二手房买卖合同补充条款起草律师

二手房买卖协议补充条款起草宝典王荣洲律师在上海进行二手房交易，必须订立由市房管局制订并由市工商局监制用于网上立案《上海市房地产买卖协议》。这个示范协议由三个部分组成：第一部分由两个尤其通知组成；第二部分为协议正文，共14个条款；第三部分由两个补充条款和六个附件组成。协议正文是不能修改，据实填写即可，补充条款和大部分附件都是由买卖双方自由约定。整个示范协议中需要买卖双方尤其注意就是协议正文第九条、第十条违约责任条款，以及“补充条款（一）”和“附件三（付款协议）”。补充条款（一）包括到双方对于协议正文约定事项修订以及其余双方需要尤其约定事项。补充条款（一）中内容都是二手房买卖中风险点，需要买卖双方尤其约定，非常主要。二手房买卖中请律师也主要是对“补充条款（一）”和“附件三（付款协议）”进行风险提醒，并制订能够控制风险条款。下文就二手房买卖中补充条款（一）中常见条款做一个详细说明，并提供条款范例作为参考。下文中甲方指出卖人，乙方指买受人。1.权利担保条款范例：“甲方确保其对该房屋享受完全产权，并承诺在订立本协议时该房屋除某某银行抵押贷款外，无任何其余权利受限制情形，而且无第三人对该房屋主张权利，并确保该房屋在办理过户过程中无任何诉讼、查封等将造成该房屋无法正常交易情形出现。”【详解】设定该条款目标：1）为买方善意取得提供保障。即使卖方是私自处罚共有财产，但买方是善意，基于不动产公告、公信标准，权利仅登记于卖方名下，买方有理由相信出卖人系房屋完全权利人，从而适用善意取得制度，取得房屋全部权。2）列举卖方违约情形。详细列出了卖方违约情形，为买方主张违约责任提供依据。2.证件保管条款范例：“甲方应于本协议订立之日将该房屋房地产权证原件交由中介企业代为保管直至双方共同至某某区房地产交易中心办理完该房屋过户手续。在房地产权证被中介企业保管期间，甲方不得对该房地产权证进行挂失补办，不然视为甲方违约。”【详解】房地产权证是卖方证实自己是房屋产权人正当凭证。实务中中介企业在买卖双方订立《居间协议》时候就已经收取了卖方房地产权证，代为保管直到双方办理完过户手续。这么做目标：1）预防“一房二卖”。你想卖房子，下家首先得看你房地产权证。你没房地产权证，谁能相信你是房屋全部些人。你还不能补办，补办算违约。2）预防“跳单”。中介早早就把卖方房地产权证收取代为保管，一个很主要考虑就是预防跳单，买卖双方自行交易或委托其余中介交易，这么中介就无法收取佣金。3.房地产转让价款包含内容条款范例：“本协议第二条约定房地产转让价款包含维修基金余额（若有）、管理费押金及余额（若有）、电话初装费（若有）、煤气初装费（若有）、有线电视申请费（若有）等费用以及随同该房屋一起转让隶属固定设施、固定设备及室内装饰、装修价格，就上述费用，甲、乙双方不再另行结算。”【详解】关于房地产转让价款中到底包含哪些事项，一定要约定清楚，不然极轻易产生纠纷。本条款中所列事项通常都是在双方已经过完户，在甲方腾房结算时候才会提及，假如事先没有约定好，这时候就轻易扯皮。甲方要么不愿意给，要么要求乙方加钱。关于隶属固定设施、固定设备一定要列有清单，列得清清楚楚哪些设施、设备是包含在房款里。就简单说固定设施、固定设备，一旦产生纠纷不具备可操作性。4.相关税、费负担条款范例：“本协议第二条约定房地产转让价款是甲方到手价（净价），是不包含交易过程中包括到相关税、费。房屋转让时包括到需要由甲方负担相关税、费均由乙方负担（包含因宏观政策调控引发税费调整情形）。甲方不负担此次交易中介费，此次交易中介费全部由乙方负担。”【详解】二手房交易中，卖方为了省心通常拿都是到手价，这么就造成交易过程中包括本应由卖方负担税、费（包含中介费）均由买方负担。到手价是针对卖方而言，是指不包含交易过程中包括由卖方负担各项税、费和中介费，卖方实际拿到价格。因为到手价并不是一个法律概念，并没有准确界定，所以一定要在协议条款中界定清楚，使其具备可操作性。关于税、费有两个问题需要注意。1）包括到税、费政策调整，增加购房成本问题。买方在购房时通常都事先已经匡算好需要负担税、费数额，方便确定自己购房成本，但到完税时候碰到税、费政策调整了，对新增加税、费由谁负担问题，必须要在协议中给予明确。2）买方到底要负担多少税、费？因为房地产交易中心和税务机关办理过户和交税都是以成交价而不是以到手价为计算基数。成交价是以到手价和各项税费收费标准推算出来，所以说直接以到手价计算相关税费实际上是算少了。中介企业业务员水平良莠不齐，也极难算出一个准确数字来，或者为促成交易考虑有意算低税费数额。所以说最保险做法就是到税务部门设在房地产交易中心税务窗口去落实清楚到底需要缴纳多少税款，这么好计算自己购房成本。5. 户口迁移条款范例：“甲方承诺于协议约定过户日期之前（或者腾房日期之前）向房屋所在地公安派出机构办妥该房屋处全部户口迁出手续；若甲方未及时迁出全部户口，每逾期一日，则由甲方按照该房屋转让总价款日万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口全部迁出时止。”【详解】二手房买卖中户口问题在二手房买卖中是极轻易被无视，但又极其主要，一旦发生纠纷又极为难处理问题。中介企业只管居间促成交易，收取佣金，不论户口问题，通常只要买家不提，中介也不提。通常购房者又不懂户口问题，所以户口问题轻易被无视，一旦发觉户口问题是个问题时，十有八九已经晚了。因为它轻易被无视，所以你事先就不会在协议中进行详细约定来躲避自己风险。户口迁移条款通常采取违约金+尾款形式来保护买方权利。关于户口迁移条款主要性，能够参考文章《二手房买卖中户口问题》：。6.租赁条款范例：“甲方必须在乙方取得该房屋房地产权证之前与承租人解除租赁协议，并在约定腾房日期之前腾房，不然视为甲方违约，按照本协议相关约定负担违约责任。”【详解】租赁问题是二手房买卖中处理起来非常麻烦一个问题。包括到承租人两项法定权利是“承租人优先购置权”和“买卖不破租赁”。1）承租人优先购置权。购置带有租约二手房，首先得让卖方提供承租人放弃优先购置权申明，不然可能会包括到侵害承租人优先购置权。在9月1日《最高人民法院关于审理城镇房屋协议纠纷案件详细应使用方法律若干问题解释》生效之前，承租人能够出租人侵害其优先购置权为由主张协议无效，但主张协议无效同时必须主张优先购置权，不能只主张协议无效。该司法解释生效以后承租人就不得以出租人侵害其优先购置权为由，而主张协议无效了。这么要求对购房人来说，风险就比以前小了，不过为了防止无须要麻烦，还是得要承租人出具放弃优先购置权申明。2）买卖不破租赁。买卖不破租赁简单说就是买方购置二手房以后，假如二手房上有租约，租约还得继续推行，直到租约解除或终止时为止。买家当然希望买一个干洁净净房子，假如房子上还有租约，未来还包括到租户腾房问题，那买房风险就加大了。有租约时，租户腾房时极轻易产生纠纷，假如租户是居住用途，还好处理一点，要求其提前腾房，赔偿几个月租金可能就能把问题处理；假如租户是商用用途，还可能包括到装修赔偿问题，那处理起来就很麻烦，赔偿问题一旦谈不拢，让租户提前腾房就比较难了。所以在协议中约定，和租户解除协议，而且让租户腾房都是卖方需要负担义务，假如处理不好就要负担违约责任。这么约定能够敦促卖方主动去处理租约问题。7.交房时状态条款范例：“甲方须确保交房时本协议附件二所列之该房屋内管道管线、隶属设施、设备、室内装饰、装修等与订立本协议之日情况相符；乙方确认其于订立本协议前已经对该房屋进行了验看。双方同意甲方将该房屋按现实状况交付乙方。”【详解】你在购房时就已经实地考查过房屋，可能就是因为对房屋装饰、装修等很满意才买，所以得把房屋相关情况固定下来作为交房时依据。能够经过拍照、摄像、列清单等形式给予固定，固定下来作为协议附件。假如双方买房过程比较愉快还好说，他诚心卖房，你诚心买房，双方付钱，交房就能够了。假如双方买房过程不愉快，甚至都产生了纠纷，那交房可就没那么利索了。真到交房时你可能会发觉缺这少那，甚至房屋都可能遭到不一样程度恶意破坏。所以说，事先假如不对交房时状态进行约定，一旦交房时发生纠纷，你连处理问题依据都没有。8.通知条款范例：“甲、乙双方应在本协议签署栏中如实提供联络地址及联络电话等。甲、乙双方关于本协议推行及相关事宜通知，应该按照载明地址发出。通知通常以对方或授权代表署名或者盖章确认为准。假如以快递或者挂号信形式寄送，自发出之日起第四日视为送达之日。任何一方联络方式发生变更，应该在变更后四日内及时通知对方，不然所以产生一切不利后果自行负担。”【详解】通知条款是全部协议中都极为主要条款，但又是极易被无视条款。买卖双方诚心卖房、买房，全方面推行自己协议义务，通知条款就显得不主要了。因为有什么事项需要通知根本不需要寄送书面材料，直接打个电话就OK了，但一旦双方因为种种原因造成不能正常推行协议，这时候通知条款就显得非常主要了。双方已经产生了纠纷，再联络就不那么顺畅了，要么不接电话，要么拒收相关书面文件，甚至连人影都找不到，有了通知条款这些就都不是问题了。9.甲方违约责任条款范例：“甲方未推行本协议项下各项义务，每逾期一日需向乙方支付该房屋转让总价款万分之五作为违约金，并继续推行。甲方订立本协议后又将该房屋转卖、租赁给第三人；在乙方取得房地产权证之前该房屋被抵押或查封；甲方未按照本协议约定推行其义务，逾期超出十个工作日；甲方私自单方解除协议等；均视为甲方违约，乙方有权解除协议。乙方解除协议，甲方需向乙方支付该房屋转让总价款20%作为违约金。甲方应该在解除协议次日起三个工作日内退还已收取全部房款，并支付违约金。若违约金不足以赔偿乙方损失，甲方还需赔偿乙方损失。”【详解】示范协议正文第九条和第十条约定违约责任条款只约定了逾期付款及逾期交房这两种违约情形，约定太过简答，不实用。违约情形多个多样，一旦违约，这么条款将无从适用。一个好违约责任条款，应该明确约定哪些是违约行为，违约以后该怎样负担违约责任，而不是留给法官去判断。这么违约责任条款才具备可操作性。本范例条款明确约定了卖方主要违约情形，以及负担违约责任方式。卖方主要违约情形有：1）一房二卖。二手房不像一手房那样对于一房二卖能够适用双倍罚则，一手房买卖中假如出卖人一房二买，买受人能够要求其负担已付购房款一倍赔偿责任；二手房对于一方二卖违约责任需要双方约定。2）新租赁。原来房屋是没有租约，在买卖双方订立完网签立案协议后至腾房这段时候，少则一两个月，多则几个月甚至更长时间。卖方为了不影响自己受益，会将房屋租赁第三人。在房屋上形成了新租约，假如腾房时卖方能处理好没问题，假如处理不好租户腾房问题，那必定要产生纠纷，所以得在协议中约定，形成新租约属于违约行为。3）他权利限制。买卖双方订立完网签立案协议后，房屋又因为种种原因被查封，被查封房屋是不能进行过户，一旦不能过户，购房目标就可能落空，所以得在协议中约定，一旦形成他权利限制属于违约行为。这里需要说明一个问题是，只有拿到房地产权证了房屋全部权才是买方。办理完过户手续，房地产交易中心会出具“收件收据”，收件收据并不是产权凭证，拿到收件收据后再过20天才能拿到房地产权证。在这期间房屋一旦被查封，就不能拿到房地产权证。10.乙方违约责任条款范例：“乙方未推行本协议项下各项义务，每逾期一日需向甲方支付该房屋转让总价款万分之五作为违约金，并继续推行。乙方未按照本协议约定推行其义务，逾期超出十个工作日；乙方私自单方解除协议；均视为乙方违约，甲方有权解除协议。甲方解除协议，乙方需向甲方支付该房屋转让总价款20%作为违约金。甲方能够从乙方已经支付款项中扣除违约金，剩下款项于解除协议次日起三个工作日内无息一次性退还乙方。乙方已支付款项不足以支付违约金，乙方应该在解除协议次日起三个工作日给予补足。若违约金不足以赔偿甲方损失，乙方还需赔偿甲方损失。”【详解】买方违约情形主要是逾期付款和私自解除协议。所以需要对这两种严重违约情形进行约定，并约定违约责任负担方式。1）逾期付款。假如买方逾期付款超出一定时限，甚至不付款，就会造成卖方想经过卖房收取房款目标落空。你付不起钱就说明你没钱买房，那必定结果就是解除协议，再把房子卖给付起钱人。2）私自解除协议。私自解除协议就是原来说好了买，现在突然说不买了，而且没有合理理由。协议都签好了，现在你说不买了，就把卖方耍了，那卖方能够要求你继续推行协议；假如以为已经都这么了，再继续推行下去也没有什么意思了，那就解除协议，要求负担违约责任。11.尤其提醒条款范例：“甲、乙双方在订立本协议时已认真阅读了全文，完全了解各条款真实意思，明确己方各项权利、义务及违约可能负担责任。甲方已向乙方充分披露和说明了该房屋实际情况。甲、乙双方已充分知悉此次交易可能存在风险。”【详解】尤其提醒条款是协议中一个常规条款，提醒双方在订立协议前要充分阅读协议各条款，并知悉其内容。一旦签署了协议，除非双方同意变更协议内容，不然可没后悔药。到时候就不能以签协议时没有看清楚，对方欺诈没有充分披露相关信息等等为托词了。假如协议是律师起草，这么条款对律师也是一个保护。以上是二手房买卖补充条款中经常包括几个条款，当然在实际二手房买卖中，因为买卖双方详细情况千差万别，造成协议条款可能会更复杂。本文只是列举了常见条款，并提供一些处理问题思绪。因为这11个条款并没有区分你是卖方还是买方情况，所以在详细适用时，一