杭州某旅游地产项目市场报告

***项目市场分析报告项目背景项目地理项目四至区域规划属性分析旅游市场状况酒店业状况旅游市场分析区域旅游地产项目定位旅游地产现状在售项目扫描市场发展分析总体定位客群定位产品建议开发建议17英里项目借鉴***休闲旅游区①适度高品位发展休闲度假酒店、游艇俱乐部、温泉度假村等休闲度假项目。②完善游客码头等旅游基础设施，建设旅游集散中心、咨询中心，加强城市管理，提升滨水旅游度假区整体形象。③实施***湖区观光旅游整合工程，对现有景点进行改造和提升，对湖区吃、购、行、游、娱等要素进行整合，对服务进行规范，对游览路线进行优化。④建设具有浓郁渔乡风情的度假及候鸟观赏区。⑤建设***会展中心。《杭州“一十五”旅游规划》

“十一五”期间，形成“一心·一轴·六区·五翼”的旅游空间格局。

“一轴”——“三江一湖（钱塘江─富春江─新安江─***）旅游发展轴”；

“六区”——西湖风景旅游区、大运河国际旅游区、湘湖旅游度假区、钱江观潮旅游区、***风景旅游度假区、天目山自然旅游区。

“十一五”期末，将淳安、萧山等区、县（市）建成“旅游强区、县（市）”区域规划对区域属性和项目属性的分析，帮助我们明确研究方向和深入挖掘项目核心价值区域属性杭州“十一五”重点建设的旅游度假目的地国际花园城市、湖泊旅游城市***大道的开通，融入大杭州９０分钟城市圈旅游发展快速，带动旅游地产的投资杭州、上海等大城市国际知名度提升，带动区域旅游的发展项目属性项目规模大，地理位置较佳东南湖区景观相对较一般道路系统完善、可达性较好周边有滨江索菲特等高端酒店规划，北面有居住小区规划项目背景项目地理项目四至区域规划属性分析旅游市场状况酒店业状况旅游市场分析区域旅游地产项目定位旅游地产现状在售项目扫描市场发展分析总体定位客群定位产品建议开发建议17英里项目借鉴

2006年***旅游设施建设改造加快推进，休闲度假、农家旅游持续发展。***全年共接待中外游客182.1万人，同比增长了21.4%，其中，湖区接待140.1万人，同比增长19.1%。接待境外游客3.1万人，增长25.0%。全年实现旅游经济总收入19.3亿元，同比增长28.6%。旅游经济、人口增势迅猛，旅游步入快速发展阶段

区域旅游市场状况以国内旅游为主，处于观光旅游阶段近几年来，***接待境外游客呈逐年增长的趋势，但区域旅游依然以接待国内游客为主，观光游是当前区域旅游的主要旅游方式。长三角城市步入休闲度假的快速发展阶段达到3000美元，度假需求快速扩张超过2000美元，休闲需求急剧增加超过1000美元观光旅游快速增加据统计2006年浙江省人均GDP为3975美元，杭州、宁波、绍兴等主要城市人均居民收入居全国前列，长三角沿海发达地区已经越过休闲的临界点，休闲度假需求步入快速增长期。

目前***有带星级酒店37家，其中五星一家、四星一家、三星五家，标准床位6300个。受区域以观光游为主的旅游特征影响，区域酒店经营状况处于中低水平，目前区域游客平均逗留天数为1.2天，人均消费在500元左右；其中高星级酒店（开元度假村）的平均逗留2-3天，人均消费在2000元左右。2003年为49%2004年为51%2005年为56%左右历年***星级酒店客房率状况开元度假村★★★★★海外海大酒店★★★★阳光大酒店★★★千岛金日酒店★★★外高桥大酒店★★★林业大厦★★★***星级酒店

区域酒店业状况***主要星级酒店配置与收益比较表

开元度假村海外海大酒店定位风景区休闲度假型酒店，兼会议城市商务、会议、旅游兼顾型位置***镇麒麟半岛，距镇中心约3公里，正对中心湖区***镇西园，处于镇中心，距镇广场300米建筑面积4.1万平方米约2.5万余平方米风格夏威夷风格外观欧式客房量227间，其中标间115间250间，基本为标间客房配置保管箱、迷你吧、专业洗熨、护发吹风机，宽带四星标准基本配置客房利用周末、黄金周散客为主，且客房率高，黄金周在95％以上，非周末以会议旅游团队为主，客房率低7-9月份旅游旺季客房率达到90%，11-2月旅游淡季只有20-30%左右餐饮配置大堂吧1处，宴会厅1处，中餐厅2处，包厢14个，西餐厅1处中、西餐厅共4处（包括1个宴会厅），大堂吧1处餐饮利用以酒店客人消费为主社会与酒店客人消费均较多会议配置大型宴会厅（开元厅）1处，中小会议室9处，开元厅最大容量550人共有大小8个会议厅，最大会议室容量300人会议利用年底会议团队多，大型会议全年30-40次左右（开元厅）本与外地会议均较多，年中、底多；12月份会议室利用率达80％以上。全年大型会议30-40次左右运动健身设施乒乓球、台球、网球、室内旅游池、儿童室内嬉水池健身、游泳、网球、乒乓球、台球保健设施足浴、SPA、桑拿、美容蒸气浴室、按摩服务桑拿、美容美发、按摩、足浴娱乐设施舞月光演艺吧、KTV包厢棋牌、卡拉OK、夜总会特色设施室外景观泳池、儿童沙滩泳池、按摩池、烧烤区。游艇：提供摩托艇自驾游、游艇婚礼、游艇会议——设施利用与客房率高度相关，相对棋牌房较好设施总体档次不高，利用率与客房率高度相关房价协议价490元/间，周末近700元/间，门市价1080元/间。协议阶240-260元/间，门市价688-738元/间年客房率52％60％2005年收入4050万元，客房收入约占50％，餐饮会议与娱乐收入约各占25％年收入1500万元，平均房价280元/间左右（餐饮与娱乐出租）利润约700万元，折旧与财务费用近2000万元——客源散客、外地会议团队并重旅游团队、本外地会议团队、散客其它酒店总投资2.5亿元；2006年目标收入5000万元，五年内达到1亿元——项目背景项目地理项目四至区域规划属性分析旅游市场状况酒店业状况旅游市场分析项目定位旅游地产现状在售项目扫描市场发展分析总体定位客群定位产品建议开发建议17英里项目借鉴区域旅游地产地域特点、交通带动及旅游规划带动旅游地产投资增长以***大道的开通，杭州“一十五”旅游规划、***旅游的发展，休闲度假需求的不断增长，目前区域旅游地产投资迅速增长，并呈“供大于求”态势。中心湖区呈现组团，东南湖区区域开发尚欠区域人口有限，房地产消费薄弱，在售楼盘普遍销售周期较长区域旅游地产开发起源于“开元度假村”等的少量度假别墅，受区域旅游特征的影响，购房群体主要来源于杭州及少量的周边客群目前***房地产市场仍处于起步阶段，在该层面上本项目仍有较大超越空间凭借优势的湖景资源及较好的配套条件，目前中心湖区基本形成了开发组团，东南湖区配套尚欠。区域住宅市场消化能力有限，旅游地产处于发展初期区域市场特征项目碧水花园（二期）

美都·千岛碧云天图示位置景观大道阳光路旁新安大街延伸段景观大道以南规模指标占地112亩，总建面积约10万，容积率约1.35，绿化率35%，分二期开发，一期多层售完，二期三幢小高层在售占地30亩，建筑面积3.4万多平米，容积率1.88，绿地率超过35%，北面9-11层的小户型景观公寓；南面是16-18层两幢中户型的高层住宅物业类型一期多层、二期小高层小高层、高层项目扫描项目碧水花园（二期）美都·千岛碧云天主力户型80-98二房121-131三房景观公寓32-6090-116二房客户当地居民为主当地改善居住群体及部分杭州投资客价格34004200销售状况二期2006.3月开盘，67%2005.9开盘，70%主题概念-纯水岸度假生活形象定位-在千岛碧云尽享度假生活核心卖点大型的高尚住宅社区全湖景住宅、景观公寓项目开元度假村

翡翠岛山水名墅图示位置***麒麟岛

翡翠岛

规模指标占地20万平方米,由88栋度假别墅和3000平米产权式度假酒店（227间）组成，容积率0.3总占地937.5亩，除保护林外，可开发用地为486.03亩，总建筑面积7万余平方米，容积率0.23物业类型别墅、多层（酒店）独立别墅、联排项目扫描（别墅）项目开元度假村翡翠岛山水名墅主力户型365-470360-427客户杭州、温州等杭州周边区域的企业主杭州等江浙一带的企业主、金融、律师等高收入人群价格均价8000左右均价10000左右销售状况2003年5月开盘，2005年末售完一期2005.9月开盘，17套已售完，二期2006年初推出20套，销售30%主题概念夏威夷风格度假社区山水名墅形象定位华东地区首席休闲度假庄园翡翠印象、翡翠生活核心卖点五星酒店管理、景观别墅岛居、大墅规模寺较大照、产连品均机好性昏优，幕容积锄率低特征1特征2客户议针对蜂杭州叨及周卷边区涌域的霉富裕湾阶层逼为主均，当女地消纠化能子力差特征3配套草酒店惹管理掉，同帆时具傅有占阵有较教好的啊景观呼资源项目龙特征湖滨精花园开发商：浙江滨江房产项目概况总建6万平米，由6－7层超五星级酒店、2－3层独立、联体别墅、景观电梯叠排和部分公寓组成，酒店3万方左右，客房350余间，引入索菲特酒店配套设施酒店标准游泳池、花园餐厅、中西咖啡厅、水疗、总统套房、会议中心、豪华游艇俱乐部规划设计全球酒店设计排名第一的建筑设计公司——美国WATG公司夏威夷所设计；法国雅高国际酒店管理集团旗下的豪华品牌Sofitel（索菲特）管理；景观设计由贝尔高林（香港）亚太区总裁许大绚亲手担当；酒店室内设计由世界酒店室内设计排名第一的HBA洛杉矶所领衔。在建芦项目结简析天屿法国际灶度假招村开发角商：云茅天房奶产项目惕概况投：毗哭邻*膜**呜景观沿大道绑，位赞于中遵心湖据区东怨北的宴景山贞之上抵，占舟地3断54保亩，合与湖去面相贱对高椒度1蕉60抄m，清是一左块极茎其难撤得的态山顶丈缓坡戚地。规划召设计1、单酒店羡：选吃址为俭北侧妙区域洒的西僵面、忙基地麦的西撞北方氏向。惕处在傍局部皱地势叮高点盯，盘屑山而句下的霜道路好成“域C”秃字型祖环绕另。凭2、哲别墅半：选葱址为讯地块扛中其攻他大坝部分勇区域赔。为将适应脆不同扔地势哑，规德划四殿种不况同类屿型的览别墅徐：A打为平舍地别于墅，避B、挥C为裂坡地鸦别墅看，D赔为总汁统别版墅。3、山温水孟健身着俱乐桂部（惜酒店训设施企）：骗设置粮在靠晕近酒蛮店的砌地方沫，使巨之成确为休锈闲娱栗乐的钉中心杰地带雪，充肤分利垂用自推然景迎观，套创造千出都糖市生僵活中孝的纯旦自然合的健旷康休纳闲方撕式。锯4链、观拼光塔炊：设台于地催块入甚口处房诚前、厚用地地与公肾共道迫路附影近的茅最高财点侧抵面，盏由地引下进急入，以形成凤整个唐度假盖区的殃制高糠点。开发绵商：*蹲**院度假威有限赵公司项目今概况丧：总制占地慕10抹46瘦67灶平方尚米，挨由产铁权式乓度假欣酒店遇和私慈家别界墅共纷同组兔成。葡产权轨式度习假酒六店，喘是一冲家五页星级污产权面式度惕假酒府店，屯建筑撕面积夸5万申多平炉方米伯，拥毕有客磁房3很50歼间，绣由4倾-6庄层的付简约昂精致闻风格日的建快筑群旅半围摘合组牙成。规划厅设计届：私凑家别遇墅，狭仅限在承载湖25瓦席尊顷贵之阀所的感顶级凑山水奸豪宅宫。是湖高品器质、蒸高私喊密性洗和高旁绿化言的纯另独立姥别墅阴。由偶著名罢建筑当大师荷精心甜设计域，用腰料考掠究，与形式亮各异勉，彰敏显个羡性化务的尊员容。贞36陪0度辉全景丘式设款计，源享有镰原生缓态山宗水自咬然景厌观。**霸*润翠和度电假村开发谷商：絮万向剪集团位于摇**代*的贿东南是湖区内羡山徐半岛越东南端，哭并与痕四个覆小岛委围合驾成一悦个相躲对独珠立的水域膏，总翅规划朵面积7.爪12平方愉公里晃，其斜中本岛面寨积3平方匪公里核（其伤中四饰个小灾岛0.切45平方公里两）水兽域面夫积4.心12平方绩公里总用伸地面傻积：14填39逐00平方腥米总建句筑面抗积：47粱49兼0平方网米容积育率：0.临33绿化束率：63卧.6民%建筑迁密度阔：12牙%羡山盖度假骂区拟蚊采用敌开放趋式经革营方氏式，盛采用产权姿酒店易（包裹括别浇墅）聪、产叙权游拴艇的角经营模式处，注换重其掠持续累发展每。功能哭定位稻：主要谁功能误：生刊态休拴闲度句假、红会议滥商务揪、康搂体娱职乐缘瑞辅助魄功能屠：科绝普教酒育、疤保健于养生野。羡山康生态谦休闲盲度假于中心开发公商：恰绿城扎集团&中青去旅项目神概况艘：位功于*钞**圈镇区币，南怖临中条心湖喉区，栋占地逆面积廉约为13劫.2万平五方米间，总匪建筑赠面积蜻约23寸.5万平眼米，济规划让开发指包括牺高层耻住宅途及其呆他相或关设梳施的滚高档申物业声。借雹助与息国际鲜顶尖袄的度年假酒衰店管怒理集窑团联圈手，或打造往全国办首屈首一指打的大然型度刮假酒率店公太寓群斥。规划汗产品表：60挥-1念10产权贞度假甩公寓幸、11嚼0-厦14裳0居家舌公寓临、30庸0-略45谋0空中蜂观湖氏别墅配套死设施漏：30懒00弄0平方叛米五休星级迎度假耳配套讨、50歌0人大摆型会偶场展亏示中正心、皆大面拜积水般上运威动区尤，整威合游毅艇俱镜乐部帆等多衫项顶绝级度丸假设温施。**锣*碧赤水清带风产品形象规模景观附加成值客户湖滨仔花园慈以索惊菲特喉酒店焦为配套,产品妻以联死排\独立双的产游品,同时枣与新景县政行府为炎邻天屿都国际旋度假点村配有5星酒神店中心调湖区怀景观堪系数脉高,以独高立别墅民为主……湖滨溉花园天屿院国际肺度假胸村羡山帜度假斤中心本项愿目本项太目将渴通过竿附加诵值和贱客户\功能剥的差家异突楚破竞喉争,取得合竞争片优势项目知分析薄总结项目债背景项目营地理项目愈四至区域供规划属性少分析旅游珍市场劝状况酒店蒙业状含况旅游球市场默分析区域驾旅游租地产旅游钥地产榨现状在售保项目件扫描市场叮发展狭分析总体块定位客群闭定位产品俗建议开发躬建议17英里项目猾借鉴项目让定位功能卧定位梁：家薪庭度状假、笨养生静避暑喜、商旱务休涂闲度恐假、弊商务毙接待喂等总体抚定位国际境化乡滚村度饮假社遥区重要客户游离客户核心客户重要客户游离客户客群析定位:长三拘角城奋市的您私营盯业主\跨国企轧业高奥管等摘高收伤入人歉群为烈主上海映、杭吴州等延长三毫角城忧市高渗收入塞人群长三秤角的真私营垄业主跨国烤公司裙的高衡管商务熊休闲\接待塞用途叠的集板团购报买投资弊客养老晨用途昏的老芹年群鞠体本地聚改善抢居住良客群项目嘉背景项目粉地理项目骨四至区域佩规划属性闲分析旅游躁市场骂状况酒店歪业状己况旅游勤市场抽分析区域辞旅游镇地产项目令定位旅游华地产侨现状在售丛项目捕扫描市场坐发展泽分析总体英定位客群呼定位产品柏建议开发请建议17英里项目碍借鉴深圳骨万科17英里17英里纤是深绞圳万杨科地属产首协次倾嫩力打买造的绵顶级锋滨海员地理刑位置怕得天到独厚谊，开邪发时沿间为20钓03年，20军04年8月首镰期上休市，扮均价妄达到平每平数方米2.盏5万元壮。20府05年10月2期推小出,均价程每平含方米3.辫2万元哈。区位文：深窗圳市起龙岗隶区葵絮涌镇叔溪涌哲村，俱距深伍圳市穗中心奋约1小时魄车程州。规模烂：1.占地故面积初：67猴57带1.测1㎡2.建筑夸面积醉：50略,6日78特㎡，其吵中：好住宅茎：48眯00损0㎡，会词所、循商业拆约：20碌00咳㎡3.容积般率：0.跟75覆4.绿化瓣率：58黄.8厚%5.总户尺数：48秤5户环境全特点堆：17英里踩景观栗用地紧属于惊海边宽坡地赞类型料，三稍面环幻玉海，祥背靠楚青山盾，高尘差约50米，逃由大签海、科高山屈、海嫂洋、昆礁石倍等稀魔缺元才素构治成清铺晰的芽海岛颤风景蚀。这缎是一挖个对振稀缺矩海洋蝴资源叠的绝命对占翅有。完建筑爆，自愈然，臂人之井间的凶和谐屡，构贯成了惨“17英里麦”乐演章的哗韵律危。物业所类型泼：分2期开垃发，共一期姜为退订台式倒连排朋别墅砌（分茄多拼昌和双呢拼两盾种）10孕7套；架二期妻为小风高层玻公寓挖。功能设施面积规模住宅高层公寓公寓60-95(复)\40(平)联排188\221\280\313

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