知名地产房地产成本管理

房地产成本管理分析一、万科成本管理的实践二、房地产成本核算三、房地产成本信息化管理四、房地产成本管理的几个观点

主要内容一、万科成本管理的实践南京南昌深圳北京天津长春沈阳武汉成都上海佛山万科企业股份有限公司简介1984年成立于深圳，1991年开展房地产业务；1988年公开发行股票，1990年深交所上市在全国15个城市开发房地产；以住宅开发为主；累计竣工600万平米；目前年开发量150万平米目前总资产：

110亿元人民币目前净资产：45亿元人民币广州中山鞍山大连1、成本管理的重要性企业竞争策略：

——成本领导策略——产品差异化策略——重点集中策略

成本管理的目的不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业的长期竞争优势。企业必须探求提高（或不损坏）其竞争地位的成本降低途径。

例：Dell；沃尔玛；格兰仕Sony；Panasonic；2、成本的基本认识成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。

A、成本是生产过程中所有发生的各种耗费之和；B、成本是经营过程中所有经济利益流出的迭加。成本的定义建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。几个基本成本概念3、房地产成本的特性成本构成的复杂性；（由项目特性决定）成本计算的多次性；（估算、预算、结算）

成本个性较强，不同项目的成本差异性明显；房地产成本投入的巨额性；成本核算的难度较大；成本发生的长期性，资金成本是影响成本高低的重要因素；房地产使用寿命周期长，质量维护、物业管理等售后成本是成本控制不容忽视的重要内容。4、房地产成本管理的常见问题无效成本时常发生；设计变更引发成本大量增加；存在超合同付款；结算成本不准确；结算后成本的发生；质量不足成本和质量过剩成本同时存在。企业成本管理方法的发展责任成本法成本管理的方向责任成本管理目标成本管理作业过程管理成本管理软件公司总经理层控制系统信息系统组织系统万科成本管理模式基本构架：领导机构管理工具管理制度成本、工程文件责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。责任成本管理体系要素：（1）责任范围；（2）责任人（3）评价标准；（4）评价人责任成本体系建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为责任成本管理项目经理部：工程进度、质量；工程管理部：供应商管理与技术方案；规划设计部：设计图纸

合理的架构分工——责任成本前提成本管理部：工作性质：财权的控制活动多过业务活动；制造成本范畴而非建安成本；组织型成本管理而非审价算帐型主要内容（1）——要素概括主要内容（2）——反馈指标实施要点总经理成本部配合部门主体部门责任成本考核报告责任成本管理办法成本阶段性目标《责任成本管理办法》牵头组织讨论形成普及执行实现制定定期考核公布管理原则：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)

目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。基本概念：管理工具：动态成本反映系统平台成本指标数据库目标成本管理实施过程新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购竣工结算成本估算目标成本测算一目标成本测算二目标成本动态成本结算成本分析目标成本形成动态成本控制作业过程管理项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理总目标是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。房地产成本作业过程：3.1新项敲目发梁展成之本控威制控制得要点纲：稳健性合理确途定估算捐基础，北合理预圆计工程训量和工程综雷合单钞价。控制衡原则溉：准确、赴客观、品全面、伸谨慎预贺测新项宪目成本恰。需求文袖件：《新项秒目发从展可寺行性急评审永体系》3.勉2设计丙成本桨控制控制侄要点饥：合理团的产晕品技悄术经问济指酿标设计周伙期、设浮计质量旗。控制拜原则醒：经济合抬理性最剪大。需求可文件纠：《规划遗设计誉工作失流程揉与评果审制虫度》3.2设计成拌本控制70饮%的成陕本由扛设计枪阶段丢确定建筑亏专业债：准混确的漆定位胖、合镇理的追经济膀技术背指标结构蚂专业猾：设醒计人竖员的炕经济辛意识阁、合令理的世安全袄系数设备专薪业：材敌料设备遭的性价寺比、兼蛋顾长期专使用成穴本3.懒2设计阶声段的主号要经济萌指标容积率建筑骑占地恢面积单方削钢筯卫含量单方江砼含锦量窗地毛比建筑周急长面积钟比……3.舱3招标成公本控制控制要傍点：获取竞望争性低班价成本尽量采垒用工程颈量清单亦方式集中采吐购控制策原则遥：全面招孔标原则合理版低价魔中标脆原则透明轻公正批原则需求文位件：《工程及走材料招龙标管理颗办法》3.3剩.1费率涂招标范的弊类端总价不景确定，皮对于项雷目最终狡成本没帆有清晰易的标准驻；结算核翼对工程米量时易慰发生纠亮纷，核愉对时间手冗长；变更少签证累的单驴价未曾确定壮，施象工方队以难欲度高预、时或间紧由为由傍要求垦提高跟单价披；匆忙开纳工、审材图不细罪导致施喘工过程渠变更多茫，增加区成本；对于种不合抄理的貌技术爷指标融（如川钢筯酸含量肆、砼疤含量伟）不管能及常时发督现，木发现慈后已萌没有注整改愤的可兴能；对成本印人员的奏个人水桐平依赖仅性较大权。3.遍3.期2工程量壳清单招堂标的优晶点总价和妹单价两袖方面的敢充分竞煌争；降低职本业风险，对粥成本探人员禽的个朵人水洽平的键依赖扶性降秆低；提高亲工作劝效率，尤其慰是能大臂大缩短漠结算核拒对时间嗽；便于朽成本源数据哨积累踢，建殖立成港本数义据库舒：工程僚总价坛准确交，可辩提高责进度缺款的虫支付刮比例日，发司挥资往金优缝势有更吗合理推的时魂间办妖开工燃手续猪；发宁现设拍计失效误，的减少奔变更及时评款估出造未价咨询奋公司的龟工作质红量3.得4签约批成本迫控制控制要怜点：合同谈究判合同肿审批控制原照则：合法灾性原苍则、井合同望书原拌则、述事前亭签订原则、突招标原梦则、利法益明晰倘原则需求文犹件：《工程指合同蓬管理音办法》3.弹4窄.1合同的淋主要经虹济条款合同造垂价：总价图合同逝、单迈价合油同、清费率仿合同付款进浑度：按月付顺款、按犯形象进逆度付款总包管腥理配合贺费：2%采购绩保管场费：1.贤5～3%揉(其中采着购70就%、保管30%）保修古金：3～5%材料棚供应磨方式势：甲供、尾甲控乙嫁供、乙仅供变更朗与签布证：按合同条单价、极按定额捷下浮竣工葡验收笋与结守算：结算方仔法、核乒对时间客要求等……3.5施工成堆本控制控制要垒点：变更与喉签证的护控制工程质焰量的控话制工期学控制控制原脑则：权力限辟制原则态、时间贴限制原栋则多级审像核原则刮、完工通确认原呢则需求浙文件死：《设计变允更、现色场签证蹦管理办粘法》3.6结算慌成本芝控制控制铲要点川：严格览审核梳结算拔工程毯量合理确午定结算能单价控制欣原则特：廉洁奉硬公原则金、多级冻审核原栋则准确涌高效便原则筑、可奥复查衫性原艰则需求碰文件车：《工程纯预结另算管铅理办使法》3.7销售承仪诺及物魔业管理奖成本控眯制控制要存点：销售承致诺（销岛售合同园、广告孝、售楼倾书）物业漂管理废亏损控制原庆则：独立、将健康运陷营，不驻产生经矩营负担慕。需求文便件：《销售管葱理制度》《物业管求理制度》三、乓房地倾产成歌本核枪算概念：成本核铜算是根济据产品稿成本计际算对象败，采用娘适当的驻成本计陡算方法撤，按规党定的成雀本项目吧，汇集疾和分配增生产费拔用，从显而计算顿出产品泊的实际积总成本返和实际服单位成耀本。成本预核算山既是笼对产恋品的佳实际菠生产病耗费嫩进行匆如实死反映码的过朝程，提也是书对生阁产费杏用实惠际支熊出的慨控制银过程喇。1、成贞本核算算的堵概念骆、任权务、眯原则屿和步艺骤任务：建立毅和完平善成折本核致算基豪础工些作，船合理纷确定址成本哲计算紫对象双，正驻确归鼓集和冒分配速开发偿成本辣及费长用，京及时卖、准悔确、下完整解地提搭供成祖本核化算资孔料，细以便崭及时樱发现案成本胡管理置中存按在的伏问题陪，寻安求降谦低成劲本的羽途径安。原则柳：实际瓜成本技原则配比标原则权责廊发生润制原窝则步骤质：第一脸步：碰确定党成本压核算丙对象洒；第二步叼：设置循成本核躬算科目风，核算垒和归集狼成本费贼用；第三步爪：在各舞成本核妄算对象宫之间分陪摊成本肠费用；第四垄步：群计算抓产品电单位缓成本嚼，进神行成乞本结拆转。房地产倘成本核结算对象溜的确定弟原则：应满洒足成泊本计沫算的底需要蝴；便灰于成锈本费律用的倘归集男；利锈于成仪本的霞及时隆结算视；适塘应成握本监稳控的革要求询。平均犬销售弯价格摆不同假的产齐品，剂如住颤宅和极商业管；产品差亚异性大等，成本半不同的肆产品，絮如别墅唐和多层舰住宅。2、成本唇核算对秀象的确碗定和计诞算方法成本饲计算撇方法姿：成本叉计算宇方法幸是计过算各盈种产给品总虚成本潜和单境位成充本的奔方法覆，包墙括：——品种法——分批绩法——分步法根据房资地产成传本核算耽对象的士特点，殃房地产问成本计屿算采取贴分批法露。总成本奴和单位忘成本：成本计狱算的目恢的是最疫终确定浴可售产张品的总逮成本和歉单位成类本；成本核赌算主要内是确定槽可售面坊积的单扔位成本岛；按建乏筑面渠积计洁算的答单位坚成本票可应妻用于谜产品律成本昨的对柜比分辨析。房地产犬开发成弹本项目宏一般分隶为：土浅地成本装、前期捡工程费稍、基础注设施费粉、配套必设施费租、建筑孟安装工幼程费、裕开发间泼接费六清类。万科娱根据群自身荷的特躲点，确将成寇本项捕目分其为八用类。3、成本偏核算科秧目的设匀置土地啦成本开发前帅期准备腊费主体建宋筑工程蔬费主体惯安装扩工程剩费园区即管网理工程购费园林稍环境吼建设虾费配套挎设施价费开发间息接费主体造报价园区稻造价楼面地渠价费用及危资金成歌本万科的车成本科亩目设置昏：成本科扰目设置按受益叠原则，歼在成本垦对象之荣间分配顽成本费耻用；房地掘产成伸本分屿配的摧方法孟：——按土壤地面剑积分滤摊——按建蹈筑面离积分状摊——按可售送面积分滚摊最终度按可层售面置积确势定各目产品结的单使位成珍本。成本踩费用仗的分户配成本结逗算成本培结算爱应尽者量按宵实际卧成本施结算涨；如结算斥成本低饼于实际只成本、雪将虚增纪本期利韵润，产廉生遗留恶问题，姐实际成贫本的来钱源由成华本部提贡供。开发成吊本（销每售成本惩）计算茫：三、房件地产成姐本信息知化管理1、成本叠信息的纠意义信息父是企筐业科革学管施理、注有效笋决策倡的依抢据；信息毒是现慨代企村业的抱重要你资源错，是甘成本池控制序的纺基奥础；企业揭成本次经营疲控制颠的过斯程实胁质是解信息栽过程胖，浪信威息是爪现代爹成本速控制械的基仙础；信息处独理包括投：信息散的收集的、反馈已、加工扬整理、泳分析、斗传递、质存储和暂利用。2、成贴本信犯息管队理的谅基本岩原则成本轻信息滴的真竟实性拥：原屿始资爽料的冲真实惰，信督息的刃处理故、加困工和披传递麻过程块保持钩真实典；成本俊信息艘的及捆时性汇：及灾时整墨理、置及时励加工切、及烘时处写理和绿传递死；成本兔信息律的完句整性典：信票息内牛容完啦整，职不漏堂项、冬漏填叉、漏隶列，笼不完制整的剃信息稼可能愿导致课决策红作出支错误巡寿的判楚断。万科些成本仙管理前软件——目标成硬本管理A-h宵ous绣ing网站——招投标佛管理万科成伐本数据压库——成本数若据管理3、目前炕万科的质成本信傲息管理、万科成昨本管理瞧软件——是万科挽集团成盼本管理酸的主要均数据平中台，是轨成本管趋理的重线要信息促工具。实现全项目成本的动态核算；进行目标成本、预算及合同管理；为领导的决策提供有效的数据支持。做资金管理，成本与财务之间协调高效；加快信息流通，提高工作效率；集团内成本数据资源共享，项目间成本实时可比；成本管理软件的作用：成本管贡理软件茧系统模御块结构校图：目标成本动态成本估算管理预算管理各产品目标成本合同管理合同执行非合同性成本资金计划待发生成本各产品动态成本各产品目标与动态成本对比分摊接口管理数据库导入/导出引出EXCEL等数据格式非合同性成本引入付款引入生成付款凭证分摊控制调整系统管理财务拆分自动对帐签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本项目叉动态废成本涌的构轻成动态娃成本=合同性喂成本+非合智同性识成本+待发生惨成本各产品唇类型动增态成本塔的形成项目动重态成本合同性雹成本非合同性她成本各类产谊品动态秧成本拆分指定杠分摊引入录入分摊公式：六各产品衫的动态咳成本=∑已发蜘生指紫定分齐摊+∑待发栋生指足定分款摊+（本科聪目总成隐本-∑已发生立指定分往摊-∑待发生桶指定分康摊）×比例待发生笼成本指定分侍摊调整7个子棍功能贺模块38个明细钢功能模脚块软件演阻示成本炎管理裙软件诞功能淋演示、A-验ho咐us朗in厅g网站移：采购商滩发布招江标预告供应希商产所品展瞎示发布只招标爬书投标书绳的编制合同的蜻撰写数据仓腥库供应忧商管柿理——是万桨科集俘团的嫌采购位平台匠，是熊招投窗标工雾作重嫂要的管膊理工纠具。发布糟招标蒙预告辽，为脱供应某商提暖供更远多的察投标两机会必，使雀采购图商对盆供应惧商有赤更多蛾的选坏择余育地，妇市场禾竞争拼充分摧。供应励商可母以随帅时展议示产引品，稼录入印产品惠的详喉细信备息，御使采批购商睡能及陆时了己解市和场产灰品情豆况。供应量商在抗网上示直接劝编制程招标倾书，棕并可赖上传艇附件筝，设穗定审苍核程墓序，岭审核匆通过给后将堡直接罪网上肉发标献。供应商毛在网上吗直接按亲设定表锯格编制际投标书聪，并可坦上传报非价等附格件。定标蚕后，掏供应唐商在秋网上候按合姥同向乒导生尸成合却同，仗并上茂传报屈价清享单。数据请仓库凳，供算应商朽进行溪产品懒信息践查询却及合刑同信挑息查旦询。供应步商管松理，遣由供象应商锅对其碰进行坟资格能审核臭（合建格、还不合幕格、倡集团匪不合锁格）沸，可争以查态询各旋供应启商发芹布的谅产品肺及历烤史交影易记物录。、成本数犯据库系着统：成本尼指标泥数据项目成研本数据材料禁设备挑数据——是万夜科集阴团的树成本忙数据阔平台品，是研新项烘目估席算和逢结算扁分析