房地产法学习详细资料

1房地产法学习详细资料2023/5/242学习内容第一章

房地产业第二章

建设用地制度与政策第三章

城市房屋拆迁管理制度与政策第四章

房地产开发经营管理制度与政策第五章

规划设计及工程建设管理制度与政策第六章

房地产交易管理制度与政策第七章

房地产权属登记制度与政策第八章

房地产中介服务管理制度与政策第九章

物业管理制度与政策第十章

房地产税收制度与政策第十一章

住房公积金制度与政策2023/5/243参考书中国房地产估价师与房地产经纪人学会沈建忠房地产基本制度与政策全国房地产估价执业资格考试用书中国建筑工业出版社2010.5

李延荣.房地产法.中国人民大学出版社.2005.9符启林.房地产法.北京：法律出版社，1997房绍坤.房地产法典型判例研究.北京：人民法院出版社，20032023/5/244学习内容第一节房地产业的概述第二节住房制度概述第三节土地制度概述第四节房地产法律建设

第一章房地产业2023/5/245学习重点房地产业的概念及其细分；土地所有制；土地管理的基本制度；我国房地产法律体系；房地产相关法律；房地产行政法规；房地产部门规章。

第一章房地产业2023/5/246一、房地产业的基本概念（掌握）（一）概念

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理（五类）的行业

在国民经济分类中属第三产业

第一节房地产业概述2023/5/247（二）、房地产业与建筑业的区别与联系1、区别房地产业是第三产业，建筑业是物质生产部门，属第二产业2、联系房地产业与建筑业是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方。

第一节房地产业概述2023/5/248二、房地产业的作用（七大作用）为国民经济发展提供重要物质条件房地产业关联度高，带动力强，可带动相关产业的发展（GDP要靠房地产的拉动作用）可改善人民的住房条件和生活环境可加快旧城改造和城市基础设施建设有利于优化产业结构，改善投资环境可扩大就业可增加政府财政收入

第一节房地产业概述2023/5/249三、房地产业的细分（两大行业3大类）

第一节房地产业概述2023/5/2410（一）、房地产开发经营业（主体地位）房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。（二）、房地产服务业1、房地产中介服务业（1）房地产咨询业——知识密集型和劳动密集型的行业房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有：接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。

第一节房地产业概述2023/5/2411（2）房地产估价业——知识密集型行业房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。（3）房地产经纪业——知识密集型和劳动密集型的行业房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。（成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体）

第一节房地产业概述2023/5/24121、物业管理业——知识密集型和劳动密集型的行业物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。

第一节房地产业概述2023/5/2413房地产业的历史沿革（五个时期）（了解）■1949年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业■1949～1955年，确立产权，建设房地产管理机构，改善生活条件的房地产稳定期■1955～1965年，国家经租与公私合营，确立了公有制在房地产中的主体地位■1966～1978年，房地产混乱停滞■1978～至今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义房地产市场（注意两个时间）

第一节房地产业概述2023/5/2414房地产业的历史沿革（五个时期）（了解）1987年10月25日，中国共产党第十三次全国代表大会宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。2003年8月12日，国务院印发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业，

第一节房地产业概述2023/5/2415第二节住房制度概述一、城镇住房制度改革（了解）传统城镇住房制度

国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度根本问题

不能有效满足城镇居民的住房需求

以租无法养房城镇住房制度改革的阶段（三阶段）探索和试点阶段－提出走住房商品化道路（1978－1991）改革的全面推进和配套改革阶段（1991－1994）改革的深化和全面实施阶段（1994年以后）2023/5/2416第二节住房制度概述二、现行城镇住房制度的基本框架（三个方面）（熟悉）新增住房供应方面（两条脚走路）存量住房方面（房改）政府住房保障职能《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》2023/5/2417第二节住房制度概述三、经济适用房、普通商品房和廉租房（掌握）经济适用房性质出售价格确定经济适用住房的成本（八项）征地和拆迁补偿费勘察设计和前期工程费建安工程费住宅小区基础设施建设费企业管理费，一般控制在前4项的2%以下贷款利息税金开发利润，按前4项的3%以下2023/5/2418第二节住房制度概述三、经济适用房、普通商品房和廉租房（掌握）经济适用房政府的优惠政策－哪些措施降低开发成本（主要五项）建设的规定供应的规定集资、合作建房2023/5/2419第二节住房制度概述三、经济适用房、普通商品房和廉租房（掌握）普通商品房（两个“70%”政策）廉租房内含保障方式人均廉租房面积标准租金标准租赁住房补贴标准廉租住房房源（四项来源）廉租住房保障资金来源（五项来源）2023/5/2420第三节土地制度概述一、土地所有制（土地实行社会主义公有制）（掌握）国有土地内含国有土地的范围（《土地管理法实施条例》）特殊情况取得建设用地使用权的途径（四种）关于国有建设用地的相关规定集体土地内含三种具体形式集体所有土地的范围2023/5/2421第三节土地制度概述土地管理基本制度（四大制度）（掌握）土地登记制度土地有偿有限期使用制度土地用途管制制度耕地保护制度2023/5/2422第二节土地制度概述城镇土地使用制度改革（了解）原有的土地使用制度核心（两方面）原有土地使用制度的弊端不利于土地的合理利用不利于正确评价企业的绩效有违按劳分配原则不利于城市建设产生不正之风2023/5/2423第二节土地制度概述城镇土地使用制度改革（了解）城镇土地使用制度改革的进程（五方面）征收土地使用费土地使用税每平方米年税额如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。开展土地使用权有偿出让和转让制定地方性土地使用权出让、转让法规1987年11月29日，《上海市土地使用权有偿转让办法》修改宪法和土地管理法制定全国性的土地使用权出让和转让条例《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》2023/5/2424第三节土地制度概述现行城镇土地使用制度的基本框架（熟悉）在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式，将土用权有偿、有限期出让给土地使用者（有偿有期限）土地使用者在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动（使用权市场化）需要继续使用的，经批准期限可以延长，按当时市场情况补交地价（可延期）2023/5/2425第四节房地产法制建设房地产法律体系（六类）（掌握）■法律－人大通过（四法律）■行政法规－国务院令（六条例）■地方性法规—地方人大及其常委会制定■部门规章－国务院部委部长令■地方性政府规章—地方政府制定■规范性文件和技术规范2023/5/2426第四节房地产法制建设房地产相关法律（四法律）（掌握）■城市房地产管理法■土地管理法■城乡规划法■物权法2023/5/2427第四节房地产法制建设房地产行政法规（六条例）（掌握）■土地管理法实施条例■城市房地产开发经营管理条例■城市房屋拆迁管理条例■城镇国有土地使用权出让转让暂行条例■住房公积金管理条例■物业管理条例2023/5/2428第四节房地产法制建设房地产部门规章（掌握）《房地产开发企业资质管理办法》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》《城市房地产转让管理规定》《城市房屋租赁管理办法》《城市房地产抵押管理办法》《城市房地产中介服务管理规定》《房屋登记办法》《廉租住房管理办法》《建筑装饰装修管理规定》2023/5/2429学习内容第一节集体土地征收第二节建设用地使用权出让第三节建设用地使用权划拨第四节闲置土地的处理

第二章建设用地制度与政策2023/5/2430征收集体土地的特点（了解）集体土地概述■农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有■宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有■集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设■符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依发生转移的除外（集体土地流转的特例）第一节集体土地征收2023/5/2431征收集体土地的特点（了解）征收集体土地的概念■是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为■实质是土地所有权由集体所有变为国家所有第一节集体土地征收2023/5/2432征收集体土地的特点（了解）征收与征用的共同与不同之处共同之处

都具有一定强制性

都要经过法定程序

都要依法给予补偿不同之处

征收是所有权发生改变，由集体所有权转变为国家所有权

征用是使用权改变，所有权不变，强制使用，特定情况结束后应返还原所有人第一节集体土地征收2023/5/2433征收集体土地的特点（了解）征收的特点■强制性—土地征收是国家行为■妥善安置被征地单位和人员的生产和生活—要给予被征地单位经济补偿■被征收的土地所有权发生转移—集体所有土地转变为国家所有土地第一节集体土地征收2023/5/2434征收的原则（了解）珍惜耕地，合理利用土地的原则保证国家建设用地的原则

该征就征，反对拒征和大幅度提高征地费用妥善安置被征地单位和农民的原则

对征收的土地要适当补偿

对农民造成的损失要适当补助

对因征地造成的剩余农业劳动力要适当安排

妥善安置拆迁户有偿使用土地的原则

土地征收后，除公共设施基础设施外，就应实行有偿使用供应依法征地的原则第一节集体土地征收2023/5/2435征收的原则（了解）珍惜耕地，合理利用土地的原则保证国家建设用地的原则妥善安置被征地单位和农民的原则有偿使用土地的原则依法征地的原则

必须有县级以上政府的批准文件

按照合法的程序和法定的审批权限依法办理手续

禁止以租代征第一节集体土地征收2023/5/2436征收、征用集体土地的政策规定（掌握）征收土地的范围■为了公共利益的需要，可以征收集体土地■土地征收后，所有权属于国家，用地单位只有使用权第一节集体土地征收2023/5/2437征收、征用集体土地的政策规定（掌握）征收土地批准权限■听证制度—在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应组织听证■征收土地实行两级审批制度－国务院和省级政府（所有权转变）■农用地转为建设用地的，应办理农地转用审批手续（用途转变）■由国务院审批的

基本农田

基本农田以外的耕地超过35公顷的

其他土地超过70公顷的■其他用地由省级政府审批并报国务备案第一节集体土地征收2023/5/2438征收、征用集体土地的政策规定（掌握）申请征地不得化整为零■征收土地应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零■分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用■铁路、公路、输油等管线工程可以分段征收对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助■由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费第一节集体土地征收2023/5/2439征收、征用集体土地的政策规定（掌握）临时用地政策■由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时申请并取得批准■由建设单位与集体土地所有单位签订临时用地协议（征用而非征收）■临时用地期限最多不超过2年■不得改变批准的用途，不得从事生产性、经营性活动，不得修建永久性建筑■期满后建设单位清理场地支付费用，到土管部门注销登记■超期可再次提出申请，不退地又不申请的视为违章用地第一节集体土地征收2023/5/2440征收、征用集体土地的政策规定（掌握）联营使用集体土地政策（两种方法）■联营指全民或集体所有制企业与农村集体经济组织共同投资兴办联营企业■持县级以上政府批准的设计任务书或其他批准文件■由联营企业向县级以上政府土管部门提出用地申请■两种处理方式

批准后可以改变土地性质，实行征收

也可以不改变土地所有权，作为联营条件（联营企业用地可以不改变土地权属性质）第一节集体土地征收2023/5/2441征收、征用集体土地的政策规定（掌握）征收土地公告（主要是两个公告）

由被征收土地所在的市县人民政府，在收到征收土地方案后10日内以书面或其它形式进行公告征地公告内容（四项）

征收批准机关、文号、时间和用途（批文）

被征收土地的所有权人、位置、地类和面积（土地）

征地补偿标准和农业人口安置途径（人员）

办理征地补偿的期限与地点（手续）第一节集体土地征收2023/5/2442征收、征用集体土地的政策规定（掌握）征收土地公告（主要是两个公告）■征地补偿安置方案公告内容

被征地土地情况

土地补偿费标准、数量、支付对象和方式

安置补助费的标准、数量、支付对象和方式

地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式

农业人口具体安置途径

其他措施■未进行公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理手续第一节集体土地征收2023/5/2443征收、征用集体土地的政策规定（掌握）征地补偿费的使用■补偿和安置补助费按有关规定使用（给村集体或农民个人）■耕地占用税用于土地开发和农业发展■菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理■征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支特殊征地政策第一节集体土地征收2023/5/2444征收、征用集体土地的政策规定（掌握）特殊征地政策■大中型水利水电工程补偿－国务院另行规定■征收林地、园林－林业管理部门规定■征收中发现文物、古迹、古树－报相关部门处理后方可征地■烈士墓、华侨墓－按主管部门办理■用地范围内有国防设施－经协商后方可征收第一节集体土地征收2023/5/2445土地征收补偿范围和标准（掌握）第一节集体土地征收2023/5/2446土地征收补偿范围和标准（掌握）土地补偿费内涵

是征地费的主要部分，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而支付的款项（对地）

由用地单位支付土地补偿费补偿标准

征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍（按原用途补偿）

其他土地标准，由省级规定

第一节集体土地征收2023/5/2447安置补助费内涵

安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费（对人）补偿标准耕地补偿标准

安置补助费＝需要安置的农业人口数×每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍

每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍非耕地标准

由省级规定第一节集体土地征收2023/5/2448安置补助费征地补偿费的特殊规定

人均耕地特别少的地区，按前述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使农民保持原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征前3年平均年产值的30倍

土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴政府的管理

省级政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价

征地补偿做到同地同价

国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算

对有稳定收益的项目，农民可用建设用地使用权入股第一节集体土地征收2023/5/2449土地征收补偿范围和标准（掌握）地上附着物和青苗补偿费■地上附着物和青苗补偿费标准，由省级政府规定■征收城市郊区的菜地，缴纳新菜地开发建设基金■城市郊区的菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘临时用地补偿标准补偿费用的使用第一节集体土地征收2023/5/2450土地征收补偿范围和标准（掌握）临时用地补偿标准■征用临时用地，应与集体经济组织签订临时用地协议■按土地前3年平均年产值逐年给予补偿（注意没有倍数）■但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过土地补偿费和安置补助费的总和■临时用地补偿相当于租金■征地补偿费相当于销售价格■如果租金之和超过了售价，那就不如买了而不是租第一节集体土地征收2023/5/2451土地征收补偿范围和标准（掌握）补偿费用的使用■土地补偿费－农村集体经济组织所有■地上附着物和青苗补偿费－归地上附着物和青苗的所有者■安置补助费（三种方式）

由农村集体经济组织安置人员的－由农村集体经济组织管理和使用

其他单位安置的人员－支付给安置单位

不需要统一安置的人员－发放给个人第一节集体土地征收2023/5/2452土地征收工作程序（了解）申请用地申请机构

土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请的依据

经批准的设计任务书或初步设计

年度基本建设计划（立项）

其它第一节集体土地征收2023/5/2453土地征收工作程序（了解）申请用地所需附上有资料

建设单位有关资质证明

项目可行性研究报告批复或其它有关批准文件

土地行政部门出具有用地预审报告

初步设计或其他有关材料

建设项目总平面布置图

占用耕地的，提出补充耕地方案

项目位于地质灾害区的，提供地质灾害危险性评估报告

提供地价评估报告第一节集体土地征收2023/5/2454土地征收工作程序（了解）受理申请并审查有关文件（一书四方案）审查时间

受理的30日内编制（一书）建设项目用地呈报说明书拟定（四方案）

农用地转用方案（用途转变）

补充耕地方案

征地方案（所有权转变）

供地方案（使用权转变）流程

经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查第一节集体土地征收2023/5/2455土地征收工作程序（了解）审批用地（一制度）■实行土地管理部门内部会审制度审批土地■批文必须是政府的，而不是土管部门的征地实施实施机构

被征收土地所在地市县人民政府（注意不是土管部门）程序

征地公告

支付征地费

安置农业人口

协调征地争议第一节集体土地征收2023/5/2456土地征收工作程序（了解）签发用地证书（合同+登记）■有偿使用土地的－签订《土地使用权出让合同》■以划拨方式使用土地的，签发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》■用地单位持上述文件办理土地登记手续第一节集体土地征收2023/5/2457土地征收工作程序（了解）征地批准后的实施管理时间

用地批准后至颁发土地使用权证书前的管理措施

会同有关部门落实安置措施

督促被征地单位按期移交土地

处理征地过程中的各种争议

填写征地结案报告（表示征地工作结束）第一节集体土地征收2023/5/2458土地征收工作程序（了解）建立征收土地档案（三项要求）■整理和收集征收过程中形成的各种文件■收集存档的文件一律是原件■市、县范围内的土地档案应统一格式第一节集体土地征收2023/5/2459第二节建设用地使用权出让2023/5/2460一、建设用地使用权出让的概述（掌握）建设用地使用权出让的概念是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。▲出让是土地一级市场，由国家垄断，一方必定是国家▲经出让取得使用权的单位，只有使用权，所有权依然归国家。在期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权（部分处分权）；土地使用权可以入市，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有第二节建设用地使用权出让2023/5/2461一、建设用地使用权出让的概述（掌握）▲使用者只有在向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书▲集体土地不经征收不得出让▲出让是国家以土地所有者身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点（民事关系）第二节建设用地使用权出让2023/5/2462一、建设用地使用权出让的概述（掌握）出让金▲是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。第二节建设用地使用权出让2023/5/2463二、建设用地使用权出让计划、方式和年限（掌握）出让计划的拟定和批准权限出让土地的三符合▲符合土地利用总体规划▲符合城市规划▲符合年度建设用地计划批准的程序▲省级政府下达控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案▲具体出让每幅地的条件，由市县级政府土管部门会同规划、建设、房产管理部门拟定，经有批准权人民政府批准后，由市、县土管部门实施第二节建设用地使用权出让2023/5/2464建设用地使用权出让方式及规定（掌握）出让的一般规定（招拍挂的共同要求）■招拍挂都必须发布公告■招拍挂都应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则■挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天■市县政府土管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价■标底或底价不得低于国家最低标准■确定招标标底、拍卖和挂牌的起叫价、底价、投标竞买保证金，应该实行集体决策■招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束前应保密第二节建设用地使用权出让2023/5/2465建设用地使用权出让方式及规定（掌握）出让的一般规定（招拍挂的共同要求）第二节建设用地使用权出让2023/5/2466招标出让招标出让的含义▲是指市、县国土部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。▲本方式有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局，重大工程的较大地块的出让程序▲投标▲开标－投标人少于三人，应终止招标活动▲评标－评标小组由出让人代表，有关专家组成，人数为五人以上单数▲中标－基本原则是价高者得，对能够最大限度地满足招标文件中各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人第二节建设用地使用权出让2023/5/2467拍卖出让含义▲拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为▲拍卖有利于公平竞争，一般出最高价者取得土地使用权▲适用于区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让▲竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，应当终止拍卖第二节建设用地使用权出让2023/5/2468拍卖出让程序▲主持人点算竞买人▲主持人介绍拍卖宗地情况▲主持人宣布拍卖规则▲主持主人报出起叫价▲竞买人举牌应价或者报价▲主持人确认应价或者报价后继续竞价▲主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价报价的，主持人落槌表示成交▲主持人宣布最高应价或报价者为竞得人第二节建设用地使用权出让2023/5/2469协议出让含义 ▲协议出让是指政府作为土地所有者与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为特点 ▲自由度大，不利于公平竞争适用范围 ▲适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地处罚 ▲应当以招拍挂方式出让的而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分，构成犯罪，追究刑事责任第二节建设用地使用权出让2023/5/2470挂牌出让含义▲是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定建设用地使用人的行为▲挂牌时间不少于10个工作日▲挂牌期间，土管部门可以根据竞买人的竞价情况调整增价幅度第二节建设用地使用权出让2023/5/2471挂牌出让程序 ▲在挂牌起始日，出让人将土地情况及要求在土地交易所挂牌公布▲符合条件的竞买人填写报价单报价▲挂牌主持人确认该报价后，更新显示持牌价格▲挂牌主持人在挂牌公告规定的截止时确定竞得人（可有现场竞价环节）挂牌确认成交的规则▲在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价不低于底价，挂牌成交▲在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人▲报价相同的，先提交报价单者为竞得人（必须高于底价）▲在挂牌期内无应价者或者竞买人的报价均低于底价的，挂牌不成交第二节建设用地使用权出让2023/5/2472第二节建设用地使用权出让《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》

2023/5/2473确定土地使用人之后的步骤■出让人应向确定的土地使用者发出中标通知书或成交确认书■中标通知书或成交确认书具有法律效力，出让人改变竞得结果或中标人放弃中标宗地，应当承担法律责任■按中标通知书或成交确认书中约定的时间双方签订国有建设用地使用权出让合同■出让人应在10个工作日内公布结果■受让人付清全部土地出让价款后，可办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书■不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书第二节建设用地使用权出让2023/5/2474二、建设用地使用权出让计划、方式和年限（掌握）出让年限（掌握）法定出让最高年限▲居住用地70年▲工业用地50年▲教育、科技、文化、卫生、体育用地50年▲商业、旅游、娱乐用地40年▲综合或者其他用地50年第二节建设用地使用权出让2023/5/2475建设用地使用权的收回（四种情况）（掌握）期限届满的处理住宅▲期限届满自动续期非住宅▲应当至迟于届满前一年申请续期▲除根据社会公共利益需要收回土地的，应当予以批准续期。批准的应重新签订土地使用权出让合同，支付出让金▲届满未申请或申请未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，该土地上的不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明的，按规定办理第二节建设用地使用权出让2023/5/2476建设用地使用权的收回（四种情况）（掌握）期限届满前提前收回■期限届满前，因公共利益需要可以提前收回土地■提前收回土地使用权应对其上的房屋及不动产给予补偿，并退还相应的出让金因土地使用者不履行合同而收回■不履行合同的情况▲土地使用者未如期支付地价款（60日内付清）▲土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地司法机关决定收回 ■因土地使用者触犯法律，不能继续履行合同，司法机关决定没收财产，收回土地使用权建设第二节建设用地使用权出让2023/5/2477建设用地使用权的终止（掌握）■因土地灭失而终止（标的物不存在）■因土地使用者的抛弃而终止（权利人不要了）第二节建设用地使用权出让2023/5/2478建设用地使用权出让合同（了解）签订合同的主体合同类型（三类）合同的主要内容合同附件合同的履行闲置的处理用途改变未达到出让合同约定的开发条件合同的解除（双方，均为60日）第二节建设用地使用权出让2023/5/2479建设用地使用权划拨的含义（掌握）▲划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者的行为。▲包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种形式（成本价或无偿）▲划拨土地一般无期限，但未经许可不得流转▲取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定程序办理手续▲国有土地主要是出让用地和划拨用地两种第三节建设用地使用权划拨

2023/5/2480建设用地使用权划拨的范围（六类）（掌握）■国家机关用地（具体）■军事用地■城市基础设施用地■公益事业用地■国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地■法律规定的其他用地第三节建设用地使用权划拨

2023/5/2481划拨的管理（掌握）划拨土地的转让转让的两种形式▲由受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金▲可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家，凡向国家上缴土地收益的，仍按划拨土地进行管理原划拨土地进行经营性开发建设或转让的▲按市场价补缴土地出让金▲出让金低于市场交易价的，政府应当行使优先购买权第三节建设用地使用权划拨

2023/5/2482划拨的管理（掌握）划拨土地使用权的出租 ■以营利为目的的出租，应将租金中所含土地收益上缴国家 ■不宜办理出让的，可实行租赁 ■租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同第三节建设用地使用权划拨

2023/5/2483划拨的管理（掌握）划拨土地使用权的抵押 ■其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值 ■因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属第三节建设用地使用权划拨

2023/5/2484划拨的管理（掌握）国企改制中的划拨土地处置（两种方式）办理出让、租赁、作价出资（入股）等方式（将原无偿无期限变有偿有期限） ▲国有企业改造为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团 ▲国有企业改组为股份合作制的 ▲国有企业租赁经营的 ▲非国有企业兼并国有企业第三节建设用地使用权划拨

2023/5/2485划拨的管理（掌握）国企改制中的划拨土地处置（两种方式）办理出让、租赁、作价出资（入股）等方式（将原无偿无期限变有偿有期限）保留划拨（继续无偿）（后三项保留期限不超过5年） ▲继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原用途不变（但改组为公司制企业除外） ▲国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业仍是国有企业的 ▲在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的 ▲国有企业改造或改组为国有独资公司的第三节建设用地使用权划拨

2023/5/2486划拨的管理（掌握）划拨土地使用权的收回（七种情况）－无偿收回土地时对地上物应给予补偿■因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的■为了公共利益和城市规划要求■司法部门没收财产而收回土地使用权■土地使用者自动放弃土地使用权■未经原批准机关同意，连续2年未使用■不按批准用途使用■铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地第三节建设用地使用权划拨

2023/5/2487划拨的管理（掌握）两项管理规定■未经批准擅自流转的，县级以上土管部门可没收非法收入，可处以罚款■凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理第三节建设用地使用权划拨

2023/5/2488闲置土地的认定（掌握）概念认定为闲置土地的情形（主要两种情况） ▲未规定动工开发建设日期，自土地有偿使用合同生效或者建设用地批准书颁发之日起满1年未动工 ▲已动工开发建设，但开发建设面积占应动工开发总面积不足1/3，或者已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满1年 ▲法律、行政法规规定的其它情形第四节闲置土地的处理

2023/5/2489闲置土地的处置方式（七种处置方式）（熟悉）■延长开发建设期限，但最长不超过一年■变更土地用途，办理手续后继续开发■安排临时使用，待项目具备条件后重新批准开发，土地有增值的，由政府收取增值地价■政府安排置换其他等价闲置土地■政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行建设，对原用地单位给予经济补偿■政府收回土地，与土地使用者签订收回土地协议书■由政府原因造成闲置的，还可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者，其余部分由政府收回第四节闲置土地的处理

2023/5/2490征收土地闲置费（熟悉）■已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费。■城市规划区内，以出让等有偿使用方式取得的土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，按出让金20%以下征收闲置费无偿收回土地使用权（熟悉）■连续两年以上未使用的，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并进行公告，终止土地有偿使用合同，注销土地登记和土地证书第四节闲置土地的处理

2023/5/2491学习内容第一节城市房屋拆迁管理概述第二节城市房屋拆迁估价第三节城市房屋拆迁纠纷的处理第四节城市房屋拆迁行政裁决工作规程

第三章城市房屋拆迁管理制度与政策2023/5/2492国有土地上房屋征收与补偿的程序

符合《条例》第八条规定公共利益的需要对拟征收房屋进行调查登记对违法建筑先行调查、认定和处理房屋征收补偿方案进行论证、修改按照规定进行社会稳定风险评估征收补偿费用足额到位、专户储存、专款专用市、县级人民政府依法作出房屋征收决定并公告，同时收回国有土地使用权。公告暂停办理新建、扩建、改建和改变房屋用途等行为协商补偿安置事宜补偿方式（货币补偿、产权调换）补偿金额和支付期限过渡方式和过渡期限用于产权调换房屋的地点和面积达成一致意见，订立补偿协议。达不成补偿协议的，或者所有权人不明确的，市、县级人民政府作出补偿决定。依法提起诉讼或申请人民法院强制执行房屋评估搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失搬迁期限不履行协议约定义务的2023/5/2493国有土地上房屋征收与补偿一、国有土地上房屋征收与补偿行政案件的特点（一）原拆迁行政案件的特点1、构成复杂，案件数量多2、问题突出，纠纷化解难3、矛盾激烈，社会影响大2023/5/2494（二）引发拆迁行政纠纷的主要原因

1、立法规定不协调，“公共利益”界定不明晰2、补偿范围不合理，拆迁补偿标准不统一3、行政程序不规范，强制拆除制度不健全2023/5/2495一、主体与机构问题1、关于主体问题新条例第四条第一款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。这里的“市、县级人民政府”，主要包括两个层面:一是市级人民政府，主要包括除直辖市外的设区的市、直辖市所辖区、自治州等；二是县级人民政府。主要包括不设区的市、市辖区（直辖市所辖区除外）、县、自治县等。2023/5/2496

2、关于征收决定谁来作出：由市里发还是由区里发，由地方政府决定。

3、关于房屋征收部门：是指政府确定的房屋征收部门，可以是独立部门，也可以确定由原机构承担，如房地产管理局等。机构性质由地方政府确定。也可以是事业单位。有拆迁办的，可翻牌，房地产管理局可设科或处等等。房屋征收实施单位：不能以营利为目的，原则上公司、企业不可以。具体讲就是受委托的单位在受托范围内开展工作应当不以营利为目的。实施机构一个城市或一个区设一个机构为宜。2023/5/24974、评估机构选择办法：新办法未出台前，按征收条例办。评估机构不管是哪儿的，都可以，如果是外地机构，定办法时，要考虑按何标准收费。评出来的价格，买不到类似的房子怎么办，如出现这种情况，那就是评估有问题。

5、新老条例的衔接问题：招商引资已签合同的，情势变更后，可解除合同。合同法第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如投资方愿配合，也可按征收程序办。2023/5/2498二、程序问题1、公共利益谁定？实行法定主义。按本条例第八条的规定来理解。社会投资，不以营利为目的来界定。旧城区改建概念，城市规划法中有所提及，结合起来看。

2、计划可不可以调整。条例中讲，安居工程、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，计划能不能调整？可以调整，由人大常委会行使这个权力。

3、补偿方案修改情况公布时间（条例第11条：市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布）下一程序起动前要公布。2023/5/24994、听证（条例11条）仅限旧城改造项目。其他的项目可听证。旧城改造的，多数人认为不符合本条例的规定的，必须听证。如修改后，仍有50%以上人不同意的怎么办？设这条主要看是否符合条例规定，如经过专家评定，你认为符合规定的，可不再组织听证。

5、征收决定公告方式与内容：张贴于征收范围内及其周围较为醒目、易于公众查看的地点，也可通过报纸、电视等新闻媒体予以公布。内容包括征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

6、社会稳定风险评估（第12条）应当经政府常务会议讨论：条例未进行量的界定，人数何为较多，由地方政府根据当地实际进行具体规定。2023/5/241007、补偿费用来源来源不管，建设单位或其他方面的，都可以，但必须专款专用。

8、调查登记结果公布范围（15条）应当在房屋征收范围内向全体被征收人公布，且以被征收人为限。

9、房屋征收范围确定时间节点（16条：禁止性规定）有人主张：纳入年度计划时；拟定征收范围时……

立法者倾向在征收方案公布征求公众意见时为征收范围确定时间。交易在不在禁止范围？关键看增加不增加补偿费用。规定的暂停期限一年时间能不能延？不能延。不可长时间拖下去，影响共众的正常生活。

10、补助与奖励(17条)

不是普惠的。但留有操作空间。姑且不论对错，但有空间。2023/5/2410111、旧城区改建产权调换（21条）因旧城区改建需要征收个人住宅的，政府应当在改建地段或者就近地段予以安置，包括三层意思:一是只适用于因旧城区改建需要征收个人住宅的情况；只有被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的情况下才适用，若被征收人不选择在建地段进行房屋产权调换，则不适用；三是在同时满足上述两个前提的情况下，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。12、关于被征收人对补偿决定不服的救济（26条）补偿决定是一项行政行为，根据《行政复议法》、《行政诉讼法》的规定，被征收人对补偿决定不服的，可以自补偿决定书送达之日起60日内向作出补偿决定的市、县人民政府的上一级人民政府申请行政复议，也可以自补偿决定书送达之日起三个月内向人民法院提起行政诉讼。2023/5/24102三、具体问题

1、适用范围本条例适用于国有土地。集体土地怎么干？按土地管理法规定走。不能变性：即先转国有，后按条例补偿。一个项目，两者都有的，分别办，各按各的走，补偿就高不就低，不能差异太大。2023/5/241032、复议、诉讼期间执行不执行不停止执行是原则，停止执行是例外。详见行政诉讼法44条：诉讼期间，不停止具体行政行为的执行。但有下列情形之一的，停止具体行政行为的执行：（一）被告认为需要停止执行的；（二）原告申请停止执行，人民法院认为该具体行政行为的执行会造成难以弥补的损失，并且停止执行不损害社会公共利益，裁定停止执行的；（三）法律、法规规定停止执行的。复议法21条：行政复议期间具体行政行为不停止执行；但是，有下列情形之一的，可以停止执行：（一）被申请人认为需要停止执行的；

（二）行政复议机关认为需要停止执行的；

（三）申请人申请停止执行，行政复议机关认为其要求合理，决定停止执行的；

（四）法律规定停止执行的。2023/5/241043、能否先予执行不先予执行是原则，先予执行是例外。（《关于执行<行政诉讼法>若干问题的解释》第94条：在诉讼过程中，被告或者具体行政行为确定的权利人申请人民法院强制执行被诉具体行政行为，人民法院不予执行，但不及时执行可能给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成不可弥补的损失的，人民法院可以先予执行。后者申请强制执行的，应当提供相应的财产担保。）2023/5/241054、司法强制执行

（1）前提条件：不签协议、签而反悔、不明产权人的，政府可以单方作决定。不申请复议、不提起诉讼且在规定期限内不搬迁的，可申请强制执行。（2）申请主体：作出决定的人民政府。（3）执行内容：是补偿决定，而不是征收决定。（4）执行标的：让被征收人在补偿决定确定期限内搬迁。（5）执行方式：法院裁、法院干。（《关于执行<行政诉讼法>若干问题的解释》第93条：人民法院受理执行申请后，应当在30日内由行政审判庭对补偿决定的合法性进行审查，并就是否准予强制执行作出裁定，需要强制执行的，由本院负责强制执行非诉行政行为的机构执行。）2023/5/241065、非公共利益的拆迁适用什么法或条例：（1）首先不适用本条例（2）可按民法通则，合同法规定去谈判。但要符合各种规划要求。（3）将来怎么办？

a、公共利益的内涵与外延在不同国家和地区的不同发展阶段，是不同的。公共利益的界定必须考虑到我国的国情。

b、公共利益和非公共利益之间无明确界限。建设项目一般必有混合利益。事例很多。

c、国有土地上征收与补偿条例是有弹性的。2023/5/24107四、对房屋征收补偿决定的司法审查1、作出补偿决定的行政机关是否为具有法定职权的市、县级人民政府；

2、是否具有合法生效的征收决定；

3、涉案房屋是否在征收决定所确定的征收范围；

4、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内是否达不成补偿协议，或者存在被征收房屋所有权人不明确的情形；

2023/5/241085、对被征收房屋价值的评估是否合法、合理；（1）房地产价格评估机构是否由被征收人协商选定；协商不成的，是否通过多数决定、随机选定等方式确定（《征收与补偿条例》第二十条）；（2）被征收房屋的价值，是否由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，房地产价格评估机构是否独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作（《征收与补偿条例》第十九条第一款，第二十条第二款）；（3）对评估确定的被征收房屋价值有异议并申请复核评估的，是否经房地产价格评估机构复核评估；对复核结果有异议并申请鉴定的，是否经房地产价格评估专家委员会鉴定（《征收与补偿条例》第十九条第二款）；

6、是否给予被征收人货币补偿或房屋产权调换的选择权（《征收与补偿条例》第二十一条第一款）；2023/5/24109

7、补偿是否完整、合理（1）补偿决定是否包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项（《征收与补偿条例》第二十五条第一款、第二十六条第二款）；（2）征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府是否优先给予住房保障（《征收与补偿条例》第十八条）；（3）对被征收房屋价值的补偿，是否不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格（《征收与补偿条例》第十九条第一款）；（4）被征收人选择房屋产权调换的，是否明确用于产权调换的房屋以及被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价（《征收与补偿条例》第二十一条第二款）；（5）因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，是否提供改建地段或者就近地段的房屋（《征收与补偿条例》第二十一条第三款）；（6）因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门是否向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门是否向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房（《征收与补偿条例》第二十二条）；（7）因征收房屋造成停产停业损失的，是否根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定补偿（《征收与补偿条例》第二十三条）；（8）补偿决定是否符合公平原则（《征收与补偿条例》第二十六条第二款）。2023/5/24110五、先予执行（一）原则上裁定不予执行（二）准予执行的必备条件如同时具备以下几项条件，经报请项目所在地的中级人民法院院长决定，可以作出先予执行的裁定：1、被征收的房屋系国有土地上的房屋；2、该征收项目确系为了国家重点工程建设需要或为了其他重大公共利益需要；3、做出征收决定的市、县级政府已经对被征收人的实体权益作出充分补偿或者已经向法院提交足以充分补偿的专项资金证明，足以满足安置需求和周转需求的产权调换房屋、周转用房证明的。2023/5/24111六拆迁行政案件被告败诉的主要原因

1、拆迁行政许可缺少前置批准文件、超越职权发放拆迁许可；2、拆迁行政裁决确定评估机构违法；3、拆迁安置补偿不到位或违反法律规定；4、评估程序违法；5、被拆迁人对评估结果提出异议，但未依法进行鉴定或鉴定程序违法;6、裁决程序违法；7、裁决侵犯被拆迁人补偿安置方式选择权；8、拆迁裁决前置程序违法；9、作为强制拆除前置条件的拆迁裁决被撤销或确认违法；10、强拆行为没有法律依据；11、申请强拆的资料不完备；12、强拆实施程序违法。2023/5/24112相关法条第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

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第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

回上页2023/5/24114第二十六条（第一款）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

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第二十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。回上页2023/5/24116第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

回上页2023/5/24117第二十四条（第二款）

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

回上页2023/5/24118第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

回上页2023/5/24119

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

回上页2023/5/24120第二十五条（第一款）房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。第二十六条（第二款）补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

回上页2023/5/24121第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

回上页2023/5/24122第十九条（第一款）对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

回上页2023/5/24123第二十一条

（第二款）被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

（第三款）因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

回上页2023/5/24124第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

回上页2023/5/24125第二十六条（第二款）补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

回上页2023/5/24126第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

回上页2023/5/24127第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

回上页2023/5/24128第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

回上页2023/5/24129第十六条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。回上页2023/5/24130第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

回上页2023/5/24131第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

回上页2023/5/24132第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

回上页2023/5/24133一、城市房屋拆迁估价的概念（掌握）概念

城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估相关规定

拆迁估价的标准是被拆迁房屋的公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素影响

拆迁房屋的价格中不包含搬迁补助、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照人民政府规定的标准执行

装修装饰的补偿金额，由双方协商确定，协商不成的，可以通过委托评估确定第三节城市房屋拆迁估价

2023/5/24134二、拆迁估价机构和人员（熟悉）■市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构供拆迁当事人选择■拆迁估价机构的确定应当公开、透明，方式有：

被拆迁人投票

拆迁当事人抽签

采用拆迁当事人能够协商一致共同接受的方式■估价机构不得转让、变相转让估价业务■估价报告必须由2名以上专职注册房地产估价师签字■估价机构与估价人员与拆迁当事人有利害关系的应当回避第三节城市房屋拆迁估价

2023/5/24135三、拆迁估价实务（掌握）估价目的

为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其市场价格估价时点

为房屋拆迁许可证颁发之日

分期分段实施的，为当期（段）房屋拆迁实施之日估价方法

一般应当采用市场比较法，采用其它方法的在报告中说明原因实地查勘

实地查勘记录要估价人员、拆迁人、被拆迁人三方签字认可

因被拆迁人的原因不能进行实地查勘，或被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人或估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出说明第三节城市房屋拆迁估价

2023/5/24136三、拆迁估价实务（掌握）技术协调

同一拆迁许可证范围内的房屋原则上由一家估价机构评估

需要由两家或两家以上估价机构评估的，机构之间应当就估价依据、原则、程序、方法、参数选择等进行协调并执行共同的标准计价货币对房屋性质、面积认定的规定

性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准

当事人对拆迁在性质或面积协商一致的，可按协商结果进行评估对房屋性质不能协商一致时的处理

应当向城市规划行政主管部门申请确认对房屋面积不能协商一致的

可以向《房产测绘管理办法》规定的房屋面积鉴定机构申请鉴定第三节城市房屋拆迁估价

2023/5/24137四、拆迁估价结果公示和异议处理（掌握）公示

估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明估价报告送达

公示期满后，估价机构向委托人提供整体估价报告和分户估价报告

委托人向被拆迁人转交分户估价报告拆迁估价报告疑问处理

拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。第三节城市房屋拆迁估价

2023/5/24138四、拆迁估价结果公示和异议处理（掌握）拆迁估价结果异议处理（两种处理方式）

可以自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估复核估价和另行估价

估价机构自收到书面复核申请之日起5日内给予答复

估价结果改变的，应当重新出具估价报告

估价结果没有改变的，出具书面通知

另行委托估价机构的，受托机构应在10日内出具估价报告第三节城市房屋拆迁估价

2023/5/24139五、拆迁估价纠纷调处（掌握）调处途径 ■对原估价机构的复核结果有异议，或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或别行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，向被拆迁房屋所在地的房地产估价专家委员会申请技术鉴定第三节城市房屋拆迁估价

2023/5/24140拆迁估价纠纷调处（掌握）调处途径估价技术鉴定规定

估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等技术问题出具书面鉴定意见鉴定的标准（只看技术路线，只看方法，不看结果）

估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告

估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告第三节城市房屋拆迁估价

2023/5/24141拆迁估价纠纷调处（掌握）估价专家委员会及工作机制设立部门

省级建设主管部门

设区城市的市房地产管理部门

经授权的房地产估价行业自律性组织估价专家委员会成员

资深专职注册房地产估价师

房地产、城市规划、法律等方面专家工作机制

委员会指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组

鉴定组与原估价机构、拆迁当事人有利害关系应当回避

原估价机构配合鉴定工作第三节城市房屋拆迁估价

2023/5/24142对违规估价机构和人员的处罚（熟悉） ■出具不实估价报告的 ■与扩迁当事人一方串通、损害对方合法权益的 ■以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的 ■允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的 ■多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的 ■违反国家标准《房地产估价规范》和《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定的 ■法律、法规规定的其他情形第三节城市房屋拆迁估价

2023/5/24143达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理（熟悉）行政裁决（必须步骤）

由县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门裁决

房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决

裁决应当自收到申请之日起30日内作出第四节城市房屋拆迁纠纷的处理

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