物业项目全生命周期个关键节点清单

自有区域公司项目全生命周期计划模板,,,,,,,,,,,,

序号,计划节点,是否必选项,节点等级,参考标准完成时间,开始时间,结束时间,历时,主责部门,前置节点,前置管理动作,节点完成标准,上传资料

一阶段,前期介入,,,,,,,,,,,

1,光线敷设及中控室合并,是,二级,/,,,,区域工程技术部,,"1、预留端口

2、光纤预埋

3、中控室合并岗亭的需求",,光线敷设及中控室合并计划

2,非机动车停放点,是,二级,/,,,,区域工程技术部,,,,非机动车停放点计划

3,垃圾周转房,是,二级,/,,,,区域工程技术部,,,"1、垃圾房设置位置。

2、垃圾房设置方式。

3、垃圾房的使用需求。",垃圾周转房计划

4,周界系统,是,二级,/,,,,区域工程技术部,,,,周界系统计划

5,停车场道闸系统,是,二级,/,,,,区域工程技术部,,,"配置要求。

详见：《2017年前期介入重点考核项》",停车场道闸系统计划

6,出入口设置符合标准(运营关注）,是,一级,/,,,,区域工程技术部,,,出入口数量尽量减少，人行口及车行口比较靠近的能合并管理尽量合并管理。出入口管理最低要求，详见：《2017年前期介入重点考核项》,出入口设置符合标准计划

7,室外停车场管理方案,是,二级,/,,,,区域工程技术部,,,,室外停车场管理方案

8,室外管网隐蔽工程档案建立,是,二级,/,,,,区域工程技术部,,,,室外管网隐蔽工程档案建立计划

9,配置4类设备用房,是,二级,/,,,,区域工程技术部,,,"1、消防、生活水泵房

2、高低压配电室

3、柴油发电机房

4、电梯机房",配置4类设备用房计划

10,重点设备免保期限及后期维保费用约定结果,是,二级,/,,,,区域工程技术部,/,电梯、消防设备、通讯接口、安防设备、监控设备,,《重点设备免保期限及后期维保费用约定结果》

二阶段,营销中心管理,,,,,,,,,,,

1,新成立分子公司,否,二级,营销中心开放前6个月,,,,区域人力行政部,,区总及人力行政人员到位及完成当地工商注册、银行开户、税务报批等手续,根据集团要求,《营业执照》

2,营销中心物业服务合同签订,是,二级,营销中心开放前5个月,,,,项目,,,2张表，营销中心根据实际数量，一个中心做一份表，公司综合做一份,《人员编制及预算表》《前期物业服务协议》

3,营销中心服务手册编制,是,三级,营销中心开放前1个月,,,,项目,,,对每个岗位人员及服务标准细节细化梳理,《营销中心服务手册word》

4,营销中心物品摆放标准编制,是,三级,营销中心开放后1周,,,,项目,,,以图片的形式记录营销中心每个位置物品放置标准，细致到厘米级，物品摆放标准成册，避免客服人员变动摆放标准不统一,《物品摆放标准手册》

5,营销中心保洁外包服务合同签订,是,二级,营销中心开放前1个月,,,,项目,,"1、保洁、物资等供方库调查及建立

2、保洁招投标",,"1、供方库台账

2、保洁招投标文件及合同"

6,确认营销中心开荒保洁事项（如有）,否,二级,营销中心开放前1个月,,,,项目,,,,

7,营销中心项目责任人到岗,是,二级,营销中心开放前6个月,,,,区域人力行政部,,,,

8,项目主管到岗（含秩序队长、客服主管、工程主管、保洁主管等）,否,二级,营销中心开放前3个月,,,,项目,,,,

9,秩序员政审情况维护,是,三级,每月一次,,,,项目,,项目责任人签字审核的《秩序员政审情况统计表》,由项目兼职人力行政维护进HR系统,

三阶段,前期物业招投标,,,,,,,,,,,

1,物业服务费定价测算（含事业部工作联系单、物业管理费政府批复文件）(运营关注）,是,一级,开盘前3个月,,,,区域运营品质部,,,,《物业服务费测算》

2,事业部招标代理合同签订,是,二级,开盘前3个月,,,,区域运营品质部,,招标代理合同签订方必须是以房产为主体。,,

3,前期物业项目招投标,是,二级,开盘前3个月,,,,区域运营品质部,招标方式（公开/邀请）,投投标文件（商务标、技术标）,取得商品房预售许可证后,投投标文件（商务标、技术标）

4,中标通知书，政府备案,是,二级,开盘前2个月,,,,区域运营品质部,前期物业服务合同签订前完成中标通知书备案,中标通知书，物业管理区域备案回执,,中标通知书，物业管理区域备案回执

5,前期物业服务合同（开发商）签订,是,二级,开盘前2个月,,,,区域运营品质部,,,,"1、合同审批表

2、前期物业服务合同（开发商）

3、前期物业服务协议（小业主）

4、管理公约"

6,前期物业服务合同（开发商）政府备案证明,是,二级,开盘前1个月,,,,区域运营品质部,,,及时备案，避免影响事业部办理预售证,前期物业服务合同（开发商）备案证明

7,前期物业服务合同原件存档集团,是,一级,每月,,,,区域人力行政部,,区域运营部每月固定x号将前期物业服务合同快递至集团人力行政部，行政部核实情况。,,

四阶段,房屋交付期（交付前6个月至交付）,,,,,,,,,,,

1,项目责任人到岗,是,一级,交房前6个月,,,,项目,,,,

2,项目主管到岗（含秩序队长、客服主管、工程主管、保洁主管等）,是,二级,交房前3个月,,,,项目,,,,

3,承接查验协议签订,否,二级,交房前3个月,,,,项目,,,项目与房产事业部签订承接查验协议签订,《承接查验协议签订》

4,承接查验（9个动作）,否,二级,交房前2个月,,,,项目,,,"1、承接查验及整改跟进

2、一房一验",承接查验问题汇总和整改完成

5,确认物业用房装修及办公家具确认,是,三级,交房前3个月,,,,项目,,,"1、确认用房装修及办公家具确认

2、装修供方确认",《物业服务用房装修供方及办公家具供方》

6,安全隐患排查,是,二级,交房前3个月,,,,项目,,隐患排查及节点跟进,主要隐患交房三个月内完成整改,《安全隐患应对方案》

7,深入了解城市居住习惯及当地风俗习惯,否,二级,交房前3个月,,,,项目,,项目责任人到岗并完成岗前培训,,

8,项目服务方案（首进首开为一级),是,二级,交房前2.5个月,,,,项目,,项目基本信息、红线范围、现场岗位人员设计安排，客户主动线、项目特色服务（需结合现场服务情景）,定位、具体岗位分布及岗位服务内容,《实操服务方案》

9,装修管控方案（首进首开为一级),是,二级,交房前2个月,,,,项目,,,,"1、管理方案及附件

2、业主装修手册

3、装修管控现场宣传品

4、外立面等需工作联系单（事业部签字）"

10,停车管理方案,是,二级,交房前2个月,,,,项目,,,《停车管理方案》需征询当地事业部营销中心负责人意见,"《停车管理方案》

停车管理方案工作联系单（事业部签字）"

11,首开首进项目事业部工程、客关风险排查结论上报,否,一级,交房前2个月,,,,区域工程技术部,,,,

12,项目事业部工程、客关风险排查结论上报,否,二级,交房前2个月,,,,区域运营品质部,,,,

13,新项目启动会(运营关注）,是,一级,交房前2个月,,,,区域运营品质部,,,按照新项目启动会要求完成《新项目启动会PPT》,《新项目启动会PPT》

14,项目到岗率≧90%,否,二级,交房前1个月,,,,区域人力行政部,,,,

15,一年以上员工人数占比≧50%（客服职系、各主管以上及秩序班队长）,否,二级,交房前1个月,,,,区域人力行政部,,,,

16,交房签约资料完成情况,是,三级,交房前1个月,,,,项目,,1、交房当日需签订的资料；2、业主手册，VI标识，多经资料等,"1、文档资料装订

2、文档资料装订情况验收及报备

3、项目相关信息系统上线",《交房签约资料完成情况》

17,项目物业管理责任险投保,是,二级,交房前半个月,,,,项目,,,,"《项目物业管理责任险》

《××项目保险合同》（复印件）"

18,信息系统上线,是,一级,交房前1周,,,,项目,,,上线易软、PMS、云坐席、慧生活、智能车场、职行力等线上系统,完成易软、PMS、云坐席、慧生活、智能车场、职行力上线

19,保洁服务外包合同签订,是,二级,交房前1个月,,,,项目,,"1、保洁、物资等供应库调查及建立

2、开荒及日常保洁招标",,《服务外包供方合同》

20,项目开荒保洁事项,否,二级,交房前1个月,,,,项目,,,,

21,员工培训,是,二级,交房前半个月,,,,项目,,客服、秩序、工程、保洁等岗位培训,,

22,公共关系建立,是,三级,交房前1个月,,,,项目,,,"1、社会机构（如水、电、气、通信等）；2、政府及行业主管部门（如街道办事处、社区居委会、派出所等）；3、开发商（如工程部门、销售部门、客关部门等）；

4、承建商（总包及各分包方）",

23,VI标识,是,三级,交房前15天,,,,区域运营品质部,,,,

24,通过房产客关“客户大使”收集客户信息,是,二级,交房前,,,,项目,,项目客服主管到岗并完成岗前培训,"（1）收集常规信息（房号、姓名、电话等）

（2）收集VIP客户信息及特殊客户（单位、职务、特殊事件等）",

25,交付前管家添加业主微信,是,二级,交房前,,,,项目,,项目开通客服微信号,建立项目楼栋微信群或客服微信号添加业主微信，添加率至少达80%,

五阶段,装修入住期（交付至交付满一年）,,,,,,,,,,,

1,装修禁止行为的上墙公示及宣传,是,二级,交房后一周内,,,,项目,,,含入住手续办理，集中入住场地布置,

2,水电公摊公式公示,是,二级,交房后1个月内,,,,项目,,,,

3,公区收益分成公示,是,二级,每季度一次,,,,项目,,,,《公区收益分成公示》

4,公共维修基金公示（厦、漳地区）,否,二级,每季度一次,,,,项目,,厦门、漳州圣地亚哥、半山墅,,《公共维修基金公示》

5,首次水电公摊公示,否,一级,双月,,,,项目,,,,

6,水电公摊公示,否,二级,双月,,,,项目,,,,

7,亏损项目收支公示,否,二级,每年一次,,,,项目,,,,《亏损收支公示》

8,服务方案执行评估,是,二级,每年一次,,,,项目,,服务方案修改完善,特别关注：原设定服务方案设计是否满足项目实际管理情况，如不满足须更改服务方案,《服务方案执行评估》

9,物业费催缴证据保全,是,三级,每年4月底,,,,项目,,,,物业费催缴记录

10,物业服务工作推送,是,三级,每月,,,,项目,,,,

六阶段,稳定期以上（交付一年以上）,,,,,,,,,,,

1,公区收益分成公示,是,三级,每季度一次,,,,项目,,,,《公区收益分成公示》

2,公共维修基金公示（厦、漳地区）,否,三级,每季度一次,,,,项目,,厦门、漳州圣地亚哥、半山墅,,《公共维修基金公示》

3,水电公摊公示,是,三级,双月,,,,项目,,,,

4,亏损项目收支公示,否,三级,每年一次,,,,项目,,,,《亏损收支公示》

5,服务方案执行评估,是,三级,每年一次,,,,项目,,服务方案修改完善,特别关注：原设定服务方案设计是否满足项目实际管理情况，如不满足须更改服务方案,《服务方案执行评估》

6,物业费促收计划,否,三级,,,,,项目,,,,

7,物业费催缴证据保全,是,三级,每年4月底,,,,项目,,"1、物业服务合同

2、合理的催缴凭据

3、业主的个人信息

4、催缴记录等",,物业费催缴记录

8,业委会的成立/换届计划,否,二级,每年1月,,,,项目,,,,

9,首届业委会的成立及有风险项目的业委会换届,否,一级,/,,,,项目,,"1、预判协助成立时机，关注换届时间，关注候选人员名单

2、召开业主大会和选举业委会须特别关注：筹备组成立、业委会候选人员筛选、会议内容、投票方式、各环节公示和资料存档","1、业主大会会议结果公示

2、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程",业委会人员名单

10,物业费提价计划,否,二级,每年10月,,,,项目,,,,

11,物业费提价（运营关注）,否,一级,/,,,,项目,,,,"1、提价结果公示

2、物业服务合同修订/补充协议签订"

12,诉讼案件,否,二级,,,,,项目,,,,

13,有风险的盈利项目到期的合同续签（运营关注）,否,一级,/,,,,项目,,"1、前后两份合同时间要衔接上

2、特别关注：合同期限、价格明细（含物业费、日常专项维修资金、公区经营分成比例、土头清运费、能耗费用等）、项目信息及条款",,合同审批表及附件

14,其他类合同到期处理,否,三级,