各项规章管理制度

各项规章管理制度（发表时间：-2-1411:08:00

阅读次数：158）财务科制度

一、落实执行党和国家各项财经政策，法令和规章制度，落实执行财政部门制订详细会议制度和成本核实方法，加强成本核实和管理。二、科长按期组织编审财务计划和会计决算报表，定时上报，对各项财务指标组织测定、分期考评，并帮助领导和关于部门召开经济活动分析会，及时向领导提供本单位经济活动情况，为领导当好参谋。三、编制汇总财务会计报表，确保数字真实，内容完整，账表一致，在要求时间内及时呈报关于财务报表。四、按财经制度和成本开支范围及费用标准复审原始凭证和编制记账凭证，正确使用会计科目，按会计制度设置账户，及时正确地记账、标账、对账、清账。五、严格执行现金管理制度和现金使用范围，恪守银行结算制度，现金银行存款按时间次序逐笔登记，每日结出余额现金当日查对，银行存款月终必须与银行查对，做到日清月结。六、现金管理不允许白条抵库，不经领导同意，不能私自借款，票据（正规发票）报销必须有领导签字，经会计审核后方可报销。妥善保管有价证券和支票、结算凭证、空白收据和关于印章，确保财务工作安全运行。七、各项经费使用，按主管局要求标准支出：1、经费中福利开支，由财会和办公室提出，经企业领导班子会研究，主管财务领导同意支出。2、经费中公务费、办公费、邮电费、水电费、公用取费、旅差费、油料费、修理费、招待费和业务费、印刷费、复印费、会议费等由财务核实，主管领导同意支付。八、财务人员要认真执行《会计条例》，严格财务制度，严密审批手续，财务要事及时向领导汇报，做到领导心中有数。

质量确保制度

一、坚持质量第一、用户至上，质量第一、用户至上是企业坚定不移口号，物业管理服务以其特殊性，直接关系到用户切身利益，所以在工作中应自始至终地把“质量第一、用户至上”作为质量确保基本标准。二、以人为关键，人是质量创造者，质量控制必须以人为关键，把人作为控制动力，调感人主动性、创造性，增强人责任感，树立质量第一观念，提升人素质，防止人失误，以人工作质量保管理质量、促服务质量。三、充分调动全企业职员关心服务质量中，重视服务质量主动性，奖优罚劣，激励先进，督促后进。四、严格按照物业管理人员职业道德标准来规范员工，认真学习，从服务质量上下功夫，在实践中不停总结经验，改进工作，把质量管理工作不停推上新台阶。

考核制度

为了及时地掌握每个员工动态，公正、合理地评价员工，从而为员工奖励、晋级、调整、升迁提供客观依据，企业建立正常人事考评制度。考评分试用期考评、平时考评及年底考评。1、试用期考评聘请员工试用期满由试用部门负责考评。如试用部门认为有必要延长时间或辞退，应附试用考评表，注明员工表现事实情节，报主管领导和总经理审批，延长试用期不得超出3个月。如试用部门认为可予转正，应附转正申请表、定级审批表，报主管领导和总经理审批。2、年底考评（1）年底考评于每年12月底举行，考评年度为1月1日起至12月31日止。（2）有以下情况者不参加考评：①试用期人员；②停薪留职人员；③待岗人员。（3）企业年底考评将相关知识笔试与评议技能测试结合起来对员工德、绩、能、勤分细目考评，以各细目分数评出等级。

市兴房物业有限责任企业奖惩制度

一、一切工作人员，对其所分管工作，要做到忠于职守、尽职尽责、竭尽全力，决不允许讲条件，要加班。二、上、下班禁止迟到、早退，如发觉一次扣0.5天工资。发觉二次，扣1.5天工资。三、如工作需要，一切人员禁止在早晨或中午喝酒。酒后不准上岗。发觉一次停顿工作三天，发觉二次扣发当月工资50%，发觉三次停顿其工作，发基本生活费。四、工作期间，禁止乱串，玩扑克等一切与工作无关事情，如有时间可学习业务知识或看报，不停充实自己。五、禁止工作人员在八小时之内经营第二产业，如有发觉停顿工作。六、讲文明、懂礼貌，禁止打仗闹事。提倡文明用语，杜绝脏话。打仗一次扣发当月工资，发觉两次停顿工作。七、禁止赌博，如被公安机关处理，干部则免去其职务，工人则停顿二个月工作。八、允许正常监督或批评，但决不允许无中生有，或诬告，对造谣诬告者，经查实停顿其工作。九、禁止在公共场所吐痰，扔烟头废纸，大声喧哗。对办公地点水、电、开关要及时关闭。

员工办公制度

一、上下班实施签到制，迟到、早退各扣2.00元。迟到、早退超出20分钟扣半天工资。二、一个月内迟到或早退超出两次扣半天工资。三、请假半天以上必须提前通知，并安排好自己工作，能够找人代替，但出现后果自己负责。（如企业来检验卫生搞不好，垃圾车旁有垃圾杂物，取自行车管理人员不在等）四、上班时间必须坚守自己岗位。如检验不在岗，则按未上班处理，扣半天工资。五、在工作中必须按质按量达成要求，完成各自职责。不能胜任本工作或业主反应较大意见者，管理处有权作出解聘或上报总企业。六、上班时间不得闲聊、大声喧哗，禁止向业主索取财物等不良现象。七、企业工具或办公用具不准外借或私自拿走。

档案资料管理制度

一、重视档案资料整理及管理工作，设置专职人员进行专业化管理。二、办公室依照“档案管理目标责任”要求，按期、按年、按月、按时将企业各项年度方针、工作目标、各项工作建立档案，指派档案管理人员详细分类，进行归档。三、档案资料员工作职责1、负责做好收件登记、编号、运转和检验未归档文件催办工作。2、按要求及时、正确地办理各种资料动态注记。3、按时搜集好各类档案资料，不散失，不遗留，做好立卷归档，分类要准确，装订要工整，符合立卷标准。4、及时制订工作计划和做好年底总结，尤其是要做好为领导提供各种资料参考、查找工作。5、严格执行查阅资料要求方法和资料保密纪律。6、妥善保管好各类档案资料，严厉杜绝因为个人疏忽或麻痹大意而使档案丢失及因为档案室内温度不适而受潮或干燥造成损失。四、公、检、法部门或房管部门和上级主管机关因办案需要，需查阅关于房产资料，按要求凭介绍信查阅。五、律师事务所要关于了解当事人资料，一样按其介绍信并出示“聘请律师协议书”为准，由资料员代为查阅，并依照不一样情况采取口头或书面方式给予回复。

维修抢修中心工作人员规

章

制

度

一、禁止酒后上岗，违者扣发100元工资，并给予通报处罚。二、禁止上班打麻将、扑克、游戏机等娱乐活动，违者扣发100元工资，并给予通报处罚。三、禁止在正常上班时间吃零食、吃饭、喝酒，违者扣发50元工资。四、抢修工作在人员不足情况下，电工、司机帮助维修工工作，维修工也要帮助电工工作。对有意拖活、压活行为扣发当事人50元工资，并视情节轻重调离抢修中心。五、禁止维修用车为私人所用（主管领导同意除外），一经发觉，司机调离其本职员作岗位。六、对不按时上班、下班，与业主发生口角，发觉一次扣发50元工资，连续三次，调离抢修中心。七、正常上班时间不准看电视。一经发觉，处当事人50元罚款。八、对出车致使车辆损坏，依照责任，由责任人按责任按百分比分摊维修费用。对车辆要及时保养，假如人为保养不及时造成损失由当事者负责维修。九、维修工要对维修器材、工具经常性维涵养护，熟练掌握其性能，并实施专员负责，谁损失谁赔偿。十、不经主管领导、主任、副主任书面同意，私自串岗，扣发双方每人20元工资，连续三次，调离其工作岗位。十一、在维修过程中，用料要坚持节约标准，不许私自拿料送人或自用，一经发觉停顿其工作，并扣发当月工资。对参加造假物业管理处主任及相关人员同等处罚。对勇于举报物业管理处和个人给予500元奖励。十二、凡出现以上情况，主任负20％责任，副主任负10％责任，按责任百分比扣款。

企业所管辖小区业主及职员群众意见反馈制度

为深入推行政务公开制度，确保物业管理正常运行，充分发挥各科室、各部门、各物业管理处职能作用，促进我企业廉洁高效运作，切实提升窗口单位服务质量，加强群众监督和社会监督，特制订以下群众意见反馈制度。一、企务公开领导小组指定专员到所属各小区搜集住户意见，并归纳整理，由小组会议审议，每个月一次。二、小组每季派人员到各科室、各物业管理处征求职员、住户意见，了解各部门总体工作安排及阶段性布署落实情况，反馈对企业党政领导班子、部门责任人意见，并归纳整理，按季向企务公开领导小组汇报。三、经理、部门责任人、各物业管理处主任、各科长职责公开，并建立经理接待日制度，按照物业管理部门行业特点，进行接待职员、接待住户划分，每个月一至两个接待日，接待内容、处理结果公开，并填写在企务公开栏内，切实做到事事有回音，件件有结果，便于群众监督，杜绝上访事件发生。四、企业所属各物业管理处每六个月填写一次问卷调查表，将反应企业行风等各种意见汇总，把各管理处测评表中综合满意率按百分比降序排列，填写在综合统计表中存档，供领导决议。五、建立企务公开档案，长久保留备查。

市兴房物业有限责任企业社会服务承诺制

1、急修、跑水、下水堵塞接到报修后第一时间赶赴现场，室内照明电修发生障碍接到报修当初检修。2、维修工、电工二十四小时值班，碰到情况请拨电话：8215369，随叫随到。3、小件维修实施无偿安装服务。4、收费标准公开，严格执行市物价局要求收费标准，监督电话：8293750（工商局）。5、确保小区上下水、电通畅，确保公共环境卫生清洁。6、岗位纪律公开，不允许向业主吃、拿、卡、要，接收业主馈赠，刁难业主，做到优质服务，便民不扰民，活完场地清。7、维修服务确保业主满意，使用文明用语。8、创造美化、净化人居环境。

市兴房物业有限责任企业便民利民详细服务方法

一、小区车棚负责无偿提供打气筒。二、无偿为孤寡老人、军烈属代购粮、油及生活用具。三、无偿代管暂时存放小件物品（不超出二十四小时）。四、有偿代缴电话费、水电费、取暖费等固定交费事宜。五、为业主提供有偿开锁服务。六、设二十四小时便民维修电话：8215369。

维修回访制度

1、小区物业管理处依照报修单，安排人员对维修服务进行回访，回访率不低于30%。2、回访时间安排在维修后一星期之内。其中：安全设施维修二天内回访；漏水维修三天内回访。3、回访内容：（1）实地查看维修项目（2）向在维修现场业主（住户）或家人了解维修人员服务情况。（3）咨询改进意见和提议。（4）查对是否收费情况。4、对回访中发觉问题，二十四小时内通知维修人员进行整改，并再次进行回访，直至业主满意。

二十四小时值班制度

1、严格值班时间，禁止擅离岗位，无故脱岗、漏岗。2、禁止值班睡觉，看书、报、小说，聚众聊天、打牌、下棋、听音乐，做与工作无关事情。3、禁止交接班不清楚，相互推卸责任。4、禁止在值班记录表上乱涂画、撕扯，不认真统计。5、禁止值班时间使用值班电话聊天，讲些与工作无关事情。

治安保卫制度

为了加强小区安全管理工作，确保住户生命财产安全，为广大业主提供一个舒适、满意生活环境，特制订严格治安保卫制度：1、严格恪守、执行国家法律法规、政策。2、熟悉和掌握整个小区，内部地形、地物，认真推行自己职责，发觉问题及时通知责任人处理。3、对外来人员及车辆必须问明情况并加以记载，发觉可疑人员要及时查问，发觉可疑情况及时汇报。4、提升警觉，预防各种事故发生，尤其要注意预防火灾、偷窃、抢劫、破坏、治安灾害事故发生。5、禁止易燃、易爆、危险物品进入小区，排除小区内不安全原因，尤其是高空坠物、车辆漏油、异常响声、异味、烟雾、不正常亮光等，预防意外事件发生。

保洁员工作制度

一、每七天一彻底清扫小区内路面、公共场地、车棚、绿地、排水沟等，平时要保持小区环境卫生整齐。二、每隔一天拖、扫楼道一次。(包含楼梯扶手、塔灰、电表箱、单元门、楼道灯、窗台等)。三、楼道玻璃保持清洁、透明。四、小区内墙、柱、门等无广告纸。五、楼后地面要保持清洁(不能有砖头、粪便等)，责任区内如有建筑垃圾要及时清理。六、小区内有其它劳动也要参加，同时要确保本职员作及时完成。七、推灰人员必须保持垃圾车清洁，每七天必须彻底洗刷一次。八、垃圾车停放点四面要保持洁净，地面有污垢或油渍要及时洗刷。九、以上制度保洁员必须严格恪守，如有业主反应卫生情况不好，经核实，业主反应一次对责任人罚款20元，累计3次，自动离岗。

公用部位使用和卫生制度

小区公用部位即楼道、楼区公共道路、花坛空地等，是归居民公共全部，同时也是小区建设一项主要内容，为了保持公用部位在公共使用中整齐、完好，为小区居民创造良好外部环境，特制订本制度。一、保持公共楼道清洁1、不得在楼道内乱堆、乱放物品。2、楼道走廊内保持清洁、无废纸、废物、痰迹等。二、楼区内公共道路、公共设施使用1、不得在公共道路等公共使用部位违章私搭乱建。2、不得在公共使用部位乱贴乱画。3、不得在垃圾箱外、果皮箱外等处乱扔乱掉。4、不得对公共配套设施进行破坏。三、公共部位花坛、绿地等使用1、不得毁坏花坛、践踏草坪。2、不得乱砍乱伐，攀折树木、花草。3、保持花坛、绿地整齐，不得乱扔、乱倒物品入公共绿地，四、小区居民要共同爱护公用使用部位，保持公用部位整齐，如有违反公共使用制度，小区管理处将依据情节轻重给予处理。

物业消防管理制度

为了加强物业消防管理工作，落实落实“预防为主、防消结合”方针，使物业管辖范围内住户人人都恪守消防法规，做好消防工作，确保一方防火安全，特制订消防管理制度。一、禁止损坏、挪用消防器材，禁止将消防水做民用。二、禁止占用、堵塞小区内任何消防通道、楼梯通道或其它安全疏散口，禁止损坏任何消防设备及防火开关。三、小区内禁止携入和储存易燃、易爆及其它危险品。四、各装修单位应严守防火规范，凡属危险作业应由管理处同意，禁止乱接、乱拉电线等违章行为发生。五、禁止将烟头及其它带火物品投向窗外。最终离开离间前，检验并确保全部火源已熄灭，并把全部还在开动电器关闭。六、尽可能防止让儿童、老人单独在家。为确保安全，如有需要可与小区物业管理处联络。七、各住户必须严格恪守消防管理制度，如有火灾发生应及时报警，并在确保安全情况下帮助灭火工作。

绿化管理制度

一、爱护小区花草树木，任何单位和个人不得随意侵占、破坏公用绿地，不准攀爬摇摆树木及建筑小品、损坏花草树木等。二、禁止践踏草坪或在草坪上放养家畜和宠物。三、对花草树木要定时去除杂草、防治病虫害、松土、施肥，并修理枯病枝、伤残枝等，更换已死苗木，按期浇水。四、不得往绿地上扔废弃物和倾倒污水等，不得有树木及建筑小品上拴铁丝及绳索晾晒衣服、被褥等。五、不准在绿地或绿地两侧设置营业摊床和以任何理由占用、改变绿地用途；不准因利用住宅开设食杂店而使绿地遭到损害，由此而引发后果由经营者负责。六、不准在绿化范围内通行、停泊车辆，堆放物品。七、不准在树木上及绿化带内设置广告牌。

机动车停车场管理制度

一、进入物业区域内车辆必须服从物业管理企业管理。二、凡住户之机动车一律不能停放在非指定停放位置。对违章停车者，物为管理处将给予处罚。三、业主（或租户）长久在物业区域内地面停放车辆，必须在物业管理处办理定位立户手续，将车停于指定车位，并凭证出入小区，按月交纳车费。四、机动车停车场内禁止吸烟，随车禁止存放易燃、易爆及其它危险品。五、不得在停车场和小区范围内洗车及清扫车上杂物于地面，漏油、漏水车辆不许进入停车场。

非机动车车辆管理制度

一、业主（或租户）需要保管自行车、摩托车须先到小区管理处办理立户登记手续，领取存车牌，挂于车上，凭此享受按月收费待遇，由车棚管理人员查收，未挂牌车辆作暂时停车对待。二、在车棚存放车辆后务必立刻领取“存车牌”，并详阅“存车须知”。三、自行车、摩托车必须存放在指定位置，未按要求存放，造成损失，责任自负。四、要尊重车棚管理人员工作，服从其管理。五、车棚管理人员对于所保管车辆随时整理、检验，做到排列有序、摆放整齐。六、车棚管理人员工作受各位住户监督，其任何渎职行为住户均可向物业管理处反应。

装修管理要求

依照国家建设部关于异产毗连关于要求，请业主明白您产权内容不是一个独立整体，而是由内部面积、空间、公共面积、财产份额和毗连关系组成，对于您房产二次装修将依照《住宅室内装饰装修管理方法》进行严格管理，同时为确保您权益，特制订本要求：一、装修范围业主应该严格按照《住宅室内装饰装修管理方法》中要求装修范围和要求进行室内装修、维修。二、装修队选择1、业主必须选择有装修资质施工队。2、物业管理处将对业主选择施工队资质进行审查。三、装修申请业主在要求范围内要进行室内装修时，必须向物业管理处提出申请并领取《装修申请表》一式二份。四、装修审批1、业主必须如实填报《装修申请表》各项内容，于确定装修日期前3天携带装修设计图纸，报物业管理处，同时交纳装修管理按金（每平方米20元），管理处将在收到审批表后当日给予批复。2、业主收到批复后应该带选定装修施工队责任人到物业管理处办理施工队进场手续方可进场施工。五、施工1、施工队必须按照被审批图纸和方案进行施工，不得有任何更改。2、施工期间，业主进行现场监理并确保装修施工队严格恪守《住宅室内装饰装修管理方法》要求，按规作业、文明施工。3、装修期限：中小工程为30天，较大工程为45天，最长不得超出60天。4、施工时间：天天施工时间为早晨8：00－11：30，下午14：30－20：00。5、装修施工用电不得超出该住宅单元装表容量，禁止私自乱按、乱拉电源线，不然造成一切后果由业主负担。6、管道液化气设施和燃气用具（必须符合国家标准）安装、维修、拆移、改装必须由持有专业资格证书单位施工，业主不得自行安装、拆除、改装。7、空调机应按管理处统一规划位置安装，不得破坏楼宇结构、空凿墙体、破坏外观。8、施工过程中要注意垃圾袋装化，清运费用由业主负担。9、不得随意改变窗户、阳台、进户门色调，不得改变阳台用途。六、验收1、装修工程完工后，业主和施工队责任人共同向物业管理处申请查验。2、隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。如未验收，管理处可拆除隐蔽部分遮挡再进行查验。3、完工验收合格后，由物业管理处人员在《装修申请表》上验收栏内署名，验收不合格，限期改过，再进行复验，直到合格。4、装修验收合格并在一个月后，经物业管理处复验确定工程无显著质量问题，将按金退回业主或施工队。

电气维修管理要求

一、电气维修人员必须持上岗证，严格按照国家建设部颁发标准《电气安装工作规程》作业。二、在进行电气维修时维修人员应戴好安全防护用具，配置绝缘良好电工工具。三、维修和保养电气设备时，应按要求做好确保安全组织和技术方法。四、维修班班长在分配工作同时向维修人员说明工作中安全注意事项，并在工作中检验监督执行情况。五、通常情况下，尽可能防止带电工作，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔音挡板，并有专员监护。六、在一经分闸即可送电到工作地点形状和刀闸操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有些人作业”标牌。

配电房管理要求

一、配电房是供电系统关键部位，设专职电工对其实施二十四小时运行值班，未经许可，非工作人员不得入内。二、值班员必须持证上岗，熟悉配电设备情况，操作方法和安全注意事项。三、值班员应亲密注意电压表、电流表，功率表指示情况，禁止变压器空气开超载运行。四、经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。五、经常保持配电房消防设施完好齐备，确保应急灯在停电状态下能正常使用。六、做好配电房防水、防潮，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电房。

停水及事故处理方案

水是人们生活中必不可少，人们一天也离不开水，正常情况下，物业管理企业必须确保供水。若因管理维修等原因造成停水，应该提前通知，使产权人、使用人有所准备，因市政管网停水时，维修抢修中心应立刻通知管理处，管理处与市政供水部门联络。如发生跑水、漏水现象，应采取以下方法：1、检验漏水准确位置，并在许可能力下，立刻设法阻止漏水，如关上水阀等。若不能阻止时应立刻通知维修抢修中心，在抢修人员抵达前须尽可能控制现场，预防范围扩散。2、观察四面环境，利用现有设备工具，设法清理现场。3、通知清洁人员清理现场积水，检