房地产前期业务讲稿

房地产开发前期业务简要介绍1房地产前期业务概述2审批流程和工作要点3如何加快审批进度Page2房地产前期业务概述1房地产前期业务的范围2房地产前期业务的重要性4房地产前期业务的特点3房地产前期业务的人员要求Page3台州房地产企业更多地关注行政报批工作，较少配置专业人员关注项目投资可行性，是为缺陷。以下将更多地针对行政报批工作进行介绍。说明全面的前期工作，发挥至关重要的作用从项目选址开始，深入考察项目，对项目所在地社会经济状况、周边市场情况等进行全面了解，并在此基础上对项目可行性提出独立意见。在项目投资获得公司通过并取得土地开发资格后，办理行政报批等一系列项目开发前的准备工作。

大前期开发过程的重要环节仅履行行政报批工作职能。小前期房地产前期业务的范围Page4房地产前期业务的重要性成本进度品质区域内可选择地施工方大多在进度水平上落后于大城市施工企业，需要通过前期时间地压缩以满足回迁房交付等硬性进度要求。项目的品质在这个阶段基本定型，后期调整的空间较小。高昂的土地成本使时间成本急剧上升，压缩前期报批时间在某种程度上是降低开发成本的有效手段；80%的开发成本在前期设计阶段确定，对项目开发成本产生决定性影响。Page5房地产前期业务的特点综合性涉及外部多个行政部门，仅报批环节就涉及规划、土地、发改、环保、水利、消防、园林、人防等等；涉及内部多个职能部门，对财务、工程、成本等产生直接影响。繁杂性程序环节的繁杂。业务内容的繁杂。复杂性既要满足内部要求，又要同时兼顾外部审批要求，实现内外部的统一与平衡。在各个专业口之间协调统一。Page6房地产前期业务的人员要求熟悉相关设计、建筑、结构规范在内外部协调、人际沟通方面有较强的能力对房地产开发流程及各个专业的基本业务知识有较好的掌握全局性地考虑，能够将成本、资金、进度等各个要素考虑在方案之内Page71房地产前期业务概述2审批流程和工作要点3如何加快审批进度Page8审批流程和工作要点1涉及的核心内外部关系2第一阶段建筑方案审批及立项核准4第三阶段四证办理阶段3第二阶段图纸审查及面积预测阶段Page9涉及的核心内外部关系建设规划部门发改部门设计单位其他中介核心关系财务部门成本部门Page10涉及的核心内外部关系建设规划工程、施工许可证办理建设规划用地许可证办理全套图纸审核确认建筑设计方案审批建筑规划部门立项核准初步设计方案审查发改部门Page11涉及的核心内外部关系施工图初步设计方案建筑设计方案设计单位水土保持方案环境影响评估交通影响评估日照分析报告地质勘察报告其他中介Page12涉及的核心内外部关系开发贷款投资额计算根据报批进度落实开发贷款概算基础上的预算编制标书编制主合同条款拟定成本部门财务部门房产公司Page13审批流程和工作要点1涉及的核心内外部关系2第一阶段建筑方案审批及立项核准4第三阶段四证办理阶段3第二阶段图纸审查及面积预测阶段Page14建筑方案报批建筑设计方案初稿地址勘察报告日照分析报告交通影响评估组织建筑设计方案招标组织建筑设计方案评审建筑设计方案批复建筑设计方案报批稿注意事项：建筑设计方案初稿概念性文本，强调建筑风格和整体布局，文本说明应尽可能具体建筑设计方案招标规划办组织并参加，形式重于内容，更多地审核城市规划的影响层面日照分析报告内部及对周边已建建筑的日照分析，可能需进行测绘交通影响评估项目内部交通合理性及道路开口等对周边交通环境的影响Page15立项申请报批step2step4发改部门发改部门房产公司编制项目立项申请报告估算投资额中介机构编制水土保持方案编制环境影响评估step1step3项目立项审批初步设计会审及审批注意事项：立项申请报告可研报告形式，结合相关中介文本说明项目立项审批批复内容以立项申请报告为基础，后续报批基础性文件水土保持方案专业设计院编制方案，报经水利部门审批，须落实土方、泥浆量及处置场地环境影响评估专业设计院编制，二次公示，报经环保部门审批，需注意商业配套在方案中的落实Page16立项堡申请扯报告胜报批关于杀项目窑立项脱申请危报告1.项目倦申请盏单位与情况寻概览4.资源局利用压和能护源耗乓用5.生态守环境翅影响岸分析6.经济软效益腊分析7.相关查政府角性文层件主管值部门吩要求贩的形俗式性鬼文本挣，经菊济效粘益分臣析尤烫其是悲投资伴额的渣确认转对开艳发贷疑款产事生实华质性也影响公司牢简介设计赤文本规划出条件旺、周戒边调碑查设计坛文本水保竟方案腾、环赏评报坚告成本南预算土地网出让牢合同贪等2.拟建丝式项目趋情况挠概览3.建设俊用地麦与配灶套条篮件Pa具ge17注意事项：散装水泥预收款总建筑面积*2元/平米，散装水泥使用比例达到70%的，按散装水泥实际使用量每吨退还3元预收专项资金；低于70%，不予退还新型墙体材料预缴专项基金总建筑面积*10元/平米，验收合格后，按新型墙体材料占墙体材料总是用量实际比例退还水土柔保持策方案撇报批方案规划总平图需提供的基础资料地址勘察报告建筑垃圾消纳协议泥浆、土方测算量Pa茶ge18注意事项：建筑垃圾消纳协议地区范围内处于垄断状态，与泥浆土方外运相关，应提前做统筹考虑水土保持设施补偿费按毁坏的水土保持设施面积，如草地面积，每平米2元缴纳清障保证金原则上按外运泥浆、土方测算量1-2元/m³,可协商，转嫁开发商的泥浆外运管理手段，一般在100-200万元向项目所在地水利部门上报方案初稿项目所在地水利部门组织召开方案评审会，发改、环保等参加修改后上报方案报批稿缴纳费用获得批文审批程序环境泥影响扛评估帜报批环境影响调查表（团体、个人）方案规划总平图及经济指标日照分析选址通知书或规划条件土地出让合同或成交确认书发改部门出具的项目联系单需提供的基础资料Pa俘ge19审批程序step1向项目所在地环保部门上报方案初稿项目所在地环保部门组织召开方案评审会（视所在地规定）获得批文step3step2桩基蝴提前赚施工性报批桩基向工程纲施工闹一般封施工意周期零在2-第3个月提前烘施工湾能够桶有效阵缩短丘总体送施工拥周期桩基个工程袭提前对施工讲申请邻一般砖在获释得立冰项核扛准后史，初步坊设计门方案稿报批黑阶段缝进行桩基舟工程优提前污施工抹须经奖项目纷所在包地有沟管辖政权政延府同嚼意报台啄州市瓜建设融规划练局办章理部内分工桶程施拼工许复可证桩基春工程行提前兴施工逃为非五常态举方式未来污是否泊能继慢续沿资用尚辅未可秤知桩基组工程斩提前肤施工泡应单副独进榴行招押投标桩基嗽提前血施工桩基贺工程极提前寸施工械应提呢出确墙切理恒由，掌比如睬回迁夕安置新等Pa卖ge20初步设计方案审批桩基提前施工一般在初步设计方案会审后，是否通过审批非必要条件，且不成为后续报批的前提条件注意事项：审批咏流程泽和工农作要荒点1涉及的核心内外部关系2第一阶段建筑方案审批及立项核准4第三阶段四证办理阶段3第二阶段图纸审查及面积预测阶段Pa嘉ge21图纸犹审查惯及面项积预裕测面积预测部门设计单位建设规划部门审核建筑图纸并盖章全套建筑图纸面积预测报告出具注意事项：重要办理建设工程规划许可证前核心环节，对前期工作进度影响较大影响办理面积预测部门对于公摊面积的计算将在很大程度上影响指标面积审核关键建设规划部门主要根据台州市相关规定，对露台、上空、架空层等涉及面积计算的因素进行审核Pa迈ge22审批色流程怒和工凶作要吹点1涉及的核心内外部关系2第一阶段建筑方案审批及立项核准4第三阶段四证办理阶段3第二阶段图纸审查及面积预测阶段Pa协ge23建设桑用地危许可娘证办仙理建设规划部门收取基础设施配套费

办理用地许可证设计单位提供1~8层面积预测注意事项：市政基础设施配套费可基础设施配套费收取标准：60元/平米*建筑面积（高层8层以上免征），办理时缴纳总额的50%，其余在办规划工程许可证时缴清市政基础设施配套费的减免根据台政函[2007]115号文件规定，对于村留地的开发建设可全额减免配套费，配套费减免须联合土地所在村报经土地所属地方政府及建设规划部门同意所需资料办理时需提供立项核准及土地出让合同Pa垃ge24土地定证办孙理政府性文件发改部门立项批文建设规划用地许可证土地部门征地图公司基本资料公司营业执照公司章程法定代表人身份证明付款证明地价确认书出让合同出让金批文出让金发票契税完税证明注意事项：最后期限土地证办理的最后期限为建设规划工程许可证办理前开发贷款某些银行在规划用地许可证和土地证办理完结的前提下即可申报相关资料，审批额度契税缴纳在非前述开发贷款审批需求情况下，契税可在最后期限缴纳Pa备ge25建设右工程港规划总许可爪证办旺理Pa廊ge26建设胖工程沿规划铜许可导证办钓理注意央事项佳：公示目前宣规定悄的公取示时柴间为7个日魂历天日照室分析因在栋施工钢图阶薄段会锦发生盏影响亿日照余的调拳整，辣目前照建设蚊规划泡部门云要求监在此肿阶段彼对日障照分送析进雾行复刺核人防或意见若未泳完成置人防歉面积齐，在蛇此阶且段缴票纳人兼防地洋下室察易地喜建设自费园林凶意见园林略处对骄绿地训率及骑百分烦之一印文化当工程擦是否漂达到导要求愁进行秆审核植，园递林设良计单器位须香在此泼之前公出具焰总平今方案仪及百秋分之下一文吗化工势程方肉案气象病意见总建兼筑面碎积超10万平械方米沙的住扣宅小于区或粘建筑雹群须些进行把雷击及风险除评估乎，评腔估费始用为2-舌3元/平方槐米，冬项目渣经评芹估后配方签罢署防虏雷设暴计意如见书白蚁婚防治锣费付费丑即可政，付泰费标惩准为1-竟9层建让筑面咬积*1.稍7元/㎡，等缴纳曲后在千施工点过程恶中会卫至现须场进眨行白突蚁防逝治处伟理《关于规范防空地下室建设和人防工程易地建设费收取的实施意见》（台人防办[2009]9号）：十层以上或埋深超过3米民用建筑需按地面首层建筑面积修建6级以上抗力等级防空地下室，其他建筑面积超过2000平米以上的按总建筑面积2%-3%修建；若缴纳易地建设费，按应建面积每平米2500元收取“百分之一文化计划”指在项目建设投资总额中提取1%的资金，用于公共文化艺术设施建设，目前新出台的选址通知和规划条件基本都作为强制性条件，一般处理方式是在绿化及配套设计中合并考虑，但需要做专项设计以向园林处报批Pa障ge27施工临许可灯证办朱理相关部门审查意见消防审查意见书防雷设施设计审查书施工图设计文件审查合格证明中标通知书勘察设计监理施工合同备案质量、安全文明等各类责任书质监证明（质量安全监督）填写各类表格建设规划审查办理安全生产许可证资质证书关键岗位管理人员证书施工企业相关资料规划用地许可证规划工程许可证前置证书注意事项：施工招投标目前通行的做法是先进行内部招投标，将内部招投标确定的条款写入正式招投标的主合同时间施工许可证办理所需资料多达20多项，但实质性内容较少，一般可在5日内办理完成Pa轨ge281房地产前期业务概述2审批流程和工作要点3如何加快审批进度Pa岭ge29如何邻加快以审批恼进度1综述2设计院的选择与工作要求4重点环节3对开发商自身的要求5进度控制Pa弄ge30综述盯牢重点综合全面抓住源头分头并进一个耳实力歼雄厚仇和负御责任酒的设相计院的将在幼审批盛过程武中发挥筋无法楚想象注的促券进作谊用自以板为是锹的方姻案优隐化和旁无关摩痛痒托的细葵节调留整会是虾审批夜中“贵麻烦蛋”的抱最大钞制造松者为什继么不伶能用匪综合只而全络面的回眼光老去对还待你咽的项膜目呢当你赢的PR祸OJ炎EC握T呈现薯出多恒项工响作共维同开洞始的弟状态氧时你已右经成地功了寒一半认准瓦你的慌里程誓碑并微把它牵作为应不可洗动摇愉的阶糕段性恨目标一定虽没有丈什么仇能够眼阻碍役整体茎目标幼的实形现Pa根ge31设计莲院的杏选择袋与工慈作要督求分秒鞭必争移的设墓计进刑度充足祸而平晴衡的园人员材配备专业团的水蚕平和偶精神切合暖实际跳的工搂作作娃风丰富孝的项派目经荣验一个驱真正抬的项腿目负示责人设计院不容格小觑慈的成它果质颈量影苍响如果毫不熟畅悉本津地政砖策性正文件雅及规确范要倚求如果房诚不能珠有效投整合钱各专包业的莫设计装图纸如果威不能羊对控击制性裤指标龄有最片准确独的把池控如果策不能剖把不揭应发中生的习疏漏弦和差储错降还到最拥低只能容把前限期工墙作推色入一酱个不潮断修陈正错引误的净恶性盖循环年之中加快秀审批坐速度甲无从伍谈起设计辨院的游影响心无处使不在不仅粮仅关武系到俊产品捧的质量成本销售更制拐约着蓝前期库工作缴的进惜度一半间的进沟度控砌制在普设计皮院建筑向方案熟的编成制施工斯图的火绘制两项僻核心才报批畅资料肉的提央供速围度从道根本仪上决同定整剖个前铺期工道作进牺度记住住，给愉设计繁院一团个进煎度表工作期态度槽和作辨风同旗样很乒重要不够反认真重负责违的工受作态敌度不合曾时宜瓦的无寄谓执角着无所捞坚持振的非刮专业盏修改都将全给前拖期工宋作进志度带讽来本扫不应设该存疑在的哑阻碍Pa真ge32对开根发商祝自身克的要和求相信温吗，造障碍封其实铸是自显己造敬成的设计雨工作谎是一粗项专额业工穗作，永牵一钱发而碧动全疯身开发驼商自摧以为主是的否细节炭修改跑往往匪带来科繁重摆的工梳作量更有对甚者糟，可羽能影邀响方似案的多整体籍性，询最终晌拖延白项目湿的进皮程台州沙的建盖设规啦划部桨门以胞严格剑和严悟厉执敏行文歇件规液定著松称千万慰不要寒试图膊挑战尊主管懂部门掌的智铃商和托执行唇力否则只有蔽推倒划重来整体考虑，减少不必要的拖延项目核准文件中投资总额会影响到开发贷款的审批户型的调整会影响到预测面积建筑高度和门窗位置的调整会影响到日照分析没有面积预测报告的最终成果和日照分析报告的复核无法办理建设规划工程许可证及施工许可证整体一点，慎重一点，就能减少不必要的拖延Pa偶ge33重点决环节建筑冲方案党审批立项串核准工程骨规划咽许可方证？？面积预测报告面积预测在地区范围内为垄断性事业工作量较大，正常情况下一个项目在3-4个月有面积，才能算规费，需求明确Pa削ge34进度程控制土地成交确认选择设计院编制建筑方案地质勘察报告编制开始日照分析周边资料准备开始设计谁院完弱善报劝批稿水保拜方案肃编制征开始交通眼影响羡评估绣编制呆开始环评贤报告秃编制丧开始可研麦报告蔬编制垮开始建筑方案招投标完成日照恼分析作报告