275M2166512M2130000M2容积率≤1.41.371.642.6绿化率35.5%40%37.5%35%楼面单价元/㎡280826001712土地成交总价(万元)224006300028500销售均价9500元/平方米8000元/平方米10000元/平方米2元/平方米成交价格1300元/平方米9200元/平方米11300元/平方米30000元/平方米开盘详情旧盘推出北区12号楼旧盘加推四期玉玺大平层旧盘预计下六个月8、9月推出5期享寓，主要推出多层、高层产品旧盘苏寓精装现房在售，剩下100多套房源优惠方法现在购房9折优惠预约5万享10万优惠现在房源主要集中在1、2层，为一口价房源9500-10000元/平；顶楼1元/平。现在购房全额付款98折，贷款99折优惠楼盘名称新创大河山惠泽云锦城姑苏公馆浒新158生活广场项目位置苏州新区何山路与湘江路交汇处新区鸿禧路与星丰路路口(鸿禧路1号)新区玉山路南、滨河路东浒杨路与永莲路交界处开发商苏州新创建设发展有限企业苏州惠泽置业发展有限企业苏州中海雅戈尔房地产有限企业苏州浒新置业有限企业物业类型住宅、别墅住宅、别墅住宅、别墅住宅、商业建筑类别多层、低层多层、高层高层、低层低层、小高层户型范围87㎡-287.61㎡69㎡-290㎡193.5㎡-389.52㎡52㎡-99.27㎡主力户型4居室253平米;3居室179平米2居室89平米;2居室106平米3居室226平米;2居室369平米2居室66平米；2居室52平米物业企业新港物业安邦物业管理有限企业中海物业有限企业新港物业服务有限企业物业费别墅2.48元/月·㎡,多层1.6元/月·㎡1.60元/平方米·月3.40元/平方米·月2元/平方米·月宗地编号苏地-B-31号苏地-G-55号苏地-B-123号苏地－B－50占地面积163504.7M211.9M244046M24500M2建筑面积163505M2190000M28.8万M225000M2容积率0.81.6c≤2.01.49绿化率50%40.6%40.2%21%楼面单价元/㎡2200122278331400土地成交总价(万元)3597123500690008585销售均价16000元/平米8000元/平方米0元/平方米8100元/平方米成交价格17550元/平米8755元/平方米26850元/平方米8960元/平方米开盘详情旧盘新创大河山二期悦山墅内部认购中，主推联排LA1b/LZ1b户型旧盘惠泽云锦城在售三期高层2+1房旧盘姑苏公馆预计7月底加推190平米精装公寓旧盘浒新158生活广场3-6楼约30套左右精装酒店式公寓在售优惠方法现在凭10万元定活两便存单复印件即可预约，预约享8万优惠全款94折，贷款97折楼盘名称荣尚花苑丹景廷永新秀郡朗地蓝山郡项目位置新区通安镇华金路西唐路路口浒关工业园永莲路和永安路交界处苏州新区浒光运河东侧，科霞路以南，科业路以北高新区文昌路与金灯街交界处（文昌桥附近）开发商苏州永华房地产开发有限企业苏州新景天商务地产发展有限企业苏州永新置地有限企业苏州朗地置业有限企业物业类型住宅住宅、别墅住宅、别墅普通住宅建筑类别小高层、多层小高层、多层高层、低层多层,小高层户型范围82㎡-169㎡90㎡-184㎡87㎡-383㎡85㎡-145㎡主力户型3居室143平米;3居室120平米4居室150平米;3居室106平米4居室184平米;3居室128平米二居室85-89平米三居室97-140平米四居室140-143平米物业企业新港物业苏州新港物业管理有限企业苏州新港物业服务有限企业上海易亚物业物业费1.50元/平方米·月多层0.99元/平方米·月高层1.66元/平方米层2.31元/平方米·月；别墅2.1元/平方米·月多层1.1元/月/平米，小高层1.75元/月/平米宗地编号苏地-B-131号苏地-B-23号苏地-B-89号占地面积5.3万M266000M282375M240452.5M2建筑面积8万M2100000M2107072.60M260597.84M2容积率1.5绿化率36.5%53.16%53.32%40%楼面单价元/㎡3324232430002373土地成交总价(万元)17000096009600销售均价6300元/平方米7600元/平方米8300元/平方米小高层整体均价8500元/平米，花园洋房均价9800元/平米，价格9600-10000元/平米成交价格6484元/每平方6608元/平方米8100元/平方米8650元/平方米开盘详情旧盘荣尚花苑主要在售小高层、花园洋房，面积104-167㎡旧盘丹景廷现房在售，剩下房源不多。户型面积还有89平米、160平米旧盘永新秀郡在售高层、小高层房源，户型面积88-138平米旧盘朗地蓝山郡在售洋房与小高层，面积85平米89平米126平米优惠方法现在清盘优惠：购房98折优惠，另有几套140平米左右特价房。现在购房优惠：总价减5000元，再98折优惠。现在总价优惠2.3万，三天内签协议再优惠3000元楼盘名称鑫苑国际城市花园万道尊品新创理想城梧桐墅项目位置滨河路与马运路交汇处玉山路与塔园路交界处新区长江路819号（长江路以西，嵩山路以北，水产城对面)新区鸿禧路2号（大白荡公园内）开发商苏州鑫苑置业发展有限企业苏州万道置业有限企业苏州新创建设发展有限企业苏州昂内房地产开发有限企业物业类型住宅住宅住宅住宅、别墅建筑类别高层高层高层、小高层低层户型范围61.93㎡-151㎡101㎡-133㎡58㎡-139.22㎡130㎡-139㎡主力户型3居室88平米;3居室78平米三室2厅101㎡3居室108平米;1居室57平米三室2厅130㎡物业企业鑫苑物业苏州依仕达物业企业新港物业苏州远景物业有限管理企业物业费2.30元/平方米·月2.45元/平方米·月小高/高层1.5；多层0.64元/平方米·月小高层2.64元/平方米·月；别墅2.73元/平方米·月宗地编号苏地-B-22号苏地-B-77号苏地-B-37苏地-B-126号占地面积119000M29426.1M2305478.3M272840.9M2建筑面积215000M215081.76M2488765M2116823.1M2容积率1.801.601.551.00绿化率45%37.80%40%38.5%楼面单价元/㎡5225795711505766土地成交总价(万元)111562004销售均价1元/平方米1元/平方米8300元/平方米11000元/平方米成交价格12995.2元/平方米13485元/平方米11129元/平方米12342元/平方米开盘详情旧盘鑫苑国际城市花园现房出售，现在主要在售3#、6#高层，户型面积78-101平米旧盘万道尊品共2幢高层131套房源，现在剩下20、30套，预计明年6月份交房。旧盘新创理想城美寓尾盘在售，剩下房源不多，在售户型面积80、110平米梧桐墅产品类型主要是别墅和精装公馆，预计今年下六个月9、10月份开盘，详细待定优惠方法现在在售少许20#和主推170多套21#楼住宅，21#户型有88平米2房和140平米3房，两房7800元/㎡起，三房7000元/㎡起。全款98折，贷款99折现有老带新优惠，若成交老客户可获赠3000元购物券，新客户则享受总价1万元优惠老带新9.9折优惠总价减3万再98折，免6年物业费、送8万地下车位和一台空调楼盘名称新港天都花园MAX未来鸿运家园金科王府项目位置高新区长江路与竹园路交汇处新区科技城青城山路富春江路路口北新区高新区兴贤路大润发对面新区滨河路与枫津大道交叉口开发商苏州新港建设集团有限企业艾维克建设发展有限企业苏州友情开发有限企业金科集团苏州房地产开发有限企业物业类型住宅、写字楼、商业住宅、别墅住宅、别墅住宅、别墅建筑类别小高层高层、小高层小高层多层、低层户型范围85㎡-190㎡46.79㎡-132.8㎡HYPERLIN