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****花园前期物业管理招标文件**************置业有限企业目录第一章、标介绍一、****花园地理位置二、物业概况三、物业管理用房四、物业管理内容和要求五、投标人资质与条件六、关于说明七、奖惩方法第二章、投标须知一、投标依据二、投标程序第三章、投标书编制要求一、技术标书项目内容二、商务标书项目内容第四章、投标书密封和送达要求第五章、开标、评标、定标第六章、投标报价要求及评标标准第七章、拟订立协议主要条款第八章、其余事项说明第一章标介绍****花园由*******************置业有限企业开发建设。为推进物业管理服务市场化运作，加强物业服务水平，现按照国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行方法》和《**市主城区物业管理招投标工作规程》要求，采取公开招标方式选聘本项目标物业服务企业。一、****花园地理位置****花园位于风景优美**市站前区，东至万罗山路，西至经五路，南至纬四路，北至纬三路。物业概况（一）整体概况项目总建筑面积170678平方米，建设用地面积98884平方米，其中住宅建筑面积161014平方米，商服公建建筑面积9664平方米。本项目分两期建设。第一期：建设范围1#-3#、5#-16#，共计15幢，规划建筑面积约55788平方米，计划12月31日交付使用。第二期：建设范围17#-32#楼及小区幼稚园、地下汽车库，共计17幢，规划建筑面积约114890万平方米(其中高层建筑面积约30423万平方米)。计划12月31日交付使用。（二）公用设施概况1、****花园多层房屋水、电、燃气均采取一户一表，高层房屋待定。2、设有幼稚园、公厕、垃圾搜集点、公共汽车及自行车库等公建配套设施。3、路灯、楼梯灯、绿化等公共设施用电用水单独安装计量表。（三）智能化系统概况1、安全防范系统：（1）小区周界防越报警系统（2）电视监控系统（3）楼宇可视对讲系统（4）家庭住户报警系统（5）电子巡更系统。2、物业管理系统：（1）紧急广播与背景音乐系统（2）小区信息公布系统。三、物业管理用房1、由开发商按项目总建筑面积3‰百分比（且不少于510平方米）提供物业管理用房，产权属业主共有。2、****花园路面停车位统一委托物业企业管理。四、物业管理内容和要求（依照开发协议内容调整）1、房屋及共用部位、公用设施、设备使用管理和维涵养护；2、房屋共用部分和公共场所保洁服务；3、绿化养护和管理；4、安全监控、巡视等安全防范，维持公共秩序；5、车辆进出及停放和管理；6、配合小区建设；7、物业档案资料保管；8、受托向业主、使用人提供特约服务；9、园区民服务；10、园便区文娱活动组织；11、法律政策及协议要求其余事项；12、其它物业管理事项。要求以上服务需达成《**市住宅物业服务分等定级收费指导标准》要求服务等级四级以上。五、投标人资质与条件1、具备国家住房和城镇建设部《物业管理企业资质管理方法》要求壹级物业服务企业资质证书，能负担本项目招标文件所要求物业管理要求，并具备良好工作业绩和履约统计。2、投标人接管过综合住宅小区。3、投标人所服务小区中有国优和省优项目。六、关于说明1、除标书中已注明设施及设备外，若投标单位提出需增设备，能够在标书中列明，中标后在订立委托协议时可与开发商协商处理。2、标书中详细待定配套设施，投标单位可提出合理性、可行性提议，视作标书创新内容给予评分，对于合理性提议招标单位将给予采纳。3、投标人所服务楼盘当中有**集团其余楼盘优先考虑。4、招标单位按照物价部门文件要求支付空置房物业费。七、奖惩方法中标单位必须参加**市物业管理主管部门组织日常检验和年度考评。考评不达标或管理未能达成投标书承诺目标，**仲裁委员会可裁定终止物业服务委托协议，由中标单位负担违约和赔偿责任。第二章投标须知一、投标依据1、国家、安徽省、**市物业管理相关政策、法规。2、本招标文件。二、投标程序1、5月7日~16日前，在**网上房地产上公布《****花园前期物业管理招标公告》。2、5月17日~18日下午5:30前，接收物业企业报名，地点：上海**集团?*****置业有限企业（联络电话：******，联络人：***）。3、5月19日，发招标文件。4、开标时间、地点另行通知。标书密封自行携带。5、确定中标单位后3日内，中标单位与招标单位订立《前期物业服务协议》，办理关于手续。第三章投标书编制要求此次评分分为技术标和商务标两部分。技术标及商务标报价部分采取暗标，内容编制要求以下：一、技术标书项目理念和目标1、要求结合本项目标规划布局，智能化等硬件设施配置及针对本物业不一样类型业主不一样特点，提出物业管理服务定位、目标及详细实施方法。2、物业管理机构运作方法及管理制度。包含机构设置、组织框图、工作流程安排。管理、激励、监督、反馈机制等规章制度，企业近期目标、远期规划。3、管理服务人员配置和管理。分期交付各阶段管理服务人员配置、数量、素质、精神；人员培训和管理。包含人员录用和考评、专业培训计划、奖惩淘汰机制，人员上岗仪表、行为、态度标准要求。4、物业管理用房及对应管理设施配置。提供物业管理用房使用计划、装修标准、办公经费投入预算、创办费筹措和处理意向。提出物业企业进驻‘****花园’办公，需由招标单位拨付前期创办费用金额。5、物业管理费用收支预案。按招标文件项目分别列收入、支出项目，编制收支预算书；列出收支盈亏情况测算，增收节支方法，有明确以业养业发展计划、指标和较强发展后劲。6、物业管理服务分项标准与承诺。6.1房屋零修、急修及时率；6.2维修工程质量合格率；6.3绿化完好率；6.4保洁率；6.5道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率；6.6管理费收取率；6.7业主投诉率与处理率；6.8业主物业管理满意率；6.9消防火灾发生率；6.10治安事件发生率。7、物业维涵养护构想。7.1对业主、使用人自用部位提供维修服务方法；7.2物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理方法；7.3市政等公共设施管理实施方法；7.4保障物业管理区域内环境卫生方法；7.5物业管理区域内公共秩序维护及治安详细实施方案；7.6****花园绿化养护管理详细方法；7.7智能化设施管理与维修方案；7.8各类管理档案建立与管理。8、物业维修和管理应急方法。8.1业主、使用人自用部位突然断水、断电、无燃气应急方法；8.2****花园物业管理范围突然断水、断电、无燃气应急方法；8.3业主与使用人自用部位排水设施阻塞应急方法；8.4雨、污水管及排水管网阻塞应急方法；8.5发生火警时应急方法。9、早期管理方案和方法：9.1****花园期末交付前准备阶段管理：人员安排、管理、监督、配合及费用方案；9.2入住工作程序及制度；9.3便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列；9.4业主、使用人房屋装修及外观管理方法及承诺；9.5建筑垃圾处理方法；9.6安全防范方法：车辆、流感人口、噪音控制等；9.7管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作方法；9.8对****花园建设期内关于配套合理化提议。9.9丰富小区文化，加强小区提议。10、提供《暂时管理规约》提议稿。二、商务标书项目内容1、****花园管理费报价表；2、投标申请汇报。在汇报中表明“投标人对招标文件所提出要求和要求表示了解，投标书连同招标者书面中标通知书均具备法律约束力。”3、法人代表证实或法人代表授权委托书；4、《工商营业执照》复印件、《物业管理资质等级证书》及其余证书；5、投标单位基本情况说明，包含企业性质、注册地址、通讯地址、法人代表姓名、人员情况、管理业绩、企业发展方向等；6、投标单位法定代表人、拟派出****花园管理机构责任人履历表（姓名、介绍、职称、经历）和专业资格证书（复印件）；第四章投标书密封和送达要求一、投标书外包装及文书要求1、主投标书通篇不能出现投标单位名称字样，投标单位相关示意性提醒及标志投标单位信息。2、按投标书编制要求，各投标单位应将技术标和商务标分开装订，但同时装入一个文件袋内（能够分袋包装）。3、技术标和商务标书统一使用A4纸，文件中应无涂改，用A4纸封面，竖向装订成册，一式伍份。4、每个文件袋封面要求写明投标项目、投标单位名称、地址、邮编、法定代表人及送达日期。5、每个文件袋封口要求用薄纸粘贴，在骑缝处加盖投标单位公章和法定代表人图章。二、投标文件有以下情况之一者，为无效投标书1、投标文件未按要求密封；2、未按招标文件说明技术标和商务标要求制作；3、投标书未经法定代表人签字或盖章及未盖投标单位公章；4、收费测算标准超出招标文件要求范围，以及未按指标文件要求测算费用。5、标书未在要求最终时限前送达指定地点；6、投标单位未参加评标会议；无效投标书将不参加开标、评标程序。三、投标确保金投标单位应在要求时间内至招标工作小组领取标书，并同时缴纳标确保金人民币元整，未中标者在招标人确定中标后3日内退还确保金，利息不计。投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权，确保金不予退还。或中标单位在要求时间内拒签协议，确保金不予退还，给招标人造成损失，中标单位应该负责赔偿。四、投标文件处理中标单位投标文件将成为物业服务协议有效组成部分。第五章开标、评标、定标一、开标1、开标由招标人主持。2、邀请**市物业管理行业主管部门、纪检、物价、小区居委会等关于单位人员以及全部投标单位责任人参加。3、市第五纪检组对此次投标做全程监督。二、评标1、招标领导小组负责评标工作指导、监督、解释工作。2、本项目标评标委员会组员共设5人。其中招标单位指派1人，其余4人由招标工作小组从市房管局建立教授名册中现场抽取。三、评标程序1、检验投标文件密封情况，经确认后由投标工作人员当众拆封，宣读。2、由评委分别对技术标和商务标进行评议打分，取平均分为其得分。四、定标1、评标委员会现场统分、合议，确定中标结果。2、得分之和最高者为中标单位，如出现相同得分，由评委评议决定，评标结合后，由招标单位发出中标通知书。第六章投标报价要求及评标标准1、评标分值按技术标30分，商务标报价55分，企业业绩及综合情况15分组成。2、技术标：依照招标文件要求内容进行评分，满分30分。3、商务标：3.1有效投标报价区间：多层住宅有效报价范围为0.55—0.6元/m2·月，高层住宅有效报价范围为0.8—0.9元/m2·月，商业有效报价范围为1.0—1.2元/m2·月。超出有效报价范围为无效报价，评标时作零分处理。3.2商务报价标底：设置5个不一样标底系数（0.95—1.05），开标当日,现场抽取确定，以投标人报价加权平均值乘以抽取系数后方为有效标底。。第七章拟订立协议主要条款1、中标单位应按照招标文件、投标文件和国家关于要求，与招标单位订立委托协议。中标单位承诺及时全方面地推行管理和服务义务，不得缩小范围和降低标准。2、前期物业服务协议订立后，中标方不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目分解后分别向他人转让。3、****花园完工交付后，招标单位应及时向中标单位移交物业用房，并及时支付承诺物业前期费用。4、中标方有义务对托管物业管理，和公共设施、设备进行日常管理和养护。托管协议终止移交时，应能确保上述物产能够正常使用。第八章其余事项说明1、招标投标标准：公开、公平、公正、老实信用。2、评标标准：质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好、服务等级高。3、投标人相互串通投标或与招标人串通投标，投标人以向招标人或者评标委员会组员行贿伎俩谋取中标，中标无效，并依摄影关法规要求，由房地产行政管理部门依法给予处罚。4、物业管理项目招投标活动中产生争议，双方当事人可向**仲裁委员会申请仲裁，对仲裁结果不服，能够收到仲裁结果15日内向**市人民法院起诉。5、招标提拱相关资料：5.1****花园总平面图；5.2政府主管部门相关文件。6、上海**集团?*****置业有限企业物业管理招标联络电话：*********联络人：*******上海**集团?*****置业有限企业二○一○年五月十二日

第一部分技术标书评分表项目指标分值评分细则得分一、管理服务理念、目标：2符合为1分，基本符合为0.5分，不符合为0分。1、管理服务理念与目标针对性强、起点高，构想新奇、超前。服务定位明确，“以人为本”角度出发，详细实施方法以创建安全、文明、舒适环境出发。2、有争创“物业管理优异(示范)****花园”可行性方案。11二、物业管理机构运作方法及管理制度：2符合为1分，基本符合为0.5分，不符合为0分。1、管理机构设置合理、高效、精简，有明确管理机构构架和各部门职责。工作流程完整、科学。2、管理、激励、监督、反馈机制等规章制度实际操作性强，针对****花园所做近期目标和远期规划超前、客观、明确。11三、管理服务人员配置和管理：3符合为1分,基本符合为0.5分，不符合为0分。1、各阶段管理人员与操作人员配置与数量合理，素质较高。2、人员培训和管理有标准、有方法、有奖惩淘汰机制。3、管理服务人员上岗仪表、行为、态度标准统一，规范，高要求。111四、物业管理用房及对应管理设计配置：物业管理用房和设施、设备利用率高，办公设备配置齐全。费用开支合理、科学。1.5符合为1.5分，基本符合为0.5-1分，不符合为0分。五、物业管理费用收支预案：3第1点预算中有明确经费收支项目,项目分列合理，经费收支准确,盈亏情况在合理范围内。符合为1分,基本符合为0.5分,严重错误为0分。第2、3点内容健全切实可行,每项符合为1分,基本符合为0.5分，不符合为0分。1、按招标书项目分列收支、支出项目及支出预算书。2、依照盈亏情况，具备增收节支方法。3、有明确以业养业发展计划，指标较强发展后劲。111六、物业管理服务分项标准与承诺：5每项指标达成为0.5分，超出不另加分。每低于要求指标2%扣0.1分，低于承诺指标10%为0分。1、房屋零售、急修及时率90%。2、维修工程质量合格率95%。3、绿化完好率95%。4、保洁率99%。5、道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率90%。6、管理费收取率98%。7、住户投诉率与处理率100%。8、居民物业管理满意率95%。9、消防火灾发生率为0.05%以下。10、治安事件发生率0.1%以下。0.50.50.50.50.50.50.50.50.50.5管理、服务30分七、物业维涵养护构想：4内容健全，切实可行，每项符合为0.5分，不符合为0分。1、对业主、使用人自用部位提供维修服务方法。2、物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理方法。3、市政等公共设施管理实施方法；超前、客观、明确。4、保障物业管理区域内环境卫生方法。5、物业管理区域内公共秩序维护及治安详细实施方案。6、小区绿化养护管理详细方法。7、智能化设施管理与维修方案。8、各类管理档案建立与管理。0.50.50.50.50.50.50.50.5八、物业维修和管理应急方法：2.5内容健全，切实可行，每项符合为0.5分，不符合为0分。1、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无燃气应急方法。2、小区物业管理范围突然断水、断电、无燃气应急方法。3、业主与使用人自用部位排水设施阻塞应急方法。4、雨、污水管及排水管网阻塞应急方法。5、发生火警时应急方法。0.50.50.50.50.5九、早期管理方案和方法：51、****花园