详细可行性研究报告

项目详细可行性研究汇报（参考模板）编制单位：（盖章）编制日期：年月日目录一、 总说明 11.1 汇报编制目标 11.2 项目投资必要性 11.3 可行性研究汇报编制测算依据 11.4 其余需要说明事项 1二、 项目取得方式 22.1 “招拍挂”摘取主要信息。 22.2 付款进度。 22.3 其余内容。 2三、 项目概况 23.1 项目名称 23.2 项目建设单位概况 23.3 项目地块位置及周围现实状况 23.4 项目规划控制关键点 3四、 x市及区域住宅市场分析研究 44.1 宏观环境分析 44.2 全国房地产行业发展分析 44.3 XXX市房地产市场总体概况 44.3.1 XXX市宏观经济情况 44.3.2 XXX市城市规划 44.3.3 XXX城市住宅房地产市场概述与分析 54.4 区域市场情况 54.4.1 区域住宅市场成长情况 54.4.2 区域内供给产品特征 54.4.3 区域市场目标客层研究 6五、 项目市场定位和产品定位 65.1 总体定位 65.2 定位依据 65.3 市场参考项目 65.4 产品定位 65.5 价格定位 65.6 项目SWOT分析 75.7 客户定位 7六、 项目开发方案 76.1 项目地块特征与价值分析 76.1.1 地块特征分析 76.1.2 土地价值分析 76.1.3 土地升值潜力初步评定 76.1.4 土地法律性质评定 86.2 规划设计分析 86.2.1 初步规划设计思绪 86.2.2 规划设计可行性分析 86.2.3 规划方案提出与方案比选 96.3 产品设计提议 96.3.1 综合楼 96.3.2 住宅 96.3.3 停车场 106.4 项目实施进度 106.5 营销方案 106.5.1 对租售市场预测 106.5.2 项目经营方案 106.5.3 市场推广构想 106.5.4 销售计划 106.6 机构设置 116.6.1 企业组织 116.6.2 人力资源需求： 116.7 合作方式及条件 116.7.1 合作方基本情况 116.7.2 合作方式： 116.7.3 付款进度及与拿地程序配合。 116.7.4 其余合作主要条件。 116.7.5 与合作方式相关其它法律要求。 11七、 投资估算与融资方案 117.1 投资估算 117.1.1 投资估算相关说明 117.1.2 分项成本估算 117.1.3 总成本估算 127.1.4 销售收入估算 127.1.5 税务分析 137.1.6 项目资金预测 137.1.7 现金流量表 137.1.8 自有资金核实 137.2 融资方案 137.2.1 项目融资主体 137.2.2 项目资金起源 137.2.3 融资方案分析 147.2.4 投资使用计划 147.2.5 借款偿还计划 14八、 财务评价 148.1 财务评价基础数据与参数选取 148.1.1 财务价格 148.1.2 利率 148.1.3 项目计算期选取 148.1.4 财务基准收益率（ic）设定 148.2 财务评价 148.2.1 财务盈利能力分析 148.2.2 静态赢利分析 148.2.3 动态赢利分析 158.2.4 偿债能力分析 158.2.5 综合指标表 158.3 财务评价结论 15九、 不确定性分析 159.1 盈亏平衡分析 159.2 敏感性分析 159.2.1 变动原因一：成本变动 159.2.2 变动原因二：售价变动 169.2.3 变动原因一容积率变动 169.3 风险分析 169.3.1 风险原因识别和评定 169.3.2 风险防范对策 16十、 综合评价 1610.1 社会评价（定性） 1610.2 环境评价（影响及对策） 1710.3 企业资源匹配分析 17十一、 结论及提议 1711.1 结论 1711.1.1 明确说明该项目是否可行，是否具备较强抗风险能力 1711.1.2 对推荐拟建方案结论性意见。 1711.1.3 对推荐拟建方案建设条件、产品方案、经济效益、社会效益、环境影响结论性意见。 1711.1.4 对主要对比喻案进行说明。 1711.1.5 可行性研究中主要争议问题结论。 1711.2 提议 1711.2.1 对可行性研究中还未处理主要问题提出处理方法和提议。 1711.2.2 对应修改主要问题进行说明，提出修改意见。 1711.2.3 对不可行项目，提出不可行主要问题及处理意见。 1711.2.4 在基于市场条件下利润最大化各种物业形态组合，提出提议。 1711.2.5 相关注意事项及提议。 17十二、 附录 1712.1 附件： 1712.2 附表： 1712.3 附图： 18总说明汇报编制目标这一部分主要应说明项目标发起过程、提出理由、前期工作发展过程、投资者意向、投资必要性等可行性研究工作基础。重点说明项目提出背景、投资理由、在可行性研究前已经进行工作情况及其结果、主要问题决议和决议过程等情况、清楚地提醒出项目可行性研究重点和问题。项目投资必要性项目开启对企业未来几年发展战略、发展规划意义（通常3—5年），在企业发展中地位（是否关键项目）；企业进入重点区域市场、项目合理布局，对企业提升市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力作用；从企业未来利润需求、可连续经营等角度描述项目标意义。可行性研究汇报编制测算依据在可行性研究中作为依据法规、文件、资料，要列知名称、起源、公布日期并将其中必要部分全文作为可行性研究汇报附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：项目主管部门对项目标建设要求所下达指令性文件；对项目承接单位或可行性研究单位请示汇报批复文件。《XX市国有土地使用权公开出让文件》可行性研究开始前已经形成工作结果及文件。《XX项目初步定位汇报》《XX市住宅市场研究汇报》《XX项目成本估算》国家和拟建地域政策、法令和法规。依照项目需要进行调查和搜集设计基础资料。《XX项现在期各项技术指标》《城市居住区规划设计规范》《A市城市拆迁管理条例》《城市居住区公共服务设施设置要求》《住宅设计规范》《住宅建筑设计标准》《建筑工程交通设计及停车场设置标准》《城市道路绿化规划及设计规范》《高层民用建筑设计防火规范》其余分析汇报及其附件其余需要说明事项土地成交价格（毛、熟地）分别以xx亿元为基础进行计算，并进行地价敏感性分析测算。项目包含商业配套，地价测算暂按出售部分与出租商业部分地上建筑面积百分比进行分摊计算。包含项目建设完成后无偿移交政府公共性、公益型建筑以及公园等。测算时暂不考虑因为地质情况、地下文物保护等所引发额外费用。营业税金按照XX%税率，所得税率按照XX%考虑。项目资金筹集主要经过自有资金、股东借款、银行贷款、销售回款处理，利率按XX%计算。其余。项目取得方式“招拍挂”摘取主要信息、其余项目取得方式。付款进度。其余内容。项目概况项目名称项目建设单位概况项目地块位置及周围现实状况地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）地理位置。附图：项目在该城市区位图，标识出宗地域域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）相对位置和距离、地段定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府关系）。宗地现实状况四面范围；地势平坦情况，自然标高，与周围地势比较；地面现实状况，包含宗地内是否有水渠、较深沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响原因，并计算所以而损失实际用地面积；地面现有居民情况，包含详细居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工情况等，并说明对拆迁及项目开发进度影响；地下情况，包含管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护历史文物古迹、可利用构建；土地完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等原因分割土地；地质情况，包含土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标识四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反应宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等；地下情况图，包含地下管线、暗渠、电缆等。项目周围小区配套周围3000米范围内小区配套交通情况（a）公交系统情况，包含主要线路、行车区间等；（b）宗地出行主要依靠交通方式，是否需要发展商自己处理；（c）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通情况有重大影响工程。附图：交通情况示意图，包含现有和未来规划城市公共交通和快速捷运系统；教育：大中小学及教育质量情况。医院等级和医疗水平大型购物中心、主要商业和菜市场文化、体育、娱乐设施公园银行邮局其余附图：生活设施分布图，详细位置、距离。宗地周围3000米外但可辐射范围内主要小区配套现实状况项目周围环境（依照个案特征描述，没有能够不写）治安情况空气情况噪声情况污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）周围景观风水情况近期或规划中周围环境主要改变，如道路拓宽、工厂搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市建设等。其余大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入可能性）道路现实状况及规划发展，包含现有路幅、规划路幅，规划实施时间，与宗地关系（影响）。供水情况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、包括线路成本等。永久性供电和暂时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、包括线路成本等。燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加情况。项目规划控制关键点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积，公建内容，并区分经营性和非经营性公建面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率其余x市及区域住宅市场分析研究宏观环境分析房地产行业发展分析行业政策市场供给与需求行业发展趋势XXX市房地产市场总体概况XXX市宏观经济情况城市概述近三到五年商品住宅市场发展情况：开工面积、完工面积、销售面积、销售额。当年市场主要指标：土地批租量、开工量、完工量、销售量、销售额、供需比、个人购房百分比、平均售价、个人信贷额度占销售额百分比。各类型产品市场特征：价位区分、各档次市场百分比、发展趋势、产品特征、分布区域等。各行政区市场比较：量值描述：土地批租量、开工量、完工量、销售量、各种档次楼盘销售比重、平均价格等。各区商品住宅分布特征：供给量、销售量改变和发展趋势等。当地城市近、中期规划发展方向描述，城市发展规划、功效布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅亲密相关方面。主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年开工量、完工量、销售量、销售额、销售率、市场拥有率。热点区域表述和特征，热点产品表述和特征客户购置偏好、购置关注要素重点楼盘描述经济水平XXX市GDP增加情况，加以图表内容。XXX市人均GDP增加情况产业结构可支配收入其余总结XXX市城市规划城市规划道路交通XXX城市住宅房地产市场概述与分析本市房地产市场发展趋势需求预测需求预测就是以房地产市场调查信息、数据和资料为依据，利用科学方法，对某类物业市场需求规律和改变趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业需求。供给预测供给预测就是以房地产市场调查信息资料和数据为依据，利用科学方法，对某类物业市场供给规律和改变趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业供给情况（预测方法：通常能够分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）土地交易情况住宅整体市场开发商成熟度购房人群总结区域市场情况区域住宅市场成长情况区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布情况购置人群改变区域住宅市场各项指标成长情况（近3-5年）开工量/完工量销售量/供需比平均售价区域市场在市内各项指标排名情况及发展趋势区域内供给产品特征各档次产品供给情况各档次产品集合特征,尤其研究与本案类似档次物业特征平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案情况附图：项目周围楼盘个案分布图，其中一些具代表性未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。土地成交价格分析、未来2-3年区域内可供给土地情况、产品供给量和产品类型分析：本案在区域市场内机会点结论：区域市场在整体市场地位及发展态势本案所在位置价位区间和本案开发产品价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中营销焦点问题区域市场目标客层研究各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参考项目标经验研究及全市趋势特征上）结论：本案目标人群区域起源、行业特点、产品偏好、购置方式和主要关注点、诉求点项目市场定位和产品定位总体定位定位依据市场参考项目产品定位建筑规划规划方案：建筑形式景观设计建筑格调户型配比配套设施配套商业会所设计位置：面积：功效：教育配套设施车位配置停车方式：地上停车布置方式：价格定位住宅价格定位标准基价确定涨幅确定参考现有项目涨幅程度，综合考虑未来下关区区域发展、XXX市场整体涨幅等原因，将本项目涨幅定为xx%。住宅年度销售价格表销售时间销售价格（元/平米）年涨幅起价最高价均价起价最高价均价整体项目销售期为年；商业部分随同当期住宅销售一起进行。每年平均总销售面积在万平米左右。项目暂定于年月开盘销售。配套商业价格定位商业均价定为元/平米，销售期年，涨幅情况。车位配比及售价车位售价表项目内容车位售价（万元/个）销售时间项目SWOT分析客户定位近期：主力客群为XXX市周围城市高端人群，辅以XXX市、国外高端人群远期：主力客群为XXX市高端人群，辅以外地、国外高端人群项目开发方案项目地块特征与价值分析地块特征分析土地价值分析估价方法和计算公式估价过程拆迁成本估算土地升值潜力初步评定从地理位置、周围土地供给（价格与成交情况）、周围环境及配套、市场发展情况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评定。土地法律性质评定土地全部权、使用权归属/规划用途取得土地使用权程序评定土地性质变更评定（已经是商品房用地能够不写）政策性风险评定：城市规划限制或更改、突发性政策等政府原因造成项目中止开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失可能性判断。对各项法律手续和程序可操作性、正当性，风险可控性进行评价。如：签约协议中显著对我方不利条款及其考虑；部分或全部条款存在不确定性原因控制；不利、不确定条款可能遭受损失和对开发进度影响等。规划设计分析初步规划设计思绪设计概念：产品表现主题思想，主要设计格调、设计特点。主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其余类型，及不一样类型产品百分比。节能和环境保护型建筑材料选取考虑。在所在城市中，形成新型、别具一格产品竞争优势可能性。假如是大型、超大型项目，对营造大小区概念考虑。市场公共配套设施配置方案规划设计可行性分析在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出产品是什么类型和特征，是否符合前面提及规划设计概念和企业所追寻各种档次高品质住宅要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品可能性。容积率改变对产品设计概念、产品类型和特征影响。土地本身特征对产品设计影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块完整性、地质情况、较深沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护影响及处理方法。周围自然环境和人文环境对产品设计影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”原因等对产品规划设计和环境保护影响及处理方法。周围市政工程配套设施对产品设计影响和考虑。如：道路情况（可能与小区主要出入口关于）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和暂时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计影响及处理方法。周围生活配套设施对产品设计影响和考虑。如：交通情况、商业设施（大型购物中心）、教育现实状况、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对本身配套建设规模和面积作出判断。市场分析结果对产品设计影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制标准与前面产品类型和产品特征设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及怎样处理。规划方案提出与方案比选方案1序号工程名称建筑面积（㎡）层数备注1综合楼2住宅3地下停车场4综合楼附楼5公建共计方案2（略）产品设计提议综合楼写字间综合楼外观格调提议：楼层：面积：户数：户型配比：配套功效功效面积（㎡）楼层计算依据备注会议室宴会厅（中餐厅）厨房大堂商务中心酒吧（咖啡、茶屋）歌舞厅美容美发桑那按摩健身房洗衣房共计住宅方案1总面积：层高：户数：户型：方案2（略）分析提议户型设计提议：停车场需求：住宅户均个停车位，需个；写字间户均个停车位，需个；酒店户均个，按住房率，需个；共计需个停车位。地下停车场设计依据：地下停车场平面示意图两种建设方案：地下停车场立面示意图方案①方案②方案①经济核实：面积停车位造价出租效益万元/年租价元/个×月回收期出售效益万元万元/个利润方案②经济核实：（略）综合比较分析上述两个方案，提议采取。项目实施进度在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段各个工作步骤进行统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行安排。依照分别确定项目实施各阶段所需时间，编制实施进度表，项目实施进度表有多个表示方法。简单项目标实施进度可用横道图，复杂项目标实施进度可用网络图。对项目开发周期、各期开工面积、完工计划、开完工时时间等进行预计。附表：开发进度模拟表营销方案对租售市场预测项目经营方案方案A方案B市场推广构想营销方式营销费用预测销售计划销售周期、各期销售时间、价格、面积；回款时间表；销售计划实现可行性分析。机构设置在可行性研究汇报中，依照项目规模、组成，研究提出对应企业组织机构、劳动定员总数及劳动力起源及对应人员培训计划。企业组织是否需要成立独立法人企业（项目企业）；主要部门设置。人力资源需求合作方式及条件合作方基本情况合作方式合作方名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。合作方式：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设置企业等（除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票，对分房、分收入要明确合作方是否有负担营业税义务）。付款进度及与拿地程序配合。其余合作主要条件。与合作方式相关其它法律要求。投资估算与融资方案投资估算投资估算相关说明投资估算范围投资估算编制依据投资估算说明分项成本估算房地产项目标投资概算应包含以下内容：土地费用、建设成本、销售费用、金融成本。土地费用土地出让金政府一次性收取标准地价拆迁成本（用于拆迁赔偿或青苗赔偿开支）拆迁成本估算：按照xxx市《城市房屋拆迁管理暂行方法》要求和赔偿标准货币拆迁估算。全部费用小计：元，折抵每平方赔偿金额为元。影响公共设施而出现赔偿开支土地费用共计：本项目占地亩，每亩万元，土地总价值为万元。建设成本估算前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。销售费用项目策划开支销售策划开支广告开支项目企业日常运作开支项目及企业公关开支金融成本贷款引发利息支出按本项目建设期年，贷款额亿元，每年贷款万元，年贷款利率%计算，利息总额为万元（每年为万元）。各项保险开支税收和行政性收费不可预见开支总成本估算说明测算假设和主要利用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包含营业税和所得税）等。项目总投资估算表（方案1）项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地费用前期工程费用建筑安装工程费用（含装修费）建设配套费用室外工程费管理费用销售费用财务费用各种税金支出预备费综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为万元。销售收入估算依据比较定价和市场定价相结合标准，就该项目标预计定价为：住宅元/㎡商铺元/㎡地下车库元/㎡销售收入营业税及附加各项费用总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本毛利润：销售收入—总成本税务分析营业税及附加所得税土地增值税项目资金预测项目投入总资金及分年投入计划资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等投入安排。资金回款计划：各期销售回款计划。资金需求计划：结合整个企业资金情况，列示各期资金需求缺口及融资路径。开启资金及开启时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间现金流量表要求结果企业详细情况，付款时间适当控制标准，针对项目标详细情况，提供相对合理投入及回款时间。自有资金核实建设期自有资金以上方案自有资金核实是假定为万元，依照实际情况和借款额度增减。经营期自有资金占用项目固定资产投入流动资金及税费不可预见费（上述两项费用之和%）融资方案项目融资主体项目资金起源分别说明各种可能资金起源、资金使用条件，利用贷款，要说明贷款条件、贷款利率、偿还方式、最大偿还时间等。融资方案分析在对项目资金起源、建设进度进行综合研究后提出筹资方案，对可能筹资方式进行比选，对各种可能筹资方式筹资成本、