城市房地产管理法规

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王红倩李栋案例简要介绍拆

起诉

2001年3月，上海欣德房地产开发公司对郑女土住地实施老镇改造(拆迁期限自2001年3月6日至2001年12月31日)，郑女士的有证楼房建筑面积为458平方米，另有争议的平房建筑面积为62平方米。案情回放案情回放

欣德公司与郑女士就拆迁安置补偿问题协商了两次后，在没有经过裁决与强制执行程序的情况下．于2003年3月11日夜趁郑女士及家人不在时，强行将其房屋拆除，并将郑女士家中40余件物品搬走，至今下落不明。

在此状况下，郑女士依法起诉，要求欣德公司支付拆迁房屋面积基价补偿款、房屋贴价款、房屋估价款、附着物补偿款等共计人民币100多万元。

案情回放

审理

原告的代理律师在法庭辩论中提出：第一，被告欣德公司在超过拆迁期限，且又未向区、市房地局申请延长拆迁期限的情况下，擅自将原告郑女士的房屋强行拆除，并将房屋内40余件物品搬走，不符合法律规定

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第二，原告郑女士住地属松江区二级地区，郑女士房屋每平方米建筑面积基价和补偿价应为1550元，而不是欣德公司给出的每平方米800多元。

案例分析第三根据原告郑女士向法院提供的证据，同一拆迁基地的被拆迁户(近邻)季某与被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中，每平方米建筑面积的基价和补贴价为1474元；被拆迁户(近邻)周某与被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中，每平方米建筑面积的基价和补贴价更高达2267元。结果

据此，郑女士请求法院判决被告充分参照季某、周某的补偿标准给予补偿

经法院调解欣德公司表示同意支付原告郑女士房屋拆迁补偿安置费88万元，并承担案件受理费12000元。

案例分析分析★欣德公司在超过拆迁期限，未申请延长拆迁期限的情况下，擅自强拆除法律规定房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，且被征收人不申请行政复议或者不提起行政诉讼的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府，申请人民法院强制执行。但是欣德公司在未申请的情况下擅自强拆。★补偿方案未做到公平公正 首先征收土地的单位应当对被征收人给予公平补偿。其次对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。最后被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任位和个人不得干预。魏成林

谢正成房地产交易案情回放2007年3月24日，原告宁某与被告邱某签订合同，被告妻子参与了磋商，原告以110万元的价格购买被告位于南山区的房产一套。

案例简要介绍原告：宁某被告：邱某案情郑回放违约江条款居规定泳：★如一水方迟拼延履辣行合冶同，砍每日对按合诸同价料的万分之存五支付违约金;★迟延做履行超过十西日，另互一方盖可以解除荐合同，并唤可要垄求违村约方钻按合同崭价的20剩%支付违圣约金。合同世签订坦后，都原告血依约宿交付定金20旅00龙0元。案情旬回放该房产狱属于农村集站体土地上建的羽村民住论宅(即所谓绿本漠房)，房产绒证上载贤明产权属被庄告及乎其妻返子。200支7年8月22日，被奔告取得红本锡房产摧证，房止产全秧部产踪蝶权归择被告鲜。被告宣收取拐定金接后，鸣向原口告发娃函，芬称买喝卖该占房不合亿法，买驶卖合同无钉效;其妻不功同意出翠售该房央。故表偶示不再勉履行该倚合同。际原告收市函后，绢停止了通支付购钳房款行灿为。后颂经多次窃催促不牺果，诉滑至法院舰。被告答挨辩一衫买卖猴合同美违法二付妻钩子不同愿意出售三腰原症告违约案件权审理法院审转理意见双方胳签订帮买卖红合同姥时明戴知该白房的窜现状例，尤易其是北明知惰该房球正在拴办理浊“绿转红”手续秘。作为玩预备性燃合同，醉双方无补异于约斗定了合胞同成立导的条件剩，即当“绿幕转红”溜完成后学，再正患式进行杨转让。这种菜附条件鱼的合同炸时合同作法允许的。再津次，合老同法的勾基本原置则是尽奔量保证饮合同成永立并有疏效，以即最大限华度地维终护交易医安全。有关共有碍财产塘处理的问题，原告提弟交了证冷人证言咳、录音邻资料等选证据，链证明被闹告妻子参与蝇了双敲方多漏次磋畜商。故尽科管被告签妻子未赖在合同各上签字贪，其也栗应受合离同的约萄束。法院宿审理域意见合同违呢约责任庙的确定问题。一般情帝况下，恢合同约胳定了双障方履行异义务的时间和顺序，对船于时熔间在阳前的凶义务际，尤沿其是猫顺序钥在前例的义愚务，障应该卷先履别行在培这种牧情况岁下，帝负有总先履苗行义柿务的昂一方炒应承巴担违梦约责端任法院审养理意见深圳悟市南姥山区剖人民高法院知经审凳理，滑作出(20滥08)深南法繁民三初品字第35号民骨事判品决书可，认没定买卖合统同有效，被告影违约，昌向原告败支付迟亿延履行锁违约金550动00元。案例撇分析审理彩结果案件凉审理我国法画律规定弟宅基地才属集体糊所有,农民档对宅屋基地夸只有使用权,没有所捷有权,宅基护地不该能流纯转;因为邀房屋暮是宅纯基地第的地脂上附舌着物,农村房供屋买卖东没有经净过集体审借批同意,违反了亭法律规王定。一轮该房具屋买缺卖合竿同违赌法，侍是无临效合锯同。被告昨答辩案件审喝理房地产腿管理法置第三十篮四条明记确规定凑：共有的房墓地产尖，未午经其他共苏有人书疫面同意，不得转串让；权属有乓争议的袖，不得遗转让。所以踩被告野未经嘴其妻餐子同欢意私极自签羞订合叫同，利转让外该地速产，尽不符白合法骑律规唤定。朱该责其任应建由被雪告承程担。二是房捐屋系夏夫妻怒共同翼财产仆，妻糖子一柱方不丹同意怖出售史，买命卖合侮同不壳成立案件审原理房地产筛管理法委第三十愚九条规牛定：以出萌让方诉式取轻得土编地使铜用权焦的，蹈转让编房地司产时淹，应宜当符顽合“按照出狐让合同幼约定支付航全部柱土地省使用默权出樱让金，并取旱得土地使侄用权证激书”。所以贞原告停奥止支付娱房款的钳行为不溉妥。三捉原告锹收到潮被告讯不履梦行合吹同的猾书函陶后，桂停止仙了支裕付购包房款匆行为。房地产您权属王浩阎锦君崔永猴国原告炼：张某被告绍：房管悉局案情回碎放：20祸03年4月张某购买一甘门市房浆，并于200认4年10月办理详了产权群证，出耽租给王某。后王莫某将张傅某的产抓权证调俗包，并自称房拍屋产权底人，在报张纸上发头布售房昌信息。案例林简要图介绍案情回衫放第三人在报蚀纸上陵看到希该房坟的售角房广腐告，受于200抚4年11月25日与王某达成咳购房绸协议揉，并位于200壤4年11月29日单夫方持盗购房航协议眠、房雀屋产区权证吼及假冒的赢产权人崭身份证（伪康造的棚身份用证文咸字信饭息与凤产权俘人真超身份埋证的踢信息咏一致冻，头吧像换企成了欢王某道）等麻手续茧，到叙该市房产管吧理局办理了础过户手足续。案情狂回放房东：张某包租承租人：王某房管局第三人转卖？伪造证件过户控告三方证飘词原告张某诉称感：被黑告没有审冤查清楚当事人银身份状出况就办记理过户登记停，属审查四不严，诉逝请法粥院判处决撤丈销被精告为垂第三殊人颁若发的考房屋曾产权夜证。被告房管节局辩称丢：其俗在办江理转宜移登记中，根须据《城市讯房屋描权属湾登记首管理羡办法》的规定番对买卖吼双方的独身份证增号码、铃自然情傍况及产苏权证进潮行审查渔后认为亏是真实晕的，符旁合办理借变更条甲件。至他于身份消证图像雀由于客点观原因止会出现公差异是清正常的密，不能驻以此认于为转移提登记行为违世法。请集求法院狮驳回原产告的诉滥讼请求匪。第三逗方辩称：扫其是在急报纸上拼看到的长卖房信宽息，与啄卖主签飞订购房拾协议，协议票经公呼证处茶公证，双缸方共蚕同持梯有效怠证件寺到市导房管艇局。依法登喜记过户须，取得桥了房屋让所有权，原故告以冰被骗全为由末，要急求被适告撤拔销对浅自己惠颁发众的房凑屋所天有权蒜证是秀无理包的。三方仓辩词核心问阻题房子设到底雹归谁批？案件审痰理法院经明审理后蜓认为，斯依据《城市房巡寿屋权属笔登记管知理办法》第二十幻玉七条规卧定：“倒登记机商关应对动权利人堪（申请堂人）的者申请进础行审查盯。凡权让属清楚蓬、产权蜜来源资坝料齐全体的，初货始登记剑、转移艺登记、著变更登坝记、他购项权利跑登记应助当在受因理登记捐后的30日内胁核准帖登记失，并续颁发轧房屋朵权属四证书告。”擦被告航在登滔记审蚂查时域，仅吧限于际形式抽性审兼查，贞致使反身份弄证图兼像上及的差高异未驰能发变现，软认定透被告吩登记时行为游审查认卵定资料飞不真，判边决撤销颁发肾给第三人的房扑产证购。法律弊依据房产登拉记机关甜在办理避房屋转前移登记算时应当审查的内容《城市房粱屋权属拿登记管竭理办法》：第十七角条：“夕申请转虫移登记太，权利秆人应当疏提交房屋权桑属证书以及班相关友的合同、粘协议、角证明等文件追”第二气十七会条：折“登黄记机腥关应研当对卧权利盼人（虑申请浑人）沾的申尼请进据行审乎查。配凡权属损清楚户、产反权来失源资宪料齐睡全的，的初始蜡登记蝇、转报移登消记、容变更凭登记山、他隆项权坦利登码记应离当在驳受理辈登记家后的30日内核谈准登记申，并颁棋发房屋姻权属证腾书”案件分叛析1.办理久人是凤否是申请人扯（权利天人）本寻人或其合法代理人舍？通过查鼻验身份固证明文董件和委浊托代理寨文件等事资料确段定，包票括运用市常规技烟术手段挥鉴别身录份证明收文件和驳委托代柜理文件颜等资料炕的真伪。2.转移登齿记是否爪是申请雹人（世权利飞人）的真实意思晚表示捞？通过合芦同、协菠议和有肚申请人谢（权利砍人）本粒人或其篇合法代购理人签柜字认可鼓的申请劝书（表乏）确定速。案件分铜析3.房屋权因属是否清本楚？是辩否符合陶转移登荡记条件鸟？通过斩鉴别少产权座证真侍伪、剑查询方查封吵、匹抵押路及其值它限郊制权谷利登缸记情红况以宴及相助关证迟明材阵料等蠢加以泡确定掉。4．规谦定的怪申请本要件是否齐株备？案例中俊，房产留登记机颠关就上御述审查扶内容进喘行了审依查，但声案例中问登记机惰关限于铅技术手罗段和登代记成本习，未能举鉴别出歉当事人寇身份证絮的真伪闲，没有销发现出积卖人系增假冒权嘴利人的做事实，致使登合记的事者实依据姥不真实，使容得案医例中洲的登庆记被必撤销汁。最新法战律法规实践中遭登记错针误的发访生主要望有两种情况：芦一是登笛记机构挂工作人赖员疏忽、伪过失等量原因造成错耐误应由谢登记机扭关承担申赔偿责筛任；二票是登记群申请人牵等采取欺骗豪手段造成缓错误失。则秩应由胆提供基虚假也材料帐的当套事人竞自己体承担所赔偿铸责任薪。200北7年10月1日新实眨施的《物权法》第二馒十一困条规杯定：蜘“当屡事人霞提供虚假材尊料申请绢登记稿，给傲他人咏造成质损害放的，巧应当承担赔桂偿责任。因登记错刚误，给读他人抓造成脸损害须的，浸登记沸机构境应当利承担寨赔偿牌责任伯。登斑记机逢构赔吓偿后馅，可骑以向造成谢登记益错误伪的人追偿。询”TI检PS：登记株机关碰应审宰查要件是因否齐备佳；对房屋明权属状袭况的真实飘性及是否禽存在权端利限制觉和权利扇负担进暮行审查战；办理枝登记的气依据是否符慌合法定役成立要化件；审渣查各要呀件之间运的逻辑醉关系。如初始登粪记中，审搁查土地纲使用权戴正、建庆设工程狸规划许羊可证、喉施工许戚可证、高房屋竣迹工验收暗材料等艳记载的娱权利主煌体是否雁一致；转移廊登记中，审铜查房屋柜销售合庙同中记录载的出耀让人是鸭否为原仇始权人刑，记载雹的受让标人是否走要办理哨的新产范权人等徐。房地产郑中介赵影吴聪房产中柄介“吃差疾价”案情回圆放李先旺生通谁过物植业中猜介看中保了一荐套房杆产筹。房产面亲积：37赛.6亚8平方米成交价少：24后.8万元首付：5.2万元代理衔费：49需60元案情回赖放201犯0年1月26日，食李先津生物局业中逐介签奸订了驻一份房屋认屠购合同，约蹦定房韵屋成桃交价闯格交枣付时序间、惕付款扎方式凑、违蔬约责窝任等特进行搭了明享确。案情诉回放20老10年3月9日，李血先生到存房地产吧登记中词心办理过户手只续时了忧解到请以下托信息副：物业中昆介与卖家成交价:2可3万元物业针中介与买家成交充价：24稀.8万元差价：1.兄8万元买家挖讨差滔额款势未果辉，遂买家恒与中介菜对簿公堂。案情伸分析原告辩论中介哄存在筹欺诈笨行为消费者苦权益受醉保护案例者分析被告辩论1.8万元支宜付卖家家房屋的交易壁税费和中介代慢理费房屋出朴售底价惨涉及卖家摆利益和商业瞎秘密，中信介无汤权披伤露案例结消果法院审理认李为物业中骄介的行为苍符合其辜与原业立主签订镇的合同溉的约定壳，合法脉有据，所以现，李先若生诉称装的物业胀中介隐桥瞒真实返转让价城格、收炊取差价庸构成欺负诈的理池由缺乏扛依据，驳羞回李胖先生店的诉浅讼请辱求，镇至此供，李先姓生一堡审败块诉。房产中娃介“吃喊差价”鞭“潜腐规则”三年不找开工，开工舞吃三液年Th赤an缝ks散f躬or考y吊ou沫r锅at林te某nt蠢io求n原告辩雾论《城市房地产袍中介服务帆管理礼规定》第十四者条规定脂：房地逃产中介储服务机姿构必须释履行下右列义务日：遵守呼自愿、红公平、诚实牧信用的原则落；第二秆十一斥条规剃定：钞房地渗产中声介服窃务人妈员在概房地灵产中细介活资动中民不得腊有下布列行估为：先索取饺、收妹受委妻托合喇同以变外的室酬金伍或其亦他财免物，顽或者父利用芬工作泄之便惠，牟取其郑他不正服当的利猛益；原告添辩论第二十史三条规斑定：因粉房地产朋中介服贴务人员江过失，烈给当事蚁人造成经济损寻失，由所衬在中介京服务机算构承担慢赔偿责泰任。物业句中介鲁在居冬间服盖务过膏程中史，隐瞒绒事实脆真相冶，将研其自嚼定的羊房屋朋出售抢价格耗说成丹是原些业主际出售科的房弹屋价晋格，狭存在难欺诈，按部照《消费忙者权闸益保剪护法》的规霞定应双倍铁退还协差价.