房地产计划运营管理思维与能力培训

房地产计划运营管理思维与能力培训目录第一章正确理解房地产企业运营管理第二章搭建房地产企业运营计划系统第三章编制高质量的项目计划明确业务协同第四章房地产企业多层级经营计划要点分析第五章企业运营计划的执行与责任落实第六章开展不同层级的计划考核与激励第七章提高效率实现高效运营的典型方式第一章第一章正确理解房地产企业运营管理第一节房地产企业管理的三个方面第二节正确理解运营管理第三节房地产企业运营管理的主要职能TEXTHERETEXTHERETEXTHERETEXTHERETEXTHERETEXTHERETEXTHERETEXTHERETEXTHERETEXTHERETEXTHERE发展目标第一节房地产企业管理的三个方面战略管理项目管理运营管理项目开发运营体系第二节正确理解运营管理运营（Operations）是创造和提供产品和提供服务的过程，是一切组织的最基本职能之一。房地产企业运营是把项目开发作为创造和提升产品和服务的过程。房地产企业运营管理就是对房地产企业持续进行项目开发的各个系统的设计、运营、评价和改进。（即是对房地产企业价值链各个系统的设计、运行和改进）运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。《OperationsManagementforCompetitiveAdvantage》（即是对企业价值链各个系统的设计、运行和改进）第三节房地产企业运营管理的主要职能一、房地产企业运营管理的主要职能提出内部管理机构设置及岗位设立方案---------------------------组织组织拟订公司的业务规范和业务流程------------------------------流程确定各管理层级的授权--------------------------------------------授权组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划---------------------计划确定和分解全年经营指标------------------------------------------经营协调制定公司的全面预算------------------------------------------预算协调各部门之间的工作关系----------------------------------------协调主持召开日常运营会议、跟踪、检查、协调各职能部门的工作-----监控协调建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评-------------绩效项目关键节点统筹与协调-------------------------------------------节点项目阶段性成果-----------------------------------------------------成果问题：在公司管理和项目管理中，遇到哪些运营管理问题？第三节房地产企业运营管理的主要职能一、房地产企业运营管理职能选择经营计划管理资金预算管理投资决策管理项目计划统筹流程规范管理阶段规范管理关键节点协调经营成果分析运营绩效管理会议平台管理信息与知识管理第二章第二章搭建房地产企业运营计划系统第一节确立和分解房地产企业战略和经营目标第二节确定计划第三节搭建房地产企业运营计划系统

第一节确立和分解房地产企业战略和经营目标一、财务业绩评价指标的确立与分解二、平衡积分卡业绩评价指标的确立与分解三、基于企业经营目标分解的组织单元业绩指标第一节确立和分解房地产企业战略和经营目标一、财务业绩评价指标的确立与分解（一）、杜邦分析（ROE）净资产回报率（RetrunofEquity）=净利润/净资产=（净利润/销售收入）×（销售收入/净资产）=（净利润/销售收入）×（销售收入/总资产）×（总资产/净资产）=净利率×周转率×1/（1-负债率）（二）、财务公式分析（EBIT等）（三）、经济增加值分析（EVA）

（EconomicValueAdded）=税后净营业利润－资本成本=销售额营运费用－税收－资本成本第一节确立和分解房地产企业战略和经营目标二、平衡积分卡业绩评价指标的确立与分解（一）、卡普兰和诺顿的平衡计分卡RobertKaplan和DavidNorton的平衡计分卡是一种综合性的业绩评价系统，主要从以下四个战略层面评价企业的业绩：1、财务层面；2、客户导向层面；3、内部营运与技术层面；4、学习、创新与成长层面。财务指标与非财务指标之间的平衡；领先指标与落后指标之间的平衡；长期指标与短期指标之间的平衡。第二节确立和分解房地产企业战略和经营目标三、平衡积分卡在过程上保证企业战略目标的实现财务市场和客户内部管理创新和成长提高净资产收益率增加利润降低成本利润增加收入提高市场占有率提高客户满意度缩短生产周期提高管理效率提高服务水平提高产品质量提高员工凝聚力提高员工能力提高公司文化员工培训鼓励创新增加优质土地储备第二节确立和分解房地产企业战略和经营目标四、房地产企业平衡计分卡的指标内容战略层面目标衡量指标财务层面提高收入和利润降低成本和费用提高财产收益率营业收入、工程成本、管理费用、营销费用、财务费用、资金回笼客户层面提高市场占有率提高客户满意度提高品牌知名度市场占有率、销售率、客户满意度、行业排名内部运营与技术层面提高产品质量提高生产效率提高管理效率项目建设周期、工程质量、开工面积、竣工面积、项目建设形象进度、综合管理满意度学习、创新与成长层面增加战略资源储备提高员工能力提高员工满意度提升企业文化土地储备量、员工满意度、关键员工流失率、人均培训人时、创新成果第二节计划与计划管理的一般概念一、计划与计划管理的一般概念计划是管理的首要职能，要求围绕着企业的既定目标，对未来的活动进行预先的行动安排计划管理计划的形成：---事前控制计划的跟踪与监控---事中控制计划的调整：---事后控制第一节计划与计划管理的一般概念二、项目计划管理的六个基本过程1、活动定义（确定为产生项目各种可交付成果而必须进行的具体计划活动（依据是WBS）。）2、活动排序（识别与确定各计划活动之间的逻辑关系（依赖关系），来安排计划活动顺序。）3、活动资源估算（估算完成各计划活动所需资源的种类与数量。）4、活动持续时间估算（估算完成各计划活动所需工时单位数。）5、制定计划表（分析计划活动顺序、持续时间、资源要求，制定项目进度表。）6、计划执行与控制（控制项目进度表变更。）第三节搭建房地产企业营运计划系统一、房地产企业运营计划系统公司战略与经营目标项目目标一级计划（项目发展计划）二级计划（项目各阶段和分项业务计划）三级计划（项目单项工作计划）公司年度经营目标公司经营计划部门计划月计划第三节搭建房地产企业营运计划系统二、多层级项目计划计划级别计划内容一级计划即项目发展计划，确定项目全部工作计划安排二级计划即项目开发各阶段、各专项业务计划，确定各阶段、各专项业务全部工作计划安排三级计划即各单项工作计划，确定项目各个具体单项工作的全部工作计划安排，细化到从准备工作开始，到工作完成结束的全过程。第三节搭建房地产企业营运计划系统二、多层级项目计划一级计划二级计划三级计划项目开发项目发展计划项目策划定位计划报建计划设计计划出图计划施工计划营销计划成本计划采购计划资金计划入伙计划客服计划销售回款计划样板确认计划项目分包队伍进场计划项目甲供材进场计划营销配合工程计划认筹计划开盘计划销售计划广告推广计划专项业务计划样板房开放计划工程款和费用支付计划级别分类第三节搭建房地产企业营运计划系统三、多层级企业经营计划计划级别计划内容公司经营计划指公司的年度经营计划，是公司战略的具体化和表现形式，是公司预算编制的基础。部门工作计划根据公司年度经营计划指定的职能部门工作计划月计划职能部门制定的每月工作计划第三顶章第三章编制高质量的项目计划第一节项目计划编制的基础---WBS第三节项目计划活动的逻辑匹配与各部门工作协同第四节项目计划编制的资源与时间估算

第二添节渐房地北产项榨目工其作分微解结鉴构第一节吉项春目计划泊编制的活基础--检-W白BS项目工搁作分解犯结构是护项目团馅队为实描现项目麦目标并内创造必块要的可暴交付成哪果而执愿行的工明作分解怪之后得捧到的一忙种层次壁结构。盐每下降吧一个层蛇次意味书着对项正目工作侧更详尽羊的说明托。1、工潜作分泡解结氧构确勉定了忽项目额整个作范围订；经跨分解扬的下散一层崖次内女容之刘和要100麻%反应上津一层的断范围2、把项贫目可交馒付成果星分成较来小的，湾便于管雹理的工湾作和可井交付成葛果，既判不能太伸粗，也忌不能太挨细。3、直至仇结构最急底层的喇“工作巡寿细目”贸水平，耐可以可绩靠地估粒算费用福和持续颂时间。第二节士房匪地产项胖目工作序分解结夫构一、遮论证廊阶段二、策杠划阶段三、设予计阶段四、施阶工阶段五、营肝销阶段六、选入住寻及维苗修阶裂段第三分节腹项医目计办划活患动的绍逻辑酒匹配秧与各举部门执工作辽协同一、搏建立迎如下脚逻辑有关系欣是计窃划成喘功的谣关键分项计划名称招标方式考察时间出图时间招标时间签约时间进场（开工）时间计划开始计划完成计划开始计划完成计划开始计划完成计划实际铝合金门窗工程招标计划第三理节烟项驶目计踩划活护动的仪逻辑障匹配反与各叹部门估工作尝协同二、准迎确表示竞逻辑关浮系的方桶法充分月考虑劫加入絮时间易提前测与滞撞后量蓝的依恼赖关闷系，隙利用猪网络吹图的4种紧前害关系，恼准确表写达计划暴活动之粒间的逻营辑关系最。（FS）完刊成对觉开始粒（FS兴+n忠d或FS渐-n井d）（FF）完园成对已完成芒（FF+笨nd或FF换-n耳d）（SS）开始碌对开始氧（SS+迈nd或SS唤-n世d）（SF）开始肾对完成仗（SF+沈nd或SF-侍nd）S=染St按ar舅t=开始欣，F=燃Fi致ni林sh惩=结束第四节筛项业目计划养编制的白资源与道时间估橡算一、项千目计划戏编制的阶资源估由算1、拿地牺筹划2、项昨目资达金流铃分析屿与资讽金平老衡3、项目促采购合呢约规划4、项目剃人力资显源配置第三节逢项奔目计划妙编制的躬资源与依时间估阶算二、拼项目直计划惊编制裙的时拍间估稿算1、标准州工程工劝期2、标准涌设计工民期3、标准私采购工摔期第四矩章第四章房地产企业多层级经营计划要点分析第一节公司年度经营计划要点分析第二节部门年度经营计划要点分析第三节部门月度经营计划要点分析

第一节妻公雹司年度谋经营计姨划要点晚分析一、公屿司年度茅经营目素标财务类佳、资源章类、开帜发类、扶客户类敏、组织艰类二、公畅司年度贩经营目非标的分饶解销售晨回款昆、现狸金流映、土眉地储古备、锻有效合房源任、开删复工缘瑞面积橡、交姑房面之积、侄关键义岗位三、实起现公司些年度经腐营目标葡的行动舍计划平衡枣计分肥卡的牧四个伶方面罗或商凯业公诉式要浸素涉梢及目扩标的堤分解充和行椒动计疑划四、窑各项农目开瞎发计胃划（搜一级壳关键扫节点浑）汇也总第二见节礼部琴门年电度工述作计寨划要舍点分嘉析一、部妥门年度扭经营目蜘标公司年吗度经营帐目标中活职能部轧门主责妻目标及卧职责指糕标。二、溜年度千职能玩主责爽目标较的分渠解如土骑地储屿备、类有效显房源裕、开路复工跨面积颈、交享房面狸积三、实萍现部门关年度目视标的行认动计划部门篮主责怖的平愚衡计狂分卡央的四跃个方稍面或题商业致公式亭要素膜涉及吴目标扇的分盛解和某行动烛计划四、泛各项切目计逃划（餐一级节职能僚节点辉和二涂级主驶责节振点）屋及汇覆总第三寇节雁部逆门月葬度工愤作计圆划要肤点分搭析一、各挖项目计岩划（二念级职能锋节点和篮三级主拌责节点质）及汇县总。二、祖部门糊月度绪的目谱标分饰解和旷行动干计划部门主侄责的平雄衡计分尼卡的四彻个方面此或商业权公式要油素涉及尊目标的深分解和肺行动计承划的月饱度体现三、月少度的配丸合任务位计划四、锈月度吧的临膜时任索务计脂划第五章第五章企业运营计划的执行与责任落实第一节保证计划执行的基本情况第二节常见的几种计划监控方式第三节正确进行计划的动态调整

第四捎节电控藏制影厘响计盛划执挥行的南重点钢业务膛环节第一岛节晋保斑证计盈划执垂行的唉基本邻方法一、胃计划欢分解柄与落厌实业务傍作业伙计划货的规畏范化咬工作流要求执行部吸门责任蹦人对于作红业层级北，控制煎的每一胃个关键班节点都误应分解陕为更细双的工作唤节点，泥形成细咐化节点追，落实展到人和洗行动。第一站节柴保授证计恰划执柏行的厦基本楼方法二、历计划宜节点洞跟踪纱及结恩果反执馈业务作叙业计划天的规范传化工作袖要求执行部你门责任间人完成时个间和完楼成质量骂的跟踪伞与评估第二节烟常中见的几颈种计划毙监控方填式一、各秀类计划章管理报聚告1、部师门工斤作周掌报月柄报季胶报2、项目特管理周燥报月报3、地区门公司的淋经营管狭理月报4、集赖团型冲企业裂的经烟营分阳析报宾告5、其警他报服告、碎报表第二昂节早常麻见的门几种母计划吨监控送方式二、宾运营素会议员制度1、定倒期例枣会、合临时挺会议要和专备题协席调会2、明确辱会议目隶的、事森先沟通妇信息、遣分发材腹料、准痰备议案3、形蛛成会巧议纪源要并蔬跟踪通落实第二悔节变常辛见的花几种缸计划痛监控厕方式三、载实时匙交互昼与共桐享的准信息视平台1、系材统（oa）2、系统剑（ERP）3、项目法管理信境息系统第二节耀常醉见的几脏种计划宇监控方轻式四、实村地检查践、抽查1、掌握顶最新情嗽况2、查看栏一手资换料3、检验偏报告、挺报表及神其他上宫报资料云的真实不性第三益节李正刊确进霞行计拥划的怜动态尊调整一、宅计划川调整暗的控驱制原就则1、重狭点控芹制影穴响公鸟司经掌营业选绩与趁资金颗的时骨间节师点变愚化2、在单耀一计划驻中重点薪控制该冒计划的储关键线躺路上的栗工作时古间调整3、不影员响其他岩部门业纳务及整卷体计划皱的调整朽不作严赢格控制4、总进缺度不变宏，采取些相应措授施；调冶整总进方度，调取整相应酱计划第三节技正翠确进行请计划的哥动态调瞧整二、计帮划调整冤的沟通硬要求1、系桌统考俊虑调砖整对然其他魄部门销和计胳划的角影响2、切肆记单暂个部庙门、圈单个毁计划裹作出戒调整箱时，谊沟通趟不到软位，刃计划辽之间冠相互别矛盾冈，导介致整手个计恳划体谊系无烛法运琴行3、涉奸及多荒部门促的计细划调宜整，墨由统吴一责仪任部伙门负就责调腰整信诵息的森发布竭，保仁证信哈息的驰有效讲性。第三签节砌正歼确进五行计抛划的宫动态教调整三、计厅划调整秋的管理雄层级1、计划宏调整要误按授权品审批，汇保持计撒划的权锻威性2、较弃小的扫幅度鞠及非导关键骨性的救调整敢，审栋批权演限下虽放第四节识控盾制影响热计划执辈行的重青点业务羞环节一、业制务能力池常常对宫计划的枣执行造闯成影响1、设计详管理对漠计划执纽奉行的影果响2、报建转管理对益计划执逮行的影叮响3、采犁购管悦理对炒计划挤执行葬的影铁响4、成本唤管理对巷计划执满行的影介响5、现场另组织对嫂计划执棕行的影弦响6、资金锁支付对鼻计划执明行的影臂响7、销哈售定烂价对再计划俩执行达的影伙响8、决策脖效率对悠计划执阿行的影艳响第六款章第六章开展不同层级的计划考核与激励第一节房地产企业计划考核指标框架第二节计划考核常见问题的解决方法第三节开展不同层级的计划考核---案例分析

第一节急房骗地产企售业计划友考核指姜标框架一、酿房地坛产企邻业常希用的仍绩效伙管理设方法行为能力考核目标（方针）任务考核计划节点考核BSC与KPI考核（平衡记分卡与关键绩效指标考核）考核员工行为能力季度和月度考核指标为定性指标一般以总部下达的方针任务为主要考核内容按季度和月度考核不一定为结果性指标以项目节点为主要考核方式按项目周期来考核以节点辅以其他指标进行考核一般基于公司战略，会从财务、客户、运营等各个维度提出一系列指标以年度考核为主，指标相对比较全面，主要以结果性指标为主适用于无业绩指标的员工岗位对管理基础要求不高适用于各种授权程度的公司每一年可以重新根据方针任务进行调整对管理基础要求不高，尤其是授权程度不高的企业适用于各种授权程度的公司适用于重视节点的公司对基础管理要求不高授权程度较高，被考核公司往往具有较大的自主权，具备对考核指标的结果的控制能力对管理基础和战略的清晰度要求较高简单目标不明确指标评定标准难以准确设定简单易用不够全面对经营结果的最终导向不是很强激励直接照顾全项目周期对业绩和节点考核比较直接，但易忽略其他管理性指标考核较全面对管理基础要求较高对授权要求较高基础数据收集要求较高考核悄方法适用范掘围优缺点第一节遣房摘地产企顶业计划特考核指兵标框架二、摩房地透产企识业不数同发土展阶咬段的电绩效昂管理萄形式为选择创业换期成长冲期成熟期衰退贷期发展阶段管理水平手工作罩坊粗放式规范萌化精细化精益化没有敢流程建立流碧程完善流烘程第一佣节书房辜地产悉企业葛计划鉴考核聋指标票框架三、均房地莲产企窗业计按划考羽核指抢标框王架

绩效管理内容公司年度目标项目目标方针任务行为能力考核层级公司

（公司高管）公司经营计划

（公司BSC指标）项目关键节点方针任务按职能分类，

按重要度分项

子公司

（子公司负责人）子公司经营计划

（子公司BSC指标+行动）项目一级计划节点方针任务按子公司分解行为能力指标总部职能部门

（部门负责人）总部部门工作计划

（部门BSC指标+行动）项目一二级计划

相关责任节点方针任务按职能分解行为能力指标子公司职能部门

（部门负责人）子公司部门工作计划

（部门BSC指标+行动）项目二级计划节点方针任务按职能分解行为能力指标总部员工总部部门月计划

（个人KPI指标+行动）

项目二三级计划

相关责任节点具体任务行为能力指标子公司员工子公司部门月计划

（个人KPI指标+行动）

项目二级计划

相关责任节点/

三级计划节点具体任务行为能力指标第二游节悄计虎划考尺核常倚见问沃题的接解决鸣方法一、计展划考核欣节点的锣选取1、根包据不芒同组读织层津级选恶取计拆划考归核节必点2、选取夺重点和至明确成嫩果的计旺划考核圣节点第二六节双计租划考德核常借见问组题的挪解决样方法二、企计划陪考核悄指标狗标准奴的确丙定1、统计寨计划节撑点的完唇成数量计和达成搬率2、设挡置权君重区宇分计禁划节坦点的丧重要神与难方易3、根据宾节点的筝级别设毙置分值4、根碰据计熄划节吵点的灯完成问程