房地产管理与运营二

第八章房地产管理与运营PART1物业管理PART2商业地产开发与运营

房地产业的运行机制一般是由三个环节组成的：生产环节，流通环节，消费环节。物业管理是整个房地产业的一个重要组成部分或者重要环节。它通过对建成并投入使用的物业进行管理和服务，使物业发挥最大的综合效益，并且不断地延长使用寿命，使巨额投资建成的各类房屋能够保值、增值，从而最大限度地提高房地产的经济效益。物业管理与房地产业经济区域物业覆盖率东部沿海区90%经济发达省区85%中部省区40%西部地区30%东北三省20%物业已建成并具有使用功能的各类建筑物，即各类供居住和非居住的房宇；与屋宇相配套的设备和市政、公用设施；与屋宇相邻的场地、庭院、停车场，居住小区内的非主干的交通道路等。物业管理（广义与狭义）广义：泛指一切有关房地产的发展、租赁、销售及售租后的服务狭义：指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及其附属的设施设备进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动物业管理的概念《物业管理条例》中“物业管理”的含义①物业管理的主体必须是由专门的机构和人员来进行的。②物业管理的权限必须受物业所有者的委托，根据国家的法律，按照一定的合同和契约进行。③物业管理的对象是已经竣工验收并投入使用的各类建筑物及其附属配套设施和场地的管理，同时包括物业区域内环境卫生、绿化保安、交通的管理。④物业管理的手段是以经营的方式进行统一的专业化的管理，物业管理本身是一种市场化的经济行为。⑤物业管理的目的是为业主服务，是为业主和使用者提供高效、优质、便捷、经济的综合服务，提高广大业主和使用者的生活质量，为其创造一个整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。物业管理在我国的产生和发展

（1）1981年深圳特区，外销房，成立我国第一个物业管理公司；（2）90年代初在广东召开房管会议，学习讨论深圳社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理模式（3）92年召开第二次会议，决定推行物业管理（4）94年4月份，原建设部颁布33号令《城市新建住宅小区管理办法》

（5）94年6月5日，人大通过了《城市房地产管理法》（7）2003年6月，国务院颁布《物业管理条例》；（8）2007年3月16日，全国人大颁布《物权法》；（9）2007年8月26日，国务院发布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，于2007年10月1日实行。物业管理的范围相当广泛，而且不同的物业管理的重点、难点不同（1）常规性的公共服务（必须）房屋建筑主体的管理房屋设备设施的管理环境卫生管理服务绿化管理服务物管区域内保安管理服务物管区域内消防协助管理服务物管区域内交通的协助管理服务物业装饰装修管理服务物业管理的内容（2）专项服务（非必须）物业管理企业为提高住用人的工作、生活条件和质量，为满足部分住户、群体和单位的某种特定需要而提供的各项服务。服务内容与质量、收费标准事先公布，由住用人自行选择。专项服务：日常生活类/商业服务类/文化、教育、卫生、体育类/金融中介服务类/社会福利类委托性的特约服务：为满足产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务。委托合同中未提及、专项服务中未设立靠专项服务的补充。物业管理的内容最火的地段与最好的产品加上最优秀的服务

卖出了最贵的价格

作为重庆第一个真正单价突破万元的高层非精装项目，除了龙湖深厚的品牌支撑外，总结了以下几点原因：出彩的推广对项目形象进行了提升，将春森彼岸放在了代言重庆的高度上优秀的示范单位。从售房部、样板间到硬件示范，到物业人员、销售人员的软性服务。都不会让你找到可以挑剔的地方。标志性的建筑立面，龙湖将春森彼岸的立面作为了一个很重要的主卖点。项目物管特色：管家服务系统春森彼岸引入“家政式管家”的别墅级服务，融入别墅私人化和酒店式标准服务。装修管家+家居管家+家政管家+生活管家例如：每百户配备一个专职管家，必须具备大学本科毕业、有英语四级证等学历条件；保安要求身高在1.75米以上，并必须是预备役队员；保洁人员，必须通过专业培训并获得专业服务证书之后才能上岗PART2商业地产开发与经营第一部分：商业地产基础知识第二部分：商业地产市场调研第三部分：商业地产经营发展阶段阶段一阶段二阶段三阶段四原始形态传统商业现代商业广义商业特点消费者对价格敏感满足单一购物需求综合商业形态满足多种需求转型商业形式，个性消费表现形态马路市场、地摊、集贸市场百货商场、商业街、批发市场、超市、街铺零售店ShoppingMall、大型购物中心、专卖店、精品店旅游地产、商务地产、物流人均GDP（美元）低于11001100-20002000-44004400以上发展阶段原始形态现代商业广义商业商业发展曲线1100美元2000美元人均GDP传统商业8000以上美元4400美元欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（ShoppingMall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。商业地产的市场发展欧美：表：商业设施业态发展的国际经验经过近百年的百货发展阶段和几十年的超市、购物中心的发展，《时代杂志》预测美国零售业到2015年，将进入休闲时代，休闲产业将占国民生产总值的50%。商业地产的含义商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。

倒置的开发顺序我国住宅开发商背景的企业在商业地产开发中表现为：开发程序上沿用“拿地——规划、设计——施工——贷款——销售——营业”的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。商业地产比住宅更加复杂，专业性要求更高，并且对企业的资金要求、运营能力要求更高。真正要实现房地产开发商到房地产运营商转变，挑战颇大。商业地产与住宅房地产的区别国际联盟商业地产运作标准化流程发展商关心开发利润投资客关心年投资收益率商户关心日翻台次数、平均日营业额消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌政府关心商业所带来的长期税收及就业我国商业地产发展的特征1.“持有型物业”明显增加通过整体运营的方式实现商业物业整体升值，升值潜力巨大。2.二、三线城市成为投资热点中心城市市场竞争日趋激烈，土地资源日益紧张，同时城际交通的发展使区域经济一体化的进程加快，扩展了二、三线城市的市场空间，提升了投资价值。3.商业企业与地产开发商强强联手发挥各自的优势，节省资源，提高效率，创造品牌价值影响力。4.外商投资加大，投资方式多样化除了传统的收购方式外，凭借资本优势和成熟的开发理念与经验，外资企业开始有单纯并购深入到开发环节，进一步拓展市场。

5.大中型城市多中心、商业多中心趋势明显区位：指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。板块：指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多。商圈：指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域。业态：指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态。商业业态分分批发和零售业、居民服务业、餐饮业、文体休闲娱乐业共四大类。业种：指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。业种是对业态的细分，国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多。商业地产基本术语边圈次圈

主圈

主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟边圈：10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上人口数量及特点交通状况商业发展潜力人文、公共配套商业规模

影响商圈大小因素根据ICSC（国际购物中心协会）对商圈的定义：指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。商圈区域界限是由一些因素决定，包括中心本身的性质﹑可进入性﹑自然障碍、有竞争力设施的位置以及行车时间和距离的限制。商圈发展阶段市场表现经营模叹式标志慈节点起步劲期结构调拉整期快速发协展期稳步发篇展期各个棍居住据区、疮交通纸汇聚陕点出泼现少业量、嚷低档陵次商浊业商业像快速皇发展追，经镰营档火次、恭结构咱发生呢飞跃散铺薄向集住中、榜规模之化商剪业形将式演耍变规模化梁商业、桑大型购援物形态神商业中旦心浮出家市场城市臂发展迅较为熄落后佣，市待政配炼套设胃施处粪在规欲划中市政仇配套宝正在川完善馋，集舒中市适场、映步行弹街出咳现由街拨铺、丙步行敌街向穴集中来商业相发展劝，新春商业宜出现大型石商业互机构悠进入抵，商码业水乘平稳钢步上因升自有住屑宅底商吗经营或石出租为冤主商铺斜基本懒市场炕化，症经营萍和销蹦售同灶时存稳在商铺公市场由化，围销售中成为删核心逼赢利右手段销售首不是举实现东收益誓的最愧终手扔段，架持有捆出租封为主营业鹿收入+租金收入营业收动入+租金收放入+销售跨收入销售收涝入+租金收入销售收借入+租金收雁入百货贱等购糖物市中心万区域专业市弊场市中枪心区筑域专业垂市场市中心燃区域专业倘市场赢利扔模式百货倡为主专业市卖场餐饮现、休都闲休闲、率娱乐经营业逃态市中怜心核如心商态圈首誓先成捧型，贪逐步吨出现粒潜力旨商圈顺，并嚼形成带新兴胳商圈商圈烘的形惊成与璃发展IR竭S（商圈秤饱和蓝指数）＝C（潜在屋客户）×RE（人脸均零他售支柿出）/RF（商业哈面积）RF（某市铺可支撑大商业面沫积）＝C×端RE系/研I钞RS＝40富×1头60威0/夕40奴00石=协16万㎡例1：IR蛮S（商圈俩饱和指喂数）：乡丰三、四姑线城市妄一般标耽准为10帝00针-4挖00恰0元/㎡，也可嚼参考商立业设施辽单位年糠营业额晨，假设勒某市的猎商业设依施营业如额为20斑00荡-6扎00脱0元/㎡，取接撤近中值告的40聪00元/㎡C（潜在昨客户）唤：40万人（按照暖城镇人体口计算评，市区依人口占肺全市人说口11材5万的35%，11偏5×诉35瞎%=栽40万）RE（年平恋均购物认额）：20咏10元/年·人×0.撕8=160烧0元/年·人（按揉照平具均社晕会消握费品童零售厘总额法的80集%计算托）商圈饱茧和这一炎指数数字越洲大，则巷意味矿着该叮商圈针内的饱和碌度越绍低；该数字越柱小，则啊意味拳着该汁商圈株内的饱和度建越高。在陶不同艘的高篇圈中府，应选匹择零役售饱逼和指余数较因高的斜商圈垒开店商圈分笼析区位俗：指谷为某喂种经荒济、叠政治梢、社严会活无动所扮占据默的场谅所，天在某傅一城撤市（鸣地区澡）中哈所处卫的空途间位穴置。板块伞：指犯住宅朴小区炸相对坏集中渴开发万的城辟市区靠域，信沿交沉通干参线居升多。商圈：指在弹一定时珠间内达定到某一较购物或筒消费频饼率的顾房诚客群，辞以其所果处的最馅远距离误为半径宇，划定诱的一系碌列圆形灵或方形统区域。业态：指淘细分码市场眼面向看某类其目标邀顾客晴购买邻水平时与习毯惯的胳商店别营业跳形态奥。商译业业爸态分轨分批发钟和零末售业键、居枪民服倚务业萄、餐漫饮业慕、文亩体休督闲娱编乐业共四大松类。业种舒：指间面向绍顾客亏某类割用途链的商虾店营刑业种絮类，售特征果是“蚕卖什是么”薄。业党种是至对业妖态的爹细分撕，国嫩内零正售消匀费市逮场可唤细分伙上百眯个业甚种，喊国外薯发达蛛国家设更多旗。商业地衰产基本咱术语食杂店(Tr棋adi小tio剥nal培Gr泰oce五ry搅Sto绑re)以烟、板酒、饮蔑料、休染闲食品看和粮油延为主，摩独立传婆统的无格明显品克牌形象蚊的零售势业态。便利店(C太on醒ve平ni掉en可ce循S呢to车re深)以自选穷销售为瞎主，销称售应急供性的食仪品、日帐用生活牌用品和叛提供商悄品性服浙务，满腾足顾客幅便利性殃需求为颜要目的伴的零售欠业态。折扣店(Di拉sco代unt刊St烘ore脑)是店林铺装晌修简技单，污提供洋有限烈服务护，商桥品价害格低足廉的曾一种枕小型警超市散业态窑。拥贡有不腊到20裁00个品种点，经营什一定数膝量的自驰有品牌言商品。超市(S搅up碰er乎ma肉rk鲁et舌)是开架悄售货，秃集中收溜款，满集足社区秤消费者插日常生录活需要肥的零售宜业态。傍根据商棚品结构撞的不同胖，可以两分为食殊品超市方和综合零超市。大型超枝市(Hy具per塑mar闻ket始)实际营改业面积600布0平米以绢上，满煮足顾客污一次性钉购齐的谷零售业效态。根至据商品填结构，怜可以分滩为以经殿营食品层为主的言大型超怜市和以粪经营日巷用品为质主的大沿型超市怖。仓储式挂会员店(W杜ar弟eh嫩ou记se留C碎lu落b)以会员质制为基忠础，实抄行储销秘一体、但批零兼雁营，以恢提供有捏限服务百和低价摘格商品露为主要塞特征的等零售业旗态。批发和谊零售业授态业态凭举例持（实蝇体店械）专业店专卖店家居延建材南店购物崖中心厂家直擦销中心百货兆店(De帅par压tme锋nt很Sto持re)在一个魂建筑物飞内，经宵营若干非大类商酱品，实辰行统一康管理，姥分区销惧售，满歪足顾客灶对时尚垃商品多耐样化选计择需求洒的零售李业态。(S壶pe巴ci斤al竹ty堆S竭to逮re祥)以专挪门经呜营某约一大尝类商赌品为检主的拼零售泥业态叉。如跪办公役用品猎专业效店、漫玩具虏专业干店、买家电毅专业据店、词药品乓专业沈店、牲服饰甩店等消。(E汉xc馒lu应si伴ve尼S晴ho颂p)以专阴门经块营或亲被授聋权经业营某多一主销要商肾品为订主的滴零售娘业态慰。(Ho券me撇Cen较ter桐)以专门复销售建驼材、装海饰、家玩居用品师为主的霉零售业慎态。(Sh免opp讽ing北Ce阔nte殿r/S肢hop痰pin检gM给all玻)是多种鸽零售店甲铺、服减务设施酒集中在赚企业有梨计划地举开发、强运营的笑一个建乳筑物内托或一个正区域内场，向消嚷费者提怪供综合芒性服务李的商业达集合。(Fa算cto街ry震Out柏let秃sC惭ent续er)由生产勺商直接稿设立或联委托独糊立经营筋者设立议，专门僻经营本宅企业品俘牌商品饲，并且先多个企龟业品牌壳的营业婆场所集负中在一士个区域卵的零售誓业态。批发和锻零售业疮态业态举千例（实货体店）10千米20千米40千米1千米2千米4千米6千米便利店折扣缴店超市大型超超市仓储式掌会员店食杂圆店专业姑店专卖店家居建镰材店购物中攀心厂家棋直销波中心百货店05万㎡10万㎡20万㎡100科㎡500沸㎡100捧0㎡5千㎡0社区购纳物中心市区购洒物中心城郊购挂物中心面积隔需求辐射半溜径1万㎡2万㎡6千㎡8千㎡300竞㎡业态诊辐射歌范围某区域孟商业业桨态按照业惑态的分战类标准唯，实体剩店商业羡业态共15类，纵而区埋域商喜业业席态总走共仅本七类庙种类垫不丰额富。网在所满有的晒业态锻中，粥零售从业、运服务增业和欧餐饮殊业所喷占的戚比例颗分别努为48%，35%和17%，没获有文盈体休卸闲娱熊乐业脆态。冲在零造售业虾中，寄家居篇建材榜和专逗业店场所占崭比例撞较高狂。业种名称商铺数量所占比例专业店2516%食杂店53%家居建材3522%超市11%便利店106%服务业5435%餐饮2617%总计156100%业态凑分析先举例业种名称数量所占比例医药520%电器312%服饰312%机械312%茶叶28%文具14%保险柜14%化学品14%化妆品14%琴14%体育用品14%鞋子14%眼镜14%渔具14%总计25100%总共有14种不同誉的专业来店业种枝，其中翅医药类稀的数量贤最多，虏但是其阀优势地间位也并扫不明显婆。店铺沸数量只弃有一个傅的业种壳总共达丈到了9个，禁这几蚁类业剂种竞匠争不普会激须烈。业态分挥析举例业种名称数量所占比例汽车修配2849.1%美发712.3%装饰广告47.0%培训35.3%二手房中介23.5%美容23.5%网吧23.5%照相23.5%诊所23.5%彩票11.8%宠物医院11.8%飞机票11.8%邮局11.8%银行11.8%总计57100%汽车修府配业类他占的比达例达到完了49.图1%，近零一半箱数量纤，而碰其他傍的一啦些配西套服券务如植银行惕、邮沟局等酷数量挑较少俘。综团合可角以得唱出此含区域危的服惨务业乞发展倦水平在较低旁，配板套不晶完善正。业态还分析缩慧举例商业地视产市场莫调研商业甚地产鸟市场清调研左就是以商业周地产为守特定的节商品对型象，运羡用科学吼的方法蔑，有目誉的、有谊计划、配系统地锯收集商循业地产问市场方幸面的各球种情报蜻资料，兄通过对芬相关的记市场信计息进行悬系统的非收集、茎整理、碗记录和煌分析，荒进而对餐商业地筋产市场信进行研糊究与预惹测，为决扁策者逮们了部解房盟地产捎市场释的变勺动趋烟势，祥制定菊公司谁营业词计划祥，拟猎订经钳营策周略提祥供参农考与巷建议股。商业那地产叙调研滚相对蜘于其撞他的冠调研时行为域，具范备一甚定的便特殊共性，友主要缴体现认在以逃下几廉点：1、陈内容次广泛商业鞋地产壳市场凶调研勉内容袭广范摩，既与有宏忍观方米面的惧房地狱产政止策环扶境、精法律怖环境码等也效有细榴分到绸一个炉案例威的调喘研，它同时卖也包杀括对辜投资敌者的博需求承调研催、消亮费者净的性裙别、饲年龄眯、文搬化程牲度等创基本刷情况签，态改度或悬爱好吉之类驾的调爆研。2、估针对马性强商业地打产市场站调研在臂营销的垄不同阶午段的内鲜容不同勤，实施咱调研需面要具体暮问题具乔体分析话。商业提地产项引目调研彼对地域瘦性、时棚效性要幼求也很凶高，如用销售率即（出租艰率）、豪价格等虫动态营占销信息番的调研秀，时间箩发生变演化，动届态营销犹信息也膀会发生锄改变。3、方到法多样电话调陪研、实视地调研肆、座谈林会、……商业地产住宅客户群体商业地产的客户主要有投资者和经营者，其经营者的最终目的，是各种不同业态的终端消费者住宅地产所要针对的客户主要是自住型买家调查内容投资研究。（商业发展规划与政策、区域开发计划、街区改造和重点扶持对象、在建拟建大型商用物业、政府相关的政策与管治水平、项目所处的商圈及其范围、文教娱乐设施重点住宅楼群的数量、道路的类别、商业功能定位、档次、客流量、气氛等）经营研究。（业态业种的分类、特点、要求、聚集程度、氛围、构成组合、比例关系；商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌、商业竞争趋势）终端消费研究。（客流量、消费者生活形态、消费欲望与消费水平、市场需求特征及影响因素、购买动机与购买行为）购买力水平。（收入水平）购房者的需求与偏好。（物业类别、户型、面积、方位、价格、装修、景观、配套、物管）购房者的共性特征。（年龄、文化程度、职业、家庭结构、原居住地等）衡量指标业态比例、业种比例、营业面积比、平均租金等；衡量消费者消费水平的指标有：瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间等容积率、户型比例、面积配比、户均面积、使用面积、销售均价等；针对购房者的衡量指标有：付款方式、最高承受单价、最高承受总价、看楼车满座率、单位时间内洽谈台数等房地产市场调研土地开发情况商品房竣工情况商品房销售情况商品房空置情况商品房售价情况宏观经济调研整体概况经济指标人口分析未来规划商业地产市场调研商圈调研商业街专项调研项目商圈调研专业市场专项调研周边项目专项调研消费者调研投资者调研概述位置商业类连型典型际商业业态杰业种租金消费群超体人流辅量商圈调仁研报告消费者喇问卷内槐容一、氏消费王习惯甘调查1.0阿1请问断您首亩选购翠物的区区域活是：供（单哑选）A×村B*镇C其他学（请兄注明岩）1.吊02您首选橡该区域思的原因原是：（可多选）A交通鹊方便B商业锡氛围虹浓厚C购物环旦境舒适D休闲乐喜趣性强E商场/超市知笛名度高F价格便筝宜F商品圆种类童齐全G商品质凤量好H服务世其他洋（请注坊明）­1.烦03您经猜常到暂哪种盯类型磨的商谅业中尘心购蛋物？城（可多选）A综合判商场B百货公淘司C超级市澡场D商业趣街E便利店E其他驰（请涛注明草）1.0椒4您经常右光顾的蛮消费品焰类别是器（可多选）：A服装B皮具拜箱包C化妆美泼容D电脑、畏手机及怀数码产订品E书刊豪及音算像制斤品F运动谷品G保健品H钟表棍眼镜I日用箩品J烟酒阳茶叶K家私床犯上用品L珠宝络首饰M食品N其他寻（请费注明农）1.欠05您经请常使挽用的浅服务汽类别廉（可多选）：A餐饮B电影院C银行D儿童炉游乐授场E美容苹保健F歌舞厅/KT掏V舅G其他而（请宫注明矩）……1.巨12请问壳您平烂时（奇周一-周五盘）购层物选岩择的陵时段芒是A上午B下午C傍晚/晚上D有需职要时考就去1.途13节假曾日购厕物选盘择的县时段答是A上午B下午C傍晚/晚上D有需要侍时就去1.狠14您日走常购阅物、洁百货汁购物拘选择框的交运通工善具是染：日常购浓物：A步行B自行需车C公交忽车D商场尸购物盖班车E的士F自驾柱车辆其他傻（请表注明仰）二、认爱知度调报查2.0燥1你知道××新城膝区吗默？A熟悉B知道C不知够道2.0徒2请问您隙认为在××新城区劳适合引现进何种析商业种厌类较合伙适？A大中码型超胡市（镰购物楚中心监）B大中型划综合百因货商场C大中硬型特略色食坛街D大中庸型特异色主逆题休延闲街E专业市耽场F商业步猜行街G大量种精品灾店H其他堪（请既注明暗）三、叨个人醉背景荒资料3.光01您的性秩别A男B女3.觉02您的学谊历：A高中及欢以下B大/中专C本科D研究妥生E博士及捏以上F拒答3.颈03您的筑职业估：A私营企篮业负责删人（包铲括董事/董事箭长、架监事掘、总蛇经理裕）B企业佩中高锐层管桥理人并员C各类稍技术乳人员供、一贪般职象员D公务钓员E教师/医生F一般列经商南人士G自由职衣业者H其他（绸请注明洪）3.0饥5您的家征庭年总城收入：A峰1万以角下B川1-秆3万C3笑-6万D掘6-死10万E坡10牛-2红0万F桥30万以上3.0嫂5请问月您的漫年龄怠？__貌__燥__净__此__岁A2质0岁以下B2旨0-3然0岁C机31纺-4逮0岁D陷41妄-6捧0岁E6贩0岁以贡上专题跳：持余有型寄与销阻售型袄商业仪物业钳比较自持牵商业细物业亿是商脾业地猾产发搞展的沈主要亿模式推，也股是商战业项撞目成语功的鉴基本予前提缠，自授持商主业物挑业的优势有如下田几点：A、保证般商业物丙业的统应一经营毫调控权桥，从而宇合理安侦排商户询结构，抽实现商友业内容丢的有机筐组合，帝在统一请的经营沫定位下校，以合绩理的、样共享的茅、互补迫的商业瓣功能发城挥商业扫物业的翁最大效考率。B、可以尾将自持义物业作搁为商业限载体整染合各类盒商家，木并最终距成为“样商业资垮源集成牙商”---资源垄锄断者的汤优势地凳位，实暖现地产头产品价覆值链的等延伸利鸽润。C、通过谷合理配循置组团睛物业的货项目功装能，使吧组团物遮业在功酬能上有贞机互补漂与共享票，提升盆组团物位业中其刘它物业对的价值俭。D、可来以获涝得不架动产聚物业删升值枣和商废业运苦营带边来商异铺升岩值的托双方衣面物音业升腿值，宽即实泄现了驱资产论保值界又获搅得了根商业高地产弦行业龟产业碎链延荒伸的梯长远烂收益踢。也遍使资乐产结恋构的呆配置甘更加野合理袋。E、可以扑帮助企宜业培养黄建立品样牌，通滤过品牌传对商家迹和消费扬者的双唤重影响法力达成攀品牌价击值。持有秋型商零业物牛业的俩优劣国势劣势如深下：持有型询商业地被产项目岂需要较哀长的培鹊育期（2——圾8年）速；需抵要准腐确的护前期词定位排、科等学的钢业态牺布局吵、严洞格的锈招商觉执行蜻能力纠、后么期统缝一推六广，猛统一纵运营宝管理谋，是圆需专惊业人妻才和偏专业血的商注业运祝营管护理团植队的洞支持浑，商蚂业地叶产行蛮业人真才紧脊缺，龟运作罩商业谨地产离项目洋更需设要巨鱼额资秆金、疗长期害运营口的成挥本；过面对震当前袭的商袭业地叛产项焰目的符复合羊化，暗操作捡技术疮及难浅度大漏。持有型花商业物职业的优教劣势1.购物宾中心购物中倒心是由粥百货业刃态延伸福出的新招型复合拔型商业隐业态。双集购物雕、休闲江、娱乐廉、饮食滨等于一德体，包佳括百货荡店、大益卖场以养及众多此专业连浅锁零售抢店在内扭的超级逐商业中惊心。2.城市综危合体城市综感合体，刑是将城块市中的扛商业、贯办公、蚂居住、笛酒店、茫展览、叠会议、抢娱乐等镜城市生艳活空间安的功能夕进行组净合，并伤在各部丙分间建搁立起一伙种共生高、互补今的能动碑关系，会从而形凡成一个珍多元化债、多功啄能、高临效益的马集合体曾。城市舍综合体螺对周边稍具有强数大的辐械射影响汉力而被琴视为商丧业地产矮发展的诱最高阶彼段，甚轮或城市错建设的症最成熟异象征。3.折扣论型购捏物中抚心(O柿ut撑le霸ts垦)奥特莱脱斯是目铃前欧美覆主流零翠售业态更之一，降早期主时要销售影下架品左牌、过泰季、断慈码、工电厂尾货捷等商品猜。经过100多年报的发施展，随这种破商业罚模式柄逐渐机形成厉，成漂为聚治集国黄际一越、二滴线知闻名品寨牌打感折换蝇季商炭品的届新型屑休闲泪购物欺方式菜。由痰于商研业地掀产开亏发商异的介帽入，登以前贝各自贩独立暴经营部的工乎厂店窄被整优合在读一起婚，以猪统一论的管殃理、疮统一拆的形涨象出脖现在挥世人仇面前绪。过波去作嫌为经坏营主牧体的域品牌港商，挪变成阔了奥想特莱协斯这遗一全标新经敲营模妥式的代供货质商。金源购证物中心新光隆天地商业得地产体中哪赞些业回态适呢合持切有整合专乖业管理座公司商业透综合未体是处由多趋种业印态组卖合的撤地产绘，需酸要长留久的扰运营毕创造姓资产庄价值攀，因聚此需甩要由俘不同篇的专冠业领丧域运昆营管倍理公怨司对猎，不等同业躁态分筑别进邪行管方理，爱包括逢酒店植管理贴公司鸭、写嫩字楼钓物业蛛管理杨公司猫、商量业物五业管挪理公大司、针住宅冷物业吉管理勤公司墙等。专业偷运营司服务第机构旺分类酒店昼输出提管理剃公司现：写字楼镇物业管筋理公司竟：商业物黄业管理凶公司：城市综厉合体运虎营管理字重点“统一浪招商管榜理”要微求对招叉商对象短进行品贝牌审核猾管理并智建立租猛约管理品牌审漏核管理所谓膀“品艺牌审足核管室理”柳是指清招商删对象西需经魂品牌循审核叉后才忧能进沾入。完善令的租分约管沃理租约管岭理包括橡约定租暂金、租芳期、支报付方式踪蝶、物业碗管理的岸收取等首，还有伙其他比弄较关键吴的租约约条款管懂理。完废善租约欣还包括牵营业时共间的确答定；承尖租户的租店名广怒告、促留销广告隶的尺寸妇大小、升悬挂位螺置、语务言文字僵方面须胆接受统返一管理旷；为整边个购物册中心促疫销承担眨的义务缓；承租柴人对停心车场的鲁使用，芽确定有掏偿还是隆无偿，倡有无限剥制；投皆保范围您事宜；己是否统害一收银冠等方面币的内容慎。“统诉一的碎营销籍管理茂”有膨助于娇维护洲和提导高经雁营者芦的共族同利援益管理公蒸司都会角为购物下中心策搞划好1年365天内的凡天天营聚销计划纲，所谓疾“大节毛大过、箩小节小灯过、无尤节造节尽过”，疗组织策杯划相关苦地促销鄙活动，头所发生首的费用裤预先与者业主沟恭通预算添，经业驶主同意诞后，对傻实际发僚生的费由用按照漂承租户淘销售额就的一定灶比例进和行分摊寒。统一役收银管皇理，较痒好地执磁行按销冰售额分眠摊费用旱。“统一纸的服务霸监督”针有助于倒经营者辱间的协占调和合订作购物块中心负都设俗立有龟开发娘商领厌导、远商业史专家般组成关的管祥理委软员会果，指颈导、攻协调万、服跨务、睛监督现承租夏户的炼经营牢活动搁，保隆证购服物中昂心的最高效雁运转遥。“统一健的物业猫管理”堤有助于摔建筑空丙间的维种护和保港养购物中修心运营宽管理重欧点优势茄：资金回每笼较快皇，保障颂开发期留间资金假链，无艳需承担吸商业运驶营成本接等。开育发商的辉资皱金压力叛通过销罩售回款驰得到缓脉解，降僚低了投洒资门槛岭。劣势：无可持悔续的收菠益，后呆期无法膜进行统根一规划锅和经营氏管理，文开发商怜失去自盈主权；巧散售型彼商业项润目后期爪运营极烦为困难轻，很少界有项目咏能够持云续运营蹦。业主个的预期托投资回轧报率与小现实回气报率之两间的差挠距，导晨致诸多集商业项曾目的失砍败。按照寸国际半上商妻业地它产成恨熟国灾家的紧发展锡规律过，未找来中头国商显业地驼产未翼来发梳展趋已势，品将以洁长期院持有剧型商挨业为框主，群散售纵型商客业地医产的吵项目乳发展歼空间管将越露来越贪小。大部分驱人认为浙投资商志铺能获傍得丰厚塔的收益今，并且弱争先恐珍后的投悟入巨资霞购置商乖铺，但是屑现实湿情况叛是一瓜铺并中没有编养三蚊代，驾反而燥被深傻度套碎牢，股物业劳不断言贬值搅，造眯成资盗金损泳失。销售筐型商热业物珍业的惑优劣壳势分锅析销售行型商钱业物荷业——案例省：SOH挎O中国SOH箭O中国是俘开发商菌当中的歌一个典返型产权愚式商铺慰开发商暑，在北聪京CB柿D区先膀后开驻发了兽多个宣项目锅（SOH丈O现代叶城、苦建外SOH亿O、SOH娃O尚都、纠朝外SOH怕O，光优华路SOH精O、三贵里屯SO宪HO），摘都取温得良捏好的谷销售勇业绩智，但夜是从近购物踩中心供的角非度来穴说，恢其部产分项圾目的睛选址机还是泻有很洁大问馋题的旗，例崖如尚才都SOH撑O，光华集路SO缓HO。SO啊HO中国商末业项目储散售成梨功，是橡建立在僻对北京CBD的商影业预馋期之乔上，醋其商宿业项赴目也慈卖出冷了天晋价，终但是配现实团状况劳是大寻部分蓝ＳＯ杰ＨＯ蒸的商甩业项命目经售营惨睛淡。码ＳＯ算ＨＯ胀中国仁承诺忽的统再一出樱租、持统一昆管理伪，也坏因产墓权分大散难陵以实辰现。多数备商铺忌歇业SOH械O尚都善商业销售村型商魂业物粪业——案例俱：SO钻HO中国由于项驳目没有平统一主冲题规划金，商家般难以形喜成聚合抹力，商拢业业态咬低级，飞很难吸鄙引消费渴者前来狸消费，摆商家对梦于入住SOH皆O商业最也是蠢意兴场阑珊钱。业粉主期狭望与冶现实虎之间私的巨板大落仍差，则直接搞导致臭业主胸与SO垫HO中国麦之间爆的激乓烈冲颈突，润随着掀未来溉态势卖的发木展，抗业主婚极有轻可能取与SO腾HO中国对砌簿公堂楼。问题所喂在：业态布借局，动晨线规划滤混乱；无统一挨经营管尤理；无后宪期商卫业主尼运营收无整撇体推竟广策炭略；开发模抱式失败已：分割丧出售，眠产权分峰散。解决方威法：统一经棕营管理妄、规划捐业态、邪调整动蛾线；关注罗商铺级经营凯者的丢需求路和利认益；进行把阶段晚性主是题宣豪传推奶广。销售看型商并业物茎业——案例：SOH妈O尚都幅商业销售型滩商业物削业——案例堡：SO主HO中国销售谈型商骗业物蹈业——案例驱：明庆发广幅场“进明碗发逛就惑像进迷系宫一样倘”一、同搭心圆形增布局，烛里外共4层，过仪于复杂府；二、女主入示口不腊明显脏，主赛要动蕉线不外明显卖，分闹岔口恩太多疑，这来么大顿的体孔量容销易迷奶路；三、悉用地黄过饱紫满，何缺少痰外部兼商业削空间造，没怨有标峰志性种的广构场，晌用来示聚集鼠人流优；四、磁地上饶停车沾位预茫留不咬足，女地下毕停车略库入卷口设滚置不该合理屋；五、凳分体羞式的喉布局激，主麦力店胸与独哭立店针互动寄性不谦强，厘大店供无法泰带动奏小店渗；六、亭独立展店的土面积秃都偏庭小，掏柱网拾过密策；七、矩缺乏掩地标弟性，风作为恩这么光大的也商业堡项目勿，一队定要祸有强鉴力的很地标升性。明发琴商业仗广场略短短狗两年科内实王现销钩售额岂近40个亿，钉而综合答投入才肚十几个尸亿，还兽持有近15个亿控的物愿业价桨值，酬从这怜个角折度来鲁看，姻明发忆商业可广场在这个叼项目窃是取罢得巨搭大的剧成功置，最卵后最漆大的什牺牲电还是帐投资金者。开发帮商完宣全从晃销售汁的理应念出耳发，傻以卖编完就燃算的括思想毕出发算，每礼个独炎立店奏都设牲计成30-改60平的面附积，适谦合销售悦但却不挖适合经正营。独框立店数陷量过多托对后期秘的招商捉运营影供响非常刑大，主桐要有：一、小团店铺的蛇租赁商暑家大多侍以创业字型为主，厌实力差益，抗风悔险能力锐差，无刷法共同剧度过培侮期；二、独余立店数辫量过多奏，要填卧满需要霞数量较演大的商种家，但笛项目区症域市场战的能买唉商铺又迁能经营的圆商户饲资源街不足繁，无茄法填怨满；三、小慈独立店坝的租赁乐商家经渣营的商重品可持维续经营猛能力差未，聚客瞒能力相蛋对较弱乳，影响过整个购物医中心啄的品交牌与鸽档次竹；四、舒独立愧店数玻量过凤多，违布局拜规划辰、导抛视系川统、陵商业竟功能择规划娘不合固理，贿消费铅者视汗觉体思力疲政劳。以住神宅理邻念去矛开发忽的商已业项贷目，刮整个祝理念林就是腊快速谣销售祝回收看。三、药持有奏型与硬销售诵型商腿业物叨业的棉分析销售蒸型商胆业物穷业——案例：厨明发广垒场业态齿规划顾客在舱商场购狗物的时忆间不会鸟超过3小时躁，超幸过这惜个时嘱间就园容易眯处于突疲劳槐状态鞋。业态的再黄金比案例传统贺购物霉、娱庙乐、造餐饮弹的比极例为涉：52：18：30发展耍趋势惭是，他餐饮渗、娱芦乐在符原来站的基早础上窑逐步岛加大刘比重机，有卵些商禁业项较目将淹自身爹定位甘为主通题娱示乐、庆主题值休闲圣商城半，餐热饮、屿休闲肝娱乐蛾在整伶个项衰目中夺的比惧例设声置甚趣至达拌到了60撑%以上瓶。在缘瑞国外桶，这折个比淋例则罪可能辽达到70%以上主力业界态和次幼主力业互态的规隶划主力店现基本是岛按照其抵规模和拴品牌实抚力来划闯分的。凶大型综朗合（量街贩）超筛市、大芳型百货声店；名乡丰品专门好店、连轨锁餐饮歇、娱乐度店等等陶都可以种以主力青店身份据来引进主力钉店的根规划沟和设原计不辟能太私多100沾00㎡的商哈场引宴进3-4个主隆力商浆家就初已经插足够主力店晕的布局发挥歉“磁兵极”弹或“璃锚固枣点”蚁的作兼用平面全基本爬布局钓大致"L"型商风业项妇目为让例。锹把主泉力店境放置亡于每啊层的允尽流受处和竹转向施处，窃即（衬布置仰于两略端和数中间茄转向础角落洞处）默。每练层可康以有生三个朋核心色主力谎店。业态规惧划上海*全**广抄场购物中兼心人流动谊线设计包括状平面烈人流榜动线症规划煤和垂容直人翠流动匪线平面人队流动线烛：平面爆形式哲的形彩态、胆室内额步行紧街的售形态岂；核稠心店杨与主毁力店嗽的实毙力、写数量薄及摆船放位沙置中庭的房诚形态、苦大小、撞数量及混位置餐饮区极及娱乐说设施的叠规划环境设缴计，含扇空间环柴境、景刻观与绿深化小品被、照明缠设计等垂直人仗流动线惭：垂直拘交通腔组织中央卷空间迈是垂此直人栽流动胜线设烦计的浩重点垂直酿商品煎组合讨；以上各柏方面其蕉实是相泥互影响希、相互失融合，扯共同组应成了丰雅富多彩牙的人流恒动线系轻统。业态规别划对人逮流动线谋的影响同主力店安排案在不稠同的最楼层摧，依挎靠不督同的卷主力纸店特航色吸贡引人该流上问下。核心套主力监店往浩往不队是占为满一庆层，堤而是匙占据几个脸层面。电梯扬、扶取梯、亮步行短楼梯蒸等这绞些交彻通工定具的竭利用永，尽鞋量使电梯解直接语达到伏较高皂层。充分湾利用沿街的展示侍来提升督商业的惹展示价谦值。在鸽业态的娘人流引田导设计般上，尽求量使人丧们的视野的仿延展性更强迈，每晋家单珠店的庸能见逗度更殿高，容每家董商铺巩都是益人流踏直接保经过木的“第一排意沿街”商铺，遇避免死榆角的产塞生，提语升店面乏的价值鲁，带活仿整个片姐区。大型伪和特珍殊的氧娱乐蓄业种街应该颗放在购物中宗心顶部霸高层或移纵深区例域，以活眉跃购物桃中心立津体纵深佳区域，键且易于鱼错时营院业和区素隔管理错。餐饮扎及公敌共娱附乐设旅施可橡适当辩穿插欣分布抄。或江者针归对方许便购骄物顾右客放译松精献神状活态的木零星乐娱乐叙、小勉吃业国种，扯最好身规划济在购秃物业帐种转隶换接缩慧合处偶。人流动始线设计招商混策略主力择店次主察力店毅品牌商抬家小惧商户招商——商家酬在哪肯里？潜在商疲家有哪挨些，他饥们在哪择里，作歪为招商宝人员要叮心里清钥楚，将阶不同商顾家划分缩慧开来招商——商家需欧要什么谁？知己困知彼殖，百婶战不嘴殆，我潜在商家在画想些什缎么，要今些什么，招商箩人员在集接触过童程中多炎问，多火听，不承要急着酒表态招商——如何沟兵通？招商涂通常抬是“三步疏曲”，从初从次接触--断-深入悟沟通---促成合办作，不些是说与鹿商家沟被通的次言数越多攻越好，木而是每丙次的沟怕通要有世效率例：大暂型超市—沃尔玛枪的要求商圈的荷要求：临近健交通半主干梅道，1.5公里罗范围蜓内人偷口10万以灾上，2公里专范围捞内常桨住人悼口可蓝达到12-准-15万人核心商笑圈内（愁距项目1.5公里）肯无经营语面积超溜过500射0平方柳米的僚同类抵业态绸为佳物业的询建筑要棋求物业探纵深流在50米以佣上为度佳，原则团上不能左低于40米，临街咸面不熄低于70米层高不昨低于5米，对湖于期楼遭的层高夕要求不弊低于6米净高衬在4.5米以上互（空调垂排风口购至地板胆的距离风）楼板承奶重在800杀KG/平方理米以扬上，尼对骑洲楼的坛要求搁在100昆0KG著/平方娇米以零上柱距间影要求9米以江上，酿原则必上不荡能低谎于8米两个突以上奶出入灰口、款广场好、扶害梯停车它场的魔要求至少提屑供30漆0个以上瓣地上或废地下的凯顾客免旨费停车减位，罪必须为画供应商型提供20个以上询的免费皂货车停门车位租赁期两限物业族租赁饭期限攀一般图为20年或20年以把上，河不低杰于15年并稍提供没一定饿的免筝租期例：瘦西式们快餐面积/高度：首层350平方米赢（使用昌面积）姜，门面12米；楼应板到梁么底高度缸不得低隶于3米。楼板榜承重女：乙方厨两房区楼裂板负荷磨为450圆kg/百㎡，餐厅进区活荷用载为250勤kg阿/㎡供电/供水：甲方贼提供肢空调捷及20屿0K跳W的用筹电量，并提殿供一条185铜芯旬电缆柄于甲务方配激电室易引至题乙方萍指定筑位置雅，乙摧方自测设配谅电盘座，并案独立蕉安装缺电表爬；甲上方提拦供25吨水/天，妈供水再管径贷为2.5腹/3.舒0英寸，削水压不卸小于2.迟5㎏匀/㎝冬2，并芳具有抽相应驱的用歉水指践标隔油掏池：在餐女厅附雷近区奔域应恒提供妈适宜肉位置充，供循餐厅励制作战隔油药池化粪池男：甲方提声供与化茶粪池相要连的管导道至乙燥方租赁留区域排烟雀：提供蛛室外嘴相应护的排历放油屯烟管壳道位森置，灶该位考置将您不导雹致争冤议或聚相邻优关系寻。排摩烟管摇道的出截面规积为500旅mm×令700推mm。空调送：甲方茅提供揉冷暖派空调举应保舟证使学用时矿间自误早8：00至晚11：00，其啦制冷海量厨害房应芦不小劈燕于45眉0卡/㎡/小时，逃用餐区帝应不小锻于350卡/㎡槐/小时庸。餐津厅温隆度冬可天应例不低荷于15度，块夏天楚不高棕于25度，锅春秋糠季应窃在20-旬25度之间责。（如KF路C自设甲科方提供腥室外机筝位置）设备富总重逆：冷库、消排油烟宾机、汽月水机、捕制冰机棵的室外初机全部验放置楼宜顶，设沿备总重3吨，下蹲设槽钢大可将设杂备均匀填摆放，喊使楼顶血均匀受迹力卸货车惩位：甲方居提供炉临时波卸货府车位招商工作流程商业定位及图面确认定位确认商业规划确认业态及租户组合确认经营档次主题市场推广/公关工作协助举办招商说明会专业刊物广告刊登网络/传媒宣传招商资料的制作招商说明书

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展示间模型意向书/合约签订

协助完成承租意向书的签订协助收取租赁承诺保证签订正式合约联络拜访目标零售商目标零售商拟定、收集及分配进行初步洽商带看现场及说明设店位置租赁条件的谈判协商招商文件起草

起草租赁文件制定租金政策优惠条件折扣底线市场趋势建议

租金变动供应预测租赁条款制定:

租金，租期，押金，管理费，调幅入场工作商铺相关装修需求设计图面装修协调

招商前准备工作招商工作执行招商后期开幕前准备工作开幕（Opening）招商披策略策略模一：性运用蜘租金拉、抽随成策牵略租金层是商索店使绳用硬趋体的鼻兑加挎。在享招商煤之初臭，拟事参加奋经营刷的厂蔑商由削于没弃有具炒体资哨料可萍供投躺资前饱的经阁营绩粘效评茎估，月故大冒多会垦因风注险太毫大而址踌躇灰不前护。购夏物中妄心为竭达到倚全面猾招商仰的目架的，阔可采支取租视金与仿抽成渗的策达略，翅或可么采取杏前3年逐罢年回忘归正草常租今金的缎策略端，从顽而树尺立意私向入焰主商未家的患赢利顺信心策略送二：柏签定给知名食主题雀商店利用主杜题商店程的品牌贷影响力见，形成半一大诱狼因，消六除其他游商家的跳疑虑，饿以其强尖大的集霸客能力舱来吸引某其他投娃资者投竹入经营宿行列，校从而大彼大推动疲购物中改心的招和商作业晕。策略蒙三：坏展现毕完整山的行拴销推陷广计其划一个完丙整的行部销计划露是购物同中心全幼面招商偶策略成顶功的重就要保障层。商店矮经营者盾希望拥踢有一个粘超大的躲全方位怪行销计子划，以她便于在拥计划推摩动过程匠中争取摇最大商鞋机。此宫外完善绢的行销并计划，与能充分陈展现购偷物中心衡经营体土制及成冶功契机竿，回应西招商作会业过程古。策略四洗：顾客凝导向的撞商品架伴构购物恒中心留发现盈商品掩架构羞及整级合性戒行销音的特圾色，茫等于懂告知软拟参跌与投壁资的眠商店繁，这讽些商启品可轿以在睡此销惑售，茶这里让为你广创造指宽广佳的商稿机。旨也可块以为脱厂商扇解决搬商品涂销售裹的问茂题，打因为丑在经匠营商鼠圈的揉策略粘运作断下，蠢购物皮中心过能充纪分发葵挥集仁客力师，带季来客疗层规孩划后菊的顾宫客群由等效生果，迷而这冠些效否果是饭一般县商店内竭尽君全力店也无棕法达皮到的营。然后筐，拟铅参与上经营填的厂煌商可算以于批商品辅架构露中慎害重选浮择投正入的貌业种塑，并赞考虑特自身元具备巴的各旺项优索势，激做最珍有利惠的投碍资策辈略评邻估。

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